| Organisatie | Putten |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Pilot woonkansen jongeren |
| Citeertitel | Pilot woonkansen jongeren |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | Ruimtelijke ordening, ontsluiting en exploitatie van gronden, volkshuisvesting |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-09-2021 | Nieuwe regeling | 24-08-2021 | 1322630 |
De slaagkans voor jongeren die voor het eerst zelfstandig willen wonen in regio Noord-Veluwe is erg laag. Indien niet wordt voorzien in de woonbehoefte van deze jongeren zal een deel langer bij ouders blijven wonen of naar andere gemeenten vertrekken. Dat laatste zal leiden tot meer vergrijzing in Putten en dat is voor het behoud van een vitale gemeenschap niet wenselijk. Daarom wil gemeente Putten in samenwerking met Woningstichting Putten (WSP) actief beleid voeren om jongeren te helpen.
Vanuit het woningmarktonderzoek in de regio Noord-Veluwe (2019) blijkt dat veel jongeren een voorkeur hebben voor een voor hen betaalbare koopwoning in Putten. Toch is het aanbod van betaalbare koopwoningen in Putten zo beperkt, dat uiteindelijk veel starters op een sociale huurwoning zijn aangewezen. Echter, om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet men lang ingeschreven staan. Dit komt door het groeiende aantal actieve woningzoekenden en een beperkt woningaanbod. Als starter op de woningmarkt moet je gemiddeld 17 jaar inschrijfduur (2020) hebben om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in Putten. Jongeren zien we daarom in de knel komen. Dit is terug te zien in de slaagkansen per leeftijd.
Bron: rapportage woonruimteverdeling 2020 huren Noord Veluwe
De jongeren die in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning hebben in de praktijk te maken met de volgende obstakels:
Om deze doelgroep meer kansen te geven dan dat ze nu hebben, hebben gemeente Putten en WSP in de prestatieafspraken 2021 afgesproken om een pilot op te zetten om doorstroming van starters en jongeren te bevorderen.
Om deze pilot uit te voeren is in maart 2021 een projectgroep samengesteld. Deze projectgroep heeft dit plan uitgewerkt. De projectgroep bestaat uit:
Gemeente Putten - Eva Krabbenbos - Beleidsmedewerker Ruimtelijke Zaken Woningstichting Putten - Eveline Albers - Manager Wonen, Willem Visser - Verhuurmakelaar, Lenka Krahulova - Staf- en communicatieadviseur.
De doelgroep van dit project vormen de actieve woningzoekenden (1 of 2 persoonshuishouden) met binding met de regio Noord-Veluwe en de leeftijd van 23 tot 35 jaar met een maximaal verzameljaarinkomen van € 40.024,- (prijspeil 2021). De woningzoekenden zijn starters op de woningmarkt.
De doelstelling van dit project is om het woningaanbod, geschikt voor deze doelgroep, te vergroten en hierdoor hun slaagkans op een sociale huurwoning in Putten te bevorderen. Hiermee kan de doelgroep een betere kans worden geboden om zich in Putten te vestigen. Dit draagt bij aan de levendigheid van het dorp.
De slaagkans* van deze doelgroep op een sociale huurwoning van WSP in Putten stijgt binnen één jaar met 1% procent van 4,5% tot boven 5,5% en is tot en met in ieder geval 2025 niet meer lager dan dit percentage.
Slaagkans van de doelgroep (Bron: Domis Noord Veluwe, Enserve 2021)
De projectgroep heeft de volgende mogelijke instrumenten in overweging genomen:
Hierbij worden de instrumenten op basis van de volgende aspecten vergeleken:
De vergelijking laat zien dat zowel Friends-contract als Jongerencontract geen duurzame oplossing biedt voor jongeren. Hiermee komen jongeren sneller aan een woning, maar voor korte duur. Ze zijn in de toekomst niet verzekerd van een dak boven hun hoofd door de krapte op de woningmarkt of te korte inschrijfduur. Losse inzet van het behoud van inschrijfduur of voorrang voor bepaalde doelgroepen zal ook niet het gewenste effect bieden. Wel zorgt de combinatie van meerdere instrumenten voor de optimale vergroting van de slaagkansen. Jongeren een geschikte huurwoning voor onbepaalde tijd aanbieden met leeftijds- en bindingsvoorrang met daarnaast behoud van inschrijfduur lijkt de meest haalbare optie zonder al te veel risico's. Tevens houden de jongeren zelf regie over de volgende stap in hun wooncarrière. Door dit project kleinschalig uit te voeren blijven de slaagkansen van de andere woningzoekenden nagenoeg gelijk.
Op basis van de overwegingen in hoofdstuk vier, wordt in dit hoofdstuk de toepassing van voorrang op basis van leeftijd en binding aan de regio gecombineerd met behoud van inschrijfduur na toewijzing nader uitgewerkt.
Om de doelstelling te bereiken stellen wij de volgende aanpak voor:
WSP verloot minimaal 6 sociale huurwoningen (onbepaalde tijd huurcontract) met 1 of 2 slaapkamers (55+ woningen uitgezonderd) per kalenderjaar aan met voorrang voor woningzoekenden met de leeftijd van 23 tot 35 jaar met binding met regio Noord-Veluwe en éénmalig behoud van inschrijftijd.
Door deze aanpak verwachten wij dat jongeren sneller geneigd zijn om op 1 of 2 kamerwoningen te reageren, omdat door het behoud van inschrijftijd zij weer sneller de volgende stap in hun wooncarrière kunnen zetten. De gemaakte keuzes worden hieronder per onderdeel toegelicht.
Actief woningzoekenden 1- en 2 persoons huishoudens
Woningzoekenden die mee willen doen met deze pilot moeten beschikken over een actieve inschrijving bij www.hurennoordveluwe.nl. Het huishouden op het moment van toewijzen bestaat uit maximaal 2 personen. Dit omdat wij kleinere woningen voor deze doelgroep interessant willen maken.
Deze pilot is bedoeld voor "starters" op de woningmarkt, namelijk woningzoekenden met de volgende woonsituatie:
Doorstromers zijn daarom uitgesloten van deelname aan deze pilot. Dit houdt in dat woningzoekenden die een sociale huurwoning** huren (zowel via een woningcorporatie als particulier) of een koopwoning bezitten en willen doorstromen naar een andere woning niet kunnen reageren op de huurwoningen aangeboden via deze pilot. Zij kunnen via het reguliere woningaanbod doorstromen. Dit om de startende jongeren zoveel mogelijk kansen te geven.
**Onder sociale huurwoning wordt verstaan een zelfstandige woning met de huurprijs onder de maximale huurtoeslaggrens (€ 752,33 peiljaar 2021) met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Kamerbewoning of huurwoning met tijdelijk huurcontract vallen hier niet ook onder.
Voorrang voor leeftijd 23 tot 35 jaar
Bij het adverteren van de woningen krijgen woningzoekenden met de leeftijd van 23 tot 35 jaar voorrang. Deze leeftijdsgrens geldt alleen voor de hoofdaanvrager. Hierdoor kan een alleenstaande ouder met een kind ook deelnemen.
Op dit moment kent de Rijksoverheid een startersvrijstelling van overdrachtsbelasting, waarbij de leeftijdsgrens van 18 tot 35 jaar geldt. Daarnaast zien we ook dat er in de leeftijdscategorie van 28-54 jaar ook een deel jongeren tot 35 zitten, die starter zijn op de woningmarkt. Jongeren tot 23 jaar krijgen bij WSP al woningen met voorrang aangeboden met de huurprijs tot € 442,46 (prijspeil 2021).
Voorrang aan woningzoekenden met binding met de regio Noord-Veluwe
Om de kans op een woning van jongeren uit deze regio extra te stimuleren en te vergroten, wijst WSP een aantal woningen toe met voorrang voor woningzoekenden met binding met de regio Noord-Veluwe. Conform de Huisvestingwet mag maximaal 50% (van het totaal) van de huisvestingsvergunningen met voorrang worden toegewezen aan iemand met binding aan de woningmarktregio. De voorwaarden van de binding vanuit de Huisvestingswet zijn als volgt:
Voor personen komend uit een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die wegens geweld of problemen van relationele aard hun woonruimten hebben moeten verlaten mag de bindingseis niet gelden.
* Onder het 'oog op de voorziening in het bestaan' verstaan wij een arbeidsovereenkomst met de minimale duur van een jaar en minimaal 18 uur/per week met een werkgever in een van de gemeentes van de regio Noord-Veluwe.
De deelname aan deze pilot is naast de voorrangregels begrensd door een éénmalige woningtoewijzing. Dit om zoveel mogelijk kansen aan startende jongeren te bieden. Zodra een woningzoekende een woning toegewezen krijgt via deze pilot, kan hij/zij niet opnieuw deelnemen aan deze pilot.
Verzameljaarinkomen maximaal € 40.024,- (Europagrens 2021)
De vereiste inkomensgrenzen worden conform de wetgeving van 'Passend toewijzen' in het jaar van de toewijzing aangehouden. Het merendeel (+/- 65%) van de actieve woningzoekenden van 23-35 jaar heeft de laagste inkomens (tot de huurtoeslaggrens). Negenentwintig procent heeft een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de Europagrens. Maar 5% heeft een inkomen hoger dan de Europagrens. Er wordt daarom gekozen om de inkomensgrens van maximaal € 40.024,- (prijspeil Europagrens 2021) aan te houden. Op deze manier kan 95% van deze doelgroep deelnemen aan deze pilot.
Bron: Tabel Passend toewijzen 2021, www.hurennoordveluwe.nl
Deze pilot is voor jongeren die via de reguliere weg wachten op een woning. Jongeren die vanuit nood op zoek zijn naar woonruimte kunnen wel meedoen in dit traject, maar krijgen geen voorrang op basis van urgentie.
De woningen worden via www.hurennoordveluwe.nl te huur aangeboden. De toekenning vindt plaats op basis van loting met de eerdergenoemde voorrangregels. Op deze manier krijgen de jongeren gelijke kansen op een woning. Dat houdt in dat na het sluiten van de reactietermijn er door het systeem een kandidaat wordt geloot.
Bij de toekenning op basis van inschrijfduur zullen de oudste jongeren met de langste inschrijfduur de meeste kans maken en hierdoor de jongste deelnemers onderdrukken.
De voorrang voor een specifieke doelgroep wordt bij de advertentie vermeldt.
Bij de toewijzing van woningen die aangeboden worden via deze pilot behouden de woningzoekenden éénmalig hun inschrijving na de toewijzing en daarmee kunnen ze hun inschrijfduur verder opbouwen.
In de huidige huisvestingsverordening geldt dat als woningzoekenden een sociale huurwoning toegewezen krijgt via een woningcorporatie in de regio Noord-Veluwe zijn/haar inschrijving als woningzoekende hiermee vervalt. De opgebouwde jaren zijn dan weg en de woningzoekende moet zich opnieuw inschrijven om in de toekomst door te kunnen stromen. Gezien de lange wachttijden duurt het vervolgens minstens 9 jaar voordat zij weer door kunnen stromen. Dit is een reden voor startende jongeren op de woningmarkt om niet meer te reageren op de kleine appartementen, die erg geschikt zijn als opstartwoning, maar meteen wachten tot ze aan de beurt zijn voor een eengezinswoning. Dat is logisch want als je minstens 9 jaar ingeschreven staat ben je inmiddels 27-33 jaar als je je eerste woning kan gaan huren. Dit is voor de meeste jongeren de leeftijd waarin ze gaan samenwonen en een gezin stichten. De huidige regelgeving belemmert de keuze hierin. Tevens is het bevorderlijk voor de ontwikkeling van de jongeren om eerder dan 27-33 jaar zelfstandig te kunnen gaan wonen. Om de kleine starterswoningen toch aantrekkelijk te maken voor de doelgroep en de doorstroming op termijn te bevorderen, is het goed om de inschrijfduur na het toewijzen van de starterswoning te behouden.
Starterswoningen met huurcontract voor onbepaalde tijd en beschikbaar woningaanbod
Onder starterswoningen (met huurcontract voor onbepaalde tijd) wordt verstaan kleine huurwoningen/appartementen met 1 of 2 slaapkamers met of zonder lift (55+ woningen uitgezonderd) met de huurprijzen variërend van €442,46 tot € 752,53 (prijspeil 2021). In de praktijk zien we voldoende animo onder de jongeren voor deze woningen, maar door hun korte inschrijfduur komen ze zelden in aanmerking.
Woningstichting Putten wil het volgende woningaanbod beschikbaar stellen voor deze pilot:
Om geen andere doelgroep woningzoekenden te benadelen is er bij het beschikbaar stellen van het aantal woningen voor deze pilot rekening gehouden met het gemiddelde aantal mutaties per jaar. Het overzicht van mutaties van 2018-2021 is als bijlage bijgevoegd. In 2021 voegt WSP een groot aantal nieuwbouwwoningen toe aan haar bezit. Hierdoor is het mogelijk om meer dan 6 woningen beschikbaar te stellen voor deze pilot zonder de andere doelgroepen onevenredig te benadelen.
De pilot duurt twee en een kwart jaar. Concreet start deze pilot op 1 september 2021 en eindigt op 31 december 2023. Dit sluit aan de verloopdatum van de huidige Huisvestingsverordening (1 maart 2024). De resultaten van deze pilot kunnen ter overweging meegenomen worden tijdens de herziening hiervan.
Mocht het aantal geschikte mutatiewoningen door onvoorziene omstandigheden onvoldoende zijn (minder dan 50%) om het resultaat te kunnen meten, kan de duur van deze pilot verlengd worden met één jaar. Dit wordt uiterlijk op 1 januari 2023 kenbaar gemaakt.
Naar aanleiding van opgedane ervaringen kunnen de uitganspunten tussentijds bijgestuurd worden.
De volgende resultaten (doelgroep, woningtype en woningaanbod bij WSP gerelateerd) worden tijdens de duur van dit project bijgehouden en geëvalueerd:
De slaagkans wordt berekend door een aantal verhuringen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Het aantal actief woningzoekenden is het aantal unieke woningzoekenden dat binnen een opgegeven categorie en termijn minimaal 1 keer op een woning heeft gereageerd. Bij het berekenen van de slaagkans bij punt 5 wordt er uitgegaan van het aantal actief woningzoekenden in de regio dat reageert op een woning in Putten / aantal verhuringen in Putten.
De resultaten worden per halfjaar door de werkgroep geëvalueerd om zo nodig bij te kunnen sturen. In augustus 2023 wordt de eindevaluatie door de werkgroep opgesteld en uiterlijk 1 september 2023 gedeeld met de gemeente Putten en WSP zodat de resultaten meegenomen kunnen worden in de herziening van de Huisvestingverordening.
Naast het meten van de resultaten wordt er een korte vragenlijst door de kandidaten beantwoord bij de toewijzing. Dit om de redenen van hun deelname aan dit project en hun woonwensen te achterhalen.
Het is van belang om ruchtbaarheid zowel bij de start als gedurende het project te geven aan deze pilot binnen de regio Noord-Veluwe. Gemeente Putten en WSP zullen hier gezamenlijk een communicatieplan voor opstellen.
De randvoorwaarden van dit project worden bepaald door de volgende wetgeving:
De volgende aspecten kunnen risico vormen voor het behalen van de doelstelling.
Dit project is afhankelijk van een aantal mutaties binnen het bezit van WSP. Lage verhuisstroom resulteert in minder woningaanbod. Ook kan dit project leiden tot een groter aantal actief woningzoekenden binnen deze doelgroep, waardoor hun slaagkans kan dalen.
Om deze pilot te kunnen starten moet er worden afgeweken van de gestelde regels binnen de Huisvestingverordening. Artikel 16 van de verordening biedt ruimte om voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling af te wijken van de verordening.
Hiervoor is een toestemming van het college B&W nodig voor de volgende aspecten:
Uitgangsdocumentatie en bijlage:
Woningmarktonderzoek in de regio Noord-Veluwe, 18-12-2019, Atrivé
Rapportage woonruimteverdeling Noord-Veluwe, 2020, Enserve
Data woonruimteverdeling Noord-Veluwe uit DOMIS
Prestatieafspraken 2021, Gemeente Putten, Woningstichting Putten en Huurdersorganisatie Putten
Woonvisie Putten 2020-2025, Gemeente Putten
Tabel aantal actief woningzoekenden
Tabel gemiddelde inschrijftijd 2020
Totaaloverzicht mutaties WSP vanaf 2018-2020 van woningen
Overzicht toewijzingen WSP vanaf 2018-2021 van woningen met 1 of 2 slaapkamers (55+ woningen uitgezonderd)