Beleidsregels voor de toepassing van buitenplanse afwijkingen

Artikel 1 Begrippen

In deze beleidsregels wordt verstaan onder:

• 1.1

  aansluitend terrein:

  het terrein dat op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt, zoals een op de kaart van het bestemmingsplan aangegeven be-grensd bouwvlak of een begrensd bouwperceel.

• 1.2

  achtererfgebied:

  Erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw.

• 1.3

  achtergevel:

  de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

• 1.4

  ander bouwwerk:

  een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

• 1.5

  antennedrager:

  antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

• 1.6

  antenne-installatie:

  Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende beves-tigingsconstructie;

• 1.7

  bebouwde kom:

  om te bepalen of er sprake is van een bebouwde kom dient getoetst te worden aan de criteria zoals bepaald in vaste jurisprudentie ter zake o.a. ABRvS 13 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3842;

• 1.8

  bebouwing:

  één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

• 1.9

  bed en breakfast:

  een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toe-ristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt aan gasten, gerund door de eigenaar of hoofdbewoner van het gebouw.

• 1.10

  bedrijf aan huis:

  het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvig-heid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bouwwer-ken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

• 1.11

  bedrijf:

  een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, instal leren, in-zamelen, en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaats-vindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende activiteiten.

• 1.12

  begane grondbouwlaag:

  de eerste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

• 1.13

  beroep aan huis:

  een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, me-disch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner.

• 1.14

  Besluit omgevingsrecht (Bor):

  Besluit van 25 maart 2010, houdende regels ter uitvoering van de Wet algemene bepa-lingen omgevingsrecht (Besluit omgevingsrecht), Staatsblad 2010,

• 1.15

  bestaand:

  bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

• 1.16

  bestemmingsgrens:

  de grens van een bestemmingsvlak.

• 1.17

  bestemmingsplan:

  het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan, alsmede een wijzigings- of uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a of b van de Wet ruimtelijke ordening of een beheersverordening, als bedoeld in artikel 3.38 van de Wet ruimtelijke ordening;

• 1.18

  bestemmingsvlak:

  een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

• 1.19

  bijbehorend bouwwerk:

  uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

• 1.20

  bouwgrens:

  een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

• 1.21

  bouwperceel:

  een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

• 1.22

  bouwperceelgrens:

  de grens van een bouwperceel.

• 1.23

  bouwvlak:

  een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de re-gels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

• 1.24

  dakkapel:

  een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de on-derzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

• 1.25

  detailhandel:

  het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om ge-kochte etenswaren ter plaatse te nuttigen.

• 1.26

  erf:

  al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepas-sing is, deze die inrichting niet verbieden.

• 1.27

  gebouw:

  elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

• 1.28

  gemeentelijke parkeernormen:

  de parkeernorm, zoals vastgelegd in de gemeentelijke nota ‘Parkeernormen auto en fiets, 3e herziening’ d.d. 28 september 2017;

• 1.29

  hoofdbewoner:

  degene die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

• 1.30

  hoofdgebouw:

  een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

• 1.31

  horeca:

  een bedrijf, in hoofdzaak gericht op:

  • • a.

      het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;

    • b.

      het verstrekken van nachtverblijf;

    • c.

      het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten.

• Tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

• 1.32

  kantoor:

  een ruimte, die blijkens zijn indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor werkzaamheden van administratieve aard.

• 1.33

  kelder:

  een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

• 1.34

  maatvoeringsvlak:

  een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

• 1.35

  openbaar toegankelijk gebied:

  weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ont-sluiting van percelen door langzaam verkeer.

• 1.36

  overkapping:

  een ander bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand;

• 1.37

  paardenbak:

  een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten, met eventueel een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en aldan niet voorzien van een omheining;

• 1.38

  peil:

  • 1.

    voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:

    de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeer-derd met 5 centimeter;

  • 2.

    in andere gevallen:

    de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein, vermeer-derd met 5 centimeter, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven

• 1.39

  vlak:

  een geografisch bepaald gebied;

• 1.40

  voorerfgebied:

  erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

• 1.41

  voorgevel:

  de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

• 1.42

  woning:

  een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonder lijk huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten

• 2.1

  Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

  • a.

    afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens:

    de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens;

  • b.

    afstand tussen gebouwen:

    de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;

  • c.

    de dakhelling:

    langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

  • d.

    de goothoogte van een bouwwerk:

    vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. druiplijn, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel.

  • e.

    de inhoud van een bouwwerk:

    tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

  • f.

    de bouwhoogte van een bouwwerk:

    vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouw-werk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

  • g.

    de oppervlakte van een bouwwerk:

    tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

  • h.

    de verticale bouwdiepte van een bouwwerk:

    vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegere-kend;

  • i.

    de hoogte van een windturbine:

    vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Artikel 3 Bijbehorende bouwwerken binnen de bebouwde kom

• 3.1

  Bijbehorende bouwwerken aan de zij- en achtergevel

  Betreffende (uitbreidingen van) bouwwerken zijn aanvaardbaar te achten, mits op betref-fende uitbreidingen geen dakkapellen zijn geprojecteerd/ gesitueerd en mits wordt vol-daan aan de volgende voorwaarden:

  • a.

    de goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 meter en 5 meter;

  • b.

    de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak mag niet meer bedragen dan 20% van de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden met woon- en tuinbestemmingen tot een maximum van 150m²;

  • c.

    van bijbehorende bouwwerken mag geen deel uitsteken buiten de denkbeeldige vlakken, die vanaf een hoogte van 3 meter op de zijdelingse perceelsgrenzen onder een hoek van 52°. met de horizon omhooglopen.

• 3.2

  Bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel van de woning

  Betreffende (uitbreidingen van) bouwwerken zijn aanvaardbaar te achten, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

  • a.

    de breedte van de betreffende uitbouw mag niet meer dan 50% van de breedte van de voorgevel zijn, dan wel niet breder dan het bestaande raam waarvoor de erker in de plaats komt;

  • b.

    de diepte van betreffende uitbouw mag, gerekend vanaf de voorgevel van de woning, niet dieper zijn dan 1,5 meter;

  • c.

    de goothoogte van betreffende uitbouw mag niet meer bedragen dan 3 meter gemeten vanaf peil;

  • d.

    de bouwhoogte van betreffende uitbouw mag niet meer bedragen dan 4 meter gemeten vanaf peil;

  • e.

    de oppervlakte van betreffende uitbouw wordt meegeteld bij de maximale be-bouwing zoals bedoeld in lid 3.1 sub b.

• 3.3

  Bijbehorende bouwwerken op open ruimten tussen de voorgevel en de voor de voorgevel gesitueerde bergingen

  Betreffende (uitbreidingen van) bouwwerken zijn aanvaardbaar te achten, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

  • a.

    de breedte van de uitbouw mag niet breder zijn dan de bestaande berging;

  • b.

    de goothoogte van de uitbouw mag niet hoger zijn dan de goothoogte van de bestaande berging;

  • c.

    de bouwhoogte van de uitbouw mag niet hoger zijn dan de bouwhoogte van de bestaande berging;

  • d.

    Er wordt geen medewerking verleend indien de gezamenlijke oppervlakte van bij-behorende bouwwerken meer bedraagt dan 20% van de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden met woon- en tuinbestemmingen tot een maximum van 150m².

Artikel 4 Gebruikswijzigingen bij woningen binnen de be-bouwde kom

• 4.1

  Gebruik vrijstaande bijbehorende bouwwerken

  Het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woningen dient functioneel ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw, dus te gebruiken voor functies zoals garage, stalling, hobbyruimte, bergruimte, kas, huisdierenverblijf, en voor een beroep of bedrijf aan huis.

• 4.2

  Gebruik van woning en bijbehorende bouwwerken voor een beroep of bedrijf aan huis

  Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, met dien verstande dat:

  • a.

    de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt;

  • b.

    het beroep- of bedrijf aan huis door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend;

  • c.

    in het kader van een beroep of bedrijf aan huis mogen maximaal 2 personen in de woning werkzaam zijn;

  • d.

    uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan van de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis in bijlage 1, dan wel beroeps- en bedrijfsactiviteiten die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn genoemd maar die daarmee naar hun aard en invloed op de omgeving vergeleken kunnen worden;

  • e.

    er geen horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, met uitzondering van beperkte verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit;

  • f.

    aan de vigerende gemeentelijke parkeernormen wordt voldaan;

  • g.

    door de bedrijvigheid geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeer-druk optreedt, met dien verstande dat, behoudens in- en uitladen, geen bedrijfs-matige activiteiten in het openbaar gebied rond de betreffende kleinschalige be-drijvigheid mogen plaatsvinden;

  • h.

    er geen reclame wordt gemaakt aan of bij het pand, met uitzondering van een klein bord, met een maximale oppervlakte van 0,5 m², voor de mededeling van het beroep, de openingstijden etc.;

  • i.

    Internetwinkel:

    • –

      de transactie via internet tot stand komt;

    • –

      ter plaatse alleen opslagen distributie plaatsvindt;

    • –

      afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt.

• 4.3

  Gebruik van woning en bijbehorende bouwwerken voor een bed & breakfast

  Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt ten behoeve van een bed & breakfast, met dien verstande dat:

  • a.

    de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt; bed & breakfast altijd ondergeschikt dient te blijven aan de woonfunctie van de gebouwen en dit gebruik begrensd dient te blijven tot maxi-maal 50 m² van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken;

  • b.

    het aantal slaapkamers maximaal 2 bedraagt, met een maximum van 4 slaap-plaatsen in totaal;

  • c.

    de bed & breakfast door de hoofdbewoner wordt geëxploiteerd;

  • d.

    de bed & breakfastkamer(s) niet als zelfstandige wooneenheid functioneert en niet als zelfstandige wooneenheid is ingericht;

  • e.

    er mag geen sprake zijn van een onevenredige vergroting van de publiek- en/of verkeersaantrekkende werking;

  • f.

    voor het parkeren dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de vigerende gemeentelijke parkeernormen;

  • g.

    het oprichten van lichtmasten, lichtbakken en andere bouwwerken ten behoeve van reclameborden en/of neonreclame is niet toegestaan;

  • h.

    bij een combinatie met een beroep- of bedrijf aan huis mag het gezamenlijk netto vloeroppervlak eveneens niet meer bedragen dan 50 m²;

  • i.

    het gebruik geen afbreuk doet aan het woonkarakter van de buurt.

Artikel 5 Bouwwerken geen gebouw zijnde

• 5.1

  Hekwerken ten behoeve van dakterrassen

  Vanuit ruimtelijk oogpunt zijn betreffende bouwwerken ruimtelijk aanvaardbaar te achten, mits het een open (spijlen) hekwerk betreft met een maximale hoogte van 1,1 meter, met dien verstande dat de afstand van naburig erf tenminste 2 meter dient te bedragen.

Artikel 6 Dakkapellen

• 6.1

  Dakkapellen

  Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er tegen betreffende (uitbreidingen van) bouwwerken op woningen in de bebouwde kom geen bezwaar, mits wordt voldaan aan het bepaalde in de welstandsnota van de gemeente Soest of indien er een positief advies door de welstandscommissie wordt gegeven.

Artikel 7 Kelders

• 7.1

  Kelders

  Betreffende bouwwerken zijn aanvaardbaar te achten, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

  • a.

    de verticale bouwdiepte mag maximaal 3,30 meter bedragen;

  • b.

    het deel van de kelder, dat verder reikt dan het oppervlak van het gebouw vanaf peil wordt meegeteld bij de oppervlaktebebouwing buiten het bouwvlak en be-draagt niet meer dan de maxima zoals deze zijn gesteld in de daar voorkomende bestemming;

  • c.

    de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1,00 meter uit de gevel van de kelder worden gebouwd;

  • d.

    toelaatbaar zijn uitsluitend ondergrondse ruimten, die een functionele eenheid vormen met de ter plaatse toegestane functies, zoals (huishoudelijke) bergruim-ten, parkeerruimten en fietsenstallingen.

Artikel 8 Internetwinkels op Bedrijventerrein

• 8.1

  Op het bedrijventerrein, zoals aangegeven in bijlage III, is het toegestaan om een webwinkel te vestigen, waarbij goederen beperkt mogen worden opgehaald onder de volgende voorwaarden:

  • a.

    De goederen dienen opgeslagen te zijn in een magazijn, althans in een afgesloten ruimte, die alleen toegankelijk is voor het bedrijfspersoneel;

  • b.

    Er mag ter plekke niet worden afgerekend;

  • c.

    Er mag geen sprake zijn van een showroom of andersoortige winkelopstelling;

  • d.

    Het volledige assortiment alleen te bezichtigen is via internet of catalogus;

  • e.

    Het bedrijf is maximaal 8 uur per dag open voor het afhalen van goederen, de verdeling van deze uren is aan de ondernemer zelf. De vastgestelde afhaaltijden moeten duidelijk gepubliceerd worden op de website van het bedrijf;

  • f.

    Laden en lossen van goederen dient op eigen terrein plaats te vinden;

  • g.

    Parkeren ten behoeve van het bedrijf moet op eigen terrein plaatsvinden conform de vigerende gemeentelijke parkeernota.

Artikel 9 Balkons en bijbehorende bouwwerken bij drive-in woningen Smitsveen

• 9.1

  Balkons

  Bestaande balkons aan de voor- en aan de achterzijde van over de volledige breedte van de drive-in woningen in de wijk Smitsveen zijn aanvaardbaar met dien verstande dat de diepte gemeten uit de gevel niet meer dan 2,5 meter mag bedragen.

• 9.2

  Onder bestaande balkons aan de achterzijde is een bijbehorend bouwwerk toege-staan waarbij de maximaal toegestane bebouwigsoppervlakte in het bestemmings-plan niet wordt overschreden.

Artikel 10 Algemene beleidsregels

• 10.1

  Hardheidsclausule

  Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om af te wijken van deze regeling indien strikte toepassing van de in artikel 3 tot en met 9 gegeven regels, voor één of meer be-langhebbenden gevolgen hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen.

• 10.2

  Onvoorziene omstandigheden

  Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 4:84 Awb in onvoorziene om-standigheden met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° juncto artikel 4 Bor en in het bestemmingsplan, gemotiveerd afwijken van deze regels.

• 10.3

  Toepassing beleid op eerdere verzoeken

  Op een verzoek om afwijking dat is ingediend voor het tijdstip waarop deze beleidsregels van kracht worden, is het beleid van toepassing zoals deze luidde voor de vaststelling van de onderhavige beleidsregels, tenzij verzoeker de wens te kennen geeft dat de onderha-vige beleidsregels worden toegepast.