| Organisatie | Rhenen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Gemeente Rhenen – Algemene Erfpachtbepalingen gemeente Rhenen 2012 |
| Citeertitel | Algemene Erfpachtbepalingen gemeente Rhenen 2012 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 27-12-2012 | oude beleidsregel (voor verplichting 01-07-2022) | 18-12-2012 Rhenense Betuwse Courant |
In de vergadering van 11 maart 2008 heeft de raad van de gemeente Rhenen de ‘Nota Pachtbeleid 2008’ vastgesteld. Deze nota geeft achtergronden en beleidskaders voor agrarische gebruiksrechten op gemeentelijke eigendommen. De uitvoering van een aantal beleidsvoornemens stuit op problemen.
De volgende wijzigingen hebben vanuit de (rijks-)overheid plaatsgevonden (voorafgaand aan en) sinds het tot stand komen van de ‘Nota Pachtbeleid 2008’:
Daarom is besloten om de Nota Pachtbeleid 2008 te actualiseren. In deze actualisatie zal onder andere worden ingegaan op onderstaande punten die de aanleiding vormen voor het actualiseren van het beleid.
Allereerst zal in hoofdstuk 2 worden ingegaan op de invulling van het rentmeesterschap met betrekking tot bezittingen van de gemeente, in het bijzonder agrarische eigendommen. Hierbij zal worden ingegaan op duurzaamheid, de waarde van de landbouw voor Rhenen, Elst en Achterberg, alsmede de waarde van de cultuurgrond voor de landbouw en cultuurgrond als stille reserve voor de gemeente Rhenen.
In hoofdstuk 3 zal aan de hand van tabellen inzicht worden gegeven in de ligging en oppervlakte van de pachtpercelen, de leeftijd van gebruikers e.d.
In hoofdstuk 4 zal een overzicht worden gegeven van de huidige contractuele en wettelijke verplichtingen (o.a. BW 5 titel 7, BW 7 titel 5 en BW 7A titel 13) en beleidsvoornemens (o.a. ruimte voor de landbouw, ruimte voor natuur). Daarnaast zal worden ingegaan op de inzet van cultuurgrond als ruilmiddel voor o.a. kavelruil. In dit hoofdstuk wordt eveneens aandacht besteed aan de invulling van de structuurversterking van de landbouw en de condities voor aan- en verkoop van grond.
In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de pachtprijs en de opbrengsten. Aan de hand van een evaluatie van de huidige pachtnota zal in hoofdstuk 6 een voorstel gedaan worden voor aanvullingen/wijzigen van het huidige beleid.
Het landelijk gebied is in ontwikkeling. Met name in de agrarische sector komen de veranderingen snel en zijn de consequenties groot. De achteruitgang van de werkgelegenheid in de agrarische sector is al jaren aan de gang en zal de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid ook doorzetten. In het algemeen geldt dat agrarische ondernemingen alleen door schaalvergroting, ketenvorming en innovatie kunnen overleven. Daarnaast bestaat er een trend naar nevenactiviteiten die qua inkomensbetekenis in toenemende mate relevant blijkt.
Door deze ontwikkelingen zal er op het platteland een nieuw soort ondernemer ontstaan die activiteiten ontplooit die passen in de structuur van het landelijk gebied. Het pachtbeleid van de gemeente dient aan te sluiten bij deze ontwikkelingen zodat een duurzaam grondgebruik mogelijk is. Daarnaast streeft de overheid naar duurzame instandhouding, herstel en ontwikkeling van natuurlijke en landschappelijke waarden. Van groot belang zijn daarbij de Natura 2000 gebieden en de Ecologische Hoofdstructuur die bestaat uit kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en verbindingszones. Hierdoor ontstaat een natuurnetwerk dat planten en dieren voor de toekomst een basis van bestaan moet garanderen. De ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving wordt verbeterd.
Daarnaast bestaat er het reconstructieplan en participeert de gemeente o.a. met Stichting Vernieuwing Gelderse Vallei aan kavelruilproject met als doel landbouwstructuurverbetering. Voor het realiseren van de doelstellingen van deze projecten kunnen landbouwgronden worden ingezet.
2.1 Waarde landbouw voor Rhenen
Een deel van het grondoppervlak van de gemeente Rhenen heeft een rijke agrarische historie, dit betreft o.a. het Binnenveld waar zich de voormalige ‘Meent boerderij’ bevond. In deze landbouwkundige zone langs de grift, zijn veel agrariërs (voornamelijk melkveehouders) gevestigd. Daarnaast is het mooie buitengebied van recreatief belang voor inwoners en vakantiegangers.
De gemeente Rhenen is een erg “groene” gemeente. Ca. 50% procent van het totale grondgebruik is agrarisch. Daarnaast is ca. 35% van de totale grondoppervlakte bos, dit betreft voornamelijk de meest zuidelijke punt van de ‘Utrechtse Heuvelrug’ alsmede de ‘Grebbeberg’.
2.2 Waarde (erf-)pachtgrond voor de landbouw
Pacht is een grondgebruikvorm waarbij de verpachter zorgt voor de financiering van de grond terwijl de pachter zich richt op de exploitatie van grond tegen een vergoeding. Een relatief lage vaste pachtprijs gecombineerd met de lange duur van het gebruiksrecht maakt van pacht een aantrekkelijk krediet in natura. De pachter leent als het ware het productiemiddel grond van de verpachter. Na afloop van de pachttermijn geeft de pachter dit productiemiddel weer terug. De betekenis van deze financieringsfunctie kan voor landbouwbedrijven omvangrijk zijn.
Erfpacht is een grondgebruikvorm waarbij de zogenaamde ‘blote’ eigenaar (deels) zorgt voor financiering van de grond. In het verleden heeft de gemeente geheel zorg gedragen voor de financiering, terwijl de erfpachter een percentage van 2% over de waarde in het vrije verkeer aan canon betaalde. Omdat erfpacht, in tegenstelling tot pacht, een zakelijk recht betreft, kunnen agrariërs hierop een hypotheek vestigen. Dit is voor agrariërs vaak een financieringsimpuls op basis waarvan bijvoorbeeld uitbreidingen worden gefinancierd.
Zoals reeds eerder vermeld is ca. 50% van het totale grondgebruik in de gemeente Rhenen agrarisch. De gemeente heeft belang bij versterking van de agrarische structuur, want zo blijven de bedrijven levensvatbaar en leveren hun bijdrage aan de economie. Een goede agrarische structuur kenmerkt zich door een goede verkaveling rond of bij voorkeur nabij het bedrijf.
Er bestaan problemen voor startende ondernemers of agrarische bedrijven die willen doorgroeien. Startende ondernemers worden geconfronteerd met financieringsproblemen. Bij pacht wordt niet in de eigendom van grond geïnvesteerd en aldus het financieringsprobleem verlicht. Door de steeds stijgende grondwaarde, is bij erfpacht de canon voor een agrariër niet meer rendabel. Schaalvergroting bij grondgebonden producties is mogelijk indien grond kan worden gepacht. Eenmaal uitgegeven reguliere pachtgrond blijft doorgaans bij het bedrijf zolang dat bedrijf voortgezet wordt. Onder de huidige pachtwet is ook sprake van een grote mate van pachtbescherming. De 65-jarige leeftijd is onder de huidige wetgeving geen opzeggingsgrond meer. Geliberaliseerde pacht is voor een agrariër minder interessant omdat geen zekerheid geeft op langdurig gebruik, terwijl de prijs relatief hoog is.
Bij de uitgifte van grond in reguliere pacht, geliberaliseerde pacht en erfpacht is het van belang zodanige uitgiftecriteria te hanteren, dat de grond ter beschikking komt aan die agrariërs waar de meeste meerwaarde ontstaat. Om het college te adviseren over de gunning is n.a.v. de vorige nota pachtbeleid een (erf)pachtcommissie opgericht. Doordat in deze commissie zowel de pachters (landbouwkundige belangen), als de verpachter (beleidsmatige belangen) wordt vertegenwoordigd, kan optimaal worden geadviseerd over de gunning.
2.3 Cultuurgrond als stille reserve
Cultuurgrond is een waardevast bezit van de gemeente. Naast jaarlijkse pacht/canon opbrengsten treedt bijna structureel een waardestijging op van het bezit. Grond is een ‘stille reserve’, omdat het bestaan en de waarde ervan niet blijken uit de balans van de gemeente. Om te beginnen is waardering van vaste activa tegen actuele waarde onder het ‘besluit begroting en verantwoording’ niet toegestaan. Waardering van erfpachtgronden is mogelijk tegen de waarde van de eerste uitgifteprijs. Momenteel zijn deze niet opgenomen in de balans, toch is het evident dat er in meer dan 250 ha grond veel waarde besloten ligt.
Zelf exploiteren van de grond ligt voor de gemeente niet voor de hand, omdat voortbrengen van grondgebonden productie geen eigenlijke taak van de lokale overheid is. De efficiënte voortbrenging, zoals particuliere bedrijven die verwezenlijken, kan de overheid niet waarmaken.
(Erf-)pacht laat de eigendom bij de gemeente, waardoor grond een buffer vormt voor het geval de gemeente voor grote onvoorziene uitgaven komt te staan. Beleid van het bestuur is om structurele uitgaven te dekken door structurele inkomsten, waardoor normaliter geen beroep
wordt gedaan op de (stille) reserves. Goed rentmeesterschap betekent hier duurzaam in stand houden van de grond die nagelaten werd door onze voorgangers, hierdoor plukken we jaarlijks de vruchten en laten de grond na aan onze opvolgers.
Het grondgebruik in zowel de Nederlandse als de Rhenense land- en tuinbouw zal in de toekomst in toenemende mate getoetst worden op duurzaamheid. Het gemeentelijk pachtbeleid mag duurzaam grondgebruik niet in de weg staan, integendeel, het pachtbeleid moet zo geregeld zijn dat het daar een bijdrage aan kan leveren. Duurzaam grondgebruik impliceert een effectief en doelmatig grondgebruik. Om te komen tot een effectief en doelmatig grondgebruik dient:
de gebruikstermijn voldoende lang te zijn. De gebruikstermijn moet bezien worden vanuit het doel waarvoor de grond gebruikt wordt. Voor een eenmalige teelt is een pachttermijn van één teeltseizoen meestal toereikend. Bij andere vormen van teelt dient sprake te zijn van een zodanige gebruikstermijn dat bedrijfsmatig en maatschappelijk verantwoorde investeringen ook tot stand komen en niet achterwege blijven omdat de pachter daar onvoldoende van profiteert;
De overheid koopt grond aan voor het realiseren van de Ecologische Hoofdstructuur. Dat doet Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL). Natuurbeschermingsorganisaties zoals Staatsbosbeheer en Stichting Het Utrechts Landschap richten deze gebieden in en beheren ze. In het ‘Bestemmingsplan buitengebied 2010’ is de Ecologische Hoofdstructuur opgenomen.
Agrarische bedrijven hebben er veel baat bij als de grond niet te veel versnipperd is en dicht in de omgeving van de bedrijfsgebouwen is gelegen. De afgelopen jaren heeft de gemeente meegewerkt aan het vrijwillige kavelruilproject. De kavelruil heeft als doel de landbouwstructuur te verbeteren. Teneinde de ruiling te bevorderen kan de gemeente geliberaliseerde pachtgronden inzetten en laten belasten met het zakelijk recht van erfpacht. Geadviseerd wordt niet alle ‘vrije’ percelen hiermee te belasten maar om circa 10 ha vrije grond (geliberaliseerde pacht) te behouden.
3 Overzicht pachtgronden gemeente Rhenen
De totale oppervlakte van de gemeentelijke agrarische eigendommen bedraagt circa 250 ha. Deze gronden kunnen worden verdeeld in erfpachtgronden (174 ha), reguliere pachtgronden (48 ha), geliberaliseerde pachtgronden (25 ha), eigen gebruik (2 ha) en gebruik ‘om niet’ (1 ha).
Reguliere pacht zijn gronden die voor zes jaar worden uitgegeven, waarna deze van rechtswege telkens weer worden verlengd met zes jaar. Geliberaliseerde pacht wordt gesplitst in twee typen, korter dan 6 jaar (conform art 7:397 lid 1 BW) en tussen 6 en 12 jaar (conform art 7:397 lid 2 BW). Pacht niet groter dan 1 ha (conform art. 7:395 BW) betreft een bijzondere pachtovereenkomst. Erfpacht wordt aangegaan voor een periode van tenminste 26 jaar (anders valt het onder het reguliere pachtregime ingevolge art 7:399 lid d BW). De pachtgronden liggen verspreid over de kernen van de gemeente Rhenen. De ligging is weergegeven in onderstaand overzicht.
Bijna alle (erf)pachters zijn woonachtig/gevestigd in de verschillende kernen van de gemeente Rhenen. Alleen Wageningen Universiteit pacht grond en is zelf niet gevestigd in de gemeente Rhenen. Pachters die meerdere percelen pachten zijn slechts éénmaal meegeteld in het overzicht.
In totaal is de gemeente Rhenen op 71 kadastrale percelen, agrarische gebruiksrechten overeengekomen. In onderstaande tabel is de spreiding van oppervlakten per type gebruiksrecht procentueel aangegeven.
Ca. 25% van de huidige (erf)pachters is 65 jaar of ouder. Een zeer gering percentage van circa 3% is jonger dan 30 jaar. Bijna 50% van de pachters is ouder dan 45 jaar doch nog geen 65 jaar. 54% van de regulier verpachte kavels, 90% van de geliberaliseerde pachtkavels en 73% van de in erfpacht uitgegeven kavels heeft een oppervlak van 5 ha of minder. 4 kadastrale percelen betreffen pacht niet groter dan 1 ha. Voor een gezondere landbouwstructuur binnen de gemeente Rhenen zouden de pachtkavels aanzienlijk groter moeten gaan worden. Samenvoegen van percelen en kavelruil bieden mogelijkheden voor de totstandbrenging van een betere landbouwstructuur.
Op 12 september 2006 is een wetsvoorstel m.b.t. de invoering van de pachtwetgeving in het Burgerlijk Wetboek door de Tweede Kamer aangenomen waarna het door de Eerste Kamer der Staten-Generaal is aangenomen op 24 april 2007 en per 1 september 2007 is ingevoerd in titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek. Deze invoering en gewijzigde wetgeving heeft de volgende consequenties:
Bijzondere regels zijn van toepassing op pachtovereenkomsten betreffende los land niet groter dan 1 ha. In het hierop van toepassing zijnde wetsartikel worden o.a. de artikelen over de wettelijke duur van ten minste 6 jaar (art 7:325 lid 1 en lid 2 BW), alsmede de verlenging van rechtswege (art 7:325 lid 5 BW), niet van toepassing verklaard. Het voormelde heeft tot gevolg dat er wel sprake is van pacht, doch dat de dwingendrechtelijke bepalingen niet van toepassing zijn.
In titel 5.7 Burgerlijk Wetboek is wetgeving over erfpacht opgenomen. Erfpacht betreft een beperkt zakelijk recht waardoor hierop bijvoorbeeld een hypotheekrecht kan worden gevestigd. Indien de erfpacht wordt aangegaan voor een periode korter dan 26 jaar vinden de bepalingen omtrent reguliere pacht overeenkomstige toepassing (art 7:399 lid d BW). Omdat dit vergaande consequenties heeft (verlenging van rechtswege) wordt erfpacht aangegaan voor een periode van tenminste 26 jaar.
Per 1 januari 2006 werd de subsidie die agrarische bedrijven van de Europese Unie ontvangen losgekoppeld van de productie. Bedrijven ontvangen vanaf dat moment een bedrijfstoeslag. Voor de bedrijfstoeslag zijn bedrijfstoeslagrechten nodig, die berekend worden op basis van gegevens over de ontvangen subsidie in de periode 2000 tot en met 2002. Er wordt tevens een referentieareaal berekend aan de hand van gegevens over dezelfde periode. De eenheid die recht geeft op een bepaald steunbedrag per hectare wordt toeslagrecht genoemd.
Toeslagrechten zijn niet gekoppeld aan grond en vrij verhandelbaar. Om één toeslagrecht te benutten moet een bedrijf wel tenminste één hectare grond in gebruik hebben.
De Europese regelgeving bepaalt dat bedrijfstoeslagrechten moeten worden toegekend aan de persoon die in het verleden (de referentieperiode) communautaire inkomenssteun heeft ontvangen voor zijn landbouwactiviteiten, ongeacht of hij eigenaar, huurder of pachter van de landbouwgrond was. Volgens deze regels kan een verpachter geen aanspraak maken op de toeslagrechten die aan zijn pachter(s) toekomen.
In 2006 is het zogenaamde stelsel van gebruiksnormen van kracht geworden. Dat is in de plaats gekomen van het stelsel van Mest afzetovereenkomsten en van het Mineralen aangiftesysteem. Naast de totale aanvoernormen (kunstmest en dierlijke mest opgeteld) is er ook een specifieke aanvoernorm voor stikstof uit dierlijke mest. Deze bedraagt normaliter 170 kg per hectare, maar bedrijven met minstens 70% grasland kunnen op aanvraag een ontheffing (derogatie) krijgen.
Dan geldt een norm van 250 kg per hectare. De aanvoer van dierlijke mest wordt voor graasdieren forfaitair vastgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met de melkproductie per koe.
Rekening houdend met de aanwezigheid van jongvee en het gebruik van een minimale hoeveelheid kunstmest, komen deze normen er op neer dat met 2 tot 2,5 melkkoeien per hectare de grenzen zijn bereikt. Bij een hogere veebezetting zal mest moeten worden afgevoerd en dat is in de afgelopen jaren een kostbare aangelegenheid geweest. In de Meststoffenwet moeten veehouderijbedrijven de afzet van de mest die zij op hun bedrijven produceren volledig verantwoorden. De bemestingsnormen voor de verschillende grondsoorten en gewassen worden in de komende jaren verder aangescherpt, waardoor er per dier meer grond nodig zal zijn om de mest te kunnen plaatsen. Mest afzetten op eigen grond bespaart afzetkosten van mest. Voor agrariërs is het dus van belang om voldoende grond in eigendom/pacht te hebben zodat de mest afvoerkosten zo laag mogelijk zijn. Hierdoor zal de vraag naar grond vanuit de veehouderij toenemen.
Vanuit de landbouw blijft er vraag ontstaan naar pachtgronden. Het pachtbeleid van de gemeente Rhenen moet rekening houden met alle wettelijke kaders, inclusief de Europese wet- en regelgeving. Hierbij moet gedacht worden aan toeslagrechten die aan de persoon toegewezen worden en die onafhankelijk van zijn juridische status (eigenaar, huurder of pachter), maar ook aan de wijziging van de pachtwetgeving eind 2007 waarbij bijvoorbeeld de 65-jaar grens is vervallen. Dit laatste kan problemen op gaan leveren met onderverpachting, alsmede de doorstroming van jonge agrariërs die in aanmerking wensen te komen voor pachtgronden.
Samen met ZLTO is het zaak om hier adequaat beleid voor te formuleren.
Het wettelijke kader voor het vaststellen van een vergoeding voor erfpacht, reguliere en geliberaliseerde pacht verschilt wezenlijk. De voorwaarden worden hierna per gebruiksrecht toegelicht en er wordt nader ingegaan op het tot stand komen van de prijzen.
Vanuit het Burgerlijk Wetboek worden er geen voorwaarden gesteld aan de canon voor erfpacht. In de Nota Pachtbeleid 2008 is bepaald dat de canon 2% van de vrije waarde van het perceel bedraagt. Gezien de huidige (medio 2012) vrije verkeerswaarde variërend tussen circa € 45.000,- per ha en € 80.000,-- per ha, kan de daarmee samenhangende 2%-norm bij erfpacht niet meer gehandhaafd worden. Het is immers zo goed als onmogelijk voor een agrariër een netto resultaat van € 1.600,- te realiseren waarmee de canon kan worden betaald. Oorzaak van dit oplopende prijsniveau zijn aankopen t.b.v. ontwikkelingen en herinvesteringen door reeds uitgekochte agrariërs.
5.2 Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht (art.397 lid 2 BW)
Voorwaarden gesteld aan de pachtprijs voor reguliere pacht en geliberaliseerde pacht (met een duur van 6 en 12 jaar) zijn vanaf 1 september 2007 opgenomen in het Pachtprijzenbesluit 2007. Herziening van dit besluit is driejaarlijks mogelijk, BW 7:333 lid 3. De gemeente Rhenen is ruim drie jaar bezig met een inhaalslag (binnen het wettelijk kader) om de pachtprijs richting de (in het Pachtprijzenbesluit 2007 genoemde) regionorm te sturen.
Dit Pachtprijzenbesluit 2007 is tot stand gekomen door een door de minister ingestelde commissie welke als opdracht had gekregen een robuuste berekeningssystematiek te ontwikkelen voor een differentiatie van pachtprijzen gelet op het agrarisch opbrengend vermogen van de grond (wat kan erop worden verdiend?) met als doel pacht als een aantrekkelijk instrument voor de landbouw in stand te houden. Daarbij diende rekening te worden gehouden met de volgende uitgangspunten:
Per 1 september 2009 en per 1 juli 2011 is het Pachtprijzenbesluit 2007 gewijzigd vastgesteld. Rhenen ligt in het pachtprijsgebied ‘Centraal Veehouderijgebied’. Voor deze regio is als gevolg van het laatstgenoemde wijzigingsbesluit een regionorm van € 635,-- per ha per jaar vastgesteld. Om de werkelijke pachtprijs in de pas te laten lopen met de norm is er een regionaal veranderpercentage ingesteld. De pachtprijs wordt van rechtswege met dit percentage verhoogd of verlaagd. Voor het pachtprijsgebied Centraal Veehouderijgebied is dit percentage vastgesteld op - 2%.
5.3 Geliberaliseerde pacht (art.397 lid 1 BW)
Vanuit het Burgerlijk Wetboek worden er geen voorwaarden gesteld aan de pachtprijs voor geliberaliseerde pacht met een duur korter dan 6 jaar. In het verleden is bij het tot stand komen van deze prijzen rekening gehouden met het rendement voor de gemeente Rhenen, alsmede het potentiële rendement voor de pachter.
Op dit moment bedraagt de gemiddelde reguliere pachtprijs in de gemeente Rhenen ca. € 540,-- per hectare. Dat is circa 15% onder de door de minister aangegeven regionorm van € 635,--. In het verleden zijn door de gemeente Rhenen de pachtprijzen niet altijd geactualiseerd. Om deze prijzen op niveau te krijgen zal er een inhaalslag gemaakt moeten worden, hier is de afgelopen 3 jaren aan gewerkt.
Naast dit directe rendement (opbrengsten uit agrarische exploitatie) geniet de gemeente Rhenen ook het indirecte rendement. Het indirecte rendement wordt bepaald door de waardestijging van de grond. Omdat deze als stille reserve thans niet is opgenomen in de balans, is deze waarde ontwikkeling niet inzichtelijk. Zodra de grond verkocht wordt, komt het kapitaal beschikbaar. Ter informatie is onderstaande tabel opgenomen met daarin de waardeontwikkeling van landbouwgrond in Nederland.
Op basis van gegevens beschikbaar gesteld door Wageningen Universiteit is onderstaande geëxtrapoleerde tabel opgemaakt.
De Nota Pachtbeleid 2008 welke op 11 maart 2008 door de raad van de gemeente Rhenen is vastgesteld is niet meer actueel. Dit is ontstaan door het meerdere malen wijzigen en aanvullen van de pachtwetgeving, alsmede het wijzigen van het Pachtprijzenbesluit 2007 door de minister. Daarnaast is door rechtspraak nieuwe en gewijzigde jurisprudentie ontstaan.
De Nota Pachtbeleid 2008 had voornamelijk twee doelen:
een meer flexibele grondpositie van de gemeente creëren.
Met het vaststellen van de Nota Pachtbeleid 2008 werd het pachtbeleid als sturingsinstrument ingezet bij het nastreven van gebiedsontwikkeling. Doordat landbouw- structuurverbetering hierbij centraal staat worden niet vanzelfsprekend langdurige gebruiksrechten aangegaan. Het kan namelijk wenselijk zijn een perceel beschikbaar te houden voor een vrijwillige kavelruil. Hierdoor is een grotere mate van mobiliteit ontstaan.
6.2 Nieuw (Erf)pachtbeleid 2012
Onderstaand zal per thema het huidige beleid worden weergegeven, eventueel gevolgd door voorstellen tot aanpassing. Vervolgens zal de raad worden gevraagd om het gehele (erf)pachtbeleid opnieuw vast te stellen, dus niet alleen de wijzigingen en aanvullingen.
De nieuwe beleidsregels worden hierna per thema genummerd weergegeven.
Alle pachtcontracten worden opgenomen in een overzicht. Op basis van dit overzicht wordt een ArcView GIS bestand bijgehouden. Indien nodig worden de gegevens gecorrigeerd of aangepast in overleg met de pachter(s). De gemeente draagt zorg voor het opstellen, ondertekenen en goedkeuren(inschrijven bij erfpacht) van de contracten. Momenteel wordt hiervoor extern advies/begeleiding ingewonnen.
Alle lopende pachtcontracten zijn opgenomen in een Excel-sheet op basis waarvan het pachtbeleid kan worden uitgevoerd. Het biedt een basis voor werkzaamheden als het tijdig opmaken van de facturen, herziening van de pachtprijs, uitgifte korttijdelijke pacht etc. De verantwoordelijke medewerker pachtzaken van de gemeente gebruikt dit bestand als richtlijn. Deze dient echter zelf te signaleren wanneer nota’s verstuurd dienen te worden, prijzen moeten worden herzien etc.
Een visualisatie kan worden gegeven in ArcView GIS. Alle gemeentelijke (erf)pachtpercelen staan op deze (digitale) kaart aangegeven. Het is mogelijk om in één oogopslag te zien welke gronden in erfpacht, reguliere pacht of tijdelijke pacht zijn uitgegeven. Ten einde de kaart up-to- date te houden is het van belang dat alle wijzigingen in het bestand (zoals oppervlakte pachtperceel, pachtprijs, type gebruiksrecht, verkoop, e.d.) ook op de kaart worden bijgehouden. Het beheer van de pachtovereenkomsten neemt veel tijd en geld in beslag. Zo moeten bijvoorbeeld elk jaar alle geliberaliseerde pachtovereenkomsten worden vernieuwd, ter ondertekening worden aangeboden aan de burgemeester en voor goedkeuring worden verstuurd naar de Grondkamer.
6.2.2 Vorm agrarische gebruiksrechten
In de nota Pachtbeleid 2008 zijn standaard erfpachtvoorwaarden vastgesteld. Bij het aangaan van geliberaliseerde pachtovereenkomsten kunnen/worden verschillende modellen gebruikt. Momenteel worden alleen geliberaliseerde pachtovereenkomsten en erfpachtovereenkomsten aangegaan.
De standaard erfpachtvoorwaarden voldoen, maar verdienen op enkele punten verbeteringen. Bijzonder punt hierbij is dat de erfpachter instemt met wijziging van het object indien dit landbouwkundige doeleinden dient (vrijwillige kavelruil) met een over- of onderbedeling van 10%. Voor het aangaan van geliberaliseerde pachtovereenkomsten zijn echter nog geen standaard voorwaarden vastgesteld. Om eenduidigheid en transparantie te bereiken wordt het wenselijk geacht standaard voorwaarden voor de verschillende agrarische gebruiksrechten vast te stellen.
Uitgifte van reguliere pachtcontracten heeft recentelijk (afgelopen 10 jaar) niet meer plaatsgevonden. Nadeel van reguliere pacht is dat door de verlenging van rechtswege lang in gebruik kan blijven (generaties).
6.2.3 Gunning agrarische gebruiksrechten
De (erf)pachtcommissie adviseert het college van Burgemeester en Wethouders over de gunning, het type gebruiksrecht en de duur. Het college besluit uiteindelijk over de daadwerkelijke gunning.
De zetels in de (erf)pachtcommissie zijn als volgt verdeeld:
De (erf)pachtcommissie heeft een advertentie geplaatst waarin zij in Rhenen gevestigde agrariërs hebben opgeroepen zich te melden indien er interesse bestaat gemeentelijke agrarische grond te gebruiken. Diegenen die zich hebben gemeld zijn opgenomen in de wachtlijst. Bij advisering over uitgifte van een agrarisch gebruiksrecht, wordt ook rekening gehouden met de belangen van deze agrariërs.
De (erf)pachtcommissie komt één tot tweemaal jaarlijks samen om het college te adviseren over de gunning van agrarische gebruiksrechten. Dit betreft tevens vrijkomende locaties. Verzoeken tot overdracht van agrarische rechten worden in principe afgewezen zodat de gemeente de regie behoudt over gunning van de agrarische gebruiksrechten. Het advies over gunning aan het college is openbaar m.u.v. het gedeelte over betreffende de pachters. Het beoogde doel in de Nota Pachtbeleid 2008 om transparantie over de gunning te creëren, wordt op deze wijze bereikt.
Bij het tot stand komen van het advies over de gunning, het type gebruiksrecht en de duur, wordt rekening gehouden met de beleidsdoelen van de gemeente Rhenen, alsmede de wensen en behoeften van de pachters. In het bijzonder wordt hier nadrukkelijk verwezen naar een besluit van het college van Burgemeester en Wethouders d.d. 7 juni 2011. Zij heeft besloten als
voorwaarde bij nieuwe (erf)pachtovereenkomsten, welke worden aangegaan voor percelen in de Rhenense uiterwaarden, alleen het gebruik als weiland toe te staan.
Op dit moment komen uitsluitend in de gemeente Rhenen gevestigde agrariërs in aanmerking voor agrarische gebruiksrechten. Deze particulieren of agrarische bedrijven moeten middels een agrarische bedrijfsmatige exploitatie het hoofdberoep in de landbouw hebben.
In de Nota Pachtbeleid 2008 is bepaald dat de pachtgronden ten goede dienen te komen aan in de gemeente Rhenen gevestigde ondernemers die hun hoofdberoep in de landbouw hebben en een volwaardig agrarisch bedrijf exploiteren.
Het is mogelijk de pacht op te zeggen indien er sprake is van onderverpachting. Het is erg lastig (zo niet onmogelijk) om aan te tonen dat er daadwerkelijk sprake is van onderverpachting. In het overleg met LTO is naar voren gekomen dat net zoals de gemeente ook de LTO onderverpachting een probleem vindt. Het agrarisch belang moet worden gediend. Conform huidige wetgeving is het mogelijk om een pachtovereenkomst als huurovereenkomst te laten aanmerken indien er geen sprake meer is van een bedrijfsmatige agrarische exploitatie (art. 7:311 BW):
‘Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.’
De wet definieert in art. 7:312 BW het begrip landbouw als volgt:
‘Onder landbouw wordt verstaan, steeds voorzover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.’
Dit heeft in dat geval tot gevolg dat bij het eindigen van de agrarische onderneming van de pachter de gemeente Rhenen op grond van artikel 7:311 BW jo. artikel 7:201 BW de Pachtkamer kantonrechter kan verzoeken de overeenkomst te laten aanmerken als huurovereenkomst waardoor de gebruiker minder bescherming geniet (bijvoorbeeld tegen het eindigen van de overeenkomst). Het regime van de pachtovereenkomst wordt beheerst door de huurwetgeving waardoor deze overeenkomst met inachtname van een redelijke termijn opzegbaar is. Het beëindigen van overeenkomsten, indien er geen sprake meer is van bedrijfsmatige agrarische exploitatie, komt de landbouwstructuur ten goede omdat de bedrijfsmatige landbouw alsdan kan beschikken over een grotere oppervlakte grond.
6.2.5.1 Pachtprijzen reguliere en geliberaliseerde (art. 397 lid 2 BW) pacht Huidig beleid
In de Nota Pachtbeleid 2008 zijn geen richtlijnen opgenomen voor het actualiseren van pachtprijzen. In de praktijk zijn de prijzen geactualiseerd conform het van rechtswege doorwerkende Pachtprijzenbesluit 2007 met de daarop volgende wijzigingsbesluiten.
Overeenkomstig het Pachtprijzenbesluit van 2007 zijn de reguliere pachtprijzen alsmede de geliberaliseerde pachtprijzen (van overeenkomsten met een duur tussen 6 en 12 jaar) herzien. Dat heeft in 2011 geresulteerd in een opbrengst van ruim € 26.000,-- uit de verpachting van ca. 50 ha cultuurgrond, met een gemiddelde opbrengst van € 550,-- per ha. De regionorm conform het gewijzigde Pachtnormenbesluit bedraagt € 635,-- per ha per jaar.
Geadviseerd wordt het prijsbeleid m.b.t. regulier en geliberaliseerd verpachte (conform art. 397 lid 2 BW) gronden als volgt vast te stellen:
6.2.5.2 Pachtprijzen geliberaliseerde (art. 397 lid 1 BW) pacht Huidig beleid
In de nota pachtbeleid 2008 zijn geen richtlijnen opgenomen voor het actualiseren van deze pachtprijzen danwel voor het overeenkomen van de hoogte ervan. Conform art. 397 lid 1 BW jo. 327 lid 1 zijn pachter en verpachter vrij een prijs overeen te komen.
Tot op heden is voor geliberaliseerde pacht een nagenoeg gelijke pachtprijs overeengekomen als die van reguliere pacht, namelijk gemiddeld € 550,- per ha per jaar. Landelijk gezien wordt voor geliberaliseerde pacht (art. 397 lid 1 BW) gemiddeld een veel hogere prijs betaald dan de regionorm voor reguliere pacht. In de afgelopen jaren is gebleken dat bij hogere prijzen nog immer voldoende animo bestaat vanuit de agrariërs voor het aangaan van deze agrarische gebruiksrechten.
Onder voorbehoud van goedkeuring door het college vindt overleg plaats met de pachter. Het eindresultaat daarvan wordt ter goedkeuring en ondertekening aangeboden aan het college.
Geadviseerd wordt het prijsbeleid m.b.t. geliberaliseerd (art. 397 lid 1 BW) verpachte gronden als volgt vast te stellen:
Hierdoor kunnen deze percelen economisch niet optimaal worden geëxploiteerd (teelt van maïs is niet toegestaan). De overwegend kalkhoudende ooivaaggronden, bestaande uit zware zavel en lichte klei, zijn van goede kwaliteit en hebben een goed opbrengend vermogen. Met in acht name van voormelde overwegingen wordt geadviseerd een pachtprijs van € 275,-- per ha per jaar te hanteren.
Percelen in de Elster uiterwaarden kunnen zowel als weiland en als bouwland worden geëxploiteerd. Hierdoor is het potentieel opbrengend vermogen voor de agrariër groot. De kalkhoudende ooivaaggronden bestaande uit zavel zijn van goede kwaliteit en hebben een redelijk opbrengend vermogen. Met inachtname van voormelde overwegingen wordt geadviseerd hier een pachtprijs van € 725,-- per ha per jaar te hanteren.
De percelen gelegen op de Utrechtse Heuvelrug betreffen voornamelijk holtpodzolgronden bestaande uit grof zand welke minder geschikt zijn voor agrarische doeleinden. Deze percelen hebben een minder groot opbrengend vermogen. Met inachtname van voormelde overwegingen wordt geadviseerd hier een pachtprijs van € 625,-- per ha per jaar te hanteren.
Percelen in het binnenveld kunnen zowel als weiland als bouwland worden geëxploiteerd, hierdoor is het potentieel opbrengend vermogen voor de agrariër groot. De veldpodzolgronden bestaande uit leemarm en zwak lemig fijn zand zijn van goede kwaliteit en hebben een goed opbrengend vermogen waardoor deze geschikt zijn voor agrarische doeleinden. Met inachtname van voormelde overwegingen wordt geadviseerd hier een pachtprijs van € 825,-- per ha per jaar te hanteren.
6.2.5.3 Canon erfpacht Huidig beleid
In de Nota Pachtbeleid 2008 is als richtlijn voor het bepalen van de jaarlijkse canon een percentage van 2% van de waarde in het vrije commerciële verkeer opgenomen. Indien een perceel cultuurgrond opnieuw voor agrarisch gebruik in erfpacht wordt uitgegeven, dan zal eerst door middel van taxatie de waarde in het vrije commerciële verkeer worden vastgesteld. Jaarlijks wordt de canon geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) zoals dit ook bij de verhuren plaats vindt.
In de wetgeving over erfpacht zijn geen dwingendrechtelijke regels over de vaststelling of herziening van de canon opgenomen. Erfpachter en eigenaar zijn vrij deze overeen te komen.
Jaarlijks ontvangt de gemeente Rhenen aan canon een bedrag ter grootte van circa € 160.000,-- voor de oppervlakte van circa 185 ha, wat neerkomt op een prijs van circa € 865,-- per ha per jaar.
Voor het aangaan van nieuwe erfpachtcontracten heeft de raad in de Nota Pachtbeleid 2008 bepaald dat de canon wordt berekend aan de hand van een percentage van 2% t.o.v. de waarde in het vrije commerciële verkeer.
Recentelijk hebben voornamelijk in het binnenveld transacties plaatsgevonden van circa € 75.000,-- per ha. Deze transacties leiden tot een canon van circa € 1.500,-- per jaar. Deze canon is niet op te brengen door agrariërs.
In het verleden is een percentage van 2% t.o.v. de vrije economische waarde vastgesteld. Dit percentage werd door velen als direct rendement aangemerkt. Omdat het indirecte rendement van de grond (waardestijging) enorm is gestegen, kan het directe rendement naar beneden worden bijgesteld. Het niet naar beneden bijstellen van de canon kan resulteren in:
Een jaarlijkse indexatie met de consumentenprijsindex (CPI) wijkt af van hetgeen is overeengekomen in alle erfpachtakten. Hierin zijn (veelal) verschillende bepalingen opgenomen over indexatie, waarvan alleen na aanvullende overeenstemming, kan worden afgeweken.
Eenmalige vergoeding bij aanvang
Naast een jaarlijkse vergoeding kan bij aanvang van het recht van erfpacht een vergoeding worden gevraagd. Dit gebeurt op dit moment niet bij de gemeente Rhenen. Voorheen werden erfpachtrechten tussen agrariërs verhandeld tegen de waarde van het recht van erfpacht.
Omdat erfpacht een zakelijk recht betreft, wordt in den lande bij de aanvang van een recht van erfpacht veelal een eenmalige vergoeding betaald voor dit recht aan de eigenaar. Onder het oude pachtbeleid werd voor de overdracht van erfpacht door agrariërs onderling vergoedingen betaald.
Omdat het recht van erfpacht een waarde vertegenwoordigd en bij overdracht van erfpacht deze waarde door agrariërs ook wordt betaald, is het niet onredelijk dat de gemeente bij aanvang van het recht van erfpacht een vergoeding ontvangt.
Geadviseerd wordt het prijsbeleid m.b.t. in erfpacht uit te geven gronden als volgt vast te stellen:
6.2.6 (Eigenaars)lasten Huidig beleid
In de Nota Pachtbeleid 2008 worden geen kaders gegeven voor het doorberekenen van de (eigenaars)lasten.
De verpachter mag bepaalde eigenaarlasten doorberekenen aan de pachter. Deze doorberekende lasten komen bovenop de pachtprijs. De in de praktijk door te berekenen eigenaarslasten betreffen voor de gemeente Rhenen maximaal 100% van de waterschapslasten per ha per jaar. Momenteel worden 50% van deze waterschapslasten doorberekend aan de pachters.
Het is vrij overeen te komen voor wiens rekening de kosten komen voor het goedkeuren van de pachtovereenkomst door de Grondkamer. Tot op heden is overeen gekomen dat deze kosten voor rekening van de erfpachters zijn en blijven.
Het is vrij overeen te komen voor wiens rekening de kosten komen voor het opmaken en passeren van het recht van erfpacht. Tot op heden is altijd overeen gekomen dat deze kosten voor rekening van de erfpachters kwamen.
Algemene Erfpachtbepalingen gemeente Rhenen 2012
De erfpachter is overeengekomen met de eigenaar dat het onderhavige perceel betrokken kan worden in een vrijwillige kavelruil), overeengekomen is dat de erfpachter nadrukkelijk en onvoorwaardelijk een over- of onderbedeling van 10% aanvaard, zonder enige kostenvergoeding en/of schadevergoeding, hoegenaamd dan ook.
Aanvraag, reserveringsvergoeding en waarborgsom.
Alvorens omtrent een aanvraag tot uitgifte van grond in erfpacht te beslissen, kunnen burgemeester en wethouders van de gegadigde eisen, dat een waarborgsom wordt gestort, die overeenkomt met het voorlopig vastgestelde bedrag van de canon per jaar naar boven afgerond op honderdtallen of in bijzondere gevallen tot een daarvan afwijkend bedrag. Onder waarborgsom wordt in dit verband mede verstaan een onherroepelijke garantie door een Nederlandse bankinstelling.
Het in ontvangst nemen van een waarborgsom verplicht de gemeente niet de grond aan de gegadigde in erfpacht uit te geven. Wordt besloten de grond niet aan de gegadigde in erfpacht uit te geven, dan wordt de waarborgsom, vermeerderd met een rente gelijk aan het in artikel 6.3 bedoelde percentage, zo spoedig mogelijk gerestitueerd.
De waarborgsom vervalt aan de gemeente, indien de gegadigde niet meewerkt aan het tot stand komen van de notariële akte van vestiging van de erfpacht en indien hij die medewerking blijft weigeren gedurende een termijn langer dan twee weken, nadat burgemeester en wethouders hem bij aangetekend schrijven in gebreke hebben gesteld. De waarborgsom vervalt eveneens na eenzelfde termijn na ingebrekestelling indien de erfpachter een andere overeengekomen verplichting met betrekking tot de erfpacht niet voldoet tot op het moment als in het navolgende lid van dit artikel is omschreven.
Aanduiding en toestand object/milieu.
De grond wordt door de gemeente, behoudens in geval van veiling als bedoeld in artikel 27.2, geleverd in een staat waarin stoffen die naar op dat moment gangbare opvattingen, mede gelet op het gebruik dat van de grond zal worden gemaakt, niet of slechts in zodanige concentraties voorkomen, dat ze geen gevaar opleveren voor het milieu en/of de volksgezondheid.
Bij nieuwbouw of sloop op het in erfpacht uit te geven perceel dient de erfpachter er zorg voor te dragen, dat het hierbij vrijkomende bouwafval gescheiden wordt ingezameld. De in Rhenen gescheiden inzameling van bouw- en sloopafval heeft betrekking op de volgende componenten: schoonpuin, pvc, hout (langer dan 1,5 m), karton, papier, asbestcementproducten, glas, ijzer en chemisch afval.
Hoofdelijke aansprakelijkheid en ondeelbaarheid.
De gezamenlijke rechthebbenden dienen een hunner als vertegenwoordiger aan te wijzen en de gemeente daarvan schriftelijk in kennis te stellen. De gemeente kan alle kennisgevingen, aanzeggingen en vorderingen met betrekking tot de erfpacht rechtsgeldig aan of tegen deze vertegenwoordiger doen instellen.
Indien de erfpachter overlijdt of de huwelijksgemeenschap waarvan het erfpachtrecht deel uitmaakt bij zijn leven wordt ontbonden, alsmede indien de erfpachter ophoudt als rechtspersoon te bestaan, zijn dienst rechtverkrijgenden verplicht daarvan binnen drie maanden schriftelijk mededeling te doen aan de eigenaar. Tevens dienen zij mede te delen op wie het erfpachtrecht onder de algemene titel is overgegaan.
Binnen één jaar na het overlijden of de ontbinding van de huwelijksgemeenschap dan wel het opheffen van de rechtspersoonlijkheid als bedoeld in het eerste lid, dienen de rechtverkrijgenden onder algemene titel zich voor verkrijging van de toestemming als bedoeld in artikel 18 tot de eigenaar te wenden.
De uitgifte van grond in erfpacht geschiedt tegen een in geld vast te stellen jaarlijkse canon die bestaat uit een percentage van 2% van de waarde van de grond in het vrije commerciële verkeer, vrij van gebruiksrechten alsmede een eenmalige vergoeding ter grootte van eenmaal de jaarlijkse canon bij aanvang van de overeengekomen duur. De waarde wordt vastgesteld door een beëdigd registertaxateur (landelijk vastgoed).
Indien de canon niet tijdig wordt betaald, is een rente verschuldigd, ter hoogte van de wettelijke rente, over het achterstallige bedrag, te rekenen vanaf de dag waarop de canon verschuldigd is. Voor de toepassing van dit artikel wordt een gedeelte van een maand voor een volle maand gerekend en worden de gevonden bedragen afgerond op hele getallen. De door de gemeente eventueel te maken incassokosten voor het innen van verschuldigde canon en/of boete komen voor rekening van de erfpachter.
Na aanvang van de erfpacht en vervolgens telkens na zes jaren zal de canon opnieuw worden vastgesteld door de alsdan geldende canon te verhogen casu quo te verlagen overeenkomstig de wijziging van de consumptieprijsindex Alle Huishoudens (jaar aanvang erfpacht = 100).
Hiertoe zal de tot de aanpassingsdatum geldende canon worden vermenigvuldigd met een factor, welke wordt verkregen door bovenbedoeld prijsindexcijfer over de maand januari van het kalenderjaar voorafgaande aan het jaar waarin de aanpassingsdatum valt te delen door het prijsindexcijfer over de maand januari van het jaar liggend één jaar voor het hierboven bedoelde kalenderjaar en deze factor af te ronden op 3 decimalen. De canon zal nimmer lager dan de aanvangscanon kunnen zijn. Indien tengevolge van de herziening berekend op de wijze als vermeld in dit artikel de canon lager zou zijn dan de aanvangscanon, zal verhoging pas plaats kunnen vinden nadat dit minimale bedrag wederom is berekend als ware het een aaneengesloten reeks.
Indien de gemeente enige betaling heeft verricht, die ingevolge artikel 10.1 ten laste van de erfpachter is, geven burgemeester en wethouders daarvan schriftelijk kennis aan de erfpachter, die gehouden is, binnen één maand na de datum van verzending van de kennisgeving, het daarin opgegeven bedrag aan de gemeente te betalen.
De inrichting en ingebruikneming van de grond.
Burgemeester en wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter ontheffing verlenen van één of meer der in artikel 12.1 genoemde verplichtingen en/of van de terzake van vestiging gestelde voorwaarden en termijnen. Indien burgemeester en wethouders ontheffing verlenen kunnen zij daaraan voorwaarden verbinden.
Gebruik overeenkomstig de erfpachtbestemming.
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de in artikel 13.1 genoemde verplichtingen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter. Indien burgemeester en wethouders ontheffing van een verplichting verlenen en derhalve meewerken aan wijziging van een erfpachtbestemming, kunnen zij hieraan voorwaarden verbinden, waaronder de herziening van de canon op de voet van artikel 9.
Instandhouding van de opstallen.
De erfpachter is verplicht de grond en de opstallen in zodanige technische staat te houden dat deze de in de akte van vestiging aangegeven bestemming op behoorlijke wijze kan dienen. Daartoe dient de erfpachter de grond en de opstallen in alle opzichten goed te onderhouden en waar nodig tijdig geheel of gedeeltelijk te vernieuwen.
Het is de erfpachter niet geoorloofd in, op of aan de grond en de opstallen werkzaamheden of handelingen te verrichten of na te laten dan wel een bedrijf uit te oefenen, waardoor gevaar, schade of hinder, dan wel aantasting van de volksgezondheid en/of het milieu - waaronder die van de bodem - wordt veroorzaakt. Alle schade die niettemin door handelen of nalaten door of vanwege de erfpachter ontstaat - waaronder de kosten van eventueel noodzakelijke bodemsanering - is voor rekening van de erfpachter.
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de in artikel 14.1 en 14.2 genoemde verplichtingen en verboden op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter. Indien burgemeester en wethouders ontheffing van een verbod of verplichting verlenen, kunnen zij hieraan voorwaarden verbinden.
De kosten van in verband met de herziening van de canon te verrichten schattingen door deskundigen en op te maken notariële akten komen ten laste van de partij die de herziening heeft gevraagd indien de canonverhoging of -verlaging minder dan vijf procent (5%) van de laatst geldende canon bedraagt. In gevallen waarin de canonverhoging of - verlaging meer dan vijf procent (5%) bedraagt, worden deze kosten door partijen gezamenlijk gedragen.
Overgang of overdracht van de erfpacht.
Handelingen in strijd met het in het lid 1 en 2 bepaalde zijn nietig ten aanzien van de eigenaar en worden als niet gedaan beschouwd. De erfpachter verbeurd terzake van elke handeling in strijd met het in lid a en b (foutieve verwijzing) bepaalde een onmiddellijk opeisbare boete ten bedrage van het tienvoud van de jaarlijkse canon.
Splitsing en wijziging van erfpacht.
Het is de erfpachter niet geoorloofd tot splitsing van de erfpacht, tot splitsing in appartementsrechten of tot samenvoeging van erfpachten over te gaan. Voor de toepassing van dit artikel wordt met de in de eerste zin vermelde handelingen gelijkgesteld het door de erfpachter verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die betrekking hebben op het gebruik van de grond en/of de opstallen.
Burgemeester en wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter ontheffing verlenen van het in artikel 18.1 genoemde verbod (toestemming ex artikel 5:91 BW). Indien burgemeester en wethouders ontheffing verlenen kunnen zij hieraan voorwaarden verbinden, waaronder de herziening van de canon op de voet van artikel 9, alsmede ten aanzien van het onderhoud van de opstallen na de splitsing.
Indien burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van het verbod tot splitsing van de erfpacht dan wel splitsing in appartementsrechten, stellen zij tevens vast welk gedeelte van de canon of - indien de canon bij vooruitbetaling is voldaan - welk gedeelte van de afkoopsom zal gelden voor elk van de nieuw te vormen erfpachten respectievelijk appartementsrechten.
In afwijking van het in artikel 5.1 en 5.2 bepaalde, is de verplichting tot voldoening van de canon bij splitsing van de erfpacht in appartementsrechten een tevens voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren dan wel de Vereniging van Eigenaars komende schuld, waarvoor zij jegens de gemeente hoofdelijk aansprakelijk zijn c.q. is.
Gedoogplichten; schadeloosstelling.
Indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders ten behoeve van een openbaar werk, hierin begrepen kabels, buizen, en/of leidingen ten behoeve van derden, gebruik moet worden gemaakt van de erfpacht en indien de belangen van rechthebbenden naar het oordeel van burgemeester en wethouders beëindiging van de erfpacht redelijkerwijs niet vorderen, kunnen burgemeester en wethouders de erfpachter bij aangetekend schrijven verplichten dat gebruik te gedogen.
Beëindiging om redenen van algemeen belang.
Burgemeester en wethouders doen een voorstel tot beëindiging van de erfpacht aan de gemeenteraad. In dit voorstel wordt gemotiveerd uiteengezet welke de gronden zijn die beëindiging van het recht in het algemeen belang vergen. Burgemeester en wethouders geven de erfpachter en hypotheekhouder van het voorstel kennis bij aangetekend schrijven.
De erfpachter, hypotheekhouder en andere belanghebbenden kunnen binnen één maand na dagtekening van het in artikel 21.2 genoemde schrijven hun bezwaren tegen het voorstel tot beëindiging van de erfpacht bij de raad inbrengen. De raad neemt een besluit op het voorstel na afloop van deze termijn en met inachtneming van eventueel ingebrachte bezwaren.
Schadeloosstelling bij beëindiging in het algemeen belang.
Indien de erfpacht eindigt krachtens artikel 21 komt aan de erfpachter een schadevergoeding toe. Hieronder wordt verstaan volledige vergoeding van schade, zoals deze door de gemeente aan de erfpachter moet worden betaald, indien de erfpacht zou zijn onteigend op basis van de dan geldende tekst van de Onteigeningswet.
Niet zal voor vergoeding in aanmerking komen hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van uitgifte in erfpacht of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht is gesticht, of op de grond en in de opstallen wordt uitgeoefend, tenzij burgemeester en wethouders daartoe schriftelijk toestemming hebben verleend.
Indien de erfpacht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek was bezwaard, wordt met afwijking van artikel 22.4 de schadevergoeding, na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot de erfpacht, de grond en de opstallen nog verschuldigd is, aan de hypotheekhouder uitgekeerd tot een door burgemeester en wethouders vast te stellen bedrag, gelijk aan het bedrag dat aan de hypotheekhouder zou toekomen indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van de erfpacht. Het daarna overblijvende bedrag van de schadevergoeding wordt uitgekeerd aan de erfpachter.
Niet-nakoming van verplichtingen door de erfpachter.
Onverlet de aan de gemeente krachtens de wet ter beschikking gestelde rechtsmiddelen, kan de gemeente, indien de erfpachter zijn verplichtingen niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, naar keuze en zo nodig naast of na elkaar gebruikmaken van de in deze Algemene Erfpachtbepalingen of de Bijzondere Voorwaarden genoemde rechtsmiddelen.
Indien de erfpachter een in deze Algemene Erfpachtbepalingen of in de Bijzondere Voorwaarden gestelde termijn binnen welke hij een verplichting moet nakomen ongebruikt laat voorbijgaan is hij niettemin door het enkel verloop van de termijn in gebreke, zonder dat daartoe een nadere ingebrekestelling is vereist.
Met het oog op de handhaving van de aan de erfpachter in deze Algemene Erfpachtbepalingen of in de Bijzondere Voorwaarden opgelegde verplichtingen is de gemeente te allen tijde gerechtigd na overleg met de erfpachter het erfpachtperceel te betreden en de zich daarop bevindende opstallen en werken, zowel in- als uitwendig te inspecteren.
Wegens het niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting, de erfpachter opgelegd bij of krachtens deze Algemene Erfpachtbepalingen en/of bij of krachtens de Bijzondere Voorwaarden, kunnen burgemeester en wethouders besluiten hem een boete op te leggen van ten hoogste tienmaal het bedrag van de alsdan geldende canon, te betalen binnen een daartoe door hen te stellen termijn.
Voor toepassing van artikel 24.1 wordt de canon tevens aangepast aan de waardeverandering van het geld (Dit begrijp ik niet!). Daartoe wordt gebruik gemaakt van een gangbaar, algemeen prijsindexcijfer, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek, of bij gebreke daarvan door een ander onafhankelijk instituut.
Wegens het niet, niet tijdig, of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting, de erfpachter opgelegd bij of krachtens deze Algemene Erfpachtbepalingen en/of bij of krachtens de Bijzondere Voorwaarden en indien de onderwerpelijke verplichting daartoe naar het oordeel van burgemeester en wethouders geschikt is, kunnen burgemeester en wethouders bedoelde verplichting op kosten van de erfpachter zelf ten uitvoer leggen. Krachtens deze Algemene Erfpachtbepalingen zijn burgemeester en wethouders tot zodanige uitvoering jegens de erfpachter uitdrukkelijk gemachtigd. Op gelijke wijze zijn burgemeester en wethouders gemachtigd op kosten van de erfpachter al datgene ongedaan te maken, dat in strijd met enige verplichting door de erfpachter is verricht.
Onverlet de verschuldigdheid van andere kosten, schaden en interesten bij de gemeente ontstaan als gevolg van de nalatigheid van de erfpachter, is de erfpachter verplicht op eerste aanzegging van burgemeester en wethouders te voldoen de kosten gemoeid met de uitvoering van het krachtens artikel 25.1 genomen besluit. De gemeente doet daartoe de aanzegging vergezeld gaan van een gespecificeerde opgave van de kosten.
Opzegging van de erfpacht wegens toerekenbare tekortkoming erfpachter.
Indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen, opgelegd krachtens deze Algemene Erfpachtbepalingen en/of Bijzondere Voorwaarden, kan de gemeente de erfpacht beëindigen door opzegging. De gemeente is in dat geval tevens gerechtigd van de erfpachter vergoeding te vorderen van kosten, schade en rente.
Gevolgen van opzegging wegens toerekenbare tekortkoming erfpachter.
Indien de erfpacht eindigt door opzegging, mag de erfpachter de opstallen geheel noch gedeeltelijk wegnemen. De gemeente is gerechtigd tot de opbrengst van verhuring en ingebruikgeving en tot het gebruik van de grond vanaf de datum waarop de erfpacht ingevolge artikel 26.4 eindigt. Van deze datum af komen alle belastingen en alle andere lasten, die op of wegens de eigendom en de bebouwing van de grond worden geheven, ten laste van de gemeente.
De gemeente is verplicht binnen zes maanden na de dag waarop de erfpacht eindigt en de grond met de opstallen ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld, behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten, een openbare verkoping volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veilingvoorwaarden te doen houden van een erfpacht op de grond, te weten voor de verdere tijdsduur van de geëindigde erfpacht en overigens onder de destijds voor dat recht gegolden hebbende voorwaarden.
Indien de erfpacht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek was bezwaard, wordt met afwijking van artikel 27.3 de opbrengst, na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot de erfpacht, de grond en de opstallen nog verschuldigd is en van de te haren laste komende kosten van de openbare verkoping, aan de hypotheekhouder uitgekeerd tot een door burgemeester en wethouders vast te stellen bedrag, gelijk aan het bedrag, dat aan de hypotheekhouder zou toekomen indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van de erfpacht. Het daarna overblijvende bedrag van de opbrengst wordt uitgekeerd aan de erfpachter.
Model geliberaliseerde pachtovereenkomsten conform art 7:397 lid 1 BW (0 tot 6 jaar).
OVEREENKOMST VAN GELIBERALISEERDE PACHT VOOR 6 JAREN OF KORTER
(in de zin van art. 7:397 lid 1 Burgerlijk Wetboek)
De gemeente Rhenen, te deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door @, bij besluit van burgemeester en wethouders @, kenmerk @, gemachtigd om namens hen te handelen, Postbus 201, 3910 AE Rhenen, hierna te noemen;
hierna te noemen “de verpachter”; en
hierna te noemen “de pachter”; in aanmerking nemende dat:
De pachtovereenkomst betreft het perceel/de percelen kadastraal bekend gemeente @, sectie @, nummer @ totaal groot @ ha, het perceel is door middel van een enkelvoudige streeparcering aangegeven op de als bijlage aan deze overeenkomst gehechte, door de pachter en de verpachter geparafeerde kadastrale tekeningen, hierna te noemen: “het verpachte”.
Partijen komen uitdrukkelijk met elkaar overeen dat deze overeenkomst een pachtovereenkomst is als bedoeld in de zin van art. 7:397 lid 1 Burgerlijk Wetboek, waardoor en waarbij zij uitdrukkelijk overeenkomen dat de bepalingen van de artikelen 313 lid 2, 319 lid 1 onder a, c en d, 325, 327, 328, 332, 333, 363 tot en met 374, 378 tot en met 384, 399a en 399c lid 1 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn op de onderhavige pachtovereenkomst. Daardoor vindt geen verlenging van rechtswege van de onderhavige overeenkomst plaats en heeft de pachter onder meer niet de mogelijkheid om aan de Pachtkamer te verzoeken de overeenkomst te verlengen.
Wanneer de pachter niet voldoet aan het in lid 3 van dit artikel bepaalde, zal de pachter voorts ten behoeve van de verpachter een direct en zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren van € 50,-- (zegge: vijftig euro) per kalenderdag ten gunste van verpachter of verpachters rechtsopvolgers.
Het is de pachter verboden de bestemming of inrichting van het verpachte te veranderen.
De pachter verbindt zich zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter aan het verpachte niets te wijzigen, met name niet ten aanzien van de inrichting of de gedaante. Dit laatste zal hij tegen de wil van de verpachter alleen voor rekening en risico van pachter mogen doen, nadat hij daartoe de machtiging van de Grondkamer zal hebben verkregen.
De betaling zal zonder kosten, korting, inhouding of vergelijking moeten worden voldaan. Bij niet tijdige betaling van de pachtprijs zal de pachter de wettelijke rente over het verschuldigde bedrag van de verschijndag af verschuldigd zijn, zonder dat hij daardoor een recht op uitstel van betaling verkrijgt.
Artikel 6 - Staat van het verpachte.
Pachter verklaart het verpachte in goede staat van verpachter te hebben aanvaard. Onder “goede staat” wordt in deze overeenkomst onder meer verstaan dat er geen sprake is van zodanige verontreiniging van het verpachte inclusief grondwater dat een gebruik omschreven in artikel 3.1 daardoor verhinderd of belemmerd wordt.
Artikel 7 - Onderverpachtingen, overig gebruik door derden.
De pachter is, onverminderd het bepaalde in artikel 6 van de onderhavige overeenkomst, jegens de verpachter aansprakelijk voor alle schade aan- of verontreiniging van het verpachte inclusief het grondwater, tenzij pachter bewijst dat zodanige schade hem niet kan worden verweten in verband met omstandigheden die voor een goed en zorgvuldig pachter als overmacht behoren te worden aangemerkt.
De pachter is verplicht tot het volledige onderhoud van het verpachte voor pachters rekening, op de wijze zoals een goed pachter betaamt, waartoe behoort:
het onderhouden en het reinigen volgens plaatselijk gebruik en overeenkomstig de voorschriften zoals door de bevoegde overheid daarvoor vastgesteld, of nog vast te stellen van de sloten, die over of langs het verpachte lopen of die het verpachte ten goede komen, ongeacht of in die voorschriften verplichtingen aan de pachter of aan de verpachter worden opgelegd;
De pachter is aansprakelijk voor alle schade, boeten en kosten, uit zijn nalatigheid ten deze ontstaan.
Artikel 11 - Toegang tot het verpachte.
De pachter is verplicht voor het bezit en het behoud van de rechten van de verpachter op het verpachte te waken en de verpachter van iedere inbreuk daarop onverwijld kennis te geven. Wanneer de pachter door derden in het gebruik wordt gestoord, is hij verplicht de verpachter daarvan onmiddellijk schriftelijk in kennis te stellen; eerst na deze kennisgeving zal de pachter de derde uit eigen hoofde in rechte kunnen vervolgen.
Artikel 15 - Plaatsen van schuren, enz.
Het is de pachter verboden zonder schriftelijke toestemming van de verpachter schuren, kassen en andere gebouwen of getimmerten, daaronder begrepen borden voor reclame- of andere doeleinden, op het verpachte te plaatsen of te hebben. Bij verlening van deze toestemming zijn aanwezigheid, onderhoud en reparaties van deze werken voor rekening en risico van de pachter.
De verpachter behoudt zich het genot van de jacht op het verpachte voor. De pachter verleent zijn bijzondere toestemming aan de verpachter, het genot van de jacht op het gepachte te verhuren en stemt er in toe, dat de eventuele huurder van het genot der jacht op het gepachte uitoefent, alleen of met gezelschap, of wel door anderen laat uitoefenen. De pachter verbindt zich tevens een schriftelijke vergunning te zullen geven om op de gepachte grond schadelijk gedierte op te sporen, te bemachtigen of te doden, en wel alleen aan de verpachter en aan hen, die met diens toestemming de jacht op het verpachte uitoefenen, hetzij krachtens opdracht, uitnodiging of huur.
Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat bij het aangaan van deze pachtovereenkomst op het pachtobject geen melkquotum, geen suikerbietenquotum, geen toeslagrecht(en) noch enig ander grondgebonden productierecht is betrokken en dat pachter of zijn rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel, geen aanspraak kunnen maken op enig productierecht, hoegenaamd ook.
Aldus opgemaakt in drievoud ondertekend te:
Standaard voorwaarden voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten conform art 7:397 lid 2 BW (6 tot 12 jaar).
OVEREENKOMST VAN GELIBERALISEERDE PACHT VOOR 6 tot 12 JAAR
(in de zin van art. 7:397 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek)
De gemeente Rhenen, te deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door @, bij besluit van burgemeester en wethouders @, kenmerk @, gemachtigd om namens hen te handelen, Postbus 201, 3910 AE Rhenen, hierna te noemen;
hierna te noemen “de verpachter”; en
hierna te noemen “de pachter”; in aanmerking nemende dat:
De pachtovereenkomst betreft het perceel/de percelen kadastraal bekend gemeente @, sectie @, nummer @ totaal groot @ ha, het perceel is door middel van een enkelvoudige streeparcering aangegeven op de als bijlage aan deze overeenkomst gehechte, door de pachter en de verpachter geparafeerde kadastrale tekeningen, hierna te noemen: “het verpachte”.
Artikel 2 – aanvang, duur, pachtjaar en oplevering.
Partijen komen uitdrukkelijk met elkaar overeen dat deze overeenkomst een pachtovereenkomst is als bedoeld in de zin van art. 7:397 lid 2 van het BW, waardoor en waarbij zij uitdrukkelijk overeenkomen dat de bepalingen van de artikelen 313 lid 2, 319 lid 1 onder c en d, 325, 363 tot en met 374 en 378 tot en met 384 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn op de onderhavige pachtovereenkomst. Daardoor vindt geen verlenging van rechtswege van de onderhavige overeenkomst plaats en heeft de pachter onder meer niet de mogelijkheid om aan de pachtkamer te verzoeken de overeenkomst te verlengen.
Wanneer de pachter niet voldoet aan het in lid 3 van dit artikel bepaalde, zal de pachter voorts ten behoeve van de verpachter een direct en zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren van € 50,-- (zegge: vijftig euro) per kalenderdag ten gunste van verpachter of verpachters rechtsopvolgers.
De pachter verbindt zich zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter aan het verpachte niets te wijzigen, met name niet ten aanzien van de inrichting of de gedaante. Dit laatste zal hij tegen de wil van de verpachter alleen voor rekening en risico van pachter mogen doen, nadat hij daartoe de machtiging van de Grondkamer zal hebben verkregen.
De betaling zal zonder kosten, korting, inhouding of vergelijking moeten worden voldaan. Bij niet tijdige betaling van de pachtprijs zal de pachter de wettelijke rente over het verschuldigde bedrag van de verschijndag af verschuldigd zijn, zonder dat hij daardoor een recht op uitstel van betaling verkrijgt.
Artikel 6 - staat van het verpachte.
Pachter verklaart het verpachte in goede staat van verpachter te hebben aanvaard. Onder “goede staat” wordt in deze overeenkomst onder meer verstaan dat er geen sprake is van zodanige verontreiniging van het verpachte inclusief grondwater dat een gebruik omschreven in artikel 3.1 daardoor verhinderd of belemmerd wordt.
Artikel 7 - onderverpachtingen, overig gebruik door derden.
De pachter is, onverminderd het bepaalde in artikel 6 van de onderhavige overeenkomst, jegens de verpachter aansprakelijk voor alle schade aan- of verontreiniging van het verpachte inclusief het grondwater, tenzij pachter bewijst dat zodanige schade hem niet kan worden verweten in verband met omstandigheden die voor een goed en zorgvuldig pachter als overmacht behoren te worden aangemerkt.
De pachter is verplicht tot het volledige onderhoud van het verpachte voor pachters rekening, op de wijze zoals een goed pachter betaamt, waartoe behoort:
het onderhouden en het reinigen volgens plaatselijk gebruik en overeenkomstig de voorschriften zoals door de bevoegde overheid daarvoor vastgesteld, of nog vast te stellen van de sloten, die over of langs het verpachte lopen of die het verpachte ten goede komen, ongeacht of in die voorschriften verplichtingen aan de pachter of aan de verpachter worden opgelegd;
De pachter is aansprakelijk voor alle schade, boeten en kosten, uit zijn nalatigheid ten deze ontstaan.
Artikel 11 - Toegang tot het verpachte.
De pachter is verplicht voor het bezit en het behoud van de rechten van de verpachter op het verpachte te waken en de verpachter van iedere inbreuk daarop onverwijld kennis te geven. Wanneer de pachter door derden in het gebruik wordt gestoord, is hij verplicht de verpachter daarvan onmiddellijk schriftelijk in kennis te stellen; eerst na deze kennisgeving zal de pachter de derde uit eigen hoofde in rechte kunnen vervolgen.
Artikel 15 - Plaatsen van schuren, enz.
Het is de pachter verboden zonder schriftelijke toestemming van de verpachter schuren, kassen en andere gebouwen of getimmerten, daaronder begrepen borden voor reclame- of andere doeleinden, op het verpachte te plaatsen of te hebben. Bij verlening van deze toestemming zijn aanwezigheid, onderhoud en reparaties van deze werken voor rekening en risico van de pachter.
De verpachter behoudt zich het genot van de jacht op het verpachte voor. De pachter verleent zijn bijzondere toestemming aan de verpachter, het genot van de jacht op het gepachte te verhuren en stemt er in toe, dat de eventuele huurder van het genot der jacht op het gepachte uitoefent, alleen of met gezelschap, of wel door anderen laat uitoefenen. De pachter verbindt zich tevens een schriftelijke vergunning te zullen geven om op de gepachte grond schadelijk gedierte op te sporen, te bemachtigen of te doden, en wel alleen aan de verpachter en aan hen, die met diens toestemming de jacht op het verpachte uitoefenen, hetzij krachtens opdracht, uitnodiging of huur.
Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat bij het aangaan van deze pachtovereenkomst op het pachtobject geen melkquotum, geen suikerbietenquotum, geen toeslagrecht(en) noch enig ander grondgebonden productierecht is betrokken en dat pachter of zijn rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel, geen aanspraak kunnen maken op enig productierecht, hoegenaamd ook.
Aldus opgemaakt in drievoud ondertekend te: