| Organisatie | Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier |
|---|---|
| Organisatietype | Waterschap |
| Officiële naam regeling | Deelnota Pacht |
| Citeertitel | Nota Pacht |
| Vastgesteld door | dagelijks bestuur |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Deze deelnota is onderdeel van het Grondbeleid 2017-2022.
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 13-02-2018 | nieuwe regeling | 13-12-2017 | 17.111435 |
Pacht heeft betrekking op “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie", aldus het Burgerlijk Wetboek. Pacht is dus een soort huurovereenkomst die betrekking heeft op land of boerderijen en die wordt aangegaan ten behoeve van de uitoefening van landbouw.
Het hoogheemraadschap geeft sinds jaar en dag gronden in pacht uit. Het hoogheemraadschap ontvangt in dat geval een vergoeding voor het gebruik van de gronden, en hoeft gelijktijdig de gronden niet zelf te onderhouden. De overeenkomsten worden hierbij afgesloten door het cluster Grondzaken, in opdracht en onder verantwoordelijkheid van de afdeling die de betreffende grond beheert.
Op 1 september 2007 is het nieuwe pachtrecht in werking getreden. Op dat moment zijn de modelovereenkomsten die binnen het hoogheemraadschap werden gehanteerd aangepast aan de nieuwe regels. Verder is in verschillende beleidsstukken vastgelegd wanneer en onder welke voorwaarden het hoogheemraadschap grond in pacht uitgeeft. Binnen de organisatie bestaat echter de behoefte om het beleid omtrent de uitgifte in pacht in één overzichtelijk stuk vast te leggen. Met deze nota wordt aan deze behoefte tegemoet gekomen.
Om een geldige pachtovereenkomst af te kunnen sluiten, dient de gebruiker de grond ten behoeve van de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw te gebruiken. In deze nota wordt om deze reden in hoofdstuk 2 eerst aangegeven wat onder bedrijfsmatige uitoefening van landbouw moet worden verstaan. Vervolgens zal nader worden ingegaan op de voorwaarden waaronder een pachtovereenkomst afgesloten zal worden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de uitgifte in pacht van waterkeringen (hoofdstuk 3), van droge waterbergingen (hoofdstuk 4) en van overige gronden (hoofdstuk 5). In hoofdstuk 6 wordt ten slotte aangegeven hoe wordt omgegaan met bestaande pachtovereenkomsten.
2 Bedrijfsmatige uitoefening landbouw
Zoals in de inleiding is aangegeven, heeft pacht betrekking op overeenkomsten waarbij grond tegen een tegenprestatie in gebruik wordt gegeven ten behoeve van de landbouw. In het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:312) wordt vervolgens aangegeven wat men onder landbouw dient te verstaan:
“Onder landbouw wordt verstaan, steeds voorzover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.”
Pachtovereenkomsten kunnen dus uitsluitend worden afgesloten ten behoeve van de landbouw die bedrijfsmatig wordt uitgeoefend. Volgens de Memorie van Toelichting bij het voorontwerp van de wet moet in de rechtspraak worden uitgemaakt wanneer sprake is van bedrijfsmatige uitoefening. Wel wordt nog opgemerkt dat het bedrijf waarom het gaat zelf gericht moet zijn op landbouw. Dit sluit uit dat bijvoorbeeld een slager die land gebruikt voor zijn slachtvee aangemerkt wordt als pachter. Verder is aangegeven dat pachtbescherming bedoeld is voor de agrarische onderneming en dat daarvoor is vereist een complex van economische activiteiten gericht op winst door de uitoefening van de landbouw.
In de rechtspraak zijn inmiddels de volgende criteria geformuleerd om vast te stellen of er sprake is van bedrijfsmatig gebruik:
Het hoogheemraadschap zal aan de hand van bovenstaande criteria toetsen of de gebruiker de grond zal gebruiken ten behoeve van de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw. Het oordeel of wel of niet sprake is van bedrijfsmatige pacht zal van geval tot geval moeten worden bekeken. Omdat de 4 punten in onderlinge samenhang worden beoordeeld zal een zwakkere score op één van de punten gecompenseerd kunnen worden door een sterkere score op één of meer van de andere punten. In de praktijk zal het een en ander moeten blijken uit bedrijfsgegevens zoals de jaarrekening en de balans over verscheidene jaren waaruit zowel de bedrijfsomvang als rendementen en investeringen zijn af te lezen.
Indien er geen sprake is van bedrijfsmatige uitoefening van landbouw, zal geen pachtovereenkomst afgesloten (kunnen) worden. Mocht het hoogheemraadschap de grond toch in gebruik wensen te geven, dan zal het met de gebruiker een gebruiksovereenkomst af kunnen sluiten. Voor de voorwaarden waaronder een dergelijke gebruiksovereenkomst wordt afgesloten, zal worden aangesloten bij de voorwaarden die in onderstaande hoofdstukken worden geformuleerd. Omdat het hoogheemraadschap bepaalde eisen stelt aan het onderhoud van de gronden, zal het echter de voorkeur geven aan de uitgifte in pacht aan een bedrijfsmatige agrariër.
In veel gevallen kan het aantrekkelijk zijn voor het hoogheemraadschap om waterkeringen in pacht uit te geven. Het hoogheemraadschap ontvangt in dat geval een financiële vergoeding voor de grond, en hoeft bovendien de gronden niet zelf te onderhouden. Wel dient vanzelfsprekend rekening te worden gehouden met het feit dat het hoogheemraadschap op een zeker moment werkzaamheden op, aan of nabij een waterkering moet verrichten. Hieronder wordt aangegeven onder welke voorwaarden grond op of nabij waterkeringen in pacht kunnen worden uitgegeven, waarbij achtereenvolgens wordt ingegaan op de duur, de beweiding / het gebruik, de pachtsom en de overige voorwaarden.
Op grond van de veranderde pachtregels is het mogelijk om pachtovereenkomsten af te sluiten voor een kortere periode dan de reguliere pachtperiode van zes jaar. Dergelijke overeenkomsten worden wel geliberaliseerde pachtovereenkomsten genoemd. Op deze overeenkomsten zijn bepaalde regels, waaronder die met betrekking tot de pachtbescherming, pachtduur en pachtsom, niet van toepassing.
In veel gevallen zal het hoogheemraadschap voor langere tijd niet over de waterkering hoeven te beschikken. Pachtovereenkomsten op waterkeringen kunnen daarom standaard worden afgesloten voor een duur van 3 jaar. Op de standaardduur van 3 jaar zal echter een uitzondering worden gemaakt indien er sprake is van geplande werkzaamheden. In zo een geval zal worden gekozen voor een duur van één jaar, tenzij de werkzaamheden binnen een jaar aanvang nemen1. In dat laatste geval zal in het geheel geen overeenkomst worden afgesloten.
Soms zal het hoogheemraadschap gedurende de looptijd van het pachtrecht gebruik moeten maken van de grond voor de uitvoering van werken. In de pachtovereenkomsten wordt daarom bepaald dat de pachter de uitvoering van werken dient te gedogen. De pachter heeft in dat geval wel recht op een billijke vermindering van de pachtprijs.
Over het algemeen zal de grond door de pachter worden beweid. Met betrekking tot de beweiding van de grond worden de volgende voorwaarden in de overeenkomst opgenomen2:
Bij beweiding door kleinvee zal het nodig zijn om afrasteringen te plaatsen. Bij de verpachting van waterkeringen heeft het hoogheemraadschap een groot belang bij de wijze waarop afrasteringen worden geplaatst en de materialen die daarbij worden gebruikt. Om deze reden zal bij de verpachting van waterkeringen -conform de bestaande praktijk- worden bepaald dat het hoogheemraadschap zorg draagt voor de plaatsing van afrasteringen.
In de gevallen waarin de grond niet wordt beweid door kleinvee, zal in de overeenkomst worden bepaald dat de grond periodiek gemaaid moet worden, waarna het gemaaide gras op aanwijzing van de beheerder moet worden afgevoerd.
Bij de uitgifte in pacht voor de reguliere periode van zes jaar moet voor wat de pachtsom betreft worden aangesloten bij het Pachtprijzenbesluit van het ministerie van Landbouw, Natuur en Visserij. In dit besluit worden per regio de (maximale) pachtsommen per hectare vastgesteld. Ook voor wat betreft de zogenoemde geliberaliseerde pachtovereenkomsten kan worden aangesloten bij het Pachtprijzenbesluit. De pachtsommen uit het Pachtprijzenbesluit hebben echter betrekking op reguliere gronden die zonder noemenswaardige belemmeringen kunnen worden gebruikt voor de uitoefening van landbouw. Nu waterkeringen in veel mindere mate geschikt zijn voor de uitoefening van landbouw, kan niet worden aangesloten bij het Pachtprijzenbesluit. Om deze reden zal de pachtsom voor waterkeringen worden vastgesteld aan de hand van een opgestelde taxatie. Deze getaxeerde waarde wordt vervolgens in het gehele beheersgebied gehanteerd voor soortgelijke gronden. Momenteel bedraagt de pachtsom voor waterkeringen op grond van taxatie € 60,-- per hectare. De getaxeerde pachtsom zal verder jaarlijks worden aangepast aan de hand van de wijziging van het Consumentenprijsindexcijfer, en zal om de tien jaar in zijn geheel worden herzien op grond van een nieuwe taxatie.
Afhankelijk van de specifieke situatie, kunnen delen van een waterkering door de schuinte van het talud dermate onrendabel zijn dat de kosten van het onderhoud de opbrengsten overstijgen. In dergelijke gevallen kan voor dat betreffende deel van de waterkering in feite geen pachtsom in rekening worden gebracht. Voor deze delen zal een gebruiksovereenkomst om niet worden afgesloten.
Het hoogheemraadschap wenst in bepaalde gevallen zijn infrastructuur en objecten open te stellen voor recreatief medegebruik3. In veel gevallen zal het mogelijk zijn de verpachting van een waterkering te combineren met het recreatief medegebruik van de waterkering. In dergelijke gevallen zal in de pachtovereenkomst worden aangegeven dat de pachter het recreatief medegebruik moet gedogen.
In de overeenkomsten wordt standaard aangegeven dat de pachter moet voldoen aan het bepaalde in de Keur. In verband met de ligging aan het water zal er in bepaalde gevallen een baggerplicht en/of ontvangstplicht voor baggerspecie gelden. In deze gevallen zal in de pachtovereenkomst nog eens expliciet worden vastgelegd dat de pachter verplicht is het aangrenzende water te baggeren en/of dat er een ontvangstplicht geldt voor baggerspecie.
Voor het overige zal de pachtovereenkomst worden aangegaan onder de reguliere voorwaarden, waaronder voorwaarden met betrekking tot:
Voor alle overige voorwaarden wordt verwezen naar de model pachtovereenkomst voor waterkeringen zoals opgenomen in bijlage 1.
4 Verpachting droge waterbergingen
In het kader van het Programma Wateropgave worden op verschillende locaties binnen het beheersgebied gronden aangekocht. Deze percelen kunnen vervolgens ingericht worden als “natte” of als “droge” waterberging. De droge waterbergingen kunnen veelal als grasland worden beheerd en in pacht worden uitgegeven aan agrariërs.
Nadat de aangekochte grond is ingericht als droge waterberging, zullen in principe voor langere tijd geen werkzaamheden hoeven te worden verricht. Toch wenst het hoogheemraadschap een bepaalde mate van vrijheid te behouden om de pacht te beëindigen of gewijzigde pachtvoorwaarden overeen te komen. Om deze reden wordt aangesloten bij de verpachting van waterkeringen, en worden pachtovereenkomsten afgesloten voor de duur van 3 jaar.
De droge waterbergingen kunnen onderling verschillende vegetatie- en beheerstypen hebben, elk met verschillende beperkingen en mogelijkheden. Het gaat om vier beheertypen:
Voorts is het veelal de bedoeling dat droge waterbergingen in de winter op het winterpeil worden gehouden. In de zomer wordt ook het winterpeil aangehouden, zodat de gronden snel kunnen uitdrogen en rond 15 juni met materieel over het land kan worden gereden voor het maaien van ruwvoer.
Indien het land lang onder water staat (bijv. Dotterbloemgrasland en Nat Zilverschoongrasland) en de kosten van het beheer niet opwegen tegen de opbrengsten kan eventueel worden overeengekomen om voor deze delen geen pachtsom in rekening te brengen.
Afhankelijk van de specifieke situatie zullen de pachtvoorwaarden worden aangepast aan het toepasselijke type beheer4.
Voor de verschillende beheerstypen wordt respectievelijk 25%, 40% en 55% in mindering gebracht op de maximale pachtsom. De percentages betreffen landelijke normen5. In de onderstaande tabel wordt aangegeven wat de pachtsom momenteel per beheertype bedraagt6.
Bij het bepalen van de pachtprijs moet naast het beheertype ook op de bestemming (natuur of agrarisch) worden gelet. Bij een natuurbestemming mag bijvoorbeeld geen tot weinig kunstmest worden toegepast. Indien geen gebruik mag worden gemaakt van kunstmest wordt er 73% in mindering gebracht op de maximale pachtprijs. In situaties waarbij bijvoorbeeld 100 kg kunstmest mag worden gestrooid, kan circa de dubbele prijs van de laatste kolom worden berekend als pachtsom.
Droge waterbergingen zijn vanzelfsprekend ingericht voor het tijdelijk bergen van oppervlaktewater. In de overeenkomsten zal dan ook worden bepaald dat de pachter dient toe te staan dat de percelen te allen tijde kunnen worden aangewend ten behoeve van de berging van oppervlaktewater.
Zoals verder in hoofdstuk 3 is aangegeven, wenst het hoogheemraadschap in bepaalde gevallen zijn infrastructuur en objecten open te stellen voor recreatief medegebruik. Voor zover de droge waterberging geschikt is voor recreatief medegebruik, zal in de pachtovereenkomst worden aangegeven dat de pachter het recreatief medegebruik moet gedogen.
Indien de grond aan een watergang grenst, geldt er mogelijk een baggerplicht en/of ontvangstplicht voor baggerspecie. Indien dit het geval is, zal in de pachtovereenkomst worden vastgelegd dat de pachter verplicht is het aangrenzende water te baggeren en/of dat er een ontvangstplicht geldt voor baggerspecie.
Verder zal de pachtovereenkomst worden aangegaan onder de reguliere voorwaarden. Gemakshalve wordt voor deze voorwaarden verwezen naar paragraaf 3.4 en de model pachtovereenkomst waterbergingen zoals opgenomen in bijlage 2.
De zogenoemde overige gronden hebben betrekking op percelen weiland die niet op korte termijn voor de taakuitoefening nodig zijn. Ook voor deze gronden geldt dat zij in pacht kunnen worden uitgegeven.
De zogenoemde overige gronden zullen over het algemeen door de pachter zonder noemenswaardige belemmeringen kunnen worden gebruikt ten behoeve van zijn landbouwactiviteiten. Om deze reden zal het hoogheemraadschap voor wat de pachtsom en de verhoging daarvan betreft aansluiten bij het Pachtprijzenbesluit van het ministerie van Landbouw, Natuur en Visserij.
Door de aansluiting bij het Pachtprijzenbesluit zal in principe een voor beide partijen redelijke pachtsom tot stand komen. Uitzondering hierop vormen de gronden die ten behoeve van bollenteelt worden gebruikt. Voor deze gronden wordt op grond van de normale marktwerking een vergoeding betaalt die niet aansluit bij de prijzen uit het Pachtprijzenbesluit. Om deze reden zal bij de pachtuitgifte van bollengrond aangesloten worden bij de plaatselijke norm voor pachtsommen voor soortgelijke gronden.
Bij de verpachting van de overige gronden hoeven in principe geen bijzondere bepalingen overeen te worden gekomen. Wel zullen, indien van toepassing, bepalingen worden opgenomen ten behoeve van recreatief medegebruik. Voor zover de grond aan een watergang grenst, zal verder in de pachtovereenkomst worden vastgelegd dat de pachter verplicht is het aangrenzende water te baggeren en/of dat er een ontvangstplicht geldt voor baggerspecie. Voor het overige zal de pachtovereenkomst gewoonweg worden aangegaan onder de reguliere voorwaarden. Gemakshalve wordt voor de overige voorwaarden weer verwezen naar paragraaf 3.4 en de model pachtovereenkomst overige gronden zoals opgenomen in bijlage 3.
Hoofdstuk 6 Beëindiging pachtovereenkomst
6.1 Beëindiging pachtovereenkomst
6.1.1 Beëindiging in verband met niet bedrijfsmatige uitoefening landbouw
Onder de ‘oude’ pachtregels konden pachtovereenkomsten worden afgesloten ten behoeve van de uitoefening van landbouw, ongeacht of de landbouw al dan niet bedrijfsmatig werd uitgeoefend. Zoals in hoofdstuk 2 uiteen is gezet, dient onder het huidige recht wel sprake te zijn van bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. Indien een pachtovereenkomst afloopt en de betreffende pachter de grond niet (langer) gebruikt ten behoeve van de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw, kan er geen verlenging plaatsvinden van de pachtovereenkomst. Op dat moment wordt de bestaande pachtovereenkomst beëindigd.
In bepaalde gevallen kan het voorkomen dat het hoogheemraadschap de overeenkomst met de voormalige pachter toch wenst voort te zetten, bijvoorbeeld indien de gronden niet op korte termijn nodig zijn voor de taakuitoefening. In dat geval kan een gebruiksovereenkomst worden afgesloten. Deze overeenkomst zal worden afgesloten onder de in de voorgaande hoofdstukken omschreven voorwaarden.
6.1.2 Beëindiging bij niet nakomen verplichtingen
Indien de bedrijfsvoering door de pachter niet is geweest zoals het hoogheemraadschap van een normale pachter mag verwachten, of indien de pachter ernstig tekortschiet in het nakomen van zijn verplichtingen, kan het hoogheemraadschap de pachtovereenkomst tegen het einde van de looptijd opzeggen. Het tekortschieten dient in dat geval wel ernstig genoeg te zijn om de opzegging te rechtvaardigen. Voorbeelden hiervan zijn het, na herhaaldelijk schriftelijk waarschuwen, niet nakomen van onderhouds- of betalingsverplichtingen.
In het Pachtprijzenbesluit wordt periodiek per regio het veranderpercentage van de pachtprijzen vastgesteld. De pachtprijs van bestaande pachtovereenkomsten kan op dat moment met dit percentage worden aangepast, met inachtneming van de volgende regels:
Voor zover de bestaande pachtovereenkomst betrekking heeft op de eerder genoemde “overige gronden”, zal de pachtprijs aan de hand van het veranderpercentage worden aangepast. Voor deze gronden geldt immers dat zij zonder noemenswaardige belemmeringen kunnen worden gebruikt ten behoeve van landbouwactiviteiten.
Indien de bestaande pachtovereenkomst betrekking heeft op waterkeringen of droge waterbergingen, gelden er wel bepaalde belemmeringen met betrekking tot het gebruik van de grond. Een wijziging aan de hand van het veranderpercentage van het Pachtprijzenbesluit zal in degelijke gevallen niet redelijk zijn. Om deze reden zal de pachtprijs van deze overeenkomsten periodiek worden aangepast aan de wijziging van het consumentenprijsindexcijfer.
Het kan vanzelfsprekend voorkomen dat op, aan of via gronden die in het verleden in pacht zijn uitgegeven werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Anders dan bij de nieuwe overeenkomsten het geval is, kunnen deze pachtovereenkomsten niet aan het einde van de looptijd opgezegd worden. Wel is in deze overeenkomsten veelal aangegeven dat de pachter de uitvoering van werkzaamheden moet gedogen. Op grond van deze bepaling kunnen eventuele werkzaamheden worden uitgevoerd. De pachter heeft in dat geval wel recht op een vermindering of kwijtschelding van de jaarlijkse pachtsom.
7 Overzicht uitgangspunten pachtbeleid
Vaststelling bedrijfsmatige gebruik geschiedt op grond van:
De pachtovereenkomst wordt voorts afgesloten onder de in paragraaf 4.4 omschreven voorwaarden, waarvan de belangrijkste betrekking hebben op het toestaan van recreatief mede gebruik, het voldoen aan het bepaalde in de keur en het niet toestaan van bebouwing, bemesting en gebruik van chemische onkruidbestrijdingsmiddelen.
Voor de vaststelling van de pachtsom wordt aangesloten bij de maximale pachtprijs zoals deze periodiek wordt vastgesteld in het Pachtprijzenbesluit van het ministerie van Landbouw, Natuur en Visserij. Uitzondering hierop vormt de uitgifte van grond voor bollenteelt. Voor deze gronden wordt aangesloten bij de plaatselijke norm voor pachtsommen voor soortgelijke gronden.
Voor het overige wordt de pachtovereenkomst afgesloten de in paragraaf 5.4 genoemde voorwaarden, waarvan de belangrijkste betrekking hebben op het toestaan van recreatief mede gebruik, het voldoen aan het bepaalde in de keur en het niet toestaan van bebouwing, bemesting en gebruik van chemische onkruidbestrijdingsmiddelen.
Aanpassing bestaande pachtovereenkomsten
Aldus besloten in de openbare vergadering van 13 december 2017 van het college van hoofdingelanden,
de secretaris,
M.J. Kuipers
de voorzitter,
drs. L.H.M. Kohsiek
Bijlage 1 Model pachtovereenkomst waterkeringen
Bijzondere pachtovereenkomst voor de duur van drie jaar, overeenkomstig artikel 7:397, lid 1 BW (geliberaliseerde pacht)
publiekrechtelijk rechtspersoon Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw E.A.J.L. Greve, in haar hoedanigheid van hoofd cluster Inkoop, Juridische Zaken & Grondzaken, verder te noemen ‘het hoogheemraadschap’
hierna te noemen ‘de pachter’;
komen overeen dat het hoogheemraadschap in pacht uitgeeft aan de pachter, die in pacht aanneemt:
Aard, grootte, kadastrale kenmerken, gebruiksbestemming
Een oppervlakte waterkering/dijk, bestemd om bedrijfsmatig te worden gebruikt uitsluitend voor weidebouw, kadastraal bekend als:
het/de onderstaande perceel/percelen:
bij benadering aangegeven op de van deze overeenkomst deel uitmakende situatietekening nummer, met kadastrale ondergrond.
Artikel 1 – Pachtperiode / opzeggen
De pachtprijs bedraagt (de verpachte oppervlakte, zijnde ha X € per ha) € , zegge euro, totaal per jaar.
Het hoogheemraadschap en de pachter verklaren dat zij geheel bekend zijn met de grond welke in pacht gegeven wordt en daarvan geen nadere omschrijving of aanwijzing verlangen. De vermelding in deze overeenkomst van oppervlakte, belendingen, vorm, aard of ligging van het verpachte is slechts als aanduiding bedoeld zonder dat het gepachte hieraan behoeft te beantwoorden.
De pachter aanvaardt de grond in de staat, waarin het verkeert, zodat hij geen vordering heeft op het hoogheemraadschap wegens een niet goede staat van onderhoud bij de levering. Het hoogheemraadschap staat niet in voor enig gebrek van de grond en de pachter heeft deswege geen vordering op het hoogheemraadschap.
Artikel 5 - Rechten / uit- en overwegen
Artikel 6 - Uitvoering werken / Gedoogplicht
De pachter moet gedogen dat het hoogheemraadschap zodanige werken of handelingen verricht of van het verpachte zodanig gebruik maakt als het hoogheemraadschap in het algemeen belang noodzakelijk oordeelt. De pachter heeft in verband hiermee uitsluitend aanspraak op een naar billijkheid te bepalen vermindering van de pachtprijs – er bestaat derhalve geen recht op nadere schadevergoeding.
Het hoogheemraadschap deelt de pachter het voornemen mee tot het verrichten van werken of handelingen of het gebruik maken van het verpachte als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, ten minste één maand voordat hiermee wordt begonnen. In spoedeisende gevallen deelt het hoogheemraadschap de pachter het voornemen zo spoedig mogelijk mee, in ieder geval achtenveertig uren tevoren.
Onverminderd het bepaalde in artikel 7:329 van het Burgerlijk Wetboek komen de zakelijke lasten en belastingen, de lasten van de ruilverkaveling en de lasten van landinrichting ten laste van het hoogheemraadschap.
Het hoogheemraadschap behoudt zich het genot van de jacht en de visserij voor.
De pachter verleent toestemming aan het hoogheemraadschap het genot van de jacht en de visserij op het gepachte te verhuren en stemt er in toe, dat de eventuele huurder dit genot op het gepachte uitoefent alleen of met gezelschap, of wel door anderen laat uitoefenen. De pachter verleent hierbij aan het hoogheemraadschap de in artikel 65, zesde lid, Flora- en Faunawet genoemde schriftelijke toestemming. De pachter moet daarom gedogen dat de in artikel 65, derde en vierde lid, Flora- en Faunawet genoemde rechten door het hoogheemraadschap of door degenen die het recht daartoe van het hoogheemraadschap hebben verkregen worden uitgeoefend.
Artikel 9 - Aansprakelijkheid schade
De pachter is aansprakelijk voor schade -van welke aard ook- aan het verpachte die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichting. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan.
De pachter is jegens het hoogheemraadschap op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die zich met zijn goedvinden op het verpachte bevinden.
De pachter is verplicht het langs het dijkpark lopende gedeelte van de sloot/watergang voor de helft qua zuiverheid te onderhouden en steeds voor de geregelde afvoer en uitlozing van het water zorg te dragen.
Voorts dient de pachter de langs die sloot/watergang gelegen gronden in goed gewalde staat te onderhouden zonder enige aanspraak op schadevergoeding, alsmede te gedogen dat de uit de aanliggende waterlopen gebaggerde specie of grond op het verpachte wordt gedeponeerd.
Artikel 11 - Nakoming en tenuitvoerlegging
Indien de pachter of het hoogheemraadschap tekortschiet in de nakoming van een uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichting waardoor schade ontstaat in de zin van artikel 96, tweede lid, van Boek 6 van het Burgerlijk wetboek, is de partij die tekortschiet, verplicht deze schade te vergoeden.
Artikel 12 - Mededelingsplicht
De pachter is bij het einde van de pachtovereenkomst verplicht het verpachte ter vrije beschikking te stellen van het hoogheemraadschap c.q. de door het hoogheemraadschap aangewezen nieuwe grondgebruiker. De pachter levert het perceel grond op, netjes en in lege staat als ‘grasmat’ of waarin het met schriftelijk goedvinden van het hoogheemraadschap is gebracht.
Artikel 14 - Algemene gebruiksbepalingen
De pachter is verplicht wet- en regelgeving na te leven die direct of indirect betrekking heeft op de pachter of het verpachte, zoals veiligheidseisen en voorschriften ten aanzien van het milieu en de waterstaat (zie met name de pachtregeling in Titel 5 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek, de Keur Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en de Flora- en faunawet.
Onderstaand artikel 15 moet worden gebruikt indien het gaat om de uitgifte op een regionale kering.
Artikel 15 - Bijzondere gebruiksbepalingen
Het hoogheemraadschap streeft naar een erosiebestendige soortenrijke grasmat van het dijklichaam. Het gebruik van herbiciden (onkruidbestrijdingsmiddelen) is daarom niet toegestaan. Indien onder extreme omstandigheden het gebruik van herbiciden noodzakelijk is (dit ter beoordeling door het hoogheemraadschap), zal het hoogheemraadschap zelf de onkruidbestrijding (laten) uitvoeren. Onkruidbestrijding wordt steeds afgestemd op de ontwikkeling van een optimale grasmat.
Schadelijke gewassen / rietkraag / toegangswegen
Voorts is de pachter verplicht:
het perceel te zuiveren en zuiver te houden van alle door het hoogheemraadschap schadelijk geachte gewassen, zoals akkerdistel, grote brandnetel, ridderzuring etc.;
bij een aanwezige rietkraag ervoor te zorgen dat de rietkraag, waar het hoogheemraadschap veel waarde aan hecht als oeverbescherming, afdoende wordt beschermd tegen vraat of vertrappen door schapen en/of geiten.
de toegangswegen vanaf de verharding van de openbare weg tot op het verpachte schoon te houden, onder andere vrij te houden van maaisel en vuil.
Ingeval van geschillen, betrekking hebbende op de door partijen ondertekende overeenkomst of uit daarop voortbouwende overeenkomsten, zullen partijen trachten deze in eerste instantie op te lossen met behulp van mediation, conform het Reglement van de Mediatorsfederatie Nederland te Rotterdam, zoals dat luidt op de aanvangsdatum van de mediation.
De kosten verbonden aan de toetsing van deze akte door de Grondkamer komen voor rekening van de pachter.
Bijzondere pachtovereenkomst voor de duur van zes jaar of korter, overeenkomstig artikel 7:397, Lid 1 BW (geliberaliseerde pacht)
publiekrechtelijk rechtspersoon Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw E.A.J.L. Greve, in haar hoedanigheid van hoofd cluster Inkoop, Juridische Zaken & Grondzaken, verder te noemen ‘het hoogheemraadschap’, die verklaart aan pachter in pacht te hebben gegeven;
hierna te noemen ‘de pachter’;
komen overeen dat het hoogheemraadschap in pacht uitgeeft aan de pachter, die in pacht aanneemt:
Aard, grootte, kadastrale kenmerken, gebruiksbestemming
Een terrein als zodanig voor waterberging ingericht, kadastraal bekend als:
het/de onderstaande perceel/percelen:
bij benadering aangegeven op de van deze akte deel uitmakende situatietekening nummer , met kadastrale ondergrond.
Artikel 1 – Pachtperiode / opzeggen
Deze verpachting geschiedt voor de tijd van jaren, ingaande ………………… en eindigende ………………………. De pachter kan de pachtovereenkomst jaarlijks opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor het einde van ieder jaar.
De jaarlijkse pachtprijs bedraagt (de bruikbare verpachte oppervlakte zijnde ……….. ha x € ……… per ha …grassoort….) totaal € ……….(zegge: …….) en staat in direct verband met het beperkte gebruik en voorwaarden als gevolg van de inrichting als waterbergingsterrein.
Door toezending van een factuur en/of betaling van de pachtprijs na het einde van deze pachtovereenkomst of na het tijdstip waarop de pachtprijs eventueel kan worden herzien, ontstaan geen rechten op verlenging van deze pachtovereenkomst c.q. op een ongewijzigde pachtprijs voor een nieuwe periode.
Het hoogheemraadschap en de pachter verklaren dat zij geheel bekend zijn met de grond welke in pacht gegeven wordt en daarvan geen nadere omschrijving of aanwijzing verlangen. De vermelding in deze overeenkomst van oppervlakte, belendingen, vorm, aard of ligging van het verpachte is slechts als aanduiding bedoeld zonder dat het gepachte hieraan behoeft te beantwoorden.
De pachter aanvaardt de grond in de staat, waarin het verkeert, zodat hij geen vordering heeft op het hoogheemraadschap wegens een niet goede staat van onderhoud bij de levering. Het hoogheemraadschap staat niet in voor enig gebrek van de grond en de pachter heeft deswege geen vordering op het hoogheemraadschap.
Artikel 5 - Rechten / uit- en overwegen
Artikel 6 - Uitvoering werken / Gedoogplicht
De pachter moet gedogen dat het hoogheemraadschap zodanige werken of handelingen verricht of van het verpachte zodanig gebruik maakt als het hoogheemraadschap in het algemeen belang noodzakelijk oordeelt. De pachter heeft in verband hiermee uitsluitend aanspraak op een naar billijkheid te bepalen vermindering van de pachtprijs – er bestaat derhalve geen recht op nadere schadevergoeding.
Het hoogheemraadschap deelt de pachter het voornemen mee tot het verrichten van werken of handelingen of het gebruik maken van het verpachte als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, ten minste één maand voordat hiermee wordt begonnen. In spoedeisende gevallen deelt het hoogheemraadschap de pachter het voornemen zo spoedig mogelijk mee, in ieder geval achtenveertig uren tevoren.
Onverminderd het bepaalde in artikel 7:329 van het Burgerlijk Wetboek komen de zakelijke lasten en belastingen, de lasten van de ruilverkaveling en de lasten van landinrichting ten laste van het hoogheemraadschap.
De pachter verleent toestemming aan het hoogheemraadschap het genot van de jacht en de visserij op het gepachte te verhuren en stemt er in toe, dat de eventuele huurder dit genot op het gepachte uitoefent alleen of met gezelschap, of wel door anderen laat uitoefenen. De pachter verleent hierbij aan het hoogheemraadschap de in artikel 65, zesde lid, Flora- en Faunawet genoemde schriftelijke toestemming. De pachter moet daarom gedogen dat de in artikel 65, derde en vierde lid, Flora- en Faunawet genoemde rechten door het hoogheemraadschap of door degenen die het recht daartoe van het hoogheemraadschap hebben verkregen worden uitgeoefend.
Artikel 9 - Aansprakelijkheid schade
Artikel 11 - Nakoming en tenuitvoerlegging
Indien de pachter of het hoogheemraadschap tekortschiet in de nakoming van een uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichting waardoor schade ontstaat in de zin van artikel 96, tweede lid, van Boek 6 van het Burgerlijk wetboek, is de partij die tekortschiet, verplicht deze schade te vergoeden.
Artikel 12 - Mededelingsplicht
De pachter is bij het einde van de pachtovereenkomst verplicht het verpachte ter vrije beschikking te stellen van het hoogheemraadschap c.q. de door het hoogheemraadschap aangewezen nieuwe grondgebruiker. De pachter levert het perceel grond op, netjes en in lege staat als ‘grasmat’ of waarin het met schriftelijk goedvinden van het hoogheemraadschap is gebracht.
Artikel 14 - Algemene gebruiksbepalingen
De pachter is verplicht wet- en regelgeving na te leven die direct of indirect betrekking heeft op de pachter of het verpachte, zoals veiligheidseisen en voorschriften ten aanzien van het milieu en de waterstaat (zie met name de pachtregeling in Titel 5 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek, de Keur Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en de Flora- en faunawet.
Artikel 15 - Bijzondere gebruiksbepalingen
Beweiding is alleen toegestaan met maximaal 6 schapen en/of geiten per ha. tussen 1 juni en 1 oktober. Andere diersoorten alleen toegestaan na overleg en met schriftelijke toestemming van het hoogheemraadschap. of beweiding is toegestaan met 6 kleinvee-eenheid per ha (schapen/runderen) tussen 1 juni en 1 oktober. of beweiding is niet toegestaan.
Onkruidbestrijdingsmiddelen / bemesting
Bemesting is alleen toegestaan met ruige mest. Bemesting dient plaats te vinden indachtig de waterbergingsfunctie van het gebied en zal plaatsvinden in overleg met de verpachter. De pachter zal, afhankelijk van de beweiding per seizoen, maximaal de grond bemesten om de aan de grasmat onttrokken mineralen etc. weer in evenwicht te brengen. Bemesting met drijfmest en gier is niet toegestaan. of bemesting is niet toegestaan.
Het hoogheemraadschap is te allen tijde en zonder de uitdrukkelijke toestemming van de pachter bevoegd om het verpachte terstond als waterberging in te zetten. Het eventueel op het verpachte aanwezige vee kan zich in die situatie, op eigen gelegenheid, naar de in het verpachte gelegen hogere gedeelten begeven en zal zo spoedig mogelijk uit de waterberging en van de kades gehaald moeten worden. De pachter wordt niettemin zo spoedig mogelijk (telefonisch) geïnformeerd bij het in gebruik nemen als waterberging van het verpachte.
De pachter is verplicht de langs de percelen lopende sloten/watergang voor de helft te zuiveren conform de schouw en zo nodig op behoorlijke breedte en diepte te houden en steeds voor de geregelde afvoer en uitlozing van het water zorg te dragen. Inliggende sloten/watergangen moeten geheel door de pachter worden onderhouden. De verkregen bagger moet door de pachter worden afgevoerd na indroging. De hoofdwaterlopen in eigendom van het hoogheemraadschap worden onderhouden door het hoogheemraadschap.
Ingeval van geschillen, betrekking hebbende op de door partijen ondertekende overeenkomst of uit daarop voortbouwende overeenkomsten, zullen partijen trachten deze in eerste instantie op te lossen met behulp van mediation, conform het Reglement van de Mediatorsfederatie Nederland te Rotterdam zoals dat luidt op de aanvangsdatum van de mediation.
De kosten verbonden aan de toetsing van deze akte door de Grondkamer komen voor rekening van de pachter.
Bijlage 3 Model pachtovereenkomst overige gronden
ten behoeve van weide-/akkerbouw
Bijzondere pachtovereenkomst voor de duur van zes jaar of korter, overeenkomstig artikel 7:397, Lid 1 BW (geliberaliseerde pacht)
publiekrechtelijk rechtspersoon Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw E.A.J.L. Greve, in haar hoedanigheid van hoofd cluster Inkoop, Juridische Zaken & Grondzaken, verder te noemen ‘het hoogheemraadschap’,
hierna te noemen ‘de pachter’;
komen overeen dat het hoogheemraadschap in pacht uitgeeft aan de pachter, die in pacht aanneemt:
Aard, grootte, kadastrale kenmerken, gebruiksbestemming
Een oppervlakte los land, bestemd om bedrijfsmatig te worden gebruikt uitsluitend voor weidebouw/akkerbouw, kadastraal bekend als:
het/de onderstaande perceel/percelen:
aan partijen voldoende bekend, zodat zij daarvan geen nadere omschrijving verlangen, bij benadering aangegeven op de van deze akte deel uitmakende situatietekening, nummer met kadastrale ondergrond.
Artikel 1 – Pachtperiode/opzeggen
De pachtprijs bedraagt (de verpachte oppervlakte, zijnde ha x € per ha) € (zegge euro) totaal per jaar.
Het hoogheemraadschap en de pachter verklaren dat zij geheel bekend zijn met de grond welke in pacht gegeven wordt en daarvan geen nadere omschrijving of aanwijzing verlangen. De vermelding in deze overeenkomst van oppervlakte, belendingen, vorm, aard of ligging van het verpachte is slechts als aanduiding bedoeld zonder dat het gebruik hieraan behoeft te beantwoorden.
De pachter aanvaardt de grond in de staat, waarin het verkeert, zodat hij geen vordering heeft op het hoogheemraadschap wegens een niet goede staat van onderhoud bij de levering. Het hoogheemraadschap staat niet in voor enig gebrek van de grond en de pachter heeft deswege geen vordering op het hoogheemraadschap.
Artikel 5 - Rechten / uit- en overwegen
Artikel 6 - Uitvoering werken/gedoogplicht
De pachter moet gedogen dat het hoogheemraadschap zodanige werken of handelingen verricht of van het verpachte zodanig gebruik maakt als het hoogheemraadschap in het algemeen belang noodzakelijk oordeelt. De pachter heeft in verband hiermee uitsluitend aanspraak op een naar billijkheid te bepalen vermindering van de pachtprijs – er bestaat derhalve geen recht op nadere schadevergoeding.
Het hoogheemraadschap deelt de pachter het voornemen mee tot het verrichten van werken of handelingen of het gebruik maken van het verpachte als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, ten minste één maand voordat hiermee wordt begonnen. In spoedeisende gevallen deelt het hoogheemraadschap de pachter het voornemen zo spoedig mogelijk mee, in ieder geval achtenveertig uren tevoren.
Onverminderd het bepaalde in artikel 7:329 van het Burgerlijk Wetboek komen de zakelijke lasten en belastingen, de lasten van de ruilverkaveling en de lasten van landinrichting ten laste van het hoogheemraadschap.
Het hoogheemraadschap behoudt zich het genot van de jacht en de visserij voor.
De pachter verleent toestemming aan het hoogheemraadschap het genot van de jacht en de visserij op het gepachte te verhuren en stemt er in toe, dat de eventuele huurder dit genot op het gepachte uitoefent alleen of met gezelschap, of wel door anderen laat uitoefenen. De pachter verleent hierbij aan het hoogheemraadschap de in artikel 65, zesde lid, Flora- en Faunawet genoemde schriftelijke toestemming. De pachter moet daarom gedogen dat de in artikel 65, derde en vierde lid, Flora- en Faunawet genoemde rechten door het hoogheemraadschap of door degenen die het recht daartoe van het hoogheemraadschap hebben verkregen worden uitgeoefend.
Artikel 9 - Aansprakelijkheid schade
De pachter is aansprakelijk voor schade -van welke aard ook- aan het verpachte die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichting. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan.
De pachter is jegens het hoogheemraadschap op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die zich met zijn goedvinden op het verpachte bevinden.
De pachter is verplicht het langs het verpachte lopende gedeelte van de sloot/watergang voor de helft qua zuiverheid te onderhouden en steeds voor de geregelde afvoer en uitlozing van het water zorg te dragen.
Voorts dient de pachter de langs die sloot/watergang gelegen gronden in goed gewalde staat te onderhouden zonder enige aanspraak op schadevergoeding, alsmede te gedogen dat de uit de aanliggende waterlopen gebaggerde specie of grond op het verpachte wordt gedeponeerd.
Artikel 11 - Nakoming en tenuitvoerlegging
Indien de pachter of het hoogheemraadschap tekortschiet in de nakoming van een uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichting waardoor schade ontstaat in de zin van artikel 96, tweede lid, van Boek 6 van het Burgerlijk wetboek, is de partij die tekortschiet, verplicht deze schade te vergoeden.
Artikel 12 - Mededelingsplicht
De pachter is bij het einde van de pachtovereenkomst verplicht het verpachte ter vrije beschikking te stellen van het hoogheemraadschap c.q. de door het hoogheemraadschap aangewezen nieuwe grondgebruiker, met dien verstande dat de (cultuur)grond ter vrije beschikking (leeg, ingezaaid als grasmat) moet worden gesteld zodra de oogst in het laatste pachtjaar van het veld geruimd kan zijn
De pachter doet ten behoeve van het hoogheemraadschap afstand van alle aanspraken met betrekking tot het door hem in het kader van de exploitatie van het verpachte geplante of gezaaide dat zich op het verpachte bevindt na het tijdstip van oplevering als bedoeld in het lid 1, zonder dat hij in verband hiermee aanspraak kan maken op een vergoeding die hoger is dan het voordeel dat deze zaken voor het hoogheemraadschap na aftrek van de gemaakte kosten hebben opgeleverd, een en ander onverminderd het bepaalde in artikel 7:350 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 14 - Algemene gebruiksbepalingen
De pachter is verplicht wet- en regelgeving na te leven die direct of indirect betrekking heeft op de pachter of het verpachte, zoals veiligheidseisen en voorschriften ten aanzien van het milieu en de waterstaat (zie met name de pachtregeling in Titel 5 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek, de Keur Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en de Flora- en faunawet.
Artikel 15 - Bijzondere gebruiksbepalingen
Ingeval van geschillen, betrekking hebbende op de door partijen ondertekende overeenkomst of uit daarop voortbouwende overeenkomsten, zullen partijen trachten deze in eerste instantie op te lossen met behulp van mediation, conform het Reglement van de Mediatorsfederatie Nederland te Rotterdam, zoals dat luidt op de aanvangsdatum van de mediation.
De kosten verbonden aan de toetsing van deze akte door de Grondkamer komen voor rekening van de pachter.
Bijlage 4 Uitgangspunten werkwijze wachtlijsten pachters en gebruikers
Conform het Pachtbeleid wordt voorkeur gegeven aan uitgifte van gronden aan bedrijfsmatige agrariërs, mede vanuit maatschappelijk oogpunt. Het hoogheemraadschap heeft bovendien belang bij een goed onderhouden perceel. Bedrijfsmatige agrariërs beschikken doorgaans over de kennis en het materieel om beter aan onze voorwaarden te kunnen voldoen.
Er bestaat één wachtlijst met daarop de gegadigden. Hierin wordt onderscheid gemaakt in bedrijfsmatige agrariërs en hobbyisten. De oude wachtlijsten voor de waterkeringen De Purmer, Beemster en Wijdewormer worden opgenomen. Bij het vrijkomen van een dijkpark op deze waterkering wordt eerst geselecteerd op de gegadigden van deze waterkeringen.
Een bedrijfsmatige agrariër kan in beginsel in aanmerking komen voor gebruik van een stuk grond, als de grond is gelegen binnen een straal van 10 kilometer vanaf de locatie van zijn bedrijf. De reden hiervoor is het aantal verkeersbewegingen beperken. Hierbij wordt aangesloten bij de boer-boer-transportregel van de Dienst Regelingen van het ministerie van Economische Zaken.
Wanneer een bedrijfsmatig agrariër in aanmerking komt, moet door de agrariër de percelenkaart van de Dienst Regelingen worden aangeleverd als bewijs dat er werkelijk sprake is van een bedrijf. Bij twijfel wordt de meest recente Gecombineerde Opgave DR (Meitelling) bij de agrariër opgevraagd. Als deze niet (tijdig) wordt aangeleverd vervalt het vrijgekomen pachtperceel aan de eerstvolgende gegadigde.
Een hobbymatige agrariër kan in beginsel in aanmerking komen voor gebruik van een stuk grond, als de grond is gelegen binnen een straal van 5 kilometer vanaf de locatie van zijn woning. Ook is de gebruiksoppervlakte beperkt tot maximaal 1 hectare. Bij grotere oppervlakten is de kans groter dat de grond niet persoonlijk wordt gebruikt.
Grondzaken beoordeelt, registreert en bewaakt het verzoek. Bij het vrijkomen van gronden onderzoekt Grondzaken wie in aanmerking zou kunnen komen voor het gebruik van die locatie. Vervolgens stelt Grondzaken de gegadigde voor aan de beheerder. De beheerder gaat in gesprek met de voorgestelde persoon om kennis te maken en ter laatste controle. Na het gesprek wordt gezamenlijk besloten of de gronden aan voorgestelde pachter/gebruiker in gebruik worden gegeven.
Gronden die door een bedrijfsmatige agrariër worden gebruikt en waarvan de overeenkomst eindigt, met uitzondering van reguliere pachtovereenkomsten, worden in beginsel opnieuw aangeboden aan de ‘zittende’ pachter, tenzij het hoogheemraadschap de gronden voor eigen gebruik nodig heeft of voor strategische doeleinden wil inzetten.
Voor gronden die door een hobbyist worden gebruikt en waarvan de overeenkomst eindigt of moet worden herzien, wordt -na de toetsing van noodzaak voor eigen gebruik of strategische inzet- onderzocht of er een bedrijfsmatig agrariër op de wachtlijst staat binnen het betreffende gebied. Is dat niet het geval, dan worden de gronden opnieuw aan de ‘zittende’ gebruiker aangeboden.
Voor gronden die vrijkomen na actieve beëindiging van een reguliere pachtovereenkomst, vindt na de toetsing van eigen gebruik of strategische inzet, controle van de wachtlijst op bedrijfsmatige agrariërs plaats. Staat er geen geïnteresseerde bedrijfsmatige agrariër op de wachtlijst, dan wordt een gebruiksovereenkomst voor korte duur aan de ‘oude’ pachter aangeboden.