| Organisatie | Teylingen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Welstandsnota Teylingen loketcriteria en richtlijnen 2013 |
| Citeertitel | Welstandsnota Teylingen 2013 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
N.v.t.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-04-2013 | Nieuwe regeling | 21-03-2013 Plaatselijke krant |
De gemeente Teylingen heeft sinds 2007 een welstandsnota zoals aangegeven in de Woningwet. De welstandsnota’s van Sassenheim, Voorhout en Warmond zijn na de fusie samengevoegd en op een aantal punten aanpast aan de praktijk. Met de herziening van 2012 wil de gemeente het welstandsbeleid actualiseren door het te versoepelen en meer af te stemmen op de beleving van de burger.
Uitgangspunt bij het opstellen van deze nota is de gedachte, dat er zoveel mogelijk welstandsvrij moet zijn. Het bestuur gaat uit van de verantwoordelijkheid van de burger, die ruimte moet hebben voor eigen initiatief. Tegelijkertijd leeft de wens de gemeente aangeharkt te houden. Zonder welstand zou de gemeente geen middelen hebben om te sturen op het uiterlijk van de gebouwen. Tegen deze achtergrond is een welstandsnota opgesteld, die uitgaat van een minimum om het aanzien van de publieke ruimte op orde te houden.
In voorliggende nota wordt het overgrote deel van de gemeente slechts minimaal getoetst op welstand. Het doel is in deze gebieden slechts het voorkomen van excessen. In het buitengebied, de meeste woongebieden, bedrijventerreinen, sport en recreatieterreinen stelt de gemeente zich wat welstand betreft zeer terughoudend op en laat veel ruimte voor particulier initiatief. Twee recreatiegebieden zijn gezien hun in zichzelf gekeerde karakter volledig welstandsvrij.
In de dorpscentra, enkele linten en landgoederen is het redelijk om welstand in te zetten vanwege het belang voor het aanzien van de gemeente. Dit geldt ook voor erfgoed in de gebieden waar verder minimale welstandseisen gelden.
De welstandsnota is niet bedoeld als leesboek, maar opgesteld als een naslagwerk. De nota bevat verschillende beoordelingskaders. De verschillende hoofdstukken bevatten de criteria, die de gemeente hanteert bij de beoordeling van bouwplannen. Wie wil weten welke criteria op een aanvraag van toepassing zijn, doorloopt het hiernaast afgebeelde stroomschema. Indien gewenst kunnen bij de gemeente inlichtingen worden ingewonnen over de interpretatie van de welstandsnota in het licht van het beoogde plan.
De gemeente gaat uit van zoveel mogelijk vrijheid bij het bouwen. Alleen als het aanzien van de openbare ruimte in het geding is, wordt welstand gezien als redelijk. Het gaat daarbij om het bouwwerk op zichzelf en in zijn omgeving. In de nota is dit vertaald in een nadruk op de beleving van de bebouwing vanuit de openbare ruimte en het landschap. Bouwdelen in het zicht zijn belangrijker voor het algemeen belang dan bouwdelen die aan het oog onttrokken zijn.
De gemeente heeft in het welstandsbeleid dus met name het algemeen belang op het oog. In de beschrijvingen en criteria wordt daarom in ieder geval de invloed van een plan op het straatbeeld en het aanzien van de gemeente als geheel gewogen. Naarmate een plan meer invloed heeft op de identiteit van de gemeente zullen er meer aspecten worden betrokken bij de beoordeling en zal er zo nodig zorgvuldiger worden gewogen.
De nota bevat in beginsel drie soorten welstandscriteria: gebiedscriteria, criteria voor bepaalde typen bouwwerken en algemene criteria. Daarnaast zijn er aanvullende criteria voor excessen.
De welstandsnota maakt onderscheid in gebieden en objecten. Met de nieuwe nota is het aantal gebieden en objecten sterk gereduceerd.
De gebieden vormen de kern van het welstandsbeleid. De gemeente is verdeeld in gebieden met een eigen identiteit zoals linten, woonwijken en bedrijventerreinen. Van deze gebieden is het ruimtelijk en architectonisch beeld beschreven gevolgd door een waardering en een verwachting over eventuele veranderingen. Deze bepalen de uitgangspunten voor de welstandstoets. De welstandscriteria zijn te zien als een uitwerking van de algemene criteria, die de voor een bouwplan gewenste eigenschappen beschrijven.
Net als te onderscheiden gebieden zijn er bescheiden objecten, die zich lenen voor vereenvoudigde toetsing. Voorbeelden daarvan zijn bijgebouwen bij en dakkapellen op een woning. Voor dit soort plannen zijn zo eenduidig en meetbaar mogelijke criteria opgenomen, die de planindiener vooraf een grote mate van duidelijkheid geven over de uitkomst van de toetsing.
De criteria voor gebieden en objecten gaan uit van de aanwezige kwaliteit en geven richtlijnen voor veranderingen, die redelijkerwijs passen in hun omgeving. Het kan voorkomen, dat een bouwwerk of een plan afwijkt van zijn omgeving. In dat geval kan er gebruik worden gemaakt van de criteria voor excessen of van de algemene criteria.
Van een exces is sprake als het uiterlijk van een bouwwerk sterk afwijkt van en afbreuk doet aan de omgeving. Ook plannen die niet preventief worden getoetst moeten passen in het aangeharkte beeld van de gemeente. De burger heeft vrijheid binnen de structuur en architectuur van het bestaande gebied. De initiatiefnemer zal redelijkerwijs moeten aansluiten op wat in de omgeving gebruikelijk is (uitgezonderd bouwwerken in gebieden, die expliciet als welstandsvrij zijn aangewezen). Daarbij geldt, dat er eerder sprake is van strijdigheid naarmate een bouwwerk meer zichtbaar is vanuit de openbare ruimte. Een aanbouw aan de achterzijde van een woning in een bouwblok is minder van invloed op het aanzien van de gemeente dan een aanbouw aan de zijgevel van een vrijstaande woning aan een doorgaande route. Ook is er eerder sprake van een exces bij cultureel erfgoed. Volgens de wet moeten de criteria voor het beoordelen op excessen in de welstandsnota zijn opgenomen. De hier opgenomen criteria zijn niet bedoeld om de plaatsing van een bouwwerk tegen te gaan.
De gemeente hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium, dat er sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Vaak heeft dit betrekking op:
• Het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving
De plaatsing van een schuur of hoge schutting voor de voorgevel of het dichttimmeren van gevel openingen kan het zicht op een bouwwerk hinderen.
• Het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden
Aanpassingen aan een bouwwerk kunnen de architectonische bijzonderheden van een pand zodanig beschadigen dat het in strijd is met redelijke eisen van welstand. Een toegevoegd wezensvreemd element dat de architectuur van een pand ontkent, kan het oorspronkelijk karakter van een bouwwerk (deels) teniet doen, net als achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van een bouwwerk. Van een andere orde zijn bouwwerken die door een calamiteit geheel of gedeeltelijk onherstelbaar zijn beschadigd. Het in stand laten van dit soort objecten kan een exces zijn.
Omdat materialen die niet geschikt zijn als bouwmateriaal kunnen leiden tot een armoedige en ook gevaarlijke situaties, kan de gemeente op basis van welstand verlangen dat een ander materiaal wordt gebruikt.
• Felle of contrasterende kleuren
Het toepassen van felle kleuren of kleuren die contrasteren met de directe omgeving, kan leiden tot een onrustig beeld en is daarom welstandshalve ongewenst.
Een veelheid of hinderlijk in het oog springende reclame kan een exces zijn. Of er daadwerkelijk sprake is van een exces is onder andere afhankelijk van de ligging en de omvang van het gebouw.
• Een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is
Een gevel kan door een veelvoud van kleine toegevoegde elementen te veel uit de toon vallen. Daarnaast kunnen een of meerdere nieuwe gebouwen de samenhang in een gebied verstoren doordat de kenmerken hiervan teveel afwijken van wat gebruikelijk is.
Aan de hand van de gebiedsgerichte welstandscriteria kan bekeken worden wat redelijkerwijs verwacht kan worden van een nieuw gebouw. Voor de soepele en minimale welstandsgebieden zijn deze criteria wat grover gesteld en in de bijzondere gebieden juist wat preciezer. Bij de beoordeling of een object al dan niet een exces is, wordt hiermee rekening gehouden.
De algemene welstandscriteria richten zich het vakmanschap. In bijzondere situaties wanneer de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te grijpen op de algemene welstandscriteria. Dit kan het geval zijn als een bouwplan past binnen de criteria voor objecten of gebieden en toch duidelijk onder de maat blijft of als het afwijkt van de omgeving maar door bijzondere schoonheid wél aan redelijke eisen van welstand voldoet.
• Relatie tussen vorm, gebruik en constructie
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft.
• Relatie tussen bouwwerk en omgeving
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of de omgeving groter is.
• Betekenissen van vormen in sociaal-culturele context
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit.
• Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat.
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen.
• Materiaal, textuur, kleur en licht
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.
Hoofdstuk 2 bevat criteria voor veel voorkomende objecten als dakkapellen. In hoofdstuk 3 wordt voor de gebieden in de gemeente aangegeven op welke wijze het vakmanschap zou moeten worden ingevuld. De beschrijvingen en criteria geven aan welke eigenschappen wenselijk zijn en dienen als agenda voor de beoordeling door de welstandscommissie.
Hoofdstuk 4 bevat algemene uitgangspunten voor de behandeling van bouwplannen in beschermde gezichten en in de invloedssfeer van monumenten. Daarnaast bevat dit hoofdstuk criteria voor bollenschuren en boerderijen.
De in de nota opgenomen foto’s zijn te zien als illustratie bij de gebiedsbeschrijving (dus niet als afbeelding van de gewenste eigenschappen).
Hoofdstuk 2 WELSTANDSCRITERIA OBJECTEN
De gemeente streeft ernaar veel voorkomende kleine objecten snel te beoordelen om zo de burger tegemoet te komen. Het gaat daarbij om relatief eenvoudige en meetbare criteria, die de planindiener vooraf zo veel mogelijk duidelijkheid geven. Objectcriteria zijn opgesteld voor aanbouwen, bijgebouwen, gevelwijzigingen, dakkapellen, dakopbouwen, erfafscheidingen, dakramen panelen en collectoren, installaties, rolluiken en reclame.
De bovengenoemde bouwwerken zijn deels vergunningvrij binnen bepaalde randvoorwaarden. Dat betekent dat een deel van deze plannen niet vooraf wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand. Indien een bouwwerk niet vergunningvrij is, is een welstandstoets nodig. In dit geval treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als het bestemmingsplan geen bezwaar oplevert, wordt het bouwplan getoetst aan de objectcriteria. Voldoet het bouwplan niet aan deze criteria of is er sprake van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de criteria, dan wordt bij de beoordeling van het bouwplan tevens gebruik maakt van de gebiedscriteria en algemene criteria.
Een standaardplan is een plan, dat in vergelijkbare situaties als uitgangspunt gehanteerd kan worden. Ook als deze enigszins afwijkt van de criteria op de volgende bladzijden. Het zijn plannen die navolging verdienen, waarbij met name een gelijke uitvoering van belang is. Van belang daarbij zijn de architectonische verhoudingen, materiaal en kleur. Niet ieder bouwwerk is automatisch een standaardplan. Een eerder op dezelfde woning of hetzelfde bouwblok goedgekeurd plan is dit in de regel wel. Ook een oorspronkelijke optie voldoet aan redelijke eisen van welstand. Een standaardplan is van toepassing op een bouwblok, cluster of een groter gebied.
Bij de criteria is er onderscheid in de voor- en de achterkant van bouwwerken.
Onder voorkant wordt ten eerste verstaan het voorerf, de voorgevel en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw en ten tweede het zijerf, de zijgevel en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar openbaar toegankelijk gebied.
Onder achterkant wordt ten eerste verstaan het achtererf, de achtergevel en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw en ten tweede het zijerf, de zijgevel en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar openbaar toegankelijk gebied.
Een aanbouw is een grondgebonden toevoeging van één bouwlaag aan een gebouw zoals een erker, serre of garage. Het bestemmingsplan treedt in eerste instantie regelend op voor wat betreft de rooilijnen en maximale afmetingen.
Een aanbouw voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een aanbouw als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Aanbouwen in gebieden met het minimale welstandsniveau worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Voor overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
Een bijgebouw is een grondgebonden bouwwerk van in beginsel één bouwlaag los van het hoofdgebouw, zoals een garage, schuur of overkapping. Het bestemmingsplan treedt in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen.
Een bijgebouw voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een bijgebouw als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Bijgebouwen in gebieden met het minimale welstandsniveau worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Voor overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
Van een gevelwijziging is sprake bij het veranderen of verplaatsen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel. De opbouw en indeling van de gevel is een belangrijk onderdeel van de architectonische vormgeving van het gebouw en het aanzicht van de straat.
Een gevelwijziging voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een gevelwijziging als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Gevelwijzigingen in gebieden met het minimale welstandsniveau worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
Een dakkapel is een bescheiden uitbouw in de kap. Dakkapellen kunnen bepalend zijn voor het straatbeeld.
Dakkapellen moeten een ondergeschikte toevoeging zijn aan een dakvlak. Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dakvlak streeft de gemeente naar een herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn.
Een dakkapel voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een dakkapel als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Dakkapellen in gebieden met het minimale welstandsniveau worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
Een dakopbouw wordt op een gebouw geplaatst, waarbij een nieuwe ruimte ontstaat of een bestaande ruimte wordt vergroot. Doel van een dakopbouw is de lichttoetreding te verbeteren en het bruikbaar woonoppervlak te vergroten. Bij meerdere dakopbouwen op één doorgaand dakvlak streeft de gemeente naar een herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn.
Een dakopbouw voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een dakopbouw als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Dakopbouwen worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Een erfafscheiding is bedoeld om het erf af te bakenen van een buurerf of van de openbare weg. Erfafscheidingen aan de openbare ruimte zijn van invloed op de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente streeft ernaar een rommelige indruk door een te grote verscheidenheid aan erfafscheidingen te voorkomen.
Een erfafscheiding voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een erfafscheiding als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Erfafscheidingen in gebieden met het minimale welstandsniveau worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
Object 7 Dakramen, panelen en collectoren
Dakramen zijn toevoegingen aan een dakvlak, die in het straatbeeld niet snel zullen storen en die mede daarom in veel gevallen vergunningvrij zijn. Ze kunnen met gemak zo worden aangebracht, dat de hoofdvorm van het dakvlak behouden blijft en dakbedekking rondom aanwezig is. Het plaatsen ervan mag niet ten koste gaan van de eenheid van het dakvlak.
Zonnepanelen en -collectoren zijn veelal nadrukkelijker aanwezig in het straatbeeld en vanuit welstandsoverwegingen minder wenselijk. Vanuit andere overwegingen is vergunningvrij echter zeer veel mogelijk.
Een dakraam, paneel of collector Een bijgebouw voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een dakraam, paneel of collector als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Dakramen, panelen en collectoren worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Installaties voor bijvoorbeeld airconditioning en antennes kunnen vrijstaand worden geplaatst of op of aan een bouwwerk worden aangebracht. Kleine windmolens worden veelal op een gebouw geplaatst. Een zorgvuldige plaatsbepaling kan een goed middel zijn om deze voorzieningen in te passen in de omgeving.
Een installatie voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een installatie als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Installaties in gebieden met het minimale welstandsniveau worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
Rolluiken zijn voorzieningen om ruiten van gebouwen te beschermen. Deze voorzieningen kunnen de omgeving een rommelig of onherbergzaam aanzien geven. Het plaatsen van rolluiken aan de binnenzijde van een pui is in veel gevallen vergunningvrij.
Een rolluik voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet een rolluik als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Rolluiken in gebieden met het minimale welstandsniveau worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
Reclame is een publieke aanprijzing van een bedrijf, een product of een dienst. In gebieden met commerciële functies zijn reclames op zijn plaats en verhogen ze de visuele aantrekkingskracht van de omgeving, hoewel daar een kritische grens aan verbonden is.
Reclame voldoet aan redelijke eisen van welstand als deze gelijk is aan een standaardplan. Als er geen standaardplan is, voldoet reclame als aan de onderstaande criteria wordt voldaan, waarbij kleine afwijkingen denkbaar zijn om herhalingsplannen mogelijk te maken. Voldoet het plan hier niet aan of is er twijfel aan de toepasbaarheid daarvan zoals bij monumenten en ander erfgoed, dan wordt bij de beoordeling ook gebruik gemaakt van gebieds- en eventuele andere criteria.
Reclames in gebieden met het minimale welstandsniveau worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Aanvullende criteria voor overige gebieden
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
Hoofdstuk 3 WELSTANDSCRITERIA GEBIEDEN
Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen, die de bestaande structuur van het gebied niet wezenlijk doorbreken. De gebiedscriteria zijn richtlijnen voor maatwerk.
Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven om met een minimum aan regels de kwaliteit van de omgeving wordt geregeld.
Allereerst heeft de gemeente twee welstandsvrije gebieden aangewezen waar het initiatief volledig bij de burger wordt gelegd.
Voor het grootste deel van Teylingen wordt een minimale welstandstoets gehanteerd. In deze gebieden wordt ruimte geboden voor vernieuwing en experimenten. De lichte toetsing beperkt zich tot de voorkanten van gebouwen en bouwwerken.
In de soepele gebieden ligt de lat iets hoger. Bouwplannen in deze gebieden doen in principe geen afbreuk aan de basiskwaliteit van de openbare ruimte. Dit betekent dat bouwplannen aan achterkanten vanwege hun beperkte invloed op de openbare ruimte veelal soepeler beoordeeld kunnen worden.
In bijzondere gebieden zoals de beschermde gezichten, is extra inspanning ten behoeve van het behoud en de eventuele versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst.
Bij nieuwbouw zal per project worden bekeken of welstand wenselijk is.
Ter ondersteuning van de verschillende niveaus van welstand is een aantal gebiedsbeschrijvingen gemaakt. Afhankelijk van het gevraagde niveau van welstand zijn er een of meerdere gebieden met onderscheidende karakteristieken beschreven. Bijzondere gebieden zijn dus uitgebreider beschreven dan gebieden met een soepele of minimale welstandstoets.
Per gebied is een naast een beschrijving een aantal criteria opgenomen. Deze gebiedsgerichte welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan. De welstandscriteria zijn onderverdeeld in criteria betreffende de relatie met de omgeving van het bouwwerk, de bouwmassa, de architectonische uitwerking, materiaal en kleur. Met de welstandscriteria kan de commissie binnen de grenzen van het bestemmingsplan of de beheersverordening een gewogen oordeel vormen. In aanvulling op de tekst zijn foto’s opgenomen, die een impressie van het gebied geven.
In de woongebieden van Teylingen worden korte rijen woningen afgewisseld met enkele clusters individuele woningen en appartementenblokken in een hoofdzakelijk sobere baksteenarchitectuur langs overwegend groene straten. De woningbouw heeft een samenhangende compositie door herhaling van rijen en blokken. De veelal rechte rooi- en noklijnen zorgen per rij voor een samenhangend beeld en lopen evenwijdig aan de straat. De voorgevels zijn in principe georiënteerd op de straat. De rijwoningen hebben een eenvoudige opbouw, waarbij hoekwoningen vrijwel gelijk zijn aan tussenwoningen. De herhaling van gevelelementen geeft ritme aan het straatbeeld. Appartementenblokken hebben veelal eenvoudige vormen en zijn middelhoog.
Detaillering en materialen zijn in het algemeen eenvoudig en seriematig. Samenhangend kleurgebruik is standaard. Recente inbreidingen zijn veelal meer verzorgd in uitwerking en detaillering.
Bijzondere elementen zijn de verspreid voorkomende gebouwen met andere functies zoals scholen en vrijstaande woningen. Deze woningen, gebouwen en complexen staan vrij op de kavel en wijken af in massa, opbouw en vorm. Een deel van de woningen bestaat uit (eenvoudige) villa’s.
Het beleid is gericht op het beheer van de rust in het groene straatbeeld en het aanzien vanuit de omringende gebieden. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van het straatbeeld met herhaling in rooilijnen en gevelindeling en samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het gebruik van materiaal.
De bedrijventerreinen van Teylingen liggen verspreid over de gemeente en zijn gebieden met bedrijfshallen van verschillende formaten, enkele kantoren, grootschalige detailhandel en een fabriekscomplex met procesindustrie.
De terreinen hebben een eenvoudige hoofdstructuur met dicht op elkaar staande individuele bebouwing, waarvan de rooilijnen verspringen. De gebouwen zijn in het algemeen georiënteerd op de weg. De inrichting van de openbare ruimte is doelmatig en eenvoudig op het sobere af. Opslag in het zicht is geen uitzondering. De functionele bebouwing is eenvoudig van opzet en in uitwerking. Loodsen en hallen bestaan veelal uit twee lagen met een plat dak of flauw hellend zadeldak. Kantoren en entreepartijen vormen accenten in overwegend gesloten gevels. Productiegebouwen zijn schijnbaar willekeurig georiënteerd. De detaillering is veelal sober en functioneel, materialen traditioneel. Gevels zijn van plaatmateriaal, bak- of betonsteen. Kleuren zijn rustig en sober, waarbij lichte grijzen en baksteentinten overheersen.
Uitzondering zijn enkele terreinen ten zuidwesten van Sassenheim. Hier is de inrichting van de openbare ruimte zorgvuldig, doelmatig en representatief. De terreinen zijn ruim opgezet. Gevels zijn representatief en hebben een eenvoudige detaillering. Materialen zijn overwegend modern en duurzaam, kleuren terughoudend en per cluster in samenhang.
Het beleid is gericht op het beheer van de rust in het groene straatbeeld en het aanzien vanuit de omringende gebieden. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht geschonken worden aan de samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het gebruik van materiaal en kleur en voornamelijk aandacht schenken aan de gebiedsranden en de belangrijkste openbare ruimten.
In de gemeente komen meerdere grote en kleinere sport- en recreatiegebieden voor die zich kenmerken door een overwegend groen karakter, waarin voor de eenvoudige bebouwing een bescheiden rol is weggelegd. De sport- en recreatiegebieden liggen voornamelijk aan de randen van de kern. Daarnaast bevat het plassengebied voorzieningen voor dagrecreatie, enkele jachthavens, kampeerterreinen en parken met recreatiewoningen.
De bebouwing bestaat veelal uit een hoofdgebouw met enkele bijgebouwen, die geclusterd op het terrein staan. De overige ruimte is in gebruik als bijvoorbeeld tuin of speelweide danwel gereserveerd voor caravans of tenten. Bij sportvelden is het hoofdgebouw gericht op het sportveld. De entree is veelal naar gericht op de weg en vormgegeven als accent.
Gebouwen hebben een eenvoudige opbouw van één tot twee lagen met een plat dak of hellende kap. De gebouwen verschillen van uiterlijk, maar de hoofdvorm is helder en de architectuur eenvoudig. Grote vlakken bestaan uit materiaal met een structuur. De gevels van sporthallen en zwembaden zijn op het entreegedeelte na veelal gesloten. Het kleurgebruik is terughoudend.
Het beleid is terughoudend en gericht op beheer. Met name buiten de kern is een goede inpassing in het landschap van belang. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van de terughoudende architectuur en landschappelijke inpassing.
Het buitengebied bestaat uit polders, geestgronden en plassen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit woningen, bedrijfsgebouwen en schuren aangevuld met een aantal boerderijen en enkele landhuizen.
De boerderijen en woningen liggen in het algemeen iets terug op ruime kavels. De gebouwen zijn met de voorzijde gericht op de hoofdweg. Rooilijnen volgen de weg en verspringen ten opzichte van elkaar. Bedrijfsgebouwen liggen achter of naast de woongebouwen. De woningen zijn individueel en afwisselend, alleen bij de rijen is herhaling een hoofdkenmerk. De opbouw is eenvoudig tot gedifferentieerd met veel op- en aanbouwen. Gevels zijn veelal representatief. De detaillering wisselt van eenvoudig tot rijk met onder meer siermetselwerk en daklijsten. Gevels zijn in de regel van baksteen, daken gedekt met pannen. Bedrijfsgebouwen hebben een eenvoudige opbouw van één tot twee lagen met een flauw hellend zadeldak op plat dak. Ze zijn eenvoudiger gedetailleerd dan de woningen en hebben veelal gevels van plaatmateriaal.
Bebouwing speelt in het buitengebied een ondergeschikte rol. De beoordeling van de woongebouwen is gericht op afwisseling en individualiteit, zorgvuldige detaillering en traditioneel materiaal- en kleurgebruik. De bedrijfsgebouwen sober en zorgvuldig vormgeven met terughoudende kleuren. Kassen zijn welstandsvrij, mits deze uitgevoerd worden in niet spiegelend, transparant glas.
De linten zijn uitlopers van de dorpscentra. Ze hebben gevarieerde, kleinschalige bebouwing uit diverse periodes in een gegroeide en compacte structuur met als basis het individuele pand met een dorps karakter. Het gebied bestaat voornamelijk uit (een deel van) de bebouwing aan de Hoofdstraat, Parklaan, Teylingerlaan, Menneweg, Rusthofflaan, Engelslaan, Jacoba van Beierenweg en Herenweg.
De straten zijn groen en hebben veelal onderbroken straatwanden met individuele panden en korte rijen woningen, waaronder twee-onder-een-kappers. Een deel van de bebouwing bestaat uit villa’s. In het gebied is sprake van enige functiemenging. Bijgebouwen staan veelal achter het hoofdgebouw.
De rooilijn van de bebouwing volgt de weg en heeft kleine verspringingen. Bij rijen is de rooilijn in samenhang. Voortuinen komen vaak voor. De bebouwing is bij voorkeur georiënteerd op de weg en heeft een gevarieerd en individueel karakter, hoewel bij rijen herhaling voorkomt.
De opbouw is eenvoudig tot gedifferentieerd en bestaat veelal uit één tot twee lagen met een kap. De nokrichting loopt evenwijdig aan of staat haaks op de weg. Gevels hebben in het algemeen een traditionele opbouw. Bij de villabebouwing komt (gedeeltelijke) symmetrie veel voor. Er komen veel verschillende op- en aanbouwen voor. Winkels en bedrijven hebben veelal een afwijkende begane grond.
Het gebied heeft een grote diversiteit aan architectuurstijlen en een verzorgde tot zorgvuldige detaillering, variërend van sober tot rijk. Oude gevels hebben veel accenten terwijl bij nieuwere panden de detaillering vaak sober is.
Het materiaal- en kleurgebruik is divers, terughoudend en overwegend traditioneel. Gevels zijn van baksteen, soms geverfd of gepleisterd in een lichte tint en de kap is veelal gedekt met keramische pannen. Kozijnen zijn gewoonlijk uitgevoerd in geschilderd houtwerk. Bijgebouwen zijn van steen of hout. De begane grondlaag van bedrijven en winkels is vaak voorzien van panelen, afwijkende kleuren of reclame. Bij de rijwoningen is het samenhangend kleurgebruik soms doorbroken door individuele wijzigingen.
Waardebepaling en ontwikkeling
De waarde van het gebied is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met variërende bebouwing aan overwegend groene straten. Diverse panden zijn door hun vorm en positie cultuurhistorisch waardevol of beeldbepalend. Daarnaast is een deel van de panden beeldondersteunend.
De linten zijn gewone welstandsgebieden. Het beleid is terughoudend en gericht op behoud van variatie zonder verrommeling. Waar het karakter statig is, is bescherming hiervan het uitgangspunt.
Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van het gegroeide kleinschalige karakter, zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken. Individualiteit en zorgvuldigheid zijn belangrijke aspecten bij de beoordeling.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
Bijzonder 1 Centrum Sassenheim
De Hoofdstraat is de historische lijn, waarlangs de ontwikkeling van Sassenheim zich heeft afgespeeld. Aan beide zijden van deze straat groeide het dorp uit, waardoor een langgerekte vorm ontstond met het zwaartepunt rondom de kerk. Dit dorpshart is in de loop der tijd bebouwd met panden van wisselende kwaliteit. Het gebied bestaat uit een deel van de Hoofdstraat, de bijbehorende zijstraten en het recent ontwikkelde Voorhavenkwartier.
De Hoofdstraat is een langgerekte winkelstraat met enkele pleinen en buitenplaatsen. De Hoofdstraat is dichtbebouwd, waarbij de gebouwen een vrijwel gesloten straatwand vormen en veelal direct aan de openbare weg grenzen. Winkels bepalen het straatbeeld, op de verdiepingen wordt gewoond.
De historische bebouwing heeft veelal twee lagen met kap en een fijne architectuur. Een deel van de woonhuizen is in de loop der tijd meermaals aangepast en gewijzigd. De gevels van de begane grond zijn vaak vervangen door winkelpuien, die over meerdere panden doorlopen en met hun luifels de oorspronkelijke gevelbreedte laten verdwijnen. Enkele bedrijfspanden zijn niet alleen breder maar ook hoger en soberder in architectonische uitwerking dan de rest van de straatwand. Enkele recentere invullingen sluiten in schaal, ritmiek en uitwerking beter aan op de belendingen.
De materialen en kleuren zijn in het algemeen traditioneel. Opvallend is de hoeveelheid en verscheidenheid van de reclame.
Ter plaatse van de Voorhaven is het centrum vernieuwd. Dit winkel- en woongebied heeft een grotere maat en schaal heeft dan het oude centrum. De gebouwen zijn tot zes lagen hoog en vormen een doorlopende wand met winkels in de plint. De bovenste laag is verbijzonderd. Dit deel van het centrum heeft in aanvulling op de historische omgeving een eigen sfeer en modern classicistisch architectuurbeeld. Hoekaccenten en herhaalde architectonische elementen geven de gebouwen een statig voorkomen. De gevels worden niet onderbroken door balkons. Materialen zijn overwegend traditioneel. Het paviljoen vormt een uitzondering met veel glas in de gevels.
De waarde van het gebied is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met variërende bebouwing aan overwegend stenige straten. Diverse panden zijn door hun vorm en positie cultuurhistorisch waardevol. Het Voorhavenkwartier is een recente invulling, die met moderne middelen aansluit op de oude bebouwing.
Voor het centrum van Sassenheim geldt een centrumplan, dat mede als basis heeft gediend voor de uitwerking van het Voorhavenkwartier.
Het centrum van Sassenheim is een bijzonder welstandsgebied. Het beleid is enerzijds gericht op het behoud van de aanwezige historische kwaliteiten en anderzijds op het aansturen van verbetering. Variatie zonder verrommeling is uitgangspunt.
Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan de mate van afwisseling en individualiteit in de massa in combinatie met een terughoudende vormgeving en traditioneel gebruik van materialen en kleuren. Voor de historische delen van het gebied is behoud van het gegroeide en kleinschalige karakter uitgangspunt, zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken. Traditionele architectuur is niet de enige mogelijkheid.
Bij de beoordeling van bouwplannen in het oude deel van het centrum wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van volgende criteria:
De Herenstraat vormt het historische centrum van Voorhout. Het gevarieerde lint heeft individuele en afwisselende bebouwing lint. De Herenstraat ligt tussen de Leidsevaart in het westen en het spoor in het oosten.
De bebouwing varieert. Sommige panden hebben een plintfunctie als bijvoorbeeld een winkel of horecavoorziening. Er komen enkele en dubbele panden voor die veelal vrijstaan. De panden zijn met de voorgevel gericht op de weg en staan in een iets verspringende rooilijn die de weg volgt. Rooilijnen zijn per gebouw in samenhang. Sommige panden hebben kleine groene voortuintjes. De gebouwen hebben in principe als basis een eenvoudige, rechthoekige hoofdvorm met een onderbouw van twee bouwlagen en soms één bouwlaag met daarboven een kap die in verschillende vormen voorkomt. De nokrichting loopt meestal evenwijdig aan de voorgevelrooilijn.
Uitbreidingen en accenten in de vorm van dakkapellen, luifels en aanbouwen zorgen er soms voor dat de eenduidige hoofdvormen verdwijnen.
De meeste panden hebben een gevelindeling met staande ramen die horizontaal zijn gelijnd. De winkelpui verschilt soms in indeling van het geveldeel erboven. Dit onderscheid wordt vaak benadrukt door een diepe luifel en reclames boven de winkel. De detaillering is wisselend sober tot rijk. Bij traditionele panden komen elementen als luiken en nadrukkelijke daklijsten voor.
Het materiaal- en kleurgebruik is in principe traditioneel. Gevels zijn veelal van baksteen. Bij sommige panden komen houten, geschilderde delen als accenten voor. Het afdekken van de kaplagen met rode of donkere keramische pannen is uitgangspunt. Het merendeel van de kozijnen is van hout. Het houtwerk is geschilderd. Grote vlakken in wit, kleinere in bijvoorbeeld donkergroen.
Aan de Herenstraat staat een groot aantal beeldbepalende en monumentale panden. Een aantal van deze panden doet ook dienst als herkenningspunt dit zijn onder meer de beide kerken aan de zuidkant van de Herenstraat. De Nederlands Hervormde kerk is benoemd tot monument. Andere bijzondere elementen zijn de oude boerderij Klein Boekhorst aan de noordkant en de hofstede die het Boerhaavehuis heet.
Waardebepaling en ontwikkeling
De waarde van het gebied is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met variërende bebouwing aan overwegend groene straten. De Herenstraat is de cultuurhistorische ader van Voorhout. Diverse panden zijn door hun vorm en positie cultuurhistorisch waardevol.
De cultuurhistorische waarden maken deel uit van de uitgangspunten van de Structuurvisie Centrum. Daarnaast is er een beeldkwaliteitplan voor de Herenstraat gemaakt, waarin onder meer beschrijvingen van de openbare ruimte, dakvormen en bouwlagen staan.
Het historisch centrum van Voorhout is een bijzonder welstandsgebied. Het beleid is gericht op een versterking van een passend beeld van de openbare ruimte en behoud van de waardevolle bebouwing, waarvan de kenmerken richtinggevend zijn voor nieuwbouw. Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van het gegroeide kleinschalige karakter, zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken. Individualiteit en zorgvuldigheid zijn belangrijke aspecten bij de beoordeling.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
Bijzonder 3 Dorpsstraat en omgeving Warmond
De Dorpsstraat is één van de twee belangrijke routes in de historische kern van Warmond. Het gebied beslaat naast deze route onder ander de Postdam, Middendorplaan, Herengracht en de oever van de Warmonder Leede.
Het gebied heeft een kleinschalig karakter zonder veel nadruk op de openbare ruimte, wat mede komt doordat er nauwelijks doorgaande zichtlijnen zijn. Een uitzondering in deze structuur vormt het besloten plein voor het oude Raadhuis. In het park Groot Leerust en vanaf de parkeerplaats bij de Gemeentehaven is het water van de Warmonder Leede zichtbaar.
De kavels aan de Dorpsstraat zijn vrijwel geheel bebouwd. De bebouwing is afwisselend en kleinschalig. Aan de oostzijde zijn onder andere boerderijen te vinden en aan de westzijde vooral winkels en woonhuizen. Veel bebouwing staat direct aan de weg. Langs de Jan Steenlaan en de Burgemeester Ketelaarstraat is de bebouwing minder dicht, zodat hier het groen van de tuinen en erven meer in het oog springt. Naast individuele woningen, komen in het noorden ook veel watersportbedrijven voor.
Rijkdom in eenvoud is kenmerkend. De bebouwing is kleinschalig en gevarieerd. De individuele panden staan dicht opeen in een veelal verspringende rooilijn. Langs de zijstraten en dammen komen korte rijen voor. De panden zijn van oudsher één tot twee lagen hoog en hebben meestal een zadeldak of mansardekap. Dakkapellen zijn met zorg gedetailleerd en staan vaak op de gootlijst. De daken zijn vrijwel allemaal gedekt met keramische pannen. Kenmerkend voor de meeste panden zijn staande ramen, die de gevels een verticale geleding geven. De ramen op de begane grond zijn meestal hoger dan op de verdieping. Sommige panden zijn versierd met een bewerkte windveer of verzorgde daklijst. In de klassiek opgebouwde panden komen lichte daklijsten en getande rollagen voor.
De waarde ligt in de historische gegroeide en goed behouden samenhang tussen structuur en afwisselende, kleinschalige bebouwing. Het centrum is aangewezen als beschermd gezicht en bevat veel cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Een groot deel hiervan is monument.
Wijzigingen zijn veelal kleinschalig en vragen om een zorgvuldige inpassing in het bestaande beeld. Nieuwe ontwikkelingen in dit gebied gaan niet ten koste van de historische eigenschappen.
De Dorpsstraat en omgeving is een bijzonder welstandsgebied. Het beleid is terughoudend en gericht op behoud van variatie zonder verrommeling. Kleinschaligheid, individualiteit en zorgvuldigheid zijn daarbij belangrijke aspecten
Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van het gegroeide in beginsel kleinschalige karakter, zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
Bijzonder 4 Lint Herenweg Warmond
Het lint van de Herenweg en de Oranje Nassaulaan is de tweede belangrijke historische route in Warmond en volgt het verloop van een strandwal. Het gebied bestaat onder andere uit begraafplaats bij de Oude Toren en bebouwing aan de Oranje Nassaulaan, Herenweg en een deel van de Sweilandstraat.
De Herenweg is nog altijd een doorgaande route. Met de aanleg van het spoor en de bouw van het station in 1863 werd deze straatweg een gewilde vestigingsplaats voor forensen, wat te zien is aan de vele burgerwoningen uit de negentiende en het begin van de twintigste eeuw.
De bebouwing langs de Herenweg bestaat uit landhuizen en burgerwoningen. Daarnaast is er een enkel bedrijf of boerderij te vinden. De gebouwen zijn in beginsel individueel en vrijstaand, met uitzondering van de woonbuurt bij het voormalig station. Samen met de landgoederen en bomen langs de weg geven de ruime kavels de Herenweg een ruim en groen karakter.
Van belang voor welstand is de gemiddeld hoge kwaliteit van de gebouwen. De vormgeving van de gebouwen is misschien niet altijd even vernieuwend geweest, maar degelijk mogen de meeste panden toch wel genoemd worden. De architectuur bevestigde de waarden van de gegoede burgerij.
Een uitzondering in de huidige structuur van het gebied is de Oude Toren met de ruïne van de oude kerk en de bijbehorende begraafplaats. Dit is een rest van de bebouwing langs de derde as van het oude Warmond: de inmiddels vrijwel verdwenen Buurweg. Een ander opvallend punt in de structuur is de aansluiting met De Baan, waar deze dwarsweg een plein vormt met daarop een muziektent uit de jaren dertig.
Bijzondere gebouwen zijn het gemeentehuis en de kerken.
De Herenweg is met aan de ene zijde de straten en dammen van het oude dorp en aan de andere zijde de landgoederen en bijzondere gebouwen een gezichtsbepalend deel van de kern. De afwisselende bebouwing is enkele uitzonderingen daargelaten waardevol voor de historie van het dorp vanwege de verzorgde architectuur. Het lint Herenweg is aangewezen als beschermd gezicht en bevat veel cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Een groot deel hiervan is monument.
Wijzigingen zijn veelal kleinschalig en vragen om een zorgvuldige inpassing in het bestaande beeld.
Het lint Herenweg is een bijzonder welstandsgebied. Het beleid is terughoudend en gericht op behoud van variatie zonder verrommeling. Kleinschaligheid, individualiteit en zorgvuldigheid zijn daarbij belangrijke aspecten. De achterliggende overwegend seriematige bebouwing, zoals aan de Julianastraat en omgeving, is minder van belang voor het beeld. Bouwplannen in deze gebieden zullen soepeler beoordeeld worden.
Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van het gegroeide in beginsel kleinschalige karakter, zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
In Sassenheim liggen de landgoederen Huis ter Leede en ‘t Koningshuys. Dit zijn parkachtige gebieden met statige bebouwing die liggen op één van de strandwallen. Park Rusthoff dat is aangelegd in de landschapsstijl hoort ook bij de landgoederen, ondanks dat het geen hoofdgebouw heeft. Ook langs de Herenweg en de Dorpsstraat in Warmond zijn verschillende landgoederen te vinden, zoals Huis te Warmond, Oostergeest, Groot Leerust en Vroenhof. Veel groter van schaal, maar in aanleg even representatief zijn Hagheweyde, Liduina, Mariënhaven en Mariëngaerde.
Landgoederen zijn van oorsprong een combinatie van representatieve gebouwen met tuinen en productiegronden. De veelal rechthoekige, klassieke hoofdgebouwen staan aan het einde van een rechte oprijlaan, die met een hek wordt afgescheiden van de ontsluitingsweg.
De gevels zijn meestal symmetrisch en hebben in het midden een toegang, die vaak nadruk krijgt door bijvoorbeeld een dakkapel of classicistische ingangspartij met zuilen en lijstwerk.
Het gebouw heeft meestal een klassieke gevelindeling met basement, schacht van één of twee lagen en kap met lijst als bekroning. Staande ramen zorgen voor een verticale geleding. De plaatsing van even hoge ramen op dezelfde horizontale lijn geeft de gevel een horizontale geleding. De verdiepingshoogte is naar boven toe aflopend. Zo zijn de raampartijen en de soms aanwezige luiken op de tweede woonlaag duidelijk kleiner dan op de eerste woonlaag. Het gebouw wordt vaak bekroond met een daklijst en een samengesteld dak. De gevels zijn meestal van baksteen, gestuct of onbewerkt en soms van natuursteen. Stucwerk boven de ingangspartij, tot balustrades uitgegroeide daklijsten, dakkapellen en torentjes geven variatie aan het gebouw.
Ook recentere, asymmetrische hoofdgebouwen komen voor. Hier wordt één zijde van het hoofdvolume geaccentueerd door de toevoeging van een toren of ander volume. De panden zijn over het algemeen rijk versierd. De gevels hebben vaak een horizontale geleding door kleurverschillen in het baksteen en rollagen boven zowel ramen als deuren benadrukken de gevelopeningen. Naast het hoofdgebouw heeft het landgoed vaak bijgebouwen, zoals prieeltjes en schuren voor de opslag. Schuren zijn veelal eenvoudiger gedetailleerd dan het hoofdgebouw.
De waarde is vooral gelegen in de combinatie tussen de statige, klassieke gebouwen met verfijnde detaillering en de parkachtige tuinen en productiegronden. De landgoederen bevatten veel cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Een deel hiervan is monument. Daarnaast zijn de landgoederen in Warmond aangewezen als beschermd gezicht.
Wijzigingen vragen om een zorgvuldige inpassing in het bestaande beeld.
Landgoederen zijn bijzondere welstandsgebieden. Het beleid is gericht op het behoud en versterking van het voorname en groene karakter met oorspronkelijk structuurelementen en cultuurhistorische bebouwing.
De welstandscommissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan de mate van afwisseling en individualiteit in de massa in combinatie met een zorgvuldige en gevarieerde vormgeving en traditioneel gebruik van materialen en kleuren. Representativiteit, individualiteit en symmetrie zijn belangrijk.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
Hoofdstuk 4 WELSTAND EN ERFGOED
Teylingen heeft een aanzienlijke hoeveelheid cultureel erfgoed. Dit erfgoed is divers, waarbij het agrarische erfgoed en de landgoederen het meest kenmerkend zijn. Het is de wens van de gemeente dit erfgoed te koesteren.
Van belang voor cultureel erfgoed is allereerst de waarde van het object op zich. Elk pand of bouwwerk heeft een eigen architectuur en daarmee wat betreft de vormgeving een eigen logica. Daarnaast is er veelal sprake van ensemblewaarde, die voor (voormalige) boerderijen een andere logica heeft dan voor een kerk met pastorie of de bebouwing op een landgoed. Om recht te doen aan de bijzondere waarde stelt de gemeente aanvullende eisen aan plannen voor en binnen de invloedssfeer van cultureel erfgoed. De gemeente wenst de ontwikkeling in beginsel te beperken tot het versterken of herstellen van historisch wenselijke eigenschappen danwel het faciliteren van nieuw gebruik met als doel het behoud van de panden. Aanpassingen betreffen in de regel kleine wijzigingen, die het aanzien van de gebouwen niet schaden zoals bescheiden dakkapellen aan de achterzijde of bijgebouwen uit het zicht vanuit de openbare ruimte. Ingrijpende wijzigingen zijn uitzonderingen, die in de regel zorgvuldig en terughoudend in het bestaande beeld moeten worden ingepast. De gemeente zet in op behoud danwel versterking van het cultuurhistorisch karakter van de gebouwen, waarbij voor kleine wijzigingen een gelijke architectuur uitgangspunt is maar voor grotere wijzigingen een meer eigentijdse architectuur eveneens passend kan zijn.
Bij de beoordeling van kleinere wijzigingen zal de commissie onder meer de inpassing daarvan in de ordening op het erf en het karakter van het pand bezien waarbij onder meer aandacht zal worden geschonken aan de architectonische uitwerking met inbegrip van materiaal- en kleurgebruik.
Bij de beoordeling van eventuele grotere wijzigingen zal de commissie met name aandacht schenken aan een grote mate van terughoudendheid met een nadruk op de plaatsing ten opzichte van enerzijds de openbare ruime met inbegrip van het landschap en anderzijds het object of ensemble op zich, een terughoudende vormgeving met inbegrip van materiaal- en kleurgebruik. Zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken, heeft herstel van historisch wenselijke eigenschappen prioriteit.
Omdat cultureel erfgoed vraagt om een specifieke benadering zal bij de beoordeling eveneens kunnen worden teruggegrepen op het vakmanschap van de ontwerper zoals bedoeld en beschreven in de algemene criteria.
Bij aanpassingen aan cultureel erfgoed gelden de volgende algemene uitgangspunten:
Teylingen heeft een grote variatie aan historisch waardevolle gebouwtypen. Naast de landgoederen, die als welstandsgebied in hoofdstuk 4 zijn beschreven, zijn met name enkele agrarische objecten karakteristiek voor de streek. Per object volgt een beschrijving en een aantal aandachtspunten bij de beoordeling.
Beschrijving en uitgangspunten
Bollenschuren komen verspreid over de gehele streek voor en dienden niet alleen voor het bewaren en drogen van de bollen maar ook voor het prepareren voor de volgende oogst. Oorspronkelijk waren de schuren eenvoudige (houten en later gemetselde) opslagplaatsen, later ontwikkelden zij zich tot hoogwaardig ingerichte en klimatologisch gereguleerde gebouwen waar temperatuur en luchtvochtigheid nauwkeurig gecontroleerd moeten worden. Van de oudere bollenschuren zijn er door het verlies van de oorspronkelijke functie niet veel bewaard gebleven. Kenmerkend voor de omgeving van de schuren zijn de landschapselementen, gevormd door velden en sloten en door (beuken)hagen en hoge wegen.
Bij de oudere exemplaren werden in de gevels, zowel op de begane grond als op de verdieping, droogdeuren aangebracht, zodat zonlicht en ventilatie enigszins geregeld konden worden. Hierdoor ontstond het kenmerkende beeld van rijen openslaande deuren en ramen. Later werden er ventilatoren geplaatst voor een betere luchtcirculatie en werden de bollen op temperatuur gehouden door een klimaatinstallatie. Hiermee kwamen de droogdeuren in de gevel te vervallen en kreeg de gevel een meer gesloten uiterlijk. De stellingen voor de opslag van de bollen maakten doorgaans deel uit van de constructie van de schuur.
Deze schuren stonden vaak dicht bij de kwekerswoning of vormden hiermee zelfs een geheel. De latere schuren werden buiten de bebouwde kom in het vrije bollenveld neergezet. Voor een goede aan- en afvoer werden de schuren langs sloten en wegen geplaatst.
De schuren komen voor met een simpele opzet en eenvoudige rechthoekige plattegrond, tot rijk gedecoreerde en architectonisch beeldbepalende bouwwerken. Vaak staan ze met de korte zijde naar de weg gericht. De opbouw varieert van één bouwlaag met een flauw hellend zadeldak of een mansardedak, tot soms drie lagen met een plat dak.
De eerste bollenschuren werden opgebouwd uit hout met gepotdekselde geveldelen. De stenen bollenschuren zijn opgebouwd uit metselwerk, soms verfraaid met siermetselwerk en een enkele keer gepleisterd. De kozijnen zijn over het algemeen van hout en hebben vaak een profilering. De daken zijn gedekt met keramische dakpannen.
De detaillering varieert van eenvoudig tot zeer verzorgd en heeft elementen als speklagen, geprofileerde goten en gootklossen, windveren, hardstenen geboorte- en sluitstenen en roosvensters. Het kleurgebruik is over het algemeen traditioneel en terughoudend van karakter. Houten kozijnen en deuren werden net als de houten geveldelen vaak donkergroen geschilderd.
De bollenschuren zijn kenmerkend voor de Bollenstreek en bepalen mede het cultuurhistorisch waardevolle beeld. Veel oude bollenschuren hebben inmiddels hun oorspronkelijke functie verloren en dreigen daarmee onherkenbaar verbouwd te worden of geheel te verdwijnen.
Voor de bollenschuren geldt een bijzonder welstandsniveau. Het beleid is gericht op behoud van de waardevolle bebouwing door het zoeken naar een geschikte herbestemming waarbij de oorspronkelijke functie afleesbaar blijft. De welstandscommissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan een zorgvuldige detaillering en een traditioneel kleur- en materiaalgebruik.
Bollenschuren worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
Beschrijving en uitgangspunten
Op meerdere plaatsen langs de linten zijn boerderijen te vinden, die aan het agrarisch verleden van de gemeente herinneren. Een goed voorbeeld is de boerderij aan de Engelselaan in Voorhout.
De boerderijen liggen meestal niet direct aan de weg, maar dieper op de kavel, veelal omgeven met beplanting. De erfindeling en de erfbeplanting van oorsprong deel uit van de compositie van het geheel. De beplanting dient hierbij als zonwering en windkering. Deze is echter bij een deel van de boerderijen verloren gegaan. De rooilijnen van de hoofdgebouwen verspringen en lopen evenwijdig aan de weg of aan het slotenpatroon. De bebouwing bestaat vaak uit een hoofdgebouw en iets teruggelegen bijgebouwen als stallen, schuren en hooibergen. Het hoofdgebouw staat in principe met de kop- of langsgevel gericht naar de hoofdweg.
Het hoofdgebouw is soms onderverdeeld in een woon- en een bedrijfsdeel en meestal voorzien van een plint, een begane grond en een laag met een kap, die meestal de vorm van een zadeldak heeft eventueel met wolfseind. In de dakvlakken zitten tegenwoordig vaak dakramen.
De veelal representatieve kop- of langsgevel van het woondeel is vaak symmetrisch met hoge ramen, die soms zijn geflankeerd door luiken.
De overige ramen van de zijgevels zijn meestal kleiner. De boerderijen hebben een zorgvuldige detaillering. Bij traditionele boerderijen komen veel rijke details als versierde omlijstingen om de grote ramen en een windveer langs de dakrand voor.
De gevels zijn veelal opgebouwd uit een bruine baksteen en een enkele keer wit gepleisterd. De plint is meestal van een ander materiaal of andere kleur. Daken zijn merendeels afgedekt met keramische pannen of ook wel riet. De overwegend houten kozijnen zijn meestal geschilderd in een lichte kleur, evenals de meeste andere houten elementen als de windveer. Het raamhout is vaak juist in een donkere, meestal donkergroene kleur geschilderd. De bijgebouwen zoals de stallen en schuren hebben een met het hoofdgebouw vergelijkbaar hoofdvolume, maar zijn in architectuur en detaillering soberder.
De boerderijen met erfbeplanting en bijgebouwen, zijn kenmerkend voor het buitengebied. De boerderijen bepalen mede het cultuurhistorisch waardevolle beeld. Een aantal boerderijen verliest de agrarische functie en wordt aangepast op de woonfunctie. Hiermee kan het beeld ingrijpend veranderen. De hoofdopzet van het gebouw alsmede de erfinrichting zijn van belang.
Voor de boerderijen geldt een bijzonder welstandsniveau. Het beleid is gericht op handhaving van de vaak waardevolle bebouwing en inpassing van nieuwe ontwikkelingen in de bestaande omgeving.
De welstandscommissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan de ordening van gebouwen op het erf en zal er onder meer worden beoordeeld op een zorgvuldige detaillering en een traditioneel kleur- en materiaalgebruik.
Boerderijen worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria: