| Organisatie | Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier |
|---|---|
| Organisatietype | Waterschap |
| Officiële naam regeling | Deelnota Erfpacht 2005 |
| Citeertitel | Deelnota Erfpacht 2005 |
| Vastgesteld door | dagelijks bestuur |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Deze deelnota is onderdeel van het Grondbeleid 2017-2022.
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 13-02-2018 | nieuwe regeling | 13-12-2017 | 17.111434 |
Voor u ligt de Nota erfpacht 2005. De nota is een uitwerking van de uitgangspunten zoals die zijn verwoord in het door het college van hoofdingelanden vastgestelde strategisch grondbeleid. Deze uitgangspunten zijn:
Door het in erfpacht uitgeven van bepaalde percelen grond en het toestaan van bebouwing op waterkeringen heeft de eigendom van deze percelen niet langer een meerwaarde voor de taakuitoefening van het hoogheemraadschap. Ten behoeve van het kunnen besluiten tot de afstoting van de bloot eigendom van deze erfpachtpercelen beschikt het hoogheemraadschap over criteria en voorwaarden.
In de Nota erfpacht is een groot aantal aanbevelingen opgenomen. Deze aanbevelingen zijn in afzonderlijke hoofdstukken toegelicht en uitgewerkt. Hieronder treft u een samenvatting aan van de wijze waarop de Nota tot stand is gekomen, tezamen met een puntsgewijs overzicht van de gedane aanbevelingen.
Bij het beschrijven van het toekomstig erfpachtbeleid van het hoogheemraadschap en het redigeren van de nieuwe erfpachtvoorwaarden is dankbaar gebruik gemaakt van de kennis en inzichten van derden. Allereerst heeft een interne werkgroep de uitgangspunten geïnventariseerd en geordend die de rechtsvoorgangers van Hollands Noorderkwartier bezigden. In dit proces kregen de beleidsuitgangspunten en erfpachtvoorwaarden van Waterschap De Waterlanden het zwaarste gewicht omdat dit waterschap recentelijk zijn beleid had geactualiseerd.
Vervolgens heeft de werkgroep actief contact gezocht met de gemeente Amsterdam vanuit de wetenschap dat deze gemeente erfpacht gebruikt als sturend instrument in het te voeren grondbeleid. Bovendien heeft Amsterdam samen met een externe deskundige een grondige herziening en modernisering van haar erfpachtvoorwaarden doorgevoerd. De voorwaarden van HHNK bouwen hierop voort en zijn opgesteld in nauw overleg met deze deskundige.
In de hoofdstukken 3 en 4 ligt besloten dat het hoogheemraadschap kan besluiten dat in erfpacht uitgegeven gronden van en bij een waterkering in aanmerking komen voor afstoting van de eigendom. Als eerste komt de erfpachter in aanmerking die grond te kopen. Zulke overdrachten zijn complex van aard alleen al vanwege de waardebepaling van de grond en de financiële en fiscale gevolgen. De werkgroep heeft in eerste instantie contact gezocht met de task force die bij de gemeente Rotterdam is belast met de voorbereiding en uitvoering van een grootschalige overdrachtsoperatie die vele jaren beslaat. Omdat de aantallen erfpachtcontracten bij hoogheemraadschap en Rotterdam zo sterk verschillen is aansluitend contact gezocht met de gemeente Utrecht die wel een vergelijkbaar aantal contracten heeft.
Om de in de Nota erfpacht 2005 opgenomen erfpachtvoorwaarden zo spoedig mogelijk op alle lopende contracten van toepassing te kunnen verklaren, zal het college van dijkgraaf en hoogheemraden van de zittende erfpachter verlangen dat deze voorwaarden bij het einde van de looptijd van het huidige recht voortaan hebben te gelden.
Per januari 2003 zijn het Hoogheemraadschap van Uitwaterende Sluizen in Hollands Noorderkwartier, de Dienst Centrale Omslagheffing en de waterschappen Groot Geestmerambacht, Hollands Kroon, Het Lange Rond, De Waterlanden en Westfriesland tezamen gefuseerd tot Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.
Omdat het grondbeleid van elk van de fusiepartners op bepaalde punten sterk van elkaar afweek, heeft het college van hoofdingelanden op 28 april 2004 de nota Strategisch Grondbeleid vastgesteld. Met voornoemde nota zijn de uitgangspunten (lees: de strategie) van het grondbeleid vastgesteld. Deze uitgangspunten moeten vervolgens in deelnota’s worden uitgewerkt.
Voor u ligt de Nota erfpacht 2005. De Nota is een uitwerking van een tweetal uitgangspunten zoals deze zijn vastgesteld in de Nota strategisch grondbeleid, te weten;
Door het in erfpacht uitgeven van bepaalde percelen grond en het toestaan van bebouwing op niet-primaire waterkeringen heeft de eigendom van deze percelen niet langer een meerwaarde voor de taakuitoefening van het hoogheemraadschap. Ten behoeve van het kunnen besluiten tot de afstoting van de bloot eigendom van deze erfpachtpercelen beschikt het hoogheemraadschap over criteria en voorwaarden.
Zoals in de algemene inleiding is aangegeven is de Nota erfpacht 2005 een uitwerking van een tweetal uitgangspunten zoals vastgesteld in de Nota Strategisch Grondbeleid; het formuleren van uniforme erfpachtvoorwaarden en het formuleren van criteria en voorwaarden voor de afstoting van (de bloot eigendom van) bepaalde erfpachtpercelen. De opbouw van de Nota laat zich derhalve als volgt schetsen.
In het tweede hoofdstuk worden de hoofdpunten van de uniforme erfpachtvoorwaarden uiteengezet. De complete erfpachtvoorwaarden zijn vervolgens bijgevoegd in bijlage 1. Eveneens wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe het communicatietraject dient te verlopen richting de erfpachters en overige zakelijke partners (notarissen, makelaars e.d.).
In hoofdstuk 3 wordt het besluit van het college van hoofdingelanden om de bloot eigendom van in erfpacht uitgegeven percelen af te stoten nader toegelicht. Aangegeven wordt waarom het college tot dit besluit is gekomen en aan welke criteria een in erfpacht uitgegeven perceel moet voldoen om in aanmerking te komen voor afstoting.
In het vierde en laatste hoofdstuk wordt vervolgens aangegeven onder welke voorwaarden de verkoop van de bloot eigendom dient plaats te vinden.
2 Voorwaarden uitgifte in erfpacht
Het grondbeleid van de fusiepartners die nu tezamen het hoogheemraadschap vormen, wijkt op bepaalde punten sterk van elkaar af. Eén van de onderdelen waarbij deze verschillen het meest duidelijk naar voren komen, betreft de voorwaarden waaronder grond in erfpacht wordt uitgegeven. Hoewel de globale uitgangspunten (zoals het vragen van een marktconforme vergoeding) overeenkomen, bestaan er grote verschillen in bijvoorbeeld de wijze waarop de canon wordt vastgesteld en verhoogd, of de momenten waarop een oud contract wordt opengebroken en een nieuw recht wordt afgesloten.
Na de fusie beschikte het hoogheemraadschap niet over nieuwe uniforme erfpachtvoorwaarden, waardoor voor wat betreft de uitgifte in erfpacht de voormalige beheersgebieden van de fusiepartners tot op heden in stand zijn gebleven. Het kan dan ook voorkomen (en komt ook voor) dat het ene perceel onder de voorwaarden van het voormalige waterschap De Waterlanden is uitgegeven, en het naastgelegen perceel onder de andersluidende voorwaarden van het voormalige hoogheemraadschap Uitwaterende Sluizen in Hollands Noorderkwartier. Een uiteraard ongewenste situatie.
Inmiddels zijn nieuwe, uniforme voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht geformuleerd. De complete set erfpachtvoorwaarden treft u aan in bijlage 1. In dit hoofdstuk worden verder de belangrijkste uitgangspunten van deze voorwaarden toegelicht, zoals de duur van de uitgifte en de wijze waarop de canon wordt berekend.
2.2 Algemene uitgangspunten erfpachtstelsel 2005
Een aantal van de voormalige waterschappen gaven grond in erfpacht uit voor een duur van dertig jaar. Een jaar voor het einde van deze periode werd de erfpacht opgezegd en diende (indien gewenst) een nieuw recht te worden afgesloten. In de praktijk stuitte de looptijd op een tweetal bezwaren.
Allereerst is de gemiddelde looptijd van een hypotheek eveneens dertig jaar. Omdat de hypotheek en het erfpachtrecht veelal gelijktijdig werden afgesloten, eindigden deze ook gelijktijdig, hetgeen tot grote onzekerheid leidde bij zowel de erfpachter als de hypotheekverstrekker.
Ten tweede kwamen de kosten van het afsluiten van een erfpachtrecht voor rekening van de erfpachter. Dit betekende dat om de dertig jaar de erfpachter met een aanzienlijke kostenpost geconfronteerd werd, bestaande uit met name notariskosten.
Om aan beide bezwaren tegemoet te komen wordt voorgesteld erfpachtrechten aan te gaan voor onbepaalde tijd, met tijdvakken van 50 jaar waarna eventueel herziene erfpachtvoorwaarden van toepassing kunnen worden verklaard. Zodoende wordt de onzekerheid bij erfpachters en hypotheekverstrekkers weggenomen, worden de erfpachters zo min mogelijk geconfronteerd met periodieke kostenposten en behoudt het hoogheemraadschap de mogelijkheid om herziene voorwaarden periodiek van toepassing te verklaren.
Onder erfpachtdeskundigen bestaat een algemene consensus dat het uitgeven van grond in erfpacht moet worden gezien als een investering in grond. In tegenstelling tot een reguliere verkoop, waarbij de ontvangen verkoopwaarde in andere zaken kan worden geïnvesteerd, stelt men de grond beschikbaar aan de erfpachter en investeert men als het ware de verkoopwaarde in de grond.
Vanuit deze gedachtegang beredeneerd dient de vergoeding, oftewel canon, die de erfpachter moet betalen met de volgende formule te worden bepaald:
grondwaarde x canonpercentage = aanvangscanon
De grondwaarde van de erfpachtgrond behoort als volgt te worden vastgesteld. De vrije verkoopwaarde van de grond wordt vastgesteld door een daartoe deskundige (taxateur, makelaar), rekening houdend met de ligging en bestemming van de grond. Omdat de gronden die het hoogheemraadschap in erfpacht uitgeeft vrijwel altijd een bepaalde waterstaatkundige functie hebben, moet de deskundige eveneens rekening houden met de beperkingen die ingevolgde de Keur op de grond rusten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het verbod om te heien op een waterkering. Heeft de deskundige eenmaal de waarde vastgesteld, dan beschikt het hoogheemraadschap over de waarde die de grond in het vrije handelsverkeer zou hebben opgebracht.
Zoals later in paragraaf 3.2 nader uiteen wordt gezet, beperkt een erfpachtrecht het hoogheemraadschap bij de uitvoering van zijn waterstaatkundige taken. Het hoogheemraadschap zal derhalve nagenoeg niet snel meer geheel nieuwe erfpachtrechten afsluiten, maar zich grotendeels beperken tot de verlenging van aflopende contracten. In dergelijke gevallen is de grond dan niet vrij verhandelbaar, omdat men een contractuele band met de zittende erfpachter heeft. De door deskundigen vastgestelde vrije marktwaarde is een dergelijke gevallen dan geen reële waarde van de erfpachtgrond, omdat die uitgaat van aanbieding op de vrije markt. Om tot een reële schatting van de grondwaarde van het erfpachtperceel te komen, moet de vastgestelde waarde vervolgens worden gedeprecieerd met een percentage van 40%.
Het kan voorkomen dat een erfpachter het niet eens is met de namens het hoogheemraadschap vastgestelde waarde. De erfpachter zal in dat geval in de gelegenheid worden gesteld om een taxatie te laten uitvoeren door een door hem aan te wijzen deskundige. De kosten van deze taxatie komen voor rekening van de erfpachter. Mochten de beide taxaties afwijken, dan wordt de waarde door een derde, door beide andere deskundigen aan te wijzen deskundige vastgesteld.
De kosten van de derde taxatie worden gelijkelijk verdeeld tussen erfpachter en hoogheemraadschap.
Om vervolgens tot de uiteindelijke aanvangscanon te komen moet de vastgestelde grondwaarde worden vermenigvuldigd met het canonpercentage. Gezien het feit dat de uitgifte in erfpacht als een investering in grond kan worden opgevat, wordt voor wat betreft het canonpercentage aansluiting gezocht bij de fictieve rendementsmaatstaf zoals gehanteerd door de belastingdienst.
Indien de aanvangscanon is vastgesteld op de hierboven geschetste wijze, kan men stellen dat men een reële vergoeding ontvangt voor het gebruik van de grond. Het is daarom niet nodig de vergoeding gedurende de looptijd telkenmale op dezelfde wijze vast te stellen, maar men kan de vergoeding simpelweg periodiek aanpassen aan de algemene prijsontwikkeling in Nederland.
De aanvangscanon zal derhalve om de vijf jaar worden aangepast aan de hand van de wijziging van het consumentenprijsindexcijfer zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek, reeks alle huishoudens.
2.2.4 Tussentijdse herziening canon
Over het algemeen zal de gemiddelde prijsontwikkeling redelijk parallel lopen aan de waardeontwikkeling van grond, waardoor de bij de aanvang bepaalde vergoeding gedurende het tijdvak een reële zal zijn. Toch kan in een periode van vijftig jaar natuurlijk veel gebeuren. Kijk bijvoorbeeld maar eens de explosieve stijging van grondwaarde over de afgelopen decennia. Om die reden zal in de erfpachtvoorwaarden worden opgenomen dat zowel de erfpachter als het hoogheemraadschap de mogelijkheid heeft om na een periode van 25 jaar de grondwaarde (en daarmee de canon) opnieuw vast te stellen.
Sommige erfpachters geven de voorkeur aan het in éénmaal afkopen van de canonverplichtingen. Men is dan weliswaar eenmalig een behoorlijke som geld kwijt, doch men heeft voor de restant looptijd geen verplichtingen meer.
In de praktijk bestaan er verschillende wijzen om de hoogte van de afkoopsom vast te stellen. Sommige erfverpachters gaan uit van de grondwaarde van het perceel en verlagen die waarde naar mate de restant looptijd korter is, andere erfverpachters gaan uit van de zogenoemde contante waarde en weer andere erfverpachters brengen gewoonweg de toekomstig verschuldigde canons in rekening.
Het hoogheemraadschap wenst de erfpachters de mogelijkheid te bieden om de canonverplichtingen af te kopen, waarbij de afkoopsom wordt vastgesteld door de waarde van de jaarlijks te betalen canon contant te maken. Deze berekening houdt in dat men berekent wat de netto-ontvangsten in toekomstige jaren in het heden waard zijn. Met andere woorden; men gaat na welke inkomsten normaliter gedurende de restant looptijd binnenkomen, en berekent aan de hand van de langetermijnrente van de waterschapsbank welk bedrag nu op een rekening gestort moet worden om gedurende de looptijd dezelfde jaarlijkse inkomsten te genereren.
Bij het bepalen van de afkoopsom voor de canon voor de resterende looptijd van het recht wordt uitgegaan van betaling postnumerando (achteraf). Dit in tegenstelling tot de verplichting tot betaling van de jaarlijkse canon prenumerando (vooraf). Het uitgangspunt is dat het hoogheemraadschap bij de afkoop van de canon aan het eind van elk jaar de volledige jaarlijkse canon tot zijn beschikking heeft.
De formule is ongewijzigd als volgt:
De rechtsvoorgangers van het hoogheemraadschap hanteerden allen het uitgangspunt dat de notariële kosten geheel voor rekening van de erfpachter kwamen. Dit kwam voort uit het feit dat geen van de rechtsvoorgangers een actief erfpachtbeleid hanteerde, maar enkel op verzoek percelen in erfpacht uitgaven. Het idee was “U wenst iets, u betaalt”.
Zoals eerder onder paragraaf 2.2.1 uiteen is gezet geeft het hoogheemraadschap percelen in erfpacht uit voor onbepaalde tijd, om zodoende erfpachters meer zekerheid te geven en niet onnodig met periodieke kosten te confronteren. Indien het hoogheemraadschap na het tijdvak van 50 jaar nieuwe voorwaarden van toepassing verklaart moeten deze echter wel notarieel worden vastgelegd. Indien men deze notariële kosten volledig voor rekening van de erfpachter laat komen, vervalt in feite de reden om rechten voor onbepaalde tijd uit te geven. Voorts zijn er conform de nieuwe voorwaarden een aantal momenten waarop het hoogheemraadschap iets wenst, en de erfpachter juist niet. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de tussentijdse herziening van de canon.
Om bovenstaande redenen worden de notariële kosten in de navolgende gevallen als volgt verdeeld.
Het huidige hoogheemraadschap is ontstaan door een fusie van zes verschillende waterschappen, die op hun beurt veelal ook weer zijn ontstaan door fusies van verschillende kleinere waterschappen. Als gevolg van deze fusies zijn veel erfpachtrechten onder zeer verschillende voorwaarden afgesloten.
Idealiter zouden al deze rechten gelijktijdig onder dezelfde voorwaarden moeten worden gebracht. Door de grote verscheidenheid van voorwaarden kan het hoogheemraadschap echter niet eenzijdig lopende contracten “openbreken” en nieuwe voorwaarden van toepassing verklaren. Toch is het met het oog op de rechtsgelijkheid wel zaak om alle lopende contracten zo spoedig mogelijk onder dezelfde, gelijkluidende voorwaarden te brengen. Om deze reden zal het hoogheemraadschap verlangen dat een erfpachtrecht onder de nieuwe voorwaarden wordt gebracht bij het einde van de looptijd van het huidige erfpachtrecht.
De in het verleden afgesloten rechten kenden vaak een relatief lage vergoeding. Veel erfpachters zullen onder de nieuwe voorwaarden dan ook worden geconfronteerd met een aanzienlijke verhoging van de jaarlijks te betalen canon. Om die reden wordt voorgesteld erfpachters wiens canon onder de nieuwe voorwaarden met meer dan 25% stijgt een overgangsregeling aan te bieden, waarbij de canon in drie jaar tijd lineair wordt opgebouwd van het oude tot het nieuwe niveau. Hierbij zij opgemerkt dat de overgangsregeling een persoonlijk, niet overdraagbaar recht is dat teniet gaat bij een eventuele overdracht.
3 Aanwijzing afstootbare erfpachtpercelen
Zoals in de algemene inleiding al is aangegeven heeft het college van hoofdingelanden in april 2004 besloten de bloot eigendom van bepaalde in erfpacht uitgegeven percelen af te stoten. Een besluit dat gevoelsmatig wellicht wat bevreemding oproept. Eén van de kerntaken van het hoogheemraadschap bestaat immers uit het keren van het water, en het afstoten van de (bloot) eigendom van waterkeringen lijkt daar ogenschijnlijk lastig mee te rijmen. Om deze reden wordt hieronder het besluit van college nog eens kort toegelicht. Vervolgens wordt een aantal criteria uiteengezet aan de hand waarvan kan worden getoetst of een specifieke waterkering in aanmerking komt voor afstoting.
3.2 Besluit college van hoofdingelanden
De rechtsvoorgangers van het hoogheemraadschap hebben in het verleden op basis van het uitgangspunt ‘beheer en onderhoud = eigendom’ waterkeringen in erfpacht uitgegeven aan honderden erfpachters, met name in stedelijke gebieden. Zodoende konden de erfpachters beschikken over de gronden en behield het waterschap de bloot eigendom. Het achterliggende idee was dat indien zich (bijvoorbeeld) een calamiteit voordeed of indien de waterkering moest worden verhoogd, het waterschap gemakkelijker vrij over de gronden kon beschikken. Immers, het waterschap was nog altijd eigenaar van de grond.
De logica van bovenstaande redenering valt niet te ontkennen, doch juridisch gezien moet bij deze redenering een aantal kanttekeningen worden geplaatst. Weliswaar is het hoogheemraadschap nog altijd (bloot) eigenaar van de grond, maar de verleende rechten van erfpacht geven de erfpachter een positie die nagenoeg even sterk is als die van eigenaar. Ook het feit dat het recht van erfpacht (veelal) van tijdelijke aard is, doet niets af aan de positie van de erfpachter. Ook bij het niet verlengen van een recht behoort de erfpachter namelijk schadeloos te worden gesteld, wat doorgaans neerkomt op een vergoeding van de opstallen.
Daarnaast is het gebruik maken van de (privaatrechtelijke) bevoegdheden als eigenaar niet de aangewezen manier voor het hoogheemraadschap om werkzaamheden aan een waterkering te verrichten. Zaken zoals de bestrijding van ongewenste activiteiten op waterkeringen en het verrichten van noodzakelijke werkzaamheden aan een dijklichaam behoren immers op basis van de Waterschapswet en de Keur te worden uitgevoerd. Een rechter zal doorgaans het gebruik van privaatrechtelijke bevoegdheden dan ook als een vorm van misbruik van bevoegdheden aanmerken, als er tevens een met waarborgen omklede publiekrechtelijke weg openstaat.
Tenslotte wordt nog gewezen op het feit dat het hoogheemraadschap bij verschillende waterkeringen reeds nu al niet meer over de volledige eigendom beschikt, omdat men òf de volledige eigendom nooit heeft kunnen verwerven òf omdat er in het verleden toch verkopen van percelen hebben plaatsgevonden.
Indien zich dus een calamiteit voordoet of een waterkering verhoogd moet worden, zal het hoogheemraadschap voor een zelfde problematiek komen te staan bij een in erfpacht uitgegeven waterkering als bij een waterkering waarvan het hoogheemraadschap in het geheel geen eigenaar is: schadevergoeding en/of onteigening.
Op basis van bovenstaande gronden heeft het college van hoofdingelanden besloten bepaalde nog nader aan te wijzen in erfpacht uitgegeven percelen af te stoten.
3.3 Criteria afstoting bloot eigendom
Globaal gesproken kan men stellen dat onbebouwde en niet met (erfpacht)rechten belaste waterkeringen in eigendom dienen te worden behouden/verkregen, en dat de eigendom van volledig bebouwde en in erfpacht uitgegeven waterkeringen kan worden afgestoten. Dat zich tussen deze twee uitersten echter vele tussenvormen voordoen behoeft geen nader betoog. Hieronder volgt daarom een viertal criteria waaraan kan worden getoetst of een waterkering voor afstoting van de eigendom in aanmerking komt.
Ad 1 en 2 Mate van uitgifte in erfpacht en bebouwing
Omdat de eerste twee criteria nauwe verwantschap tonen, worden deze gezamenlijk behandeld.
Allereerst de mate van uitgifte in erfpacht. Zoals eerder gesteld, geeft een erfpachtrecht de erfpachter een nagenoeg even sterke positie als die van eigenaar. Door de sterke rechtspositie van de erfpachter heeft de bloot eigendom niet langer een meerwaarde voor de taakuitoefening van het hoogheemraadschap. Indien echter slechts sprake is van enkele in erfpacht uitgegeven percelen op een verder “vrije” waterkering, valt niet in te zien waarom het hoogheemraadschap de bloot eigendom van deze percelen zou afstoten, terwijl het nog een groot belang heeft bij het eigendom van de verder “vrije” waterkering. Er moet dus allereerst sprake te zijn van een geheel of grotendeels in erfpacht uitgegeven waterkering.
Vervolgens moet worden bekeken op welke wijze gebruik is gemaakt van het erfpachtrecht. Indien op het erfpachtperceel bepaalde opstallen zijn opgericht, zullen deze opstallen bij het openbreken c.q. niet verlengen van het erfpachtrecht vergoed moeten worden. Hierdoor heeft de bloot eigendom weinig meerwaarde voor het hoogheemraadschap. Men komt dan immers voor een zelfde problematiek te staan als bij een waterkering waarvan het hoogheemraadschap in het geheel geen eigenaar is: schadevergoeding en/of onteigening. Dit geldt niet voor een waterkering die wel in erfpacht is uitgegeven, maar waar geen opstallen zijn opgericht. Indien men om waterstaatkundige redenen aan een dergelijke dijk werkzaamheden moet verrichten, is men weliswaar gehouden een bepaalde vergoeding te verstrekken bij het openbreken van de erfpachtcontracten, doch zijn er geen opstallen die vergoed dienen te worden.
Hierdoor kan het openbreken van dergelijke erfpachtcontracten voordeliger uitpakken dan het reguliere onteigenen of het uitvoeren van alternatieve oplossingen om de waterstaatkundige taak uit te voeren. Er zal dus eveneens sprake moeten zijn van geheel of grotendeels bebouwde erfpachtpercelen.
Hiervoor is gewezen op het feit dat niet valt in te zien waarom het hoogheemraadschap de bloot eigendom van enkele erfpachtpercelen zou afstoten, terwijl het nog een groot belang heeft bij de eigendom van een verder “vrije” waterkering. Maar wat nu indien er weliswaar sprake is van slechts enkele erfpachtpercelen, maar het hoogheemraadschap geen eigenaar (meer) is van de verder “vrije” waterkering? Alvorens te besluiten de eigendom van bepaalde erfpachtpercelen al dan niet af te stoten, moet worden nagegaan in hoeverre er sprake is van een reeds versnipperd eigendom.
Ad 4 Alternatieve mogelijkheden voor waterstaatkundige functie
Indien een waterkering in zijn geheel in erfpacht is uitgegeven en grotendeels is bebouwd, heeft de eigendom niet langer een meerwaarde voor de taakuitoefening van het hoogheemraadschap. Het schadeloos stellen van alle erfpachters is immers vele malen kostbaarder dan het uitvoeren van een alternatieve oplossing, waarbij men bijvoorbeeld kan denken aan het aanleggen van een nieuwe waterkering om de waterstaatkundige taak van de oude waterkering over te nemen. Het uitvoeren van een alternatieve oplossing voor de waterstaatkundige taak moet echter wel mogelijk zijn. Indien een bepaalde waterkering van groot waterstaatkundig belang is en er geen alternatieve oplossingen voor handen zijn, dan kan de bloot eigendom mogelijk wel nog een bepaald strategisch voordeel opleveren. Te denken valt aan een (overigens gering) financieel voordeel ten opzichte van een reguliere onteigening. In samenhang met bovenstaande criteria kan dit een reden vormen een waterkering niet af te stoten.
4 Verkoop afstootbare erfpachtpercelen
Indien op basis van de criteria uit hoofdstuk 3 is vastgesteld dat een perceel op een waterkering kan worden afgestoten, dringt zich onmiddellijk de vraag op hoe en onder welke voorwaarden dit dient te geschieden. Van welke prijsstelling gaat men uit? Wat zijn de financiële consequenties voor het hoogheemraadschap?
Hieronder zullen derhalve een aantal algemene uitgangspunten worden geformuleerd ten behoeve van het afstotingstraject.
In het kader van de uitwerking van de uitgangspunten van de nota Strategisch Grondbeleid worden in deze paragraaf de hoofdlijnen geschetst van de voorgenomen conversie van erfpachtrechten. Met andere woorden: welke percelen komen in aanmerking en op welke wijze zal het Hoogheemraadschap overgaan tot afstoting van deze percelen.
Eerder is in hoofdstuk 3 al aangegeven aan de hand van welke criteria kan worden getoetst of een waterkering in aanmerking komt voor conversie, te weten aan de hand van:
Indien eenmaal is vastgesteld dat de erfpachtpercelen een bepaalde waterkering kan worden afgestoten, dan is de volgende vraag “aan wie?”.
De meest voor de hand liggende gegadigde is natuurlijk de erfpachter zelf. Zij hebben het desbetreffende perceel al in gebruik, en hebben als gevolg van hun erfpachtrecht veelal al jaren een relatie met het hoogheemraadschap. Verkoop aan een derde zal dan ook grote bevreemding oproepen.
Om deze redenen zullen percelen op waterkeringen die in aanmerking komen voor afstoting enkel worden aangeboden aan de individuele gebruikers, de erfpachters. Is de erfpachter niet geïnteresseerd, dan wordt het perceel in eigendom gehouden.
Zoals is vastgesteld in de nota Strategisch Grondbeleid wenst het hoogheemraadschap voor wat betreft haar eigendommen marktconform te handelen. Dit uitgangspunt zal eveneens moeten gelden bij de vaststelling van de prijs voor de bloot eigendom van erfpachtpercelen, hetgeen neerkomt op verkoop op basis van de actuele grondwaarde.
Het bepalen van de actuele grondwaarde van een in erfpacht uitgegeven perceel is echter geen eenvoudige zaak. Allereerst moet men -net als bij een reguliere taxatie- rekening houden met de ligging en de bestemming van de grond. Vervolgens dient men rekening te houden met het feit dat een recht van erfpacht op de grond is gevestigd. Dit gaat echter niet zo ver dat de waarde standaard wordt gedeprecieerd met 40%, zoals dat wel het geval is bij de verlenging van een erfpachtrecht (paragraaf 2.2.2). Na de verkoop zijn de erfpachter en het hoogheemraadschap immers niet langer “tot elkaar veroordeeld”, maar komt de grond direct beschikbaar op de vrije markt. Een standaarddepreciatie van 40% zou de erfpachter in veel gevallen onbillijk verrijken. Voor het bepalen van de exacte depreciatie dient men rekening te houden met de resterende looptijd en de specifieke voorwaarden van het desbetreffende recht van erfpacht.
Om deze reden wordt voorgesteld de grondwaarde conform de in paragraaf 4.2.5 omschreven procedure te laten vaststellen door een deskundige en het college van dijkgraaf en hoogheemraden een kortingspercentage te laten bepalen. Aan de aanbieding wordt vervolgens een deadline verbonden, waarna deze aanbieding zal komen te vervallen.
Het is mogelijk dat de bodem van bepaalde percelen die het hoogheemraadschap wenst af te stoten verontreinigd is. Omdat de gronden vaak al lange tijd in gebruik zijn bij derden, heeft het hoogheemraadschap slecht zicht op de mate van verontreiniging. Het laten uitvoeren van een bodemonderzoek voor ieder individueel perceel is echter kostbaar en tijdrovend, en geeft voorts alsnog geen antwoord op de vraag wie verantwoordelijk is voor de desbetreffende vervuiling.
Het hoogheemraadschap zal derhalve in beginsel de verantwoordelijkheid voor mogelijke bodemverontreiniging standaard uitsluiten, tenzij het hoogheemraadschap als vervuiler kan worden aangemerkt.
4.2.5 Permanent karakter verkoop bloot eigendom1
Erfpachtpercelen die voldoende aan onderstaande criteria, kunnen worden afgestoten. Hiervoor is in 2006 een project gevoerd dat in 2011 is afgerond. Alle erfpachters waarvan de bloot eigendom kan worden verkocht, hebben een aanbieding gehad. Omdat naderhand nog steeds verzoeken worden ontvangen voor het alsnog kopen van de bloot eigendom heeft het bestuur in 2014 besloten om de verkoop van erfpachtpercelen blijvend te stimuleren. Op het moment dat een erfpachter een verzoek indient om de bloot eigendom te kopen, wordt het verzoek aan de hand van de genoemde toetsingscriteria in hoofdstuk 3 van dit beleid, beoordeeld.
Als de bloot eigendom kan worden afgestoten wordt de erfpachter een aanbieding gedaan op basis van de volgende regeling.
Aldus besloten in de openbare vergadering van 13 december 2017 van het college van hoofdingelanden,
de secretaris,
M.J. Kuipers
de voorzitter,
drs. L.H.M. Kohsiek
Bijlage 1 Erfpachtvoorwaarden 2005
Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
Algemene Voorwaarden voor voortdurende erfpacht 2005
Deze Algemene Voorwaarden zijn vastgesteld door het college van hoofdingelanden van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier bij besluit van _____________________ en opgenomen in een notariële akte en met die akte ingeschreven in de openbare registers te _________ op _____________________ 2005 in deel _____________ nummer ______________
Algemene Voorwaarden voor voortdurende erfpacht 2005 van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
Art. 1 Gronduitgifte door het hoogheemraadschap
Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier geeft percelen uit in voortdurende erfpacht met inachtneming en van toepassingverklaring van deze Algemene Voorwaarden en voorts onder zodanige bijzondere voorwaarden als het hoogheemraadschap voor elke uitgifte in erfpacht met de erfpachter is overeengekomen en die onder meer betrekking zullen hebben op de bestemming en het gebruik van het perceel.
In deze Algemene Voorwaarden wordt verstaan onder:
Indien het perceel nog niet kadastraal is gemeten, wordt een door partijen gewaarmerkte tekening van het perceel, waaruit de grenzen en de ligging van het perceel blijken, aan de akte van vestiging gehecht. De meting van het perceel door de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers zal op basis van deze tekening geschieden. Geen der partijen kan enig recht ontlenen aan onder- of overmaat.
Art. 4 Omschrijving van de leveringsverplichting
De aanvangscanon wordt bepaald op basis van de volgende formule:
Grondwaarde van de in erfpacht uit te geven onroerende zaak x rentepercentage = aanvangscanon.
De grondwaarde wordt als volgt vastgesteld. De vrije waarde in het economisch verkeer van het in erfpacht uit te geven perceel grond wordt bepaald door een daartoe deskundige, aan te wijzen door het college van dijkgraaf en hoogheemraden. De kosten van deze taxatie komen voor rekening van het hoogheemraadschap.
Als uitgangspunt bij de waardering van de grond wordt de economische waarde genomen, rekeninghoudend met de ligging en bestemming van de grond, alsmede de beperkingen die ingevolge de Keur van het hoogheemraadschap op het perceel rusten. Voorts dient rekening gehouden te worden met alle waardebepalende factoren, met uitzondering van het feit dat op het perceel grond een recht van erfpacht rust.
Voor het rentepercentage wordt aansluiting gezocht bij de fictieve rendementsmaatstaf zoals gehanteerd door de belastingdienst.
De conform het eerste lid van dit artikel bepaalde waarde in het economisch verkeer van het perceel grond wordt door het college van dijkgraaf en hoogheemraden verlaagd met 40% indien op het perceel grond reeds een recht van erfpacht rust.
Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de waardebepaling op grond van het bepaalde in lid 1 van dit artikel, wordt de erfpachter, nadat dit schriftelijk bij het hoogheemraadschap kenbaar gemaakt te hebben, in de gelegenheid gesteld een taxatie conform de formule in lid 1 van dit artikel te doen plaatsvinden door een door hem aan te wijzen deskundige. De kosten van deze taxatie komen voor rekening van de erfpachter.
Indien beide deskundigen tot een zelfde getaxeerde waarde komen wordt de canon op basis hiervan berekend.
Indien beide taxaties afwijken wordt de waarde conform de formule in lid 1 van dit artikel bepaald door een derde, door beide andere deskundigen aan te wijzen deskundige vastgesteld.
De kosten van de derde taxatie worden gelijkelijk verdeeld tussen erfpachter en hoogheemraadschap.
Indien door partijen anders wordt overeengekomen kan van het bepaalde in dit artikel worden afgeweken.
Art. 7 Vijfjaarlijkse canonaanpassing
De aanpassing op de laatst geldende canon geschiedt naar rato van het verloop van het consumentenprijsindexcijfer van het CBS, reeks alle huishoudens, over de aan de herzieningsdatum voorafgaande vijf kalenderjaren of, voor de eerste aanpassing, zoveel volledige kalenderjaren als liggen tussen de datum van uitgifte of conversie en de in lid 1 bedoelde datum van gelijkloop.
Art. 9 Tussentijdse herziening canon
Het hoogheemraadschap zowel als de erfpachter kan telkenmale na verloop van 25 jaren, voor de eerste maal echter op 1 januari 2031, de canon opnieuw doen vaststellen indien zij van mening zijnde dat de geldende canon geen gelijke tegenprestatie is van het nut uit de erfpachtovereenkomst voortvloeiende.
Art. 10 Wijzigingen in de erfpacht bij het einde van het tijdvak
Ten minste drie jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak, voor de eerste maal uiterlijk 31 december 2052, geeft het hoogheemraadschap schriftelijk aan de erfpachter kennis van de toepasselijkheid van eventuele nieuwe Algemene Voorwaarden en de op basis van het bepaalde in het lid 2 door het hoogheemraadschap vastgestelde nieuwe canon.
Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de waardebepaling op grond van lid 2 van dit artikel, wordt de erfpachter, nadat dit schriftelijk bij het hoogheemraadschap kenbaar gemaakt te hebben, in de gelegenheid gesteld een taxatie conform de formule in artikel 5, lid 1 van dit artikel te doen plaatsvinden door een door hem aan te wijzen deskundige. De kosten van deze taxatie komen voor rekening van de erfpachter.Indien beide deskundigen tot een zelfde getaxeerde waarde komen wordt de canon op basis hiervan berekend.Indien beide taxaties afwijken wordt de waarde conform de formule in artikel 5, lid 1 van dit artikel bepaald door een derde, door beide andere deskundigen aan te wijzen deskundige bindend vastgesteld.De kosten van de derde taxatie worden gelijkelijk verdeeld tussen erfpachter en Hoogheemraadschap.
Indien het hoogheemraadschap tweeëneenhalf jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak nog niet heeft voldaan aan het bepaalde in lid 1, is de erfpachter bevoegd, het hoogheemraadschap schriftelijk te verzoeken dat hem alsnog wordt medegedeeld of eventuele nieuwe Algemene Voorwaarden na het lopende tijdvak van toepassing zullen zijn, alsmede of de canon wordt herzien. Aan het verzoek van de erfpachter dient het hoogheemraadschap binnen drie maanden te voldoen.
Niet-inachtneming van de termijn, vermeld in lid 1, doet het recht van het hoogheemraadschap tot van toepassing verklaren van nieuwe Algemene Voorwaarden met herziening van de canon, respectievelijk het recht tot opzegging van de erfpacht door de erfpachter niet teniet, zelfs niet indien de kennisgeving geschiedt na het verstrijken van het lopende tijdvak. Tenzij de erfpachter hierdoor wordt benadeeld, heeft te late kennisgeving tot gevolg dat voor de toepassing van dit artikel en artikel 23 het lopende tijdvak geacht wordt te eindigen drie jaar na verzending van de kennisgeving. Tot de aanvang van het nieuwe tijdvak blijven de geldende canon, de algemene en de bijzondere voorwaarden van toepassing.
Art. 11 Inrichting en ingebruikneming van het perceel
Art. 12 Gebruik overeenkomstig de bestemming
De erfpachter is verplicht, op, in, aan of boven het perceel en de opstallen de aanwezigheid van door of vanwege het hoogheemraadschap of de door het hoogheemraadschap aangewezen derde aangebrachte leidingen, kabels, vezels en andere inrichtingen voor communicatieve doeleinden, palen, rioleringen, drainagebuizen en andere soortgelijke voorzieningen ten behoeve van openbare doeleinden te gedogen en toe te laten dat deze voorzieningen worden aangebracht, onderhouden en vernieuwd wanneer dit door het hoogheemraadschap zal worden gelast.
Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van de uitvoering van de in het vorige lid vermelde werkzaamheden en de aanwezigheid van krachtens het vorige lid na de uitgifte aangebrachte voorzieningen, zal na overleg met de erfpachter door het hoogheemraadschap of de door het hoogheemraadschap aangewezen derde en op kosten van het hoogheemraadschap casu quo die derde worden hersteld dan wel aan de erfpachter worden vergoed. Kunnen het hoogheemraadschap en de erfpachter niet tot overeenstemming komen over de aard en de hoogte van de schadeloosstelling, dan zal deze op verzoek van de meest gerede partij worden vastgesteld door deskundigen.
Alle gewone en buitengewone lasten, waaronder begrepen alle belastingen die ter zake van het perceel en de opstallen worden geheven, komen ten laste van de erfpachter met ingang van de datum van het verlijden van de akte van vestiging of, indien ingebruikneming voordien geschiedde, vanaf de datum van ingebruikneming.
Art. 15 Risico bij achteruitgang van de onroerende zaak
Achteruitgang van de onroerende zaak door:
Art. 16 Aansprakelijkheid en bijstaan in geding
Art. 18 Splitsen van de erfpacht
De erfpachter is tot splitsing van de erfpacht, tot splitsing in appartementsrechten of tot samenvoeging van erfpachten slechts bevoegd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap. Voor de toepassing van dit artikel wordt met de in de eerste zin bedoelde handelingen gelijkgesteld het door de erfpachter scheppen van rechten van lidmaatschap van verenigingen of coöperaties of het verlenen van deelnemingen of participaties indien in die rechten is begrepen het recht op uitsluitend gebruik of nagenoeg uitsluitend gebruik van het perceel en/of de opstallen of van een gedeelte daarvan dat blijkens de inrichting is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Art. 19 Beëindiging van de erfpacht om redenen van algemeen belang
Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap doet een voorstel tot beëindiging van de erfpacht aan het college van hoofdingelanden. In dit voorstel wordt gemotiveerd uiteen gezet welke de redenen zijn die beëindiging van de erfpacht in het algemeen belang rechtvaardigen.Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap geeft de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en eventuele derdebelanghebbenden schriftelijk kennis van het voorstel. Tevens maakt het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap het voornemen tot beëindiging algemeen bekend.
Omtrent het voorstel tot beëindiging van de erfpacht neemt het college van hoofdingelanden geen besluit zolang niet ten minste twee maanden sedert dagtekening van het in lid 2 bedoelde schrijven zijn verstreken. Gedurende deze termijn kunnen de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en eventuele derdebelanghebbenden bezwaren tegen het voorstel bij het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap inbrengen. Het college van hoofdingelanden besluit binnen een jaar na dagtekening van het in lid 2 bedoelde voorstel.
Het besluit van het college van hoofdingelanden bepaalt de dag waarop de erfpacht uiterlijk moet worden opgezegd. Opzegging vindt vervolgens plaats bij exploit en met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan de hypotheekhouder(s) en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger(s) op de erfpacht in de openbare registers zijn ingeschreven. De opzegging wordt door het hoogheemraadschap ingeschreven in de openbare registers.
Indien op de dag dat de erfpacht eindigt, het perceel en de opstallen niet zijn ontruimd, kan het hoogheemraadschap zonder nadere ingebrekestelling ontruiming doen bewerkstelligen, met inachtneming van door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten en het eventuele retentierecht van de erfpachter.
Art. 20 Gevolgen van de beëindiging in het algemeen belang
Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging in erfpacht of in een akte houdende wijziging van de erfpacht is gesticht, noch zal worden vergoed de schade terzake van het beëindigen van een activiteit die in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte tot vestiging in erfpacht of in een akte houdende wijziging van de erfpacht op het perceel en in de opstallen wordt uitgeoefend, tenzij het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap daartoe schriftelijk toestemming heeft verleend.
Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de door het hoogheemraadschap aangeboden vergoeding, doet hij hiervan binnen twee maanden na ontvangst van de schriftelijke kennisgeving van de vergoeding schriftelijk mededeling aan het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de vergoeding, wordt deze vastgesteld door deskundigen.
Indien de erfpacht ten tijde van het eindigen van de erfpacht met hypotheek was bezwaard, is het hoogheemraadschap krachtens deze Algemene Voorwaarden gemachtigd om, in afwijking van lid 4, de vergoeding, na aftrek van al hetgeen zij uit hoofde van de algemene en bijzondere voorwaarden, met betrekking tot het perceel en de opstallen nog te vorderen heeft, aan de hypotheekhouder(s) uit te keren tot een door het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap vast te stellen bedrag dat aan de hypotheekhouder(s) zou toekomen indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van executoriale verkoop van de erfpacht. Een daarna overblijvend bedrag van de schadevergoeding wordt uitgekeerd aan de erfpachter.
Art. 21 Beëindiging van de erfpacht door de erfpachter
Art. 22 Gevolgen van de opzegging door de erfpachter
Indien de erfpacht eindigt door opzegging vanwege de erfpachter, mag de erfpachter de opstallen noch geheel noch gedeeltelijk wegnemen, onverminderd het recht van het hoogheemraadschap van de erfpachter te vorderen dat de opstallen geheel of gedeeltelijk worden weggenomen en het perceel vóór het einde van het tijdvak ook voor het overige wordt teruggebracht in de oorspronkelijke staat waarin het zich bevond ten tijde van uitgifte in erfpacht. Het hoogheemraadschap dient binnen drie maanden na opzegging vanwege de erfpachter aan de erfpachter schriftelijk kennis te geven of zij van dit recht gebruik maakt.
Indien het hoogheemraadschap geen gebruik maakt van haar recht ingevolge lid 1, is de erfpachter gerechtigd tot vergoeding van de waarde van de bij het einde van de erfpacht nog aanwezige opstallen. Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met de Algemene Voorwaarden of de bijzondere voorwaarden is aangebracht.
Vanaf de datum waarop de erfpacht ingevolge het bepaalde in art. 21 is geëindigd, is het hoogheemraadschap gerechtigd tot alle opbrengsten en tot het gebruik van het perceel en komen alle lasten, waaronder begrepen alle belastingen die terzake van het perceel en de opstallen worden geheven, ten laste van het hoogheemraadschap.
Art. 23 Afstand van de erfpacht
Art. 24 Niet-nakoming van verplichtingen door de erfpachter
Onverminderd de aan het hoogheemraadschap krachtens de wet toekomende bevoegdheden kan het hoogheemraadschap, indien de erfpachter zijn verplichtingen niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, te zijner keuze en, zo nodig, naast of na elkaar gebruik maken van de in deze algemene of de bijzondere voorwaarden genoemde bevoegdheden.
Voordat het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap gebruik maakt van een van de in de wet, de algemene of de bijzondere voorwaarden vermelde bevoegdheden, stellen zij de erfpachter schriftelijk in gebreke en wordt hem alsnog een termijn gegund om aan zijn verplichtingen te voldoen.
Indien de erfpachter een in de wet, een in deze algemene of een in de bijzondere voorwaarden gestelde termijn binnen welke hij een verplichting moet nakomen, ongebruikt laat voorbijgaan, is hij door het enkel verloop van de termijn in verzuim, zonder dat daartoe een nadere ingebrekestelling is vereist.
Met het oog op de handhaving van de aan de erfpachter in deze algemene of in de bijzondere voorwaarden opgelegde verplichtingen is het hoogheemraadschap te allen tijde gerechtigd na overleg met de erfpachter het perceel met apparatuur te betreden en de zich daarop bevindende opstallen en werken, zowel in- als uitwendig, te inspecteren.
Wegens het niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting uit de algemene of de bijzondere voorwaarden, kan het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap besluiten de erfpachter een boete op te leggen van ten hoogste tienmaal het bedrag van de alsdan geldende canon. De boete moet worden betaald binnen een maand na ontvangst van het schrijven waarin de boete is opgelegd.
Naast de bedoelde boete kan het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap een extra boete vorderen voor elke dag of gedeelte van een dag dat de niet, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming voortduurt. Deze extra dagboete zal ten hoogste drie procent (3%) van de canon bedragen.
Art. 26 Herstel door het hoogheemraadschap
Indien de erfpachter enige verplichting, voortvloeiende uit de algemene of de bijzondere voorwaarden, niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, kan het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap deze verplichting op kosten van de erfpachter doen uitvoeren. Krachtens deze Algemene Voorwaarden is het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap tot zodanige uitvoering jegens de erfpachter uitdrukkelijk gemachtigd. Tevens zijn het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap gemachtigd, op kosten van de erfpachter al datgene ongedaan te maken dat in strijd met enige verplichting door de erfpachter is verricht.
Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap geeft van hun voornemen gebruik te maken van de bevoegdheid als bedoeld in lid 1, schriftelijk kennis aan de erfpachter en de hypotheekhouder(s). Zij doet de kennisgeving vergezeld gaan van een opgave van het vermoedelijke bedrag van de kosten die met de uitvoering gemoeid zullen zijn.
De erfpachter is verplicht, op eerste aanzegging van het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap de kosten die gemoeid zijn geweest met het herstel, te voldoen. Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap doet de aanzegging vergezeld gaan van een gespecificeerde opgave van de kosten.
Kan de erfpachter zich niet met de hoogte van het bedrag verenigen, dan geeft hij daarvan binnen twee maanden na ontvangst van bedoelde aanzegging schriftelijk kennis aan het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van dit bedrag, wordt dit op verzoek van de meest gerede partij vastgesteld door deskundigen.
Art. 27 Beëindiging wegens tekortkoming van de erfpachter
Indien de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van enige verplichting, voortvloeiend uit de algemene of de bijzondere voorwaarden, en in de gelegenheid is gesteld te presteren, kan het hoogheemraadschap de erfpacht beëindigen. Beëindiging geschiedt door opzegging en, behoudens het geval bedoeld in artikel 28, nadat het college van hoofdingelanden een daartoe strekkend besluit heeft genomen. Het hoogheemraadschap is in dat geval tevens gerechtigd van de erfpachter vergoeding te vorderen van kosten, schade en rente.
Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap doet een voorstel tot beëindiging van de erfpacht aan het college van hoofdingelanden. In dit voorstel wordt gemotiveerd uiteengezet welke de redenen zijn die beëindiging van de erfpacht rechtvaardigen. Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap geeft de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en de eventuele derdebelanghebbenden schriftelijk kennis van het voorstel. Tevens maakt het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap het voornemen algemeen bekend.
Omtrent het voorstel tot beëindiging van de erfpacht neemt het college van hoofdingelanden geen besluit zolang niet ten minste twee maanden sedert dagtekening van het in lid 2 bedoelde schrijven zijn verstreken. Gedurende deze termijn kunnen de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en de eventuele derdebelanghebbenden bezwaren tegen het voorstel bij het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap inbrengen. Het college van hoofdingelanden besluit binnen een jaar na dagtekening van het in lid 2 bedoelde voorstel.
Het besluit van het college van hoofdingelanden bepaalt de dag waarop de erfpacht wordt opgezegd. Opzegging vindt vervolgens plaats bij exploit en met inachtneming van een termijn van ten minste zes maanden. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan de hypotheekhouder(s) en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger(s) op de erfpacht in de openbare registers zijn ingeschreven. De opzegging wordt door het hoogheemraadschap ingeschreven in de openbare registers.
Indien vóór de dag waarop de erfpacht eindigt, de oorzaak van de beëindiging wordt weggenomen en vóór die dag bovendien aan het hoogheemraadschap worden vergoed alle kosten, schade en rente als bedoeld in lid 1, zijn aan het besluit tot opzegging van het college van hoofdingelanden en aan de aan de erfpachter gedane opzegging geen verdere rechtsgevolgen meer verbonden.
Indien op de dag waarop de erfpacht eindigt, het perceel en de opstallen niet zijn ontruimd, kan het hoogheemraadschap zonder nadere ingebrekestelling ontruiming doen bewerkstelligen, met inachtneming van door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten en het eventuele retentierecht van de erfpachter.
Art. 28 Beëindiging wegens wanbetaling van de canon
Indien de erfpachter in verzuim is, de canon te betalen over twee achtereenvolgende jaren, kan het hoogheemraadschap de erfpacht door opzegging beëindigen. Beëindiging geschiedt in dat geval na een daartoe strekkend besluit van het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap. Het hoogheemraadschap is in dat geval tevens gerechtigd van de erfpachter vergoeding te vorderen van kosten, schade en rente.
Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap geeft de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en de eventuele derdebelanghebbenden schriftelijk kennis van zijn voornemen tot beëindiging. Tevens maakt het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap het voornemen algemeen bekend.
Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap bepaalt de dag waarop de erfpacht uiterlijk moet worden opgezegd. Opzegging vindt vervolgens plaats bij exploit niet eerder dan nadat ten minste twee maanden zijn verstreken na de kennisgeving, bedoeld in het vorige lid, en met inachtneming van een termijn van ten minste drie maanden. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan de hypotheekhouder(s) en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger(s) op de erfpacht in de openbare registers zijn ingeschreven. De opzegging wordt door het hoogheemraadschap ingeschreven in de openbare registers.
Art. 29 Gevolgen van de beëindiging wegens tekortkoming en wanbetaling
Vanaf de datum waarop de erfpacht ingevolge het bepaalde in artikel 27 en artikel 28 is geëindigd, is het hoogheemraadschap gerechtigd tot alle opbrengsten en tot het gebruik van het perceel en komen alle gewone en buitengewone lasten, waaronder begrepen alle belastingen die ter zake van het perceel en de opstallen worden geheven, ten laste van het hoogheemraadschap.
Tenzij met de erfpachter en hypotheekhouder(s) anders is overeengekomen, is het hoogheemraadschap verplicht, binnen zes maanden na de dag waarop de erfpacht is geëindigd, in het openbaar, ten overstaan van een bevoegde notaris en onder de alsdan gebruikelijke veilingvoorwaarden, dan wel onderhands op de wijze als voorzien in art. 3:268 van het Burgerlijk Wetboek, te verkopen een op het perceel en de opstallen te vestigen erfpacht. De erfpacht zal worden gevestigd onder de algemene en bijzondere voorwaarden en tegen een canon die voor de opgezegde erfpacht heeft gegolden, zulks met inachtneming van door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten.
Indien de erfpacht ten tijde van het eindigen van de erfpacht met hypotheek was bezwaard, is het hoogheemraadschap krachtens deze Algemene Voorwaarden gemachtigd om, in afwijking van lid 4, de opbrengst, na aftrek van al hetgeen aan het hoogheemraadschap met betrekking tot de erfpacht, het perceel en de opstallen nog is verschuldigd en van de te zijnen laste komende kosten van de openbare verkoping aan de hypotheekhouder(s) uit te keren tot een door het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap vast te stellen bedrag, gelijk aan het bedrag dat aan de hypotheekhouder(s) zou toekomen, indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van executoriale verkoop van de erfpacht. Een daarna overblijvend bedrag van de opbrengst wordt uitgekeerd aan de erfpachter.
Art. 30 Hoofdelijke verbondenheid
Indien de erfpacht aan twee of meer personen toebehoort, hetzij als deelgenoten, hetzij als erfpachters van verschillende gedeelten van de onroerende zaak, zijn zij hoofdelijk jegens het hoogheemraadschap verbonden voor de nakoming van de verplichtingen van de erfpachter uit hoofde van de Algemene Voorwaarden en de bijzondere voorwaarden, voor wat betreft de canon, tenzij deze overeenkomstig artikel 18, lid 3, is verdeeld.
Indien de erfpacht aan twee of meer personen toebehoort, wijzen zij één van hen als vertegenwoordiger aan en wel in de akte of, ingeval van verkrijging van de erfpacht anders dan door vestiging, bij de verklaring die bij die verkrijging moet worden opgemaakt volgens de schriftelijke mededeling bedoeld in artikel 34, lid 1.
Indien na het eindigen van de erfpacht het perceel en de opstallen niet vrijwillig zijn ontruimd, zal het hoogheemraadschap de ontruiming uit krachte van de grosse van de akte tot vestiging kunnen doen bewerkstelligen.
Art. 33 Derdenwerking, kwalitatieve verplichting en kettingbeding
Alle verplichtingen van een partij uit hoofde van de Algemene Voorwaarden en de bijzondere voorwaarden om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van de onroerende zaak en/of de erfpacht als beperkt recht – voor zover het verplichtingen betreffen niet behorend tot de erfpacht – worden als kwalitatieve verplichting gevestigd en zullen overgaan op degenen die het goed verkrijgen. Ook degenen die een recht van gebruik verkrijgen van de rechthebbende zullen daaraan gebonden zijn.
zijn verplichtingen uit hoofde van de Algemene Voorwaarden en de bijzondere voorwaarden – voorzover het verplichtingen betreft niet behorend tot de erfpacht als beperkt recht en niet zijnde kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in lid 2 van dit artikel – ten behoeve van het hoogheemraadschap opleggen aan en laten aannemen door zijn rechtsopvolger casu quo de beperkt gerechtigde.
In geval van vestiging of andere overgang van de erfpacht of van een gedeelte daarvan zijn de verkrijger onder algemene titel en de verkrijger onder bijzondere titel verplicht binnen respectievelijk drie en één maand aan het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap van zijn verkrijging schriftelijk mededeling te doen aan het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het hoogheemraadschap.
De Algemene Termijnenwet is op de termijnen vermeld in de Algemene Voorwaarden van overeenkomstige toepassing.
Deze Algemene Voorwaarden kunnen worden aangehaald als:
Algemene Voorwaarden voor voortdurende erfpacht 2005 van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.