| Organisatie | Midden-Groningen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijzenbrief 2022 |
| Citeertitel | |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp |
Geen
N.v.t.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 09-07-2022 | nieuwe regeling | 19-04-2022 |
In de Nota Duurzaam Grondbeleid is opgenomen dat het college jaarlijks de grondprijzen vast stelt middels een grondprijzenbrief. Deze brief zal elk jaar gepubliceerd worden om de prijzen in de grondexploitaties van het komende begrotingsjaar te onderbouwen. Het vervolg van deze brief geeft toelichting op het advies om aanpassingen en toevoegingen door te voeren.
In de Nota Duurzaam Grondbeleid is opgenomen dat de grondslag voor enkele uitgiftecategorieën is gebaseerd op de gemiddelde kostprijs van de grondexploitaties voor woningbouw in de afgelopen vijf jaren. Dit is een voortschrijdende gemiddelde dat elk jaar wordt berekend.
In bovenstaande tabel treft u de berekening van de gemiddelde kostprijs aan van de exploitaties Julianapark, Tolweg, Verlengde Veenlaan, Burgemeester Venemastraat en het Stadshart. De exploitatie van de IJsbaan wordt buiten beschouwing gelaten, omdat hier een bodemsanering in is opgenomen die de kostprijs zou opstuwen. De wel in aanmerking genomen exploitaties zijn een mix van stedelijke en dorpse ontwikkelingen. Meer details zijn om bedrijfseconomische redenen niet openbaar.
De gemiddelde kostprijs van een vierkante meter bouwgrond in de gemeente Midden-Groningen bedraagt € 120, - exclusief BTW. Deze prijs wordt gebruikt als grondslag voor sociale bouw en maatschappelijke voorzieningen. De gemeente wenst daaraan niet iets te verdienen, noch een indirecte subsidie te geven door onder de kostprijs uit te komen.
Wijzigingen grondprijzen woningbouw
Door stijgingen in de huizenmarkt, bouwkosten en inflatie, is het advies wijzingen door te voeren in de grondprijzen voor 2022. Eenmalig omdat de inflatie dit jaar erg hoog is, maar de Europese Centrale Bank verwacht dat deze stijging tijdelijk is1. In de exploitaties is geen verdere grondprijsstijging opgenomen (0% per jaar).
De wijzigingen worden in onderstaande paragrafen uiteengezet, met allereerst de prijsstijgingen in de huizenmarkt. Vervolgens de prijs voor sociale koop, omdat de VON prijs van de NHG ook wijzigt. Tot slot worden de bouwkosten en inflatie besproken.
Huizenprijzen in de gemeente Midden-Groningen zijn in 2021 gemiddeld met 19% gestegen. Dit blijkt uit onderzoek naar woningen in vijf plaatsen in de gemeente Midden-Groningen. Telkens zijn de verkoopprijzen van drie even grote gezinswoningen genomen met hetzelfde energielabel. Hieruit blijkt dat de prijzen gemiddeld met 19% zijn gestegen (zie de tabel hieronder, GO = Gebruiksoppervlak), met uitzondering van Hoogezand, waar de stijging 8% bedraagt. Het gebruiksoppervlak is de netto ruimte in een woning zoals makelaars die gebruiken.
De ruimte voor de grondprijs ontstaat door de prijsstijging van huizen, maar wordt begrensd door de stijging van de kosten om de woning te bouwen. In onderstaande tabel staat de stijging van bouwkosten volgens het Bouwkostenkompas:
Deze inflatie van de bouwkosten komt nagenoeg overeen met de verwachte inflatie van consumentenprijzen (CBS) van 5.2%.
Met een stijging van 19% in de huizenprijzen en 5% in de bouwkosten, neemt de ruimte voor de grondprijs met 14% toe. Als we de grondprijzen niet of weinig verhogen, dan worden de huizen niet goedkoper, maar neemt de marge voor de aannemer/ontwikkelaar alleen maar verder toe. Verhogen we de prijzen teveel, dan neemt het risico voor de aannemer/ontwikkelaar toe en zal de bereidheid om te kopen afnemen. We stellen voor de grondprijzen te verhogen met ongeveer hetzelfde percentage als alle prijzen voor consumenten: 5%. Dat percentage nemen we vooral op in de exploitaties voor nog te koop aan te bieden gronden. Daarbij wordt de precieze prijs vastgesteld door een hertaxatie door de markt gegeven de ligging en grootte van de kavels. Ook daaruit zal blijken dat nieuwe kavels gewoon met de inflatie mee stijgen.
Per 1 januari 2022 wordt de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogd van € 325.000,- naar € 355.000, - VON.
De prijzen voor sociale koopwoning wordt afgeleid van de betaalbaarheid voor mensen die net teveel verdienen voor een sociale huurwoning. Wat ze voorheen aan huur kwijt waren, kunnen ze gebruiken om een hypotheek af te sluiten. Hieruit komen de volgende gegevens:
Zie onderstaande afbeelding voor onderbouwing hypotheek via de Rabobank met € 739, - bruto maandlasten:
Voorstel: besluiten dat de koopgrens voor sociale koop € 230.000 Vrij op Naam bedraagt.
P.S. volgens Funda is de gemiddelde verkoopprijs in Hoogezand2 in 2021 € 193.000,-, tegen € 400.000 gemiddeld in Nederland. Mensen met een bescheiden inkomen kunnen dus in de huidige markt nog een woning kopen.
De gemeente heeft geen prijzen voor middenhuur bepaald. Sinds enige tijd mogen woningcorporaties woningen in de middenhuur aanbieden. In het woonbeleid kan de gemeente vastleggen welke huurniveaus zij als “middenhuur” aanmerkt. Dat is echter nog niet gedaan. Om toch enig houvast te creëren gaan wij uit van de volgende verdeling:
De actuele grondwaarde zal per complex residueel worden bepaald, ondersteund door een taxatie. Noodzakelijk omdat de prijs afhankelijk is van de huur, grootte, ligging, kwaliteit en beleggerswaarde, die ieder voor zich per bouwwerk verschillen. Indien de residuele waarde lager is dan de kostprijs in de grondexploitatie, dan vind een heroverweging plaats of het plan in deze vorm door moet gaan.
Het bouwen en exploiteren van sociale huurwoningen is voor woningbouwcorporaties nog immer een verliesgevende zaak. Door middel van het verlengen van de exploitatieduur, het verkopen van oud bezit en sinds kort het verhuren in de categorie middenhuur, kunnen corporaties het hoofd boven water houden.
Met corporaties zijn nog geen vaste prijzen voor sociale huur overeen gekomen. Dit wordt per project afhankelijk van de project specifieke situatie en type vastgelegd. De prijzen in de lopende contract kunnen en hoeven niet aangepast worden.
De hoeveelheden te bouwen woningen naar type en doelgroep liggen vast in een convenant met de corporaties.
Voor en zover over de grondprijzen voor een sociale woning geen afspraken uit een convenant van toepassing zijn, gaan wij uit van een grondprijs gebaseerd op de kostprijs. Voor een gemiddelde kavel van 150 m2 maal de kostprijs van € 120,-/m2 komt deze uit op € 18.000,-. Deze prijs bijkt ook de gemeente Groningen (zelfde werkgebied van onze corporaties) te hanteren: eengezinswoning € 18.000,-/woning excl BTW en meergezinswoningen (appartementen) € 16.500,- per appartement.
Hierbij tekenen we aan dat de gemiddelde kavel voor sociale woningbouw maximaal 150 m2 per project/bestemmingsplan mag bedragen. Het meerdere wordt geleverd tegen marktprijzen. Deze prijzen liggen circa 5% hoger dan vorig jaar.
Bovenstaande grondprijzen liggen ruim onder de gemiddelde kostprijs die de gemeente moet maken om dergelijke bouwrijpe kavels te produceren. Daarnaast worden de woningen bij eventueel latere verkoop (uitponding) tegen de dan actuele marktwaarde verkocht. Het is derhalve reëel om voor deze woningen in de overeenkomsten van grondverkoop een nabetalingsregeling op te nemen, die ten uitvoer wordt gebracht op het moment dat woningcorporaties overgaan tot verkoop van sociale huurwoningen tegen de hogere marktwaarde en deze woningen daarmee onttrokken worden aan de sociale voorraad.
De nabetaling bedraagt € 10.000,-- per woning voor eengezinswoningen en € 7.500,-- voor meergezinswoningen. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd met de “CPI alle huishoudens” van het CBS. Bij verkoop van een sociale huurwoning binnen een termijn van 30 jaar na uitgifte, is het op moment van verkoop geldende geïndexeerde bedrag per woning aan de gemeente verschuldigd. Na 30 jaar vervalt de verplichting tot nabetaling.
Met de combinatie van een passende grondprijs bij aanvang en een nabetalingsregeling bij verkoop, wordt de realisatie van huurwoningen enerzijds haalbaar gemaakt en wordt anderzijds ook invulling gegeven aan de eis van het ministerie dat woningcorporaties niet extra mogen worden bevoordeeld.
Wijzigingen grondprijzen bedrijventerrein
De markt biedt onvoldoende referentieobjecten om een goede onderbouwing voor de stijging van grondprijzen voor bedrijventerreinen te formuleren. Echter, door de vooruitstrevende verkopen van Rengerspark, kan geconcludeerd worden dat er vraag is naar bedrijventerreinen in de regio. Daarnaast is er sprake van een landelijk stijgende inflatie en industrie prijzen. Een prijsstijging van 5%, vergelijkbaar met woningen in de regio, ligt voor de hand. Deze stijging geldt voor nieuw opties na 1-1-2022. Er zijn echter nog maar twee kavels van samen minder dan 5.300 m2 vrij van opties.
Terreinen voor wonen én werken zijn nu niet te koop. Toch bereiden wij ons daar op in deze grondprijzenbrief voor, omdat deze functie mogelijk kan worden gemaakt op diverse, soms al uit exploitatie genomen terreinen en er dan behoefte is aan een beleidsmatige onderbouwing.. Uitgangspunt is dat onder de woning een normale grondprijs komt te liggen, vergelijkbaar met andere locaties in de gemeente teneinde te voorkomen dat het perceel uitsluitend om de lage prijs voor bedrijventerrein wordt gekocht. De prijs wordt bij afname van de kavel in rekening gebracht als een toeslag, als het wonen planologisch is toegestaan.
Voor bedrijfswoningen wordt gerekend met een extra toeslag van € 26.250, - per woning, bovenop de reguliere prijs voor bedrijventerrein. Deze is gebaseerd op de fictie dat er een vrijstaande kavel wordt gekocht van 500 m2, waarvoor een € 52,50/m2 bovenop de prijs van bedrijventerrein (circa € 85,-/m2) wordt gerekend, waarmee de totaalprijs op circa € 137,50. komt. Iets onder de prijs van bijvoorbeeld Vosholen.
Wijzigingen overige categorieën
Voor deze onderdelen worden deels wijzigingen doorgevoerd en aanvullingen gedaan. Door de ontwikkelingen in de stijgingen is het advies voor elke categorie 5% stijging door te voeren, met uitzondering van groenstroken, waarvoor het beleid wordt aangescherpt. In het vervolg van de paragrafen worden de subcategorieën uiteengezet, welke aanvullende of andere aanpassingen ondervinden.
De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 geoordeeld over de verkoop van een perceel grond door de gemeente Didam3. De Hoge Raad is van oordeel dat de overheid, in tegenstelling tot een private partij, bij verkoop van onroerende zaken het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. De overheid moet de koper selecteren aan de hand van objectieve , toetsbare en redelijke criteria. Indien er voorgenomen wordt te verkopen aan één gegadigde, dan dient dit vooraf openbaar te worden gemaakt.
8.2 Maatschappelijke openbare voorzieningen
In het kader van maatschappelijke voorzieningen wordt er geen onderscheid gemaakt naar maatschappelijke instellingen met of zonder winstoogmerk. In voorkomende gevallen behoud het college zich het recht voor om een vermoeden van staatssteun in een competitieve markt uit te sluiten door een taxatie te laten uitvoeren op de grondprijs. Dit kan het geval zijn bij maatschappelijke voorzieningen die naar hun aard commercieel zijn zoals kinderopvang. Gelet op het arrest Didam kan wellicht gemotiveerd worden waarom er toch maar één kandidaat is voor een dergelijke functie, dit van geval tot geval te beoordelen en te publiceren.
In het algemeen gaan wij er van uit dat maatschappelijke voorzieningen de gemiddelde kostprijs betalen van de grondexploitaties. Deze prijs is in 2021 € 120, - exclusief BTW, dus in veel gevallen € 145,20/m2 inclusief. Hierbij wordt louter uitgegaan van voorzieningen die volgens het bestemmingsplan vallen onder een maatschappelijke functie. Op deze wijze wordt geborgd dat de locatiekeuze op inhoudelijke gronden plaats vind en niet op basis van de vraag of het een dure of goedkope locatie is. Ook wordt indirecte subsidiëring tegen gegaan via de grondprijs.
Voor de levering van een perceeltje voor een kast of werk voor een voorziening van algemeen nut. € 52,50 per m2, met een minimum van € 1.050,-. Afhankelijk van de omstandigheid of het perceel onderdeel uit maakt van een plan waarvan de bouwgrond in exploitatie is, wordt het geleverd met BTW of met overdrachtsbelasting. De kosten voor de levering zijn voor de koper.
Percelen voor het plaatsen van zendmasten worden niet in eigendom, maar met recht van opstal geleverd. Kosten € 5.250,- per jaar aan retributiekosten. Voor elke extra (2e en meer) provider die gebruik maakt van de mast wordt € 525,- per jaar in rekening gebracht.
De retributie wordt jaarlijks verhoogd op basis van het prijsindexcijfer CPI-alle huishoudens of de meest gerede opvolger van het CBS.
De kosten voor het vestigen van het zakelijk recht zijn voor rekening van de afnemer.
Groen betreft grond welke niet meer in exploitatie is en waarop niet gebouwd kan worden. Deze grond is niet belast met BTW. Er is een vaste prijs van € 40, - per m2 tot een maximum van 100 m2. Voor grotere oppervlakken en gronden waarop volgens het bestemmingsplan gebouwd mag worden, zal een taxatie worden uitgevoerd. In het licht van het arrest Didam zal gemotiveerd moeten worden waarom er voor vele groenstroken maar één koper is: de naastgelegen eigenaar.
De inflatie in Nederland is flink gestegen en komt in november van dit jaar uit op 5,2%. Voor het vaststellen van de grondprijzen van 2022 is het advies de prijs eenmalig te verhogen voor de woningbouw, het bedrijventerrein en de overige categorieën. Een uitzondering op deze regel is de plaats Hoogezand, waar de woningen minder in prijs zijn gestegen, maar de bouwkosten wel. Hier is geen ruimte om een grondprijs stijging voor woningbouw door te voeren.
We stellen voor de prijs voor gronden voor sociale huurwoningen, die niet onder het convenant met de woningcorporaties vallen, vast te stellen op € 18.000,-/woning excl. BTW