Beleidsnota exploitatie kamerverhuurpanden: vergunningbehandeling, toezicht en handhaving

De gemeente Rheden streeft naar een veilige en leefbare woonomgeving. Dit staat beschreven in verschillende beleidskaders zoals de Programmabegroting 2015, het Meerjarenbeleidplan en Integraal Veiligheidsbeleid 2013-2016. In de gemeente Rheden worden in de particuliere sector kamers verhuurd aan verschillende doelgroepen, zoals studenten, alleenstaanden en arbeidsmigranten. Geschat wordt dat 300 woningen als kamerverhuurpanden in de gehele gemeente worden gebruikt, met een concentratie in Velp-Zuid. Hierbij gaat het om zowel grondgebonden woningen als appartementen. De concentratie heeft te maken met de aanwezigheid van beroepsopleidingen in de nabijheid (Larenstein, ROC A12 en de Hogeschool Arnhem Nijmegen in Presikhaaf).

Het exploiteren van een kamerverhuurpand kan een nadelige uitwerking hebben op de woon- en leefsituatie in de omgeving van het kamerverhuurbedrijf of de openbare orde. Van alle bestaande kamerverhuurpanden, zijn afgelopen jaren een vijf- tot tiental kamerverhuurpanden in beeld geweest, waarbij sprake was van negatieve aantasting van het woon- en leefklimaat.

Vanuit veiligheidsperspectief is het vertrekpunt dat het exploiteren van een pand als kamerverhuurpand in beginsel is toegestaan, mits andere regimes (zoals ruimtelijke orde) zich daartegen niet verzetten. Vergelijk het met de aanwezigheid van groepen hangjongeren op straat: zij mogen elkaar ontmoeten op straat, zolang dit niet leidt tot overlast of hinder voor andere gebruikers van de ruimte. En zo is het ook met bewonen van kamerverhuurpanden: zolang geen sprake is van overlast of hinder voor omwonenden, is er geen beletsel. Juist om wèl een instrument te hebben om op te kunnen treden als sprake is van nadelige beïnvloeding van het woon- en leefklimaat van de omwonenden, is het regime van exploitatievergunningplicht in werking getreden. Het instrument is ingericht volgens de beginselen van behoorlijk bestuur: voordat overgegaan kan worden tot intrekken van een vergunning vanwege overlastklachten, zal een behoorlijk dossier opgebouwd moeten worden van klachten en constateringen van de overlastklachten door bijvoorbeeld de politie.

De huidige verhouding tussen woningen en kamerverhuurpanden is momenteel in balans: ook binnen het genoemde concentratiegebied. Vasthouden van deze balans op grond van ruimtelijke overwegingen is essentieel om voorkomen dat het straatbeeld en leefklimaat in de concentratiegebieden sterk gaat wijzigen. Tevens wordt in de woonvisie accent gelegd op de realisatie van grondgebonden woningen. Een grote afname van het aantal grondgebonden woningen ten behoeve van kamerverhuur is daarom niet wenselijk.

Als wordt gekeken naar de behoefte aan studentenhuisvesting, dan is er voor de gemeente Rheden tot 2022 een lichte toename te verwachten. De behoefte aan studentenhuisvesting in Rheden kan niet los worden gezien van de behoefte in de gemeente Arnhem. In Arnhem is de behoefte aan nieuwe studentenhuisvesting naar verwachting groter. Een flink deel van deze behoefte zal worden opgevangen door nieuwbouwplannen voor studentenhuisvesting. De realisatie van nieuwbouw voor studenten zal ervoor zorgen dat de behoefte aan kamerverhuur voor de doelgroep studenten zal afnemen. Naar aanleiding van jurisprudentie (2006), zal bij de actualisatie van de bestemmingsplannen ‘kamerverhuur” apart als bestemming opgenomen worden. De achtergrond van deze uitspraak is, dat het bewonen van een pand door één huishouden of gedeeld met meerdere huishoudens, een andere ruimtelijke uitstraling of karakter heeft dan het bewonen door een regulier huishouden. Van gemeentes wordt gevraagd duidelijke afwegingen te maken. De bestemmingsdefinitie van kamerverhuurpanden is in lijn met de definiëring van kamerverhuurpanden voor het exploitatievergunningbeleid, zoals beschreven in de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Rheden. In paragraaf 2.6 worden de ruimtelijke afwegingen nader uitgewerkt.

Het College wil verduidelijken op welke wijze de regels zoals deze zijn opgenomen in de Algemene Plaatselijke Verordening gemeente Rheden worden toegepast. In deze beleidsnota wordt het vergunningbehandeling- toezicht- en handhavingproces beschreven en worden de verbanden met andere regimes die van toepassing zijn voor kamerverhuurpanden gelegd. Het College is zich bewust dat slechts een klein percentage van de bestaande kamerverhuurpanden verantwoordelijk is voor een nadelige beïnvloeding van de woon- en leefomgeving. Dit vertaalt zich in een gepaste opstelling ten opzichte van inzet van toezicht en handhaving.

De exploitatievergunningplicht voor kamerverhuurbedrijven is allereerst ingesteld om negatieve beïnvloeding van de woon- en leefomgeving in de omgeving van het pand veroorzaakt door de bewoners van het pand, te voorkomen en te bestrijden. Met de inwerkingtreding van dit instrument is gericht bestuurlijk optreden tegen deze woonoverlast mogelijk gemaakt. De exploitant kan in geval van overlast vanuit zijn civiele recht de overeenkomst met zijn huurder ontbinden. In geval dat een exploitant zijn verantwoordelijkheid niet neemt kan het College stappen ondernemen om de exploitant in die richting te bewegen. Het ultimum remedium is dat het College gebruik maakt van haar bevoegdheid om een exploitatievergunning in te trekken, in geval van structurele overlast. Met andere woorden: dit bestuurlijke instrument richt zich op de eigenaar en/of exploitant van de kamerverhuurpanden. Door de vergunningplicht voor exploitatie van kamerverhuurpanden wordt, in geval van overlast vanuit kamerverhuurpanden, de exploitant van het pand aangesproken op zijn verplichting om te zorgen voor een veilig en leefbaar woonklimaat in de omgeving van het pand.

De exploitatievergunningplicht kamerverhuur is aanvullend aan de aanpak van woonoverlastsituaties.

Deze beschrijft onder andere de aanpak van drugsoverlast en ernstige woonoverlast, waarbij Wet Victoria (artikel 174a Gemeentewet) basis biedt om bestuursrechtelijk te kunnen optreden. Onderdeel van deze aanpak -en ook op zichzelf staand- is de individueel gerichte aanpak, specifiek met betrekking tot de overlastveroorzaker (in dit geval de huurder). Indien mogelijk zal dit spoor worden ingezet.

Omwonenden hebben de mogelijkheid om overlast van buren via buurtbemiddeling bespreekbaar te maken - of via civielrechtelijke weg een rechter hierover zich te laten uitspreken. Bij het aanpakken van ernstige woonoverlast van woningen èn kamerverhuurpanden wordt van alle betrokken partijen een inspanning gevraagd: zowel van de klagers (omwonenden), de overlastveroorzakers, de eigenaren/ exploitanten van kamerverhuurpanden, de gemeente als de politie.

Naast overlast moet voorkomen worden, dat de gemeente als overheidsinstantie criminele activiteiten faciliteert door het verstrekken van vergunningen aan exploitanten, die crimineel actief zijn en deze activiteiten gerelateerd aan de exploitatie van kamerverhuurbedrijven. Kamerverhuur of huisjesmelkerij wordt als één van de branches genoemd waarin vermenging tussen onder- en bovenwereld mogelijk is. Hierbij gaat het niet alleen om het witwassen van crimineel vermogen, maar ook om mensenhandel, uitbuiting en prostitutie. Om het kaf van het koren te scheiden, is een koppeling gemaakt tussen de vergunningplicht exploitatie kamerverhuurbedrijven en Wet Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het Openbaar Bestuur (Wet Bibob).

Alle teksten van wet- en regelgeving zijn opgenomen in de bijlagen.

Op grond van artikel 108 lid 1 jo. 149 Gemeentewet en door het vaststellen van de Algemene plaatselijke Verordening Rheden, artikelen 1:6, 1:10 en 2.38a, 2:38b en 2:38c heeft het College de bevoegdheid exploitatievergunningen kamerverhuurbedrijven exploitatievergunningplichtig te verlenen of te weigeren, voorschriften te stellen aan de exploitatie dan wel interventies te plegen.

Op basis van Wet Bibob, artikel 7 is een koppeling gemaakt met de hierboven genoemde artikelen uit de APV Rheden. Met de publicatie van de Beleidsregels Bibob op 28 augustus 2014 zoals vastgesteld door het college is de toetsing van de integriteit van de exploitant op grond van de Wet Bibob onderdeel van het vergunningbehandelingproces geworden. Dit is, zoals eerder geschreven, om te voorkomen dat er sprake is van criminele activiteiten, zoals witwassen van crimineel vermogen en uitbuiting (mensenhandel en prostitutie). Daarom wordt in het vergunningbehandelingproces aan de exploitant inzage gevraagd in zijn financiële situatie, welke partijen bij de exploitatie van het pand betrokken zijn en mogelijke antecedenten.

Artikel 3 van Wet Bibob biedt een wettelijke basis om interventies te plegen (zie 4.2.1).

Om de toetsing aan de Wet Bibob te concretiseren voor dit exploitatievergunningstelsel is samen met het Regionaal Informatie en Expertise Centrum (RIEC) onderzocht welke criteria van toepassing zouden moeten zijn – en hoe zwaar deze criteria in de beoordeling wegen. Conclusie is dat de financiële toets voor de aankoop van een kamerverhuurpand zwaarder weegt op het moment dat een pand recentelijk is aangeschaft. Mocht een pand al tiental jaren in het bezit zijn van de eigenaar, dan neemt de noodzaak af om hierop een zware toets te leggen. Er wordt daardoor onderscheid gemaakt worden in een lichte of een intensievere toetsing.

Voor de toetsing wordt gewerkt met een stoplichtenmodel, waarbij onder andere de volgende criteria zijn meegenomen:

• •

  wordt de benodigde informatie snel verstrekt door de aanvrager;

• •

  is sprake van antecedenten / strafbare feiten van de eigenaar/exploitant/bewoners;

• •

  is sprake van een ondoorzichtige organisatiestructuur en/of financiering;

• •

  is sprake van overlastklachten of crimineel gedrag van bewoners (bij bestaande kamerverhuurpanden);

• •

  is sprake van een bijzondere bewonerssamenstelling (bv alleen vrouwen, arbeidsmigranten). Bij elk van de criteria kan een stoplicht op rood springen (indien met ja beantwoord), waarna de toetsing intensiever zal worden uitgevoerd, het advies van het RIEC wordt gevraagd en indien nodig zelfs aan het landelijk bureau Wet Bibob. De beoordeling van de intensiteit waarmee wordt getoetst is aan de medewerkers die invulling geven aan het vergunningbehandelingsproces.

Het begrip kamerverhuur wordt in diverse wet- en regelgeving op verschillende wijze gedefinieerd, wat tot verwarring leidt. Zo spreekt de Wet Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) over een “verblijfsobject”. Dit is de kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, onderwerp kan zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen en in functioneel opzicht zelfstandig is. Aan een verblijfsobject kunnen huisnummers worden toegekend. Het Bouwbesluit regelt of gebouwen op een veilige manier worden gebouwd en gebruikt kunnen worden. Ook daarin staan termen die van toepassing kunnen zijn op panden waarin kamers worden verhuurd. Het Bouwbesluit gebruikt termen als “een verblijfsgebied in een woonfunctie” of “wooneenheid”. En wordt gesproken over woonfunctie voor kamergewijze verhuur, immers voor panden met 5 of meer wooneenheden worden bijzondere bouw- en veiligheidseisen van toepassing. Overigens omvat dit niet alle kamerverhuurpanden in de gemeente Rheden, zie onderstaand schema:

In de spreektaal worden de begrippen ‘verhuureenheid’ of “kamer” veel gebruikt. De verhuureenheid is feitelijk het object waarover een student huur betaald. Het betreft de kleinste eenheid voor een afzonderlijk huishouden, al dan niet met gebruik van gezamenlijke of gemeenschappelijke voorzieningen.

Dit betekent dat de wooneenheid of verhuureenheid zowel zelfstandig, als onzelfstandig kan zijn. Onderstaand tabel geeft inzicht in de gebruikte begrippen, zoals zelfstandig en onzelfstandig.

Binnen het beleidskader vallen panden waarbij kamers of wooneenheden worden verhuurd, die niet vallen onder het begrip zelfstandige woning of appartement. Een kamerverhuurpand beschikt over meerdere wooneenheden die worden verhuurd (geëxploiteerd). Ter verduidelijking: een flat opgedeeld in verschillende appartementen (woningen) met elk een volledig eigen kook- en wasvoorzieningen en eigen berging, is geen kamerverhuurpand. Deze appartementen worden beschouwd als zelfstandige woningen met eigen adressen. Het is niet de bedoeling dat seniorenwoningen of aanleunwoningen binnen het kamerverhuurregime gaan vallen.

Kamerverhuurbedrijf = kamerverhuurpand

De APV en het bestemmingsplan waarbinnen het pand valt, biedt houvast om te bepalen of kamerverhuur mogelijk is – en of er wel of geen vergunning aangevraagd dient te worden. In de APV artikel 2:38a wordt gesproken over het begrip kamerverhuurbedrijf in plaats van een kamerverhuurpand. Dit, omdat het pand op bedrijfsmatige wijze wordt geëxploiteerd (net als gesproken wordt over horecabedrijven).

Het kamerverhuurbedrijf als volgt omschreven:

Het is een gebouw of deel van een gebouw:

• •

  waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was drie of meer kamers worden verhuurd, welke

• •

  niet vallen onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit,

• •

  en de kamers als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door

• •

  niet in het verband van een huishouden levende personen. Een huishouden is een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren.

Kamerverhuur kan in beginsel plaatsvinden binnen het bestemmingsplan als het gaat om de verhuur van twee kamers. Kamerverhuur heeft tot doel dat gelegenheid wordt geboden om te wonen, waarmee het pand de bestemming wonen moet hebben. Bij de actualisatie van de bestemmingsplannen (2015) is een nieuwe verbijzondering van de woonbestemming opgenomen, nl. kamerverhuurpand. Dit betekent als er drie kamers of meer worden geëxploiteerd, naast het aanvragen van de vergunning voor kamerverhuur, de bestemming moet worden beoordeeld getoetst aan de criteria voor ruimtelijke ordening. In de inleiding is al gesproken dat deze toetsing op last van de jurisprudentie van de Raad van State aan gemeenten is opgelegd, vanwege de andere aard die kamerverhuur met zich meebrengt. Voor de definitie van een kamerverhuurpand is aangesloten bij het exploitatievergunningbeleid, namelijk:

“het geheel of gedeeltelijk verhuren van een woning of woongebouw via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken er in van de al dan niet gedeeltelijke combinatie van een kookgelegenheid , een wasgelegenheid (sanitair en witgoedvoorzieningen) en een toilet, en waarbij geen sprake is van voorzieningen voor verzorging en begeleiding”. Toelichting: Geen zelfstandige woonruimte, combinatie koken-wassen-toilet mag niet, maar als er geen combinatie is mag wel een enkele voorziening, dus een kookgelegenheid of een wasgelegenheid of een toilet. Verder geen voorzieningen voor verzorging en begeleiding. Dit laat onverlet dat er een begeleider langs kan komen om te kijken, als de kamer er maar geen voorzieningen voor bevat.”

In paragraaf 2.6.2 is de ruimtelijke afweging nader uitgewerkt.

Op grond van bovenstaande definitie de volgende indicatoren gebruikt om dit te bepalen:

• •

  er kunnen drie of meer kamers / wooneenheden / verblijfsobjecten zijn in een zelfde pand die (kunnen) worden verhuurd;

• •

  Er kunnen door de exploitant drie of meer of meer huurovereenkomsten per pand worden afgesloten;

• •

  er wonen drie of meer huishoudens in het pand, dat zijn minimaal 3 of meer personen;

• •

  de bestemming van het pand is wonen en indien de bestemmingsplannen geactualiseerd zijn “kamerverhuur”;

• •

  er is sprake van drie of meer onzelfstandige (sommige woonvoorzieningen zijn gemeenschappelijk en worden gedeeld met andere huishoudens) wooneenheden / verblijfsobjecten / kamers;

• •

  bewoners van het pand (kunnen) zich inschrijven in de Basisregistratie Personen (BRP) indien zij langer dan 4 maanden in Nederland verblijven;

• •

  de afzonderlijke verhuureenheden (verblijfsobjecten) in het pand kunnen aparte huisnummers hebben.

Voorbeeld:

Een pand, bijvoorbeeld een traditionele eengezinswoning, die aan drie bewoners wordt verhuurd, wordt niet gecategoriseerd op basis van het Bouwbesluit als woonfunctie voor kamersgewijze verhuur – echter kan op grond van de APV wel onder kamerverhuurbedrijf vallen.

Als deze drie bewoners studenten zijn, die gezien worden als drie aparte huishoudens, is sprake van een kamerverhuurbedrijf.

Mochten er twee personen zijn, die samen een huishouden delen en ruimte huren in dit woonhuis en daarnaast ook een andere persoon in dat huis wonen, die geen deel uitmaakt van dat huishouden, dan geen sprake van kamerverhuurbedrijf. In dat geval is bepalend het aantal huurcontracten dat is afgesloten of maximaal kan worden afgesloten in het woonhuis.

Zelfstandige woonruimte: Appartementen die deel uitmaken van bijvoorbeeld een flat zijn geen kamerverhuurpanden. De appartementen hebben alle voorzieningen, beschikken veelal een zelfstandige ingang – en nooduitgang en zijn gecompartimenteerd. Dat laatste heeft te maken met de bouweisen die aan het pand worden gesteld: de verschillende appartementen zijn op zichzelf staande compartimenten die voldoen aan bouw- en brandveiligheidsvoorschriften.

Logiesfunctie:

In de APV staat dat indien sprake is van een logiesfunctie er geen exploitatievergunningplicht kamerverhuurbedrijf nodig is. De logiesfunctie wordt in het Bouwbesluit 2012 omschreven als:

gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan personen. Daarnaast kent het Bouwbesluit de volgende begrippen:

• •

  logiesfunctie met 24-uurs bewaking: logiesfunctie waarbij 24 uur per dag een functionaris aanwezig is in het logiesgebouw, op het eigen perceel of op een loopafstand van ten hoogste 100 m vanaf de toegang van het logiesgebouw, mits die functionaris in geval van een calamiteit wordt gealarmeerd door de bij de logiesfunctie behorende ontruimingsinstallatie;

• •

  logiesgebouw: gebouw of gedeelte van een gebouw, waarin meer dan één logiesverblijf ligt, dat is aangewezen op een gezamenlijke verkeersroute;

• •

  logiesverblijf: voor een enkel persoon of een afzonderlijke groep personen bestemd gedeelte van een logiesfunctie. Van de logiesfunctie, zoals omschreven in het Bouwbesluit, is meestal sprake als een hotel, motel, vakantiewoning of bed & breakfast wordt geëxploiteerd. Horecabedrijven en recreatiewoningen hebben geen woonbestemming / kamerverhuurpand. En dat is wel een voorwaarde bij kamerverhuurpanden. Om te voorkomen dat een kamerverhuurbedrijf, waarbij tijdelijk onderdak geboden wordt onder beide regimes (kamerverhuur- als ook horecabedrijf) valt, is in de APV opgenomen dat panden die een logiesfunctie in de zin van het Bouwbesluit 2012 hebben, uitgesloten zijn van het regime kamerverhuurbedrijf. Een pand wat tijdelijk onderdak biedt, valt dus onder het regime van kamerverhuur òf dat van horecabedrijf.

Ook in kamerverhuurpanden is sprake van het bieden van tijdelijk onderdak. Of dit tijdelijk onderdak nu geboden wordt aan studenten, arbeidsmigranten of vakantiegangers is niet van belang. Jurisprudentie geeft aan dat tijdelijk onderdak een periode van maximaal zes maanden kan beslaan. Voor panden zoals horecabedrijven of recreatiewoningen, worden extra bouweisen gesteld – als invulling gegeven wordt aan de logiesfunctie. Dit is om ervoor te zorgen dat het pand aan de veiligheidseisen voldoet om het op deze wijze te gebruiken.

Zorgfunctie:

Het Bouwbesluit 2012 definieert woonfunctie voor zorg als volgt: woonfunctie waarbij aan de bewoners professionele zorg wordt verleend met een vanuit het zorgaanbod georganiseerde koppeling tussen wonen en zorg in een daarvoor bestemde en uitgeruste woonfunctie. Hieronder worden verstaan seniorencomplexen, herstelinrichtingen en verzorgingstehuizen, zoals beschreven in artikel 2:38b van de APV Rheden. Met een seniorencomplex of herstelinrichting wordt bedoeld een woonzorgcomplex: een complex zelfstandige woningen. De bouwwijze is gericht op beschut wonen. Er is een consequente contractuele scheiding tussen wonen, zorg en service. Er bestaan ook woonzorgcomplexen met AWBZvoorzieningen: dit zijn appartementen met extramurale of intramurale verblijfsplaatsen. De AWBZ, de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten, reguleert o.a. de huisvesting van zorgcliënten.

In de praktijk zal er - ondanks de poging het begrip kamerverhuurbedrijf zo duidelijk te definiëren, een grijs gebied zijn om te bepalen of het regime exploitatie vergunningplicht kamerverhuurbedrijf van toepassing is. In deze gevallen wordt het College gevraagd een besluit te nemen. Een dergelijk besluit geldt als vaste gedragslijn van dit beleid – en in vergelijkbare gevallen zal conform het Collegebesluit gehandeld worden.

Ook vanuit het woonbeleid is er reden om te sturen op het aantal kamerverhuurpanden. In de woonvisie 2014-2020 is aangegeven dat er bij nieuwbouw accent moet worden gelegd op de realisatie van grondgebonden woningen. Reden hiervoor is dat de (te verwachten) verkoopbaarheid bij appartementen minder goed is dan bij grondgebonden woningen. Dit kwam nadrukkelijk naar voren in de belanghoudersbijeenkomst die werd georganiseerd ten behoeve van het opstellen van de woonvisie. Bovendien zijn er in de afgelopen woonvisieperiode, met name in Velp, al veel appartementen opgeleverd. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een discrepantie tussen de vraag en het aanbod van grondgebonden woningen.

Kamerverhuur vindt in de regel plaats in grondgebonden woningen. Als het aantal kamerverhuurpanden toeneemt dan zal dit ten koste gaan van het aanbod aan grondgebonden woningen, terwijl er in de woonvisie juist op grondgebonden woningen wordt ingezet. Bij het nieuw te maken bestemmingsplan van Velp is de gemeente voornemens om onderscheid te maken tussen wonen en kamerverhuur. Binnen het bestemmingplan is het tevens mogelijk om te sturen op het aantal kamerverhuurpanden. Vanuit de woonvisie 2014-2020 is het dus gewenst om het aantal kamerverhuurpanden niet te laten toenemen ten koste van het aanbod aan grondgebonden woningen.

De exploitatievergunning strekt niet tot het invullen van de primaire ruimtelijke afweging die aan de orde is bij het bepalen van de wenselijkheid van mogelijkheden voor kamerverhuur. Het bestemmingsplan dient op basis van de te maken ruimtelijke afweging aan te geven of en waar kamerverhuur vanuit zijn eigen ruimtelijke uitstraling en karakteristiek passend wordt gevonden.

In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat aan het bewonen van kamers een andere ruimtelijke uitstraling is verbonden dan de bewoning door een huishouden. Gezien de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de bewoners en een mogelijke toename van de parkeerdruk, is dan ook een afweging nodig als het gaat om medewerking aan het verlenen exploitatievergunningen.

Om deze afweging te maken, wordt onderscheid gemaakt tussen woon- en leefklimaat in een rustige, overwegend monofunctionele woonwijk en het woon- en leefklimaat in een functioneel gemengde wijk. Uitgangspunt is, dat het bestaande woon- en leefklimaat in een rustige woonwijk dient te worden gewaarborgd. Dit betekent, dat bestaande kamerverhuur wordt gerespecteerd, ook planologisch. Echter voor nieuwe kamerverhuur in een rustige woonwijk geldt een zeer restrictieve benadering. Kamerverhuur kan daar slechts worden toegestaan indien dit op zo’n ondergeschikte schaal is, dat de ruimtelijke uitstraling van de woonbuurt hierdoor niet wijzigt. Incidenteel bestaat ruimte voor enige kamerverhuur. Ter invulling van het ondergeschikte, incidentele karakter wordt gekozen voor een norm van 1% van het aantal woningen in een woonwijk, nader aan te wijzen in het bestemmingsplan waar de woonwijk in wordt opgenomen. Om ongewenste klontering van deze 1% te voorkomen is het gewenst om een afstandsmaat te hanteren tussen de panden waar kamerverhuur plaatsvindt. Een onderlinge afstand van 50 m wordt daarbij acceptabel geacht.

In functioneel gemengde wijken daarentegen heeft de komst van kamerbewoners met hun eigen ruimtelijke uitstraling minder impact. Dit blijkt ook uit het gegeven dat thans geen overlast wordt gemeld ten gevolge van kamerbewoning die met name in deze wijken is geconstateerd. Kamerbewoning kan in deze wijken zelfs bijdragen aan de levendigheid en dynamiek die dergelijke gebieden eigen zijn. Dit leidt derhalve tot de conclusie dat thans geen behoefte bestaat aan beheermaatregelen in functioneel gemengde wijken.

Verder is er het gegeven dat totale omkleuring van grondgebonden woningen naar kamerverhuurpanden vanuit volkshuisvestelijk oogpunt niet gewenst wordt gevonden. Rekening houdend met dit gegeven leidt dit tot de volgende conclusies:

Gemengde wijken:

• a.

  gehele grondgebonden pand in gebruik voor kamerverhuur → alleen bestaande grondgebonden kamerverhuurpanden worden toegestaan

• b.

  grondgebonden woning →kamerverhuur toegestaan mits combinatie zelfstandig huishouden – kamerverhuur

• c.

  niet-grondgebonden woning in een meergezinshuis → kamerverhuur overal toegestaan, combinatie met zelfstandig huishouden niet vereist

• d.

  niet-grondgebonden woning boven een andere functie → kamerverhuur overal toegestaan, combinatie kamerverhuur met zelfstandig huishouden niet vereist Monofunctionele woonwijken:

  • a.

    gehele grondgebonden pand in gebruik voor kamerverhuur → alleen bestaande grondgebonden kamerverhuurpanden worden toegestaan

  • b.

    grondgebonden woning → kamerverhuur beperkt toegestaan mits:

    • •

      combinatie zelfstandig huishouden – kamerverhuur

    • •

      Beslag op gebied/wijkwijk niet meer dan 1%

    • •

      Onderlinge afstand kamerverhuur minimaal 50 m

  • c.

    niet-grondgebonden woning in een meergezinshuis → kamerverhuur beperkt toegestaan mits:

    • •

      combinatie zelfstandig huishouden – kamerverhuur

    • •

      Beslag op gebied/wijkwijk niet meer dan 1%

    • •

      Onderlinge afstand kamerverhuur minimaal 50 m

  • d.

    niet-grondgebonden woning boven een andere functie → kamerverhuur beperkt toegestaan mits:

    • •

      combinatie zelfstandig huishouden – kamerverhuur

    • •

      Beslag op gebied/wijkwijk niet meer dan 1%

    • •

      Onderlinge afstand kamerverhuur minimaal 50 m

Bij het opstellen van bestemmingsplannen zal bovenstaand beleid als uitgangspunt dienen.

Nota bene:

De ruimtelijke toetsing is van toepassing, vanaf het moment dat de geactualiseerde bestemmingsplannen zijn vastgesteld. Met bestaande kamerverhuur, zoals beschreven op pagina 10, wordt dan ook bedoeld: de kamerverhuurpanden, voordat de geactualiseerde bestemmingsplannen zijn vastgesteld.

Met wijk wordt bedoeld: het bestemmingsplangebied.

Onder exploitant wordt verstaan de persoon die de overeenkomst aangaat met de verhuurders en/of inkomsten verwerft met het verhuren van de kamers. Dat kan de eigenaar van het pand zijn. Om te bepalen wie de exploitant is, zijn twee indicatoren van belang:

• •

  Wie ondertekent de overeenkomst met de huurder?

• •

  Wie verwerft inkomen door de verhuur van de kamers?

Voorbeelden

• 1.

  Drie panden zijn eigendom van meneer Jansen. Hij woont zelf niet in twee van deze panden en in elk pand wonen vijf studenten. De heer Jansen heeft mevrouw Pietersen gevraagd het beheer van de panden op haar te nemen. Zij is aanspreekpunt voor de studenten, zorgt ervoor dat nieuwe huurders gevonden worden en zij regelt het onderhoud van de panden. De heer Jansen ondertekent zelf alle huurovereenkomsten en de huur wordt overgemaakt op zijn rekening. In dit geval is de heer Jansen de exploitant.

• 2.

  In een pand wonen 80 arbeidsmigranten. Een uitzendorganisatie sluit de werkovereenkomst met deze migranten en verzorgt de huisvesting. De uitzendorganisatie mag van de eigenaar het pand op deze wijze exploiteren. Daaraan ligt een overeenkomst tussen eigenaar en uitzendorganisatie ten grondslag. De uitzendorganisatie is in dit geval de exploitant, omdat deze de overeenkomsten aangaat met de bewoners en daarover financiële afspraken hebben gemaakt. Er is geen directe relatie tussen de huurders, qua overeenkomst of financieel.

De exploitant is degene die de vergunning voor exploitatie kamerverhuurbedrijf aanvraagt.

Voor de uitvoering en kwaliteit van vergunningbehandelingproces is de behandelaar (Team Integrale Veiligheid) verantwoordelijk. De behandelaar bewaakt de termijnen en coördineert de informatiestromen. Hij wordt ondersteund door de administratieve medewerker van het team.

Bij complexe en/of politiek gevoelige aanvragen en trajecten waarbij advies van het landelijk bureau Bibob wordt gevraagd, wordt de behandelaar ondersteund door een jurist en het RIEC.

Besluiten worden genomen door de teammanager cf. het Mandaatsbesluit - en complexe en/of politiek gevoelige aanvragen worden het College voorgelegd. In dergelijke situaties kan de behandelaar een beroep doen op de beleidsadviseurs van het team.

De exploitant kan een vergunning aanvragen uit eigen initiatief, omdat hij/zij een nieuw kamerverhuurbedrijf wil starten of al exploiteert - of wordt op de vergunningplicht geattendeerd. Voor het indienen is een aanvraagformulier exploitatievergunning kamerverhuur en de daarbij behorende landelijk vastgestelde Bibob-formulier beschikbaar - als ook een begeleidende brief en waarin de procedure wordt uitgelegd. (Bijlage rief 1 incl.bijlagen)

In kader van de toetsing op integriteit op basis van Wet Bibob wordt de exploitant gevraagd afschriften van documenten te verschaffen die inzicht geven in de financiële situatie en financiering van het kamerverhuurbedrijf, de organisatie (zeggenschap) en eventuele persoonlijke antecedenten. Bij de aanvraagformulieren wordt een checklist bijgeleverd over alle gevraagde documenten.

De aanvraag inclusief alle bijlagen worden geregistreerd in het registratiesysteem (zaaksysteem) en een behandelaar wordt toegewezen. Deze documenten zijn alleen inzichtelijk voor direct betrokkenen, om de privacy van de exploitant te waarborgen. Concreet omvat dit medewerkers die uitvoering geven aan de processen vergunningbehandeling en handhaving. De aanvrager kan via DigiD het verloop van zijn aanvraag volgen.

Idealiter wordt een exploitatievergunning kamerverhuurbedrijf aangevraagd, als duidelijk is dat het past binnen de van toepassing zijnde bestemmingsplannen. Op deze wijze kan de ruimtelijke afweging om kamerverhuurpanden op de betreffende locatie toe te staan op voorhand worden gemaakt. In de praktijk echter zullen aanvragen voor reeds bestaande panden worden gedaan, die al geëxploiteerd worden als kamerverhuurpand.

Voor het kunnen toekennen van de exploitatievergunning moet een volledige toetsing op bestemmingsplan plaatsvinden. De beoordeling van deze toetsing wordt ook weergegeven in de uiteindelijk exploitatievergunning.

Twee scenario’s zijn mogelijk:

• 1.

  Bestemming is niet passend  de aanvraag wordt geweigerd (§ 3.5)

• 2.

  Bestemming is passend  de aanvraag wordt beoordeeld op compleetheid (§ 3.6).

Strijdigheid met bestemmingsplan is een weigeringsgrond voor het verlenen van de exploitatievergunning kamerverhuurbedrijf . De aanvrager ontvangt vervolgens een brief, waarin het voornemen tot weigeren wordt genomen. De bouwtoezichthouders krijgen een afschrift van deze brief, indien sprake is van een bestaand kamerverhuurbedrijf. Zij zullen beoordelen of een handhavingstraject opgestart moet worden tegen een mogelijke strijdigheid van het bestemmingsplan.

De exploitant krijgt de mogelijkheid om zijn zienswijze in te dienen over het voornemen om de vergunning te weigeren.

De behandelaar zal de zienswijze meenemen in het formuleren van het definitieve besluit over het wel/niet verlenen van de vergunning.

De aanvraag wordt gecontroleerd op compleetheid: zijn alle gegevens ingevuld en bijlagen bijgevoegd. De aanvrager krijgt hiervan een bevestiging en wordt in behandeling genomen →§ 3.7. De aanvraag is op dat moment nog niet inhoudelijk getoetst.

Is de aanvraag niet compleet, dan ontvangt de aanvrager binnen twee weken een brief met het verzoek deze informatie alsnog aan te leveren. De aanvrager krijgt voor het aanleveren van deze informatie twee weken de tijd.

Twee scenario’s zijn mogelijk:

• 1.

  De informatie wordt niet aangeleverd. De vergunning zal buiten behandeling worden gesteld (→ § 3.5)

• 2.

  De informatie wordt aangeleverd en de aanvraag kan in behandeling genomen worden. (→ § 3.7)

Als de aanvraag compleet is èn het pand valt binnen de bestemming wonen kan de aanvraag verder beoordeeld worden. Compleet betekent dat alle documenten zijn bijgevoegd en de formulieren ingevuld. De aanvrager krijgt hiervan een bevestiging.

De vergunningaanvraag wordt inhoudelijk getoetst op de volgende criteria:

• •

  Antecedenten van de eigenaar van het pand

• •

  Antecedenten van de exploitant

• •

  Overlastmeldingen vanuit het pand

• •

  Mogelijk sprake van uitbuiting, mensenhandel, prostitutie of hennepteelt of drugshandel

• •

  Hypotheekfraude

• •

  Witwassen van crimineel vermogen (wijze van financiering)

• •

  Inconsistentie van verstrekte informatie in relatie tot overige beschikkingen

Hierbij wordt informatie ingewonnen bij de politie, justitie en andere organisaties via het Regionaal

Informatie en Expertise Centrum. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van open bronnen, zoals het

Kadaster, Kamer van Koophandel en internet. Tenslotte wordt gebruik gemaakt van informatie uit de Basisregistratie Personen en de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. Ook wordt nagegaan of sprake is van inconsistentie met overige aanvragen met betrekking tot het pand (voorbeelden: bouwvergunningen, bestemmingsplan, melding brandveilig gebruik).

De behandelaar beoordeelt de aanvraag op grond van de informatie aangevuld met de informatie van de onder andere de politie, de belastingdienst en het openbaar ministerie. Bij complexe aanvragen, politieke gevoeligheid of indien sprake is van openbare orde en veiligheidsproblematiek, worden de beleidsmedewerkers integrale veiligheid en/of het RIEC bij de advisering met betrekking tot het besluitvorming betrokken. Vergt de beoordeling meer tijd, dan wordt op basis van artikel 4:13 AWB en artikel 1:8, lid 2 APV Rheden de termijn verdaagd met 8 weken. De aanvrager wordt geïnformeerd over het moment dat hij een besluit mag verwachten.

Na beoordeling zijn vier scenario's mogelijk:

• 1.

  Noodzaak dat nadere informatie verstrekt wordt door de aanvrager. (§3.10)

• 2.

  Adviesaanvraag Landelijk Bureau Bibob ( § 3.12)

• 3.

  Verlenen van de vergunningaanvraag (§ 3.14)

• 4.

  Afwijzen van de vergunningaanvraag (§ 3.15)

Deze inhoudelijke toetsing kan de behandelaar aanleiding geven tot het verzoek aan de exploitant om nadere informatie te verschaffen. De exploitant wordt hiervan op de hoogte gesteld en afspraken worden gemaakt op welke wijze deze informatie verstrekt mag worden. Voor het aanleveren van informatie wordt de aanvrager een termijn van twee weken gegund. De behandeltermijn van de vergunningaanvraag wordt voor die periode opgeschort op basis van artikel 4:15, lid 2 AWB.

Het is mogelijk dat een langere behandeltermijn nodig is om de informatie te krijgen en te beoordelen. In dat geval kan de behandelaar de termijn verdagen met 8 weken. De exploitant wordt hierover schriftelijk geïnformeerd.

De eerste toetsing kan de behandelaar ook aanleiding geven het landelijk bureau Bibob om advies te vragen. De burgemeester wordt over deze processtap geïnformeerd - en naar haar beoordeling ook het College. Als advies is ontvangen van het landelijk Bureau Bibob, wordt dit advies meegewogen in de beoordelingsproces van de vergunningaanvraag. Bij complexe aanvragen, politieke gevoeligheid of in geval dat het landelijk bureau Bibob, zal het voorstel worden voorgelegd aan het College om een besluit te nemen. Bij minder complexe en gevoelige aanvragen, is sprake van een gemandateerde bevoegdheid. De exploitant wordt over deze processtap schriftelijk geïnformeerd. Op grond van artikelen 15, lid 1-3 en 31 van de Wet Bibob kan de behandeltermijn van de vergunningaanvraag opgeschort worden met 8 en ten hoogste 12 weken (§ 3.11). Dit is de periode waarin het landelijk bureau het advies zal formuleren. De aanvrager wordt hierover geïnformeerd. De aanvrager heeft geen mogelijkheid om hiertegen bezwaar te maken.

Mocht blijken dat de aanvrager weigert de informatie te overhandigen, die nodig is om de vergunningaanvraag te beoordelen, wordt de aanvraag buiten behandeling gesteld op grond van artikel 4:5 AWB. De aanvrager wordt hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld.

Het staat de aanvrager vrij om een nieuwe aanvraag in te dienen (artikel 4:6 AWB lid 1), waarbij duidelijk aangegeven moet worden dat sprake is van nieuwe feiten / veranderende omstandigheden ten opzichte van de eerste ingediende aanvraag. Is hiervan geen sprake, kan de vergunning op grond van artikel 4:6 AWB, lid 2 afgewezen worden. De aanvrager kan tegen het besluit bezwaar maken.

In geval van een positieve beschikking stelt het College bepaalde aanvullende voorwaarden en voorschriften aan de exploitatie (artikel 1:4 APV Rheden). Deze hebben te maken met de beïnvloeding van het woon- en leefklimaat van de omgeving, de veiligheid van de bewoners van het kamerverhuurpand en inzicht in wie in het kamerverhuurpand verblijft. De vergunning wordt zo spoedig als mogelijk aan de exploitant verstrekt.

In geval van een negatieve beschikking (i.e. het verlenen van de vergunning wordt geweigerd) op grond van het advies van het landelijk bureau Bibob wordt de aanvrager hierover met moverende redenen op de hoogte gesteld. De aanvrager krijgt 2 weken de tijd om zijn zienswijze in te dienen. De zienswijze wordt meegenomen in de eindafweging om de vergunning wel of niet te verlenen. Bij afwijzing ontvangt de aanvrager hiervan een schriftelijk besluit.

Het staat de aanvrager vrij om een nieuwe aanvraag in te dienen (artikel 4:6 AWB lid 1). Er moet dan wel sprake zijn van nieuwe feiten / veranderende omstandigheden ten opzichte van de eerste ingediende aanvraag en anders wordt deze nieuwe aanvraag op grond van artikel 4:6 AWB, lid 2 afgewezen.

Zowel bij een beschikking waarbij een exploitatievergunning wordt verleend als bij een beschikking waarbij de exploitatievergunning wordt geweigerd is er sprake van een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Awb. Tegen zo’n besluit kan door een belanghebbende (waaronder de aanvrager) binnen 6 weken na datum van verzending van dat besluit een bezwaarschrift worden ingediend. Het bezwaarschrift moet worden ingediend bij het bestuursorgaan dat het bestreden besluit heeft genomen, in dit geval het college.

In geval van ontvankelijkheid vindt in het kader van de bezwaarschriftenprocedure een volledige heroverweging plaats van het bestreden besluit, met inachtneming van de aangevoerde bezwaren en alle op dat moment bekend zijnde feiten en omstandigheden.

De bezwaarmakers worden in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord door een onafhankelijke bezwaarschriftencommissie, die vervolgens een advies uitbrengt aan het college.

Vervolgens neemt het college een beslissing op het bezwaarschrift. De beslistermijn is 10 weken ingaande op de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen; deze termijn kan eenmalig voor ten hoogste 4 weken worden verdaagd.

Binnen 6 weken nadat de beslissing op het bezwaarschrift is genomen, kan door een belanghebbende beroep worden ingesteld bij de Rechtbank Gelderland te Arnhem.

Het indienen van een bezwaarschrift bij het college, alsook het aantekenen van beroep bij de rechtbank, heeft geen schorsende werking voor het bestreden besluit. Het is mogelijk om tegelijkertijd met het indienen van het bezwaar- of beroepschrift een verzoek in te dienen bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank om een voorlopige voorziening te treffen.

Er is gekozen voor het publiceren van het besluit in plaats van de aanvraag. Belanghebbenden zoals direct omwonenden kunnen bezwaar indienen tegen het toekennen van de exploitatievergunning. Dit is vergelijkbaar met de procedure die ook wordt gevolgd bij de horecaexploitatievergunning. Het blijft mogelijk dat van deze werkwijze afgeweken wordt.

De Parapluienota Handhaving 2004 is van toepassing. Het stimuleren dat de regels door de exploitant worden nageleefd is uitgangspunt. Vier strategieën worden daarbij gebruikt:

• 1.

  bevorderen spontane naleving,

• 2.

  toezichtstrategie,

• 3.

  sanctie- ofwel interventiestrategie

• 4.

  gedoogstrategie.

Als rode draad door deze strategieën is inzet van doelgerichte communicatie. Ten eerste gericht op de bekendheid van de regelgeving en ten tweede gericht op de handhaving. De communicatie is gericht op het vergroten van de subjectieve pakkans.

Met betrekking tot de naleving, is de communicatie gericht op het nadeel van de niet-naleving. Hoe hoog schat iemand die de regels overtreedt, de kans in dat hij bij een controle gepakt wordt? Deze subjectieve pakkans is medebepalend voor het uiteindelijke naleefgedrag. Communicatie wordt op verschillende momenten en manieren ingezet. Het is maatwerk.

De exploitant is zelf verantwoordelijk om zich te verdiepen in de wet- en regelgeving. Veel overtredingen worden voorkomen door het verstrekken van goede informatie aan bedrijven, zodat regels beter bekend en duidelijk zijn. En die verantwoordelijkheid ligt deels bij de gemeente. Allereerst zijn, op moment van in werking treden van de regelgeving exploitatie kamerverhuurbedrijven, alle eigenaren van panden die geregistreerd waren in verband met melding brandveilig gebruik per brief geattendeerd op de regelgeving. Daarnaast is de regelgeving op reguliere wijze gepubliceerd. De regels zijn op intensievere en actieve manier aan de doelgroep gecommuniceerd.

Regels en informatie omtrent de exploitatie van kamerverhuurbedrijven zijn normaliter te verkrijgen via:

• •

  de website van de gemeente;

• •

  medewerkers KCC (algemene informatie);

• •

  medewerkers team Integraal Veiligheidsbeleid (vergunningbehandeling);

• •

  toezichthouders (handhavingproces: leefbaarheid, bouw- en woningtoezicht en brandweer);

• •

  Informerende brief over vergunningsplicht naar, bij de gemeente bekende, kamerverhuurbedrijven. Periodiek zal deze regelgeving via openbare publicatie onder de aandacht van de inwoners van de gemeente Rheden worden gebracht om de spontane naleving te bevorderen.

Toezicht is de toepassing van verschillende controlemiddelen en –vormen om daarmee de mate van naleving van de regelgeving vast te stellen. In het kader van het toezicht op de exploitatie van kamerverhuurpanden zijn de volgende typen controles te onderscheiden:

• 1.

  controle via Basisregistratie personen (BPR)/ Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG)

• 2.

  controle via Meldingen gebruik brandveiligheid en bouwvergunningen en bestemmingsplannen

• 3.

  controle via overlastmeldingen politie en gemeente

ad 1. Basisregistratie personen (BRP) en adressen en gebouwen (BAG): Op het moment dat een persoon zich inschrijft in het BRP of een uitkering aanvraagt, wordt gekeken worden hoeveel huishoudens ingeschreven zijn op dat adres. Als meerdere huishoudens ingeschreven staan op hetzelfde adres, wordt doorgevraagd of sprake is van kamerverhuur. Ook een medewerker van het sociale domein die op huisbezoek gaat in verband met aanvragen van voorzieningen kan constateren dat mogelijk sprake is van kamerverhuur. Het doorvragen is ter beoordeling van de medewerker. Een melding/ signaal omtrent mogelijke kamerverhuur wordt doorgegeven aan Team Integrale Veiligheid. Vervolgens wordt bepaald op welke wijze en op welk moment de eigenaar van het pand wordt benaderd.

Uitvoering: KCC / inkomensconsulenten / medewerkers sociaal domein/ Team Integrale Veiligheid

ad 2. Meldingen gebruik brandveiligheid, bouwvergunningen en wijzigen bestemming of signalering vanuit toezichthoudende teams: Panden met meldingen brandveilig gebruik (i.e. 5 of meer wooneenheden) èn waarop bestemming wonen van toepassing is, vallen onder exploitatie kamerverhuurbedrijf. Als uit aanvragen van bouwvergunningen blijkt, dat het pand ingericht gaat worden voor kamerverhuur zal de aanvrager door behandelend medewerker geïnformeerd worden dat voldaan moet worden aan de exploitatievergunningplicht. Aanleiding kan ook zijn dat de toezichthoudende teams stuiten op kamerverhuur bij de reguliere controles.

Er is een actieve uitwisseling over de registraties exploitatievergunningen kamerverhuur, meldingen brandveilig gebruik, wijzingen bestemming en bouwvergunningen tussen de vergunningbehandelaars en toezichthoudende gemeentelijke teams. De exploitant wordt bij 1) de aanvraag van de vergunning of 2) doen van de melding geattendeerd op overige regels die mogelijk van toepassing kunnen zijn. De eigenaar/exploitant zal worden aangeschreven over de verplichting een aanvraag in te dienen.

Uitvoering: Team Integrale Veiligheid, Bouwtoezicht en Brandweer, plantoetsers

ad 3. Overlastmeldingen en overige meldingen strafbare feiten: Overlastmeldingen en meldingen over strafbare feiten vanuit een kamerverhuurpand wegen zwaar. Weigerings- en intrekkingsgrond voor de exploitatievergunning kamerverhuur is nadelige beïnvloeding van het woon- en leefklimaat in de omgeving van het kamerverhuurbedrijf. Als sprake is van een bestaand kamerverhuurbedrijf, dan wordt de politie gevraagd advies uit te brengen over de mate van overlast in de periode van een jaar tot half jaar voorafgaand. Overlastmeldingen van omwonenden aan politie en gemeente zijn indicator om hierover een beeld te vormen en een bestuurlijk handhavingtraject in gang te zetten. Daarnaast informeert de politie over meldingen die betrekking hebben op strafbare feiten, zoals geweld, drugs, prostitutie en mensenhandel.

Uitvoering: Politie / Team Integrale Veiligheid

Net zoals de exploitant de verantwoordelijk is om de regelgeving te kennen, is hij ook verantwoordelijk deze na te leven. Indien de exploitant zich niet aan de regels houdt kan het College bestuursrechtelijk optreden.

Bij constatering van een overtreding of exploitatie zonder vergunning volgt in principe eerst een waarschuwing, om de overtreder de gelegenheid te geven aan de regelgeving te voldoen. Uitzondering hierop is als sprake is van een ernstig incident: dan wordt direct een bestuurlijke maatregel opgelegd. De waarschuwing is geen besluit in de zin van de Awb. Wordt aan de waarschuwing geen gevolg gegeven door de exploitant, dan wordt beoordeeld welke volgende bestuurlijke maatregelen ingezet worden:

• •

  Toepassen van een last onder bestuursdwang om een overtreding te beëindigen;

• •

  Het opleggen van een last onder dwangsom om een overtreding ongedaan te maken of om verdere overtredingen te voorkomen;

• •

  Intrekken van de exploitatievergunning.

Het sanctiebeleid ofwel de interventiestrategie wordt in paragraaf § 4.2 nader uitgewerkt.

Bij geconstateerde overtredingen is de regel dat handhavend wordt opgetreden door het College. Alleen onder bijzondere omstandigheden zal van handhaving worden afgezien. Het (nog) niet handhavend optreden na constatering van een overtreding wordt gedogen genoemd. Het niet constateren van overtredingen valt niet onder de definitie van gedogen. Noodzakelijk is dus dat een overtreding eerst wordt geconstateerd voordat kan worden gesproken van gedogen.

Uitgangspunt is dat gedogen slechts aanvaardbaar is in uitzonderingsgevallen, mits tevens beperkt in omvang en/of tijd. Daarnaast dient gedogen expliciet en na zorgvuldige en kenbare belangenafweging plaats te vinden (dus in een gedoogbeschikking) en aan controle (toezicht) te zijn onderworpen. Verder gaat het om:

• •

  een tijdelijke situatie;

• •

  met concreet zicht op legalisatie of zicht op beëindiging;

• •

  of in afwachting van wetgeving;

• •

  of om een situatie waar handhaving niet het doel van de regelgeving dient.

De interventiestrategie beschrijft de lijn die door de gemeente wordt toegepast om de geconstateerde overtredingen van de exploitatie kamerverhuurbedrijven tijdens de inspectie te doen opheffen en herhaling te doen voorkomen. De procedure beschrijft de methode of de werkwijze waarmee de toezichthouder de uiteindelijk toe te passen interventie vaststelt, gekoppeld aan de ernst van overtredingen en de risico’s die hieraan verbonden zijn.

Overtredingen zijn ingedeeld in drie categorieën naar ernst van de overtreding, respectievelijk: overtreding, geringe overtreding en herhaalde overtreding.

• a.

  Overtreding: een handeling of gedraging in strijd met de daarop van toepassing zijnde wettelijke voorschriften en normen met een zodanig karakter, dat er:

  • •

    Een ernstig risico bestaat voor de gezondheid of veiligheid van de mens, en/of;

  • •

    Een ernstig risico is, dat snel ingrijpen van de overheid vereist, met inbegrip van risico’s waarvan de gevolgen zich niet onmiddellijk voordoen, waardoor direct of op lange termijn ernstig letsel / ernstige gezondheidsschade wordt veroorzaakt.

• In geval van kamerverhuur worden in ieder geval strafbare feiten bedoeld zoals drugs(overlast, handel), geweldincidenten en mensenhandel.

• b.

  Geringe overtreding: handelingen of gedragingen, die niet in overeenstemming zijn met de wettelijke voorschriften en normen, maar welke niet - ook niet bij herhaalde handeling of gedrag - leiden tot een (ernstige) overtreding.

• c.

  Herhaalde overtreding: het tijdens een (her)inspectie opnieuw vaststellen van een zelfde of soortgelijke overtreding, waarvoor tegen de exploitant in de daaraan voorafgaande periode van drie jaar, reeds een interventie werd toegepast.

De wettelijke basis waarop interventies gedaan kunnen worden in geval van exploitatie van kamerverhuurbedrijven zijn artikelen 1:6, 2:38b, 2:38c van de APV Rheden, zoals beschreven in § 2.3. Daarnaast is artikel 3 van Wet Bibob van toepassing (zie bijlagen)

Doel is om overtredingen en risicovolle situaties op te heffen en herhaling te voorkomen. Bij het beoordelen van een overtreding en het bepalen van de juiste interventie wordt rekening gehouden met:

• •

  de mogelijke gevolgen van die overtreding, en;

• •

  de omstandigheden waaronder die overtreding is begaan, en;

• •

  het gedrag van de overtreder. Het gaat hier om gedragingen die nagelaten worden of worden gedaan om naleving van het wettelijk voorschrift mogelijk te maken, en;

• •

  de voorgeschiedenis, en;

• •

  het subsidiariteit- en proportionaliteitsbeginsel: De interventie dient te worden toegepast die het minst ingrijpend is en het best passend is om het gestelde doel te bereiken. Dit betekent dat bij een overtreding niet standaard één bepaalde interventie mogelijk is maar bepaald dient te worden welke interventie in de specifieke situatie de beste is. Daarbij wordt corrigerend opgetreden en eventueel ook sanctionerend.

De toezichthouder gaat uit van vertrouwen in zijn contacten met de exploitant. In principe wordt het bestuursrecht toegepast tenzij wettelijke bepalingen aangeven dat het Strafrecht moet worden toegepast of bestuursrechtelijke handhaving niet mogelijk is. Indien dit het geval is wordt uiteraard het Strafrecht toegepast.

Het team Veiligheid voert de administratieve controle uit, waarbij gebruik gemaakt wordt van de BAG en Brp, nachtregisters en andere eerder genoemde informatiebronnen. Deze informatie wordt doorgegeven aan de bouw- en woningtoezichthouders, zodat gerichte controle uitgevoerd kan worden. In geval van kamerbewoning van 5 of meer bouweenheden, wordt de brandweer geïnformeerd. Meldingen van overlast en vermoedens van strafbare feiten worden geregistreerd en doorgegeven aan de politie. Meldingen van overlast en overtredingen APV worden doorgegeven aan de toezicht- en handhavers leefomgeving (controle in de publieke ruimte). De bouw- en woningtoezichthouders kunnen de feitelijke situatie in het kamerverhuurbedrijf constateren (controle private ruimte). Wordt er gewoond? Hoeveel huishoudens wonen er? Hoeveel kamers / verblijfseenheden zijn ingericht om te verblijven? Is er sprake van huurovereenkomsten o.i.d. tussen exploitant en bewoner?

De politie maakt proces verbaal op van constateringen van overlastsituaties of strafbare feiten betreffende het kamerverhuurbedrijf. Ook registreert zij de overlastmeldingen en vermoedens van strafbare feiten. Deze worden aan de jurist en beleidsmedewerkers van het Team Integrale Veiligheid aangereikt.

De correspondentie met de exploitant en overige belanghebbenden, de advisering naar bevoegd gezag en besluitdocumenten worden uitgevoerd door de jurist en beleidsmedewerkers van het Team Integrale Veiligheid. In geval van handhavingtrajecten wordt altijd afgestemd met politie, brandweer en juristen ruimte.

Waarschuwingsbrieven en constateringen worden opgesteld en ondertekend door de juridisch medewerker van Team Integrale Veiligheid. (Voornemen) last op dwangsom en afhandelen bezwaarprocedure wordt ondertekend door teammanager, mits niet politiek / bestuurlijk gevoelig Beslissingen op bezwaar en overige besluiten die politiek/bestuurlijk gevoelig liggen worden voorgelegd aan College ter besluitvorming.

• 1.

  administratieve ondersteuning en behandelaar vergunningen

• 2.

  administratieve ondersteuning en behandelaar vergunningen

• 3.

  jurist

• 4.

  jurist en beleidsadviseur

• 5.

  medewerkers toezicht en handhaving

• 6.

  jurist

• 7.

  beleidsadviseur en jurist

De toezichthouder heeft de taak om bij (een) geconstateerde overtreding(en) de ernst ervan te beoordelen. Deze beoordeling is op basis van technische inhoudelijke kennis van de op bedoeld feit van toepassing zijnde wettelijke voorschriften en zijn kennis van het interventiebeleid.

De toezichthouder volgt daarin 8 stappen. Hij:

• 1.

  bepaalt de relevante wettelijke voorschriften op basis van de letterlijke tekst van de wet.

• 2.

  verzamelt op basis van zijn kennis van zaken relevante feiten en omstandigheden en onderscheidt daarbij feiten en omstandigheden. Feiten zijn daden, handelingen e.d. die werkelijk plaatsgevonden hebben. Omstandigheden zijn bijzonderheden die verband houden met de vastgestelde feiten.

• 3.

  vraagt door bij ‘open norm situaties’: is het voorschrift bekend bij de gecontroleerde, past deze het toe, wordt er controle op uitgeoefend en wordt er registratie bijgehouden. Wordt het doel van het voorschrift bereikt.

• 4.

  beoordeelt de tekortkomingen en bepaalt of er wel of geen overtreding is van de wettelijke voorschriften. Indien het geen overtreding is, dan zijn de verzamelde feiten overeenkomstig het wettelijk voorschrift. Indien het wel een overtreding is, destilleert de inspecteur de beboetbare/strafbare feiten

• 5.

  hanteert het interventiebeleid dat van toepassing is en stelt vast welke corrigerende en/of sanctionerende interventie(s) de meest geschikte is op basis van zijn oordeel over: - de status van de overtreding, - de verwijtbaarheid, - recidive/onwil, - economisch voordeel en - de voorgeschiedenis. De toezichthouder kan op basis van zijn risicobeoordeling besluiten tot een waarschuwing. Indien op basis van de verzamelde omstandigheden redenen zijn om af te wijken van het vastgestelde interventiebeleid kan de toezichthouder - zo nodig in overleg met Team Integrale Veiligheid - gemotiveerd en beargumenteerd afwijken van dat vastgestelde interventiebeleid. De toezichthouder past die interventie(s) toe die nodig is(zijn) en maakt afspraken over de termijn van opheffen van de overtreding.

• 6.

  bepaalt de overige stappen, welke bestaan uit: het bieden van nalevingshulp om de betreffende overtreding te doen opheffen of om herhaling van de overtreding te voorkomen, het afspreken van een termijn voor de herinspectie;

• 7.

  registreert de inspectie;

• 8.

  bewaakt de termijn en neemt de noodzakelijke vervolgstappen zoals in het gehanteerde interventiebeleid is beschreven en wordt door de juristen ondersteund.

In de in de bijlagen opgenomen tabel staat per overtreding omschreven in welke categorie deze wordt geplaatst en welke interventiestappen onderscheiden worden. Ook zijn voorbeeldbrieven opgenomen, die corresponderen bij de interventiestappen (Bijlage D: Brieven A tot en met H)

Interventiebeleid is maatwerk. Zo zal in geval van woonoverlast veroorzaakt door drugsgebruik- en handel een tweesporenbeleid gevolgd worden:

• •

  de bevoegdheid van de burgemeester om een pand tijdelijk te sluiten op grond van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria) en

• •

  de bevoegdheid van het College om de exploitatievergunning kamerverhuur in te trekken. Voordat overgegaan wordt tot bestuurlijke handhaving zal getoetst moeten worden welke aanpak of een individueel gerichte aanpak van de overlastveroorzaker de meest passende strategie is.

Er wordt alleen gehandhaafd indien sprake is van overlastklachten en specifieke handhavingverzoeken worden ingediend.

In het stappenplan is rekening gehouden met de belangen van de bewoners: sluiting van het pand kan pas worden geëffectueerd acht maanden nadat het definitieve besluit genomen is om het pand te sluiten. Uitzondering is natuurlijk Bewoners van het pand worden te allen tijde geïnformeerd over de bestuurlijke handhavingstappen die worden gezet.