| Organisatie | Elburg |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota grondbeleid 2019-2022 |
| Citeertitel | Grondbeleid van de gemeente Elburg2019-2022 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 18-10-2019 | Geconsolideerde regelgeving | 14-10-2019 |
Hoofdstuk 1 Inleiding Beleidsdeel
Het grondbeleid is voor gemeenten een belangrijk hulpmiddel voor het realiseren van haar doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en economische ontwikkelingen. Grondbeleid is nodig om te zorgen voor voldoende aanbod van gronden voor goedkope woningen, vrije kavels, bedrijfsterreinen, groen en andere publieke voorzieningen. Gemeenten gebruiken het grondbeleidsinstrumentarium om ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren en zelf locaties te verwerven, bouwrijp te maken en uit te geven of daartoe te stimuleren.
De aanleiding van de Nota Grondbeleid is drieledig, te weten:
I. In de verordening conform artikel 212 van de Gemeentewet (de financiële verordening) is in artikel 22 opgenomen dat het college eens in de vier jaar een (bijgestelde) nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling aan de raad aanbiedt. Jaarlijks wordt over de uitvoering van het grondbeleid gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid in de programmarekening. Het meerjarig perspectief is verwoord in de paragraaf grondbeleid in de meerjarenprogrammabegroting.
De gemeente Elburg is sinds 1 januari 2004 verplicht in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording
(hierna: BBV) een paragraaf grondbeleid in de programma begroting op te nemen (artikel 9.2 BBV). In
deze paragraaf moet ten minste aandacht worden besteed aan:
II. Niet alleen de wettelijke noodzaak is reden een nota grondbeleid op te stellen, maar ook de wens voor een duidelijk en transparant grondbeleid is aanleiding alle zaken met betrekking tot dit beleid op een rij te zetten.
III. Actualisatie van Nota Grondbeleid in het kader van de gewijzigde standpunten c.q. stellige uitspraken van de Commissie BBV en de aanstaande Omgevingswet (waarin de Aanvullingswet grondeigendom zal zijn opgenomen).
De nota grondbeleid Elburg bestaat uit twee delen:
Het eerste deel betreft het beleidsdeel (Hoofdstuk 1 en 2). Dit eerste deel bestaat uit de inleiding en de beleidskeuzes. Dit eerste deel betreft het bindende deel van de nota.
Het tweede deel betreft het toelichtende deel van de nota (Hoofdstuk 3 t/m 10) en beschrijft de aanleiding en de onderbouwing van het beleid.
Artikel 4. Beleidskeus I Keuze vorm grondpolitiek
Ia. De gemeente Elburg voert een situationele grondpolitiek, uitgaande van een voorkeur voor een actieve grondpolitiek.
Ib. Indicaties voor hetzij een actieve, hetzij een faciliterende politiek voor een concrete locatie zijn in ieder geval:
Artikel 5. Beleidskeus II Verwerving
Ingeval van een keus in een concreet geval voor actieve grondpolitiek hanteert de gemeente de volgende principes ten aanzien van verwerving:
1. De gemeente maakt actief gebruik van het voorkeursrecht;
2. Bij onderhandelingen laten we ons bijstaan en vertegenwoordigen door een op dit gebeid gespecialiseerd taxatie- en adviesbureau (deskundig, objectief en onafhankelijk);
3. Te allen tijde wordt als eerste getracht via minnelijk overleg tot aankoop te komen;
4. Onteigening wordt alleen ingezet als minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat leidt en de eigenaar niet in staat of bereid is de ontwikkeling in de door de gemeente gewenste vorm te realiseren;
5. Bij een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf te realiseren, wordt ingezet op:
Artikel 6. Beleidskeus III Strategische verwerving
Bij onduidelijkheid over toekomstige bestemming, of bestemmingswijziging en de daarbij behorende termijnen wordt van geval tot geval bekeken of al dan niet een strategische aankoop moet worden gedaan.
Artikel 7. Beleidskeus IV Exploitaties
Dynamische eindwaardemethode blijven toepassen voor het berekenen en opstellen van grondexploitatieberekeningen en kostenverhaals-berekeningen.
Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld.
Artikel 8. Beleidskeus V Grondprijzen
1. Berekenen van de kostprijs van de bouwterreinen ten behoeve van de haalbaarheid.
2. Berekende grondprijs per bestemmingsplan en per woningcategorie, te bepalen door een onafhankelijk deskundige zodanig dat een marktconforme grondprijs ontstaat.
Artikel 9. Beleidskeus VI Gronduitgifte
1. Toepassen Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg 2019.
2. Kavels voor koopwoningen in project toewijzen aan aannemers of ontwikkelaars.
3. Kavels voor (sociale) huurwoningen en sociale koopwoningen toewijzen aan woningcorporaties of aan beleggers indien corporaties geen interesse hebben. Bij toewijzing aan een belegger worden voorwaarden gesteld om te bereiken dat de woningen bij de juiste doelgroep komen.
4. Bedrijfskavels worden aan een belangstellend bedrijf toegewezen als het betreffende bedrijf passend is op de betreffende locatie.
5. Gegadigden voor vrije woningbouwkavels krijgen, na inschrijving en eventueel loting, een reserveringsovereenkomst voorgelegd. Ingeval van collectief particulier opdrachtgeverschap wordt als voorwaarde gehanteerd dat een deskundige begeleider wordt ingeschakeld.
6. Het realiseren van gemeentelijke projecten kan ook door het houden van competities.
Artikel 11. Beleidskeus VIII Kostenverhaal
1. Kostenverhaal vindt zoveel mogelijk plaats via gronduitgifte, anterieure of posterieure overeenkomsten
2. Daar waar noodzakelijk wordt het exploitatieplan c.q. worden de kostenverhaalsregels en de daaraan gekoppelde exploitatiebijdrage ingezet als instrument om kosten te verhalen
3. Bovenwijkse kosten worden zowel via de privaatrechtelijke als publiekrechtelijke weg verhaald
4. Voor bovenplans kostenverhaal en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen wordt de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie (omgevingsvisie) als basis gebruikt
Artikel 12. Beleidskeus IX Tussentijdse resultaten
1. Een voorzienbaar verliesgevend complex wordt direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht.
2. Op basis van de Percentage of completion (Poc) methode wordt tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.
Hoofdstuk 3 Toelichtend deel: Grondbeleid in het algemeen
Artikel 13. Wat is grondbeleid?
Onder grondbeleid wordt verstaan het op een zodanige wijze handhaven van het bestaand grondgebruik, dan wel het (laten) realiseren van gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen in het kader van de ruimtelijke ordening.
Artikel 14. Wat is het doel van grondbeleid?
Hiermee is het grondbeleid geen doel op zich maar een randvoorwaarde voor het te voeren ruimtelijk beleid (publiek doel). Het geeft aan op welke wijze de instrumenten (middelen) ingezet zullen worden in het kader van de ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is het afwegingskader voor deelbelangen zoals volkshuisvesting, welzijn, verkeer, natuur en economie. Grondbeleid moet doelgericht ingezet worden voor het behartigen van het publiek belang.
Het hoofddoel voor de gemeente van een (uitbreidings)plan bestemd voor woningbouw is, dat dit gerealiseerd wordt ten behoeve van de huisvesting van burgers. Of met andere woorden: voorzien in volkshuisvesting (publiek belang).
Bij (uitbreidings)plannen voor bedrijventerreinen worden economische belangen gediend (werkgelegenheid, gunstig vestigingsklimaat en groeimogelijkheden voor bedrijven, enz.) Het is uiteindelijk niet van belang wie (publiek of privaat) hiervoor zorg draagt. Redenatie hiervoor is dat de markt (private partij) net zo goed hiervoor zorg kan dragen, zolang de markt zich maar houdt aan de door de overheid gestelde randvoorwaarden en eisen.
Artikel 15. Welke vormen van grondbeleid zijn er?
Er worden drie vormen van grondbeleid onderscheiden, te weten actief, faciliterend en passief grondbeleid. Deze drie vormen van grondbeleid worden in deze paragraaf toegelicht. Nieuwere fenomenen als organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie worden gemakshalve toegelicht onder het kopje faciliterend grondbeleid.
In onderscheid van grondbeleid wordt hierna ook gesproken over grondpolitiek. Dat ziet op de aanpak bij de toepassing van het beleid.
De gemeente neemt zelf het initiatief en koopt zelf de benodigde gronden en panden aan, zorgt voor het bouw- en woonrijp maken en de uitgifte (meestal verkoop) van de gronden.
Publiek-private samenwerkingen (PPS) zijn er in diverse vormen. Soms hebben zowel gemeente als marktpartij(en) gronden in een te (her)ontwikkelen gebied. Partijen kunnen kiezen voor samenwerking met als doel zoveel mogelijk te sturen op de (wijze van) uitvoering en te delen in positieve exploitatieresultaten (samenwerking op basis van contracten of ook via een gezamenlijk op te richten onderneming). Bij tegenvallende exploitatie kan het gevolg zijn dat de gemeente moet meedelen in negatieve exploitatieresultaten.
Wanneer dergelijke doelen worden gesteld, is de PPS te beschouwen als een vorm van actief grondbeleid.
De voor- en nadelen zijn in principe dezelfde als bij de hiervoor genoemde volledige gemeentelijke exploitatie.De meerwaarden van zulke samenwerkingen kunnen zijn: risicoreductie en -spreiding, strategische inkoop van de marktpartij, waarborging realisatie maatschappelijke voorzieningen en kwaliteitseisen, gebruik maken van de deskundigheid en ervaring van beide partijen, planoptimalisatie, vergroting slagvaardigheid, fiscale voordelen, inzet publiekrechtelijke middelen, efficiencyvoordelen bij aanleg van infrastructuur en versnelde realisatie van de plannen. Een nadeel van deze vorm is dat de gemeente niet de volledige zeggenschap heeft en dat de eventuele winst gedeeld moet worden.
Er zijn ook andere situaties waarin gemeente en marktpartijen of particuliere eigenaren redenen hebben om voor samenwerking te kiezen. Bijvoorbeeld:
Wanneer de gemeente voor de betreffende gronden geen exploitatierisico’s wil lopen en/of geen of weinig behoefte heeft aan eigenaarszeggenschap, kunnen dergelijke private ontwikkelingen gefaciliteerd worden door een samenwerkingsovereenkomst en de inzet van de gemeentelijke publiekrechtelijke instrumenten
In de samenwerkingsovereenkomst worden afspraken vastgelegd over de wijze van uitvoering en over de financiële aspecten. Er zijn vele vormen van PPS-overeenkomsten mogelijk. Het zijn uitvoeringsinstrumenten van het ruimtelijke ordeningsbeleid welke gericht zijn op integrale ontwikkeling van een project waarbij samenwerking en doelstellingen zowel maatschappelijke als commerciële kenmerken kunnen hebben. De samenwerkingsvorm kan qua intensiteit zeer uiteenlopend zijn.
Daarnaast zijn er situaties denkbaar waarin de gemeente bepaald beleid gerealiseerd wil zien, maar er qua grondposities geen bemoeienis mee wenst of geen belangen heeft om zelf vastgoed te (laten) ontwikkelen. De gemeente heeft dus beleidswensen, maar wenst de uitvoering aan marktpartijen of particulieren over te laten. Ook kan de situatie zich voordoen dat de gemeente wel zelf wenst te ontwikkelen, maar het zogenaamde zelfrealisatierecht van eigenaren moet respecteren. In dergelijke gevallen is een samenwerkingsovereenkomst minder intensief dan in de hiervoor genoemde PPS-situaties. De overeenkomst heeft tenminste de elementen van kostenverhaal en de inzet van planologische middelen. Ook kan de situatie zich voordoen dat een overeenkomst niet (bijtijds) tot stand kan komen en de gemeente een exploitatieplan bij een bestemmingsplan vaststelt.
Faciliterend in verband met organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie
Organische ontwikkeling is te beschouwen als een reactie op de meer grootschalige vormen van ontwikkelingsplanologie die voorafgaand aan de krediet- en vastgoedcrisis bij veel gemeenten populair was. Er is sprake van een trend die relevant is voor het gemeentelijk grondbeleid. De memorie van toelichting op het wetsvoorstel Omgevingswet zegt er het volgende over:
“Bij organische gebiedsontwikkeling ontwikkelen gebieden zich zonder exact vastgelegd eindbeeld, maar wel met een gewenste ontwikkelingsrichting op basis van een visie voor een gebied. (…) Organische gebiedsontwikkeling pretendeert niet alle mogelijke ontwikkelinitiatieven en hun (on)wenselijkheden te kunnen voorzien. Het is een planvorm waarbij geen star eindbeeld wordt vastgelegd, maar verschillende invullingen, uitvoeringen en richtingen mogelijk worden gemaakt. Daarbij past een juiste balans tussen het bieden van vrijheid enerzijds en de behoefte aan voorspelbaarheid en (rechts)zekerheid anderzijds.”
Uitnodigingsplanologie wordt beschouwd als het bieden van ruimte voor organische ontwikkeling en/of het stimuleren ervan. De memorie van toelichting op het wetsvoorstel Omgevingswet typeert uitnodigingsplanologie als het vooraf bieden van planologische zekerheid en het op hoofdlijnen bieden van inzicht in de grondexploitatie.
Ter onderscheiding van deze typering kan ook worden gesproken van uitnodigings-planologisch beleid. Daarmee wordt bedoeld dat gemeentelijk beleid een uitnodiging of stimulans tot (organische) ontwikkeling inhoudt (via een structuurvisie c.q. omgevingsvisie of een andere ruimtelijke visie voor een deelgebied van de gemeente). Wanneer aan de hand van zulk beleid initiatiefnemers en gemeente met elkaar in gesprek en onderhandeling komen kan, bij bevredigend resultaat, het bijbehorende planologische besluit worden genomen. Dit kan telkens wanneer zich een volgende initiatiefnemer meldt binnen een setting van organisch gedachte gebiedsontwikkeling.
Uitnodigingsplanologie is hiermee te beschouwen als een vorm van faciliterende grondpolitiek waarmee organische ontwikkeling wordt gefaciliteerd en ertoe wordt uitgenodigd of ook gestimuleerd.
Bij een passieve grondpolitiek wordt het initiatief tot het exploiteren van gronden totaal overgelaten aan private partijen. De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak, zoals in procedure brengen van planologische plannen (bijvoorbeeld bestemmingsplan).
De onder actieve grondpolitiek genoemde voordelen, kunnen bij passieve grondpolitiek in grote lijnen worden gezien als nadelen en het nadeel genoemd bij actief grondbeleid wordt bij passief beleid een voordeel: de risico’s komen voor rekening van de exploitant.
Artikel 16. Trends in verband met grondbeleid
Er zijn diverse trends te noemen die relevant (kunnen) zijn met het oog op keuzes in het grondbeleid.
In 2016 is de Omgevingswet door het parlement aangenomen. In de Omgevingswet is allerlei wetgeving op het vlak van het omgevingsrecht samengevoegd en waar mogelijk geïntegreerd. Insteek is de zorg voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving omvat onder meer bouwwerken, infrastructuur, water, bodem, lucht, landschappen, natuur en cultureel erfgoed.
De wet gaat uit van een omgevingsplan waarin op gemeentelijke niveau allerlei bindende regels op het vlak van de fysieke leefomgeving worden vastgelegd. Daaronder vallen ook bestemmingen en bestemmingsregels zoals deze nu in bestemmingsplannen worden opgenomen. Het gaat dan niet om bestemmen en bestemmingen op zichzelf, maar om bredere afwegingen. In dat verband wordt er gesproken van het (op evenwichtige wijze) toedelen van functies aan locaties. Dit wordt vastgelegd in een omgevingsplan. Bij wijze van overgangsrecht zal worden bepaald dat alle bestemmingsplannen worden aangemerkt als het ene omgevingsplan van de gemeente. Elk besluit omtrent het omgevingsplan is daarmee een wijziging van het omgevingsplan. Een tienjaarlijkse plicht tot actualisatie, zoals nu voor bestemmingsplannen geldt, is bij het omgevingsplan niet aan de orde.
De Omgevingswet geeft betere mogelijkheden voor uitnodigingsplanologie. Dit wordt onder het volgende kopje behandeld.
Voor het grondbeleid is (het wetsvoorstel van) de Aanvullingswet grondeigendom (onderdeel van de Omgevingswet) van belang. In dat opzicht houdt de Omgevingswet weinig wezenlijke veranderingen in.
Wat betreft het gemeentelijk voorkeursrecht wordt de positie van de grondeigenaar iets gunstiger.
Het onteigeningsrecht wordt voor een belangrijk deel in het bestuursrecht getrokken. Van een dagvaarding bij de civiele rechter zal geen sprake meer zijn. Wel blijft het vaststellen van de schadeloosstelling een zaak van de civiele rechter.
De grondexploitatieregeling wordt omgedoopt in de kostenverhaalsregeling en voorziet in twee modellen voor kostenverhaal: het integrale en het organische model. In plaats van exploitatieplan wordt gesproken van kostenverhaalsregels De mogelijkheid om fondsbijdragen voor bovenplanse kosten in exploitatieplannen (kostenverhaalsregels) op te nemen vervalt.
In de Omgevingswet wordt (via de Invoeringswet Omgevingswet) een integrale regeling opgenomen voor planschade nadeelcompensatie onder der naam ‘Nadeelcompensatie’. Voor het onderdeel planschade zijn verschillen ten opzichte van de regeling in de Wro o.a.:
De verwachting is dat de Omgevingswet per 2021 in werking treedt
Organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie
De memorie van toelichting op het wetsvoorstel Omgevingswet zegt het volgende over de trend van organische ontwikkeling:
“Na de reactieve toelatingsplanologie en de initiërende ontwikkelingsplanologie is de laatste jaren een sterke behoefte ontstaan aan een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling die vaak wordt aangeduid als organische gebiedsontwikkeling. Het gaat hierbij om een autonome ontwikkeling die aansluit bij de wens om minder in ‘blauwdrukken van bovenaf’ te denken en het initiatief in de fysieke leefomgeving meer bij burgers en bedrijven te leggen. Door de financieel-economische crisis heeft deze ontwikkeling – deels uit noodzaak – een sterke impuls gekregen. Deze koerswijziging is naar verwachting structureel van aard.”
Voor uitnodigingsplanologie worden in de Omgevingswet betere mogelijkheden geboden ten opzichte van het omgevingsrecht onder de Wro.
Uitnodigingsplanologie wordt beter mogelijk gemaakt door:
Het schrappen van de actualiseringsplicht. De plicht om aan te tonen dat nieuwe functies binnen tien jaar gerealiseerd worden vervalt. Dat hoeft alleen nog als in het omgevingsplan aan een locatie een nieuwe functie wordt toegekend die afwijkt van de bestaande gerealiseerde functie. Op deze manier kunnen ook functies worden toegekend waarvan onzeker is of en wanneer ze worden gerealiseerd. Zo wordt in de Omgevingswet organische ontwikkeling, met de daaraan eigen onzekerheden, gefaciliteerd.
Het onderzoek naar de haalbaarheid van functies hoeft niet bij het vaststelling van wijzigingen van het omgevingsplan te worden gedaan, maar mag worden doorgeschoven naar de concrete aanvraag voor een omgevingsvergunning. Globaal ‘bestemmen’ is daarmee makkelijker dan onder de Wro en daardoor ontstaan er meer mogelijkheden om, via uitnodigingsplanologie, de breedte van allerlei organisch gewenste ontwikkelingen in het omgevingsplan op te nemen.
De introductie van een organisch kostenverhaalsmodel naast een integraal kostenverhaalsmodel geeft mogelijkheden in de kostenverhaalsregels rekening te houden met meerdere invullingsmogelijkheden binnen een globaal (uitnodigingsgericht) omgevingsplan. Daarmee wordt de inzet van het kostenverhaal flexibeler.
De mogelijkheid wordt geboden om onbenutte gebruiksruimte na een bepaalde termijn zonder gevolgen voor vergoeding van nadeelcompensatie (planschade) te kunnen afnemen. Dat neemt belemmeringen weg om extra of nieuwe functies toe te kennen. Want indien een partij een gebruiksruimte na verloop van tijd niet benut kan de gebruiksruimte zonder financiele gevolgen bijvoorbeeld elders worden ingezet.
Stedelijke kavelruil heeft te maken met het herschikken van eigendomsgrenzen en zakelijke rechten in gebieden waar stedelijke functies worden beoogd of veranderd, te vergelijken met kavelruil in het landelijk gebied. Het is gericht op het mogelijk maken van de (her)ontwikkeling van gebieden waar eigendomsgrenzen een belemmerende rol spelen voor een gewenste ontwikkeling bij meerdere eigenaren.
Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen
Vanaf 2016 moeten overheden vennootschapsbelasting afdragen over winsten uit overheidsondernemingen. Dit op basis van de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen. Het gaat in feite om activiteiten die de overheid als ondernemer verricht. Hieronder vallen, onder bepaalde voorwaarden, ook de gemeentelijke grondexploitaties.
Hoofdstuk 4 Het verwerven en uitgeven van grond
Een onderdeel van het actief grondbeleid vormt de verwerving van gronden.
Als een bestemmingsplan c.q. omgevingsplan wordt ontwikkeld zal de gemeente, om haar actief grondbeleid vorm te kunnen geven en gronden te kunnen verwerven tegen aanvaardbare grondprijzen, tijdig (mogelijk eerder dan de planprocedure) dienen te starten met de verwerving van de gronden. De onderhandelingen voor de verwerving van gronden geschieden aan de hand van de waarde welke door een beëdigd taxateur wordt vastgesteld.
Artikel 18. Vestigen voorkeursrecht
Het gemeentelijk voorkeursrecht is er op gericht om bij verkoop van grond (op initiatief van de eigenaar) gemeenten een voorkeurspositie te geven in de onderhandelingen ten opzichte van derde gegadigden. De grondeigenaar zal, wanneer er een voorkeursrecht gevestigd is, die grond eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Alleen als de gemeente daarop niet ingaat, mag de grond aan een andere partij worden verkocht.
De gemeenteraad kan besluiten om een voorkeursrecht te vestigen op (bepaalde gedeelten van) het grondgebied van de gemeente. Bij toepassing van het voorkeursrecht moet het gaan om gronden met een toekomstige, niet agrarische bestemming die nog niet is verwezenlijkt, zoals uitleglocaties en herstructureringslocaties. De gemeente is bevoegd, niet verplicht, tot invoering van het voorkeursrecht op deze locaties.
Het vestigen van een voorkeursrecht is een tijdrovende en minutieuze aangelegenheid (vergelijkbaar met onteigening). De wet hanteert strikte, gesanctioneerde termijnen.
Indien de termijnen niet gehaald worden, kan dit tot gevolg hebben dat het voorkeursrecht van rechtswege vervalt en er gedurende twee jaar geen (tweede) voorkeursrecht meer gevestigd mag worden en er kan een schadevergoedingsplicht ontstaan.
Daadwerkelijke vestiging van het voorkeursrecht betekent ook dat ieder moment het “risico” aanwezig is dat grond wordt aangeboden aan de gemeente. Op dat moment moet de gemeente op korte termijn beslissen of ingegaan moet worden op de aanbieding en hiervoor moeten dan meteen gelden beschikbaar zijn. Wanneer de gemeente geen belang meer heeft bij voortzetting van het voorkeursrecht kan zij overgaan tot intrekking ervan.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal, door aanvaarding van de Aanvullingswet grondeigendom, het recht rond de vestiging van voorkeursrechten enigszins veranderen.
De uitgangspunten van de gewijzigde regeling zijn:
Samengevat, zullen de volgende wijzigingen optreden ten opzichte van de regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten:
de regels voor bekendmaking en mededeling van de voorkeursrechtbeschikking worden beter afgestemd op de Awb. Bekendmaking vindt plaats door toezending aan de vervreemder, mededeling gaat via publicatie. Het ingaan van het voorkeursrecht wordt gekoppeld aan het moment van registratie van de beschikking in de openbare registers;
wanneer een vervreemder zijn onroerende zaak wenst te vervreemden en hij deze aanbiedt aan het orgaan dat kan handelen namens de publiekrechtelijke rechtspersoon op naam waarvan een voorkeursrecht is gevestigd, maar deze de onroerende zaak niet wenst te verwerven, vervalt het voorkeursrecht op de aangeboden onroerende zaak van rechtswege. Voor zulk een verval geldt wel de voorwaarde dat het voorkeursrecht al vijf jaar is gebaseerd op een omgevingsplan waarin de betrokken functie aan de locatie is toegedeeld;
de hoofdregel is dat de onroerende zaak ter verkrijging moet worden aangeboden aan het bevoegde orgaan van de publiekrechtelijke rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht is gevestigd. Overeenkomsten die een aanbod aan het bevoegde orgaan doorkruisen kunnen worden vernietigd. Op deze hoofdregel komt een uitzondering, namelijk dat overeenkomsten worden toegestaan, die leiden tot vervreemding aan een derde die zelf kan en wil realiseren. Die derde moet dan de nieuwe functie verwezenlijken in overeenstemming met de wijze zoals die bij of op grond van het omgevingsplan is voorzien. De criteria waaraan moet worden voldaan, hebben een vergelijkbare strekking als de criteria die worden gesteld aan een zelfrealisatieverweer bij onteigening;
Daarnaast bestaat er ook aanspraak op schadevergoeding in de volgende situaties:
er heeft een vervreemding plaatsgevonden aan de rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht was gevestigd, terwijl sprake was van een voorkeursrecht voor een niet-agrarische functie die nog niet in een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan aan de locatie was toegedacht of toegedeeld en het bestuursorgaan heeft niet tijdig een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan met die functie vastgesteld,
er heeft een vervreemding plaatsgevonden aan de rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht was gevestigd, terwijl een kortdurend voorkeursrecht was gevestigd door het college van burgemeester en wethouders of gedeputeerde staten en de gemeenteraad of provinciale staten heeft niet binnen drie maanden een voorkeursrecht gevestigd. Het recht op schadevergoeding is geregeld in hoofdstuk 15 van de Omgevingswet. De schadevergoeding kan worden gevorderd bij de burgerlijke rechter.
De gemeente kan door toepassing van de Onteigeningswet komen tot onteigening van gronden die benodigd zijn voor de ruimtelijke ordening en de volkshuisvesting. De onteigeningsprocedure is een omvangrijke procedure en vormt het uiterste middel om tot realisatie van de doelstelling te kunnen komen. De rechtvaardiging van een dergelijke ingreep is gelegen in het gemeenschapsbelang, dat hoger moet worden geacht dan het belang van de individuele eigenaar. De procedure is met zeer veel waarborgen omkleed. Dat is logisch omdat de overheid de volledige beschikking krijgt over een onroerende zaak. Sinds de inwerkingtreding van de Crisis- en herstelwet wordt onteigening formeel door de Kroon gedaan op voorstel van de gemeenteraad.
Uit jurisprudentie blijkt dat wanneer de betrokken eigenaar bereid en in staat is de bestemming zelf te realiseren in de vorm zoals de gemeente deze voor ogen staat, een onteigeningsprocedure weinig tot geen kans van slagen heeft.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal, door aanvaarding van de Aanvullingswet grondeigendom, het recht rond onteigening veranderen.
Bij de uitwerking van een nieuwe regeling voor onteigening is rekening gehouden met de volgende specifieke uitgangspunten:
In onderstaand schema een overzicht van de huidige en nieuwe regeling.
De nieuwe regeling heeft, samengevat, de volgende wijzigingen t.o.v. de Onteigeningswet:
Veel gemeenten bezitten grond vanwege actieve grondpolitiek die in het verleden werd toegepast of ook in de huidige tijd wordt toegepast. Dat gebeurde/gebeurt vaak om woningbouwlocaties en/of bedrijventerreinen te kunnen ontwikkelen. Een andere reden van grondbezit is het kunnen beschikken over gronden voor sportieve en recreatieve doelen. Voor de laatste categorie geven gemeenten grond vaak uit in huur en de grond voor gebouwen soms in erfpacht.
Bouwgrond wordt veelal uitgegeven in volledig eigendom (verkoop). Het middel van uitgifte in erfpacht wordt in enkele grote gemeenten voor woningbouw toegepast. Voor de uitgifte van bouwgrond voor bedrijventerreinen wordt door meer gemeenten gekozen voor erfpacht. Het betreft dan veelal een tijdelijk recht van erfpacht dat als financieringsfaciliteit wordt geboden aan bedrijven. Vaak is het dan gekoppeld met een recht van koop.
Verhuur of verpachting komt bijvoorbeeld voor in gevallen waarin de gemeente (agrarische) gronden heeft verworven en er nog geen bouwtitel is gecreëerd. Het betreft in de regel tijdelijke situaties.
Naast de uitgifte van bouwgrond bestaat in veel gemeenten een beleid rond de verkoop of verhuur van reststroken/snippergroen.
Staatssteun en grondprijsbeleid
Een belangrijk aspect bij de aan- en verkoop van gronden en gebouwen door de gemeente, is het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun. Ongeoorloofde staatssteun is aan de orde wanneer de gemeente gronden en/of opstallen boven de marktwaarde aankoopt of beneden de marktwaarde verkoopt zonder dat daarvoor toestemming is gevraagd aan en verkregen van de Europese Commissie.
Staatsteun wordt gedefinieerd als “steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt”.
Tot juli 2016 diende aan de hand Mededeling grondtransacties te worden nagegaan op welke wijze de overdracht van gronden staatssteun-proof kon worden vormgegeven. Verliep de verkoop van overheidsgrond via één van de volgende verkoopprocedures, dan ging de Europese Commissie er vanuit dat er geen sprake was van staatssteun:
De overheidsgrond wordt via een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure, verkocht aan de hoogste bieder.
De marktwaarde van de overheidsgrond wordt vóór de verkoop door een onafhankelijke taxateur vastgesteld. Volgens deze marktwaarde wordt de overheidsgrond vervolgens ook verkocht.
Op 19 juli 2016 is er een nieuwe Mededeling in werking getreden. Een belangrijk verschil is dat de oude Mededeling over de verkoop van gronden en gebouwen ging en de nieuwe Mededeling betrekking heeft op de aan- en verkoop van activa, goederen en diensten of andere vergelijkbare transacties.
De nieuwe Mededeling maakt een onderscheid voor het bepalen van de marktconformiteit, namelijk:
1. Gevallen waarin de marktconformiteit rechtstreeks kan worden bepaald, verdeeld in:
2. De marktconformiteit van een transactie bepalen aan de hand van:
Dit betekent niet dat taxaties geen geëigend middel meer zijn. Er gelden alleen specifieke eisen. Een belangrijke daarvan is dat de robuustheid van een taxatie aangetoond moet zijn. Afhankelijk van de waarde kan dit door de waarde van de transactie te bevestigen door ‘een gevoeligheidsanalyse uit te voeren, waarin verschillende zakelijke scenario’s worden onderzocht, noodplannen worden opgesteld en de uitkomsten worden vergeleken met alternatieve waarderingsmethoden.’ Daaraan kan op verschillende manieren vorm worden gegeven, namelijk door a) de uitkomst van de taxatie bij wijze van second opinion te vergelijken met een alternatieve waarderingsmethoden, b) een second opinion te vragen op een uitgebrachte taxatie, c) het laten maken van twee taxaties of eventueel het werken met een taxatiecommissie.
De basis is dat de door de gemeente vastgestelde grondwaarden marktconform zijn bepaald aan de hand van taxaties en onderzoeken en dat biedingen onder de vastgestelde prijzen niet geaccepteerd kunnen worden. Uitgifte van gronden kan ook plaatsvinden via een tender.
In de grondexploitatie wordt het grondbeleid voor een concrete ruimtelijke ontwikkeling tot uitvoering gebracht. De grondexploitatie omvat de grondverwerving, het bouw- en woonrijp maken en de gronduitgifte. Met het begrip grondexploitatie wordt echter veelal ook het rekenmodel bedoeld waarin de financiële aspecten van de locatieontwikkeling worden geanalyseerd en waarmee het project in financiële zin kan worden bewaakt. Dit leidt tot de volgende definitie:
“De financiële vertaling van het productieproces dat (ruwe) grond omzet in grond voor een (andere) gewenste bestemming. Dit is een overzicht van grondopbrengsten en grondkosten uitgezet in de tijd, rekening houdend met opbrengsten- en kostenstijgingen en rentetoerekening.”
Voor veel ontwikkelingen geldt de voorwaarde van een grondexploitatie met minimaal een sluitend resultaat. Met andere woorden: de opbrengsten moeten de uitgaven dekken. Met name bij (binnenstedelijke) herstructureringsopgaven zal een sluitende grondexploitatie niet altijd haalbaar zijn.
Grondexploitaties worden doorgaans opgesteld ten behoeve van besluitvorming in verschillende fasen. De hier bedoelde grondexploitatie geeft inzicht in het verwachte financiële resultaat van een ontwikkeling. Deze ‘gewone’ grondexploitatie dient onderscheiden te worden van de exploitatieopzet bij het exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13.1 lid c van de Wro (de grondexploitatiewet). Deze exploitatieopzet bij het exploitatieplan is bedoeld als fictief rekenmodel om te komen tot kostenverhaal.
Een grondexploitatie bestaat uit nominale, dat wil zeggen op basis van het huidige prijspeil, geraamde kosten en opbrengsten. Simpel gezegd: wanneer alles nu wordt uitgevoerd zijn dit de juiste, daadwerkelijke bedragen. In werkelijkheid heeft een project een bepaalde looptijd. Binnen die looptijd worden de nominale kosten en opbrengsten gefaseerd. Deze fasering bepaalt hoe groot de bedragen voor kosten en opbrengstenstijgingen zijn en hoe groot de rentetoerekening is. De gangbare berekeningsmethoden houden in de presentatie van het resultaat rekening met deze inflatie en rente invloeden. Hieronder worden de verschillende berekeningsmethoden toegelicht.
Artikel 23. Welke berekeningsmethoden zijn er?
De methode is eenvoudig van opzet; er wordt geen rekening gehouden met stijging van kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van het plan. De renteberekening is enkelvoudig en globaal.
Hierbij is er sprake van een grove berekening van renteverliezen / -opbrengsten en wordt er geen rekening gehouden met feitelijke momenten van investeringen en opbrengsten. Tijdig herzien van de exploitatie elimineert dit nadeel. De methode is alleen geschikt voor plannen die relatief klein zijn, een korte looptijd hebben en een gelijkmatig verloop in tijd voor wat betreft kosten en opbrengsten.
Bij deze methode wordt uitgegaan van werkelijke fasering van kosten en opbrengsten. Deze fasering geeft een renteberekening die spoort met de werkelijke renteverliezen en –opbrengsten. Er wordt gebruik gemaakt van het actuele rentepercentage. Er wordt geen rekening gehouden met inflatie.
Deze methodeis gelijk aan de statische, doch hierbij wordt er juist wel rekening gehouden met inflatiecorrectie. De dynamische eindwaarde methode wordt in de praktijk het meest toegepast.
Artikel 24. Hoe worden grondprijzen bepaald?
De opbrengsten in een grondexploitatie bestaan doorgaans grotendeels of geheel uit de opbrengsten uit gronduitgifte van bouwrijpe kavels. Voor de bepaling van de hoogte van de gronduitgifteprijzen zijn verschillende methodieken voor handen. De volgende methodieken kunnen worden onderscheiden:
De verschillende methoden worden hieronder nader toegelicht.
In de vorige paragraaf is de rekentheorie rondom grondexploitaties aangegeven. Bij de eindwaarde methodiek wordt de fasering aangepast en als gevolg daarvan verbetert of verslechtert het saldo contante waarde. De nominale ramingen voor de kosten en opbrengsten staan vast.
In de situatie waar een kostprijs wordt berekend, wordt in feite omgekeerd geredeneerd. Het saldo van kosten en opbrengsten staat in dit geval vast. Dit dient namelijk 0 te zijn.
Om op deze manier de kostprijs te berekenen moet er dus inzicht zijn in de kostenposten en fasering.
Nadeel van deze methode is dat er nauwelijks een relatie is met de markt. Voordeel is wel dat op deze manier de minimale verkoopprijs bekend is om een sluitende grondexploitatie te realiseren.
Comparatief betekent vergelijkenderwijs. De grondprijs wordt dus vastgesteld door te onderzoeken wat gerealiseerde grondprijzen op vergelijkbare locaties zijn. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de vergelijkbaarheid van de locatie (correcties mogelijk voor ligging en andere aspecten) en met de prijspeildatum van het vergelijkingsmateriaal. De methode is relatief simpel te noemen en kan indien voldoende vergelijkingsmateriaal voor handen is leiden tot marktconforme prijzen.
De residuele grondopbrengsten worden bepaald aan de hand van de opbrengsten van het vastgoed en de kosten die gemaakt moeten worden om dit vastgoed te realiseren: de stichtingskosten. Door van de vastgoedopbrengsten de stichtingskosten af te trekken, ontstaat de residuele grondopbrengst welke als opbrengst wordt opgevoerd in de grondexploitatie. De onderstaande figuur maakt duidelijk hoe de grond- en vastgoedexploitatie aan elkaar gerelateerd zijn. In dit voorbeeld is de residuele grondwaardemethode nader uitgewerkt voor woningbouw. Middels enkele kleine aanpassingen geldt echter dezelfde methode voor andere soorten vastgoed.
Om op deze manier een grondprijs te berekenen dient marktonderzoek uitgevoerd te worden naar reële vrij op naam prijzen (VON) waarbij, net als bij de comparatieve grondwaardemethode, rekening dient te worden gehouden met de vergelijkbaarheid van de locaties en prijspeildatum van het vergelijkingsmateriaal.
Een ander, zeer belangrijk element, is de bepaling van de stichtingskosten. Hoe hoger de stichtingskosten hoe minder de grond waard is. Met name in een vroeg stadium is het vaak lastig om de bouwkosten goed in te kunnen schatten. Voor een juiste inschatting is deskundigheid op het gebied van bouwkosten vereist.
Doordat de methode uitgaat van de marktwaarde van het onroerend goed wordt deze door deskundigen beschouwd als een methodiek die, mits correct toegepast, leidt tot marktconforme grondprijzen. Het bepalen van marktconforme grondprijzen behorende bij functies in de commerciële/vrije sector is van belang om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. In de toelichting op de Wro is ook uitdrukkelijk uitgesproken dat de te verwachten opbrengsten in een exploitatieopzet bij het exploitatieplan marktconform zullen moeten worden benaderd.
Bij een correct gebruik van deze methode is dit de meest inzichtelijke en reële methode. Bovendien kan deze methode op projectbasis worden toegepast hetgeen een voordeel is als de frequentie van locatieontwikkelingsprojecten binnen gemeenten laag is. De methode wordt aanbevolen door de Vereniging van Nederlandse Grondbedrijven (VNG) en de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) in hun convenant van 19 december 2001.
Grondwaardes door middel van grondquotes worden bepaald door bij een bepaalde VON-prijs een percentage van die VON-prijs (exclusief BTW) voor de grond te rekenen. De quotes zelf worden doorgaans afgeleid van gerealiseerde grondprijzen op andere locaties waarmee de basis van deze methodiek gelegen is in de eerdere genoemde comparatieve en residuele methoden. De gemeente kan bij de bepaling van grondprijzen volgens de grondquotesystematiek dit beleid eenvoudig toepassen en hoeft verder niet in onderhandeling te treden met de ontwikkelaar. Grondquotes kunnen gepresenteerd worden in een quotelijn. Hierbij kan bijvoorbeeld gelden dat een rijwoning met een VON-prijs van € 241.200 een grondwaarde van 25% heeft en een vrijstaande woning van € 498.750 een grondwaarde van 35%. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de BTW. De VON-prijs is altijd inclusief BTW waar de grondwaarde altijd exclusief BTW wordt uitgedrukt. Om de grondwaarde te berekenen dient de VON-prijs dus nog met de BTW verminderd te worden.
Ontwikkelaars worden bij het hanteren van een quotelijn niet beloond voor het toevoegen van extra kwaliteit aan de woning als dit zich niet direct vertaalt in de VON-prijs van de woning. Als de VON-prijs gelijk blijft terwijl de stichtingskosten, als gevolg van het toevoegen van extra kwaliteit, hoger worden, dan heeft de ontwikkelaar residueel gezien minder geld voor de grond beschikbaar. De quote is echter gekoppeld aan de VON-prijs en de grondprijs wordt dus niet lager. Als gevolg hiervan voegt een ontwikkelaar dergelijke extra kwaliteit dan ook niet toe. Als residueel wordt gerekend dan vertaalt dergelijke extra kwaliteit zich direct in een lagere grondwaarde.
De Wro geeft in de afdeling 6.4 een regeling van kostenverhaal, kostenverdeling en gemeentelijke regie bij particuliere grondexploitatie. Doelstelling van de betrekkelijk nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de afdeling Grondexploitatie van de Wro (ook wel bekend als Grondexploitatiewet) is daarom gekozen voor handhaving van een gemengd stelsel voor grondexploitatie van een plangebied met zowel een privaatrechtelijk (grondexploitatieovereenkomst) als een publiekrechtelijk spoor (dit laatste door aan een omgevingsvergunning een betalingsvoorschrift te verbinden op basis van een exploitatieplan).
De mogelijkheden van het kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor zijn groter dan via het publiekrechtelijke spoor. Via het privaatrechtelijk spoor zijn alle kosten te verhalen uit de kostensoortlijst – opgesomd in artikel 6.2.4 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – en andere kosten die onder ruimtelijke ontwikkelingen vallen die in de structuurvisie als zodanig zijn opgenomen. Via het publiekrechtelijk spoor zijn alleen die kosten te verhalen die onder de kostensoortlijst vallen. Voor het publiekrechtelijk spoor geldt ook dat kosten kunnen worden verhaald voor zover ze voldoen aan de zogenaamde PTP-criteria (profijt, toerekenbaarheid, proportionaliteit). Dat houdt het volgende in:
Het publiekrechtelijk spoor geeft de gemeente echter de mogelijkheid om sturend op te treden door in het vast te stellen exploitatieplan locatie-eisen, woningbouwcategorieën en de fasering van de planontwikkeling op te nemen. Daarnaast heeft de op 1 oktober 2010 in werking getreden Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) de mogelijkheden van het exploitatieplan vergroot. Een exploitatieplan kan krachtens artikel 6.13 lid 2 sub e Wro regels bevatten met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels. Dat betekent dat in bepaalde gevallen bij de omgevingsvergunning van het exploitatieplan worden afgeweken, mits het exploitatieplan daaromtrent regels bevat. Tot slot brengt de inwerkingtreding van de Wabo met zich mee dat de terminologie van wetgeving rond kostenverhaal is gewijzigd.
Tot slot kan per 1 november 2010 het vaststellen van een exploitatieplan bij kruimelgevallen onder € 10.000,- opbrengst achterwege blijven.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal, door aanvaarding van de Aanvullingswet grondeigendom, het recht rond kostenverhaal enigszins veranderen. Met betrekking tot het aangaan van anterieure overeenkomsten verandert er niets. Ook het bedingen van financiële bijdragen aan gebiedsontwikkelingen blijft mogelijk. De publiekrechtelijke variant, het in een exploitatieplan opnemen van fondsbijdragen voor bovenplanse kosten, komt waarschijnlijk te vervallen. De figuur van het exploitatieplan keert niet terug als zelfstandige planfiguur maar het kostenverhaal wordt, door middel van kostenverhaalsregels, opgenomen in het omgevingsplan. Met de aanvullingswet wordt, naast het reeds bestaande integrale model, een organisch model voor kostenverhaal geïntroduceerd. Voor beide modellen geldt een aantal gelijke regels, maar er zijn ook verschillen. Het gezamenlijke deel verschilt op onderdelen van de regeling in de Wro en op andere onderdelen blijft het gelijk. Gelijk of ongeveer gelijk blijven:
degene die de bouwactiviteit uitvoert moet een kostenverhaalsbeschikking bij de gemeente vragen (een beschikking bestuursrechtelijke geldschuld). Zolang deze niet is verkregen, mag de activiteit niet worden uitgevoerd. Het college kan hierop uitzonderingen toestaan, mits aanvullende zekerheden worden verstrekt;
In het organische model worden alleen de publieke kosten verhaald (kosten van investeringen in de openbare ruimte, gemeentelijke plankosten en eventuele kosten van nadeelcompensatie). De kosten van inbrengwaarden van bouwkavels en van het bouwrijp maken ervan worden niet opgenomen en dus niet verevend. Voor de hoogte van de kosten mag volstaan worden met een grovere benadering door het opnemen van een kostenplafond in het omgevingsplan. De raming van opbrengsten in het omgevingsplan is niet verplicht.
Op het moment dat een kostenverhaalsbeschikking wordt verleend dienen de kosten en opbrengsten wel te worden geraamd en dient een waardevermeerderingstoets te worden uitgevoerd. Het berekende bedrag van de kostenverhaalsbeschikking kan tot maximaal het niveau van de waardevermeerdering worden opgelegd. Die toets wordt uitgevoerd door het ramen van de opbrengsten van de kavel(s) waarvoor de beschikking is aangevraagd. Daarop worden in mindering gebracht de inbrengwaarden en de kosten die voor de kavel zijn gemaakt (kosten van bouwrijp maken).
Artikel 26. Hoe worden kosten verhaald?
Binnen de beschreven vormen van grondbeleid (hoofdstuk 2 en hier beknopt herhaald) zijn de volgende vormen van kostenverhaal mogelijk.
De gemeente neemt in dit model zelf het initiatief en koopt zelf de benodigde gronden en eventueel panden aan, zorgt voor het bouw- en woonrijp maken en de uitgifte (meestal verkoop) van de gronden.
In dit geval worden de kosten verhaald via de verkoop van bouwkavels (al dan niet met winst).
In wezen is dit een bijzondere vorm van het actieve grondbeleid: de partij “die in staat en bereid is zelf het plan te verwezenlijken” (aannemer / projectontwikkelaar) verkoopt de grond die zij in eigendom heeft, tegen ruwe bouwgrondwaarde aan de gemeente. Hierbij wordt afgesproken dat de gemeente een, direct overeen te komen, aantal bouwkavels verkoopt aan de eerder genoemde partij tegen een direct overeen te komen grondprijs (berekeningsprincipe). De kavels worden uiteraard geleverd nadat zij bouwrijp gemaakt zijn. In dit geval worden de kosten ook verhaald via de verkoop van bouwkavels.
Artikel 27. Faciliterend / PPS
De gemeente neemt gezamenlijk met marktpartij(en) het initiatief om tot uitvoering van het grondbeleid te komen. Met name door de ingenomen grondposities is het niet mogelijk als gemeente om volledig zelfstandig het grondbeleid uit te voeren, maar wordt er door het afsluiten van een samenwerkingsovereenkomst (PPS – publiek private samenwerking) voor een gezamenlijke exploitatie gekozen.
In principe worden ook hier de kosten via gronduitgifte verhaald. Risico’s en een eventueel tekort op de grondexploitatie worden door alle deelnemende partijen gedragen. Eventuele locatie-eisen van de gemeente worden in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen. Wanneer het echter niet komt tot afspraken over kostenverhaal via gronduitgifte en over de eventuele locatie-eisen, wordt bezien of daarover afzonderlijke afspraken kunnen worden gemaakt (anterieure overeenkomst). Lukt dat niet voordat een planologisch besluit wordt genomen dan wordt een exploitatieplan vastgesteld. Dan kan het kostenverhaal via de omgevingsvergunningen worden geëffectueerd en kan via handhaving op de nakoming van locatie-eisen worden gestuurd.
Bij een passief grondbeleid wordt het initiatief tot het exploiteren van gronden totaal overgelaten aan private partijen. De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak, zoals in procedure brengen van planologische plannen. Voorafgaand aan het planologisch besluit wordt bezien of er een anterieure overeenkomst kan worden gesloten voor het kostenverhaal en de eventuele locatie-eisen. Zo niet dan wordt een exploitatieplan vastgesteld.
Wanneer hier invulling aan moet worden gegeven staan de volgende instrumenten ter beschikking.
Artikel 29. Vormen van kostenverhaal
Exploitatieovereenkomst (privaatrechtelijk)
De gemeente en ontwikkelende partij(en) zijn binnen de gestelde randvoorwaarden van onder andere het contractenrecht en aanbestedingsrecht vrij om de inhoud van een exploitatieovereenkomst te bepalen. De te betalen exploitatiebijdrage dient via de exploitatieovereenkomst te worden vastgelegd en verzekerd te worden bijvoorbeeld via een af te geven bankgarantie.
Exploitatiebijdrage conform het exploitatieplan (publiekrechtelijk)
Een gemeente is in principe verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (AMvB) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Het gaat alleen om bouwplannen genoemd in het Bro waarbij kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen aan de orde kunnen zijn. Locatie-eisen kunnen betrekking hebben op het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en het aanwijzen van gronden voor sociale woningbouw en/of uitgifte in particulier opdrachtgeverschap.
Alleen wanneer het kostenverhaal van de grondexploitatie en het stellen van eventueel noodzakelijke locatie-eisen anderszins verzekerd is, is er geen noodzaak een exploitatieplan vast te stellen. Er is sprake van anderszins verzekerd zijn, indien de gemeente zelf de grond in eigendom heeft en via gronduitgifte de kosten verhaalt of wanneer met alle eigenaren in het betreffende gebied een (exploitatie-) overeenkomst is gesloten. Wanneer de gemeente locatie-eisen nodig acht, dient de borging van dergelijke eisen eveneens verzekerd te zijn via gronduitgifte of via een overeenkomst. Slaagt dit niet dan is borging in een exploitatieplan nodig.
Een overeenkomst die wordt gesloten voorafgaand aan de vaststelling van een planologisch besluit wordt in vakjargon een anterieure overeenkomst genoemd, gebaseerd op artikel 6.24 lid 1 Wro.
Wanneer niet voor alle aangewezen bouwplannen binnen het hele exploitatiegebied van het planologische besluit anterieure overeenkomsten zijn gesloten wordt een exploitatieplan vastgesteld. Daarna kunnen ook exploitatieovereenkomsten worden gesloten, maar daar gelden voor de inhoud wettelijke beperkingen. Op basis van artikel 6.24 lid 2 Wro moeten zulke overeenkomsten het exploitatieplan in acht nemen. Dat betekent dat de overeenkomst bepalingen kan bevatten over de uitwerking van onderwerpen uit het exploitatieplan, maar geen bepalingen kan bevatten welke deel kunnen uitmaken van een exploitatieplan maar daarin niet zijn opgenomen. Zo’n overeenkomst wordt in vakjargon een posterieure overeenkomst genoemd.
Een vast te stellen exploitatieplan bevat tenminste een kaart van het exploitatiegebied, een omschrijving van werken en werkzaamheden en een exploitatieopzet inclusief de wijze van kosten toedeling. De exploitatiebijdrage wordt bepaald op basis van de exploitatieopzet en de aangegeven wijze van toedeling en wordt verrekend via de omgevingsvergunning. Wanneer de gemeente locatie-eisen nodig acht krijgen deze ook een plek in het exploitatieplan.
Artikel 222 van de Gemeentewet biedt in beperkte mate de mogelijkheid om tot fiscaal verhaal te komen (baatbelasting). Voordat met het treffen van voorzieningen wordt begonnen, moet door de raad een bekostigingsbesluit worden genomen en bekendgemaakt. Hierin moet het exploitatiegebied worden aangeduid en er moet worden aangegeven in welke mate de kosten van voorzieningen door middel van baatbelasting zullen worden verhaald.
Bij toepassing van het instrument baatbelasting is een aantal kostencomponenten niet of slechts gedeeltelijk verhaalbaar. In het geval van bestaande bebouwing geldt dat, indien deze door de voorzieningen in een betere positie komt, deze in de heffing dient te worden betrokken. Deze laatste eis kan op praktische bezwaren stuiten.
Met de inwerkingtreding van de Wro is het instrument baatbelasting alleen blijven bestaan voor zover er geen sprake is van een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Voor plannen waarvoor een exploitatieplan kan worden gemaakt mag baatbelasting niet meer worden gebruikt.
Ingeval geen sprake is van een bouwplan en er worden kosten gemaakt in verband met de werkzaamheden en aanleg van voorzieningen waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist, dan kan er (nog steeds) baatbelasting worden geheven. Hierbij kan worden gedacht aan de herinrichting van een winkelcentrum, een bedrijventerrein of de aanleg van riolering.
Hoofdstuk 7 Grondbeleid Elburg
Artikel 30. Keuze vorm van grondpolitiek
Tot en met de Nota Grondbeleid 2010-2014 stond de gemeente een actieve grondpolitiek voor. Goed beschouwd was deze vooral gericht op uitbreidingslocaties. Sinds die periode zijn er omstandigheden opgetreden die tot bezinning leiden ten aanzien van de principekeus voor actieve grondpolitiek:
Meer dan voorheen wordt grondbeleid niet meer vooral gezien als instrumenteel voor de ontwikkeling van uitbreidingslocaties, maar ook als instrumenteel voor herontwikkeling. Het aantal uitbreidingslocaties mede in relatie tot de behoefte aan woon- en werklocaties is minder dan voorheen. Op basis van recente behoeftecijfers voor woningbouw blijkt dat er sprake is van een over-programmering van harde en zachte plancapaciteit en dat er ook nog een mismatch is tussen de behoefte aan bepaalde categorieën woningen ten opzichte van de geplande plannen. Samen met de verplichte laddertoets leidt dit ertoe dat inbreidingslocaties in enkele gevallen hoger scoren dan uitbreidingslocaties en dat bepaalde uitbreidingslocaties moeten worden uitgesteld. Dit gegeven leidt er mede toe dat meer nadrukkelijk wordt bezien of herontwikkeling mogelijk is. Aangezien het bij herontwikkeling veelal gaat om particulier eigendom van grond en vastgoed ligt het voor de hand om eerst te bezien of particulieren zelf tot herontwikkeling over willen en kunnen gaan. Zo is in de gemeente Elburg bijvoorbeeld de herontwikkeling van het bedrijventerrein Kruismaten wel van een gemeentelijke visie voorzien, maar wordt de herontwikkeling zelf als verantwoordelijkheid van de ondernemers beschouwd.
Deze omstandigheden leidden ertoe dat de gemeente het in de periode 2010 – 2014 gevoerde grondbeleid nuanceerde voor de periode 2015 – 2018 door het begrip ‘situationele grondpolitiek’ te gebruiken. Met situationeel wordt bedoeld dat de keus afhankelijk is van de per situatie verschillende omstandigheden en mogelijkheden.
In de periode 2010 – 2014 was de keus: “De gemeente voert in beginsel en waar mogelijk een actieve grondpolitiek (bestuurlijke keuze).”
Voor de periode 2015 – 2018 en 2019 - 2022 is de keus: “De gemeente voert een situationele grondpolitiek uitgaande van een voorkeur voor een actieve grondpolitiek. In de overwegingen voor de concrete keus per geval wordt ook beoordeeld of de publieke belangen gewaarborgd kunnen worden met gebruikmaking van de ter beschikking staande publiekrechtelijke instrumenten van faciliterende grondpolitiek.”
Bij de voorbereiding en uitvoering van een planologisch besluit maakt het grondbeleid een integraal onderdeel uit van de betreffende (her)ontwikkeling en wordt de strategie ontwikkeld hoe om te gaan met grondposities. Hierbij wordt ook het al of niet inzetten van het instrument van het voorkeursrecht betrokken.
Artikel 31. Beleidskeus I keuze vorm grondpolitiek
Ia. De gemeente Elburg voert een situationele grondpolitiek uitgaande van een voorkeur voor een actieve grondpolitiek.
Ib. Indicaties voor hetzij een actieve, hetzij een faciliterende politiek voor een concrete locatie zijn in ieder geval:
Artikel 32. Actieve grondpolitiek
Wanneer in een concrete situatie wordt gekozen voor een actieve grondpolitiek wordt uitgegaan van gemeentelijke verwerving.
Artikel 33. Inhoud grondpolitiek
Wanneer het om redenen van door marktpartijen ingenomen grondposities vanwege recht op zelfrealisatie niet mogelijk is te verwerven, wordt bezien of een bouwclaim- of ruilovereenkomst mogelijk is of anders een vorm van PPS. Wanneer het om reden van te verwachten grondexploitatierisico’s niet verstandig wordt geacht de gehele ontwikkeling als gemeente op zich te nemen, wordt een PPS-samenwerking met marktpartijen gezocht. Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht is voor de gemeente Elburg geen automatisme bij een keus voor actieve grondpolitiek. Steeds zal worden bezien of een dergelijke vestiging in het concrete geval gewenst is. Ook wanneer het als gewenst wordt beschouwd, is het voor de gemeente Elburg geen automatisme daartoe vanaf het vroegst denkbare moment over te gaan.
De verdere gemeentelijke aanpak is hierna uiteengezet onder de kopjes:
Faciliterende grondpolitiek bestaat uit een spectrum van meer en mindere vormen van regie ingeval private partijen over grondposities beschikken, er sprake lijkt te zijn van een recht op zelfrealisatie en/of de gemeente geen wens heeft actieve grondpolitiek te voeren.
Aan de ene kant van het spectrum is er sprake van passieve politiek: de gemeente reageert slechts op vragen van derden.
Aan de andere kant is er sprake van uitnodigingsplanologie waarin de gemeente derden uitnodigt of ook stimuleert tot ontwikkeling. In afwijking van een passieve politiek is de gemeente dan niet reactief als het gaat om het verlenen van planologische medewerking, maar geeft ze de wenselijkheid van een ontwikkeling aan in de structuurvisie (omgevingsvisie) en/of neemt ze op voorhand een planologisch besluit waarin de gewenste ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Wanneer in een concrete situatie wordt gekozen voor een faciliterende grondpolitiek wordt gestreefd naar anterieure exploitatieovereenkomsten, mits passend binnen het publieke belang dat de gemeente beoogt te behartigen en mits het kostenverhaal voldoende wordt verzekerd. Slaagt dit niet (voor het gehele exploitatiegebied) dan wordt een exploitatieplan vastgesteld bij het planologische besluit. Het aangaan van posterieure exploitatieovereenkomsten wordt niet uitgesloten.
Uitgangspunt is steeds de verwerving van (gebruiksrijpe) grond voor openbare doelen. Uitzondering hierop is de situatie waarin eigenaren gezamenlijk een collectieve ruimte benutten via de constructie van bijvoorbeeld een vereniging van eigenaren of mandeligheid.
Binnen een keus voor een faciliterende grondpolitiek is er ruimte samenwerkingsovereenkomsten aan te gaan met het oog op het verwezenlijken van maatschappelijke belangen.
Ook is er ruimte op verzoek van marktpartijen het onteigeningsinstrument in te zetten wanneer marktpartijen voor eigen rekening en risico bereid zijn gemeentelijk beleid te verwezenlijken.
In het kader van een keus voor faciliterende grondpolitiek kan de gemeente ook bewust een uitnodiging doen tot (her)ontwikkeling van een gebied. De gemeente kan er voor kiezen om het ambtelijk apparaat in te zetten om over deze uitnodiging in overleg te treden met eigenaren in het gebied en/of potentiële initiatiefnemers.
Ontwikkelingen op het vlak van wetgeving rond stedelijke herverkaveling worden door de gemeente gevolgd. Principes die in een wet(svoorstel) voor stedelijke herverkaveling worden opgenomen kunnen door de gemeente worden gebruikt om eigenaren van (of beperkt gerechtigden op) onroerende zaken te stimuleren of te faciliteren om vrijwillig tot herverkaveling te komen.
De verdere gemeentelijke aanpak is hierna uiteengezet onder de kopjes:
Bij actieve grondpolitiek kan sprake zijn van winst of verlies. Bij faciliterende grondpolitiek kan geen sprake zijn van winst, maar wel van verlies, namelijk wanneer de gemeente vanwege een bepaald publiek belang er voor kiest om een tekort voor haar rekening te nemen. Dat kan zich voordoen wanneer een marktpartij vastgoed (her)ontwikkelt en de gemeente een bijdrage doet in de investeringen in de bijbehorende aanpassing van de openbare ruimte.
Wanneer in een concreet geval van gebiedsontwikkeling wordt gekozen voor een actieve grondpolitiek is gemeentelijke verwerving aan de orde. Bij verwerving gelden enige vaste uitgangspunten:
Zodra een plangebied moet worden (her)ontwikkeld (en het dus duidelijk is waar veranderingen plaatsvinden) en voor dit plangebied een keus voor actieve grondpolitiek wordt gemaakt, wordt er een afweging gemaakt over het tijdstip waarop de gesprekken met de eigenaren geopend worden. De afweging vindt plaats op basis van de eigendomssituatie (wie zijn de eigenaren).
Lopende het proces van planvorming (R.O.) wordt, in geval van een keus voor actieve grondpolitiek, in eerste instantie met de eigenaren onderhandeld over de aankoop van de benodigde grond. De eigenaren zijn vrij om te verkopen aan wie zij dat wensen tenzij een voorkeursrecht op het gebied is gevestigd. De gemeente heeft, voordat het voorkeursrechtgevestigd is, geen sterke onderhandelingspositie (wet– en regelgeving).
Er wordt bij aankopen zo nodig gewerkt op basis van de onteigeningswetgeving (waardebepaling). De werkwijze gaat als volgt: De taxateur adviseert over de grondwaarde” en dit wordt overlegd met de verantwoordelijk wethouder en de primaathouder vastgoed. Hierover vindt terugkoppeling plaats met het college.
Vervolgens wordt een gesprek (eerste “onderhandeling“) gepland van de primaathouder en de taxateur met de diverse eigenaren teneinde specifieke zaken, die mogelijk van invloed zijn op de waarde, in beeld te krijgen. Tevens wordt hierover en over de eventueel noodzakelijke bijzondere koopvoorwaarden van gedachten gewisseld.
Op dit moment wordt het ontwerp taxatierapport opgesteld. Over de uitgangspunten voor de taxatie kan nog wel worden gesproken maar niet over de taxatie als zodanig. Het taxatierapport is en blijft een onafhankelijk en deskundig oordeel van de taxateur.
In de (eventueel noodzakelijke) vervolggesprekken wordt er onderhandeld (uitgangspunten) waarbij alle gesprekken worden teruggekoppeld met de verantwoordelijke wethouder (stand van de onderhandelingen). Uiteindelijk ontstaat het definitieve taxatierapport.
De onderhandelingen worden gevoerd onder voorbehoud van goedkeuring door het college.
Wanneer er met de eigenaar overeenstemming is bereikt, wordt een overeenkomst ter ondertekening voorgelegd.
Hierna wordt de overeenkomst, vergezeld van het taxatierapport, via de afdeling Financiën en Personeel voorgelegd aan het college.
Op grond van het duale stelsel is de bevoegdheid van deze aankopen ter competentie van het college en heeft de raad besloten niet vooraf geïnformeerd te willen worden voor dit soort aankopen. Dit geldt alleen voor aankopen voor gebieden waarvoor, naar verwachting, binnen vier jaar na datum van het besluit tot aankoop een bestemmingsplan wordt vastgesteld, dan wel is vastgesteld en tegen een op een taxatie van een door de gemeente aangewezen deskundige gebaseerde prijs.
Hierna volgt de betaling, administratieve afhandeling en levering van het gekochte via de notaris (afdelingen Financiën/ personeel en Ruimtelijke ontwikkeling).
Wanneer niet tot minnelijke verwerving kan worden gekomen, wordt ingezet op het instrument onteigening tenzij er sprake is van een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf het plan te realiseren.
In dat geval zal getracht worden via een bouwclaim- of grondruilovereenkomst tot overeenstemming te geraken of een vorm van PPS aan te gaan.
Als ook dat niet lukt zal de gemeente, voor dat deel van de gronden waar terecht een beroep kan worden gedaan op zelfrealisatie, moeten omschakelen naar een faciliterende grondpolitiek. Dan wordt ingezet op het aangaan van anterieure grondexploitatieovereenkomsten of, als dat niet voldoende slaagt, op de vaststelling van een exploitatieplan.
Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven kan, ook bij een keus voor faciliterende grondpolitiek, verwerving aan de orde zijn. Dat kan het geval zijn wanneer bijvoorbeeld marktpartijen de gemeente nodig hebben om, voor het doen slagen van de beoogde ontwikkeling, aanvullend particuliere gronden te verwerven met hulp van het gemeentelijk instrument van onteigening. Het kan bijvoorbeeld ook het geval zijn of wanneer de gemeente, als onderdeel van een combinatie van de ontwikkeling van zowel commercieel als maatschappelijk vastgoed, de grond voor het maatschappelijk vastgoed wil verwerven.
Het is denkbaar dat de gemeente een ontwikkeling, die voor risico van marktpartijen wordt gerealiseerd, vanwege het algemeen belang met onteigening wil ondersteunen. In zo’n geval is een belangrijk principe voor het aangaan van een contract met de betreffende marktpartijen dat zij de kosten van de onteigening vergoeden.
In het geval dat de gemeente voor een eigen deel binnen het totaal van de ontwikkeling wenst te verwerven, gelden dezelfde uitgangspunten als bij een keus voor actieve grondpolitiek.
Artikel 35. Beleidskeus II Verwerving
Ingeval van een keus in een concreet geval voor actieve grondpolitiek hanteert de gemeente de volgende principes ten aanzien van verwerving:
1. De gemeente maakt actief gebruik van het voorkeursrecht;
2. Bij onderhandelingen laten we ons bijstaan en vertegenwoordigen door een op dit gebied gespecialiseerd taxatie- en adviesbureau (deskundig, objectief en onafhankelijk);
3. Te allen tijde wordt als eerste getracht via minnelijk overleg tot aankoop te komen;
4. Onteigening wordt alleen ingezet als minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat leidt en de eigenaar niet in staat of bereid is de ontwikkeling in de door de gemeente gewenste vorm te realiseren;
5. Bij een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf te realiseren, wordt ingezet op:
Artikel 36. Strategische verwerving
Het kan voorkomen dat de gemeente in nog niet concreet benoemde, doch voorzienbare ontwikkelingslocaties grond kan aankopen doordat deze grond te koop wordt aangeboden. In dit soort gevallen dient nadere afweging plaats te vinden. Hierbij spelen twee vakgebieden een rol: Ruimtelijke Ordening en Economische zaken.
Onderzocht moet worden in hoeverre er risico’s aanwezig zijn met betrekking tot de (toekomstige) bestemming. Zo is het bijvoorbeeld een gegeven dat wanneer een locatie in een goedgekeurde structuurvisie opgenomen is, er nog geen garantie is dat die locatie ook daadwerkelijk ontwikkeld kan worden!
Wanneer vroeg gekocht wordt, wordt de grond vroeg afgenomen en betaald. Omdat er dan nog geen grondexploitatie is vastgesteld, kan de investering nog niet worden ingebracht in de boekwaarde van een complex. Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld worden, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, onder bepaalde voorwaarden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming. Zolang er nog geen grondexploitatie is vastgesteld, kan hieraan geen rente worden toegevoegd. Zodra de aankoopkosten de getaxeerde waarde volgens de toekomstige bestemming overstijgen, drukken de rentelasten daarmee op de reguliere begroting.
Het principe is zo laat mogelijk te kopen (weinig renteverlies) en zo snel mogelijk te verkopen. Het renteverlies over de kosten van het plan (verwerving en ontwikkelingskosten, lees bestemmingsplan c.q. omgevingsplan maken en in procedure brengen) loopt altijd fors op.
De hoogte van de vergoeding (taxatieprijs) ontstaat overigens pas wanneer er een duidelijk planologisch beeld is van het gebied en de termijn van realisatie. Een planologisch besluit kan leiden tot een waardestijging van de grond. Dat is vaak het geval wanneer gronden met agrarische bestemming een bouwbestemming krijgen. Er kan echter ook sprake zijn van waardedaling, bijvoorbeeld wanneer een bestaand bebouwd gebied of pand wordt her-bestemd. Wanneer strategische verwervingen worden overwogen is het belangrijk dat de kans op een eventuele waardedaling tevoren wordt ingeschat. Soms kan ook dan een keus tot strategische verwerving gewenst zijn, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling, die als gevolg van de verwerving mogelijk wordt, fungeert als katalysator voor verdere gewenste ontwikkelingen in een gebied.
Het huidige beleid van de gemeente met betrekking tot door derden aangeboden grond, waarvoor niet duidelijk is dat daar binnen een afzienbare termijn gebouwd kan gaan worden, luidt dat er in principe niet wordt aangekocht c.q. er geen verdere afspraken over gemaakt worden. In principe, omdat van geval tot geval bekeken / overlegd wordt of er mogelijk sprake is van een strategische grondaankoop. Bij deze vorm ligt het initiatief dus bij de eigenaar hetgeen de onderhandelingspositie van de gemeente sterker maakt dan wanneer het initiatief van de gemeente uitgaat.
Artikel 38. Beleidskeus III Strategische verwerving
Bij onduidelijkheid over toekomstige bestemming, of bestemmingswijziging en de daarbij behorende termijnen wordt van geval tot geval bekeken of al dan niet een strategische aankoop moet worden gedaan.
Artikel 39. Berekeningsmethode grondexploitaties
Voor grondexploitaties werkt de gemeente met de dynamische eindwaardeberekening. Dat is een methode waarin de uitgaven en inkomsten in de tijd inzichtelijk worden gemaakt en waarmee goed risicoanalyses kunnen worden uitgevoerd. Dit is van belang voor de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Het werken met tijdsinvloeden is ook van belang voor het correct berekenen van exploitatiebijdragen in het kader van afdeling 6.4 Wro (verdisconteren van rente en inflatie).
Artikel 40. Beleidskeus IV Exploitaties
1. Dynamische eindwaardemethode blijven toepassen voor het berekenen en opstellen van grondexploitatieberekeningen en kostenverhaalsberekeningen.
2. Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld.
Artikel 41. Berekeningsmethode grondprijzen
In Elburg werden in het verleden bouwkavels tegen kostprijs verkocht. Sinds februari 2000 is dat niet meer het geval. Het beleid was tot en met de Nota grondbeleid 2015 - 2018 dat de kostprijs werd bepaald en dat grondprijzen worden verhoogd met een per bestemmingsplan en per categorie woningen / bouwgrond nog nader te bepalen winstopslag per m², zodat uiteindelijk marktconforme grondprijzen worden betaald bij de gronduitgifte. Het hanteren van de kostprijs in het beginstadium van een grondexploitatie vindt zijn oorsprong in het politieke uitgangspunt dat grondexploitaties in principe sluitend moeten zijn en dat het maken van winst op grondexploitatie geen hoofddoel van de gemeente is. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen is het hanteren van marktconforme prijzen in kostenverhaalsberekeningen en bij gronduitgifte echter noodzakelijk. Dit vanwege de Europese regelgeving omtrent staatssteun zoals elders in deze Nota grondbeleid beschreven.
Om problemen met ongeoorloofde staatssteun te voorkomen hanteert de gemeente Elburg het beleidsuitgangspunt dat voor het bepalen van de gronduitgifteprijzen een taxateur wordt ingeschakeld. Er wordt niet langer gerekend met de kostprijs verhoogd met een winstopslag, maar met getaxeerde (marktconforme) prijzen.
Artikel 42. Beleidskeus V Grondprijzen
1. Berekenen van de kostprijs van de bouwterreinen ten behoeve van de haalbaarheid.
2. Berekende grondprijs per bestemmingsplan en per woningcategorie , te bepalen door een onafhankelijk deskundige en zodanig dat een marktconforme grondprijs ontstaat.
Artikel 43. Gronduitgifte in eigendom
Gronduitgifte gebeurt met toepassing van de “Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg 2019”. In de verkoopovereenkomst kunnen bijzondere voorwaarden (toegesneden op de specifieke verkoop) opgenomen worden.
Bij uitgifte van bouwgrond moet er eerst een onderscheid gemaakt worden. Allereerst moet het gaan over gronden die ter vrije uitgifte beschikbaar zijn voor de gemeente. Vervolgens moet er onderscheid gemaakt worden naar soort bouw: project of vrije kavels.
Een project wordt veelal toegepast bij de bouw van woningen in een rij. Ook bij tweekappers dan wel vrijstaande woningen komt het projectmodel voor bijvoorbeeld wanneer er in het kader van de grondverwerving afspraken over gemaakt zijn.
Tweekappers dan wel vrijstaande woningen komen in principe beschikbaar voor het zelf (laten) bebouwen ervan via de zgn. vrije kavels.
De (sociale) huurprojecten en sociale koopwoningen worden gerealiseerd en verhuurd / verkocht door een nader te kiezen woningcorporatie (hun hoofddoelstelling is het realiseren van sociale woningbouw). Als corporaties geen interesse hebben kunnen dergelijke projecten worden toegewezen aan beleggers. Daarbij moet, net als bij corporaties, gewaarborgd zijn dat de woningen bij de juiste doelgroep terecht komen.
De koopprojecten komen tot stand via aannemers, ontwikkelaars (of particulier opdrachtgeverschap via hen of rechtstreeks aan particulieren). Het is denkbaar dat er bij het projectmodel afspraken met de aannemers / ontwikkelaars worden gemaakt over zgn. cascobouw waarbij kopers hun woning in meer of mindere mate zelf afbouwen. Praktijkervaring heeft geleerd dat, als het gaat om collectief particulier opdrachtgeverschap, het voor het slagen van de collectieve aanpak belangrijk is dat deskundige begeleiding wordt geboden.
Op basis van gemaakte afspraken, verkenningen, argumenten, prijsvragen, randvoorwaarden e.d. wordt, op advies van de beleidsmedewerker vastgoed, door het college besloten wie de koop- en huurprojecten mag/kan realiseren en welke kavels beschikbaar komen voor zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap).
Gegadigden voor woningbouwkavels voor zelfbouw dienen zich in te schrijven. Na controle door de gemeente of inschrijvers aan de gestelde eisen voldoen, vindt zonodig via loting de toewijzing plaats.
Na de toewijzing van de vrije kavels (tweekapper en/of vrijstaand) heeft de kandidaat-koper (gegadigde) de mogelijkheid de bouwkavel gedurende de periode van 26 weken te reserveren, waarvan 6 weken gratis en na 6 weken tegen een reserveringsvergoeding. Er wordt hiervoor een reserveringsovereenkomst gesloten. Tijdens die periode heeft de gegadigde (max. 26 weken) de tijd zijn plannen uit te werken en af te stemmen.
De reserveringsvergoeding bedraagt 5% per jaar over de totale koopsom incl. BTW. De reserveringsvergoeding vervalt wanneer de koop niet doorgaat aan de gemeente. Bij het daadwerkelijk overgaan tot koop maakt deze vergoeding deel uit van de koopsom.
Wanneer er geen beletselen (meer) zijn wordt een koopovereenkomst voorgelegd. Hierna volgt de administratieve afhandeling, de levering en de betaling van het verkochte via de notaris.
Voor de uitgifte van bedrijfskavels geldt dezelfde procedure als voor woningbouwkavels met dien verstande dat hiervoor eveneens een reserveringstermijn geldt van totaal 26 weken maar waarvan de eerste 12 weken gratis zijn. De termijn van gratis reservering is langer omdat bedrijven meer tijd nodig hebben voor het maken van een ontwerp en het bepalen van de haalbaarheid. Welk bedrijf in aanmerking komt hangt af van het soort bedrijf (is de activiteit conform het bestemmingsplan?), de gewenste kavelgrootte en de beschikbare verkaveling. De toewijzing vindt dus niet via een loting of bijvoorbeeld op volgorde van de datum van inschrijving plaats.
Artikel 44. Beleidskeus VI Gronduitgifte
1. Toepassen Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg 2019.
2. Kavels voor koopwoningen in project toewijzen aan aannemers of ontwikkelaars.
3. Kavels voor (sociale) huurwoningen en sociale koopwoningen toewijzen aan woningcorporaties of aan beleggers indien corporaties geen interesse hebben. Bij toewijzing aan een belegger worden voorwaarden gesteld om te bereiken dat de woningen bij de juiste doelgroep komen.
4. Bedrijfskavels worden aan een belangstellend bedrijf toegewezen als het betreffende bedrijf passend is op de betreffende locatie.
5. Gegadigden voor vrije woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap krijgen na inschrijving en eventueel loting een reserveringsovereenkomst voorgelegd. Ingeval van collectief particulier opdrachtgeverschap wordt als voorwaarde gehanteerd dat een deskundige begeleider wordt ingeschakeld.
6. Het realiseren van gemeentelijke projecten kan ook door het houden van competities.
Een bijzondere vorm van gronduitgifte is erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter de bijna volledige bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het is daarmee behoudens eigendom het meest verstrekkende zakelijk recht. Het belang van erfpacht is in de afgelopen eeuw voor het gemeentelijk grondbedrijf met name plaatselijk bepaald. Vooral in de randstad heeft dit zakelijk recht al ruim honderd jaar gebloeid als uitgiftevorm en werpt zijn vruchten af in de zin van extra opbrengsten uit canonverhogingen.
Het juridisch belang van erfpacht wordt eenvoudig bepaald door het feit dat de blote eigendom in handen van de gemeente blijft, terwijl de feitelijke beschikkingsmacht (met uitzondering van de mogelijkheid over het eigendomsrecht te beschikken) bij de erfpachter ligt.
Bij erfpacht wordt de grond voor een lange periode tegen een erfpachtcanon, gebaseerd op de uitgifteprijs, in erfpacht gegeven aan de gegadigde. Na afloop van de overeengekomen periode vervalt het volledig eigendom weer aan de erfverpachter en moet het terrein vrij van gemaakte werken worden geleverd. Ook kan worden overeengekomen dat de gemaakte werken tegen taxatieprijs worden overgedragen (keus ligt dan bij de erfverpachter).
Voordelen van erfpacht voor de gemeente zijn:
Nadelen voor de gemeente zijn:
Gemeente Elburg kent geen erfpachtconstructie voor particulieren, omdat de nadelen voor de gemeente Elburg groter zijn dan de voordelen. Tevens zijn bepaalde voordelen zoals een blijvende inkomstenbron in gemeente Elburg niet aan de orde.
De gemeente Elburg handhaaft voor particuliere (woning-) bouw de huidige werkwijze. Zij kiest er voor geen nieuwe erfpachten aan te gaan. De thans bestaande erfpachtconstructies worden in de vorm van afkoop of uitsterf-constructies afgestoten.
Uitgifte in erfpacht werd in gemeente Elburg alleen toegepast bij de uitgifte van bedrijventerrein om de financiering te vergemakkelijken. Het voordeel voor het bedrijf is dus gelegen in de financiering. De erfpachtcanon werd dan bepaald op basis van de uitgifteprijs. Met ingang van de Nota grondbeleid 2019 ziet de gemeente af van deze vorm. Deze vorm vergt onevenredig veel administratie. Er is veel uitleg nodig over de erfpachtovereenkomsten en er is regelmatig discussie over de canon en de overige voorwaarden. Ook is er het risico dat een bedrijf niet aan de betalingsverplichting voldoet, bijvoorbeeld vanwege (naderend) faillissement. De gemeente loopt dan, behalve het missen van de jaarlijkse canons, het risico dat ze met een verwaarloosd pand blijft zitten.
In beginsel vindt het verhalen van kosten van grondexploitatie plaats via de gronduitgifte. Wanneer de grondexploitatie van een ontwikkeling niet door de gemeente zelf maar door een ontwikkelende partij wordt gevoerd, zal de gemeente in eerste instantie proberen een privaatrechtelijke overeenkomst met de betreffende partij te sluiten. In die overeenkomst wordt onder meer vastgelegd welke kosten die door de gemeente worden gemaakt door die partij worden vergoed. Wanneer er vóór ter inzage legging van een ontwerp ruimtelijk besluit (doorgaans een bestemmingsplan) geen privaatrechtelijk overeenkomst is gesloten met alle grondeigenaren binnen het plangebied, dan zal de gemeente conform art. 6.12 Wro een exploitatieplan vaststellen. Het kostenverhaal wordt dan verzekerd via de publiekrechtelijke weg of alsnog via de privaatrechtelijke weg in de vorm van een posterieure overeenkomst. Naar verwachting treedt per 1 januari 2021 de Omgevingswet in werking. Dan zal, op het punt van het kostenverhaal, de regeling van de Aanvullingswet grondeigendom van toepassing zijn. Tot die tijd geldt de Wro. Relevante verschillen tussen beide wetten zijn omschreven in hoofdstuk 5 (toelichtend deel).
Artikel 48. Bovenwijkse kosten, bovenplanse kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen
Speciale aandacht verdienen de kosten die betrekking hebben op meerdere exploitatiegebieden. De Wro biedt mogelijkheden om dergelijke kosten te verhalen via privaatrechtelijke en publiekrechtelijke weg. De toelichtingen op de Wro en Bro en de kamerstukken bevatten geen scherpe definities van en afbakening tussen deze kosten. Om het beleid omtrent het verhalen van deze kosten in een zo helder mogelijk kader te plaatsen hanteert de gemeente Elburg de hieronder weergegeven omschrijvingen.
Bovenwijkse kosten: kosten voor een voorziening betreffende grondexploitatie binnen of buiten een exploitatiegebied die van nut is voor meerdere exploitatiegebieden.
Voorbeelden van bovenwijkse voorzieningen zijn:
Bovenplanse kosten: kosten voor de ontwikkeling van een samenhangend gebied B die via de publiekrechtelijke weg worden verhaald op exploitatiegebied(en) A. Het verhalen van bovenplanse kosten wordt gezien als een vorm van bovenplanse verevening. Voorbeelden van bovenplanse kosten zijn:
Deze voorbeelden van bovenplanse verevening worden deels genoemd in de Memorie van toelichting (MvT) op de Wro. Gezien deze voorbeelden uit de MvT bestaat er, daar waar het gaat om voorzieningen van openbaar nut, enige overlap tussen bovenplanse en bovenwijkse kosten. Bij deze voorzieningen zal de schaal van de voorziening als onderscheidend kenmerk worden genomen. Hoe grootschaliger hoe eerder een voorziening, behalve als bovenwijks, tevens als bovenplans kan worden aangemerkt. In de structuurvisie is hier nader invulling aan gegeven.
Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen: bijdrage aan de kosten voor de ontwikkeling van een samenhangend gebied B, die via de privaatrechtelijke weg worden verhaald op exploitatiegebied(en) A. Het verhalen van kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen wordt gezien als een vorm van bovenplanse verevening. Voorbeelden van kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn gelijk aan die aangegeven onder bovenplanse kosten. Het verschil zit alleen in de juridische vorm van kostenverhaal: publiekrechtelijk of privaatrechtelijk.
De kosten van bovenwijkse voorzieningen behoren tot de te verhalen kosten zoals opgesomd in de Bro (artikel 6.2.4 Bro sub e). De toerekening van deze kosten aan een exploitatiegebied in de publiekrechtelijke fase geschiedt via de drie kostenverhaalscriteria (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit)
Uit artikel 6.13 lid 7 Wro volgt dat bovenplanse kosten in de vorm van een fondsbijdrage in een exploitatieopzet opgenomen kunnen worden. Voorwaarde daarbij is dat in een vastgestelde structuurvisie aanwijzingen worden gegeven over de bestedingen die ten laste van dit fonds komen. De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden, omdat het hier gaat om publiekrechtelijk kostenverhaal, ook voor bovenplanse kosten.
Uit artikel 6.24 Wro volgt dat burgemeester en wethouders bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie in de overeenkomst bepalingen op kunnen nemen inzake financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Ook hier geldt dat een basis in een vastgestelde structuurvisie vereist is. De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden, omdat het hier gaat om privaatrechtelijk kostenverhaal, niet voor bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen.
In de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie zijn ontwikkelingen die als bovenplanse kosten en ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt opgenomen. De samenhang tussen deze ontwikkelingen en de exploitatiegebieden waarop de kosten worden verhaald zijn in de uitvoeringsparagraaf onderbouwd.
Artikel 49. Beleidskeus VIII Kostenverhaal
1. Kostenverhaal vindt zoveel mogelijk plaats via gronduitgifte, anterieure of posterieure overeenkomsten
2. Daar waar noodzakelijk wordt het exploitatieplan c.q. worden de kostenverhaalsregels en de daaraan gekoppelde exploitatiebijdrage ingezet als instrument om kosten te verhalen
3. Bovenwijkse kosten worden zowel via de privaatrechelijke als publiekrechtelijke weg verhaald
4. Voor bovenplans kostenverhaal en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen wordt de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie (omgevingsvisie) als basis gebruikt
Artikel 50. Tegemoetkoming in schade (planschade)
Er kan voor burgers schade ontstaan welke een gevolg is van overheidshandelen en die redelijkerwijs niet voor hun rekening mag komen. Deze schade kan het gevolg zijn van bestemmingswijzigingen in het kader van nieuw ruimtelijk beleid.
De verwachte planschadeclaims vormen een kostencomponent van een exploitatieopzet. In het voortraject van het nieuwe bestemmingsplan wordt een risico-analyse inzake planschade opgesteld. Het betreft hier in hoofdzaak planschadeclaims op grond van artikel 6.1 en verder van de Wro.
Per 24 september 2012 zijn de volgende regels van toepassing:
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de gemeente zich houden aan de regeling omtrent nadeelcompensatie zoals die in de Omgevingswet zal gelden.
Artikel 51. Gemeentelijke transparantie kostenverhaal
Om de transparantie van het gemeentelijk grondbeleid te bevorderen is in artikel 6.12 lid 4 Wro bepaald dat een exploitatieplan gelijktijdig bekendgemaakt wordt met het bestemmingsplan waarop het betrekking heeft.
Artikel 6.24 lid 3 Wro betreft de passieve openbaarmaking van de exploitatieovereenkomsten in die zin dat van het sluiten van de overeenkomst binnen twee weken na ondertekening daarvan door burgemeester en wethouders kennis gegeven wordt in een van gemeentewege uitgegeven blad, of in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad.
De verplichte kennisgeving is bedoeld om degenen, die geen partij zijn bij de overeenkomst, te informeren over het feit dat er een overeenkomst is gesloten. De gemeente hoeft de inhoud van de overeenkomst niet te publiceren, maar wel de zakelijke beschrijving ervan. Gemeente Elburg kiest ervoor de bij de anterieure overeenkomst de financiële bijlage niet openbaar te maken. De zakelijke beschrijving houdt in dat aangegeven dient te worden op welke kadastrale percelen de overeenkomst betrekking heeft, van welk te ontwikkelen gebied de percelen deel uitmaken en dat het om een overeenkomst over grondexploitatie als bedoeld in de Wro gaat.
Goed grondbeheer (er kan ook een opstal op staan) is een middel om verpaupering en vervuiling te voorkomen. Ten aanzien van het beheer van gronden kan onderscheid gemaakt worden in beheer van gronden in het kader van de grondexploitatie en het beheer van overige gronden.
Het is zaak bij een te verwachten (her)ontwikkeling en een keus voor actieve grondpolitiek op een doordachte manier te bepalen wanneer de grond verworven moet worden. Als te vroeg tot verwerving wordt overgegaan, kan dit leiden tot (te) grote renteverliezen. Te late verwerving kan betekenen dat tegen hoge(re) prijzen moet worden aangekocht. Door te late verwerving kan bovendien de realisatie van de plannen stagneren.
Het aanbieden van voortgezet gebruik van de gronden (soms om niet) door de verkoper kan de onderhandelingen positief beïnvloeden.
Tijdelijk beheer van aangekochte gronden vindt plaats door de gronden die zijn verworven, tijdelijk in gebruik te geven op basis van geliberaliseerde pacht als paardenweitje en dergelijke.
Binnen het product grondexploitatie beschikt de gemeente over gronden die niet in uitbreidingsgebieden gelegen zijn. Deze gronden zijn in het verleden aangekocht om als ruilobject te dienen (om de aankoop van grond van agrariërs te vergemakkelijken en voor eventuele bedrijfsverplaatsing). Deze gronden worden door de gemeente op basis van geliberaliseerde pacht uitgegeven (blijven in elk geval vrij van langdurige contracten).
Artikel 54. Stedelijke kavelruil
Met de aanvaarding van de Aanvullingswet grondeigendom biedt de Omgevingswet aan eigenaren ook in de bebouwde kom een betere mogelijkheid voor kavelruil. Stedelijke kavelruil biedt in enkele opzichten namelijk meer mogelijkheden dan de ‘gewone’ regels van het Burgerlijk Wetboek voor ruil van gronden (waarbij overigens ook de ruil van appartementsrechten mogelijk wordt). Bij drie of meer deelnemers in de grondruil kunnen de deelnemers er namelijk voor kiezen dat ook hun eventuele rechtsopvolgers gebonden zijn aan de afspraken in de ruilovereenkomst. Om dit effect (een soort zakelijke werking) te bewerkstelligen moet de ruilovereenkomst in de openbare registers worden ingeschreven. Op deze manier kunnen eigenaren tijd nemen om – tussen het aangaan van de ruilovereenkomst en de (notariële) juridische levering van hun gronden – verdere plannen te maken voor de herverdeling van hun gronden. In die periode kunnen ze desgewenst afspraken met de gemeente maken over eventueel noodzakelijke planologische medewerking. Gedurende die periode zijn eventuele rechtsopvolgers dan gebonden aan afspraken zoals die eerder tussen de toenmalige eigenaren gemaakt zijn. Tijdens het ruilproces kunnen gronden (en appartementsrechten) enerzijds dus gewoon verhandeld worden, maar is er anderzijds de beperking van gebondenheid aan eerder gemaakte afspraken.
De gemeente kan desgewenst zelf ook gebruik maken van deze regeling, bijvoorbeeld als ze in het verleden gronden/gebouwen heeft verworven of vanwege voorgenomen actieve grondpolitiek (strategisch) wil gaan verwerven. De gemeente kan bij een ruilproces betrokken raken wanneer de eigenaren – met hun plannen voor herschikking van eigendommen met bijbehorende (her)ontwikkelingsplannen- de medewerking van de gemeente nodig hebben voor ingrepen in de openbare ruimte en/of voor planologische besluiten.
Hoofdstuk 8 Planning & Control
Artikel 55. Relatie met programmabegroting
In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) is opgenomen dat een paragraaf grondbeleid verplicht moet worden opgenomen in de begroting. Jaarlijks dient de paragraaf Grondbeleid te worden opgesteld in zowel de programmabegroting alsook de jaarrekening. De paragraaf geeft de visie op het grondbeleid weer in relatie tot de wijze waarop wordt getracht de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente Elburg, te realiseren. De in de Nota Grondbeleid vastgelegde kaders zijn daarbij richtinggevend.
Aan de volgende punten dient aandacht te worden besteed bij het opstellen van de paragraaf Grondbeleid:
Artikel 56. Administratieve organisatie
De administratieve organisatie van de grondexploitatie is gebaseerd op twee verordeningen:
In de financiële verordening zijn de uitgangspunten voor het financieel beleid, alsmede het financieel beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vastgelegd. Hierin worden de onderwerpen geregeld die te maken hebben met de begroting, de uitvoering en de beheersing daarvan en de verantwoording daarover.
De controleverordening regelt de controle op het financieel beheer en op de inrichting van de financiële organisatie. De accountant controleert of baten lasten en balansmutaties tot stand zijn gekomen volgens de van toepassing zijnde externe en interne regelgeving.
Binnen het grondbeleid worden drie soorten rentetoerekening toegepast.
De toe te rekenen rente aan BIE wordt gebaseerd op het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen,
De rentetoerekening vindt plaats op basis van de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties van de BIE per 1 januari. Ook over grondexploitaties waarbij de verantwoorde baten hoger zijn dan de lasten, waardoor de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt rente (in dit geval een baat) toegerekend.
Bouwgronden niet in exploitatie genomen gronden:
De toe te rekenen rente aan boekwaarde van de complexen NIEGG wordt gebaseerd op de jaarlijks te berekenen omslagrente. De totale rentekosten van de gemeente Elburg worden exclusief de uit te zonderen onderdelen verdeeld over het totale geïnvesteerde vermogen per 1 januari van het boekjaar.
Deze rentekosten worden niet toegerekend aan het geïnvesteerde vermogen maar worden toegerekend aan de taakvelden van de gemeente Elburg. Binnen het grondbeleid zijn dit de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie.
Grondtransacties worden ‘afgerekend’ op basis van de wettelijke rente. De hoogte van de wettelijke rente wordt bepaald in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Eventuele wijzigingen in de hoogte worden gepubliceerd in het Staatsblad. De wettelijke rente wordt vermeerderd cq verminderd bij de te betalen en ontvangen bedragen.
Artikel 58. Weerstandsvermogen en risicobeheersing grondexploitatie
Het weerstandsvermogen geeft de relatie weer tussen de beschikbare weerstandscapaciteit (in hoeverre beschikt de gemeente over middelen en mogelijkheden om niet begrote kosten te dekken) en de benodigde weerstandscapaciteit (risicoprofiel). De mate waarin de beschikbare weerstandscapaciteit schade en verliezen als gevolg van risico’s kan opvangen geeft een indruk van de financiële positie van de gemeente.
Het weerstandsvermogen wordt vertaald in een ratio waarbij de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald. Het weerstandsvermogen wordt vertaald in een ratio waarbij de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald.
Een ratio van > 1,5 wordt getypeerd als categorie A minst risicovol, een ratio van 1,0-1,5 als categorie B risicovol en een ratio van < 1,0 als categorie C meest risicovol.
Beschikbare weerstandscapaciteit
De beschikbare weerstandscapaciteit is de noodzakelijke buffer om mogelijke financiële nadelen en risico’s op te kunnen vangen. De algemene reserve bouwgrondexploitatie vormt het weerstandsvermogen voor grondexploitaties, waarmee risico’s in de grondexploitaties worden afgedekt. Deze reserve heeft een bufferfunctie specifiek voor de grondexploitaties en maakt als zodanig eveneens onderdeel uit van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. De hoogte van algemene reserve bouwgrondexploitatie wordt bepaald in de nota reserves en voorzieningen.
Benodigde weerstandscapaciteit
Door de lange looptijd van de meeste grondexploitaties zijn er onzekerheden ten aanzien van de geplande faseringen, het rentepercentage en de te verwachten stijgingen van kosten en opbrengsten. Daarnaast kunnen er project specifieke risico’s zijn zoals onzekerheid ten aanzien van saneringen of verwervingen. De benodigde weerstandscapaciteit wordt gelijk gesteld aan de berekende omvang van aanwezige risico’s die gelden bij bouwgrondexploitatie. Hiertoe wordt jaarlijks een risicoanalyse gemaakt, waarin voor de lopende grondexploitaties de risico’s in kaart worden gebracht. Hierbij speelt risico-reductie een belangrijke rol. Bepaalde risico’s kunnen (middels beheersmaatregelen) worden uitgesloten of gereduceerd door bijvoorbeeld onderzoek te laten doen.
Risicobeheersing vindt plaats door toepassing van onderstaande maatregelen:
Risico’s onder controle houden door een goed functionerende planning & control (ondermeer AO/IC).
Daar waar mogelijk maatregelen treffen om risico’s uit te sluiten (risicoreductie)
Risico’s financieel afdekken door het hanteren van een weerstandsvermogen van voldoende omvang
Artikel 59. Financiële (tussentijdse) afwikkeling van complexen
Bij het opstellen van de jaarrekening bouwgrondexploitatie worden de actuele saldo’s per complex en de te verwachten saldo’s bij de complexen in exploitatie berekend. Uiteraard kan een saldo voordelig dan wel nadelig zijn.
Op grond van het BBV moet er voor te verwachten tekorten een voorziening ingesteld worden. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie.
Op basis van het toerekeningsbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel wordt de tussentijdse winst berekend. Voor het berekenen van de tussentijdse winst wordt de ‘Percentage of completion’ (Poc) methode gebruikt. De Poc wordt berekend door het percentage van de gerealiseerde lasten tot op heden te vermenigvuldigen met het percentage baten tot op heden (per complex). De uitkomst hiervan is het Poc percentage. Dit deel van de berekende contante waarde van het complex wordt als tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.
Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
Artikel 60. Beleidskeus IX Tussentijdse resultaten
1. Een voorzienbaar verliesgevend complex wordt direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht.
2. Op basis van de Percentage of completion (Poc) methode wordt tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.
Op 7 maart 2002 is de Wet dualisering gemeentebestuur van kracht geworden. Een belangrijk doel van de dualiseringsoperatie is de versterking van de volksvertegenwoordigende, kaderstellende en controlerende functies van de raad. Op basis van deze wet is de Gemeentewet ook ten aanzien van de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders gewijzigd.
Het college is op grond van artikel 160, eerste lid, Gemeentewet in ieder geval bevoegd - voor zover voor deze nota van toepassing- tot:
a. het voeren van het dagelijkse bestuur van de gemeente;
e. het besluiten tot en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen door de gemeente;
Op grond van artikel 169, lid 4, Gemeentewet geven de leden van het college, tezamen en ieder afzonderlijk, de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van de bevoegdheden, bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder e, indien
In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen.
Artikel 62. Privaatrechtelijke rechtshandelingen
Om de slagvaardigheid van het college van burgemeester en wethouders te bevorderen, is het van belang om een goede invulling te geven aan de in artikel 169, lid 4, Gemeentewet genoemde informatieplicht.
De raad heeft bij besluit van 23 januari 2003 aangegeven bij welke privaatrechtelijke rechtshandelingen in ieder geval geen sprake is van rechtshandelingen van ingrijpende aard. In die gevallen heeft het college dan ook geen voorafgaande informatieplicht.
Voor de overige privaatrechtelijke rechtshandelingen zal dan per geval door het college bekeken moeten worden of er sprake is van een privaatrechtelijke rechtshandeling die van zo’n ingrijpende aard voor de gemeente kan zijn dat de raad vooraf geïnformeerd moet worden.
Het algemene verkoopbeleid behoort tot de kaderstellende taak van de raad. De raad kan door het vaststellen van het bestemmingsplan (en de eventuele wijzigingen en herzieningen daarvan), de exploitatieopzet (kostprijs = minimale opbrengst) en het beschikbaar stellen van financiële middelen, een voldoende concreet kader schetsen, waarmee het college rekening moet houden bij de uitoefening van de bevoegdheid om tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten en deze te verrichten.
De bovenbedoelde, door de raad vastgestelde lijst van ‘niet ingrijpende privaatrechtelijke rechtshandelingen’ luidt, voor zover in het kader van deze beleidsnota relevant, als volgt:
Het aankopen van onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten ten behoeve van de realisering van een bestemmingsplan, dat blijkens een besluit van de raad naar verwachting binnen vier jaren na datum van het besluit tot aankoop of verwerving wordt vastgesteld, dan wel is vastgesteld, e.e.a. tegen een op een taxatie van een door de gemeente aangewezen deskundige gebaseerde prijs.
Het verlenen van het recht van optie en het verkopen van bouwterrein voor woningen tegen een verkoopprijs die vastgesteld wordt aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs waarbij het uitgangspunt is dat de prijs minimaal de in laatstelijk voor het betreffende complex vastgestelde exploitatieopzet genoemde kostprijzen moet bedragen en met inachtneming van de door de raad vastgestelde kaders.
Het verkopen of in erfpacht uitgeven van percelen bedrijfsterrein, waarbij de verkoop of uitgifte in erfpacht plaatsvindt overeenkomstig de bepalingen van het bestemmingsplan, de vigerende milieuvoorschriften en de toewijzingscriteria die de raad daarvoor heeft vastgesteld en waarbij de verkoopprijs c.q. erfpachtcanon wordt vastgesteld aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs waarbij het uitgangspunt is dat de prijs minimaal de in laatstelijk voor het betreffende complex vastgestelde exploitatieopzet genoemde kostprijzen moet bedragen.
Het verwerven en verkopen van onroerende zaken, alsmede het (doen) vestigen, verwerven en vervreemden van beperkte zakelijke rechten en het sluiten van gebruiksovereenkomsten, ten behoeve van de realisering van openbare nutsvoorzieningen en reconstructies (aanleg en renovatie van civieltechnische constructies, zoals een weg of een fietspad).
Artikel 64. Integriteit en controle
Bij grondzaken en exploitatie gaat het doorgaans om belangrijke financiële zaken, bedragen en risico’s. Daarbij is het essentieel dat men volledig vertrouwen in de aankopende partij heeft. Geheimhouding en volledig vertrouwen vraagt om een nagenoeg blanco cheque. Dat gaat natuurlijk niet en zeker niet wanneer slechts één persoon die cheque kan invullen.
Om die reden is in de nota verwoord dat het college als geheel de basisprijs “ruwe bouwgrond” bepaalt (op advies van de extern deskundige en de beleidsmedewerker vastgoed). Bovendien is bepaald dat de onderhandelingen onder voorbehoud van instemming van het college, door de extern deskundige en de beleidsmedewerker vastgoed (met terugkoppeling naar de verantwoordelijk wethouder) worden gevoerd.
Vervolgens wordt in de overeenkomst met de verkopende partij een ontbindende voorwaarde opgenomen inhoudende dat de overeenkomst is ontbonden voor het geval het college niet instemt.
Het volledige college besluit uiteindelijk of tot koop wordt overgegaan of niet. Wanneer op deze wijze gewerkt wordt, houden zowel de portefeuillehouder als het college de handen vrij in het voortraject.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Elburg in de vergadering van 14 oktober 2019.
De voorzitter, ir. J.N. Rozendaal
De griffier, mr. ir. M.C. Luiting
Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg 2019
Betreffende de verkoop van onroerende zaken
Deze uitgiftevoorwaarden zijn vastgesteld door de raad van de gemeente Elburg bij besluit van
Hieronder vindt u de algemene uitgiftevoorwaarden van de gemeente Elburg.
Als u een koopovereenkomst met de gemeente sluit voor grond en/of voor een gebouw (ook wel genoemd een uitgifte-overeenkomst), dan zijn er altijd bepalingen uit deze algemene uitgiftevoorwaarden van toepassing. U zult dus moeten nagaan of u er akkoord mee kunt gaan. Deze bepalingen zijn altijd en voor iedereen gelijk. Een korte toelichting op de belangrijkste artikelen vindt u na Hoofdstuk 4.
Bij koop is in ieder geval het hele hoofdstuk 1 en 2 van toepassing. Daarnaast zijn er nog vaak enkele artikelen uit hoofdstuk 3 en 4 van toepassing, die uitdrukkelijk van toepassing dienen te worden verklaard. Aan het artikelnummer kunt u zien in welk hoofdstuk het artikel thuis hoort: artikel 1.2 is artikel 2 van hoofdstuk 1. In de uitgifte-overeenkomst staat precies aangegeven, welke hoofdstukken en artikelen voor u gelden.
De procedure is bij de uitgifte van grond doorgaans als volgt:
U krijgt middels een aanbiedingsbrief van het college van burgemeester en wethouders een perceel grond aangeboden. Bij deze brief treft u vier exemplaren van de uitgifte-overeenkomst en één exemplaar van deze algemene uitgiftevoorwaarden aan. In de uitgifte-overeenkomst en de algemene uitgiftevoorwaarden kunt u zien onder welke voorwaarden de grond door de gemeente aan u wordt aangeboden. Dit aanbod wordt tevens gedaan onder een ontbindende voorwaarde. Bij vervulling van deze voorwaarde vervalt het aanbod. Er is sprake van vervulling van de ontbindende voorwaarde, als u niet binnen vier weken na de verzendingsdatum van de aanbiedingsbrief drie van de bij deze brief gevoegde uitgifte-overeenkomsten voor akkoord ondertekend aan ons geretourneerd heeft. Indien u tijdig de door u getekende overeenkomsten aan ons geretourneerd heeft, ontvangt u van ons een ontvangstbevestiging. De datum van deze ontvangstbevestiging geldt als de datum van de totstandkoming van de overeenkomst. De notariële akte wordt door partijen ondertekend binnen twee maanden na de datum van verzending van de opdracht hiervoor aan de notaris en de mededeling ervan aan de wederpartij.
Soms kan de uitgifteprocedure ook anders verlopen. In dat geval kan het zijn dat de gemeente aan de koper (meestal een bedrijf, maar dat hoeft niet) eerst een optie verleent, zodat de koper zich nog gedurende de aangegeven termijn nader kan oriënteren of de grondaankoop voor hem haalbaar is o.a. rekening houdend met de bouwvoorschriften, de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan en de in de uitgifte-overeenkomst genoemde voorwaarden. Het verlenen van optie gaat via een door beide partijen te ondertekenen reserveringsovereenkomst. In deze overeenkomst is aangegeven hoe dat in zijn werk gaat en welke termijnen van toepassing zijn.
In de uitgifte-overeenkomst vindt u altijd kernbedingen en soms bijzondere bedingen.
- Kernbedingen zijn: de namen van de koper en de verkoper (de gemeente), wat er wordt verkocht, wat de prijs is en waarvoor de zaak is bestemd.
- Bijzondere bedingen zijn extra artikelen, die meestal niet in een overeenkomst worden opgenomen, maar in dit bijzondere geval wel. Dat kan bijvoorbeeld een optieregeling zijn, maar bijzondere bedingen kunnen ook voorkomen als rechten van anderen op de onroerende zaak rusten, zoals een recht van overpad. Bijzondere bedingen komen (behalve bij bedrijven) slechts weinig voor en dan nog meestal bij ingewikkelde transacties.
Bij woningen is de uitgifte-overeenkomst dan ook kort: vaak maar één velletje papier met een verklaring. Bij bedrijven kan de uitgifte-overeenkomst soms langer zijn. Voor de duidelijkheid is er in hoofdstuk 1 van deze algemene uitgiftevoorwaarden een aantal definities opgenomen, waarin de gebruikte begrippen worden omschreven. Die omschrijvingen zijn vrijwel helemaal in overeenstemming met de termen die in het Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen.
Mocht u over de algemene uitgiftevoorwaarden nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met het domein Ruimte van de gemeente, bereikbaar op telefoonnummer (0525) 68 86 88.
Artikel 1.1Geldigheid en citeertitel
a. Deze algemene uitgiftevoorwaarden zijn van toepassing op elke uitgifte-overeenkomst tussen de gemeente Elburg en haar wederpartij(en) aangaande de verkoop van onroerende zaken waarin ze van toepassing zijn verklaard.
b. Deze algemene uitgiftevoorwaarden kunnen worden aangehaald onder de titel “Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg 2019” of verkort als “AUV 2019”.
c. Deze algemene uitgiftevoorwaarden zijn vastgesteld bij besluit van de gemeenteraad van 18 november 2019.
d. Afwijkingen van deze algemene uitgiftevoorwaarden kunnen slechts voorkomen, voor zover die uitdrukkelijk in de uitgifte-overeenkomst zijn vermeld en door ondertekening van de uitgifte-overeenkomst zijn aanvaard.
In deze algemene uitgiftevoorwaarden wordt verstaan onder:
ABC-contract:De overeenkomst houdt in dat, na een door de gemeente met een projectontwikkelaar of een aannemer gesloten transactie betreffende de verkoop van een bouwterrein, juridische levering niet aan hem plaatsvindt, maar dat een juridische levering rechtstreeks plaatsvindt aan degene met wie de projectontwikkelaar of aannemer een aannemingsovereenkomst heeft gesloten.
Aflevering:Feitelijke ter beschikking stelling van de onroerende zaak, zodat deze in gebruik kan worden genomen, zoals bedoeld in 7:9 BW.
Algemene uitgiftevoorwaarden:De voorliggende voorwaarden van de gemeente Elburg, die bestemd zijn om te gelden bij gemeentelijke uitgifte-overeenkomsten.
Beperkte rechten:De rechten van erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal, vruchtgebruik.
Burgemeester en wethouders:Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Elburg.
Gemeenteraad: De Raad van de gemeente Elburg
Grond:De over te dragen grond, die het object vormt van de overeenkomst.
Ingebrekestelling:Een schriftelijke aanmaning tot nakoming van een overeengekomen en opeisbare verplichting waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld.
Ingebruikneming:Het moment waarop de wederpartij voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier echter niet onder. Deze onderzoeken kunnen, nadat de gemeente daarvoor toestemming heeft verleend, plaatsvinden zonder dat er sprake is van ingebruikneming. Ingebruikgeving kan in sommige gevallen plaatsvinden voordat volledig is bouwrijp gemaakt.
Kadaster: De Dienst voor het Kadaster en Openbare Registers.
Niet-bebouwbaar terrein: Terrein, waarop het bestemmingsplan geen bebouwing toestaat, en andere terreinen, die naar het oordeel van de gemeente niet geschikt zijn voor bebouwing.
Notariële akte: De voor overdracht vereiste akte van levering.
Onroerende zaak:Het bouwterrein, de grond en/of de opstallen en al hetgeen daartoe volgens de verkeersopvatting behoort, die het object van de verkoop vormen en waarop deze algemene uitgiftevoorwaarden behoren.
Opstallen: De op, in of boven de grond aanwezige gebouwen, werken of beplantingen.
Overdracht:Juridische eigendomsovergang door inschrijving van de notariële akte in de openbare registers.
Uitgifte: Verkoop van één of meer gemeentelijke onroerende zaken.
Uitgifte-overeenkomst: De overeenkomst tot verkoop, waarop deze algemene uitgiftevoorwaarden van toepassing zijn. Tenzij anders is overeengekomen, komt de uitgifte-overeenkomst tot stand op de datum van de ontvangstbevestiging van burgemeester en wethouders aan de wederpartij van de door de wederpartij reeds ondertekende overeenkomst.
Wederpartij:De koper van de gemeente.
Waterschap:Het waterschap "Vallei en Veluwe".
Hoofdstuk 2. Bepalingen die altijd van toepassing zijn
De bepalingen van dit hoofdstuk gelden bij elke overeenkomst betreffende verkoop van onroerende zaken tussen de gemeente en haar wederpartij(en) waarin de AUV 2019 van toepassing zijn verklaard.
Artikel 2.2 Betaling koopprijs
a. Tenzij in de uitgifte-overeenkomst een andere datum is overeengekomen, dient uiterlijk op het moment dat de notariële akte ondertekend wordt, volgens factuur de volledige koopprijs en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting te zijn voldaan aan de notaris, die de akte verlijdt.
b. Indien de koopprijs niet op het in het eerste lid van dit artikel gestelde tijdstip door de notaris is ontvangen, is de wederpartij in verzuim en zal daarover, of over het nog niet ontvangen deel daarvan, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd zijn.
c. Verrekening van de door de wederpartij verschuldigde prijs is uitsluitend toegestaan, voor zover het voor dadelijke afdoening vatbare vorderingen op de gemeente betreft, welke worden geadministreerd door het grondbedrijf.
Artikel 2.3 Overdracht en aflevering
a. De notariële akte wordt door partijen ondertekend binnen twee maanden na de datum van verzending van de opdracht hiervoor aan de notaris en de mededeling ervan aan de wederpartij. Indien de ondertekening later plaatsvindt, is wettelijke rente overeenkomstig artikel 2.2 lid b verschuldigd.
b. De keuze van de notaris ligt bij de wederpartij. Indien deze geen notaris kan of wil aanwijzen, wijst de gemeente een notaris aan.
c. Tenzij in de uitgifte-overeenkomst of schriftelijk afzonderlijk een ander moment is overeengekomen, kan de wederpartij de onroerende zaak in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de koopprijs, alsmede eventueel daarover verschuldigde rente en omzetbelasting, volledig zijn betaald en de notariële akte is ondertekend.
d. Het risico van de onroerende zaak gaat over van de gemeente op de wederpartij op het moment van aflevering.
a. De onroerende zaak wordt geleverd in de volgende staat:
1. vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, huur, pacht, heersende en dienende erfdienstbaarheden, opstalrechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, met uitzondering van die lasten en beperkingen welke in de koopovereenkomst worden genoemd en uitdrukkelijk door de wederpartij zijn aanvaard door ondertekening van de koopovereenkomst. Alle eventueel aan de onroerende zaak verbonden erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen blijven echter op de onroerende zaak rusten;
2. vrij van feitelijke belemmeringen die de bouw, inrichting en/of ingebruikneming verhinderen, beperken of vertragen op een wijze die niet in redelijkheid voor rekening van de koper behoort te komen. Als feitelijke belemmeringen worden slechts beschouwd gebreken, waarvan het bestaan bij aflevering op grond van de stand van de techniek redelijkerwijs kan worden nagegaan en waarvan kan worden aangenomen dat de koper deze niet heeft aanvaard.
b. De gemeente staat er voor in dat zij ten tijde van de overdracht gerechtigd is de eigendom over te dragen.
Artikel 2.5Lasten en belastingen
a. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de uitgifte alsmede die met betrekking tot de overdracht en de ingebruikneming zijn voor rekening van de wederpartij.
b. Alle lasten en belastingen, welke van de onroerende zaak worden geheven, komen met ingang van 1 januari volgende op de datum van de totstandkoming van de uitgifte-overeenkomst voor rekening van de wederpartij.
Artikel 2.6Tekening/over- en ondermaat
a. Van de uitgifte-overeenkomst maakt een tekening deel uit waarop de over te dragen onroerende zaak met kadastrale aanduiding en globale perceeloppervlakte staat aangegeven.
b. Verschil tussen de werkelijke grootte, zoals die door het kadaster is vastgesteld en de grootte zoals die in de uitgifte-overeenkomst en op de daarbij behorende tekening is aangegeven, wordt niet verrekend tenzij deze afwijking meer dan 5% van de in de uitgifte-overeenkomst genoemde oppervlakte bedraagt en het te verrekenen bedrag minimaal € 750,00 exclusief omzetbelasting bedraagt.
c. Bij uitgifte van bedrijfsterreinen en van grond voor complex-gewijze woningbouw wordt over- en ondermaat niet verrekend en vindt het bepaalde in lid b geen toepassing. In geval van een ABC-levering geldt het in dit lid (lid c) bepaalde slechts ten aanzien van de wederpartij. Bij ABC-contracten worden verkavelingstekeningen niet mee ingeschreven in het kadaster.
Artikel 2.7 Perceelsomschrijving, meting en terreingrenzen
a. De juiste situering en begrenzing van de onroerende zaak zal door of vanwege de gemeente op tekening worden aangegeven. De als gevolg van de uitgifte ontstane nieuwe rechtsgrenzen zullen door of vanwege de gemeente te velde worden aangegeven en op verzoek van de wederpartij aan hem worden aangewezen op een tijdstip in onderling overleg te bepalen.
b. In het veld zal de ligging van de nieuwe grenzen door de gemeente met ijzeren buizen of andere verzekeringsmaterialen worden aangegeven. Het risico voor de instandhouding van de uitgezette punten berust bij de wederpartij. Dit houdt onder meer in, dat de kosten van een op verzoek van de wederpartij herhaalde uitzetting voor rekening van de wederpartij zijn.
c. De wederpartij machtigt de gemeente de kadastrale aanwijs aan het kadaster te verzorgen.
d. De wederpartij verplicht zich bij het plaatsen of doen plaatsen van gebouwen met de ambtenaar, die daar het bouwtoezicht op heeft, overleg te plegen over de juiste plaatsing binnen de grenzen van de onroerende zaak.
Artikel 2.8Faillissement en beslag
a. Indien de wederpartij voor de datum van ondertekening van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling of gerechtelijke schuldsanering van de wederpartij is aangevraagd of in geval van verlies van rechtspersoonlijkheid, feitelijke liquidatie of ontbinding van de vennootschap alsmede wanneer er executoriaal beslag op zaken en vermogensrechten van de wederpartij wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de overeenkomst te ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist is.
b. Reeds betaalde gedeelten van de koopprijs zullen in dat geval worden gerestitueerd, voor zover ze het bedrag van de kosten en boeten voortvloeiende uit de uitgifte-overeenkomst en de AUV 2019 te boven gaan.
Indien in de uitgifte-overeenkomst omtrent één en hetzelfde object meer dan één natuurlijke- en/of rechtspersoon als wederpartij van de gemeente staat genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de uit de uitgifte-overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.
De gemeente en de wederpartij kiezen terzake van deze overeenkomst en de tenuitvoerlegging daarvan woonplaats ten kantore van de notaris, die op grond van artikel 2.3 lid b is aangewezen.
a. Indien en voor zover de onroerende zaak is gelegen aan een watergang, is de wederpartij gehouden deze voor zijn rekening te onderhouden overeenkomstig de alsdan geldende keur van het waterschap.
b. Dit kan onder meer de verplichting inhouden de watergang tot aan het midden vrij te houden van overtollig baggerspecie, daarin drijvende of gezonken voorwerpen, kroos, flab en andere planten, alsmede onderhoud van de walkant en het gedogen dat er ten behoeve van onderhoud, aan de watergang, specie wordt gestort op de grond.
c. Jegens de gemeente neemt de wederpartij de verplichting op zich om een eventueel aan de watergang grenzende en op zijn onroerende zaak aanwezige beschoeiing voor zijn rekening in stand te houden, te onderhouden en zo nodig te vernieuwen.
d. Op lid c is het bepaalde in artikel 2.17 van toepassing, zodat deze verplichting als kettingbeding aangemerkt dient te worden.
a. De wederpartij is verplicht te gedogen, dat al hetgeen ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de onroerende zaak is aangebracht, wordt onderhouden en dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de onroerende zaak in de toekomst zal worden aangebracht en onderhouden.
b. De wederpartij is verplicht al hetgeen ingevolge lid a is aangebracht in goede staat bevestigd te laten.
c. Alle schade veroorzaakt door of vanwege de gemeente, welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, bestaan, herstellen of vernieuwen van de in lid a bedoelde zaken door of vanwege de gemeente, zal door de gemeente op haar kosten worden hersteld of worden vergoed, ter keuze van de gemeente.
d. De wederpartij is gehouden, voor zover dat in redelijkheid van hem kan worden verlangd, maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige zaken, omschreven in lid a van dit artikel.
e. De wederpartij is te allen tijde aansprakelijk voor alle schade, welke door beschadiging van de aanwezige zaken, zoals bedoeld in lid a, door zijn toedoen of nalaten wordt veroorzaakt.
f. Omtrent de plaats en wijze van werken wordt tevoren met de wederpartij overleg gepleegd.
g. Op lid a tot en met g is het bepaalde in artikel 2.18 van toepassing, zodat deze verplichting als kwalitatieve verplichting wordt gevestigd.
a. Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare (afval)stoffen in de bodem van de door de gemeente uit te geven onroerende zaak, is of wordt een onderzoek verricht, dat voldoet aan de eisen gesteld in de vigerende gemeentelijke bouwverordening.
b. De resultaten van dit onderzoek worden vastgelegd in een rapport, waarin de toestand van de bodem wordt omschreven en waaruit zal moeten blijken, dat er geen reden is om aan te nemen, dat zich in de bodem in onaanvaardbare mate (afval)stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven dermate schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, of anderszins onaanvaardbaar zijn, op grond waarvan de bodem ongeschikt is voor de realisering van de daaraan gegeven bestemming.
c. De wederpartij heeft recht op inzage in lid a bedoelde rapport. De gemeente verklaart aan de hand van het rapport, dat er geen reden is om aan te nemen, dat dergelijke (afval)stoffen zich in een onaanvaardbare mate in de bodem zouden bevinden. Wanneer de resultaten van het onderzoek echter zodanig zijn, dat deze verklaring niet kan worden afgegeven, zal met de wederpartij terzake overleg worden gevoerd en zijn partijen niet verplicht de uitgifte-overeenkomst na te komen.
Artikel 2.14Ontbinding in geval van verontreiniging
a. Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak zou blijken van de aanwezigheid van de in artikel 2.13 bedoelde (afval)stoffen, die van zodanige concentratie en aard zijn dat van de wederpartij in redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij, zonder dat de bodem wordt gesaneerd de onroerende zaak aanvaardt, heeft de wederpartij het recht éénzijdig de overeenkomst te ontbinden en de onroerende zaak ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover redelijkerwijze mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de uitgifte-overeenkomst. De door de wederpartij reeds verrichte betalingen zullen volledig aan hem worden gerestitueerd.
b. Onder voor het milieu gevaarlijke of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan bodemvreemde materialen als: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, tenzij zich hierin onaanvaardbare (afval)stoffen bevinden zoals bedoeld in artikel 2.13. Evenmin wordt hieronder verstaan stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden. Op deze zaken heeft dit artikel derhalve geen betrekking. De aanwezigheid van deze zaken is geheel voor rekening en risico van de wederpartij.
a. De wederpartij verbeurt bij niet-, niet tijdige-, of niet behoorlijke nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit de uitgifte-overeenkomst en/of op de uitgifte-overeenkomst van toepassing zijnde artikel(en) uit de AUV 2019, na schriftelijke ingebrekestelling en na verloop van de daarin gestelde termijn waarin niet tijdig is nakomen, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete. Tenzij op de betreffende niet-nakoming in enig artikel afzonderlijk een boete is gesteld, in welk geval de afzonderlijke boeteregeling van toepassing is.
b. De boete bedraagt 10% van de koopprijs, maar tenminste € 500,- voor elke niet of niet volledige nakoming.
c. Naast het gestelde in lid a, behoudt de gemeente het recht om bij niet-nakoming van enige verplichting voortvloeiend uit de uitgifte-overeenkomst en/of op de uitgifte-overeenkomst van toepassing zijnde artikel(en) uit de AUV 2019 in rechte nakoming te vorderen of de uitgifte-overeenkomst te ontbinden.
Artikel 2.16Geschillenregeling
Alle geschillen, die naar aanleiding van de uitgifte-overeenkomst en deze algemene voorwaarden mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter, tenzij partijen terzake van die geschillen arbitrage overeenkomen.
Artikel 2.17 Kettingbeding en derdenbeding
a. De wederpartij is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de daartoe aangewezen artikelen in de uitgifte-overeenkomst en de AUV 2019, bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij de verlening daarop van een beperkt recht, aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen en om de desbetreffende artikelen in de notariële akte woordelijk op te nemen, zulks, op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,-) ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen.
b. Op gelijke wijze als hierboven onder lid a is bepaald, verbindt de wederpartij zich jegens de gemeente tot het bedingen, bij wijze van derdenbeding, van de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid a bedoelde artikelen, als de in lid a en in het onderhavige lid b opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers respectievelijk beperkt gerechtigden(n). Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.
Artikel 2.18Kwalitatieve verplichting
a. De in de uitgifte-overeenkomst en de AUV 2019 daartoe aangewezen artikelen rusten als kwalitatieve verplichting op de onroerende zaak en gaan van rechtswege over op degene(n) die de zaak onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat diegenen mede gebonden zullen zijn die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
b. De in lid a bedoelde verplichting(en) zal/zullen overeenkomstig artikel 6:252 lid 2 BW als kwalitatieve verplichting notarieel worden vastgelegd en worden ingeschreven in de openbare registers.
Hoofdstuk 3 Bepalingen die uitdrukkelijk van toepassing moeten worden verklaard (algemeen)
Bepalingen uit dit hoofdstuk gelden uitsluitend indien en voor zover zij in de uitgifte-overeenkomst tussen de gemeente en haar wederpartij(en) aangaande de verkoop van onroerende zaken van toepassing zijn verklaard.
De onroerende zaak wordt overgedragen in bouwrijpe staat. Bij vervroegde ingebruikneming wordt de onroerende zaak echter feitelijk ter beschikking gesteld in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van ingebruikneming.
a. De wederpartij is verplicht om binnen 6 maanden na afgifte van de eventueel noodzakelijke omgevingsvergunning(en) te starten met de bouw en te bouwen in een continu bouwproces. Onder het starten van de bouw wordt verstaan dat de palen zijn geheid en/of de fundamenten zijn gelegd.
b. Binnen twee jaar na datum eigendomsoverdracht of, indien de onroerende zaak vervroegd in gebruik is genomen vanaf die datum, moet de op de onroerende zaak te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. De redenen voor het niet voldoen aan deze bouwplicht, bijvoorbeeld als gevolg van het niet doen van een aanvraag van een eventueel noodzakelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, komen voor de verantwoordelijkheid van de wederpartij. Indien daartoe aanleiding bestaat, kan deze termijn op basis van een door de wederpartij tijdig schriftelijk ingediend en gemotiveerd verzoek door burgemeester en wethouders worden verlengd. Aan deze verlenging kunnen voorwaarden worden verbonden.
c. Zolang niet is voldaan aan de in lid b vermelde verplichting mag de wederpartij de onroerende zaak niet zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom of economische eigendom overdragen, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten of anderszins onder welke titel dan ook aan een ander in gebruik afstaan. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van het recht van hypotheek is geen toestemming nodig.
d. Het bepaalde in lid c is niet van toepassing in geval van:
1. overlijden van de wederpartij, tevens zijnde eindgebruiker, of één van zijn gezinsleden;
2. verkoop op grond van machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW;
3. executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 BW.
f. Bij niet-nakoming van het bepaalde in lid c is de wederpartij aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van vijftigduizend euro (€ 50.000,-).
Artikel 3.4Boete bouwplicht en recht van terugkoop
a. Indien na verloop van de termijn als bedoeld in artikel 3.3 lid a de start bouw nog niet heeft plaatsgevonden, is de wederpartij aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter grootte van tien procent van de koopprijs, onverminderd het recht van de gemeente om volledige nakoming van de bouwplicht te vorderen. Daarnaast is de wederpartij verplicht om, indien de gemeente dat vordert, mee te werken aan ontbinding van de uitgifte-overeenkomst en de wederoverdracht van de onroerende zaak aan de gemeente tegen de oorspronkelijke koopprijs, verminderd met tien procent (10%) van de koopprijs als schadevergoeding. De kosten van de wederoverdracht zijn in dat geval voor rekening van de wederpartij, zodat de gemeente vrij op naam krijgt terug-geleverd.
b. Indien na verloop van (een verlenging van) de termijn als bedoeld in artikel 3.3 lid b start bouw nog niet heeft plaatsgevonden, is de wederpartij aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter grootte van vijfentwintig procent (25%) van de koopprijs, onverminderd het recht van de gemeente om volledige nakoming van de bouwplicht te vorderen. Daarnaast is de wederpartij verplicht om, indien de gemeente dat vordert, mee te werken aan ontbinding van de uitgifte-overeenkomst en de wederoverdracht van de onroerende zaak aan de gemeente tegen de oorspronkelijke koopprijs, verminderd met vijfentwintig procent (25%) van de koopprijs als schadevergoeding. De kosten van de wederoverdracht zijn in dat geval voor rekening van de wederpartij, zodat de gemeente vrij op naam krijgt terug-geleverd.
c. Indien na verloop van (een verlenging van) de termijn als bedoeld in artikel 3.3 lid b de start bouw heeft plaatsgevonden maar de te stichten bebouwing niet voltooid en gebruiksklaar is, is de wederpartij aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter grootte van tweeduizend euro (€ 2.000,-) per dag of gedeelte van de dag dat niet aan de verplichtingen is voldaan, onverminderd het recht van de gemeente om de volledige nakoming van de bouwplicht te vorderen.
d. Indien de gemeente geen gebruik wenst te maken van het terugkooprecht zoals bedoeld in lid a en b, zal er op uitdrukkelijk schriftelijk verzoek toestemming verleend worden voor vervreemding op voorwaarde dat de kandidaat-koper voldoet aan de criteria zoals die zijn gehanteerd ten tijde van de verkoop van de betreffende onroerende zaak.
e. Ingeval van artikel 3.4 lid d is doorverkoop alleen mogelijk wanneer de noodzaak daartoe aangetoond is. Tevens dient duidelijk te zijn dat er diverse inspanningen zijn gepleegd om tot realisatie te komen. Toestemming tot doorverkoop is mogelijk indien de onroerende zaak (kavel/grond) voor dezelfde prijs als waarvoor deze is aangekocht wordt verhandeld. In dit geval dient de kandidaat-koper te voldoen aan de criteria zoals die zijn gehanteerd ten tijde van de uitgifte van de onroerende zaak.
f. In alle gevallen dient bij het verzoek tot doorverkoop een taxatierapport en bankrapport te worden meegezonden.
Artikel 3.5Terugleveringsverplichting (alternatief voor 3.3 en 3.4)
a. Indien niet uiterlijk binnen twee jaar na afgifte van de omgevingsvergunning de bebouwing voltooid en gebruiksklaar is, zal de wederpartij binnen vier weken na eerste verzoek van de gemeente het juridisch eigendom van de onroerende zaak terug leveren aan de gemeente, tegen restitutie door de gemeente aan de wederpartij van negentig procent (90%) van de door de wederpartij voor de desbetreffende onroerende zaak betaalde koopprijs.
b. De onroerende zaak zal bij terug-levering als bedoeld in lid a worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt en de wederpartij zal daarbij aan de gemeente de eventuele schade vergoeden die zij leidt door de veranderde toestand van de onroerende zaak ten opzichte van de staat waarin de onroerende zaak zich bevond op de datum van levering zoals bedoeld in artikel 2.3. De hiervoor bedoelde schade kan onder meer bestaan uit de kosten van sloop van reeds door de wederpartij gerealiseerde bebouwing of de daartoe uitgevoerde voorbereidingswerkzaamheden.
c. Alle kosten en verschuldigde belastingen ter zake van een terug-levering als bedoeld in lid a zijn voor rekening en risico van de wederpartij.
a. Het is de wederpartij gedurende 2 achtereenvolgende jaren vanaf de datum van voltooiing van de woning niet toegestaan de woning en/of de onroerende zaak te vervreemden. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hier niet onder begrepen.
b. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing in geval van:
1. overlijden van de wederpartij of één van zijn gezinsleden;
2. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW;
3. executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 BW.
c. Bij niet, niet-tijdige of niet behoorlijke nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit dit artikel is de wederpartij aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter hoogte van vijftigduizend euro (€ 50.000,-).
d. Op de leden a en b is het bepaalde in artikel 2.18 van toepassing, zodat deze verplichtingen als kwalitatieve verplichtingen worden gevestigd.
Artikel 3.7Verplichtingen en kosten bij bebouwing
a. De wederpartij is gehouden - naast de overige verplichtingen, die uit de uitgifte-overeenkomst en de daarin van toepassing verklaarde algemene uitgiftevoorwaarden voor zijn rekening komen - tot het volgende:
1. de benodigde omgevingsvergunning tijdig bij de gemeente aan te vragen, zodat de goedkeuring van het bouwplan door de gemeente tijdig kan geschieden;
2. slechts bouwketen te plaatsen en materiaal op te slaan in overleg met de gemeente;
3. tuinen en verharding aan te leggen op hoogte van de openbare ruimte, waar de uitgegeven grond grenst aan die openbare ruimte;
4. het is de wederpartij bekend dat in de omgevingsvergunning een toestemmingsvereiste voor een in- of uitrit naar of van de openbare weg betrokken is.
b. Voor rekening van de wederpartij komen daarnaast onder meer:
1. de kosten verbonden aan de aansluiting op bouwstroom en bouwwater;
2. de kosten verbonden aan het herstellen van de door hem bij de bouwwerkzaamheden veroorzaakte schade aan de openbare weg of andere gemeentelijke eigendommen;
3. de kosten van aanvraag en aansluiting op het gemeentelijk riool;
4. de kosten verbonden aan verlening van ten behoeve van de bouw benodigde vergunningen;
5. de kosten van aansluiting op nutsvoorzieningen.
c. Op de leden a en b is het bepaalde in artikel 2.17 van toepassing, zodat deze verplichtingen als kettingbeding moeten worden aangemerkt.
a. Ter voorkoming van wateroverlast zijn in het verkochte drainageleidingen aangebracht op een diepte van circa twee meter en overeenkomstig een bij de gemeente verkrijgbaar drainageplan. Voor zover desondanks nog sprake is van wateroverlast, zijn de kosten van opheffing daarvan voor de wederpartij en is de gemeente niet aansprakelijk voor de eventueel daardoor door de wederpartij geleden schade.
b. De wederpartij is gehouden de aangelegde drainage te gedogen en ervoor zorg te dragen dat deze niet beschadigd worden door graafwerkzaamheden, het slaan van palen, ingroeien van wortels van bomen of anderszins.
c. Op de leden a en b is het bepaalde in artikel 2.18 van toepassing, zodat deze gedoog- en zorgplicht als kwalitatieve verplichting wordt gevestigd.
a. De wederpartij is gehouden voor zijn rekening te vestigen al zodanige erfdienstbaarheden, noodzakelijk om te kunnen komen en gaan over een achterpad te voet of met fiets, kruiwagen of andere voertuigen bestemd voor langzaam verkeer aan de hand. Dit achterpad dient te zijn gelegen tussen de verschillende te bouwen bouwblokken, indien die bouwblokken niet zijn gescheiden door openbaar gebied, waarbij het midden van het achterpad dient te zijn gesitueerd op de grens van de verschillende percelen.
b. De kosten verbonden aan het onderhoud van een dergelijk pad, komen voor gezamenlijke rekening van alle gerechtigden tot die erven, die daarvan gebruik mogen maken, ieder voor een gelijk deel.
a. Jegens de gemeente wordt een kwalitatieve verplichting, zoals omschreven in artikel 2.18, gevestigd, inhoudende het verbod om de buitenzijde van een woning die deel uitmaakt van een blok van meer woningen in een ander kleurenschema te schilderen dan het oorspronkelijke, tenzij de gerechtigden van alle woningen in dat blok tezamen een nieuw kleurenschema vaststellen en dat kleurenschema niet binnen acht weken na toezending aan de gemeente door burgemeester en wethouders is afgewezen.
b. Indien tot vaststelling van een nieuw kleurenschema wordt overgegaan, geldt dezelfde verplichting tot dit nieuwe kleurenschema zoals bepaald in lid a.
c. Indien er geen overeenstemming kan worden bereikt over een nieuw kleurenschema, kan de meest gerede partij de rechter verzoeken een nieuw kleurenschema vast te stellen.
Artikel 3.11Auto-opstelplaats particuliere kavels
a. De wederpartij verbindt zich tegenover de gemeente om voor zijn rekening gelijktijdig met het gereedkomen van de woning minimaal twee van de openbare weg af, met auto’s toegankelijke verharde parkeerplaats(en) op eigen perceel aan te leggen en in stand te houden.
b. De door de wederpartij ingerichte parkeerplaatsen dienen in stand gehouden te worden en dienen als zodanig te worden gebruikt.
c. Bij niet nakoming van de verplichtingen zoals omschreven in onder a en b, is de wederpartij na ingebrekestelling door burgemeester en wethouders en na het verstrijken van de in die ingebrekestelling genoemde termijn, aan de gemeente een boete verschuldigd van € 50,00 voor elke dag dat de wederpartij in gebreke is, onverminderd het recht van de gemeente om alsnog nakoming te vorderen.
d. Op de leden a, b en c is het bepaalde in artikelen 2.17 en 2.18 van toepassing, zodat deze verplichtingen als kettingbeding respectievelijk als kwalitatieve verplichting moeten worden aangemerkt.
Artikel 3.12Auto-opstelplaats marktpartijen (ontwikkelaar)
a. Voor zover het een vrijstaande woning of een twee onder één kap woning betreft, verbindt de ontwikkelaar zich tegenover de gemeente om of voor eigen rekening zelf over te gaan tot de aanleg van een parkeergelegenheid voor minimaal twee auto’s of bij uitgifte van deze woningen de uiteindelijke gebruikers/kopers bij wijze van derdenbeding namens de gemeente de verplichting op te leggen om op eigen perceel voor eigen rekening een parkeergelegenheid voor minimaal twee auto’s in te richten en dit beding namens de gemeente te aanvaarden.
b. De door de ontwikkelaar of de uiteindelijke gebruikers/kopers ingerichte parkeerplaatsen dienen in stand gehouden te worden en dienen als zodanig te worden gebruikt.
c. Bij niet nakoming van de verplichting zoals omschreven onder a en b, is de uiteindelijke gebruiker/koper na ingebrekestelling door de burgemeester en wethouders en na het verstrijken van de in die ingebrekestelling genoemde termijn, aan de gemeente een boete verschuldigd van € 50,00 voor elke dag dat de wederpartij in gebreke is, onverminderd het recht van de gemeente om alsnog nakoming te vorderen.
d. Op de leden a, b en c is het bepaalde in artikelen 2.17 en 2.18 van toepassing, zodat deze verplichtingen als kettingbeding respectievelijk als kwalitatieve verplichting moeten worden aangemerkt.
Artikel 3.13Betaling waarborgsom
a. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de wederpartij zal deze binnen twee weken na de verzend-datum van de daartoe bestemde factuur een aanbetaling in de vorm van een waarborgsom van tien procent van de koopprijs voldoen aan de notaris, die de akte verlijdt.
b. Het in het eerste lid van dit artikel bedoelde bedrag zal worden verrekend met de verschuldigde koopprijs.
Artikel 3.14 Opstalrecht voor kabels en leidingen
a. Ten laste van een daartoe op de bij de uitgifte-overeenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de onroerende zaak¬ en ten behoeve van de in de uitgifte-overeenkomst aangegeven begunstigde wordt gevestigd een opstalrecht, inhoudende het recht om nutsvoorzieningen aan te brengen, in eigendom te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen.
b. In de uitgifteovereenkomst wordt aangegeven onder toepassing van welke voorwaarden het recht van opstal op respectievelijk in en boven de uitgegeven onroerende zaak zal worden gevestigd.
c. In de uitgifte-overeenkomst wordt bepaald ten laste van wie de kosten van het vestigen van het opstalrecht komen.
Artikel 3.15 Erfdienstbaarheden over en weer voor onroerende zaken.
a. Ten behoeve en ten laste van de in de uitgifte-overeenkomst vermelde uit te geven onroerende zaak of zaken, en ten behoeve en ten laste van de in de uitgifte-overeenkomst vermelde naastgelegen onroerende zaak of zaken, worden gevestigd en aangenomen, als zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden of na realisatie van de in de uitgifte-overeenkomst genoemde bestemming(en) zullen bevinden, gehandhaafd blijft.
b. Onder andere geldt dit voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse kabels en leidingen, rioleringen, waterafvoeren, ventilatiesystemen, lichtinval, inankeringen, inbalkingen en overbouwingen. Hieronder kan echter nimmer een verbod tot bouwen of verbouwen worden verstaan.
Artikel 3.16Toegestaan gebruik
a. De wederpartij is gehouden de uitgegeven onroerende zaak te gebruiken en te blijven gebruiken overeenkomstig de bestemming, zoals omschreven in de uitgifte-overeenkomst.
b. Bij overtreding van het gebod zoals omschreven in sub a is de wederpartij, na ingebrekestelling door burgemeester en wethouders en na verloop van de in die ingebrekestelling genoemde termijn, aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter grootte van maximaal € 125,00 voor iedere dag dat het gebod wordt overtreden, onverminderd het recht van de gemeente nakoming en/of schadevergoeding te vorderen.
c. In bijzondere gevallen kan het college van burgemeester en wethouders op schriftelijk verzoek ontheffing van het gebod verlenen. Het eventueel verlenen van een, al dan niet fictieve, omgevingsvergunning of de afwezigheid van de verplichting tot het hebben van een omgevingsvergunning houdt niet in dat ontheffing van dit gebod zou zijn verleend. De in dit artikel bedoelde ontheffing dient afzonderlijk te zijn gegeven.
Artikel 3.17 Eerdere ingebruikneming
a. Vooruitlopend op de eigendomsoverdracht kan de wederpartij schriftelijk en gemotiveerd verzoeken om de onroerende zaak vervroegd in gebruik te mogen nemen. Nadat burgemeester en wethouders hiertoe schriftelijk toestemming hebben verleend, kan de wederpartij de onroerende zaak vervroegd in gebruik nemen doch niet eerder dan nadat de wederpartij de volledige koopprijs heeft voldaan. De gemeente kan hieraan nadere voorwaarden verbinden om de onroerende zaak per de in de uitgifte-overeenkomst genoemde datum in gebruik te nemen, voordat de notariële akte is ondertekend, onder nader in de uitgifte-overeenkomst aangegeven voorwaarden.
b. De onroerende zaak is voor rekening en risico van de wederpartij met ingang van de datum van ingebruikneming. De wederpartij dient er rekening mee te houden dat het vervroegd in gebruik nemen van de onroerende zaak juridische en fiscale gevolgen kan hebben, welke geheel voor rekening en risico komen van de wederpartij.
Artikel 3.18 Omgevingsvergunning
a. Indien in de uitgifte-overeenkomst in een dergelijke datum is voorzien, heeft de wederpartij het recht om deze overeenkomst te ontbinden, indien uiterlijk op de in de uitgifte-overeenkomst aangegeven datum wegens formele niet aan de wederpartij verwijtbare beletselen (nog) geen omgevingsvergunning kan worden afgegeven.
b. Indien de wederpartij van zijn recht van ontbinding gebruik wenst te maken, dient hij binnen 2 weken na de bedoelde datum de ontbinding van de overeenkomst schriftelijk in te roepen en aan de gemeente bekend te maken.
Artikel 3.19 Voorwaarde van financiering
a. Deze overeenkomst is ontbonden, indien de wederpartij voor de in de uitgifte-overeenkomst genoemde datum geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling en/of geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft kunnen verkrijgen voor het financieren van de koopprijs (incl. k.k.) en de kosten van de op de grond in eerste instantie overeenkomstig de uitgifte-overeenkomst te stichten of aanwezige bebouwing.
b. De in lid a genoemde ontbindende voorwaarde geldt als vervuld, indien de wederpartij tenminste twee schriftelijke afwijzingen van verschillende erkende geldverstrekkende instellingen (bank of verzekeringsmaatschappij) aan de gemeente heeft overgelegd.
c. Bij vervulling van deze ontbindende voorwaarde dient de wederpartij binnen 2 weken na de bedoelde datum de ontbinding van de overeenkomst bij aangetekend schrijven aan burgemeester en wethouders in te roepen en aan de gemeente bekend te maken.
Artikel 3.20Niet-bebouwbaar terrein
Ten aanzien van niet-bebouwbaar terrein verklaart – in afwijking van het bepaalde in artikel 2.13 – de gemeente slechts, dat er geen reden is om aan te nemen, dat zich in deze bodem in onaanvaardbare mate (afval)stoffen bevinden, bedoeld in de Wet bodembescherming of (afval)stoffen, die – volgens (op het moment van totstandkoming van de uitgifte-overeenkomst) algemeen aanvaard inzicht – schade of gevaar zouden kunnen toebrengen aan de gezondheid van de gebruikers en/of het milieu. Naar de aanwezigheid van hiervoor vermelde (afval)stoffen heeft geen onderzoek, dat voldoet aan de in de vigerende gemeentelijke bouwverordening gestelde eisen, plaatsgevonden.
Hoofdstuk 4Bepalingen die uitdrukkelijk van toepassing moeten worden verklaard (Bedrijven)
Bepalingen uit dit hoofdstuk gelden uitsluitend indien en voor zover zij in de uitgifte-overeenkomst tussen de gemeente en haar wederpartij(en) aangaande de verkoop van onroerende zaken van toepassing zijn verklaard.
Artikel 4.2Verbod tot verkoop aan de consument
a. Het is verboden het terrein en/of de daarop staande of te stichten gebouwen te gebruiken of te doen gebruiken voor handelsdoeleinden, waarbij levering van zaken direct aan de consument (detailhandel) plaatsvindt, anders dan als ondergeschikte nevenactiviteit.
b. De wederpartij zal aan de gemeente een direct opeisbare boete verschuldigd zijn van € 5.000,- voor elke week, waarin op enigerlei wijze geconstateerd wordt dat wederpartij zich niet aan het in lid a omschreven verbod houdt, nadat de wederpartij bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot door de gemeente in gebreke is gesteld en hij niet binnen de in de ingebrekestelling genoemde termijn de in lid a verboden gedraging beëindigd heeft en publiekelijk in de plaatselijke krant heeft bekendgemaakt dat géén verkoop aan de consument meer zal plaatsvinden.
c. Op lid a en b is het bepaalde in artikel 2.18 van toepassing, zodat deze verplichtingen als kwalitatieve verplichting worden gevestigd.
Artikel 4.3Bouw bedrijfswoning; aanleg inrit
a. Het is de wederpartij niet toegestaan eerder een voor bewoning geschikt gebouw te voltooien op de verkochte grond dan het moment, waarop de te bouwen bedrijfsruimte is opgeleverd.
b. Naar het verkochte mag niet meer dan één inrit worden aangelegd. De maximale breedte en de juiste situering van de inrit zal door de gemeente worden aangegeven.
c. De wederpartij verplicht zich om zelf voor eigen rekening te zorgen voor voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein overeenkomstig de vigerende gemeentelijke publiekrechtelijke regeling (bestemmingsplan en/of bouwverordening en/of het gemeentelijk verkeers- en vervoerplan).
d. Op dit artikel is het bepaalde in artikel 2.18 van toepassing, zodat deze verplichtingen als kwalitatieve verplichtingen worden gevestigd.
Artikel 4.4Ingebruikgeving bedrijfsruimte
a. Het is de wederpartij – onder nader in de uitgifte-overeenkomst aan te geven bepalingen – niet toegestaan, de grond en/of de daarop staande of te bouwen opstallen (incl. bedrijfswoning) geheel of gedeeltelijk aan derden in eigendom of economische eigendom over te dragen, met beperkte rechten te bezwaren, te verhuren of verpachten, in gebruik te geven, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming door burgemeester en wethouders.
b. De in het vorige lid bedoelde toestemming zal in ieder geval worden gegeven, indien die derde de grond en/of de daarop staande of te bouwen opstallen voor dezelfde doeleinden zal gebruiken als de wederpartij.
c. Op lid a en b is het bepaalde in artikel 2.18 van toepassing, zodat deze verplichting als kwalitatieve verplichting wordt gevestigd.
a. Ten behoeve van het beheer en onderhoud van het bedrijventerrein waarin zich de onroerende zaak bevindt, is of wordt een rechtspersoon voor parkmanagement op het bedrijventerrein opgericht (hierna te noemen: de vereniging). De wederpartij is verplicht lid te worden en te blijven van deze vereniging en zich aan te melden als lid bij het secretariaat van de vereniging en de, in het overleg van de gemeente en de rechtspersoon, bepaalde contributie te voldoen. Het lidmaatschap wordt automatisch beëindigd zodra de onroerende zaak wordt vervreemd.
b. De rechtspersoon voor parkmanagement zal in ieder geval zorg dragen voor het basispakket:
- de voorterreinen van de bedrijven
c. Het optioneel pakket zal in overleg met de wederpartij(en) door de rechtspersoon voor parkmanagement worden uitgewerkt.
d. De gemeente zal de rechtspersoon voor parkmanagement voorzien van een startkapitaal.
e. De wederpartij overlegt van het private voorterrein een tekening aan de vereniging. De parkmanager zal dit voorterrein beheren conform de afspraken gemaakt door de rechtspersoon voor parkmanagement.
f. Bij niet nakoming van de verplichtingen zoals omschreven onder a t/m e, is de wederpartij na ingebrekestelling door de burgemeester en wethouders en na het verstrijken van de in die ingebrekestelling genoemde termijn, aan de gemeente een boete verschuldigd van € 12.500, onverminderd het recht van de gemeente om alsnog nakoming te vorderen.
g. Op de leden a t/m f is het bepaalde in artikel 2.17 van toepassing, zodat deze verplichting als kettingbeding worden gevestigd.
In het navolgende wordt per artikel kort aangegeven wat dat artikel voor u betekent. Artikelen, die voor zichzelf spreken en geen toelichting nodig hebben zijn niet voorzien van een toelichting.
Mocht het u desondanks niet duidelijk zijn wat er met een bepaald artikel wordt bedoeld, dan kunt u altijd contact opnemen met degene van wie u deze algemene voorwaarden heeft gekregen. Men zal u daar graag een nadere toelichting geven. U kunt voor inlichtingen bellen met telefoonnummer (0525) 68 86 88.
De totstandkoming van de overeenkomst. Gang van zaken.
Zoals in de inleiding reeds werd vermeld, komt doorgaans de koopovereenkomst (ook wel genoemd uitgifte-overeenkomst) definitief tot stand op de verzenddatum van de brief, waarin door burgemeester en wethouders aan u bevestigd wordt, dat zij de door u in drievoud ondertekende en aan hen verzonden uitgifte-overeenkomst ontvangen hebben.
De notariële akte wordt door partijen ondertekend binnen twee maanden na de datum van verzending van de opdracht hiervoor aan de notaris en de mededeling ervan aan de wederpartij.
De bebouwing moet daarna binnen twee jaar worden gerealiseerd. Het aanvragen van een omgevingsvergunning is, voor zover een dergelijke vergunning noodzakelijk is om te mogen bouwen, de verantwoordelijkheid van de wederpartij. Indien dit niet (op tijd) wordt aangevraagd en de bouw als gevolg daarvan te laat wordt gerealiseerd is de wederpartij in overtreding en wordt op deze niet nakoming een boete gesteld. Dit alles tenzij afwijkende regelingen zijn getroffen.
Soms kan de regeling afwijkend zijn. Dit hangt af van de uitgifte-overeenkomst. In verschillende gevallen zal – voor de definitieve beslissing door de koper (meestal een bedrijf) wordt genomen om de uitgifte-overeenkomst te ondertekenen - eerst aan de koper ter oriëntering een termijn gegeven worden, waarbinnen de koper de kavel kan accepteren. Na afloop van de gegeven termijn vervalt het aanbod van de gemeente en kan deze de kavel aan een ander aanbieden.
Hoofdstuk 2 Bepalingen die altijd van toepassing zijn
Tenzij in de uitgifte-overeenkomst anders is overeengekomen, dient de koopsom uiterlijk betaald te zijn op het moment van ondertekening van de akte van levering (zie de toelichting bij 2.3). Bij de berekening van de verschuldigde rente wordt ervan uitgegaan dat een maand 30 dagen heeft en een jaar 360 dagen. Verrekening met vorderingen van u op de gemeente is mogelijk, indien de betreffende vordering aan bepaalde eisen voldoet.
Wanneer u van burgemeester en wethouders bericht heeft ontvangen, dat zij de door u in drievoud ondertekende en aan hen verzonden koopovereenkomst hebben ontvangen, moet binnen twee maanden na dagtekening van deze brief (tenzij anders is overeengekomen) de akte van levering bij de notaris worden getekend. Gebeurt dit later, dan bent u rente verschuldigd. (zie ook de toelichting bij 2.2). Het risico gaat op u over, zodra u het verkochte in gebruik neemt. Denkt u vooral aan het moment van verzekeren van de op de grond aanwezige gebouwen!
Dit artikel regelt de staat van aflevering voor het grootste deel. Bijzondere lasten en beperkingen staan in de uitgifte-overeenkomst vermeld.
Nadat de gemeente het perceel uitgezet en aan u heeft aangewezen, heeft kadastrale vastlegging van de grenzen plaats. Met uw machtiging ten aanzien van de kadastrale aanwijs worden, om dubbel werk te vermijden, de meetgegevens van de gemeente naar het kadaster gestuurd. Hierna neemt het kadaster contact met u op met de vraag of u met de aangewezen grenzen akkoord gaat. Vervolgens stelt het kadaster de grootte van uw perceel vast; hiervan ontvangt u bericht. Dit gebeurt soms pas na een jaar. Indien zich een te grote afwijking voordoet tussen de grootte, zoals die door de gemeente is afgegeven en de grootte, zoals die door het kadaster is bepaald, vindt de gemeente het redelijk een en ander te verrekenen.
Indien meerdere personen de overeenkomst ondertekenen, rusten de verplichtingen van de overeenkomst op elk van deze personen.
Deze bepaling wil u nader attenderen op het bestaan van het waterschap en op het feit, dat daaruit voor u verplichtingen kunnen voortvloeien. Daarnaast is er soms op uw terrein beschoeiing aangelegd door de gemeente. Aangezien die uw eigendom wordt, dient u die ook te onderhouden.
De gemeente wil alleen tot uitgifte overgaan, als de bodem voldoet aan de normen. Om hiervan zeker te zijn laat de gemeente voor de uitgifte een bodemonderzoek uitvoeren dat voldoet aan de hieraan gestelde landelijke normen. U kunt dit rapport inzien, indien u dat wilt.
Indien er bij het bodemonderzoek geen verontreiniging is aangetroffen, maar voor de datum van overdracht de bodem toch blijkt te zijn vervuild, heeft u het recht de overeenkomst terug te draaien. Indien er in de grond funderingsresten, puin, andere restanten van bouwkundige aard, stobben van bomen en struiken of de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden aanwezig zijn, kan de overeenkomst niet teruggedraaid worden. De aanwezigheid van deze zaken is voor rekening en risico van de wederpartij. Het is aan te bevelen vooraf te sonderen.
Als u niet aan uw verplichtingen voldoet, geeft de gemeente u een termijn, waarbinnen u uw verplichting alsnog moet nakomen. Indien u dan nog steeds in gebreke blijft, bent u de gemeente een boete verschuldigd. Ook kan de gemeente schadevergoeding vragen en/of alsnog nakoming.
Een kettingbeding zorgt ervoor, dat uw verplichtingen bij verkoop worden doorgegeven aan de koper. De koper moet zich dan aan dezelfde verplichtingen houden. U moet deze bepaling bij verkoop opnemen. Als u dit niet doet, bent u de boete verschuldigd.
Bepaalde verplichtingen om iets niet te doen of te dulden kunnen worden ingeschreven in de registers. Bij vervreemding zijn de verkrijgers hieraan automatisch gebonden.
Hoofdstuk 3 Bepalingen die uitdrukkelijk van toepassing moeten worden verklaard (algemeen)
Meestal verkoopt de gemeente grond met het doel dat die grond wordt bebouwd. Omdat de gemeente niet zelf bouwt, komt de gemeente in dat geval met de koper overeen, dat de koper zal bouwen. Deze bepaling stelt het belang van de gemeente, dat er gebouwd wordt, veilig.
Degene, die als eerste een woning op de betrokken grond koopt mag de woning niet binnen 2 jaar vervreemden. De gemeente wil daarmee voorkomen dat woningen direct worden doorverkocht aan gegadigden die niet tot de doelgroep behoren danwel die niet op de wachtlijst voor het zoeken van een woning staan. In logische gevallen, zoals overlijden en executoriale verkoop geldt dit verbod niet.
In bepaalde gebieden van de gemeente staat het grondwater zo hoog, dat drainage nodig is. Daarom kan de gemeente soms bedingen, dat u moet gedogen dat er drainage ligt in de door u gekochte grond. De gemeente heeft dan op haar kosten een drainageriool aangelegd en sluit u daar op aan.
Soms is het nodig, dat er tussen de huizen een "brandgang" is. Dit wordt geregeld door dit artikel.
De gemeente legt in het openbaar gebied een aantal parkeerplaatsen aan. Dit aantal is afgestemd op het aantal parkeergelegenheden op eigen erf. Om te voorkomen dat het openbaar gebied wordt overbelast met geparkeerde auto's, moeten de parkeerplaatsen op eigen erf worden gehandhaafd.
Soms bedingt de gemeente een waarborgsom als zekerheid, dat de wederpartij haar verplichtingen zal nakomen.
In de uitgifte-overeenkomst staat omschreven, waarvoor u de uitgegeven zaak mag gebruiken.
Normaal gesproken mag u de zaak pas in gebruik nemen, nadat de notariële akte is ondertekend (zie artikel 2.3 lid c). Dit artikel maakt een uitzondering mogelijk.
Het kan gebeuren, dat bij niet-bebouwbaar terrein de kosten van bodemonderzoek niet opwegen tegen de opbrengst van de uitgifte. De grond wordt dan met deze verklaring uitgegeven. Groenstroken worden uitgegeven met de bedoeling daar beplanting op te handhaven.