| Organisatie | Venlo |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels krediethypotheek en pandrecht gemeente Venlo 2022 |
| Citeertitel | Beleidsregels krediethypotheek en pandrecht gemeente Venlo 2022 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp | Pw krediethypotheek |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-07-2022 | nieuwe regeling | 21-06-2022 | 1868121 |
Burgemeester en wethouders van de gemeente Venlo;
gezien het voorstel van 21 juni 2022;
gelet op artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht en de artikelen 32, 34, 35, 48 en 50 Participatiewet;
overwegende, dat het college het nodig vindt kaders te maken voor de krediethypotheek en het pandrecht;
Beleidsregels krediethypotheek en pandrecht gemeente Venlo 2022.
Als voor de belanghebbende die eigenaar is van een door hemzelf of zijn gezin bewoonde woning met bijbehorend erf, recht op bijstand bestaat als bedoeld in artikel 50 PW heeft die bijstand de vorm van een geldlening onder verband van hypotheek of stil pandrecht:
Artikel 3. Medewerkingsverplichting
Bij verlening van bijstand onder verband van hypotheek of pandrecht dient aan de belanghebbende de verplichting te worden opgelegd dat hij meewerkt aan de vestiging van hypotheek of het stil pandrecht. Hiertoe dient belanghebbende na zes maanden een bereidverklaring en daarna een verklaring van instemming te ondertekenen.
Artikel 5. Opname voorwaarden in hypotheekakte
Aan de geldlening worden in elk geval verbonden de voorwaarden, genoemd in de artikelen 6 en 7. Deze voorwaarden worden samen met de gebruikelijke bedingen opgenomen in de hypotheekakte of pandovereenkomst.
Als belanghebbende de rente geheel of gedeeltelijk kan betalen, maar niet kan aflossen, wordt een betaling eerst tot ten hoogste van het bedrag van de verschuldigde maandrente aangemerkt als aflossing en wordt de rente die daardoor niet wordt betaald bijgeschreven bij het nog niet afgeloste deel van de geldlening.
Artikel 8. Verkoop van de woning
Bij verkoop van de woning tegen een prijs in overeenstemming met de waarde in het economisch verkeer bij vrije oplevering komt, voor zover de opbrengst daartoe toereikend is, aan belanghebbende in ieder geval het bedrag toe dat op grond van artikel 34 lid 2 en 3 van de wet bij de vaststelling van de geldlening op de waarde van de woning in mindering is gebracht.
Artikel 9. Hernieuwde bijstandsverlening binnen twee jaar
Als binnen een periode van twee jaar na de bijstandsverlening onder verband van hypotheek of stil pandrecht weer recht op bijstand bestaat, dan wordt deze verleend als voortzetting van de laatste geldlening onder verband van de eerder gevestigde hypotheek of de pandovereenkomst.
Venlo,
Burgemeester en wethouders van Venlo
de secretaris, de burgemeester
Twan Beurskens, Antoin Scholten
Artikel 1. Begripsomschrijvingen
Een hypotheek wordt gevestigd op registergoederen. Bij niet-registergoederen is er sprake van pand (artikel 3:227 lid 1 BW). Registergoederen zijn goederen voor overdracht of vestiging waarvan inschrijving in het daartoe bestemde openbare register noodzakelijk is (artikel 3:10 BW).
Een pandrecht wordt gevestigd op niet-registergoederen, artikel 3:227 lid 1 BW. Niet-registergoederen zijn alle goederen die géén registergoederen zijn.
Of op een woonwagen een hypotheekrecht of stil pandrecht gevestigd moet worden, hangt af
van de vraag of de woonwagen een roerende dan wel onroerende zaak is.
Onroerende zaken worden gedefinieerd als grond (...) evenals de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere
gebouwen of werken (artikel 3:3 BW). Roerende zaken zijn alle zaken die niet onroerend zijn.
Vestiging van hypotheek op een woonschip is aan de orde indien het schip teboekstaat in de
openbare registers of als het woonschip een onroerende zaak is (artikel 3:3 BW).
Pandrecht op een woonschip is dus aan de orde indien het schip niet teboekstaat in de
Artikel 2. Bijstand in de vorm van een geldlening onder verband van hypotheek of pand
Als de eigenaar van een woning een aanvraag om algemene bijstand doet, moet nagegaan worden of de bijstand in de vorm van een geldlening moet worden verstrekt (artikel 50 PW). Het college moet de algemene bijstand in de vorm van een geldlening verstrekken indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:
Op grond van artikel 48 lid 3 PW heeft het college de bevoegdheid om te bepalen of de geldlening al dan niet moet worden gezekerd door een krediethypotheek of een pandovereenkomst. Door optimaal gebruik te maken van deze bevoegdheid nemen de financiële risico’s af. Daarom dient bij het verlenen van bijstand in de vorm van een geldlening altijd een hypotheekrecht dan wel stil pandrecht gevestigd te worden.
Artikel 3. Medewerkingsverplichting
Als het college besluit tot verlening van bijstand in de vorm van een geldlening onder verband van hypotheek of stil pandrecht, kan het college op grond van artikel 48 lid 3 PW aan de bijstand de verplichting verbinden om medewerking te verlenen aan het vestigen van
die hypotheek of het stil pandrecht. In de praktijk zal het college vrijwel altijd een dergelijke
verplichting aan de bijstand in de vorm van een geldlening onder verband van stil pandrecht
of hypotheek moet verbinden. Dit houdt verband met het feit dat op grond van het BW de
eigenaar van het onderpand de hypotheekakte of authentieke akte van pand bij de notaris moet ondertekenen. Zonder deze handeling van de eigenaar kan de gemeente geen hypotheek of stil pandrecht vestigen op zijn woning. In lid 1 is geregeld dat belanghebbende de verplichting heeft om mee te werken aan het vestigen van een hypotheekrecht of stil pandrecht. Hiertoe dient de belanghebbende een zogenaamde bereidverklaring en naderhand een verklaring van instemming te ondertekenen.
Het weigeren aan een opgelegde plicht tot medewerking aan de vestiging van hypotheek of stil pandrecht heeft als consequentie dat de in de vorm van een geldlening verleende bijstand direct kan worden teruggevorderd op grond van artikel 58 lid 1 onderdeel b PW. In lid 2 is geregeld dat het niet verlenen van medewerking tot gevolg heeft dat de in de vorm van een geldlening verleende bijstand wordt teruggevorderd.
Het niet nakomen van deze verplichting kan bij een aanvraag niet leiden tot afwijzing.
Artikel 4. Hoogte geldlening, taxatie, kosten
De hoogte van de krediethypotheek wordt vastgesteld door de waarde van de woning te verminderen met de daarop drukkende schulden en het in artikel 34, lid 2 onder d PW genoemde vrij te laten bescheiden vermogen.
De waarde van de woning, zoals genoemd in lid 1, wordt gerelateerd aan de meest recente WOZ-waarde. Belanghebbende kan daar een recent taxatierapport (< ½ jaar) van een erkend onafhankelijke taxateur tegenoverstellen.
Met de “daarop drukkende schulden” worden alleen schulden bedoeld die zijn aangegaan ten behoeve van de woning, zoals de financiering van de aankoop of een verbouwing. Nadrukkelijk niet in aanmerking komen consumptieve kredieten waarvoor de woning als zekerheid is gesteld, of opnames van overwaarde die niet zijn aangewend ten behoeve van de woning.
De kosten van het vestigen van een hypotheek- of pandrecht, evenals de bijkomende kosten kunnen voor bijzondere bijstand in aanmerking komen. De bijzondere bijstand wordt om niet verstrekt.
Waardestijgingen na de taxatie zijn niet van invloed op hoogte van de al gevestigde geldlening. Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat het in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel om een geldlening om die reden te verhogen.
Dit zou alleen maar kunnen bij een volledig heronderzoek naar het verdere recht op uitkering en nog niet eerder een krediethypotheek gevestigd kon worden.
Artikel 5. Opname voorwaarden in hypotheekakte
De lening dient aan een aantal voorwaarden te voldoen, ongeacht of er wel of geen hypotheek dan wel pandrecht wordt gevestigd. Bij de genoemde gebruikelijke bedingen die ook in de hypotheekakte moeten worden opgenomen, kan gedacht worden aan het beding tot beperking van de bevoegdheid tot verhuur of verpachting.
Artikel 6. Vaststelling hoogte aflossing
De aflossingsperiode is bepaald op ten hoogste tien jaar. Door de duur waarin een aflossing gevergd wordt beperkt te houden, is deze voor alle partijen overzienbaar. De aflossing wordt vastgesteld conform de “Beleidsregels terug- en invordering PW, IOAW, IOAZ en Bbz 2004 gemeente Venlo 2022”.
De periode van tien jaar waarin een aflossing wordt gevergd, begint op het moment dat de bijstandverlening wordt beëindigd.
Het inkomen van belanghebbende kan echter ook aanleiding geven om een lager maandelijks aflossingsbedrag te betalen dan eerder is vastgesteld. Dit gebeurd conform de beleidsregels terug- en invordering.
Wanneer belanghebbende tijdens de aflossingsperiode van tien jaar schuldig nalatig is om de vastgestelde aflossing te voldoen, is het nog niet afgeloste deel van de geldlening onmiddellijk opeisbaar. Het ligt in de rede om in een dergelijke situatie eerst met belanghebbende een regeling te treffen. Is dat niet haalbaar (vanwege een weigerachtige opstelling van belanghebbende), dan staan in het uiterste geval middelen zoals beslag op het inkomen en executoriale verkoop van de woning ter beschikking.
Wanneer sprake is van lagere aflossingsbedragen die niet kunnen worden gecompenseerd door hogere aflossingsbedragen op andere tijdstippen binnen de gehele aflossingsperiode, is
de periode van ten hoogste tien jaar niet voldoende om de totale geldlening af te lossen. Het restant wordt in ieder geval afgerekend bij verkoop van de woning en bij vererving. Dit komt erop neer dat voor het nog niet afgeloste deel van de geldlening uitstel van betaling wordt verleend. Aan belanghebbende wordt overgelaten of deze toch aflossingen wil verrichten. De renteverplichting na 10 jaar werkt daarbij als stimulans.
Na 10 jaar is het redelijk om rente in rekening te brengen. Er is immers al tien jaar gelegenheid gegeven om rentevrij af te lossen en dus ook om het vermogen terug op te bouwen. De renteverplichting die na tien jaar ingaat, stimuleert wel het verrichten van aflossingen. Deze rente is de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6: 119 BW, verminderd met 3% maar niet minder dan 0%. Wanneer die rente niet kan worden betaald, wordt deze als vordering bijgeschreven bij het niet-afgeloste deel van de geldlening. Over deze rentevorderingen is geen rente verschuldigd.
Het bijschrijven van rentevorderingen kent geen beperking. De nog resterende schuld zal dus op termijn steeds verder kunnen oplopen. Zoals eerder is aangegeven, is echter tien jaar de tijd gegund om rentevrij af te lossen. Die periode had zoveel mogelijk benut kunnen worden.
Het kan zich voordoen dat belanghebbende naar het oordeel van de gemeente de rente of een gedeelte daarvan kan opbrengen, maar dat belanghebbende daardoor niet aan aflossen toe kan komen. De renteverplichting belemmert dan het aflossen. Om dit te vermijden is aangegeven dat de betaling eerst tot ten hoogste het bedrag van de renteverplichting wordt aangemerkt als aflossing. Dit is in overeenstemming met het gegeven dat in de eerste tien jaar voorrang wordt gegeven aan het aflossen van de geldlening. De bij de schuld bij te schrijven rente die telkens niet betaald kan worden zal, omdat er wordt afgelost, op termijn afnemen. Omdat over de bijgeschreven rentevordering geen rente is verschuldigd, loopt de totale schuld niet oneindig op.
Wanneer de geldlening geheel is afgelost, zal de renteverplichting die op dat moment moet worden berekend nihil zijn. Het tot dat moment bijgeschreven totaalbedrag aan rentevorderingen wordt verder op de gebruikelijke wijze afgewikkeld. Voor zover dat bedrag niet betaald kan worden, wordt dat afgerekend bij verkoop van de woning zoals ook gebeurt als een deel van de geldlening niet kan worden afgelost. Is er naar het oordeel van de gemeente voor belanghebbende geen mogelijkheid om de rente te betalen, dan wordt deze bijgeschreven bij het nog niet afgeloste deel van de geldlening. Het is dan niet te vermijden dat de totale schuld blijft oplopen. De aflossingsperiode van ten hoogste tien jaar gaat in na beëindiging van de bijstand (en de aanschrijving over de aflossing), ook al wordt er geen, of een lagere, aflossing opgelegd in verband met de hoogte van het inkomen.
Een beoordeling van de betalingscapaciteit in het inkomen vindt na tien jaar eventueel alleen nog plaats ten aanzien van de dan in werking tredende renteverplichting.
Artikel 8. Verkoop van de woning
Een verkoop van de woning hoeft niet direct gepaard te gaan met een financiële afwikkeling. Dit zal doorgaans plaatsvinden bij de overdracht van de woning. Vanaf het moment waarop belanghebbende over de opbrengst kan beschikken, zal de resterende geldlening aan de gemeente in één keer moeten worden terugbetaald.
Wanneer de woning wordt verkocht tegen een prijs die doelbewust beneden de geldende marktwaarde ligt, is er geen aanleiding om het resterende bedrag van de lening kwijt te schelden.
Overigens zal, als de woning wel tegen de geldende marktwaarde is verkocht, de volledige opbrengst moeten worden aangewend ter aflossing van de hypothecaire schulden, waaronder de krediethypotheek. Pas als dit niet toereikend is, wordt de vordering kwijtgescholden.
Als belanghebbende de woning verkoopt om een andere (goedkopere) woonruimte te verkrijgen, mag het afgeloste deel van de lening gebruikt worden voor de financiering van de nieuwe woning. Cruciaal blijft echter dat er steeds een gedegen afweging wordt gemaakt door de gemeente.
Artikel 9. Herleving recht op bijstand of inkomensvoorziening
De gemeente heeft de vrijheid om bij een hernieuwde bijstandsaanvraag na een periode van bijstandsverlening (al dan niet onder verband van krediethypotheek/pandrecht) uit te gaan van de marktwaarde van het goed op dat moment. Op dit punt wordt echter aangesloten bij het “oude” Besluit krediethypotheek bijstand waarbij bij een onderbreking van minder dan twee jaar werd uitgegaan van dezelfde geldlening die bij de eerdere bijstandsverlening was toegepast.