| Organisatie | Noord-Beveland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota welstandsbeleid 3e herziening |
| Citeertitel | 3e herziening nota welstandsbeleid gemeente Noord-Beveland 2013 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de 2e herziening nota welstandsbeleid gemeente Noord-Beveland.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 04-06-2022 | nieuwe regeling | 29-08-2013 |
De raad van de gemeente Noord-Beveland;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 juli 2013;
gelet op de artikelen 12, 12a, 12b en 12c van de Woningwet
Vast te stellen de 3e herziening van de nota welstandsbeleid van de gemeente Noord-Beveland
In te trekken de 2e herziening van de nota welstandsbeleid van de gemeente Noord-Beveland
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Noord-Beveland
Welstandstoezicht werd ooit ingesteld om te voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte zouden ontsieren.
Elke aanvraag om omgevingsvergunning moet worden getoetst aan redelijke eisen van welstand.
De welstandsbeoordeling is volgens artikel 12 van de Woningwet, gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. Het bouwwerk moet zowel op zichzelf als ook in zijn omgeving worden beoordeeld, waarbij ook verwachte veranderingen worden meegenomen.
De welstandsbeoordeling kan alleen worden gebaseerd op de in deze welstandsnota vastgestelde welstandscriteria.
De welstandscommissie adviseert of een bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Het advies van de commissie is gebaseerd op de vastgestelde criteria uit de welstandsnota.
De welstandsnota bestaat uit diverse onderdelen. Het eerste deel beschrijft het doel van de nota en de organisatie van de welstandszorg (uitvoeringswijze, adviserende instantie). Vervolgens beschrijft de welstandsnota 'algemene welstandscriteria' die op te vatten zijn als algemene richtlijnen voor goede architectuur. Het grondgebied van de gemeente wordt vervolgens opgedeeld in verschillende welstandsniveaus: van gebieden waar een extra zorgvuldige welstandsbeoordeling nodig wordt geacht tot gebieden met een 'licht' welstandsregime. Daarna volgen in de welstandsnota de beschrijvingen van de verschillende deelgebieden van de gemeente; voor ieder deelgebied zijn specifieke welstandscriteria opgenomen. Tenslotte geeft de welstandsnota een aantal sneltoets-criteria aan (ook loketcriteria genoemd).
Voor meer informatie over het welstandstoezicht, de welstandscommissie en het welstandsbeleid kunt u contact opnemen met de medewerkers van onze afdeling Beleid en projecten.
Welstandstoezicht werd ooit ingesteld om te voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte zouden ontsieren. Nog steeds wordt bij iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning beoordeeld of het betreffende bouwwerk niet in strijd is met 'redelijke eisen van welstand'.
De welstandsbeoordeling is volgens artikel 12 van de Woningwet, gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. Het bouwwerk moet zowel op zichzelf als ook in zijn omgeving worden beoordeeld, waarbij ook verwachte veranderingen van die omgeving een rol kunnen spelen. De welstandsbeoordeling is een complex gebeuren, waarbij deskundigheid en kennis van de omgeving vereist is. Bovendien vraagt de samenleving om meer zekerheid en meer openheid rondom de welstandsbeoordeling. De meeste inwoners van Noord-Beveland willen best meewerken aan het instandhouden en bevorderen van de schoonheid van hun leefomgeving, mits vroegtijdig duidelijk wordt gemaakt wat dat betekent als zij met bouwplannen rondlopen. Het welstandstoezicht zal aan begrip winnen als vooraf wordt aangegeven welke zaken een rol spelen bij de welstandsbeoordeling.
Om elkaar (bouwaanvrager/opdrachtgever, gemeente en welstandscommissie) bij het interpreteren en beoordelen van aanvragen te kunnen begrijpen is een duidelijke en zo concreet mogelijke welstandsnota van belang. Naast gedetailleerdheid en volledigheid zijn daarbij vooral voorlichting en communicatie over het onderwerp van belang.
Doel van welstandstoezicht en welstandsbeleid
Het welstandsbeleid voor Noord-Beveland is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers, recreanten en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving dienen te behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht is bedoeld om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van Noord-Beveland. Het doel van het welstandsbeleid is:
'Een effectief, controleerbaar en klantvriendelijk welstandstoezicht in terichten en opdrachtgevers en ontwerpers in een vroeg stadium te informeren over de criteria die bij de welstandsbeoordeling een rol spelen'.
Door het ontwikkelen van een zowel intern als extern samenhangend stelsel van beleidsregels voor de welstandsbeoordeling zet de gemeente haar visie op het ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de rol van de welstandszorg daarin uiteen. Het hebben van een stelsel met welstandscriteria biedt vooraf informatie en inzicht over de wijze waarop de welstandscommissie een bouwplan zal adviseren. De bouwplanprocedure die uitmondt in een door het college te verstrekken vergunning wordt daardoor beter voorspelbaar. Het functioneren van het welstandsbeleid zal jaarlijkse door de gemeenteraad worden geëvalueerd, waar nodig zal het worden aangevuld en bijgesteld.
Natuurlijk is hiermee niet alle weerstand tegen de overheidsinterventie bij bouwinitiatieven weggenomen, maar wel kan zo tegemoet worden gekomen aan de gerechtvaardigde eis van de burger om dit ingrijpen te onderbouwen en te legitimeren vanuit het algemeen belang en dit beleid vooraf kenbaar te maken.
1.2 Relatie met andere beleidsterreinen
Voor een effectief en praktisch hanteerbaar kwaliteitsbeleid is het zaak zorg te dragen voor een goede aansluiting tussen de verschillende instrumenten. Van elk instrument moet duidelijk zijn wat de reikwijdte is en hoe het is verweven met andere beleidsinstrumenten. In het kader van deze welstandsnota is vooral de relatie tussen bestemmingsplan en welstandscriteria van belang.
Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken voor zover dat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening. De ruimte die door het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt kan door welstandscriteria worden ingevuld. Welstandscriteria kunnen daarbij dus geen mogelijkheden bieden die door het bestemmingsplan niet mogelijk zijn De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en wordt exclusief door de welstandsnota geregeld. Welstandscriteria kunnen waar nodig de ruimte die het bestemmingsplan biedt invullen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit, het welstandsadvies kan zich dan richten op de gekozen invulling binnen het bestemmingsplan. In een situatie waarin een bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan, maar het bestemmingsplan eveneens ruimte biedt voor alternatieven, kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het betreffende gebied. Uiteraard moet in zo’n geval de welstandsnota en de welstandscommissie daartoe de argumentatie leveren.
In de welstandsnota kan worden verwezen naar welstandscriteria die zijn opgenomen in andere beleidsdocumenten. Dergelijke documenten worden daardoor geacht deel uit te maken van de welstandsnota. Uiteraard gelden voor deze documenten dezelfde eisen als voor de welstandsnota: vaststelling in de vorm van beleidsregels conform artikel 12 van de Woningwet door de gemeenteraad, inspraak conform de gemeentelijke inspraakverordening en welstandscriteria die 'zo veel mogelijk' zijn toegespitst op het individuele bouwwerk en de relatie met de omgeving. Beeldkwaliteitplannen vormen een onderdeel van het welstandsbeleid in de gemeente en zijn uitgangspunt bij welstandsbeoordeling.
1.3 Vaststelling en evaluatie van het welstandsbeleid
De gemeenteraad van Noord-Beveland stelt het welstandsbeleid vast. Na vaststelling van de welstandsnota door de gemeenteraad dient de welstandsbeoordeling gebaseerd te worden op de criteria die in de welstandsnota zijn genoemd. De criteria in de welstandsnota dienen zo concreet mogelijk te zijn toegespitst op het individuele bouwwerk, de relatie met de omgeving en specifieke aspecten van het bouwwerk.
De welstandscriteria zijn in tegenstelling tot de criteria die voorheen in de bouwverordening waren opgenomen niet langer algemeen bindend, maar met name toegespitst op het specifieke gebied waarvoor zij zijn bepaald. Ze vormen een stelsel van beleidsregels waarbinnen burgemeester en wethouders het welstandstoezicht moeten uitvoeren. Dit geeft onder meer de mogelijkheid om de welstandscriteria per gebied op maat te snijden. Het blijft bij het welstandstoezicht gaan om redelijke eisen van welstand, maar de vraag wat precies 'redelijk' is wordt per gebied ingevuld.
Na vaststelling van de welstandsnota zal de werking ervan jaarlijks in de gemeenteraad worden geëvalueerd, aan de hand van het jaarverslag van de welstandscommissie en een rapportage van burgemeester en wethouders over de wijze waarop zij uitvoering hebben gegeven aan het welstandstoezicht. Deze evaluatie is wettelijk verplicht (artikel 12b lid 3 en 12c Woningwet).
Het jaarlijkse verslag van burgemeester en wethouders, ter uitvoering van artikel 12c Woningwet, heeft betrekking op de invulling van hun verantwoordelijkheid voor het uitoefenen van het welstandstoezicht.
De rapportage over het voorgaande jaar is uiterlijk gereed in juli van het volgende jaar. In de rapportage komen in ieder geval de volgende punten aan de orde:
Ook wordt in dit verslag melding gemaakt van het aantal malen dat burgemeester en wethouders gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om de beslistermijn te verdagen.
Het verslag van deze evaluatie wordt ter kennisname aan de welstandscommissie gebracht. Naar aanleiding van dit verslag vindt er bij voorkeur eenmaal per jaar overleg plaats tussen de verantwoordelijke portefeuillehouder en de welstandscommissie.
Naar aanleiding van de evaluatie kan de gemeenteraad besluiten dat aanpassing van de welstandsnota noodzakelijk is. Voor dergelijke aanpassingen is de gemeentelijke inspraakverordening van kracht. Bij een evaluatiegesprek kunnen burgers of vertegenwoordigers van maatschappelijke groeperingen worden betrokken.
Tussentijdse aanpassingen aan de welstandsnota
Na vaststelling van de welstandsnota kan de gemeenteraad ook tussentijds aanvullingen op de welstandsnota vaststellen. Dit is vooral het geval bij de grotere nieuwe bouwprojecten waarvoor de welstandscriteria in het kader van de stedenbouwkundige planvoorbereiding worden opgesteld (zie paragraaf 2.7 Welstandsbeoordeling bij (her)ontwikkelingsprojecten). Voor dergelijke aanvullingen geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding.
Daarnaast dienen de voor de nieuwbouw gehanteerde criteria uit het beeldkwaliteit- of stedenbouwkundig plan worden verwerkt en vastgesteld als welstandscriteria in de welstandsnota ten behoeve van het beheer.
1.4 Handhaving welstandstoezicht
De gemeente geeft met deze welstandsnota regels voor het welstandstoezicht en zal zich ook inspannen voor de naleving daarvan. De gemeente heeft een Handhavingsnota met voorschriften hoe de gemeente omgaat met illegale bouwwerken of gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan.
Als voor een vergunningplichtig bouwwerk geen vergunning is aangevraagd, dan wel het bouwwerk na realisering afwijkt van de tekeningen waarop de vergunning is afgegeven, krijgt de eigenaar de gelegenheid om (alsnog of opnieuw) een vergunning aan te vragen voor het gerealiseerde bouwwerk. Als deze vergunning moet worden geweigerd, vanwege een negatief welstandsadvies, planologische strijdigheid of om bouwtechnische redenen, dan zal de eigenaar de situatie moeten veranderen. Burgemeester en wethouders kunnen dan degene die tot het opheffen van de situatie bevoegd is, aanschrijven om binnen een door hen te bepalen termijn de strijdigheid op te heffen.
Ook voor vergunningvrije bouwwerken kan tot aanschrijving worden besloten indien er sprake is van ernstige mate van strijdigheid met redelijk eisen van welstand (zie paragraaf 2.8 Excessenregeling).
2 Procedures en werkwijze bij welstandsbeoordeling
2.1. Wettelijke basis voor welstandstoezicht
Artikel 12 van de Woningwet luidt: “Het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of standplaats, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, mogen niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in art. 12a, eerste lid, onderdeel a.”
Er dient niet alleen te worden gekeken naar de vormgeving van het object, maar ook naar de situering: Staat het op logische wijze op het kavel gesitueerd? Past de plaatsing van het object in deze omgeving of in de ontwikkeling van die omgeving?
Bij een woonwagen is geen sprake van een bouwwerk in de zin van de Woningwet. Toch is het plaatsen van een woonwagen van invloed op de welstand. De situering en de inrichting van de standplaats vallen door deze formulering toch binnen de reikwijdte van het welstandsadvies.
“op zichzelf, in verband met de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan”
De kern van welstandszorg ligt in het feit dat bouwen een handeling is die de leef- en werkomgeving beïnvloedt. Het particuliere belang kruist daarbij vrijwel altijd het algemene of maatschappelijke belang. Elke burger mag van de overheid verwachten dat zij een zorgvuldige afweging van belangen maakt bij het verlenen van vergunningen. Het is in het algemeen belang dat onze leef- en werkomgeving een verzorgd en samenhangend karakter vertoont.
Vandaar dat de welstandsadvisering zich niet kan beperken tot de verschijningsvorm van het bouwwerk op zich, maar ook de relatie van dat bouwwerk met zijn omgeving dient te onderzoeken.
De invloed van bouwen op de omgeving is bovendien vrijwel altijd van lange duur. Het is daarom ook belangrijk een inschatting te maken van de te verwachten ontwikkelingen van de omgeving. Ook de samenhang van verschillende bouwplannen onderling moet kunnen worden beoordeeld. Deze plannen vormen immers elkaars toekomstige omgeving.
“redelijke eisen van welstand”
Met “redelijk” bedoelt de wetgever aan te geven dat plannen getoetst worden op eisen die men redelijkerwijs mag verwachten. Redelijk is dus geen absoluut begrip en heeft niet de betekenis van “middelmatig”. Of de eisen hoog, gemiddeld of laag zullen zijn, is afhankelijk van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan. Zoals in paragraaf 2.5 wordt uitgelegd kan van een plan dat zich onderscheidt van zijn omgeving in redelijkheid verwacht worden dat het aan hoge architectonische en stedenbouwkundige eisen voldoet. Het ambitieniveau wordt door de initiatiefnemer van het bouwplan dan zelf al hoog gelegd.
“beoordeeld naar de criteria, bedoeld in art. 12a, eerste lid, onderdeel a”
Deze zinsnede is toegevoegd aan de oorspronkelijke wetstekst, en vormt de basis voor deze welstandsnota. Gemeenten worden hiermee verplicht de criteria voor de welstandsadvisering vast te leggen in een gemeentelijke beleidsnota. Artikel 12 a, lid 1, onderdeel a luidt immers: “De gemeenteraad stelt een welstandsnota vast inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die burgemeester en wethouders toepassen bij hun beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of standplaats, waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand.”
De welstandscommissie is volgens artikel 1 lid 1n Woningwet een door de gemeenteraad benoemde commissie van onafhankelijke deskundigen. De gemeenteraad maakt al jaren gebruik van de overkoepelende welstandsorganisatie Dorp, Stad en Land. De gemeenteraad benoemt DSL als zijnde haar onafhankelijk en deskundige adviescommissie. De leden van de welstandscommissie worden op voordracht van burgemeester en wethouders door de raad benoemd voor een periode van drie jaar, met de mogelijkheid van verlenging van nog eens drie jaar.
In de bijlage is het Reglement van Orde van de welstandscommissie opgenomen. Voor verdere toelichting van de samenstelling en benoeming van de welstandscommissie wordt hiernaar verwezen.
Een gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in die gemeente worden getoetst. Als het gaat om de karakteristieken die Noord-Beveland haar eigen identiteit verlenen is dat een goede zaak. Het specifieke karakter van de gemeente is echter vaak gerelateerd aan bijzondere en karakteristieke gebieden, structuren, gebouwen en/of ensembles. Een groot deel van het grondgebied omvat bebouwing zonder bijzondere en karakteristieke kenmerken. Voorts bestaat het bouwen in Noord-Beveland voor een groot deel uit kleine bouwplannen: verbouwingen en uitbreidingen, waarvoor een maatschappelijk geaccepteerd scala aan oplossingen en vormen is ontwikkeld, en waarvoor objectieve, meetbare criteria kunnen worden opgesteld. Het is dus logisch dat de welstandsnota een samenhangend stelsel van criteria zal bevatten onderverdeeld in vier hoofdgroepen:
De algemene welstandscriteria en de criteria voor specifieke objecten of kleine bouwplannen behandelen aspecten die niet gebiedsgebonden zijn, terwijl de gebiedscriteria zijn gekoppeld aan specifieke gebiedseigen kenmerken en eigenschappen.
Met de vaststelling van de welstandscriteria zal de welstandstoetsing objectiever worden. Echter niet alle aspecten van het bouwen zijn op basis van volledig geobjectiveerde criteria toetsbaar. Architectuur laat zich niet vangen in louter meetbare eigenschappen.
Vandaar dat de toetsing van bouwplannen ook in de toekomst door een onafhankelijke commissie moet plaatsvinden. De beoordeling wordt wel inzichtelijker gemaakt door de in deze nota opgenomen welstandscriteria.
Deze algemene architectonische aspecten worden toegepast in het geval een plan niet of niet volledig voldoet of kan voldoen aan de gebiedscriteria.
Gebiedsgerichte welstandscriteria en de criteria voor specifieke objecten
Met welke gebiedsgebonden aspecten moet bij de ontwikkeling van bouwplannen rekening worden gehouden en hoeveel vrijheid is er om daarvan af te wijken? Een criterium is de beschrijving van een beeldaspect die de karakteristiek en gewenste ontwikkelingen van een gebied of specifiek object aangeeft. Bij de beoordeling wordt getoetst of het beeldaspect voldoet aan die criterium.
Welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen (zogenaamde sneltoetscriteria)
Het gaat hier om meetbare welstandscriteria die de planindiener vooraf zoveel mogelijk duidelijkheid dienen te geven. Wanneer een bouwplan aan de sneltoetscriteria voldoet kan de vergunning binnen zeer korte termijn worden verleend. Er zijn sneltoetscriteria opgesteld voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, kozijn- en gevelwijzigingen, dakkapellen, erfafscheidingen en rolhekken, luiken en rolluiken.
De welstandscommissie brengt over de vergunningplichtige bouwplannen advies uit. De monumentencommissie brengt adviezen uit met betrekking tot een monumentenvergunning (artikel 15 van de Monumentenwet 1988).
Vorm en inhoud van een welstandsadvies
Het advies van de commissie geeft aan of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of een standplaats, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de criteria zoals opgenomen in de welstandsnota. Als de planbeoordeling openbaar heeft plaatsgevonden is ook het schriftelijke advies van de welstandscommissie openbaar, ingevolge artikel 12b lid 1 van de Woningwet.
Het bestemmingsplan prevaleert boven het welstandsadvies: datgene dat door het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt kan niet door het welstandsadvies worden tegengehouden. Het welstandsadvies kan wel gericht zijn op de gekozen invulling binnen het bestemmingsplan. In een situatie waarin een vergunning wordt aangevraagd en het plan in overeenstemming is met het bestemmingsplan, maar het bestemmingsplan eveneens ruimte biedt voor alternatieven, kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen oplossing te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het betreffende gebied.
Uiteraard moet de welstandsnota daartoe de argumentatie leveren, de welstandscriteria moeten waar nodig dus de ruimte die het bestemmingsplan biedt, invullen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit.
Het advies van de welstandscommissie wordt altijd schriftelijk vastgelegd in de vorm van vergaderingnotulen. Het welstandsadvies (met uitzondering van het akkoordstempel) bevat een korte omschrijving van het ingediende plan, een verwijzing naar de van toepassing zijnde welstandscriteria en een samenvatting van de beoordeling van het plan op die punten, uitmondend in een integraal advies. Steeds moet de motivatie op grond waarvan het advies wordt gegeven, duidelijk zijn.
De welstandsadvisering is niet gericht op zaken die geen betrekking hebben op het welstandstoezicht zoals bedoeld in de Woningwet. Het welstandsadvies kan wel suggesties bevatten voor beleid of procedurele zaken die naar mening van de commissie in acht genomen zouden moeten worden, maar kan een welstandsadvies daarop niet baseren.
In een enkel geval zal de welstandscommissie willen proberen de planindiener te enthousiasmeren voor zaken die het plan op een nog hoger niveau kunnen tillen. Deze 'puntjes op de i' worden als vrijblijvende suggestie genoemd en zijn duidelijk losgekoppeld van de welstandsadvies zelf. De welstandsadviezen mogen nooit zodanig zijn geformuleerd dat één der betrokkenen zich daardoor beledigd of in goede naam of eer aangetast kan voelen.
Als een plan naar mening van de welstandscommissie volgens de welstandscriteria voldoet aan redelijke eisen van welstand wordt een positief advies gegeven aan burgemeester en wethouders. Op initiatief van de welstandscommissie of op verzoek van burgemeester en wethouders kan een positief advies schriftelijk worden gemotiveerd. Dit gebeurt in ieder geval bij bijzondere situaties waarbij wordt geadviseerd om een plan in afwijking van de gebiedsgerichte c.q. objectgerichte welstandscriteria goed te keuren.
Soms is een plan naar mening van de welstandscommissie in strijd met de redelijke eisen van welstand, tenzij het op ondergeschikte punten wordt aangepast. Deze punten worden ondubbelzinnig genotuleerd of op de tekening aangegeven. Indien het plan wordt aangepast aan deze opmerkingen wordt daarna het positieve welstandsadvies gegeven.
Als een plan naar mening van de welstandscommissie volgens de welstandscriteria niet voldoet aan redelijke eisen van welstand, volgt een negatief advies. Dit betekent dat ingrijpende wijzigingen in het planconcept of de uitwerking van het ontwerp noodzakelijk zijn. Een negatief advies wordt altijd schriftelijk gemotiveerd door de commissie.
Binnen de wettelijke beslistermijnen kan de commissie het welstandsadvies aanhouden, indien meer informatie of een toelichting van de ontwerper wenselijk is of om de ontwerper de gelegenheid te geven zijn plan aan te passen. Gezien de korte afhandelingtermijn van licht vergunningplichtige plannen zal het in praktijk niet mogelijk zijn deze plannen aan te houden.
Mondelinge toelichting op het welstandsadvies
In principe moeten de welstandsadviezen zo begrijpelijk en duidelijk zijn dat nadere uitleg overbodig is. Indien de ontwerper of de planindiener een mondelinge toelichting op het welstandsadvies wenst wordt dit in eerste instantie gegeven door het gemandateerde commissielid. Indien betrokkenen vervolgens een nadere toelichting wensen kan een afspraak worden gemaakt met de commissie. Na hoor en wederhoor kan de commissie als zij daartoe aanleiding ziet, het advies herzien. Deze herziening wordt in het advies gemotiveerd.
Belanghebbenden kunnen binnen zes weken bezwaar indienen tegen de beslissing van burgemeester en wethouders op de aanvraag voor een omgevingsvergunning, hierbij zijn de voorschriften van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Belanghebbenden zijn in de regel de planindiener en de direct omwonenden. In de bezwaarschriftprocedure heroverwegen burgemeester en wethouders het besluit, na advies van de 'Commissie voor de Bezwaar- en Beroepschriften'. Belanghebbenden worden in dat geval uitgenodigd om tijdens een hoorzitting hun standpunten nader toe te lichten.
De belanghebbenden die het met de heroverweging niet eens zijn kunnen hiertegen in beroep gaan.
Als een bezwaar te maken heeft met het welstandsoordeel, richt de belanghebbende zich dus nadrukkelijk op het oordeel van burgemeester en wethouders en niet op het advies van de welstandscommissie. Dat is immers alleen een advies aan burgemeester en wethouders. Volgens artikel 3:49 Awb kan er verwezen worden naar het advies. Mocht er van het advies afgeweken worden dan is er een zwaardere motiveringsplicht ingevolge artikel 3:50 Awb. De welstandscommissie zelf kent daarom geen bezwaarprocedure voor belanghebbenden. Natuurlijk kunnen de ontwerper en eventueel de planindiener wel een toelichting op een uitgebracht advies vragen. Na hoor en wederhoor kan de commissie als zij daartoe aanleiding ziet, het advies herzien. Deze herziening wordt in het advies gemotiveerd.
2.5. Afwijking van het advies en de criteria
Afwijking van het welstandsadvies
Burgemeester en wethouders volgen in hun oordeel in principe het advies van de welstandscommissie. Daarop zijn de volgende uitzonderingsmogelijkheden:
Afwijken van het advies op inhoudelijke grond / second-opinion:
Burgemeester en wethouders kunnen op inhoudelijke grond afwijken van het advies van de welstandscommissie indien zij tot het oordeel komen dat de welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria niet juist heeft geïnterpreteerd, of de commissie naar hun oordeel niet de juiste criteria heeft toegepast. Indien burgemeester en wethouders bij een vergunningaanvraag op inhoudelijke grond tot een ander oordeel komen dan de welstandscommissie staan 2 mogelijkheden ter beschikking.
Enerzijds kan burgemeester en wethouders de commissie vragen om een heroverweging. Dit gebeurt in incidentele gevallen waarbij aanvullende planinformatie beschikbaar komt.
Anderzijds kunnen zij voordat het besluit op de vergunningaanvraag wordt genomen, binnen de daarvoor geldige afhandelingtermijn, een second-opinion aanvragen bij een andere onafhankelijke welstandscommissie. Het advies van deze tweede commissie speelt een zware rol bij de verdere oordeelsvorming van burgemeester en wethouders. Indien het advies van de welstandscommissie en de second-opinion tegengesteld zijn en burgemeester en wethouders op inhoudelijke grond afwijken van het advies van de welstandscommissie wordt dit in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning gemotiveerd. De welstandscommissie wordt hiervan op de hoogte gesteld.
Afwijken van het advies om andere redenen
Burgemeester en wethouders krijgen de mogelijkheid om bij het in strijd zijn van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de vergunning te verlenen indien zij van oordeel zijn dat daarvoor andere redenen zijn, bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard. Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de vergunning gemotiveerd. De welstandscommissie wordt hiervan op de hoogte gesteld. Burgemeester en wethouders van de gemeente zullen uiterst terughoudend zijn met het gebruik van deze mogelijkheid omdat de ruimtelijke kwaliteit niet snel ondergeschikt wordt geacht aan economische of maatschappelijke belangen.
De welstandscriteria in deze nota vormen in de eerste plaats een stimulans om bouwplannen een positieve bijdrage te doen leveren aan de bestaande beeldkwaliteit van Noord-Beveland. De primaire bedoeling van het welstandstoezicht is het streven naar bouwplannen, waarbij de welstandscriteria worden gebruikt als opstapje, als middel om na te denken over de schoonheid van het bouwwerk in zijn omgeving. Het kan voorkomen dat de welstandscriteria ontoereikend zijn. In deze bijzondere situaties kan worden teruggevallen op de algemene welstandscriteria, waarbij de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria wordt beargumenteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar het bouwwerk zelf zo onder de maat blijft dat het op den duur zijn omgeving negatief zal beïnvloeden. Ook wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving maar door bijzondere schoonheid wél aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan worden teruggevallen op de algemene welstandscriteria (hoofdstuk 4). Het is begrijpelijk dat er bij het gebruik van de hardheidsclausule hogere eisen worden gesteld aan het bouwplan.
Ook de welstandscommissie zelf kan bij haar advisering afwijken van de welstandscriteria. Dit kan gebeuren op basis van een gemotiveerd positief welstandsadvies bij plannen die weliswaar strijdig zijn met enige welstandscriteria, maar niet strijdig zijn met redelijke eisen van welstand, dit te beoordelen aan de hand van de algemene welstandscriteria.
Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de vergunning eveneens gemotiveerd. Afwijkingen van het beleid vragen om een bestuurlijk draagvlak. Wanneer de welstandscommissie voor een bepaald plan aanleiding ziet tot afwijken van het beleid, zal zij het college van burgemeester en wethouders in haar advies daarover informeren. Burgemeester en wethouders beslissen bij het wel of niet verlenen van een vergunning om de hardheidsclausule wel of niet toe te passen. Het ligt voor de hand om afwijkingen van structurele aard jaarlijks bij de evaluatie in de nota te verwerken.
2.6. Welstandsbeoordeling in geval van monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten
Voor bouwplannen op, aan of nabij monumenten vormt de redengevende beschrijving van het monument het welstandscriterium. Monumenten vormen niet zelden een uitzondering in hun omgeving. Ze hebben vaak specifieke vorm- en stijlkenmerken, die afwijken van de gebiedskarakteristiek. Beschermde stads- en dorpsgezichten, zoals de Voorstraat in Colijnsplaat, wordt als een apart gebied beschreven en valt onder het hoogste welstandsniveau.
Voor monumenten en van Rijkswege beschermde stads- en dorpsgezichten geldt bovendien dat alle vergunningvrije bouwwerken zoals genoemd in de AMvB vergunningplichtig zijn. Dat houdt in dat kleine bouwplannen die normaal gesproken vergunningvrij zijn toch getoetst worden aan redelijke eisen van welstand.
Ook bouwwerken waarvoor geen vergunning hoeft te worden aangevraagd moeten aan minimale welstandseisen voldoen. Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand’ aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. De criteria hiervoor moeten in de welstandsnota zijn opgenomen. Deze ‘excessenregeling’ is niet bedoeld om de plaatsing van het bouwwerk tegen te gaan.
De gemeente Noord-Beveland hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium dat er sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Vaak heeft dit betrekking op:
Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand.
3 Ruimtelijke analyse, gebiedsindeling en welstandsniveaus
Om een gebiedsgericht welstandsbeleid op te stellen, is het van belang om te beschikken over een gedegen analyse en inventarisatie van de verschillende beeldkwaliteiten die te vinden zijn in de gemeente Noord-Beveland.
Dit hoofdstuk is bedoeld om een integrale visie te geven op de beeldkwaliteit van het gemeentelijk grondgebied van Noord-Beveland en de vertaling hiervan naar een gebiedsgerichte en selectief welstandsbeleid voor Noord-Beveland, conform de Woningwet en de Wabo.
Bij de beleidsvertaling is selectiviteit het belangrijkste begrip: in welk gebied moet de lat hoger liggen of kan de lat juist lager liggen als het gaat om het beoordelen van bouw- of inrichtingsinitiatieven.
Het is van groot belang onderscheid te maken in gebieden die bescherming verdienen en gebieden waar meer ruimte bestaat of de opnamecapaciteit groter is voor het toevoegen van nieuwe elementen. Daarom maakt de welstandsnota een onderverdeling in welstandsniveaus: zeer waardevolle, bijzondere en reguliere welstandsgebieden. Deze gradaties vormen het ambitieniveau van de gemeente ten aanzien van het ruimtelijke kwaliteits- en welstandsbeleid, waaraan in het welstandsbeleid, in de vorm van gebieds- en objectgerichte welstandscriteria, invulling wordt gegeven.
Om een indruk te krijgen hoe de bebouwde kernen van Noord-Beveland aansluiten op de omgeving, zal in dit hoofdstuk nader gekeken worden naar de oude en bestaande structuren van het landschap. Het landschap vormt als het ware de ‘ruggengraat’ van de bebouwingsconcentratie en het verkavelingpatroon ervan. De analyse is de basis voor de gebiedsdifferentiatie en de waardebepaling van de verschillende gebieden. De analyses met betrekking tot het landschap bestaan uit:
Vervolgens worden in de daarop volgende paragraaf de bebouwde kernen van Noord-Beveland geanalyseerd:
Het landschappelijk beeld van de gemeente Noord-Beveland wordt bepaald door een weids zeekleilandschap dat gevormd is door de grillige structuur van kleine polders. Noord-Beveland bestaat uitsluitend uit Nieuwland, dit betekent dat het om polders gaat die na 1200 zijn ingepolderd. De geschiedenis van Noord-Beveland kenmerkt zich, als een gevecht tegen het water. Kort na de stormvloed van 1014 werden de eerste kaden(dijkjes) aangelegd om het land te beschermen tegen het water. Als in 1134 het noodlot opnieuw toeslaat wordt het gehele eiland Noord-Beveland voorzien van dijken. In 1200 is het land beschermd door dijken en duinen, uitwateringssluizen zorgen voor de afvoer van overtollig water.
Door deze ontwikkelingen verzoet het grondwater waardoor de schorrenvegetatie plaats maakt voor grasland, bovendien wordt het mogelijk om akkerbouw en fruitteelt toe te passen. De economische groei heeft als gevolg dat er steeds meer land wordt ingepolderd. Hierdoor werd de komberging van de overblijvende wateren hoe langer hoe kleiner, zodat er bij stormvloeden geen plaats was om al het opgestuwde water te bergen. Met de stormvloedrampen van 1530 “Sint Felix quaede Saturdach” en 1532 “De Sint-Elisabethvloed” verdwijnt al het bedijkte land in de golven. In 1598 wordt begonnen met de inpoldering van het huidige Noord-Beveland. Op de kaart is goed te zien hoe de slikken en schorren aan de Westkant van het eiland langzaam zijn ingepolderd.
Het huidige Noord-Beveland heeft buitendijks nog een groot aantal slikken en schorren. De slikken bestaan op geringe diepte uit zand, terwijl de schorren uit klei of zwavel bestaan.
Bebouwing van de gemeente Noord-Beveland bestaat uit een zestal kernen, recreatieparken, een klein lintdorp en verspreid over het landschap gesitueerde boerderijen. Een aantal kernen hebben nog steeds een sterke relatie met het water door de aanwezige (jacht)havens. Opmerkelijk is de strenge stedenbouwkundige opzet van Wissenkerke en Colijnsplaat.
In de twintigste eeuw is men begonnen met het aanleggen van de Deltawerken. De Zandkreekdam(1960), de Veerse dam(1961) en de Oosterscheldekering(1986)
Landschapsontwikkeling Noord-Beveland
3.2.2 Landschapsstructuur en morfologie
Noord-Beveland is van oost naar west ingepolderd. De landschaps-structuur kenmerkt zich door de lappendeken van veelvormige polders, begrensd door polderdijken met een hieraan georiënteerde verkaveling. De meest westelijke polders hebben een duidelijke noord-zuid richting ten opzichte van de meer amorfe polders in het oostelijke gebied van het eiland Noord-Beveland. De rationele verkavelingstructuur binnen de polders zorgt echter voor een gestructureerd landschapsbeeld. Een goed voorbeeld hiervan is de Oud-Noord-Beveland polder, dit open poldergebied is door z’n omvang en strenge renaissanceblok verkaveling een opmerkelijk onderdeel van het landschap. De kernen op Noord-Beveland liggen verspreid over het eiland. Wissenkerke en Geersdijk hebben een centrale positie op Noord-Beveland, de overige kernen zijn georiënteerd op het water.
De belangrijkste dragers van de ontsluitingsstructuur zijn de deltawerken (Veerse dam, de Zandkreekdam en de Oosterschelde-kering) en de Zeelandbrug. Deze indrukwekkende bouwwerken verbinden de westkant van het eiland met Schouwen-Duiveland en Walcheren middels de N57. Aan de oostkant van Noord-Beveland loopt de N256 die de verbinding vormt tussen Zierikzee en Goes. De centrale ontsluitingsweg op het eiland is de provinciale weg N255. De kernen worden ontsloten door middel van secundaire verbindingen met deze weg.
De groenstructuur van het eiland wordt vooral gevormd door de begroeiing van de buitendijkse gebieden aan de west kant van het eiland. Centraal liggen er nog enkele kleinschalige bosrijke gebieden.
Landschapsstructuur Noord-Beveland
Het gemeentelijk grondgebied van Noord-Beveland bestaat grofweg uit een patroon van water, polders, infrastructuur en verspreid liggende bebouwde kernen en bospercelen. Openheid en beslotenheid wisselen elkaar hierin af. Als typering van het landschap kan men de volgende kenmerkende gebieden onderscheiden;
Verstedelijkte gebieden; hiermee worden de zes kernen van Noord-Beveland bedoeld, het gehucht Stroodorp en de recreatieparken. De meeste kernen zijn opgezet vanuit een planmatig stratenpatroon, gecombineerd met lintbebouwing. Stroodorp bestaat uit een eenzijdige bebouwde dijk, met dwars daarop lintbebouwing aan een polderweg. De bebouwing van de recreatieparken kenmerkt zich door de kleinschaligheid en de eenvormigheid. De zachte wanden van deze gebieden zorgen voor een geleidelijke overgang naar het open polderlandschap.
Begroeiing met hoge dichtheid; dit zijn bosrijke gebieden die in kleine hoeveelheden over het polderlandschap zijn verdeeld. In het buitendijkse gebied liggen echter een aantal grote gebieden die gekenmerkt worden door dichte loofbossen. Kleinschalige boomgaarden die binnen de verkaveling van de polders liggen, hebben een andere structuur door de orthogonale indeling, maar bezitten dezelfde dichtheid.
De ecologische structuur bestaat aan de noordkant van het eiland uit een groot aantal inlagen. Deze inlagen zijn kleine secundair gevormde polders, die achter de zeedijk liggen op plaatsen waar men een doorbraak vreesde. Landinwaarts werd op die plaatsen dan een reserve dijk aangelegd, de inlaagdijk. Doordat voor de aanleg van deze dijk, de grond van de inlaagpolder werd gebruikt varieert het huidige landschapsbeeld van deze polders van moerassig grasland of rietveld tot open water. Deze gebieden zijn het gehele jaar zeer rijk aan vogels, vooral eenden, meeuwen en steltlopers zijn hier te vinden.
Aan de zuidkant van Noord-Beveland liggen de Katse Plaat en de middelplaten. De Katse Plaat is een zandplaat die bij hoogtij gedeeltelijk onder water verdwijnt. Bij laag water is de Katse Plaat een rustplaats en foerageergebied voor visdiefje, aalscholver, kluut en plevier. In de winter verblijven hier smienten en rotganzen.
De Middelplaten bestaan vooral uit weilanden die begraasd worden door paarden en runderen. Hierdoor krijgen bijzondere plantensoorten als addertong, rode ogentroost, kleverige ogentroost en grote ratelaar de ruimte. Op de lagere delen van de Middelplaten groeien zoutminnende planten als zeekraal, blauw kweldergras.
De kustlijn in de noord-west hoek van Noord-Beveland, tussen de Oosterscheldekering en de Veerse Dam, kenmerkt zich door het duinlandschap.
Van oorsprong hebben er een aantal kreken door het landschap van Noord-Beveland gelopen. De meeste daarvan zijn verdwenen, er zijn echter een viertal kreekrestanten die nog steeds in het landschap herkenbaar zijn. De Valkreek bij Colijnsplaat laat zich het beste herkennen, terwijl de kreek tussen Wissenkerke en Kamperland in de loop der tijd is veranderd in een brede watergang. Het Bokkegat en het Katse Gat zijn eveneens kreekrestanten. De restanten zijn van belang vanwege de overgangen van nat naar droog en van zout naar zoet. Deze omstandigheden lenen zich uitstekend voor het ontwikkelen van bijzondere soortenrijke vegetaties.
Verder kenmerkt het eiland zich door een aantal graslanden met ecologische waarden, als foerageergebied voor ganzen of weidevogels. Naast deze open ecologisch waardevolle gebieden is er op Noord-Beveland een aantal loofbossen gesitueerd. De buitendijkse bossen zijn met name nieuw aangelegd en hebben nog een beperkte ecologische waarde.
Ecologische structuur Noord-Beveland
3.2.3 Functies en verstedelijking
De belangrijkste functies in Noord-Beveland zijn te vinden in de kernen en in de recreatiegebieden. De kernen liggen verspreid over het gehele eiland. De kernen variëren in grootte en hebben een verschillend voorzieningsniveau. Opvallend bij een aantal kernen is het feit dat de (historische) centra van de kernen organisch zijn gegroeid en grotendeels behouden zijn gebleven, waarbij vrijwel ieder pand verschilt van de naastgelegen panden. Een belangrijk aspect bij een aantal kernen is de strenge stedenbouwkundige structuur. In de naoorlogse periode zijn aan de randen van deze kernen planmatige uitbreidingen ontstaan. Deze planmatige uitbreidingen sluiten niet altijd goed aan bij het organische karakter van deze kleine kernen. De beperkte bedrijfsterreinen op Noord-Beveland hebben allen een directe relatie met de havens. Bovendien zijn de terreinen, met uitzondering van Kats, op korte afstand van het historisch centrum gebouwd.
Het toeristisch zwaartepunt ligt aan de west- en zuidzijde van Noord-Beveland. De recreatiestrandjes, bossen en havens in dit gebied zijn belangrijke toeristische trekkers. Verblijfsrecreatie is vooral aanwezig in de vorm van campings en grootschalige recreatieparken, die deels permanent bewoond worden. Aan de noordkant van het eiland, grenzend aan de Oosterschelde, zijn vooral de natuurlijke- en ecologische waarden belangrijke aspecten.
De rest van Noord-Beveland is voornamelijk in gebruik als agrarisch gebied. Verreweg het grootste deel van het landelijk gebied bestaat uit akkerland. Weilanden zijn slechts geconcentreerd in de lager gelegen delen van het landschap, meestal daar waar in vroeger tijden kreken hebben gelegen. Verspreid over het eiland komen enkele boomgaarden voor. Deze zijn voornamelijk gesitueerd in de directe omgeving van de kernen.
Functies en verstedelijking Noord-Beveland
De verschillende nederzettingen op het eiland kunnen worden onderverdeeld in vier categorieën: voorstraatdorpen, straatdorpen, een dijkdorp en recreatiegebieden. Daarnaast is er regelmatig sprake van solitaire bebouwing in het buitengebied.
Het voorstraatdorp wordt gekenmerkt door de orthogonale opbouw. Deze is ontstaan doordat de centrale straat -de voorstraat- doorgaans loodrecht op een dijk werd geprojecteerd en de overige straten haaks daarop of parallel daaraan zijn aangelegd. Hierdoor ontstaat een rechthoekig stratenpatroon, dat op Noord-Beveland in de kernen Colijnsplaat, Geersdijk, Kats, Wissenkerke is terug te vinden.
Straatdorpen hebben als belangrijkste kenmerk dat ze organisch zijn gegroeid langs een weg als centraal structuurelement. Hierdoor zijn ze van oorsprong vrij langgerekt van vorm. Latere uitbreidingen zijn meestal echter geclusterd bij één centraal punt, waardoor de langgerekte vorm in bepaalde gevallen enigszins gebroken wordt. Tot de straatdorpen behoren de kernen Kamperland en Kortgene.
Dijkdorpen hebben wat structuur betreft veel weg van een straatdorp. De ontstaanswijze is identiek, met als enige verschil dat een dijkdorp langs een dijk ontstaan is, waardoor hoogteverschillen een rol spelen. Zowel bovendijks als benedendijks komt er bebouwing voor. Stroodorp is het enige dijkdorp op Noord-Beveland.
Op verschillende plaatsen is sprake van relatief grootschalige recreatieparken. Deze zijn sterk planmatig van opzet. Deze parken zijn bebouwd met (vakantie)woningen die voornamelijk gedurende het zomerseizoen worden bewoond. Op Noord-Beveland komen echter ook een aantal permanent bewoonde recreatieparken voor. Tot de recreatieparken behoren: De Banjaard, Noordzee Résidence De Banjaard, Rancho Grande, Sophiahaven, Deltona, Marinuswerf, de Paardekreek, Ganuenta en de Korenbloem. Schotsman, Ruiterplaat, Veerse Meer en De Boogerd zijn permanent bewoonde recreatieparken.
Stedenbouwkundige ontwikkeling
In 1489 was het gors “colinsplate”, gelegen ten noorden van het eiland Noord-Beveland, ter bedijking uitgegeven. Pas in 1598, zestig jaar nadat geheel Noord-Beveland overstroomd werd door de stormvloeden van 1530 en 1532, werd van dit recht gebruik gemaakt. In dit jaar werd de Oud-Noord-Bevelandpolder met een deel van de “colinsplate” ingedijkt. Binnen de polder werd één nederzetting, Colijnsplaat, nabij de uitwateringssluis van de polder en de haven gerealiseerd. De stedenbouwkundige opzet van het dorp is typerend voor dorpen die ontstaan zijn op nieuwland. Kenmerkend is de rationele indeling van Colijnsplaat en de 12 bouwblokken die zijn ontstaan door het strenge stratenpatroon. De stedenbouwkundige structuur is bijzonder doordat het voorstraatmodel gecombineerd wordt met een traditionele kerkring. Hierdoor vormt Colijnsplaat een overgangsvorm van de vormprincipes uit de renaissance van voor de 15de eeuw, en de geometrische vormprincipes van de voorstraatdorpen. In het begin van de twintigste eeuw is de kerkring gedempt, het voormalige kerkhof is vervolgens volgebouwd, en de voormalige gracht is beplant met bomen. De oude haven is in 1961 vervangen als gevolg van de Deltawerken. Hierdoor is er ook achter de voormalige zeedijk bebouwing ontstaan. Latere uitbreidingen zijn onder andere ontstaan aan de Colijnsplaatseweg, waar een aantal arbeiderswoonblokken zijn gerealiseerd, gecombineerd met vrijstaande bebouwing. Buiten de historische kern, aan de zuid-oostzijde heeft enige nieuwbouw plaatsgevonden. Belangrijk is ook het feit dat er voortdurend vervangende woningbouw heeft plaatsgevonden.
Colijnsplaat ligt in de noord-oosthoek van Noord-Beveland, tegenover Zierikzee en met uitzicht op de Zeelandbrug. De Colijnsplaatseweg en de Havelaarstraat zijn de belangrijkste ontsluitingswegen van Colijnsplaat. Langs de historische uitvalswegen is met name lintbebouwing aanwezig. De Colijnsplaatseweg wordt hierbij begeleid door een lange rij arbeiderswoningen. Aan weerszijden van deze doorgaande route door het centrum, is een aantal gebieden te onderscheiden met een eigen ruimtelijke structuur. Het centrum is voornamelijk te vinden binnen de historische voorstraatstructuur, waarin de Voorstraat de belangrijkste structuurdrager vormt. De gevelwanden zijn gesloten en ingevuld met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Aan de uiteinden van de Voorstraat liggen twee belangrijke gebouwen. Ten noorden ligt het raadhuis, dat door de oriëntatie op de kop van de Voorstraat en op de dijk een oriënterende functie heeft. Ten zuiden ligt de grootste blikvanger namelijk de Hervormde kerk. Deze zaalkerk uit 1769 onderscheid zich door de positie binnen de oude kerkring, en de oriëntatie op de Voorstraat. De Voorstraat vormt de verbinding met de ontsluitingsroute langs de West-Zeedijk en Oost-Zeedijk. Tussen de Oost-Zeedijk en de Havelaarstraat liggen een sportterrein en een bedrijventerrein ingeklemd. De functies en invulling van de bebouwing staat in contrast met de overwegend compacte bebouwingsstructuur van de overige delen van Colijnsplaat. Latere uitbreidingen, met in grote mate een planmatig karakter, zijn ten zuiden van de Havelaarstraat gelegen. Buiten de kern, langs de Colijnsplaatseweg en de Havelaarstraat zijn er twee molens die als het ware de toegang tot het dorp markeren.
De beeldkaart is opgebouwd uit een negental beeldelementen. In de grafische weergave ervan wordt onderscheid gemaakt tussen zwakke en sterke beeldelementen. In de beeldkaart wordt de karakteristiek van de straatwanden door middel van het tekenen van de bebouwing meer of minder nadrukkelijk tot uitdrukking gebracht, waarbij de dikte van de lijnen de hoogte of opvallendheid van de bebouwing aangeeft. Het beeld van Colijnsplaat wordt voornamelijk bepaald door de aanwezigheid van landschaps- en historische elementen rond de kern. De oude Voorstraatstructuur is beeldbepalend voor Colijnsplaat. De Voorstraat zelf bestaat uit bebouwing van 2 lagen met verscheidene kaprichtingen. De Voorstraat kenmerkt zich door een grote variatie aan gevels waaronder tuitgevels, klokgevels en houtenlijstgevels. Voordeuren en andere details zijn onder andere uitgevoerd in de empirestijl. Opvallende bebouwingselementen zijn het oude raadhuis, op de kruising van de Havenstraat en Voorstraat, de zaalkerk op de kruising van Voorstraat en de Havelaarstraat, en daarnaast de monumentale dokterswoning met sierspant. De achterstraten en zijstraten zijn onderdeel van de orthogonale voorstraatstructuur die zo kenmerkend is voor Colijnsplaat. De bebouwing aan deze straten kenmerkt zich met een grote variatie aan kleinschalige bebouwing, functies, vormgeving en kleur. Schuren, garages en panden met 1 bouwlaag met of zonder kap wisselen elkaar af. De lintbebouwing in Colijnsplaat bestaat uit een lange rij arbeiderswoningen met de kaprichting horizontaal aan de straat, eenvoudige vrijstaande bebouwing met kaprichting dwars op de straat, en een monumentaal pand wat terug ligt uit de rooilijn en een sterke symmetrische opbouw heeft. De meer ‘beeldneutrale’ buurten zijn aangegeven d.m.v. een raster voor overwegend woonbebouwing. Hier is echter geen sprake van een beeldongevoelige omgeving, aangezien de structuur goed aansluit op de historische structuur van de dorpskern.
Stedenbouwkundige ontwikkeling
Het middeleeuwse Geersdijk is door de watersnoden van de 16de eeuw totaal verzwolgen onder de zee. Pas na de bedijking van de Geersdijkpolder in 1668, werd het huidige Geersdijk gebouwd. De nieuwe locatie lag weliswaar in de buurt van het oorspronkelijke dorp Geersdijk, waaraan het zijn naam verleent. Het dorp is samen met Kats één van de kleinste kernen van Noord-Beveland. Na de bedijking van de Willempolder is de oorspronkelijke haven van het dorp verplaatst. De Willempolderseweg vormt de verbinding met de nieuwe haven, die nabij de Geersdijkse kaai gelegen is. Geersdijk is net als veel andere kernen op Noord-Beveland, ontworpen als een voorstraatdorp. De structuur bestaat uit een dijk met haven, loodrecht hierop staat de Voorstraat. De Burg.P.Wissestraat vormt de Voorstraat, met in het verlengde de Geersdijkseweg. De dijk waarvandaan typologisch gezien de plattegrond wordt opgezet is hier de provinciale weg. Na het verleggen van de zeedijk is er over de dijk heen gebouwd. Het dorp heeft zich verder ontwikkeld volgens het opgestelde grondplan. De rationele structuur is nog in grote mate te herkennen. De beperkte uitbreiding heeft zich geconcentreerd aan de oostzijde van het dorp, en langs de Geersdijkseweg. Toekomstige ontwikkelingen zullen voornamelijk gericht zijn op het volbouwen van lintstructuren en het toepassen van vervangende nieuwbouw.
Geersdijk ligt centraal in het landschap van Noord-Beveland en valt dus onder de kernen die in het agrarisch middengebied liggen. De kern karakteriseert zich uitsluitend als woongebied. Er zijn geen voorzieningen en detailhandel te vinden, deze mono-functionaliteit is een belangrijk gegeven. De provincialeweg vormt de belangrijkste ontsluitingsstructuur met de omliggende kernen. Door middel van deze route vindt het dorp aansluiting met het plaatselijke en regionale verkeer. Historisch gezien werd de Geersdijkseweg gebruikt om de polder te ontsluiten, hier heeft dan ook de eerste uitbreiding plaatsgevonden in de vorm van lintbebouwing. De ruimtelijke structuur is op te delen naar lintbebouwing, planmatige uitbreidingen en de historische kern. De historische kern heeft de traditionele strenge opzet van een voorstraatdorp. Latere uitbreiding ten oosten en westen zijn hieraan gekoppeld waardoor is er weinig tot geen afbreuk gedaan aan het originele stratenpatroon. Het belangrijkste oriëntatiepunt is de boom die centraal gepositioneerd staat op de kruising van de provincialeweg en de Burg. P.Wissestraat. De boom markeert de twee belangrijkste routes en geeft als het ware het centrale punt van het dorp aan. Opmerkelijk is de verdraaiing ter plaatse van de Geersdijkseweg en de Burg.P.Wissestraat. Waarschijnlijk is de verdraaiing het gevolg van de botsing tussen het orthogonale polderpatroon en de voorstraatstructuur. Opmerkelijk is de verweving ervan in het historisch centrum.
De beeldkaart is opgebouwd uit een negental beeldelementen. In de grafische weergave ervan wordt onderscheid gemaakt tussen zwakke en sterke beeldelementen. In de beeldkaart wordt de karakteristiek van de straatwanden door middel van het tekenen van de bebouwing meer of minder nadrukkelijk tot uitdrukking gebracht, waarbij de dikte van de lijnen de hoogte of opvallendheid van de bebouwing aangeeft. Het beeld van Geersdijk wordt vooral bepaald door de historische Voorstraatstructuur die overgaat in lintbebouwing. Opvallende is de grote mate aan differentiatie in bebouwing en beeld. De gevels van de belangrijkste straat, de Burg. P. Wissestraat, worden gekenmerkt door een grote variatie aan bouwmassa, materiaalgebruik, geveloriëntatie en kleur. De bebouwing kenmerkt zich als 1 laags woonhuizen met verscheidene kaprichtingen en enkele fraaie kopgevels. Vooral opmerkelijk is de kruising tussen de molenweg, Geersdijkseweg en de Burg. P. Wissestraat. Op deze plaats lopen de lintstructuur en voorstraatstructuur in elkaar over, gemarkeerd door een kopgevel tussen de oorspronkelijke Voorstraat en Molenweg. Binnen de historische kern zijn er weinig beeldbepalende historische panden, de bebouwing blijft beperkt tot eenvoudige woningen met kaprichtingen dwars of parallel aan de straat. De meer ‘beeldneutrale’ buurten zijn aangegeven d.m.v. een raster voor woonbebouwing. In Geersdijk bestaat deze bebouwing uit een aantal arbeiderswoningen met een kaprichting parallel aan de weg, en een latere uitbreiding in de vorm van geclusterde bouwblokken met een interne oriëntatie. De overwegend agrarische lintbebouwing langs de Provincialeweg en de Geersdijkseweg kenmerkt zich als vrijstaande panden met veel variatie in de rooilijnpositionering. Daarnaast zijn er een groot aantal schuren en erfafscheidingen, die aan de achterkant van de historische dorpskern liggen, gesitueerd richting de dijk- en lintbebouwing. Een opmerkelijk groenelement is de centraal gepositioneerde boom op de dijk.
Stedenbouwkundige ontwikkeling
In de 16de eeuw is het middeleeuwse Kats verdwenen in de golven. In 1598 wordt er echter weer begonnen met de opbouw van het dorp. Ook in deze kern is de rationele structuur van het voorstraatmodel duidelijk zichtbaar. Kats is ongeveer gelijk met Colijnsplaat ontstaan, de groei heeft echter veel beperkter en langzamer plaatsgevonden. In latere uitbreidingen is in grote mate rekening gehouden met de voorstraatstructuur, waardoor deze langzaamaan zijn vaste vorm heeft gekregen. Oorspronkelijk vormde de dorpsstraat de voorstraat en vormde dus de schakel tussen kerk en haven. Deze haven is met latere inpolderingen komen te vervallen. Na deze inpolderingen is lintbebouwing aan de andere kant van de dijk gelegen. Na het volbouwen van de voorstraatstructuur hebben uitbreidingen in de vorm van vrijstaande woningen aan de westzijde van de kern plaatsgevonden. Aan de oostzijde is er op beperkte schaal doorgebouwd op de structuur van het voorstraatmodel. Kats heeft als één van de twee kleinste dorpen van Noord-Beveland een beperkt voorzieningen niveau.
Kats ligt in de zuid-oosthoek van Noord-Beveland. De kern is onderdeel van het gebied rond de Oosterschelde, waarbij de kwaliteiten van natuur een belangrijke rol spelen. Het bedrijventerrein in de vorm van de haven, heeft een belangrijk aandeel in de beeldvorming van Kats. De infrastructuur evenals de grote kranen zijn toegespitst op dit bedrijven terrein. De Noordlangeweg vormt de voornaamste ontsluitingsweg. De structuur van het dorp wordt vooral bepaald door de Dorpsstraat en de Dijkstraat. Deze vormen de dragers van de historische voorstraatstructuur, die wordt versterkt door het kerkgebouw op de kop van de Dorpsstraat recht tegenover de dijk. Later is aan de dijk, ter plaatse van deze kruising, een weg de polder in aangelegd, waardoor de Dorpsstraat nu doorloopt in de Leendert Abrahamweg. Buiten de historische structuur liggen twee planmatige uitbreidingen die in mindere mate aansluiten op de historische structuur. Ten westen van de kern is een aantal sportvelden gesitueerd.
De beeldkaart is opgebouwd uit een negental beeldelementen. In de grafische weergave ervan wordt onderscheid gemaakt tussen zwakke en sterke beeldelementen. In de beeldkaart wordt de karakteristiek van de straatwanden door middel van het tekenen van de bebouwing meer of minder nadrukkelijk tot uitdrukking gebracht, waarbij de dikte van de lijnen de hoogte of opvallendheid van de bebouwing aangeeft. Vanuit het polderlandschap is Kats vooral te herkennen door de beeldbepalende kranen ten noordoosten van de dorpskern van Kats. Beeldbepalend voor de dorpskern van Kats is het orthogonale patroon van de stedenbouwkundige voorstraatstructuur. De Dorpsstraat neemt hierin de belangrijkste plaats in. De bebouwing bestaat uit twee gesloten bouwblokken waarbij de oostzijde een regelmatige en ritmische gevelopbouw heeft in de vorm van kop- en langsgevels. Daarnaast is er een grote mate aan variatie in kleur. De westzijde van de Dorpsstraat heeft een grote mate aan differentiatie in de massaopbouw, kaprichting en kleur. Opvallend bebouwingselement is het monumentale pand in het midden van de Dorpsstraat. De massa en ritmiek staan in contrast met de overwegend kleinschalige bebouwing. De historische dorpskern kenmerkt zich door nagenoeg gesloten bouwblokken met een grote variatie aan gevelopbouw, bouwkundige toevoegingen, kaprichtingen en kleur. Op bepaalde plekken is vervangende nieuwbouw toegepast die goed aansluit op de historische voorstraatstructuur en de grote mate aan bebouwingsdifferentiatie in de kern. De meer ‘beeldneutrale’ buurten zijn aangegeven d.m.v. een raster voor overwegend woonbebouwing. De bebouwing kenmerkt zich als vrijstaande of twee-onder-één-kap woningen. De lintbebouwing bestaat uit dijkbebouwing en vrijstaande panden met een strakke rooilijn positionering. Als beeldbepalende groenelementen kunnen de linden in de Dorpsstraat genoemd worden. Deze versterken de monumentale opbouw van de Dorpsstraat.
Stedenbouwkundige ontwikkeling
Wissenkerke is ontstaan in 1652, kort na de bedijking van de Wissekerkepolder. De plattegrond van de kern is oorspronkelijk opgezet als een voorstraatstructuur. Tijdens de groei van het dorp is er echter niet zo streng vast gehouden aan deze structuur als bijvoorbeeld in Colijnsplaat. De historische kern bevindt zich met name tussen de Dorpsdijk, Voorstraat, Ooststraat en Oostvoorstraat. Vanuit deze dichtbebouwde kern is het dorp in verschillende richtingen gegroeid. De haven die oorspronkelijk aan de noordkant van de Dorpsdijk lag, is na de inpoldering van de Thoornpolder in 1697, verdwenen. Deze inpolderingen rond Wissenkerke hebben er bovendien voor gezorgd dat de Cruijkelcreke dichtslibde. Door de verschuiving van havenfunctie naar agrarische functie heeft de kern een ander ontwikkeling doorgemaakt dan de overige voorstraatdorpen op Noord-Beveland. De eerste uitbreidingen vonden plaats aan de andere kant van de dijk, waar vroeger de haven heeft gelegen. Typerend voor deze uitbreiding zijn de arbeiderswoningen met kleine tuinen. Na 1947 vonden los van de historische voorstraatstructuur de eerste uitbreidingen plaats aan de Zuidstraat, Weststraat en Julianastraat. Deze straten vormen een schil aan de westkant van het historische centrum. De bebouwing bestaat met name uit eenvoudig opgezette woonstraten met rijtjeswoningen in Delfse School. Na deze eerste uitbreidingen ontstonden er rijtjeswoningen met grote achtertuinen aan de Beatrixstraat. Na de realisering van het sportterrein, is de ontwikkeling aan de zuidwest kant op gang gekomen. Deze wijk bestaat uit een grote diversiteit aan bebouwing lopend van vrije sectorwoningen aan de buitenkant, tot rijtjeswoningen in de kern. In de jaren tachtig heeft er veel vervangende nieuwbouw plaatsgevonden.
Wissenkerke is de meest centraal gelegen kern op Noord-Beveland. De ontsluiting vindt vooral plaats via de Dorpsweg en de Nieuweweg. Naast deze hoofdontsluiting vormt de Dorpsdijk een belangrijke secundaire ontsluiting. Intern zijn met name de Voorstraat en de Oostvoorstraat belangrijk. Deze L-vormige structuur vormt de verbinding tussen de twee uitvalswegen van de kern. Twee belangrijke oriëntatiepunten zijn de kerk die centraal langs de Voorstraat ligt, en de molen die net buiten het dorp staat, maar een belangrijke zichtlijn met de Voorstraat heeft. Binnen de Historische kern is de voorstraatstructuur duidelijk te herkennen. Het orthogonale patroon van rechte straten en achterstraten komt vooral aan de oostkant terug. Aan de westzijde ligt de Weststraat, die door een vroegere kreekarm een grillige vorm heeft gekregen. In het verlengde van deze straat is een aantal rechte straten opgezet waarlangs de vroege uitbreidingen hebben plaatsgevonden. Langs de uitvalswegen en de Dorpsdijk is vooral lintbebouwing aanwezig. Markant aanwezig aan noordkant van de dijk is het kleinschalige woonbuurtje, in de vorm van arbeiderswoningen. Het sportterrein ten oosten van de historische kern vormt een groene en natuurlijke overgang met het buitengebied. De grootste woonwijk ligt in het zuid-westen van Wissenkerke en wordt gekenmerkt door een sterke planmatige opzet met een autonome structuur los van de oorspronkelijke voorstraatstructuur.
De beeldkaart is opgebouwd uit een negental beeldelementen. In de grafische weergave ervan wordt onderscheid gemaakt tussen zwakke en sterke beeldelementen. In de beeldkaart wordt de karakteristiek van de straatwanden door middel van het tekenen van de bebouwing meer of minder nadrukkelijk tot uitdrukking gebracht, waarbij de dikte van de lijnen de hoogte of opvallendheid van de bebouwing aangeeft. Het beeld van Wissekerke wordt voornamelijk bepaald door de aanwezigheid van de voorstraatstructuur. Binnen deze structuur is er een streng straten patroon ontstaan van gesloten bouwblokken met zichtlijnen naar het omliggende polderlandschap. De belangrijkste beeldbepalende straat van Wissenkerke is de Voorstraat. Deze straat bestaat uit twee gesloten bouwblokken met een monumentaal pand op de kop van de straat, aan de kant van de dijk. De bebouwing kenmerkt zich door een variatie aan kleinschalige bebouwing met de kaprichting loodrecht op de Voorstraat en grotere panden met een kaprichting parallel aan de deze straat. Achter de rooilijn van de bebouwing staat de kerk met een beeldbepalende spitse toren. Door de hoogte is het een beeldbepalend element voor de kern. De lintbebouwing splitst zich op in eenzijdige gesloten dijkbebouwing met verscheidene kopgevels, en lintbebouwing langs de Dorpsweg. Kenmerkend voor de bebouwing langs de Dorpsweg is de grote variatie aan kleur, bouwmassa, rooilijnpositionering en kaprichting. Overige bebouwing binnen de historische dorpskern heeft vooral beeldkwaliteiten doordat het valt binnen de orthogonale voorstraatstructuur. Bebouwing kenmerkt zich hoofdzakelijk door gesloten erfafscheiding, kleinschalige panden en schuurtjes. De meer ‘beeldneutrale’buurten zijn aangeven d.m.v. een raster voor overwegend woonbebouwing. Kenmerkend voor deze bebouwing is de grote mate aan uniformiteit in bouwblokken, bouwmassa en kleur, afgewisseld met vrijstaande bebouwing. De belangrijkste groenelementen zijn de monumentale linden in de Voorstraat en de eenzijdige begroeiing aan de dijk en Oostvoorstraat.
Stedenbouwkundige ontwikkeling
Noord-Beveland is in 16de eeuw geheel overstroomd als gevolg van een tweetal stormvloeden. Hierbij is ook Kamperland niet ongeschonden gebleven. Het middeleeuwse Campen, dat toen al een veerverbinding had met Veere, is echter wel de basis geworden voor het huidige Kamperland. Het dorp is de jongste van de zes kernen die op Noord-Beveland voorkomen. De typologie van Kamperland verschilt eveneens van de andere kernen. Het dorp is gegroeid langs de Veerweg als een straatdorp. In de loop van de 20ste eeuw werden beide zijden van de Veerweg volgebouwd. Latere uitbreidingen hebben een verschillende mate van verdichting, maar dezelfde autonome structuur. De buurten zijn aan weerszijden achter de lintbebouwing van de Veerweg ontwikkeld met een eigen interne structuur en een enkele vertakking naar de Veerweg. Ten noorden van de Noordstraat is er een klein bedrijventerrein ontwikkeld.
Kamperland is de meest westelijke kern van Noord-Beveland. De Veerweg vormt de belangrijkste straat en verbindingsroute binnen de kern. Bij de haven gaat deze weg over in de Spuidijk en Havenweg, deze route verbindt Kamperland met de verscheidene recreatieparken en overige voorzieningen aan het Veerse Meer. Aan de noord-oostzijde wordt Kamperland ontsloten met de Noordstraat. Deze straat gaat over in de Nieuwstraat, die de ontsluiting verzorgt met het plaatselijke- en regionale verkeersnetwerk. De Ruiterplaatweg vormt de belangrijkste regionale verbindingsweg evenwijdig aan de verbinding door het centrum. Historische bebouwing is vooral te vinden aan de westzijde van de Veerweg en aan langs de uitvalswegen in de vorm van lintbebouwing. Ten oosten en ten westen van de Veerweg zijn een aantal planmatige woonbuurten gelegd met een sterke interne structuur. Langs de Veerweg zijn een tweetal kerken gevestigd die als oriëntatiepunt werken. De sportvelden liggen achter de lintbebouwing van de Veerweg. Op de koppen van de Veerweg, ter plaatse van de haven en de aansluiting op het regionale wegennet, zijn er nog enkele bedrijventerreinen gevestigd.
De beeldkaart is opgebouwd uit een negental beeldelementen. In de grafische weergave ervan wordt onderscheid gemaakt tussen zwakke en sterke beeldelementen. In de beeldkaart wordt de karakteristiek van de straatwanden door middel van het tekenen van de bebouwing meer of minder nadrukkelijk tot uitdrukking gebracht, waarbij de dikte van de lijnen de hoogte of opvallendheid van de bebouwing aangeeft. Vanuit het omringende polderlandschap is het silhouet van Kamperland duidelijk te herkennen en kan gedefinieerd worden als een harde overgang. Het beeld van Kamperland wordt hoofdzakelijk bepaalt door de Veerweg. De bebouwing aan deze lange straat kenmerkt zich als een variatie van vrijstaande panden in combinatie met gesloten bouwblokken, er is sprake van een grote variatie aan rooilijn positionering, kleur, bouwmassa en gevelopbouw. Het straatprofiel versterkt deze verspringende rooilijnen. Opvallende bebouwingselementen zijn de twee kerken die aan de westkant van de Veerweg liggen. De maat, en fraaie detaillering zorgen ervoor dat deze gebouwen beeldbepalend zijn. Aan de Noordstraat en Molenweg heeft hoofdzakelijk lintbebouwing plaatsgevonden met een grote mate aan variatie aan bouwmassa, kleur, kaprichting en gevelopbouw. Deze woningen hebben een duidelijke rooilijnpositie. De woningen aan de A.van Heestraat kenmerken zich door gesloten bouwblokken waarbij de kaprichting evenwijdig aan de straat loopt. Daarnaast zij er een groot aantal bouwkundige toevoegingen geplaatst en is er een grote mate aan kleurdifferentiatie in de gevels waarneembaar. De meer ‘beeldneutrale’ buurten zijn aangegeven d.m.v. een raster voor overwegend woonbebouwing. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen de vrij geplaatste woningen op regelmatige percelen in Heer Janszdorp en de woonbuurten achter de Veerweg. Deze buurten bestaan uit geschakelde bouwblokken met een gelijke kaprichting en geveldetaillering.
Stedenbouwkundige ontwikkeling
Kortgene heeft net als de andere dorpen een geschiedenis die getekend is door verscheidene stormvloeden. De kerktoren van het middeleeuwse Kortgene overleefde deze periode van rampspoed. In 1684 is het huidige Kortgene herbouwd op de resten van het Middeleeuwse dorp. De kerktoren met een nieuw schip is het uitgangspunt geweest voor de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan. De voorstraatstructuur, die zo kenmerkend is voor dorpen op Noord-Beveland, is ook hier duidelijk aanwezig. Een uitzondering vormt echter de situering van de kerk. Deze ligt meestal aan het einde van de voorstraat, die vanaf de haven de polder in loopt. Door het feit dat Kortgene is gebouwd vanuit de bestaande middeleeuwse kerktoren, ontbreekt er een markant gebouw aan het einde van de Hoofdstraat. De groei heeft in eerste instantie plaatsgevonden langs de Hoofdstraat en de evenwijdige daaraan lopende Ooststraat en Weststraat. Doordat deze groei tot de 19de eeuw zeer gestaag is toegenomen, is de voorstraatstructuur niet zo duidelijk herkenbaar als bij Colijnsplaat. Uitbreidingen hebben vooral plaatsgevonden in de richting van de Torendijk. Bij deze eerste uitbreidingen, ten zuiden van de Julianastraat, is er zoveel mogelijk geprobeerd aan te sluiten op de bestaande structuur. Het gevolg is een gevarieerd en onregelmatig verkavelingspatroon. De latere uitbreidingen ten noorden van de Julianastraat hebben een sterk planmatig karakter, opmerkelijk is bovendien de groene enclave in de vorm van begraafplaats en volkstuinen. Langs de Torendijk en Kaaidijk is er vooral dijkbebouwing gesitueerd met wisselende oriëntatie op de dijk en het polderlandschap. De laatste ontwikkelingen van Kortgene richten zich op de relatie tussen het haventerrein en de bungalowparken, respectievelijk ten zuiden en oosten van de kern Kortgene.
Kortgene ligt in het zuiden van Noord-Beveland. Samen met Kamperland vormt Kortgene de belangrijkste recreatieve kern van Noord-Beveland. De grootte van de kern en het voorzieningenniveau is hier dan ook hoger dan bij de andere kernen op Noord-Beveland. De Molendijk vormt de belangrijkste ontsluitingsroute van Kortgene en de aansluiting op de Provinciale weg. De Hoofdstraat verbindt deze ontsluiting met de Kaaidijk en Oostbermweg in het zuiden. Deze secundaire verbinding vormt een weg langs de kust en verbindt de recreatieparken met de dorpskern van Kortgene. Lintbebouwing is met name geconcentreerd langs het noordelijke gedeelte van de Hoofdstraat, het meest westelijke gedeelte van de Torendijk en de Kaaidijk. Een gedeelte van de Torendijk is in gebruik als bedrijventerrein. Ten oosten van de historische kern is een kleine buurt aangesloten op de oorspronkelijke voorstraatstructuur. De overige wijken concentreren zich tussen de Provinciale weg en de Torendijk. In het zuiden zijn deze wijken in geringe mate aangesloten op de lintbebouwing en historische kern, in het noorden zijn ze sterk planmatig van opzet met een duidelijke herkenbare stedenbouwkundige structuur. De situering van de kerk achter de dijk aan het begin van de Hoofdstraat zorgt voor een sterk oriënterende werking.
De beeldkaart is opgebouwd uit een negental beeldelementen. In de grafische weergave ervan wordt onderscheid gemaakt tussen zwakke en sterke beeldelementen. In de beeldkaart wordt de karakteristiek van de straatwanden door middel van het tekenen van de bebouwing meer of minder nadrukkelijk tot uitdrukking gebracht, waarbij de dikte van de lijnen de hoogte of opvallendheid van de bebouwing aangeeft. Beeldbepalend voor Kortgene is de voorstraatstructuur en de Hoofdstraat. Kenmerkend voor de bebouwing ten noorden van Hoofdstraat is de vrijstaande lintbebouwing van fraai vormgegeven gevels. Deze bebouwing heeft een overwegend loodrechte kaprichting op de Hoofdstraat en kenmerkt zich door een grote variatie aan bouwmassa en geveldetaillering. Waar de Hoofdstraat overgaat in de voorstraatstructuur ontstaat door de terugliggende gevels een pleinvormige ruimte. Deze ruimte wordt versterkt door de groenelementen en parkeerafscheidingen. De bebouwing kenmerkt zich door een grote variatie aan kleur en gevelopbouw met een overwegend evenwijdige kaprichting aan de Hoofdstraat. Opvallend bebouwingselement is de kerk aan de zuidkant van de Hoofdweg, het gebouw vormt een extra gevel aan de pleinvormige ruimte. De bebouwing van de historische voorstraatstructuur kenmerkt zich verder als gesloten bouwblokken met een kaprichting evenwijdig aan de straat en een gedifferentieerd kleurgebruik. Lintbebouwing is te vinden langs de Torendijk. Deze bebouwing heeft een lage dichtheid met veel variatie aan kleur, oriëntatie, bouwmassa en rooilijnpositionering De meer ‘beeldneutrale’buurten zijn aangegeven d.m.v een raster voor overwegend woonbebouwing. Deze buurten bestaan hoofdzakelijk uit gesloten bouwblokken, waarbij historische en nieuwe bebouwing elkaar afwisselt. De bebouwing geeft een duidelijk zicht op de tijd waarin de verscheidene buurten zijn gebouwd. De onderlinge kenmerken zijn duidelijk te herkennen. Woonerven en arbeiderswoningen wisselen elkaar hier af.
Dit dijkdorp is ontwikkeld langs de Oosthavendijk. Deze dijk vormt de ringdijk voor de Heer Jansz polder en de Soelekerkepolder. De ontwikkeling van het dorp is begonnen na de bedijking van de Soelekerkepolder, aangezien haast alle gebouwen aan deze kant van de dijk zijn gelegen. Het dorp bestaat uit een klein aantal huizen, eenzijdige aan de Oosthavendijk gesitueerd en langs de Stroodorpseweg. Deze weg loopt vanaf de hoger gelegen dijk de Heer Janszpolder in. Door de openstructuur en de eenzijdige bebouwing van Stroodorp ontstaat er een grote relatie met het omringende landschap.
Op Noord-Beveland is een groot aantal Recreatieparken te vinden. De Sophiahaven aan de oever van de Oosterschelde, de Banjaard en Noordzee Résidence De Banjaard achter de duinen van het Noordzeestrand en de toekomstige recreatieparken Ganuenta en Orisant in de inlagen bij Colijnsplaat. Echter de meeste recreatieparken zijn te vinden langs de oevers van het Veerse Meer: Schotsman, Ruiterplaat, Marinuswerf, Rancho Grando, Aqua Village, De Paardekreek, Veerse Meer I, Delta Marina, Deltona, De Korenbloem en De Boogerd. Enkele van deze gebieden zijn permanent bewoond, waardoor de stedenbouwkundige structuur afwijkt van de overige parken. Met name Schotsman, Ruiterplaat en Veerse Meer I hebben een grote mate aan verscheidenheid in de bebouwing, die afwijkt van de wat meer uniformere en autonomere structuur van de overige parken. De bosrijke omgeving van de buitendijkse gebieden waar deze parken gelegen zijn, zorgt voor de opname van de bebouwing in zijn omgeving. De meeste van de overige parken hebben dus een van oorsprong veel sterkere planmatige opzet waarbij uniformiteit in kleur en vorm heel duidelijk aanwezig is.
Verspreid in het buitengebied liggen met enige regelmaat agrarische bedrijven. Deze clusters van boerderijen met bijgebouwen zijn meestal goed zichtbaar in het overwegend open landschap. De compositie van gebouwen is in de meeste gevallen identiek, namelijk het woonhuis voor op het erf en direct daarachter de schuur. Achter op het erf zijn meestal nog enkele kleine bijgebouwen of silo’s geplaatst. De meeste agrarische bedrijven worden omringd door een bomenrij, waardoor het zicht op de bebouwing wordt ontnomen.
Van oudsher komen op Noord-Beveland voornamelijk boerderijen voor van het Zeeuwse Schuurtype. Dit type bestaat uit een gescheiden woning en bedrijfsgedeelte. De woning, normaliter voor op de kavel, is opgebouwd uit baksteen, bestaat uit één bouwlaag en is afgedekt met een zadeldak. De kaprichting staat loodrecht op de kavelrichting. Tegen de woning aan of op iets afstand daarachter staat een grote langwerpige schuur breder dan de woning en met een hogere noklijn opgebouwd uit baksteen met een houten skelet en kap. Wanneer de schuur tegen de woning aan staat is deze normaliter bedekt met een zadeldak, vrijstaande schuren hebben veelal zadeldak met wolfseinden.
In de tweede helft van de 20e eeuw zijn veel agrarische bedrijven vanwege schaalvergroting van het bedrijf gedeeltelijk of geheel vervangen door grootschalige nieuwbouw. Hierdoor is het traditionele plattelandsbeeld veranderd. Vooral de grootschalige loodsen hebben een grote invloed op de open structuur van het agrarisch gebied. Deze loodsen zijn voorzien van een zadeldak, uitgevoerd in pannen/golfplaten. De muren zijn over het algemeen gemetseld of voorzien van damwandprofiel platen.
Voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Noord-Beveland vormen de aanwezige waardevolle landschappelijke karakteristieken en cultuurhistorische kwaliteiten van de verscheidene kernen het uitgangspunt.
De landschappelijke kwaliteiten zijn terug te vinden in de opbouw en differentiatie van het landschap. Kenmerkend voor het grootste gedeelte van het grondgebied van Noord-Beveland is het als een lappendeken opgebouwde polderlandschap met weidse, open en rationeel verkavelde polders van elkaar gescheiden door middel van polderdijken met plaatselijk knotwilgen of hoog opgaande populieren . De beeldkwaliteit van Noord-Beveland wordt voor een groot gedeelte bepaald door de landschappelijke kwaliteit van de kust- en oeverzones. Deze kunnen globaal ingedeeld worden naar een drietal gebieden; het gebied langs de Noordzee, het gebied aan de Oosterschelde en het gebied dat grenst aan het Veerse Meer.
Het gebied langs de Oosterschelde heeft samen met de kreekresten in het agrarisch middengebied een belangrijke ecologische waarde. Met name het inlagen landschap vertegenwoordigt grote landschappelijke kwaliteiten. Toekomstige ontwikkelingen zullen rekening moeten houden met de natuurlijke waarden van dit gebied.
Het voorstraatringdorp Colijnsplaat vertegenwoordigt grote cultuurhistorische waarde. De historische stedenbouwkundige structuur en bebouwing vertegenwoordigd een grote beeldkwaliteit. Het is heel belangrijk deze ruimtelijke karakteristiek te behouden en waar mogelijk binnen de historische stedenbouwkundige structuur in samenhang met de bestaande cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te versterken of te vernieuwen. De andere kernen met uitzondering van Kamperland hebben een soortgelijke stedenbouwkundige structuur, deze is echter van minder kwaliteit dan in Colijnsplaat. De bebouwing bestaat veelal uit een kerk, enkele klassieke huizen en een aantal oudere boerderijtjes met hun stallen. In Kamperland bestaat de bebouwing vooral uit een langgerekt bebouwingslint met historische bedrijfs- en woonbebouwing, nieuwbouw en uitbouwen. De bebouwing en stedenbouwkundige structuur bepalen samen de historische waarde. Het is daarom van belang in deze beeldbepalende gebieden de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle elementen te behouden en bij nieuwe ontwikkelingen te streven naar kwalitatief hoogwaardige invullingen.
Uit de analyse en de ruimtelijke visie is gebleken dat de gemeente Noord-Beveland zich voornamelijk laat karakteriseren door een open polderlandschap en verspreid liggende boerderijen en dijkbebouwing. De gebieden aan het Veerse Meer, de Oosterschelde en het Noordzeestrand hebben een beeldkwaliteit die toegespitst is op natuurlijke- en recreatieve waarden. De kernen zijn gelijkmatig verdeeld over het grondgebied, waarbij de kernen aan het Veerse Meer de grootste groei hebben doorgemaakt. Typerend is de diversiteit aan bouwstijlen, massa’s en dichtheden in de dorpskernen. De indeling en samenhang van gebieden worden daarom met name bepaald door de dynamiek, functie en landschappelijke en/of historische betekenis van de verschillende ruimtelijke elementen en gebieden. Met dit als uitgangspunt kan worden samengevat dat Noord-Beveland uit de volgende gebiedscategorieën bestaat;
Deze gebiedscategorie bestaat uit drie ruimtelijke en functioneel van elkaar verschillende gebieden of structuren.
Als laatste gebiedsonderscheiding binnen de historische dorpskern vallen de historische buurten. Hieronder vallen onder andere de achterstraten en zijstraten van de voorstraatstructuur. Deze straten hebben door hun diversiteit in bouwmassa’s, positionering, vormgeving en functies andere beeldkwaliteitsaspecten dan de voorstraten van de verscheidene kernen.
Dit deelgebied is te vinden langs de uitvalswegen van de historische dorpskern. Deze linten hebben door hun diversiteit in bouwmassa’s, positionering en functies een eigen karakteristieke beeldkwaliteit.
De gebiedscategorie woongebieden is een verzameling van bebouwingstypologieën waarbij de stedenbouwkundige structuur een samenhangend karakter heeft. Hieronder vallen de planmatige en vrije sector wijken. De planmatige woonwijken kennen een gestructureerde opbouw met veelal rijenwoningen in een strokenverkaveling met een eigen tijdsbeeld in stedenbouwkundige structuur en bebouwingstypologie. De vrije sector wijken hebben een gedifferentieerde opbouw bestaande uit vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen, die enkel samenhang vertonen in bouwhoogte, positionering en soms kleur- en materiaalgebruik.
Tot deze gebiedscategorie behoren de gebieden die een grote functionele samenhang kennen. In de gemeente Noord-Beveland zijn enkel een aantal kleinere bedrijventerreinen te herkennen. Deze zijn ingericht met grootschalige vrijstaande bedrijfspanden, waarbij veelal vormgeving en detaillering ondergeschikt is aan de bedrijfsvoering.
Onder sport- en recreatiegebieden vallen sportvelden, campings en parkgebieden, welke voornamelijk aan de rand van de verschillende kernen en langs de oevers en kustzone zijn gesitueerd. Deze gebieden worden veelal omgeven door een afschermende groenstrook.
Een groot gedeelte van de bebouwing in Noord-Beveland kan gecategoriseerd worden als recreatiewoningen. De woningen kennen een structurele stedenbouwkundige structuur en bebouwingstypologie. Deze gebieden zijn geconcentreerd aan de oever- en kustzone van Noord-Beveland. Hieronder vallen de Banjaard, Rancho Grande, Sophiahaven, Deltona, Marinuswerf, Deltapark en de Korenbloem. Deze gebieden worden veelal omgeven door een afschermende groenstrook.
Permanent bewoonde recreatieparken
Een aantal recreatieparken worden permanent bewoond. De bebouwingstypologie en onderlinge samenhang is van een dusdanig gedifferentieerd niveau, dat deze duidelijk te onderscheiden zijn van de overige recreatieparken. Hieronder vallen de Schotsman, Ruiterplaat, Veerse Meer en De Boogerd. De bebouwing vertoont een grote mate aan verscheidenheid in kleur, bouwmassa en positionering. Het bosrijke gebied van onder andere de buitendijkse gronden zorgt voor de opname van de bebouwing in z’n omgeving.
De essentie van een gebiedsgericht welstandsbeleid is een zorgvuldige gebiedsindeling en een hierop afgestemd selectief beleid. In de ruimtelijke analyse en visie is een beschrijving en een ontwikkelingsrichting geschetst met betrekking tot de belangrijkste ruimtelijke eigenschappen en beeldkwaliteitaspecten van de gemeente Noord-Beveland. Op basis daarvan is het gemeentelijk grondgebied opgedeeld in ruimtelijk/morfologisch of functioneel samenhangende deelgebieden. Afhankelijk van de waarde en de gevoeligheid van het gebied en de betekenis voor het collectieve beeld van de gemeente is voor elk deelgebied een welstandsniveau vastgesteld. Hierbij is onderscheid gemaakt in de volgende driedeling:
De bovenstaande welstandsniveaus bepalen de aard en de intensiteit waarmee de bouwplannen aan de diverse welstandscriteria zullen worden getoetst. Afhankelijk van het welstandsniveau worden de beoordelingsaspecten streng, kritisch, licht of niet gehanteerd. Op deze manier worden de gebiedseigen waarden met betrekking tot beeldkwaliteit doeltreffend beschermd en/of versterkt. In het algemeen geldt: hoe waardevoller de gebiedskarakteristiek, hoe hoger het welstandsniveau.
Zeer waardevolle welstandsgebieden
Zeer waardevolle welstandsgebieden worden slechts aangewezen als er sprake is van zeer hoge cultuurhistorische, architectonische en/of stedenbouwkundige kwaliteiten en het gebied van cruciale betekenis is voor het totaalbeeld van de kernen en/of het landschap. In deze welstandgebieden zal de welstandscommissie de gebiedsgerichte welstandscriteria zeer nauwgezet toepassen gericht op het behoud van de bestaande cultuurhistorisch waardevolle omgeving. De Voorstraat in Colijnsplaat, dat onderdeel is van het beschermd stadsgezicht Colijnsplaat, is aangewezen als zeer waardevol welstandsgebied. Ook individuele monumenten vallen hieronder, ongeacht het welstandsniveau van het gebied waarin ze liggen.
Onder dit welstandsniveau vallen de gebieden die om een zorgvuldige afstemming vragen van nieuwe bouwkundige ingrepen. Deze bijzondere welstandgebieden zijn cultuurhistorisch, landschappelijk en/of stedenbouwkundig gezien beeldbepalend voor de kernen of het landschap binnen de gemeente. Nieuwe ingrepen dienen daarbij extra zorgvuldig binnen de bestaande context te worden beoordeeld. Het gaat hierbij om de historische hoofdstraten waaraan de verscheidene kernen zijn ontstaan. Waaronder de verscheidene voorstraten en de Veerweg in Kamperland. Ook de historische buurten binnen de voorstraatstructuur vallen onder dit welstandsniveau. De lintbebouwing die langs uitvalswegen en dijken is ontstaan is eveneens een bijzonder welstandsgebied. Daarnaast is het kenmerkende polderlandschap, met de randen eromheen een belangrijk beeldbepalend element en dus een bijzonder welstandgebied.
Onder dit niveau vallen de gebieden die om een normale en zorgvuldige afstemming vragen van nieuwe bouwkundige ingrepen. Deze gebieden kunnen afwijken van de bestaande ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van de gebouwen zonder al teveel problemen verdragen. De gemeente stelt geen specifieke eisen aan de ruimtelijke kwaliteit en de welstandsbeoordeling heeft als uitgangspunt het handhaven van de basiskwaliteit. Voor Noord-Beveland betreft dit alle planmatige en vrije sector woongebieden, bedrijventerreinen, recreatieparken, sport- en recreatieterreinen en permanent bewoonde recreatieparken.
In dit hoofdstuk worden de algemene welstandscriteria genoemd, die bij iedere welstandsbeoordeling worden gehanteerd. Deze criteria zijn gebaseerd op de notitie 'Architectonische kwaliteit, een notitie over architectuurbeleid', van Prof. Ir. Tj. Dijkstra (1985, herzien en opnieuw uitgegeven in 2001), die mede aanleiding is geweest voor de nieuwe Woningwet.
De algemene welstandscriteria die in deze paragraaf worden genoemd richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele kwaliteitsprincipes. De algemene welstandscriteria liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerking van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In de praktijk zullen die uitwerkingen meestal voldoende houvast bieden voor de planbeoordeling.
In bijzondere situaties wanneer de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te vallen op de algemene welstandscriteria. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar het bouwwerk zelf zo onder de maat blijft dat het op den duur zijn omgeving negatief zal beïnvloeden. Ook wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving maar door bijzondere schoonheid wél aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan worden teruggevallen op de algemene welstandscriteria. De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo'n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren van de hardheidsclausule gebruik te maken en af te wijken van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria.
Hoewel dit gebruik van de hardheidsclausule betekent dat de welstandscommissie elke valide argumentatie kan aanvoeren om het plan te beoordelen, zal dit in de praktijk betekent dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond. Het niveau van 'redelijke eisen van welstand' ligt dan uiteraard hoog, het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.
Relatie tussen vorm, gebruik en constructie
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft.
Een bouwwerk wordt primair gemaakt om te worden gebruikt. Hoewel het welstandstoezicht slechts is gericht op de uiterlijke verschijningsvorm, kan de vorm van het bouwwerk niet los worden gedacht van de eisen vanuit het gebruik en de mogelijkheden die materialen en technieken bieden om een doelmatige constructie te maken. Gebruik en constructie staan aan de wieg van iedere vorm. Daarmee is nog niet gezegd dat de vorm altijd ondergeschikt is aan het gebruik of de constructie. Ook wanneer andere aspecten dan gebruik en constructie de vorm tijdens het ontwerpproces gaan domineren, mag worden verwacht dat de uiteindelijke verschijningsvorm een begrijpelijke relatie houdt met zijn oorsprong. Daarmee is tegelijk gezegd dat de verschijningsvorm méér is dan een rechtstreekse optelsom van gebruik en constructie. Er zijn daarnaast andere factoren die hun invloed kunnen hebben zoals de omgeving en de associatieve betekenis van de vorm in de sociaal-culturele context. Hierbij kan men denken aan het realiseren van beeldende kunst in de openbare ruimte.
Relatie tussen bouwwerk en omgeving
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is.
Bij het oprichten van een gebouw is sprake van het afzonderen en in bezit nemen van een deel van de algemene ruimte voor particulier gebruik. Gevels en volumes vormen zowel de externe begrenzing van de gebouwen als ook de wanden van de openbare ruimte die zij gezamenlijk bepalen. Het gebouw is een particulier object in een openbare context, het bestaansrecht van het gebouw ligt niet in het eigen functioneren alleen maar ook in de betekenis die het gebouw heeft in zijn stedelijke of landschappelijke omgeving. Ook van een gebouw dat contrasteert met zijn omgeving mag worden verwacht dat het zorgvuldig is ontworpen en de omgeving niet ontkent. Waar het om gaat is dat het gebouw een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan. Over de wijze waarop dat bij voorkeur zou moeten gebeuren kunnen de gebiedsgerichte welstandscriteria duidelijkheid verschaffen.
Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit.
Voor vormgeving gelden in iedere cultuur bepaalde regels, net zoals een taal zijn eigen grammaticale regels heeft om zinnen en teksten te maken. Die regels zijn geen wetten en moeten ter discussie kunnen staan. Maar als ze worden verhaspeld of ongeïnspireerd gebruikt, wordt een tekst verwarrend of saai. Precies zo wordt een bouwwerk verwarrend of saai als de regels van de architectonische vormgeving niet bewust worden gehanteerd.
Als vormen regelmatig in een bepaald verband zijn waargenomen krijgen zij een zelfstandige betekenis en roepen zij, los van gebruik en constructie, bepaalde asso-ciaties op. Pilasters in classicistische gevels verwijzen naar zuilenstructuren van tempels, transparante gevels van glas en metaal roepen associaties op met techniek en vooruitgang.
In iedere bouwstijl wordt gebruik gemaakt van verwijzingen en associaties naar wat eerder of elders reeds aanwezig was of naar wat in de toekomst wordt verwacht. De kracht of de kwaliteit van een bouwwerk ligt echter vooral in de wijze waarop die verwijzingen en associaties worden verwerkt en geïnterpreteerd binnen het kader van de actuele culturele ontwikkelingen, zodat concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Zorgvuldig gebruik van verwijzingen en associaties betekent onder meer dat er een bouwwerk ontstaat dat integer is naar zijn tijd doordat het op grond van zijn uiterlijk in de tijd worden geplaatst waarin het werd gebouwd of verbouwd.
Bij restauraties is sprake van herstel van elementen uit het verleden, maar bij nieuw of verbouw in bestaande (monumentale)
omgeving betekent dit dat duidelijk moet zijn wat authentiek is en wat nieuw is toegevoegd. Een ontwerp kan worden geïnspireerd door een bepaalde tijdsperiode, maar dat is iets anders dan het imiteren van stijlen, vormen en detailleringen uit het verleden.
Associatieve betekenissen zijn van groot belang om een omgeving te 'begrijpen' als beeld van de tijd waarin zij is ontstaan, als verhaal van de geschiedenis, als representant van een stijl. Daarom is het zo belangrijk om ook bij nieuwe bouwplannen zorgvuldig met stijlvormen om te gaan, zij vormen immers de geschiedenis van de toekomst.
Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat.
Een belangrijke eis die aan een ontwerp voor een gebouw mag worden gesteld is dat er structuur wordt aangebracht in het beeld. Een heldere structuur biedt houvast voor de waarneming en is bepalend voor het beeld dat men vasthoudt van een gebouw. Symmetrie, ritme, herkenbare maatreeksen en materialen maken het voor de gemiddelde waarnemer mogelijk de grote hoeveelheid visuele informatie die de gebouwde omgeving geeft, te reduceren tot een bevattelijk beeld.
Het streven naar helderheid mag echter niet ontaarden in simpelheid. Een bouwwerk moet de waarnemer blijven prikkelen en intrigeren en zijn geheimen niet direct prijsgeven. Er mag best een beheerst beroep op de creativiteit van de voorbijganger worden gedaan Van oudsher worden daarom helderheid en complexiteit als complementaire begrippen ingebracht bij het ontwerpen van bouwwerken. Complexiteit in de architectonische compositie ontstaat vanuit de stedenbouwkundige eisen en het programma van eisen voor het bouwwerk. Bij een gebouwde omgeving met een hoge belevingswaarde zijn helderheid en complexiteit tegelijk aanwezig in evenwichtige en spanningsvolle relatie.
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen.
Ieder bouwwerk heeft een schaal die voortkomt uit de grootte of de betekenis van de betreffende bouwopgave. Grote bouwwerken kunnen uiteraard binnen hun eigen grenzen geleed zijn maar worden onherkenbaar en ongeloofwaardig als ze er uitzien alsof ze bestaan uit een verzameling losstaande kleine bouwwerken
De maatverhoudingen van een bouwwerk zijn van groot belang voor de belevingswaarde ervan, maar vormen tegelijk één van de meest ongrijpbare aspecten bij het beoordelen van ontwerpen. De waarnemer ervaart bewust of onbewust de maatverhoudingen van een bouwwerk, maar wáárom de maatverhoudingen van een bepaalde ruimte aangenamer, evenwichtiger of spannender zijn dan die van een andere, valt nauwelijks vast te stellen.
Duidelijk is dat de kracht van een compositie groter is naarmate de maatverhoudingen een sterkere samenhang en hiërarchie vertonen. Mits bewust toegepast kunnen ook spanning en contrast daarin hun werking hebben. De afmetingen en verhoudingen van gevelelementen vormen tezamen de compositie van het gevelvlak. Hellende daken vormen een belangrijk element in de totale compositie. Als toegevoegde elementen (zoals een dakkapel, een aanbouw of een zonnecollector) te dominant zijn ten opzichte van de hoofdmassa en/of de vlakverdeling, verstoren zij het beeld niet alleen van het object zelf maar ook van de omgeving waarin dat is geplaatst.
Materiaal, textuur, kleur en licht
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.
Door middel van materialen, kleuren en lichttoetreding krijgt een bouwwerk uiteindelijk zijn visuele en tactiele kracht: het wordt zichtbaar en voelbaar. De keuze van materialen en kleuren is tegenwoordig niet meer beperkt tot wat lokaal aan materiaal en ambachtelijke kennis voorhanden is. Die keuzevrijheid maakt de keuze moeilijker en het risico van een onsamenhangend beeld groot. Als materialen en kleuren teveel los staan van het ontwerp en daarin geen ondersteunende functie hebben maar slechts worden gekozen op grond decoratieve werking, wordt de betekenis ervan toevallig en kan het afbreuk doen aan de zeggingskracht van het bouwwerk. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het gebruik van materialen en kleuren geen ondersteuning geeft aan de architectonische vormgeving of wanneer het gebruik van materialen en kleuren een juiste interpretatie van de aard en de ontstaansperiode van het bouwwerk in de weg staat.
5 Gebiedsgerichte welstandscriteria
De gebiedsgerichte uitwerkingen dienen gezien te worden als een beoordelingskader gerelateerd aan de bestaande ruimtelijke context. Een beoordelingskader omvat het beeld dat een beoordelaar nodig heeft voor toetsing van bouwplannen en dat een ontwerper gebruikt om een context gerelateerd ontwerp te vervaardigen, wat een meerwaarde vormt in zijn omgeving. De mate van uitwerking is in eerste plaats gerelateerd aan het welstandsniveau wat geldt voor het betreffende gebied. Daarnaast zijn ook de aanwezige kwaliteiten, de kwetsbaarheid, de omvang en de te verwachten ontwikkelingen op diverse schaalniveaus van invloed op de mate van uitwerking. In beginsel vormt de bestaande situatie het uitgangspunt voor welstandsbeoordeling, maar incidentele eigentijdse invulling dient, uiteraard goed beargumenteerd, ook mogelijk te zijn. In dergelijke gevallen zal de welstandscommissie teruggrijpen naar de algemene welstandscriteria (hoofdstuk 4). Een gebiedsgericht beoordelingskader bestaat uit de volgen-e onderdelen:
De gebiedsbeschrijving bestaat uit een algemene beschrijving van de ligging en de cultuurhistorische betekenis, de begrenzingen van het welstandsgebied, de stedenbouwkundige structuur en de bouwstijl en de architectonische principes. Een gebiedsbeschrijving vormt hiermee een wezenlijk onderdeel van een gebiedsuitwerking en daarmee van de beoordeling van bouwaanvragen. Bij de welstandstoetsing dient namelijk niet alleen gekeken te worden naar de beeldkwaliteit van het te realiseren bouwwerk maar ook naar de relatie van het bouwwerk met zijn omgeving en de gewenste ontwikkelingen van die omgeving.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Per gebied is op basis van de ruimtelijke en beleidsanalyse aangegeven wat de waardebepaling, eventuele ontwikkelingen en beleidsintenties zijn voor wat betreft de ruimtelijke kwaliteit. Hierbij worden aandachtspunten voor welstands-toetsing aangegeven en wordt veelal verwezen naar gerelateerde beleidsplannen (beeldkwaliteitplan, stedenbouwkundige visie, bestemmingsplan). Met name voor gebieden waar het ambitieniveau ten aanzien van de verschijningsvorm hoog ligt zal de gemeente een integraal ruimtelijk kwaliteitsbeleid voeren. Het gaat dan niet alleen om de welstandsbeoordeling van bouwwerken, maar ook om de afstemming met bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte.
Voor elk gebied is het gewenste welstandsniveau vastgesteld (hoofdstuk 3). Alle bouwplannen in een gebied zullen op het vastgestelde welstandsniveau aan de gebiedsgerichte criteria worden getoetst. In de volgende gevallen zal altijd op het hoogste welstandsniveau (gelijk aan het welstandsniveau van (cultuurhistorisch) zeer waardevolle gebieden) worden getoetst:
De gebiedsgerichte welstandscriteria geven aan hoe een bouwwerk ‘zich moet gedragen’ en welke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden meegenomen/gebruikt. De criteria dienen dan ook gebaseerd te zijn op de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Dat betekent overigens niet dat om een imitatie van historische of andere bestaande elementen wordt gevraagd, juist een eigentijdse vormgeving kan de karakteristieken benadrukken. De criteria kunnen beschouwd worden als een ‘kader’ voor de welstandscommissie waarbinnen getoetst moet worden. Daarnaast vormen de criteria discussiepunten waarmee de welstandscommissie een dialoog kan aangaan met de ontwerper/aanvrager. Voldoet een aanvraag niet aan ‘redelijke eisen van welstand’ dan kan op basis van argumentatie voortvloeiende uit het beoordelingskader een negatief welstandsoordeel gegeven worden.
Naast een toetsende functie hebben de criteria ook een stimulerende werking. Door vooraf aangeven van de belangrijkste beoordelingsaspecten en de gewenste kwaliteit in een gebied kan de aanvrager en/of ontwerper daarmee rekening houden en gestimuleerd worden.
Bij het opstellen van de gebiedsgerichte welstandscriteria zijn de onderstaande beoordelingsaspecten behandeld. Hoe hoger de bestaande of gewenste beeldkwaliteit in een gebied is gewaardeerd, des te gedetailleerder zullen alle of specifieke beoordelingsaspecten worden behandeld. In gebieden waar meer vrijheid wordt voorgestaan zullen voor sommige aspecten geen of in beperkte mate welstandscriteria worden opgesteld:
Situering: In deze categorie komt de situering van een gebouw aan de orde. De positie van het gebouw/bouwwerk in relatie tot de belendingen, stedenbouwkundige opzet en de publieke ruimte. Onderdelen: positie onderling, afstand onderling, plaatsing op kavel, bouwrichting, herhaling/ritmiek.
Massa en vorm: Het gaat hier om de hoofdvorm en –massa van een gebouw in relatie tot of met de omgeving. In de ruimtelijke verschijningsvorm is de massa en de vorm van het gebouw het intermediair tussen stedenbouwkundige en architectonische beeldaspecten. Onderdelen: opbouw hoofdmassa, profiel ruimte, samenstelling massa, kapvorm en –richting, relatieve omvang, vormbehandeling.
Gevelkarakteristiek: Het gaat hier om de karakteristieken die invulling geven aan de verschijningsvorm en aanzichten van een gebouw of bouwwerk. Naast de relatie met de omgeving wordt hier met name de karakteristiek van het gebouw als object behandeld en gewaardeerd. Onderdelen: gerichtheid en oriëntatie, geleding, indeling en plasticiteit.
Detaillering, kleur en materiaal: Het gaat hier om de helderheid en variaties van de kleurtoepassingen en het materiaalgebruik. Kleur en materiaal zijn zeer beeldbepalend voor de verschijningsvorm van een gebouw, straat en/of gebied. Onderdelen: gaafheid/oorspronkelijkheid, materiaalgebruik, kleurtoon en toepassing, decoraties en ornamenten.
De gebiedsgerichte welstandscriteria dienen gericht te zijn op een bepaalde mate aan afstemming van de hiervoor genoemde aspecten van een gebouw of bouwwerk op de bestaande of gewenste gebiedskarakteristiek. Bij het formuleren van criteria is rekening gehouden met de hardheid van de criteria. Strenge criteria bieden weinig ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en hebben vaak een behoudende werking. Voor gebieden met een hoge beeldkwaliteit zijn behoudende criteria zeer geschikt. Zo zullen in historische gebieden hardere eisen worden gesteld aan de gevelaanzichten dan bijvoorbeeld in woongebieden van na 1945. Sturende en ruim te interpreteren welstandscriteria bieden meer flexibiliteit en ontwikkelingsvrijheid waarvan adviserende criteria de meeste speelruimte leveren.
Om de interpretatiemogelijkheden en prioriteitsstelling van de beoordelingsaspecten te vertalen in de welstandscriteria is gebruik gemaakt van de termen behouden, interpreteren, wenselijk, verplicht veranderen of uitsluiten. De term ‘behouden’ is gericht op dwingend handhaven en ‘wenselijk’ is bedoeld als sturend ontwikkelen. Op deze manier wordt voor elk van belang zijnd kenmerk of eigenschap aangegeven hoe hiermee, in relatie tot de bestaande context, om dient te worden gegaan.
Behouden: behouden in de zin van handhaven van bestaande beeldaspecten bij (vervangende) nieuwbouw, renovatie en verbouwingen. Dit hoeft niet altijd te betekenen dat men nauwgezet dezelfde eigenschappen in zijn oorspronkelijke vorm in een ontwerp dient te verwerken, maar wel dat in verre mate gestreefd dient te worden naar een gelijkende vormgeving. De afwijkingsmogelijkheden ten opzichte van de bestaande context zijn beperkt.
Interpreteren: interpretatie in de zin van het benaderen van een beeldaspect bij (vervangende) nieuwbouw, renovatie en verbouwingen. Benaderen houdt in dat een vertaling of bewerking van bestaande beeldaspecten naar een meer eigentijdse vormentaal mogelijk is met respect voor de bestaande context. Interpreteren geeft daarmee meer vrijheid dan bedoeld met de term “behouden”, voor wat betreft vormgeving, detaillering, profielen en kleur- en/of materiaalgebruik.
(Gericht) veranderen: veranderen in de zin van doelbewust vernieuwen of het uitdrukkelijk afwijken van beeldaspecten bij (vervangende) nieuwbouw, renovatie en verbouwingen. Het gaat hierbij om het inzetten van ontwikkelingen ter verbetering van de bestaande beeldkwaliteit. Dit betekent dat een verandering mogelijk is mits deze past binnen de gewenste ontwikkeling. Deze verandering/afwijking zal in de criteria concreet worden aangegeven.
Wensen: veranderen in de zin van vrijblijvend behouden of vernieuwen door het toevoegen van nieuwe beeldaspecten bij (vervangende) nieuwbouw, renovatie en verbouwingen. Het gaat hierbij om aanbevelingen vanuit de gemeente om richting te geven aan een ontwikkelingen ter verbetering van de bestaande beeldkwaliteit.
Vrijgeven: vrijgeven in de zin van volledige welstandsvrijheid om het betreffende beeldaspect te veranderen bij (vervangende) nieuwbouw, renovatie en verbouwingen. Uiteraard kan de commissie een initiatiefnemer altijd vrijblijvend adviseren. Welstandsvrije beeldaspecten worden niet als zodanig benoemd, dat betekent dus ook dat het aspect ook niet beoordeeld wordt. Uiteraard kan de commissie aan een initiatiefnemer altijd vrijblijvend advies geven.
Naast de genoemde opties kan er sprake zijn van situaties waarin de bestaande beeldkwaliteit door bepaalde ontwikkelingen kan worden aangetast of reeds is aangetast. Het kan dus voorkomen dat bepaalde niet passende, ongewenste of beeldverstorende kenmerken en eigenschappen verplicht dienen te worden veranderd of expliciet worden uitgesloten.
In deze termen zit uiteraard een bepaalde reikwijdte en overlapping, die alleen per situatie (bouwplan en context) nader geïnterpreteerd kan worden. Alleen in samenhang met alle onderdelen van een bouwplan kan de relevantie van afzonderlijke criteria bepaald worden.
In de gebiedsgerichte welstandscriteria wordt daarnaast regelmatig verwezen naar de sneltoetscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken en welstandscriteria voor specifieke type bouwwerken. Deze criteria dienen altijd in samenhang met de gebiedsgerichte uitwerkingen te worden gehanteerd.
Colijnsplaat ligt in de noordoosthoek van Noord-Beveland en heeft een kenmerkende stedenbouwkundige structuur. Deze bestaat uit een rechtlijnig stratenpatroon van loodrecht en evenwijdig aan elkaar gelegen straten. Hierdoor ontstaat een rationeel bebouwingsbeeld, waarbij de Voorstraat de belangrijkste plaats inneemt vanuit stedenbouwkundig en architectonisch opzicht. Bijzonder is met name de vierkante kerkring die is opgenomen binnen de voorstraatstructuur. Deze illustreert dat Colijnsplaat een overgangstype is tussen de kerk-ringdorpen op het oudland en de voorstraatdorpen op het nieuwland. De mate van rationaliteit in het stratenplan is ongewoon voor de periode waarin het dorp is ontstaan (rond 1598).
De Voorstraat is onderdeel van het beschermd stads- en dorpsgezicht Colijnsplaat. Hierbij is de belangrijkste kwaliteit de rechtlijnige stedenbouwkundige structuur met historische rooilijnen, monumentale woonhuizen aan de Voorstraat en de karakteristieke functionele ruimtelijke indeling van de verscheidene bebouwingstypologieën.
Binnen de stedenbouwkundige structuur van Colijnsplaat ligt de belangrijkste bebouwing gepositioneerd aan de Voorstraat. Het contrast tussen de strakke stedenbouwkundige structuur en de individueel vormgegeven bebouwing is beeldbepalend. Overeenkomstige kenmerken zijn met name de rooilijnpositionering, de overwegend loodrecht op de straat gerichte kaprichting en de drie venstertraveeën brede bebouwing. Daarbij is het grootste gedeelte van de bebouwing voorzien van een (ingezwenkte) lijstgevel.
Veel panden in de Voorstraat zijn wit geschilderd waardoor de individualiteit van de panden versterkt wordt. Andere voorkomende geveltypen zijn de klok- en tuitgevel.
De bebouwing dateert voornamelijk uit de achttiende eeuw. Tegenwoordig heeft een groot gedeelte van de bebouwing een verzorgings-, horeca- of winkelfunctie als aanvulling op de oorspronkelijke woonfunctie. Het detailleringniveau verschilt van pand tot pand. Op kleinere schaal zijn het voornamelijk de voordeuren in empirestijl, de gootklampen en witte kroonlijsten die het beeld van de Voorstraat bepalen. Het materiaal- en kleurgebruik is beperkt tot roodbruine en zandkleurige baksteen, samen met de witgepleisterde gevels. De gevelopeningen bestaan uit houten kozijnen veelal uitgevoerd in de kleuren wit en donkergroen. Als dakbedekking is er grotendeels gebruik gemaakt van rode dakpannen en in mindere mate van antraciet gekleurde pannen.
Op de beide koppen van de Voorstraat staan twee beeldbepalende gebouwen waarschijnlijk ontworpen door Johannes van Es. Ter hoogte van de dijk staat het Raadhuis van vijf raamtraveeën breed waarvan twee dichtgemetseld, een schilddak loodrecht op de Voorstraat en een bescheiden dakkapel die centraal op het dak is gepositioneerd. De Voorstraat, die vanaf de dijk de polder in loopt, komt uit op de kerkring. Binnen de kerkring vormt de Hervormde kerk de kop van de Voorstraat. Deze zaalkerk stamt evenals het raadhuis uit 1769. De wit gepleisterde toren staat centraal in de as van de Voorstraat met de zaal ten westen gelegen. Deze zaalkerk bestaat uit een afgeknot schilddak met grote ramen, die opgedeeld zijn door een rastervormige roedeverdeling.
Het straatprofiel van de Voorstraat versterkt de monumentale uitstraling van de grotendeels kleinschalige bebouwing. De in 1827 tweezijdig aangelegde linden, versterken het rechtlijnige stratenpatroon. Tussen deze bomenrijen liggen parkeerplek-ken. Aan beide zijden is er sprake van een stoep tussen de parkeervakken en de woningen. Deze stoep is verdeeld in een particulier en openbaar gedeelte, waarbij stoeppalen grotendeels de scheiding vormen tussen openbaar en privé.
Afscheidingen van horeca gelegenheden hebben een overwegend grotere afmeting dan de gangbare stoeppalen waardoor zij het beeld van de openbare ruimte domineren. Reclame-uitingen op gevels hebben over het algemeen een ingetogen uitstraling. In combinatie met reclamemateriaal op de particuliere stoep is er op een aantal plaatsen sprake van een visuele overdaad aan kleuren en vormen die afbreuk doen aan de rechtlijnige uitstraling van de Voorstraat.
Waardebepaling, ontwikkeling en beleid
Colijnsplaat is een uniek voorbeeld van een voorstraatring-dorp, waarbij de ver doorgevoerde rechtlijnigheid en rationaliteit de belangrijkste ruimtelijke kwaliteiten zijn. De Voorstraat neemt hierin de voornaamste plaats in.
De kwaliteit van de Voorstraat wordt grotendeels bepaald door de gesloten gevelwanden, bestaande uit individueel vormgegeven panden. De variatie in nokhoogte en materialisering, rijke detaillering en kleinschalige bouwmassa’s zorgen voor een besloten uitstraling. De opgaande groenstructuur en de opdeling van het straatprofiel, in samenspraak met de voorname gebouwen op de kop van de Voorstraat versterken dit beeld.
Het welstandsbeleid is erop gericht om de kenmerken van het voorstraattype te versterken. Rooilijnpositionering en hoek-situaties dienen met zorg behandeld te worden. De karakteristieke bebouwing bestaande uit individueel vormgegeven panden dient gehandhaafd te blijven, waarbij reclame toepassing op bescheiden wijze dienen te worden toegevoegd.
De Voorstraat van Colijnsplaat is vanwege de grote cultuur-historische, stedenbouwkundige en architectonische waarden aangewezen als zeer waardevol welstandsgebied.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Detaillering, kleur en materiaal
Terrassen hebben een grote invloed op het beeld van de openbare ruimte. Indien er sprake is van een grote verscheidenheid aan kleuren en materialen ontbreekt het aan samenhang en verstoort dit het beeld.
Door samenhang aan te brengen in het uiterlijk van de diverse terrassen kan een zekere rust in het straatbeeld worden gebracht, die de gezamenlijke uitstraling ten goede komt.
Welstandscriteria voor terrasafscheidingen/schotten
Welstandscriteria voor reclame-uitingen zijn opgenomen in paragraaf 6.2.2. Reclame in voorstraat Colijnsplaat en in hoofdstraten.
Tot de gebiedscategorie hoofdstraten behoren;
Het dorp Geersdijk heeft vanwege de beperkte omvang, een beperkt voorzieningen aanbod. Hierdoor bestaat het dorp grotendeels uit woonbebouwing. Van oorsprong is het dorp opgezet als een voorstraatdorp, met de belangrijkste straat(de Burg. P. Wissestraat) loodrecht op de dijk geprojecteerd. Ondanks dat het stedenbouwkundig plan streng en rechtlijnig is opgezet, is de bebouwing een verzameling van individuele vormen en massa’s. Binnen de kern heeft veel vervangende nieuwbouw plaatsgevonden die contrasteert met de oorspronkelijke eenvoudige bebouwing van één laag met de kaprichting evenwijdig aan de straat.
De belangrijkste ruimtelijke kwaliteit van Geersdijk is voornamelijk het kleinschalige stedenbouwkundige plan van rechte straten, overgaand in dijk en polderlint. Bijzondere gebouwen aan de Burg.P.Wissestraat zijn het dorpshuis en enkele historische woningen aan de oostzijde van de straat. Het zijn met name contrasterende elementen als rooilijnverspringingen, afwijkende dakvormen, grote dakkapellen, afwijkend materiaal- en kleurgebruik die afbreuk doen of kunnen doen aan de historische voorstraatstructuur.
Kats is één van de kleinste kernen van Noord-Beveland en is van oorsprong opgezet als een voorstraatdorp. Deze structuur is ondanks de kleinschalige opbouw nog steeds in het stratenpatroon te herkennen. De Dorpsstraat is hierin de belangrijkste straat. Deze straat loopt loodrecht van de dijk het dorp in, bij de dijk wordt dit gemarkeerd door twee bakstenen pilaren. De straat heeft een kleinschalige opbouw met gesloten gevelwanden. Wisselende kaprichtingen, verschillend materiaal- en kleurgebruik en afwijkende gevelinvullingen zorgen voor individueel te onderscheiden woningen in de aaneengesloten gevelwanden van de Dorpsstraat.
Bijzondere gebouwen zijn de kerk die op de kruising van de Dorpsstraat en de Kerkstraat ligt en het zes raamtraveeën brede gebouw centraal in de Dorpsstraat. Door een opening in de dijk ter plaatse van de Dorpsstraat is het gebouw erachter direct zichtbaar, hierdoor ontstaat een pleinvormige ruimte met op de koppen twee hoge gebouwen. Bijzondere elementen zijn verder het gebruik van stoeppalen en de monumentale linden die de beeldkwaliteit van de straat vergroten. Bijzondere detailleringen zijn achterwege gelaten. Zorgvuldig geplaatste dakkapellen en afwisselende kop- en langsgevels zorgen ervoor dat de straat een verzorgde uitstraling heeft.
Wissenkerke heeft de structuur van een voorstraatdorp. De haven die van oudsher achter de dijk is gelegen(ter plaatse van de Voorstraat) is door latere inpolderingen verplaatst. De voorstraatstructuur heeft een afwijkend stratenpatroon ten opzichte van de andere voorstraatdorpen op Noord-Beveland. Het raster van haaks op elkaar gesitueerde straten is alleen ten oosten van de Voorstraat tot uiting gekomen, terwijl het einde van de Voorstraat ombuigt naar de oostkant.
Doordat nieuwe inpolderingen hebben plaatsgevonden achter de dijk, is er op de noordkant van deze dijk bebouwing ontstaan. Op de kop van de Voorstraat, ter plaatse van de dijk, is er een stenen opgang naar een fraai pand op de Dorpsdijk. De visuele relatie tussen dit pand en de Voorstraat is beeldbepalend. Het gebouw heeft een nokrichting loodrecht op de Voorstraat en is vijf raamtraveeën breed. Op de hoeken van het gebouw staan twee wit gekleurde pilasters met basement en kapiteel. De twee pilasters worden verbonden middels een wit hoofdgestel, waarbij de rest van de gevel is ingevuld met baksteen. Centraal in de gevel ligt een nis met een fraaie omlijsting waarachter de ingangen zijn geplaatst. Boven de ingang bevindt zich een blind venster met afwijkend metselwerk.
De Voorstraat bestaat uit gesloten gevelwanden, onderbroken door de Kerkstraat. Aan de oostkant biedt de straat een doorzicht naar de molen, terwijl aan de westkant sprake is van een teruggelegen rooilijnverspringing waardoor een pleinvormige ruimte voor de kerk ontstaat. Het monumentale karakter van de Voorstraat wordt versterkt door het brede straatprofiel met opgaande begroeiing.
De gebouwen aan de Voorstraat onderscheiden zich van elkaar in materiaal- en kleurgebruik. De evenwijdig aan de straat gelegen noklijn en strakke rooilijnpositionering versterken het beeld van de gesloten gevelwanden. Verder heeft er nieuwbouw plaats gevonden die in meer of mindere mate contrasteert met de historische panden aan de Voorstraat.
De historische bebouwing van Kamperland is geconcentreerd aan de Veerweg. De groei van het dorp heeft zich in eerste instantie geconcentreerd aan de westkant van deze weg, later is de oostkant bebouwd. Het lange bebouwingslint loopt vanaf de haven de polder in en loopt over in de Noordstraat. Langs het lint liggen twee belangrijke oriëntatiepunten, deze worden gevormd door een tweetal kerkgebouwen waarvan de torens duidelijk zichtbaar zijn binnen het straatbeeld en vanaf de omliggende wegen en dijken.
De bebouwing aan het lint vertoont een gevarieerd gevelbeeld, met veel verspringingen in de rooilijn en wisselende dakrichtingen. Een enkele bouwlaag met een tweede verdieping onder een zadelkap, die evenwijdig aan de weg is gelegen, is de meest voorkomende typologie. Daarnaast bestaat er een groot aantal afwijkingen in de vorm van loodrecht op de straat georiënteerde zadeldaken, een aantal wolfdakconstructies en mansarde kappen die loodrecht op de straat zijn georiënteerd. De gevels binnen het straatbeeld vertonen eveneens een grote mate aan verscheidenheid. Rijk gedetailleerde metselwerkgevels worden afgewisseld met eenvoudig vormgegeven stucgevels.
Aan het einde van de Veerweg, ter plaatse van de Noord-straat, is een aantal gebouwen ingericht met winkelruimte. Het welstandsbeleid voor dit gedeelte van de Veerweg zal voornamelijk gericht zijn op het voorkomen van overmatige reclame-uitingen. Door de vele verspringingen en hoeksituaties grenst een groot aantal zijgevels direct aan de publieke ruimte. De verspringingen in de voorgevelrooilijn worden gevolgd door een verspringend straatprofiel. Het gevolg hiervan is dat er binnen het gevelbeeld van de Veerweg een groot aantal geclusterde voortuinen is te vinden. karakteristiek voor de Veerweg is de afwisseling tussen gesloten gevelwanden en groenstructuren die zijn ontstaan door voortuinen. Verspringen in het straatprofiel zorgen ervoor dat er parkeervakken aan beide zijde van de straat ontstaan.
De Hoofdstraat in Kortgene is van oudsher de belangrijkste straat binnen de kern. Kortgene is evenals veel andere kernen op Noord-Beveland oorspronkelijk ontstaan als voor-straatdorp. Kenmerkend voor de voorstraatstructuur is de loodrecht op de ringdijk georiënteerde Voorstraat (Hoofdstraat). Direct achter de dijk ligt de haven. Aan de oostzijde van de Hoofdstraat is nog duidelijk het rationele stratenpatroon te ontdekken. De Kaaistraat ligt in het verlengde van de Hoofdstraat en vormt een gebogen straat achter de dijk. De belangrijkste historische bebouwing is met name te vinden rond de Kaaistraat en de Hoofdstraat ten zuiden van de Julianastraat. Ten noorden van de Julianastraat bestaat de bebouwing aan de Hoofdstraat vooral uit vrijstaande lintbebouwing.
Kenmerkend voor de bebouwing in dit gebied zijn de gesloten gevelwanden van gevarieerde geveltypen. Bij de Kaaistraat bestaat de bebouwing grotendeels uit twee bouwlagen en een zadeldak evenwijdig aan de straat. De gevels van de Kaai-straat worden gekarakteriseerd door een eenduidige vormgeving met weinig verbijzonderingen.
In de Hoofdstraat wisselen de bouwmassa’s elkaar af in hoogte waardoor er verspringingen ontstaan in de noklijn. Enkele panden binnen de gevels van de Hoofdstraat hebben een klassieke gevelindeling met veel symmetrie en verbijzonderingen in de detailleringen. Direct achter de dijk is de kerk gelegen. De kerk is gebouwd op de resten van een oude kerk waardoor het binnen de voorstraattypologie een afwijkende situering heeft gekregen. Het imposante gebouw ligt op de overgang van Kaaistraat naar Hoofdstraat. Door de situering van de twee straten en de kerk ontstaat een pleinvormige ruimte met een aantal grote bomen die het plein accentueren.
Het straatprofiel van de Hoofdstraat bestaat uit een brede rijstrook met aan beide zijden parkeervakken en voetgangersgebieden. Voor de woningen is op een groot aantal plaatsen stoeppalen geplaatst. Een hoog opgaande groenstructuur versterkt de monumentale uitstraling van de Hoofdstraat.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De verschillende hoofdstraten vormen de belangrijkste straat binnen de verscheidene kernen van de gemeente Noord-Beveland. Het straatprofiel van de straten is breder dan van de overige straten en de voornaamste bebouwing binnen de kern is grotendeels gelegen binnen de gevels van de betreffende hoofdstraat. Vaak wordt de klassieke opzet van de straat versterkt door de aanwezigheid van een opgaande groenstructuur waartussen parkeergelegenheden zijn gesitueerd.
De belangrijkste kwaliteit van de bebouwing is de eenheid die is ontstaan doordat de woningen in de rooilijn zijn gepositioneerd en dat de nok- en goothoogte grotendeels op elkaar is afgestemd.
Het welstandsbeleid is erop gericht om de kenmerken van het voorstraattype te versterken. Rooilijnpositionering en hoek-situaties dienen met zorg behandeld te worden. De karakteristieke bebouwing bestaande uit individueel vormgegeven panden dient gehandhaafd te blijven, waarbij reclame toepassing op bescheiden wijze dienen te worden toegevoegd.
Grotendeels geldt dit ook voor de Veerweg in Kamperland met de uitzondering dat Kamperland is gegroeid als een langgerekt lint waarbij er een grotere variatie is ontstaan in rooi-lijnpositionering en dat er op bepaalde plaatsen sprake is van vrijstaande bebouwing met voortuinen. Deze karakteristieke kenmerken dienen behouden te blijven.
Hoofdstraten zijn door de beeldbepalende functie als belangrijkste straat binnen de verschillende kernen van Noord-Beveland en het gedifferentieerde bebouwingbeeld van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aan deze straten, aangewezen als bijzondere welstandsgebied.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Terrassen hebben een grote invloed op het beeld van de openbare ruimte. Indien er sprake is van een grote verscheidenheid aan kleuren en materialen ontbreekt het aan samenhang en verstoort dit het beeld.
Door samenhang aan te brengen in het uiterlijk van de diverse terrassen kan een zekere rust in het straatbeeld worden gebracht, die de gezamenlijke uitstraling ten goede komt.
Welstandscriteria voor terrasafscheidingen/schotten
Tot de gebiedscategorie historische buurten behoren de organische gegroeide bebouwing van;
Colijnsplaat :Havenstraat, Kruisstraat, Zuid-Kerkstraat, Ringweg, Beatrixstraat, West-Havenstraat, Irenestraat, Oost-Havenstraat, West-kerkstraat, Oost-Kerkstraat.
Geersdijk :Westkruisstraat, Noordweg, Westweg, Mid-denweg
Kats :Middenstraat, Kerkstraat
Wissenkerke :Oostvoorstraat, Middenstraat, Kerkstraat, Lange Viele
Colijnsplaat is een gaaf voorbeeld van een voorstraatringdorp, de oorspronkelijke structuur is grotendeels onaangetast gebleven. Naast de Voorstraat zijn met name de kerkring en de achterstraten beeldbepalend in het rationele stratenpatroon. De kerkring was oorspronkelijk ingericht als kerkhof met een gracht, later is deze gedempt en beplant met bomen. De ruimte binnen de kerkring is vervolgens bebouwd met clusters van een aantal woningen, de ruimte tussen de bomen doen dienst als parkeerplaats. Kenmerkend voor een Voor-straatdorp is het functionele verschil tussen voor- en achterstraten.
In Colijnsplaat hebben de achterstraten een kleinschaligere opzet bestaande uit één bouwlaag met kap. Het betreft een mengeling van woningen en agrarische bijgebouwen. Ondanks deze verscheidenheid aan bebouwing is grotendeels sprake van gesloten gevelwanden met de nokrichting evenwijdig aan de straat.
Gedurende de eeuwen heeft er veelvuldig nieuwbouw plaatsgevonden. Met name in de Beatrixstraat is deze goed te onderscheiden. Bebouwing aan de Kruisstraat heeft een minder eenduidig bebouwingsbeeld dan de overige straten, heggen, muren, garages, woningen, winkels wisselen elkaar af. In de Beatrixstraat en Irenestraat, die direct achter de Voorstraat liggen, bestaat de bedrijfsbebouwing voornamelijk uit brede gevels van metselwerk met rode dakpannen op de daken. Ter plaatse van de Oosthavenstraat en Westhavenstraat is de bebouwing minder gesloten en bestaat de materialisering van de agrarische bijgebouwen uit zwart geteerd hout. Daarnaast liggen er verspringingen in de voorgevellijn en ontstaan er doorzichten richting het omliggende landschap.
In de achterstraten is eenzijdig een voetgangersstrook aangebracht, de overzijde is voorzien van een andere steen soort om zodoende onderscheid te maken tussen rijbaan en voetgangersgebied. Het gebied rondom de kerkring bestaat uit kleinschalige woningen afgewisseld met agrarische bedrijfs-bebouwing.
De kleinschalige bebouwing binnen dit gebied ligt geconcentreerd aan de westzijde van de Burg. P. Wissestraat. Kenmerkend voor de bebouwing is de beperkte bebouwingshoog-te van één bouwlaag met kap. Aan de Noordweg is de eenzijdige bebouwing aan de zuidzijde van de straat gesitueerd. De bebouwing bestaat uit één bouwlaag met een zadelkap evenwijdig aan de straat. Op de daken zijn veelal verschillend vormgegeven dakkapellen gepositioneerd. Centraal in de gesloten straatwand ligt een woning met een hogere daklijn dan de overige panden. Voor de woningen zijn op een aantal punten stoeppalen toegepast. De toepassing van houten gootconstructies verfraaid het gevelaanzicht.
Aan de Westweg bestaat het beeld uit veel begroeiing met op een aantal plaatsen teruggelegen individuele bebouwing bestaande uit één bouwlaag met kap. Aan de gebogen Middenweg bestaat de bebouwing uit achterzijden van de Voorstraat en voorgevels aan de westzijde van de straat. De westzijde van de straat wordt gekenmerkt door een grote verscheidenheid aan bebouwingskarakteristieken. Verscheidene kenmerken zijn; verschillende kapvormen, afwisselende plaatsing ten opzichte van de rooilijn, hoogopgaande erfbegrenzingen en afwijkend materiaalgebruik. De nagenoeg gesloten gevelwand wordt verzacht door de groene karakteristiek van de achterzijden van de Voorstraat.
Aan de Westkruisstraat bestaat de bebouwing uit een gesloten straatwand, gepositioneerd aan de zuidzijde van de straat. Er komen zadel- en mansardekappen voor binnen de straat-wand, waarvan de meeste loodrecht op de straat zijn georiënteerd. De verschillende woningen zijn duidelijk te onderscheiden binnen de straatwand doordat er sprake is van afwisselend materiaalgebruik waarbij stucwerk het meeste voorkomt. Enkele woningen binnen de straatwand vormen een verbijzondering doordat sprake is van afwijkende vormgeving in de kapvorm en de gevelindeling.
Voor het gehele gebied geldt dat er sprake is van een grote verscheidenheid aan materiaalgebruik. Meest voorkomende gevelmaterialen zijn metselwerk in aardetinten en stucwerk in wit of een afgeleidde daarvan. Voor de daken wordt er gebruik gemaakt van rode of donker gekleurde pannen. Op een aantal plaatsen zijn er fraaie metselwerk detailleringen aangebracht.
De Kerkstraat vormt een loodrechte verbinding met de Dorpsstraat. Haaks op deze straat is de Middenstraat gesitueerd. De kerkstraat wordt gekenmerkt door een gedifferentieerd gevelbeeld bestaande uit vrijstaande en geschakelde bebouwing met een individuele vormgeving. Deze beeldkwaliteit wordt versterkt doordat de bebouwing afwisselend uit één of twee bouwlagen bestaat met onder de kap een verdieping. Aan de straatzijde zijn bijna alle panden voorzien van voortuinen waardoor er op sommige plaatsen sprake is van een besloten karakteristiek waarbij de bebouwing slecht zichtbaar is. Binnen de straat komen verschillende kapvormen voor met een wisselende oriëntatie. Centraal in de straat is een terug-gelegen bebouwingsstrook gelegen, die ingericht is met garageboxen. Het materiaalgebruik binnen de straat bestaat uit verschillende kleuren metselwerk en dakpannen.
De Middenstraat bestaat uit twee gesloten straatwanden. Vanaf de dijk loopt de Middenstraat loodrecht op de Kerkstraat. Kenmerkend voor de bebouwing is de kleinschalige opbouw van één bouwlaag met een zeer grote verscheidenheid aan materialen en kleuren. De aaneengesloten bebouwing, waarin de individuele panden duidelijk zijn te onderscheiden, worden verzacht door de aanwezige bomen. Aan de zuidzijde van de straat is op een enkel punt sprake van het ontbreken van bebouwing, hier is een ruimte ingericht met agrarische doeleinden die contrasteert met de strenge en gesloten stedenbouwkundige structuur. De huizen zijn grotendeels met de nokrichting evenwijdig aan de weg gelegen, maar er komen binnen de straatgevels een aantal uitzonderingen voor in de vorm van loodrecht op de straat gelegen zadel- en mansardekappen.
Ingesloten door de lintbebouwing aan de dijk, de Ooststraat en de Voorstraat ligt een rechtlijnig straten patroon, dat onderdeel vormt van de historische voorstraatstructuur. Karakteristiek voor het gebied zijn de gesloten gevelwanden en gedifferentieerde bebouwingskarakteristiek.
De Oostvoorstraat vormt het verlengde van de Voorstraat en heeft een soortgelijke opzet met een breed straatprofiel, bomen aan de noordzijde van de straat en een gesloten gevelwand. De bebouwing aan de straat bestaat hoofdzakelijk uit één bouwlaag met uitzondering van enkele panden met een tweede bouwlaag. Alle panden zijn voorzien van een kap, die wisselend evenwijdig en loodrecht op de straat is georiënteerd. Centraal aan de zuidzijde van de straat ligt een langgerekte supermarkt met een horizontale geleding en een gesloten gevelkarakteristiek. Voornamelijk het platte dak en de moderne materialisering contrasteren met de omliggende bebouwing.
Centraal in het gebied, ten oosten van de Middenstraat ligt een plein dat is ingericht als parkeerplaats. Het gebied wordt gekarakteriseerd door achterkanten en erfafscheidingen. Aan de middenstraat vormt de achterkant van het gemeentehuis de gevel aan dit parkeerplein. Deze gevel bestaat uit grijs metselwerk en een eenduidige gevelindeling. De overige straten in het gebied worden eveneens gekenmerkt door een grote verscheidenheid aan bebouwingskenmerken.
Opvallend is dat de bebouwing aan de noordzijde van de Kerkstraat, loodrecht op de straat is georiënteerd. Deze straat is bovendien van een hoge beeldkwaliteit, die ontstaat door de aanwezige zichtlijn met de molen en de fraaie detaillering bij een aantal uit metselwerk vervaardigde panden. Andere opvallende elementen zijn de voorkomende wolfsdaken, die een afwisseling zijn op de doorgaans toegepaste zadeldaken en mansardekappen.
In de richting van de dijk bestaat de middenstraat uit een aantal nieuwbouw panden. De vormgeving van deze panden zijn interpretaties van reeds bestaande typologieën die veelvuldig voorkomen binnen de kern.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De beeldkwaliteit van de straten wordt grotendeels bepaald door een gevarieerd gevelbeeld van nagenoeg gesloten straatwanden. De individuele panden zijn hierbij duidelijk te onderscheiden. Metselwerkdetails en houten gootconstructies leveren een extra kwaliteit.
Veel panden zijn later wit gekalkt of gestuct waardoor op be-paalde plekken waardevolle metselwerk details aan het oog zijn onttrokken. Het welstandsbeleid is erop gericht om de bestaande kleinschalige en besloten beeldkwaliteit te bewaken en te grote contrasten uit te sluiten. Rooilijnpositionering en hoeksituaties dienen hierbij extra aandacht te verkrijgen.
Doordat gedeelten van de historische buurten, achterstraten vormen van de kenmerkende voorstraatstructuur, is het van belang om deze achterkanten eenduidig vorm te geven. Daarnaast bestaan er een groot aantal bouwkundige toevoegingen in de vorm van dakkapellen. Door een goede afstemming binnen deze buurten, kunnen voornamelijk te grote dakkapellen worden voorkomen. Hierdoor ontstaat een evenwichtige beeldkwaliteit.
De historische buurten zijn grotendeels onderdeel van de kenmerkende voorstraatstructuur die beeldbepalend is voor Noord-Beveland. Vanwege de grote cultuurhistorische, ste-denbouwkundige en architectonische waarden, zijn de histori-sche buurten aangewezen als bijzonder welstandsgebied.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Colijnsplaat :Havenstraat, Havelaarstraat, Colijnsplaatseweg
Geersdijk :Provincialeweg, Geersdijkseweg
Kats :Dijkstraat, Noordlangeweg, Leendert Abrahamweg
Wissenkerke :Dorpsdijk, Ooststraat, Dorpsweg
Kamperland :Noordstraat, Molenweg, Westhavendijk, Oost-havendijk
Kortgene :Hoofdstraat, Torendijk, Westdijk, Kaaidijk
Lintbebouwing in Colijnsplaat bestaat uit een grote diversiteit aan bebouwingstypologieën. Van oudsher ontstaat lintbebouwing aan de uitvalswegen die het dorp met de overige kernen verbinden. Vanuit de historische voorstraat structuur is de belangrijkste route die van de Colijnsplaatseweg en Havelaar-straat. Deze twee straten vormen aan de west- en oostzijde van het dorp lange uitlopers met bebouwing aan twee zijden van de straat.
De bebouwing aan de Colijnsplaatseweg bestaat aan de zuidkant uit geschakelde arbeiderswoningen van één bouwlaag met zadelkap evenwijdig aan de weg. De individualiteit van de woningen is duidelijk zichtbaar door de afwijkend vormgegeven dakkapellen die veelvuldig zijn toegepast. Voor de woningen is een voortuin aanwezig. De overzijde van de straat bestaat uit grootschalige bebouwing. Kenmerkend is de vrije positionering met een gelijke voorgevellijn. De bebouwing is grotendeels evenwijdig aan de weg gesitueerd. De kapvormen variëren van zadelkap tot mansardekap. Rond de molen liggen een aantal woningen, die teruggelegen liggen ten opzichte van de overige panden.
Centraal in de kern, loodrecht op de Voorstraat ligt de Have-laarstraat. Deze straat is bebouwd met een grote verscheidenheid aan bebouwingstypologieën. Naast vrijstaande panden aan de zuidzijde liggen er tevens een groot aantal geschakelde woningen. Uitzondering op de woonbebouwing vormt de strook ten westen van de kerkring. Dit gebied wordt gekenmerkt door bedrijfsbebouwing die terug gelegen ligt ten op zichten van de voorgevellijn, en bovendien een afwijkende vormgeving heeft ten op zichten van de overige bebouwing. Binnen de kerkring staan twee imposante panden. Beide hebben een vrije situering en zijn voorzien van een wolfsdak en een schilddak. Aan de oostzijde van de kerkring bestaat de bebouwing hoofdzakelijk uit geschakelde bebouwing. Tot aan de knik bestaat de bebouwing uit geschakelde woningen met een zadeldak evenwijdig aan de weg. Bij de knik verandert de oriëntatie waardoor elke woning een individueel zadeldak heeft. Binnen de gevels wisselen cultuurhistorische waardevolle panden elkaar af met nieuwbouw. Op een aantal plaatsen, met name aan de noordzijde, zijn voortuinen gelegen.
Na de knik neemt de bebouwingsdichtheid af en bestaat de bebouwing veelal uit vrijstaande panden met voortuinen en een gelijke voorgevelsituering. Een opvallend element is het teruggelegen wooncomplex aan de noordzijde van de straat. Het pand heeft een klassieke symmetrische opbouw met verbijzonderingen in het materiaalgruik en de detaillering.
Aan de Havenstraat liggen een aantal benedendijkse panden. De panden zijn onderdeel van het havengebied en hebben een functionele vormgeving. De bebouwing is afgesloten van de rest van de kern door het dijklichaam. Vanaf de dijk zijn de grote dakvlakken duidelijk te herkennen.
Het materiaal gebruik van de lintbebouwing bestaat uit metselwerk in verschillende aardetinten. Op een groot aantal plaatsen zijn metselwerkgevels in latere jaren gestuct of gepleisterd. Voor de daken wordt gebruik gemaakt van rode of blauw gekleurde dakpannen.
De Provincialeweg in Geersdijk bestaat uit eenzijdige dijkbebouwing. Geersdijk is oorspronkelijk ontstaan als een Voor-straatdorp. Na latere inpolderingen werd er vaak, zo ook bij Geersdijk, aan de oorspronkelijk buitendijkse zijde bebouwing gesitueerd. De huidige bebouwing bestaat centraal in het lint uit geschakelde bebouwing met individuele vormgeving. Voormalig agrarische bedrijfsbebouwing wordt hierbij afgewisseld met kleinschalige woonbebouwing. De straatwand volgt de vorm van het oorspronkelijke dijklichaam terwijl de Provincialeweg afbuigt. Hierdoor ontstaat een driehoekige ruimte op het punt waar de weg afbuigt. Deze is ingericht met een kleinschalige groenvoorziening. Aan de oostzijde van het lint wordt het nagenoeg gesloten bebouwingsbeeld onderbroken door het erf van een benedendijks gesitueerde boerderij. De bebouwing op het erf is evenwijdig aan de dijk gesitueerd. Daarnaast ligt nog een kleine blok van individueel geschakelde dijkbebouwing.
Het materiaalgebruik bestaat grotendeels uit metselwerk in donkere aardetinten. De agrarische dijkbebouwing heeft op bepaalde plekken nog houten gevelbekleding. Voor de zadeldaken is gebruik gemaakt van rode en blauwe pannen.
Vanaf de kern, in het verlengde van de Burg. P. Wissestraat, loopt de Geersdijkseweg het polderlandschap in. De westzijde van straat is voorzien van een aantal vrijstaande panden. De panden hebben een gelijke positionering op de percelen maar hebben afwijkende kapvormen en hoofdmassa’s. Aan de overzijde van de weg liggen twee blokken van geschakelde woningen met een zadeldak evenwijdig aan de weg. Één bouwblok bestaat uit twee bouwlagen de ander bestaat uit een enkele bouwlaag. Beide bouwblokken hebben een gelijke voorgevelsituering en zijn voorzien van voortuinen. De materialisering bestaat uit rood metselwerk en rode dakpannen. De geschakelde woningen van één bouwlaag zijn allen voorzien van gelijk gevormde dakkapellen in een witte kleur.
Naast bebouwing binnen de kenmerkende voorstraatstructuur, is er binnen de kern een veelheid aan lintbebouwing. Deze is onder te verdelen naar lintbebouwing aan de Noordlangeweg en dijkbebouwing aan de Dijkstraat. De bebouwing bestaat uit agrarische, vrijstaande en geschakelde bebouwing.
Aan de Noordlangeweg liggen een groot aantal vrijstaande bouwmassa’s met een eigen architectuur en vormgeving. Daarnaast liggen er een aantal teruggelegen (voormalige) bedrijfspanden, en ten slotte nog enkele geschakelde nieuwbouw woningen. Deze laatste bestaan uit een eenvoudige opbouw van twee bouwlagen met een zadelkap evenwijdig aan de straat. Binnen de kern is aan noordzijde een grootschalig pand gevestigd met een horizontale geleding en een teruggelegen situering. Het materiaalgebruik wijkt af van de traditionele belendende bebouwing. Opvallend zijn vooral het grijze metselwerk in een afwijkende maat met dakbedekking die gedeeltelijk doorloopt in de gevels.
Aan de Leendert Abrahamweg, in het verlengde van de Dorpsstraat, komen een drietal woningen voor die door de fraaie zichtlijnen en ingetogen detaillering een positieve beeldkwaliteit uitdragen. Opvallend element is het sierspant aan de voorgevel van één van de panden.
Het noordelijke gedeelte van de Dijkstraat wordt gekarakteri-seerd door geschakelde woningen van één bouwlaag met kleinschalige dakkapellen. Naar de Dorpsstraat toe is er spra-ke van tweezijdige bebouwing met aan de dijkzijde gevarieer-de bebouwing die aaneengeschakeld onder de dijk is gelegen. Aan de zuidkant bestaat de bebouwing uit erfafscheidingen en zeer verschillend vormgegeven panden. Hierdoor ontstaat een rommelig straatbeeld van gesloten gevels en contraste-rende elementen.
Het buitendijkse gebied is vooral bebouwd met boerderijen die een ontsluitingsroute hebben richting de dijk. De dijk zelf is niet bebouwd en vormt hierdoor een belangrijk landschappe-lijk element binnen de kern. Langs de gehele lint bestaat de bebouwing uit verschillende soorten metselwerk in aardetin-ten, uitzondering hierop vormen de verschillende stuc- en pleistergevels. Voor alle daken is er gebruik gemaakt van dakpannen. Bij de geschakelde bebouwing betreft het met name rode dakpannen.
De lintbebouwing van Wissenkerke bestaat uit een polderweg die onderdeel vormt van de voorstraatstructuur en een stuk dijkbebouwing. De bebouwing aan beide structuren bestaat afwisselend uit geschakelde en vrijstaande bebouwing.
De Ooststraat vormt onderdeel van het rechtlijnige voor-straatpatroon. De gesloten gevelwanden sluiten aan op deze karakteristiek. Op het Kruispunt met de Kerkstraat ontstaan er belangrijke zichtlijnen naar de historische waardevolle Voorstraat en de molen die buiten de kern is gesitueerd. De oostkant van de straat bestaat uit gesloten gevelwanden van zeer gevarieerde bebouwing en voortuinen. Aan de westzijde is de bebouwing direct in de rooilijn geplaatst.
De Dorpsweg is een lang bebouwingslint, dat op een aantal plaatsen onderbroken wordt door een boerderij. Doordat de woningen bijna allemaal een gelijke noklijn hebben, wordt de grote variatie aan kleurtoepassingen en voortuinen niet als storend ervaren. De dijkbebouwing bestaat uit bovendijkse en benedendijkse panden. De benedendijkse gebouwen bestaan uit solitaire voorgevels of geschakelde zijgevels. De panden hebben een afwisselende kwaliteit waarbij gesloten stucgevels afgewisseld worden door fraaie topgevels. De bovendijkse bebouwing bestaat uit een lang bebouwingslint van geschakelde bebouwing, waarbij de individuele woningen duidelijk te onderscheiden zijn. De grote variatie aan dakkapellen en kleurtoepassingen wordt verzacht door de fraaie opgaande begroeiing aan de dijk. Aan de uiteinden van de dijk neemt de bebouwingsdichtheid af en bestaat de bebouwing hoofdzakelijk uit vrijstaande individueel vormgegeven panden. De achterzijde van de dijkbebouwing grenst direct aan het polderlandschap of het kleinschalige woongebied. De rommelige achterkanten zorgen hier voor een negatieve beeldkwaliteit, die niet aansluit op de situering aan de achterstraat.
Het materiaalgebruik in de kern bestaat uit metselwerk en stuc- of pleisterwerk in een grote verscheidenheid aan kleuren. Alle daken zijn uitgevoerd in rode of donker blauwe pannen. Uitzondering op deze materialen vormen de voormalig agrarische bedrijfspanden met zwart geteerde houten gevelbekleding.
De cultuurhistorische waardevolle bebouwing binnen Kamperland is gevestigd aan de Veerweg. Latere uitbreidingen hebben plaatsgevonden langs de uitvalswegen naar de overige kernen.
De bebouwing aan de Oost- en Westhavendijk is beperkt gebleven tot de zuidzijde van de dijk. De bebouwing bestaat uit gevarieerd lintbebouwing die geschakeld of op korte afstand van elkaar is gesitueerd. Kenmerkend zijn de lage noklijn en de beperkte afmetingen van de woningen. Om de beperkte ruimte van de panden te vergroten zijn op een groot aantal plaatsen dakkapellen toegevoegd. De vormgeving van deze bouwkundige toevoegingen is zeer gevarieerd en vergroot de gedifferentieerde beeldkwaliteit van de straatwand.
De bebouwing aan de Molenweg bestaat uit geschakelde of op korte afstand van elkaar gesitueerde bebouwing. Kenmerkend voor de bebouwing is de gevarieerdheid in nokrichtingen. Zadeldaken zijn afwisselend evenwijdig en loodrecht op de straat georiënteerd. Het straatprofiel bestaat uit een rijbaan met aan weerszijde een stoep en voortuinen.
De Noordstraat is een gebogen straat die aansluit op de Veerweg. Het gebied rondom dit kruispunt heeft een onduidelijke structuur waarbij er een pleinvormige ruimte is ontstaan. De beeldkwaliteit van dit gebied varieert, doordat er verscheidene bebouwingstypologieën binnen een enkele straat zijn gelegen. De zuidzijde van de straat bestaat ten westen van de Veerweg uit vrijstaande woningen. Aan de oostzijde bestaat de bebouwing echter uit twee grootschalige alzijdige gebouwen met een uitgesproken architectuur en materialisering. Deze contrasterende elementen worden verzacht doordat er sprake is van een pleinvormige ruimte. De noordzijde van de straat bestaat uit geschakelde of kort op elkaar gesitueerde woningen met op enkele plaatsen bijzondere gevels. Mansardekappen en zadelkappen wisselen elkaar af waardoor een gedifferentieerde beeldkwaliteit ontstaat.
Bijna alle lintstructuren grenzen met de achterkant direct aan het open polderlandschap. Doordat deze niet altijd even zorgvuldig zijn vormgegeven ontstaat op een aantal punten een contrasterende en rommelige beeldkwaliteit. Het materiaalgebruik van de linten bestaat grotendeels uit metselwerk in aardetinten. Uitzondering vormen de wit gepleisterde of gestucte gevels. Voor de daken is veelal gebruik gemaakt van rode of donker blauwe pannen. Uitzondering op deze bebouwingskenmerken vormen de voormalige agrarische bedrijfsruimten. Deze zijn veelal voorzien van een zwart geteerde gevelbekleding met witte accenten in het lijstwerk. Bovendien zijn deze bouwmassa’s veelal anders gesitueerd dan de woonbebouwing in een straatwand.
De lintbebouwing in Kortgene is voornamelijk gelegen aan de dijken ten zuiden van de historische kern. Aan de Torendijk is de bebouwing beneden aan de dijk gesitueerd. Ten noorden van de dijk is de bebouwing gesitueerd aan een straat die beneden aan de dijk ligt. Deze bebouwing vormt de buitenste schil om de planmatige uitbreidingen van de kern. Kenmerkend voor de bebouwing is de vrijstaande situering en gevarieerde vormgeving. De bebouwing bestaat grotendeels uit één bouwlaag met zadelkap. Het materiaalgebruik bestaat vooral uit rood metselwerk en rode dakpannen. Naast afwijkend materiaalgebruik is er ook sprake van een wisselende nok-richting. Alle woningen zijn voorzien van voortuinen, waardoor er geen besloten karakteristiek ontstaat beneden aan de dijk. Vanaf de dijk is dan ook een goed zicht op de achterliggende bebouwing. De bebouwing aan het einde van het lint, richting de Hoofdstraat, wordt gekarakteriseerd door een gelijke vormgeving en voorgevellijn. Overeenkomstig materiaalgebruik en een gelijke nokrichting evenwijdig aan de straat versterken dit karakter.
Aan de zuidzijde van de dijk is er sprake van een gedifferentieerd bebouwingsbeeld met verschillende bouwkundige toevoegingen. Deze bebouwing is eerder gebouwd dan de bebouwing aan de binnenzijde van de dijk. De kleinschalige bebouwing bestaat uit één bouwlaag met een kaprichting overwegend evenwijdig aan de dijk. De bebouwing is kort op de dijk gesitueerd met een smal wegprofiel tussen de bebouwing en de dijk. De bebouwing kent geen duidelijke overeenkomstige kenmerken en bestaat grotendeels uit metselwerk in aardetinten en rode of donker blauwe pannen. Op het punt waar de Torendijk knikt, ligt een stukje geschakelde nieuwbouwwoningen, die qua vormgeving en materialisering sterk contrasteert met de omliggende bebouwing. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen met een kap evenwijdig aan de straat. De toegepaste materialen zijn houten gevelbekleding en stucwerk. Met name het kleurgebruik contrasteert sterk met de omgeving. Het beeld aan de binnenzijde van de dijk bestaat hier voornamelijk uit achterkanten van de historische dorpskern.
Aan de Westdijk is slechts in beperkte mate sprake van bebouwing. Het betreft vrijstaande individueel vormgegeven bebouwing met een eigen karakteristiek. Het besloten beeld dat is ontstaan door begroeiing en beplanting, voorkomt dat er te grote contrasten ontstaan. Naast woonbebouwing komt hier ook agrarische bedrijfsbebouwing voor.
Aan de Kaaistraat ligt een grote verscheidenheid aan bebouwing. Nieuwbouw, historische lintbebouwing en nieuw te ontwikkelen percelen wisselen elkaar af. Een belangrijk element is met name de dubbele oriëntatie van de bebouwing aan de buitenzijde van de dijk. Verder van de kern verwijderd ligt een aantal woningen aan de binnenzijde van de dijk. De vrijstaande bebouwing met een wisselende voorgevellijn bestaat uit een enkele bouwlaag met een kap evenwijdig aan de dijk.
De bebouwing aan de Hoofdstraat bestaat uit grootschalige vrijstaande bebouwing. De woningen hebben grotendeels een gelijke voorgevellijn en de noklijn is grotendeels haaks op de weg gesitueerd. Het materiaalgebruik bestaat uit verschillende kleuren metselwerk en pannen. Karakteristiek voor de bebouwing zijn de representatieve voorgevels. Op een aantal plaatsen is sprake van samengestelde dakvlakken en kopgevels.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Lintbebouwing bestaat grotendeels uit bebouwing met een eenvoudige en kleinschalige vormgeving. Belangrijk element is de situering onder- of bovenaan de dijk. De zichtbaarheid van de bebouwing in het landschap is eveneens een aandachtspunt. De gevoeligheid van contrasterende bebouwing in het waardevolle open polderlandschap dient aandacht te krijgen bij het hanteren van de criteria. Doordat de bebouwingslinten veelal tussen verschillende gebieden doorloopt, zijn achterkanten veelal gesitueerd naar voorkanten van de achterliggende bebouwing. Met name dichtbij de historische kern is de bebouwing grootschaliger en gedifferentieerder.
De duidelijke relatie met het omliggende landschap door middel van doorzichten tussen de bebouwingselementen dient behouden te blijven. Het welstandsbeleid is er op gericht de gedifferentieerde karakteristiek van deze linten te waarborgen met ruimte voor nieuwe inpassingen van woon- en bedrijfs-bebouwing in relatie tot het aangrenzende landschap en de karakteristiek van het bebouwingslint.
De lintbebouwing is door de beeldbepalende karakteristiek van gevarieerde bebouwing aangewezen als bijzonder wel-standsgebied.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Onder het gebied polderlandschap vallen de inlagen, de buitendijkse bosgebieden en de kenmerkende polderverkaveling. Daarnaast bestaan er, verdeeld over het grondgebied van Noord-Beveland, kleinschalige bospartijen en kreekresten.
Het inlagen landschap wordt gekenmerkt door belangrijke ecologische en natuurlijke waarden. Bebouwing zal binnen dit gebied sporadisch voorkomen en zich ondergeschikt moeten opstellen ten opzichte van het landschap. Voor de buitendijkse gebieden aan de westkant van Noord-Beveland geldt dat ondanks dat deze bossen nog maar een beperkte ontstaansgeschiedenis hebben, ze nu al belangrijke ecologische waarden hebben verkregen. Bebouwing binnen deze bosgebieden heeft echter een beperkte visuele invloed op het omringende landschap. Hierdoor hebben storende bebouwingskenmerken een minder grote invloed op de beeldkwaliteit van het landschap dan bij het inlagen- of polderlandschap.
De structuur van de polderverkaveling is met name in de Oud-Noord-Beveland polder van bijzondere waarde. De toegepaste renaissance blokverkaveling is van een dusdanige schaal en rationaliteit dat het duidelijk een stempel drukt op de aanwezige beeldkwaliteit in dit gedeelte van Noord-Beveland. De stedenbouwkundige structuur van Colijnsplaat laat duidelijk zien hoe de rechtlijnige structuur botst met de loodrecht op de dijk georiënteerde voorstraatstructuur. De richtingsveranderingen van de Havelaarstraat zijn hier een gevolg van. Overige polders hebben een kleinschaligere opbouw, waarbij er centraal en in het noordwesten van Noord-Beveland sprake is van begeleidende dijkbegroeiing. Hierdoor heeft dit gebied een grotere beslotenheid ten opzichte van de overige polders.
De bebouwing in de polder bestaat grotendeels uit agrarische bedrijfsbebouwing en in mindere mate vrijstaande woonbebouwing. De historisch waardevolle boerderijcomplexen worden gerekend tot de Zeeuwse schuurgroep. Kenmerkend voor dit type boerderij is de scheiding tussen woongebouw en schuur, waarbij het woonhuis voorop het perceel is gelegen met daarachter de schuur. De noklijn van beide gebouwen loopt loodrecht op de kavelrichting en de schuur is breder en hoger dan het woonhuis. Het ensemble van gebouwen heeft een eenvoudige vormgeving. Het materiaalgebruik van de woning bestaat uit metselwerk met een pannendak in een rode of blauwe kleur. De schuur heeft een gevel in metselwerk of met teer bewerkte houten planken. Bij de zwarte met teer bewerkte gevels is het lijstwerk uitgevoerd in een contrasterende witte kleur. Voor het dak wordt gebruik gemaakt van rode dakpannen of riet. Erfbeplanting markeert vanaf de omliggende structuren de positie van de boerderijen in het landschap.
Een gedeelte van de agrarische bedrijfsbebouwing van Noord-Beveland bestaat uit moderne complexen bestaande uit grootschalige loodsen met een moderne vormgeving. Afwijkend materiaal gebruik bestaat uit betonnen prefab platen, vaker worden metalen profielplaten toegepast. Voor het dak wordt gebruik gemaakt van golfplaten in donkere kleur. De vormgeving van de woonhuizen op deze complexen wordt gekarakteriseerd door een grote mate aan verscheidenheid. De architectonische vormgeving varieert van bebouwing met één bouwlaag en wolfdak tot twee bouwlagen met plat dak. De meest voorkomende bebouwing is echter gebaseerd op bestaande typologieën en worden gekenmerkt door een eenduidige hoofdvorm met zadeldak.
Stroodorp vormt een clustering van eenzijdige dijkbebouwing en tweezijdige lintbebouwing. De grotendeels aaneengeschakelde dijkbebouwing wordt gekarakteriseerd door een grote verscheidenheid aan dakvormen, gevelinvullingen en kleur- en materiaaltoepassingen. Het bebouwingsbeeld bestaat uit een verzameling van historische dijkbebouwing en agrarische bedrijfsbebouwing. De dijkbebouwing kent weinig rooilijn verspringingen. Met name wit gekalkte gevels vormen vanaf het omringende landschap een contrast. Het hoogte verschil tussen de dijk en het landschap, evenals de oriëntatie van achterkanten naar het omliggende landschap zorgen ervoor dat de bebouwing een grotere visuele relatie heeft met de omgeving dan de overige bebouwing in het landschap.
Overige bebouwing in het poldergebied van Noord-Beveland bestaat uit vrijstaande landhuizen, oude boerderijen die een woonfunctie hebben gekregen of arbeiderswoningen. Landhuizen hebben een klassieke gevelopbouw met een symmetrische indeling en veel lijstwerk en verbijzonderingen in de detaillering.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De gevoeligheden binnen het poldergebied liggen voornamelijk in de openheid van het landschap en daarmee de zichtbaarheid vanaf grote afstand op bebouwingselementen. Het welstandsbeleid is gericht op handhaving van de oorspronkelijke karakteristiek van de boerderijen, woonbebouwing en dijkbebouwing. Bebouwingselementen dienen op een zorgvuldige manier ingepast te worden zonder afbreuk te doen aan het omliggende landschap of de architectonische eenheid van het gebouw. Met name moderne agrarische bedrijfsbebouwing opgebouwd uit geprefabriceerde onderdelen kunnen storende elementen vormen in het open landschap. De inrichting van de kavel evenals het kleurgebruik dient afgestemd te worden op het polderlandschap.
Het poldergebied van de gemeente Noord-Beveland heeft een landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol landschapsbeeld. Door de kwaliteiten en kwetsbaarheden van het landschap met betrekking tot de openheid en de daarmee duidelijke waarneembaarheid van de bebouwingselementen, is het polderlandschap aangewezen als bijzonder welstands-gebied.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Bij een aantal boerderijen en burgerwoningen zijn en worden er minicampings gerealiseerd. Bij deze minicampings worden er vaak sanitairunits geplaatst. De specifieke welstandscriteria voor deze units zijn hieronder vermeld:
Boerderijen en landbouwloodsen
Bij overstromingen ging al het oudland in Noord-Beveland verloren. Na 1500 werd dit opnieuw bedijkt. Deze inpolderingen zijn zowel kleinschalig als grootschalig. De kleinschalige polders vormen een mozaïek tussen kronkelende dijken. De grootschalige inpolderingen worden gekenmerkt door grootschalige polders, met een blokvormige verkaveling en haaks op elkaar staande wegen. In deze polders zijn vanouds de grootste landbouwbedrijven en -schuren te vinden. Na de herbedijking werd op initiatief van grootgrondbezitters grote boerderijen gevestigd, die in ouderdom en vorm veel overeenkomsten vertonen.
De grote boerderijen die in deze regio’s voorkomen worden gezien als de traditionele Zeeuwse boerderij: grote zwart geteerde schuren met een vrijstaand woonhuis en bijgebouwen. De boerderij en de grote schuur staan los van elkaar. Woonhuis en schuur hebben een rechthoekige grondvorm met één bouwlaag en een kap. De hoofdvorm is eenvoudig en helder met weinig aan- of uitbouwen. Woonhuis en schuur hebben een heel eigen architectonische identiteit en verschillen in hoofdvorm, volume, constructie, materiaalgebruik en detaillering. De schuren zijn meestal zeer groot (tot ca. 60 m lang). De nokhoogte van de schuur is hoger dan die van het woonhuis; maar de goothoogte is lager of gelijk aan die van het woonhuis. De schuren zijn beeldbepalend in het landschap door hun forse afmetingen en grote mendeuren (dubbele in-rijdeuren). In de regio komen ook kleinere boerderijen voor. Bij deze boerderijen is het woonhuis meestal aangebouwd aan de schuur, met de nokken in elkaars verlengde. Deze boerderijen hebben minder ramen en één mendeur. De nok- en goothoogte van woonhuis en schuur zijn gelijk. Verder hebben zij dezelfde kenmerken als de grote boerderijen. Zij zijn zeer sober gedetailleerd.
Het woonhuistype, dat kenmerkend is voor Noord-Beveland, heeft in de 19de eeuw zijn huidige vorm gekregen. Plattegrond en gevels zijn doorgaans symmetrisch. De voordeur zit in het midden van de lange gevel met aan weerszijden twee schuifvensters. Soms is het woonhuis aan één zijde uitgebreid met nog één of twee vensters. De kopgevel heeft overstekken of is een tuitgevel. De grote schuren hebben oorspronkelijk houten gepotdekselde gevels op een bakstenen plint. Soms zijn de gevels geheel of gedeeltelijk van steen. De schuren hebben dwarsdelen met twee of drie mendeuren in de lange zijgevel aan de erfzijde. Het aantal deuren was vanouds de maat voor de grootte van het bedrijf. Aan de andere (niet erf) zijde zijn kleine staldeuren. Sommige schuren hebben aan de kopzijde een wagenberging. Dit is herkenbaar aan een aantal deuren naast elkaar.
De woonhuizen hebben allen een zadeldak met rode of blauwe dakpannen. Soms is er een aangebouwd lessenaarsdak aan de zij- of achterkant. Het dakvlak heeft geen onderbrekingen. Dakkapellen komen oorspronkelijk niet voor. De schuren zijn vanouds met riet gedekt. Het dak is dan een schilddak of een wolfdak met meestal opgelichte dakvlakken boven de mendeuren. De daken hebben geen onderbrekingen en een dakhelling van min. 45°.
Het woonhuis is doorgaans van rode baksteen. Het metselwerk is sober. Stucwerk op de gevels is een aanpassing uit de 19de eeuw. De vensters van het woonhuis zijn vrijwel altijd uitgevoerd als schuifvensters in houten kozijnen en vanouds voorzien van spiegelklamp luiken. Kenmerkend zijn groene luiken met witte spiegels. Soms is de voordeur geaccentueerd door een deuromlijsting. De schuren hebben doorgaans zwarte gepotdekselde houten wanden met witte randen langs deuren en ramen. Ook de deuren zijn van hout en zwart geteerd. De mendeuren zijn voorzien van een kleine loopdeur (klinket) en één klein venster. Ook deze zijn wit omrand. De windveren op de schuren in Noord-Beveland zijn glad, strak en zonder versieringen. Ze zijn wit geverfd, soms zwart of groen.
De boerderij is gelegen op een ruim blokvormig erf. De ligging van de gebouwen ten opzichte van elkaar kan sterk verschillen. De woning is meestal op de weg georiënteerd. De schuur is meestal zo georiënteerd dat zij de minste schade ondervind van de overheersende windrichting. Het erf wordt aan één of meerdere kanten omringd door sloten. Dikwijls staan naast het toegangshek twee kastanjes. Het erf wordt omringd door hoge bomen (iep, es, populier, knotwilg en eik) en een Zeeuwse haag (meidoorn, hondsroos, braam) als windkering. Een boerenerf is te verdelen in ‘voor’ en ‘achter’. Voor is hoofdzakelijk het werkterrein van de boerin: netjes, geordend en arbeidsintensief. Hierbij horen de bleek, de regenwaterput, de wel (grondwaterput), de bakkeet, het hondenhok, de moestuin en de siertuin. Achter is hoofdzakelijk het werkterrein van de boer met zijn knechten. Achter is grootschaliger, open, meer gegroeid en arbeidsextensief. Hiertoe behoren de voormalige mestvaalt, het varkenshok, de wagenschuur, de drinkput voor het vee en de erfboomgaard. De maat van de dingen wordt hier bepaald door het rijden van de wagens.
De erven op Noord-Beveland zijn vrij schaars aan bijgebouwen. De meest voorkomende en kenmerkende:
Waardebepaling, ontwikkeling en beleid
Historische boerderijen behoren tot de cultuurhistorisch waardevolle streekeigen bebouwing op Noord-Beveland. De karakteristieke vorm van de Zeeuwse boerderij maakt dat dit type bebouwing zeer herkenbaar is en is daarmee een belangrijke verwijzing naar het agrarische verleden van de streek. De in de gemeente aanwezige boerderijen zijn van wisselende kwaliteit. Enerzijds zijn er perfect geconditioneerde exemplaren aan te wijzen, anderzijds zijn er vanwege functieverandering, bedrijfsmodernisering of verwaarlozing ook in hun kwaliteit aangetaste exemplaren. Het welstandsbeleid voor deze gebouwtypen heeft als belangrijkste doel de nog aanwezige kwaliteit te behouden en een kader te scheppen dat aangeeft hoe eventueel eerder aangetaste objecten kunnen worden teruggebracht in hun oorspronkelijke waarde.
De nadruk van het welstandsbeleid ligt daarom op het behouden van de herkenbaarheid van de karakteristieke Zeeuwse schuurvorm en de verwijzing ervan naar de oorspronkelijke agrarische functie, zonder dat ontwikkelingen die horen bij agrarische bedrijfsvoering of functieverandering in de weg worden gestaan.
De inrichting van het erf dient, ook na herbestemming of splitsing door meerdere wooneenheden, het oorspronkelijke karakter te behouden. Het visueel ‘opdelen’ van het erf met schuttingen e.d. voor verschillende gebruikers is niet gewenst. Erfafscheidingen en privézones moeten zich beperken tot de ruimte dicht tegen de gevel. De toegang tot het erf oorspronkelijk houden en richten naar de ruimte bij de mendeuren.
Criteria voor verbouw/herbestemming van historische boerderijen
Behouden of versterken van het historische en oorspronkelijke karakter van de boerderij bij verbouw of herbestemming is één van de uitgangspunten bij het welstandstoezicht. Karakteristieke bijgebouwen dienen daarbij gehandhaafd te blijven.
Situering en relatie met de omgeving
Architectonische uitwerking en detaillering
Vereist is het respecteren, behouden en mogelijk herstellen van:
Respecteren, behouden en mogelijk herstellen van de historische afwerking van het gebouw. Traditioneel toegepaste materialen zijn rode baksteen en enkele regio’s ook gele IJsselsteen. Bij de schuren in combinatie met houten potdekselwerk en dikwijls een rieten dak. Dakpannen zijn meest rode of gesmoorde Hollandse Pannen.Voorkeur voor gebiedseigen kleuren. Woonhuis: kozijnen Bentheimer; deuren en ramen groen, luiken groen met witte spiegels.Het beschilderen van luiken met rood-witte zandlopers is op het Zeeuwse platteland niet passend. Schuur: meestal zwart met witte randen.
Criteria voor nieuwe agrarische bebouwing bij historische boerderijen; Hetzij als toevoeging bij een historische boerderijcomplex (woonhuis met oorspronkelijke schuur en bijgebouwen), hetzij bij een historisch boe-renwoonhuis waarvan de oorspronkelijke schuur inmiddels verdwenen is. Naast de algemene criteria gelden voor deze bouwopgave de volgende aanvullende criteria, gerelateerd aan de streekeigen kenmerken.
Situering en relatie met de omgeving
Architectonische uitwerking en detaillering
Bouw van een geheel nieuw agrarisch complex, bestaande uit woonhuis en agrarisch bedrijfsgebouw, of bouw van (vervangende) nieuwbouw van een woonhuis met berging / garage. Naast de algemene criteria gelden voor deze bouwopgave de volgende aanvullende criteria, gerelateerd aan de streekeigen kenmerken.
Situering en relatie met de omgeving
Architectonische uitwerking en detaillering
Rondom de historische kernen van Noord-Beveland is een groot aantal woongebieden gelegen. Deze gebieden kenmerken zich door een grote verscheidenheid aan stedenbouwkundige en architectonische kenmerken. De wijken hebben ten opzichte van de historische kern een interne structuur waarbij de verschillende periodes waarin de gebieden zijn ontwikkeld, duidelijk af te lezen zijn aan de vormgeving. Vaak vormen deze uitbreidingen de overgang van bebouwing naar het open polderlandschap.
Per kern verschilt de samenstelling en grootte van de woongebieden. Met name bij de kleine kernen borduren de nieuwe uitbreidingen voort op de bestaande stedenbouwkundige structuur. Bij de grotere kernen worden woonwijken met een eenduidige vormgeving afgewisseld met gedifferentieerde samenstellingen van verscheidene architectuur stromingen.
De uitbreidingen hebben in een aantal tijdsperiodes plaatsgevonden met elk hun eigen karakteristieke kenmerken. Het verkavelingspatroon van de eerste uitbreidingen zijn grotendeels gebaseerd op bestaande structuren van het landschap of de historische dorpskern. De architectuur kenmerkt zich als ingetogen en sober met verfijningen in detaillering. Het karakteristieke beeld van deze woningen is door de behoefte aan modernisering en vergroting van de woningen onder druk komen te staan, de samenhang van een straat of bouwblok kan hierdoor worden aangetast.
De eerste naoorlogse uitbreidingen bestaan uit blokverkavelingen. Karakteristiek voor deze uitbreidingen is het blokvormige stratenpatroon met een symmetrisch straatprofiel en geschakelde woningen van drie of meer woningen. De straathoeken zijn open met een duidelijk onderscheid tussen de voorgevel en zijgevel van de woningen. De herhaling en gelijkvormigheid van de woonblokken zorgen voor rust en samenhang. Verstoringen van het bebouwingsbeeld doen zich vooral voor bij hoekwoningen, erfafscheidingen, bijgebouwen of aanbouwen.
Als reactie op de autonome architectuur van blokverkaveling, komt er in de periode ’70- ’80 een groot aantal woningen bij met een gedifferentieerde stedenbouwkundige structuur. De woningen zijn geclusterd in en rond woonerven, waarbij het onderscheid tussen voor- en achterkanten vaak slecht zichtbaar is. Variatie in oriëntatie, schakeling en verkavelingsvormen en vormgeving van openbaar-privé is hier nadrukkelijk aanwezig. Verder worden deze wijken gekenmerkt door veel groenstructuren en het ontbreken van visueel-ruimtelijke aanknopingspunten. Doordat de bebouwing wisselend met voor- en achterkant naar de publieke ruimte is gericht kunnen erf-afscheidingen en aan- of uitbouwen voor een negatieve beeldkwaliteit zorgen.
De nieuwste uitbreidingen worden vaak gerekend tot de thematische woonwijken. Hierbij wordt getracht, door duidelijke landschappelijke of visuele lijnen, eenheid binnen de wijk te creëren. De bebouwing bestaat uit gedifferentieerde woning-typologieën met herkenbare elementen. De verkaveling bestaat grotendeels uit rationele (half open) bouwblokken met een duidelijk onderscheid tussen openbaar en privé
Het woongebied ten zuiden van de historische kern kent een grote verscheidenheid aan bebouwingskenmerken. Deze komen voort uit de verschillende periodes waarin de woningen zijn gerealiseerd, waarbij voor elke periode een eigen architectonische en stedenbouwkundige filosofie van toepassing is.
Binnen de wijk wordt de structuur bepaald door straten die vanuit de historische kern zijn doorgetrokken en straten die haaks op de geknikte Havelaarsstraat zijn georiënteerd. Deze kruisende lijnen zijn de belangrijkste oriënterende elementen binnen de wijk. Centraal in de wijk zijn een grootschalig ver-zorgingscomplex en een basisschool gelegen met een afwijkende schaal en maat ten opzichte van de omringende be-bouwing. Het bejaardentehuis heeft een alzijdige oriëntatie in een gebogen vorm, waardoor een pleinvormige ruimte ontstaat. Het gebouw bestaat uit twee en drie bouwlagen met plat dak. Het materiaalgebruik bestaat uit metselwerk in verscheidende kleuren met een verbijzondering bij de entreepartij, die centraal in het langgerekte blok is gelegen. De entree-partij bestaat uit een verticaal gelede cilinder met een donkere vliesgevel.
De basisschool heeft eveneens een alzijdige oriëntatie. Door de vorm en situering van het gebouw op de kavel zijn een aantal pleinen ontstaan. Daardoor ligt het gebouw op voldoende afstand ten opzichte van de omringende bebouwing. Eenvoudige detaillering, veel raamoppervlak en een plat dak zijn de belangrijkste karakteristieke eigenschappen van dit gebouw.
Rondom het verzorgingscomplex liggen bouwblokken met verschillende gevelinvullingen. Deze afwijkende architectonische kenmerken komen voort uit de verschillende periodes waarin de bouwblokken zijn gerealiseerd. De bouwblokken bestaan grotendeels uit drie of meer woningen met een zadeldak evenwijdig aan de straat. De koppen van de bouwblokken zijn veelal gesloten. Verstoringen binnen het bouwblok zijn met name ontstaan bij het niet op elkaar afstemmen van bouwkundige toevoegingen.
Op de overgang van polder naar woongebied zijn het vooral individuele woningen die het beeld bepalen. Deze woningen hebben een eigen identiteit en vormgeving waarbij vooral de afstand tot de bebouwing onderling bepalend is voor de samenhang binnen de wijk. Bij op korte afstand van elkaar gerealiseerde individuele bebouwing, worden te grote contrasten als storend ervaren.
Buiten de historische voorstraatstructuur van Geersdijk liggen twee woongebieden. Het gebied ten westen van de historische kern (Westweg) is opgenomen binnen de historische structuur en maakt deel uit van het rechtlijnige stratenpatroon dat ontstaan is vanuit de Burg. P. Wissestraat. Kenmerkend voor dit gebied is de vrije positionering van individuele bebouwing in een groene omgeving. Door deze afschermende groenstructuren ontstaan er weinig verstorende beeldaspecten tussen de variërende bebouwingskenmerken. Deze bebouwingskenmerken lopen uiteen van eenvoudige haaks op de weg georiënteerde woningen van baksteen en met een zadeldak, tot bungalows met cilindervormige uitbouwen.
Het grootste woongebied ligt ten oosten van de historische kern en is deels opgenomen binnen het strenge stratenpatroon. Naast de woonbebouwing, die grotendeels als blokverkaveling is toegepast, komt er een pleintje en een basisschool voor. Karakteristiek voor dit gebied is de grote variatie aan bebouwingskenmerken. De bouwblokken van twee bouwlagen met kap worden afgewisseld met arbeiderswoningen van 1 laag met kap. Aan de rand van de wijk liggen een aantal vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. Het gebied grenst aan de bebouwing van de historische kern, waardoor voornamelijk dicht tegen de historische kern, een mengeling ontstaat van eenvoudige individueel vormgegeven panden, in combinatie met hedendaagse rijenwoningen met veel gemeenschappelijke bebouwingskenmerken. Een ander opvallend element is dat een aantal bouwblokken zonder voortuin is gerealiseerd. Negatieve beeldaspecten binnen de wijk ontstaan wanneer achterkanten of zijkanten een directe visuele relatie hebben met de openbare ruimte. Het gesloten en gedifferentieerde beeld van de hoogopgaande erfafscheidingen zorgt voor een rommelige en besloten beeldkwaliteit.
Binnen Kats zijn een tweetal woongebieden te vinden. Aan de Christinastraat is een aantal woonblokken gelegen met verschillende bebouwingskenmerken. De bouwblokken variëren van twee bouwlagen met zadelkap evenwijdig aan de weg, tot een bouwblok van één bouwlaag met een getande voorgevel en een plat dak. Al deze bouwblokken zijn bovendien gesitueerd aan de buitenrand van het dorp en kijken uit op een basisschool. Deze school heeft een samengestelde hoofdvorm en een groot schoolplein. De school wordt niet als een storend element ervaren doordat het op voldoende afstand van de overige bebouwing is gelegen en voorzien is van een opgaande groenstructuur die gesloten gevels afdekt.
Aan de Hamerstedestraat zijn het voornamelijk individuele woningen aan de buitenrand en woonblokken aan de binnenzijde die het beeld bepalen. De individuele woningbouw bestaat grotendeels uit één bouwlaag met zadeldak loodrecht op de straat, waarbij de gevels bestaan uit een combinatie van hout en metselwerk. De woningen staan grotendeels in de rooilijn en hebben een afwijkend kleurgebruik ten opzichte van elkaar. De woonblokken aan de overzijde van de straat bestaan uit twee bouwlagen met een zadeldak evenwijdig aan de weg. Doordat alle bebouwing met de voorkant naar de straat is gericht ontstaan er geen negatief beeld. Ter plekke van zijstraten worden te hoge gesloten erfafscheidingen, die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, als storend ervaren.
De bebouwing ten westen en zuiden van de historische kern wordt gekarakteriseerd door een grote verscheidenheid aan woonbebouwing. Dicht tegen de historische kern is er een grote variatie in de bebouwing; bedrijfspanden, historische bebouwing, eenvoudige rijenwoningen en individueel vormgegeven woningen wisselen elkaar af. Verder van de historische kern krijgt de bebouwing een meer planmatig karakter met aan de rand een groot aantal individueel vormgegeven vrijstaande woningen.
Rond de historische kern bevindt zich een groot aantal verschillende bebouwingseenheden. Op een aantal plaatsen zijn achterkanten van bebouwingseenheden naar de openbare ruimte gericht waardoor een negatieve beeldkwaliteit ontstaat. De eerste planmatige uitbreidingen rondom de historische kern bestaan uit blokverkavelingen van drie of meer woningen met gesloten kopgevels. De architectuur bestaat uit eenvoudig vormgegeven panden van twee bouwlagen met zadelkap. In afwijking tot deze blokverkaveling is een aantal arbeiderswoningen binnen de wijk gesitueerd met een enkele bouwlaag en kap.
Centraal in het gebied is een aantal gebouwen gelegen met een afwijkende functie. Het betreft een aantal grootschalige gebouwen die vooral zijn ingevuld met voorzieningen voor de kern. De afwijkende architectuur verstoort het beeld van de wijk niet doordat het op duidelijk grotere kavels is gesitueerd en daardoor op voldoende afstand van de omringende bebouwing ligt. De pleinvormige ruimten die ontstaan door de teruggelegen situering bevestigen de afwijkende functie. Op een aantal plaatsen binnen het gebied is sprake van een negatieve beeldkwaliteit, deze ontstaat door het aan elkaar grenzen van achterkanten van woningen aan de openbare ruimte Aan de randen van het gebied zijn het met name individuele panden of twee-onder-één-kap woningen die het beeld bepalen. Deze woningen vormen een overgang naar het omliggende landschap en zijn daardoor bepalend voor de beeldkwaliteit, gezien vanaf het omliggende gebied. Met name door de ruime kavels met veel groenvoorzieningen is voorkomen dat er een negatieve beeldkwaliteit is ontstaan met verstorende en contrasterende elementen.
Aan de noordzijde van de kern, achter de dijk, ligt een klein gebied met kleinschalige woningbouw dat grotendeels reeds voor de 2de Wereldoorlog is gerealiseerd. Deze bebouwing bestaat uit individuele bebouwing met een eenvoudige vormgeving en arbeiderswoningen met grote achtertuinen.
Kamperland kent een aantal karakteristieke woongebieden: rond de Nieuwe achterweg, ten westen van de Veerweg, rond de Nieuwstraat en Heer Janszdorp.
Het gebied ten westen van de Veerweg heeft een structuur die afwijkt van de rest van de kern. Er is geen sprake van lange zichtlijnen of een overzichtelijk patroon van doorlopende routes. Hierdoor is een besloten karakteristiek ontstaan met een groot aantal oriëntatiewisselingen van de bebouwing. Aan de randen bevinden zich grotendeels twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen met een eigen vormentaal. Centraal in de wijk wordt het beeld bepaald door woningen die zijn gerealiseerd in de jaren zeventig en tachtig. Het verkavelingspatroon bestaat uit blokverkaveling met veel groen en parkeerplaatsen. Kenmerkend is de kleinschalige vormentaal die ontstaat door asymmetrische dakvlakken, dakkapellen en gecombineerd materiaalgebruik in de gevel. Eenheid binnen het bouwblok wordt regelmatig verstoord door bouwkundige toevoegingen die niet op elkaar zijn afgestemd.
De overige woongebieden van de kern, met uitzondering van Heer Janszdorp, zijn allen gelegen aan lange straten evenwijdig of in het verlengde van de Veerweg. De bebouwing bestaat uit bouwblokken evenwijdig aan de weg afgewisseld met enkele vrijstaande woningen. De bouwblokken variëren in hoogte, kleur- en materiaalgebruik en gevelinvulling. Tussen de geschakelde woningen staan op enkele plaatsen vrijstaande woningen die met de noklijn loodrecht op de straat zijn georiënteerd. Het is met name van belang om de eenheid binnen een bouwblok te handhaven. Doorzichten en verbindingen naar de Veerweg zijn niet altijd even duidelijk vormgegeven waardoor een rommelig beeld ontstaat.
Heer Janszdorp is een autonome wijk die ontsloten wordt vanaf de Stekeldijk. Het gebied heeft een sterk introvert karakter met ruime kavels en dichte begroeiing. De huizen zijn vanaf de openbare weg moeilijk zichtbaar en hebben dus weinig tot geen invloed op de beeldkwaliteit van de kern Kamperland. De woningen zijn individueel vormgegeven waarbij slechts de hekwerken aan de openbare weg getuige zijn van de verschillende stijlen waarin de woningen zijn gebouwd. Het is met name van belang om duidelijk zichtbare elementen binnen de wijk niet te laten contrasteren met de groene omgeving en teruggelegen situering van de bebouwing.
Kortgene wordt gekenmerkt door lintbebouwing, de historische voorstraatstructuur en woongebieden. Het grootste woongebied ligt ten westen van de historische kern en wordt ontsloten middels de Hoofdweg. Vrijwel het gehele gebied is omringd met een dijk, slechts ten noorden ligt een stukje agrarische landschap. De verschillende woonstraten zijn een duidelijke afspiegeling van de geldende architectuurtendensen in de tijd dat ze gebouwd werden. De belangrijkste structuurdrager binnen de wijk bestaat uit de meanderende Wilhelminastraat, waarop een groot aantal zijstraten uitkomt. De Wilhelminastraat vormt een boog die begint en uitkomt op de Hoofdweg. Aan de straten zijn woonblokken gesitueerd van drie of meer woningen. Binnen het woonblok bestaat er een grote mate van eenheid in gevelindeling, kapvorm en materiaalgebruik. Door latere uitbreidingen in de vorm van uitbouwen, dakkapellen of materiaalvervanging is op een aantal plaatsen de eenheid binnen het woonblok aangetast. Door de vrije ordening van bouwblokken is er binnen de wijk ruimte ontstaan voor individuele woningbouw. Aan de randen van het gebied is het voornamelijk vrijstaande individuele bebouwing met een eigen vormgeving die het beeld bepaalt. De bebouwing aan de Weststraat is oorspronkelijk onderdeel van de historische voorstraatstructuur en ligt evenwijdig aan de Hoofdstraat. Deze straat is eenzijdig bebouwd en kijkt uit op de achterzijde van de bebouwing aan de Hoofdstraat.
Het gebied ten oosten van Hoofdstraat is voor een groot gedeelte onderdeel van de rechtlijnige voorstraatstructuur en vertoont dan ook bebouwingskenmerken die veelal te vinden zijn bij een dergelijk stedenbouwkundig patroon. Voornamelijk het grenzen van achterkanten en voorkanten aan een achterstraat is een karakteristieke eigenschap. Doordat de eerste uitbreidingen met name hebben plaatsgevonden langs de Hoofdweg is de voorstraatstructuur nooit geheel tot bloei gekomen en is de huidige structuur een verzameling van verschillende bebouwingstypen. De grote hoeveelheid aan differentiatie in straatprofiel, kapvormen, kleurgebruik etc zorgt ervoor dat er weinig gemeenschappelijke eigenschappen tussen de bebouwing is te vinden. Grotendeels zijn het geclusterde woningen met gelijke vormentaal en materiaalgebruik die kleine eenheden vormen binnen de structuur van de wijk. Deze eenheden worden afgewisseld met vrijstaande bebouwing en (voormalige) agrarische bebouwing. Verstoringen binnen het straatbeeld ontstaan wanneer bouwkundige toevoegingen als dakkapellen niet op elkaar worden afgestemd of aan-en uitbouwen zich niet conformeren aan de bestaande voorgevelrooilijn. Vanuit dit gebied loopt er een aantal beeldbepalende zichtlijnen richting het agrarische landschap.
Een afwijkend woongebied is het gebied rondom de haven. Hier bevinden zich twee verschillende woonvormen; vrijstaande woningen die in een hoefijzervorm om het water liggen en rijenwoningen gesitueerd aan het water. De vrijstaande woningen zijn opgebouwd uit grijs metselwerk en wit houtwerk. De hoofdvorm bestaat uit 2 bouwlagen met lessenaarsdak, waarbij de woningen gedraaid op de kavels zijn gesitueerd. Verstoringen ontstaan doordat binnen het gebied gebruik wordt gemaakt van afwijkend kleur- en materiaalgebruik. De rijenwoningen bestaan uit vier bouwlagen met een flauw zadeldak. Het materiaalgebruik bestaat uit afwijkende kleuren metselwerk in geel en rood tinten, in aanvulling hierop is op een aantal plaatsen gebruik gemaakt van verschillende kleuren houtwerk.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De stedenbouwkundige structuur, het verkavelingspatroon en de tijdsbeelden bij de meer planmatig uitgevoerde wijken zorgen voor eenheid en samenhang op het niveau van de buurt of het bouwblok. Het in stand houden van de aanwezige kwaliteit is vooral toegespitst op het behouden van de eenheid in vorm, kleur en materiaal gebruik. Dissidenten binnen een bouwblok of wijk verstoren de ruimtelijke eenheid. Verschillende toevoegingen aan dakvlakken en gevels zorgen ervoor dat het ensemble van samenhangende bouwblokken uit elkaar kan vallen. Plaatsing en vormgeving van nieuwe toevoegingen dienen afgestemd te worden op reeds bestaande en gerealiseerde toevoegingen. Zichtbaarheid vanaf de openbare ruimte is hierbij een belangrijke graadmeter. Dakkapellen, -opbouwen en/of nokverhogingen op woonblokken, die een stedenbouwkundige geheel vormen, dienen dus eenduidig uitgevoerd te worden met een gelijke maatvoering, vormgeving en dakhelling.
Bij vrijstaande woningen met ruime kavels en groeninrichting is de bebouwing in mindere mate beeldbepalend. Als er voldoende ruimte tussen de woningen aanwezig is, wordt de diversiteit aan bebouwing als niet storend ervaren. Indien de kavels kleiner zijn en de ruimten tussen de woningen minimaal, dient meer afstemming op belendingen te worden gezocht met betrekking tot vormgeving en kleur en materiaalgebruik.
Het welstandsbeleid binnen de woongebieden is voornamelijk gericht op toevoegingen aan bestaande bebouwing en de afstemming daarvan op het hoofdgebouw en belendende bebouwing.
Bouwkundige toevoegingen kunnen binnen de planmatige woongebieden goed worden verdragen mits er afstemming plaatsvindt met precedenten en de vormgeving van het bouwblok. Woongebieden vallen onder de reguliere wel-standsgebieden waarbij de aanwezige kwaliteit gehandhaafd dient te blijven.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Tot de gebiedscategorie bedrijventerreinen behoren:
Colijnsplaat : Oost-Zeedijk, Molenweg, havengebied
Kamperland : Het Rip I en Het Rip II, St Felixweg, Spuidijk, Havenweg, Jacobahaven
Kortgene : Torendijk, havengebied
In de gemeente Noord-Beveland zijn bedrijventerreinen voornamelijk ontstaan in nabijheid van een haven. Daarnaast komt er rondom de kernen kleinschalige bedrijvigheid voor waar locale ondernemers dicht bij huis hun bedrijf voeren in de ambachtelijke sfeer. Deze bebouwing bestaat veelal uit eenvoudige loodsen met een klein kantoor- en kantinegedeelte.
Het gebied tussen de Oostzeedijk en de historische kern is in gebruik als bedrijventerrein. Het gebied heeft geen interne verkeersstructuur, alle bedrijven zijn vanaf de Oostzeedijk te bereiken. Aan deze weg is een aantal loodsen gesitueerd met de noklijn loodrecht op de weg gericht. Om deze loodsen bevindt zich een aantal grootschalige parkeerplaatsen, waar tevens de toegang tot de bedrijven is gevestigd. Het hele gebied heeft een onduidelijke structuur en de randen gaan geleidelijk over in de bebouwing aan de Oost-Havenstraat of worden geaccentueerd door middel van hoogopgaande groenstructuren, zoals bij de overgang naar de sportvelden.
Naast de loodsen ligt een open terrein met een onduidelijke bestemming en enkele voormalige agrarische bedrijfspanden. Het materiaalgebruik van de loodsen bestaat uit geïndustrialiseerde beplating in lichte en donkere kleuren.
Het is met name van belang om de negatieve en rommelige beeldkwaliteit van dit gebied zoveel mogelijk visueel te scheiden van de bijzondere beeldwaarden van de kern. De loodsen zijn vanaf de omliggende dijkstructuren duidelijk zichtbaar. Uitbreidingen dienen niet te contrasteren met de omliggende omgeving. De situering van de loodsen direct aan de Oosthavenstraat zorgt voor een harde overgang van het weidse landschap en de bedrijvigheid achter de dijk.
Het bedrijventerrein buiten Kats heeft geen directe relatie met de overige bebouwing van de kern. Het gebied ligt vrij tussen een hoefijzervormige dijk en heeft dienst gedaan als belangrijke industriehaven bij het bouwen van de waterkerende elementen in de omgeving van Noord-Beveland. Met name de zichtbaarheid vanaf de dijken en het water is een belangrijk element bij het welstandstoezicht. De hoge kranen komen boven de dijkstructuur uit en markeren het gebied in het weidse polderlandschap. Ook vanaf de omliggende wateren zijn de kranen een belangrijk oriëntatiepunt. De bebouwing binnen het gebied is, voor wat betreft vormgeving en detaillering, ondergeschikt aan de bedrijfsvoering. Voornamelijk romneyloodsen en loodsen met een zadeldak domineren het gebied, waarbij gebruik is gemaakt van industriële materialen.
Bij Kamperland liggen twee bedrijventerreinen; bij de Jacoba-haven en aan de Ruiterplaatweg. Er is één bedrijventerrein in ontwikkeling.
Het bedrijventerrein aan de Ruiterplaatweg wordt ontsloten middels Het Rip. Deze weg vormt de in- en uitgang van het kleinschalige bedrijventerrein met een aantal loodsen en kantoren. De kantoren die soms gekoppeld zijn aan een loods hebben een representatieve beeldkwaliteit en zijn vaak voorop de kavel gesitueerd. Het gebied wordt gekenmerkt door een interne structuur waarbij achterkanten voor een groot deel naar het open polderlandschap zijn gericht. De loodsen zijn vervaardigd uit industriële materialen en vaak voorzien van een zadeldak. De kantoren zijn grotendeels opgebouwd uit twee bouwlagen en een plat dak, verder bestaan de gevels van de kantoren uit een eenvoudige indeling van raamopper-vlak en metselwerk. Naast bebouwing wordt het gebied gekenmerkt door een grote hoeveelheid hoog opgaand hekwerk. Met name de directe relatie met het open polderlandschap is kwetsbaar, verstorende elementen en contrasterende kleuren dienen hierbij voorkomen te worden.
Naast dit bestaande bedrijventerrein is er nieuw bedrijventerrein in ontwikkeling. In aansluiting op het in 1994 aangelegde bedrijventerrein RipI is het gewenst om voor lokale bedrijvigheid ruimte te creëren. Het is een stedenbouwkundige afronding zoals omschreven in het bedrijven terreinenprogramma. De ontsluiting zal worden gerealiseerd aan de Ruiterplaatweg.
Het nieuwe bedrijventerrein dient, wat beeldkwaliteit betreft, aan te sluiten bij het bestaande bedrijventerrein. De loodsen kunnen worden vervaardigd uit industriële materialen en kunnen bij voorkeur worden voorzien van een zadeldak. Kantoren kunnen eenvoudig worden vormgegeven. Hekwerken kunnen worden toegestaan. Met name de directe relatie met het open polderlandschap is kwetsbaar, verstorende elementen en contrasterende kleuren dienen hierbij voorkomen te worden. Gevels die grenzen aan de Ruiterplaatweg dienen met extra aandacht voor beeldkwaliteit ontworpen te worden.
Bewegwijzering volgens de gemeente standaard toepassen.
Het gebied rondom de Jacobahaven wordt gekenmerkt door een aantal loodsen en de windturbines. Vanaf Noord-Beveland gezien is dit bedrijventerrein geheel aan het zicht onttrokken. Wel zijn de bouwwerken, met het aparte daken-landschap, van Seafarm vanaf de Oosterscheldekering zichtbaar. Er zijn hier ook een aantal tijdelijke bouwwerken.
Ten zuiden van de Torendijk ligt een kleinschalig bedrijventerrein bestaande uit een aantal loodsen met verschillend materiaalgebruik. Aan de west zijde betreft het een moderne loods waarbij het kantoor geïntrigeerd is binnen de hoofdmassa. Hierdoor ontstaat een gevelindeling van kleine raamopper-vlakken op de kopgevel en gesloten langsgevels onderbroken door garagedeuren. Aan de oostzijde betreft het een bakstenen loods van twee beuken met een rood pannendak. Beide loodsen staan onder een hoek van ongeveer 45 graden naar de torendijk gericht. Beide gebouwen staan vrij in de ruimte en vormen een overgang richting het omliggende landschap.
Bij de jachthaven bevindt zich een gebouwencomplex dat een ondersteunende functie heeft ten behoeve van de havenactiviteiten. Het fraaie gebouw bestaat uit een groot aantal beuken waarvan de gebogen kniespanten buiten het gebouw zichtbaar zijn. De gevel bestaat uit een donker damwandprofiel op de begane grond en verticaal gelede raampartijen op de verdieping.
Bij Wissenkerke ligt het nieuwe bedrijventerrein Cruyckelcreke. Dit bedrijventerrein is gelegen langs de provincialeweg en naast de N255 (Oost-westweg). De Cruyckelcreke is de ontsluitingsweg van het terrein. Hieraan zijn onder ander de Milieustraat, de gemeenteloods/werkplaats, een aantal bedrijfsverzamelgebouwen en andere bedrijven zijn gesitueerd. Rondom het bedrijventerrein zijn grondwallen aangelegd, waardoor de bebouwing gedeeltelijk aan het zicht wordt onttrokken. Toch dienen verstorende elementen en contrasterende kleuren en wit aan de randen worden voorkomen.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De bebouwing op de bedrijventerreinen wordt gekenmerkt door een gevarieerd bebouwingsbeeld. Naar mate onderlinge afstand van de bebouwing geringer is, wordt een grotere afstemming op belendingen gewenst voor wat betreft positionering, maatvoering en vormgeving.
Bij de bedrijventerreinen is voornamelijk de uitstraling naar de omliggende gebieden of het open poldergebied van belang. Randen van bedrijventerreinen aan het open poldergebied dienen gevrijwaard te blijven van sterk contrasterende kleuren en reflecterende materialen. Een afschermende groenstrook kan hierop een goede aanvulling vormen.
Het zwaartepunt, met betrekking tot de beoordelingsaspecten, ligt op situering, massa en vorm en het kleur- en materiaalgebruik. Het welstandsbeleid is op de bedrijventerreinen dan ook gericht op het kleur- en materiaalgebruik aan de randen, de afstemming van bebouwingselementen in positionering, bouwmassa en vormgeving ten opzichte van elkaar ten einde een relatief samenhangend gevelbeeld te bewerkstelligen.
De bedrijventerreinen zijn door de aanwezige kwaliteiten van de bedrijfspanden en de functionele karakteristiek ervan aangewezen als regulier welstandsgebied.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Reclame is een publieke aanprijzing van een bedrijf, een product of een dienst. Reclames vragen vanuit hun doelstelling aandacht en vormen hiermee een belangrijk en beeldbepalend element van de openbare ruimte.
Een reclame is geslaagd wanneer deze een volledig geïntegreerd onderdeel van het totale architectonische concept uitmaakt. Blijft de zorg voor een goede inpassing van een reclame in zijn omgeving achterwege dan wordt de reclame ervaren als een verstoring van de visuele kwaliteit van de omgeving en kan zelfs agressief overkomen.
In het algemeen geldt dat reclametekens alleen aanvaardbaar zijn indien zij een directe relatie hebben met de gekozen situering, de afmetingen en kleuren afgestemd zijn op het karakter van de directe omgeving en zij niet groter zijn dan voor een goede leesbaarheid voor die situering noodzakelijk is. De re-clametekens dienen qua afmetingen en plaatsing op de ge-velopzet afgestemd te worden. Het toepassen van losse letters en aanlichten van reclameteksten verdient de voorkeur boven het toepassen van lichtbakken. Bij lichtbakken is het raadzaam een donkere achtergrond te kiezen met heldere letters, ook i.v.m. de verkeersveiligheid (verblindingeffecten).
Reclames staan niet los van de activiteiten die met de reclame wordt aangeprezen. Zo is een reclame voor een automerk niet gepast op de gevel van een bakker. Uitgangspunt is dat een reclame altijd een rechtstreeks verband moet hebben met de activiteiten die in het pand of op het perceel plaatsvinden. Uitzondering daarop zijn de zogenaamde reclame op abri’s, mupi’s, billboards, lichtmastreclame en kleinere reclames op bijvoorbeeld haltepalen. Een reclame-uiting heeft een duidelijke bedoeling en wordt voor langere periode gebruikt om een product of dienst aan te prijzen. Het is dan ook logisch dat een reclame-uiting voldoet aan deugdelijke technische en constructieve eisen.
Uitgangspunt is dat een reclame-uiting geen (fysiek of visueel) overlast of hinder mag veroorzaken voor derden en de verkeersveiligheid niet in het geding mag brengen. Er is sprake van verkeersonveiligheid als de zichtbaarheid (van de kleuren) van de openbare ruimte, de verkeerslichten of –borden en andere -aanduidingen wordt aangetast en als uitstallingen op de weg een belemmering vormen voor doorgaand verkeer en hulpverlenende diensten.
Een reclame-uiting dient qua plaatsing, kleurstelling, materiaalgebruik en/of detaillering niet ontsierend te zijn voor het gevelbeeld en geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Dat geldt overigens ook voor ‘huisstijlreclames’.
De reclame-uiting zelf dient ook grafisch goed verzorgd te zijn. De opschriften eventueel in combinatie met een afbeeldingen van reclame-uitingen moeten zijn samengesteld uit esthetisch verantwoorde letters en tekens. Het reclameteken mag niet groter zijn dan voor een goede leesbaarheid voor die situering noodzakelijk is.
Tot de gebiedscategorie recreatieparken behoren: Sophiahaven, De Korenbloem, Rancho Grande, De Paardekreek, Aqua Village, Marinuswerf, Ganuenta, Orisant en Deltona.
Verspreid op NoordBeveland liggen een groot aantal recreatieparken, maar hoofdzakelijk in de zone langs het Veerse Meer, liggen diverse grootschalige recreatieparken ten behoeve van verblijfsrecreatie. Naast recreatiewoningen of vakantiebungalows zijn er eveneens utilitaire bebouwingselementen op deze terreinen gesitueerd. De verblijfsbebouwing op de verschillende parken vertoont in grote mate uniforme bebouwingskenmerken. De samenhang tussen de woningen wordt daarnaast vergroot door herhaling en schakeling van identieke of sterk gelijkende bouwblokken en/of bouwwerken, toepassing van identieke materialen en kleuren en de eenvoudige, sterk op de functie gerichte architectuur.
De verkavelingstructuur van de meest parken is intern gericht met symmetrische en geometrische patronen, waarbij een optimaal ruimtegebruik wordt nagestreefd. Er is grotendeels sprake van vrijstaande bebouwing en in mindere mate tweeonderéénkap woningen. De bebouwing heeft een relatief eenvoudige basisvorm en bestaat doorgaans uit een enkele bouwlaag met kap. De materialisering op de parken verschilt van lichte kleuren metselwerk tot opvallend gekleurde houten gevelbekleding.
De recreatieparken langs de oever van de Oosterschelde zijn goed zichtbaar vanaf de omliggende structuren. De parken langs het Veerse Meer zijn veelal afgeschermd van de omgeving middels hoog opgaande groenstructuren, vanaf het water zijn deze parken echter wel visueel toegankelijk.
De structuur van Sophiahaven bestaat uit een smalle strook rondom de haven. De recreatiewoningen zijn op korte afstand van elkaar gesitueerd en hebben een gelijke oriëntatie en vormgeving. Vanaf de haven en het water zijn de woningen visueel toegankelijk, vanaf het omringende landschap zijn de verblijfswoningen veelal afgeschermd middels een hoog opgaande groenstructuur.
Het gebied ligt ten oosten van de Kortgene en bestaat uit een klein aantal recreatiewoningen met een gelijke vormgeving. Het betreft tweeonderéénkap woningen van grijs metselwerk met houten gevelbekleding in een groene kleur. Het gebied is vanaf de omringende structuren afgeschermd door een opgaande groenstructuur.
Dit gebied ligt ten oosten van het park de Korenbloem en bestaat uit bebouwing van één bouwlaag met een plat dak of een flauw puntdak. De verblijfswoningen zijn vrijstaand gesitueerd en omgeven met hoge dicht begroeide heggen van circa twee meter. Hierdoor ontstaat op het park een besloten karakteristiek met korte zichtlijnen. De bebouwing is veelal uitgevoerd in grijs metselwerk en donkere dak en kozijnconstructies.
Dit park is net buiten Kamperland gesitueerd en heeft een zeer besloten karakteristiek die ontstaat door opgaande groenstructuren en dijklichamen rondom het park. Vanaf de Ruiterplaatweg wordt het park ontsloten, intern bestaat de structuur uit een geometrische patroon met aan weerszijde woningen. De beslotenheid is binnen het park doorgezet, de woningen zijn moeilijk te onderscheiden achter de erfbeplanting. Meest voorkomende bouwvorm is die van één bouwlaag met een flauw dak. Op het park zijn tevens twee speelweides te vinden.
De Paardekreek is ten zuiden van het dorp Kortgene gelegen. Aan de noordzijde van het park is een dijklichaam aangelegd, waartegen 24 dijkwoningen zijn gebouwd. Tussen de dijkwoningen en de camping zijn vrijstaande bungalows gerealiseerd. Deze bungalows zijn opgebouwd uit 1 bouwlaag + kap.
De woningen zijn verschillend georiënteerd en variëren in kleurgebruik. Het materiaalgebruik bestaat uit metselwerk, houten gevelbekleding in verschillende kleuren en rode en grijze dakpannen.
Marinuswerf ligt ten zuiden van het park Rancho Grando. De bebouwing is hier vanaf de omliggende dijkstructuur duidelijk te onderscheiden tussen de opgaande begroeiing. De bebouwing bestaat uit gelijkgevormde woningen van één bouwlaag met zadeldak. De woningen zijn verschillend georiënteerd en verschillen alleen in kleurgebruik. De materialen die zijn toegepast zijn grijs metselwerk, houten gevelbekleding in verschillende kleuren en rode dakpannen.
Bij de jachthaven van Kortgene, aan het Veerse Meer, zijn vierentwintig grote vakantiewoningen gebouwd. In een hoefijzervorm liggen ze rond drie insteekhavens, met tuinen gericht op het zuiden of westen en een eigen aanlegplaats. Kopers werd de vrijheid gegund om de indeling van de woning zelf te bepalen. Alleen de technische onderdelen van de woning (de plaats van installaties en leidingen) hebben een vaste positie. Er zijn vier basistypen ontwikkeld.
Op de uiterste punt met het Veerse Meer zijn er een aantal oudere recreatiewoningen gesitueerd in een afwijkend kleurenpalet, namelijk zwart met rood.
De camping is gelegen aan de WestZeedijk, bij de inlaag De Paardekuup ten westen van Colijnsplaat. Het betreft een recreatiebedrijf met planologische
ruimte voor maximaal 240 standplaatsen en 34 recreatiewoningen. Het bestaande campingterrein zal worden uitgebreid, met 45 standplaatsen. De aanleiding voor deze uitbreiding is de kwaliteitsverbetering. Kwaliteitsverbetering is noodzakelijk om aan de (toekomstige) marktvraag te kunnen voldoen en een redelijk inkomen te garanderen. Het recreatieterrein zal landschappelijk beter worden ingebed door middel van forse groenvoorzieningen van streekeigen plantmateriaal.
Het gebied waar de uitbreiding van de camping plaats zou moeten vinden is onderdeel van het inlaaggebied De Paardekuup en is circa 1,6 ha groot. Het terrein sluit aan op het bestaande terrein van camping “Orisant”.
Omdat de uitbreiding niet in het vigerende bestemmingsplan past, is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld waarin camping “Orisant” inclusief de uitbreiding opnieuw juridisch worden verankerd.
In het aangrenzende gebied wordt een ontwikkeling van 75 recreatiewoningen beoogd. De beide ontwikkelingen (de 75 recreatiewoningen en deze uitbreiding van de camping) passen in een integrale landschapsvisie die voor het gebied is opgesteld.
Er zijn op dit moment 33 recreatiewoningen gerealiseerd. De bebouwing bestaat uit gelijkgevormde woningen van één bouwlaag met zadeldakje. De woningen zijn verschillend georiënteerd. De materialen die zijn toegepast zijn wit en grijs metselwerk, stucwerk en rode dakpannen. Verder zijn er nog enkel gebouwen met een centrumfunctie. Deze gebouwen zijn voorzien van houten gevels in een bruin/rode kleur met zadeldaken en wolfseinden.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De belangrijkste kenmerken van deze recreatieparken zijn optimale verkavelingpatronen met veelal homogene vrijstaande en geschakelde woningen. De kleur van de bebouwing is op een aantal plaatsen in contrast met de omgeving, waardoor de parken niet altijd passen in het karakteristieke landschap van NoordBeveland.
De grootschalige recreatieparken zijn in beperkte mate aan ontwikkeling onderhevig. Daar waar bebouwing wordt vervangen of toegevoegd is een trend waarneembaar naar meer kleinschalig gedetailleerde bebouwing en meer onderlinge variatie
Het welstandsbeleid voor de grootschalige recreatieparken is gericht op een ruimtelijkvisueel acceptabele inpassing van de parken in de landschappelijk waardevolle omgeving.
Bouwkundige toevoegingen kunnen binnen de recreatieparken goed worden verdragen mits er afstemming plaatsvindt met de overige bebouwing op het park. Recreatieparken vallen onder de reguliere welstandsgebieden waarbij de aanwezige kwaliteit gehandhaafd dient te blijven.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
5.2.8aRecreatiepark De Banjaard
Tot deze gebiedscategorie behoort uitsluitend De Banjaard.
De bebouwing op het park de Banjaard bestaat uit verschillende typen recreatiewoningen. De verschillende typen zijn verspreid op het terrein gesitueerd waardoor er een gedifferentieerd bebouwingsbeeld ontstaat. Er zijn een aantal oudere woningen, welke in een nog redelijke originele staat zijn. Dit zijn veelal bungalows bestaande uit één bouwlaag, met verschillende kapvormen en in verschillende kleurstellingen uitgevoerd. Deze bungalows hebben over het algemeen een verfijnde bouwkundige detaillering. Tevens zijn er een aantal nieuwere recreatiewoningen gerealiseerd, welke veelal bestaan uit twee bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag een kap is. Deze nieuwere bouw is verspreid op het terrein gesitueerd. Wel zijn er aan de Patrijzenlaan geclusterd wat nieuwe recreatiewoningen gerealiseerd, dit is op de locatie van de voormalige supermarkt. Aan de Vinkenlaan zijn er recentelijk twee recreatiebungalows gebouwd bestaande uit één bouwlaag, afgewerkt met Western red cedar geveldelen en een zinken dak. Deze bungalows zijn ontworpen door de architect C. van den Bijgaard uit Nispen en zijn zeer goed passend binnen de oorspronkelijke planopzet van dit recreatiepark. Aan de achterzijde van het park, aan de Leeuwerikenlaan, zijn er twee recreatiewoningen gerealiseerd welke door hun ontwerp, kleurstelling en materiaalgebruik niet passend zijn binnen de planopzet van dit kleinschalige recreatiepark. Aan de zuidrand van het gebied is er een nieuw hotel met appartementen in aanbouw.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De belangrijkste kenmerken van dit recreatiepark zijn kleinschalige bebouwing en een grote verscheidenheid in kleur en materiaalgebruik en optimale verkavelingpatronen.
De Banjaard is in beperkte mate aan ontwikkeling onderhevig. Daar waar bebouwing wordt vervangen dient dit aansluiting te vinden bij de kleinschalige gedetailleerde bebouwing.
Het welstandsbeleid voor dit recreatiepark is gericht op een ruimtelijkvisueel acceptabele inpassing in de waardevolle omgeving.
Recreatieparken zoals De Banjaard vallen onder de reguliere welstandsgebieden waarbij de aanwezige kwaliteit gehandhaafd dient te blijven.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
5.2.8bRecreatiepark Noordzee Résidence De Banjaard
Tot deze gebiedscategorie behoort uitsluitend Noordzee Résidence De Banjaard.
De bebouwing op dit park bestaat uit verschillende typen woningen. De verschillende typen zijn geclusterd op het terrein gesitueerd waardoor er geen gedifferentieerd bebouwingsbeeld ontstaat. Het gedeelte dat direct aan de duinrand grenst, bestaat uit woningen van twee bouwlagen in chaletstijl met veel houtwerk en veranda’s. Daarnaast liggen er binnen dit gebied verblijfswoningen van metselwerk met pannendaken en stucwerkgevels met rieten daken. De grootschalige gebouwen zijn gesitueerd aan de binnenzijde van het park en hebben een vormgeving die overeenkomt met de bebouwingskenmerken van de verblijfswoningen. Voor serre’s, bergingen en garages zijn er parkstandaarden ontworpen, geheel in de stijl van de woningen. Deze parkstandaarden zijn vormgegeven in dezelfde kleuren en materialen als de woningen.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De belangrijkste kenmerken van dit park zijn de open verkavelingpatronen met veelal homogene vrijstaande en geschakelde woningen. De kleur van de bebouwing is op een aantal plaatsen in contrast met de omgeving, waardoor dit park afwijkt van het karakteristieke landschap van NoordBeveland.
Dit park is in zeer geringe mate aan ontwikkeling onderhevig. Daar waar bebouwing wordt toegevoegd is er voornamelijk sprake van tuinhuisjes, bergingen en veranda’s.
Het welstandsbeleid is gericht op een ruimtelijkvisueel acceptabele inpassing van deze kleine bouwwerken in de karakteristiek van het park.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Enkele voorbeelden van standaardbouwwerken in Noordzee Résidence De Banjaard. Bovenaan de standaard garage met of zonder kap, daaronder de standaard veranda’s, variatie en breedte mogelijk. Hiernaast een standaard serre aan de zijgevel van de woning en een standaard berging naast de woning.
5.2.9Sport en recreatieterreinen
Tot de gebiedscategorie sport en recreatieterreinen behoren:
Wissenkerke :Wilhelminastraat (ged.)
Kamperland :Nieuwstraat, Stekeldijk
Kortgene :Galgendijk, Havenweg
Sport en recreatieterreinen komen in en rondom de kernen van de gemeente NoordBeveland veelvuldig voor. Deze sport en recreatieve terreinen liggen grotendeels langs de randen van de kernen, met een duidelijke afscheiding door middel van opgaande begroeiing. De grote functioneel ingerichte ruimten met beperkte bebouwing, zijn overwegend ingericht met voetbal en/of tennisvelden. Daarnaast komen er op NoordBeveland een groot aantal kampeerterreinen voor die verspreid over het grondgebied van de gemeente te vinden zijn. Kenmerkend voor deze terreinen is de veelal opgaande groenstructuur die het gebied visueel afsluit van de open polder omgeving. Aan de oever van het Veerse Meer zijn een aantal recreatiegebieden gelegen, die omringd zijn met een opgaande groenstructuur waar tussen zich parkeerplaatsen bevinden.
De bebouwing op de recreatiecomplexen of sportterreinen bestaat overwegend uit bebouwing met één bouwlaag en platdak. Doordat de gebouwen in grote open ruimte zijn gepositioneerd, hebben ze een alzijdige oriëntatie. De gevelinvulling bestaat uit grote glasoppervlakken en gesloten gevels. Deze tegenstelling komt voort uit de meerdere functies die zijn ondergebracht in de complexen. De permanente bebouwing bestaat grotendeels uit kleedlokalen, sanitaire voorzieningen, sporthallen, tribunes en kantines.
Verspreid over de hele gemeente zijn er verschillende kampeerterreinen gesitueerd. De grootste kampeerterreinen zijn Camping de Roompot, RCN de Schotsman, Camping de Molenhoek en Camping de Paardekreek. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit een paar hoofdgebouwen met centrale voorzieningen zoals receptie, supermarkt , cafetaria of snackbar en sanitaire gebouwen.
Het gebied is gesitueerd tussen de OostZeedijk en de Havelaarstraat en bestaat uit een aantal vrijstaande bebouwingselementen, die bereikbaar zijn vanaf de Havelaarstraat. Het gebied wordt omzoomd met een opgaande groenstructuur die het gebied visueel afsluit van de omgeving. Binnen het gebied liggen een aantal sport en tennisvelden. De sporthal die in de west hoek van het terrein is gesitueerd heeft een zeer besloten en grootschalige karakteristiek die veroorzaakt wordt door de dichte metselwerk gevels en de aanzienlijke hoogte van het gebouw. Het clubgebouw van de voetbalvereniging is met de achterzijde naar de entree gesitueerd. De voorzijde van het gebouw bestaat uit een transparante gevel met opvallende kleuraccenten, georiënteerd op de belangrijkste sportvelden.
In de noordwesthoek van Wissenkerke ligt een gebied dat is ingericht met een sportveld, een zwembad en een begraafplaats. De begraafplaats bestaat uit een besloten terrein omgeven met hoog opgaande begroeiing die het gebied visueel afsluiten van de omgeving. Het zwembad wordt bereikt vanaf de Wilhelminastraat. De bebouwing rondom het zwembad is met de representatieve zijde naar het binnenterrein gelegen terwijl de gesloten achterzijde van het gebouw naar de entree is gericht.
Tussen de planmatige uitbreidingen aan de oostkant van de kern, ligt een terrein dat is ingericht met sport en tennisvelden evenals een sporthal. De meeste bebouwing is met de achterzijde naar het terrein gesitueerd waardoor de omringende gevels een rommelige uitstraling hebben. De bebouwing is geconcentreerd aan de westzijde van het gebied. Ontsluiting van het gebied wordt verzorgd door de Nieuwstraat. Kenmerkend voor de bebouwing is het gebruik van donkere aardetinten metselwerk en donker gekleurd kozijn werk. De bouwmassa bestaat hierbij uit een enkele bouwlaag. Voor de Sporthal is gebruik gemaakt van industriële damwandprofilering in een blauwe kleur. Het dak bestaat uit een donker blauwe kleur en een afgeknot schilddak. Ten noorden van de Stekeldijk ligt een besloten gebied bestaande uit bos. Centraal in het gebied ligt een loodrecht op de dijk georiënteerde boerderij. Naast deze centrale open ruimte bestaat het gebied verder uit dichte begroeiing zonder bebouwing.
Ten zuiden van de kern aan de oevers van het Veerse Meer ligt een grootschalig recreatieterrein dat is ingericht als kampeerterrein. Aan de randen van het gebied staan de dienstverlenende gebouwen. Deze bestaan uit een enkele bouwlaag met een functioneel karakter. Materialisering bestaat uit eenvoudig metselwerk met weinig gevelopeningen. Het buitendijkse gebied wordt verder gekarakteriseerd door een geometrisch patroon van begroeiingen waartussen de verschillen standplaatsen zijn gesitueerd. Buiten de noordrand van het campingterrein liggen een tweetal contrasterende “romney” loodsen die niet passen in het landschappelijke beeld.
Verder is er aan de Galgendijk een sportterrein gelegen. Dit terrein is omgeven door opgaande begroeiing. Binnen het gebied liggen een aantal sportvelden met bebouwing.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De grote open ruimtes en groene omlijstingen bepalen voor een groot deel het beeld van de diverse sportparken en –voorzieningen. De bebouwing is ondergeschikt aan de landschappelijke invulling van deze terreinen.
Voor de gevels die direct grenzen aan de openbare ruimte geldt dat er extra aandacht dient te worden geschonken aan de indeling en materialisering. Ook met kleurgebruik is het belangrijk om opvallende en contrasterende kleuren te vermijden.
Het zwaartepunt met betrekking tot de beoordelingscriteria ligt op situering en massa en vorm van de bebouwing. Welstandstoezicht is gericht op afstemming van toevoegingen of uitbreiding op het hoofdgebouw.
De sport, recreatie en overige groengebieden zijn door de aanwezige kwaliteiten van de gebouwen en de functionele karakteristiek ervan, evenals de afschermende functie van opgaande begroeiing aangewezen als reguliere welstandsgebieden.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
5.2.10Permanent bewoonde recreatieparken
Tot de gebiedscategorie recreatieparken behoren: Ruiterplaat, Schotsman, Veerse Meer 1 en De Boogerd.
Naast de reguliere recreatieparken komen op NoordBeveland tevens een groot aantal permanent bewoonde recreatieparken voor. Deze parken komen alleen voor in de nabijheid van het Veerse Meer. Utilitaire bedrijfsbebouwing komt op deze parken niet voor. Onderling is er tussen de parken een duidelijke tweedeling te maken. Een aantal parken bestaat uit gelijkgevormde bebouwing bestaande uit vrijstaande objecten met veel overeenkomsten in kleur en materiaalgebruik. Daarnaast liggen er een aantal parken langs de oevers van het Veerse Meer, die gekenmerkt worden door een zeer grote verscheidenheid aan bebouwingskenmerken en bouwmassa’s.
De verkavelingstructuur van de parken bestaat uit een interne ontsluiting en een enkele toegangsweg. Evenals bij de reguliere recreatieparken is de verkaveling zo ingericht dat er een optimaal ruimtegebruik ontstaat, waarbij de privacy echter belangrijk is dan bij de reguliere recreatieparken. Hierdoor ontstaat een besloten karakteristiek met verschillend georiënteerde woningen.
Vanaf de omliggende structuren is er geen directe visuele relatie tussen de parken en de omgeving. Uitzondering vormt het beeld vanaf het water, hier zijn de afzonderlijk vormgegeven woningen duidelijk zichtbaar.
Dit park is gesitueerd tussen de Schotsmanweg en de Ruiterplaatweg. Het gebied is opgedeeld in drie delen door de aanwezige waterpartijen. De structuur en ontsluiting van het gebied bestaat uit een interne route met vertakkingen, die aangesloten is op de omliggende wegen. Vanaf de oever van het gebied is de bebouwing goed zichtbaar, evenals vanaf het water. Landinwaarts ligt het gebied afgesloten doordat er een opgaande groenstructuur om het park is aangelegd. Intern heeft het park een besloten karakteristiek, die voortkomt uit de weelderige begroeiing die ontstaan is bij erfbeplanting.
Karakteristieke overeenkomstige kenmerken zijn in het park nauwelijks te herkennen doordat de woningen zijn vormgegeven als individuele bebouwing met een eigen identiteit. Slechts op een aantal plaatsen komen gelijk gevormde woningen voor. Deze zijn vormgegeven als chaletwoningen, waarvan de onderzijde in gebruik is als opslag en parkeerruimte en de verdieping is ingericht met de belangrijkste woonfuncties. Kenmerkend zijn met name de grote balkons die doorlopen rondom de gevel en de flauwe zadeldaken.
Dit gebied ligt ingesloten tussen de oever van het Veerse Meer en de Ruiterplaatweg. De bebouwing is in twee rijen evenwijdig aan de oever gesitueerd en wordt ontsloten middels een groot aantal aansluitingen op de Ruiterplaatweg. Het smalle straatprofiel en de weelderige begroeiing zorgen ervoor dat er een zeer besloten beeldkwaliteit ontstaat. Aan het water zijn de woningen duidelijk geïntegreerd met de omgeving. De overige woningen hebben geen relatie met de omliggende omgeving. Kenmerkend voor de bebouwing is de veelheid aan differentiatie in materiaalgebruik, vormbehandeling en kleurtoepassingen. Slechts op een aantal plaatsen komen gelijk gevormde woningen voor. Deze zijn vormgegeven als chaletwoningen, waarvan de onderzijde in gebruik is als opslag en parkeerruimte, en de verdieping is ingericht met de belangrijkste woonfuncties. Kenmerkend zijn met name de grote balkons die doorlopen rondom de gevel en de flauwe zadeldaken. Deze woningen zijn vooral intern gelegen.
Dit gebied is ten oosten van Kortgene gesitueerd en ligt direct aan de oever van het Veerse Meer. De ontsluiting vindt plaats middels de Botterlaan die onderaan de dijk is gelegen. Vanaf deze hoofdstructuur lopen er een groot aantal kort ontsluitingswegen richting de oever van het Veerse Meer. De woningen die direct aan het water zijn gelegen, hebben een directe visuele relatie met het water. Veelal is de vormgeving van de woningen geïnspireerd op deze directe relatie. Binnen het gebied zijn geen overeenkomstige bebouwingskarakteristieken te ontdekken. Differentiatie en individuele vormgeving bepalen de beeldkwaliteit van dit gebied. Door opgaande begroeiing en dijkstructuren is het gebied visueel van het polder landschap gescheiden, waardoor te grote contrasten met de historische polder bebouwing wordt voorkomen.
Tussen de Oude Dijk en de Oostbermweg ligt het recreatiepark De Boogerd. Het park grenst direct aan het park Deltona. Vanaf beide wegen is er een ontsluitingsroute, die middels een rond gaande weg intern op elkaar zijn aangesloten. Karakteristiek voor de wijk is de grote verscheidenheid aan bebouwingskenmerken. De open structuur van ruime kavels met vrij gesitueerde woningen heeft veel kenmerken die overeenkomen met de vrijekavel woningen aan de randen van de kernen. Hier is echter sprake van een grotere verscheidenheid aan bebouwingskenmerken, platte daken en kappen wisselen elkaar af. Het kleur en materiaalgebruik is eveneens zeer divers in dit gebied. Doordat het gebied tussen twee dijklichamen is gesitueerd is er geen directe relatie met het karakteristieke polderlandschap.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Permanente recreatiegebieden worden gekenmerkt door een zeer grote variatie aan bebouwingskenmerken. Doordat de gebieden veelal van de omgeving zijn afgesloten worden contrasterende elementen met het cultuurhistorische waardevolle polderlandschap veelal voorkomen. Bij recreatiewoningen die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd kunnen echter te grote contrasten ontstaan bij het ontbreken van dichte erfbeplanting.
Aan de oever van het Veerse Meer is het van belang dat de individualiteit van de woningen te versterken zonder een rommelige en onsamenhangende beeldkwaliteit te verkrijgen. Te grote contrasten in kleur en materiaalgebruik dienen hierbij te worden voorkomen gezien de open visuele relatie met de openheid van het watergebeid.
Gezien de grote differentiatie aan bebouwingskenmerken kunnen bouwkundige toevoegingen en afwijkende materiaal en vormtoepassing goed worden verdragen. Permanente recreatiegebieden zijn aangewezen als regulier welstandsgebied.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
5.3. Welstandsbeoordeling bij (her)ontwikkelingsprojecten
De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten, die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt. Doordat het bestaande gebiedsgerichte beoordelingskader in een dergelijk geval niet meer toereikend is voor de welstandstoetsing, wordt voor de betreffende locatie een nieuw gebiedsgericht beoordelingskader opgesteld. Het opstellen van welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten is voortaan een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding.
De gemeenteraad stelt de welstandscriteria vervolgens vast ter aanvulling op de welstandsnota. Voor dergelijke aanvullingen op de welstandsnota geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De welstandscriteria moeten zijn vastgesteld voordat de planvorming van de concrete bouwplannen start en worden bekend gemaakt aan alle potentiële opdrachtgevers in het gebied.
Voor de woningbouw ontwikkelingsgebieden Kamperland IV, Havelaarstraat Colijnsplaat, uitbreiding Kreekpad Kats, Stadspolder Kortgene, Ruiterplaatweg Kamperland en de voormalige sportvelden Wissenkerke zijn welstandscriteria opgesteld. De aard en omvang van de ontwikkelingen op deze locaties vragen om een apart beoordelingskader met betrekking tot redelijke eisen van welstand. Dit beoordelingskader omvat een gebiedsbeschrijving, een waardebepaling en welstandscriteria.
De welstandscriteria hebben een ontwikkelingsgericht karakter. Na voltooiing van hoofdgebouwen binnen een bepaalde fase of (deel)gebied, wordt het betreffende ontwikkelingsgebied ondergebracht onder het welstandsgebied woongebieden (paragraaf 5.2.6) en worden de daarbij geldende beheergerichte welstandscriteria van toepassing.
Het gebied ten oosten van de kern Kortgene, de Stadspolder, zal worden getransformeerd naar wonen met enkele voorzieningen. Het gebied bevindt zich samen met de kern binnen de bestaande dijkstructuur en vormt het uitbreidingsgebied van de bestaande kern. Hierbij wordt bijzondere aandacht besteed aan het behoud en versterken van het groene karakter van de Stadspolder als meerwaarde voor de kern. Tevens wordt het zicht op de oude kern zoveel mogelijk behouden.
Om het groene karakter te behouden wordt de ontwikkeling vormgegeven als een aantrekkelijk woonmilieu in een groene omgeving. De groene ruimte vormt de basiskwaliteit van de beoogde ontwikkeling. De bestaande kreek voegt tevens een ruimtelijke kwaliteit toe aan de openbare ruimte.
In de groene ruimte wordt een netwerk van langzaamverkeerroutes aangelegd. Door een goede aansluiting van dit netwerk op de bestaande kern biedt de nieuwe ontwikkeling ook een meerwaarde voor het dorp. Een verkeerslus, op twee plaatsen aangesloten op de parallelweg onder aan de Molendijk, vormt de belangrijkste verkeersontsluiting van het gebied. Aan de verkeerslus ligt een aantal woonclusters. Met name de open ruimten tussen de clusters spelen een belangrijke rol in de beleving van het groene karakter van deze uitbreidingswijk. Het deel van de verkeerslus tussen de oostelijke aansluiting op de parallelweg en het centraal gelegen plein vormt de hoofdontsluiting van het gebied. Op de hoofdontsluiting sluit een aantal woonstraten aan, die overige bebouwingsclusters ontsluiten.
Het grootste deel van het programma zal bestaan uit grondgebonden woningen. De kavels variëren in grootte en bieden ruimte voor met name vrijstaande en tweeonderéénkap woningen. De kavels bieden voldoende ruimte om de parkeerbehoefte op eigen terrein op te lossen. In de openbare ruimte worden ten behoeve van de grondgebonden woningen slechts enkele bezoekersparkeerplaatsen voorzien. De sterke groenstructuur zal het bindend element vormen in de ontwikkeling, waardoor meer vrijheid op de kavel zelf gegeven kan worden betreffende de verschijningsvorm van de woningen.
Naast het woonprogramma is een zorggerelateerd programma voorzien. Hierin zijn zorggerelateerde woningen en sociaal culturele voorzieningen mogelijk. Een cluster met culturele voorzieningen wordt zo dicht mogelijk bij het dorp gerealiseerd.
De woningen verspringen onderling weinig ten opzichte van de rooilijn en zijn opgebouwd uit één of twee bouwlagen en een kap. De kapvorm is gevarieerd.
De bouwstijlen zijn zeer divers en zorgvuldig gedetailleerd. Op deze manier zijn traditionele (verwerken en opnieuw interpreteren van vormen en waarden uit het verleden) tot modernistische architectuur alsmede zogenaamde eigentijdse cataloguswoningen mogelijk binnen deze nieuwe woonwijk.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De beleving en het straatbeeld binnen de woonwijk wordt sterk bepaald door de positionering en hoofdvorm van de woningen. Het is van belang dat richtlijnen met betrekking tot positionering, bouw en goothoogte zorgen voor een bepaalde mate aan stedenbouwkundige samenhang binnen de woonwijk.
De ruimtes tussen de woningen is niet groot waardoor afstemming op belendingen met betrekking tot vormgeving en kleur en materiaalgebruik zeer wenselijk is.
Door de opbouw met vrije sector woningen en sociaal culturele voorzieningen en vanwege de grote mate aan vrijheid met betrekking tot bouwstijl, gevelopbouw en kleur en materiaalgebruik valt het ontwikkelingsgebied Stadspolder Kortgene onder de reguliere welstandsgebieden.
Welstandscriteria centrumvoorziening
Straten: Peppeldreef, Sierperendreef, Dijkdreef, Boogerddreef, Lange dweil en gedeeltelijk Dwarsstraat en Knotwilgendreef
Kamperland IV ligt aan de zuidzijde van Kamperland. Het gebied wordt globaal begrensd door de Oosthavendijk, Veerweg, Peppeldreef en het buitengebied van de gemeente NoordBeveland. De identiteit van Kamperland IV dient aan te sluiten bij het bestaande dorpse karakter van de directe omgeving. Om dit te bereiken wordt het gebied gestructureerd door een attractieve ontsluitingsroute door het gebied, die wordt vormgegeven als een groenslinger, een robuuste laan. De sfeer die zo ontstaat is een samenspel tussen de informele en besloten sfeer in de westelijke delen van Kamperland en de vrijheid en openheid in de meer recentere uitbreidingen. Een hoogteaccent aan de haven in de vorm van een appartementengebouw legt de relatie met het havengebied ten zuidwesten van het plangebied.
De structuur van het plan is een voortzetting van de structuur ten noorden van de Vijverlaan. De Oosthavendijk, de oude landbouwhaven met een hoogteaccent, de centrale groen/blauwe as met een centraal groene ruimte en de groene slinger bepalen de ruimtelijke
hoofdstructuur van het plan. Tussen deze structuurlijnen bevinden zich in een rationele verkaveling een aantal woonclusters. Het verkavelingplan laat zich omschrijven als kleinschalig, waarbij aandacht is voor een geleidelijke ontwikkeling van het geheel.
De invulling van deze woonclusters is zeer gevarieerd. Er is een grote afwisseling in bouwmassa en kapvorm. Hierdoor ontstaat een afwisselend dakenlandschap. Aan de dijk bevindt zich een appartementengebouw. Het appartementengebouw bestaat uit 4 woonlagen, die uitkijken over de haven. De bovenste woonlaag is terugliggend. Onderaan de Oosthavendijk ligt het lineair park. Aan het park liggen verschillende woningtypen. Zo zijn er (geschakelde) vrijstaande woningen, rijwoningen, senioren en starterswoningen. Overigens bestaat de wijk voornamelijk uit een rationeel opgezet verkavelingpatroon met daarbij een afwisseling van rijenwoningen, vrijstaande woningen al dan niet geschakeld en twee onder één kap woningen.
In het verkavelingplan ligt een groen/blauwe as. Deze as start bij de centrale waterberging in Kamperland III en eindigt bij de Oosthavendijk. Aan de voet van de Oosthavendijk wordt een lineair park aangelegd. Het park begint bij de trappen voor het appartementengebouw en eindigt bij een dijkopgang bij de verlengde Knotwilgendreef. De Oosthavendijk is een landschappelijk structuurbepalend element en wordt geaccentueerd met een bomenrij van de 1e orde (> 12.0 m). In de wijk bevindt zich naast de groen/blauwe as een groene slinger met laanbomen van de 1e orde. Deze groene slinger volgt de belangrijkste ontsluitingsroute. De Groenslinger heeft tot doel de nieuwe uitbreiding te verbinden met het ‘oude’ Kamperland en de reeds eerder gepleegde uitbreidingen.
Stedenbouwkundigplan Kamperland IV met woonclusters, ontsloten door een robuuste laan die als een groene slinger door de woonwijk loopt.
Het lineair park met de Oosthavendijk en de doorgetrokken knotwilgendreef zorgen voor een goede landschappelijke overgang met het buitengebied.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Het belangrijkste uitgangspunt voor de woonwijk Kamperland IV is het realiseren van een woongebied dat een sfeer van authenticiteit uitademt. Beoogd wordt veel variatie aan te brengen in de bebouwing en de bebouwingstypologie. Hierbij is de afwisseling van bouwmassa en kapvorm rijk, waarbij de eenheid in verscheidenheid wordt gewaarborgd door een beperkt kleur en materiaalgebruik. Van belang in de te realiseren beeldkwaliteit is dan ook eenvoud in materialisatie en optimale spreiding van typologieën en continuïteit van het openbaar gebied.
Door de gedifferentieerde opbouw van het woongebied met verschillende woonclusters en de beoogde variatie in bebouwing en bebouwingstypologie valt het ontwikkelingsgebied Kamperland IV onder de reguliere welstandsgebieden.
Het stedenbouwkundig plan is onder te verdelen in een drietal woonclusters. Voor deze deelgebieden geldt steeds een andere set welstandscriteria. Deze welstandscriteria kennen echter wel een duidelijke onderlinge samenhang. Het woongebied Kamperland IV bestaat uit de volgende woonclusters:
Aanvullende criteria voor kleine bouwwerken
Aanvullende criteria voor kleine bouwwerken
Aanvullende criteria voor kleine bouwwerken
5.3.3Plan ‘De Valle’ Colijnsplaat
Het plangebied is gelegen aan de Havelaarstraat, Valkreek en de bebouwing langs de Ringweg aan de westkant van de dorpskern Colijnsplaat. In het stedenbouwkundig plan is haaks op de Havelaarstraat een ontsluitingsweg gesitueerd die in het zuiden van het plangebied aansluit op de Ringweg. Aan weerszijden van de ontsluitingsweg wordt bebouwing gesitueerd.
Het plangebied is tevens gelegen aan het begin van de Havelaarstraat, aan de kant van de Colijnsplaatseweg. Op deze locatie zijn wat bedrijfsmatige functies gelegen welke naar aard en omvang niet passend zijn. De locatie zal worden geherstructureerd om zodoende de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.
De woningen zijn opgebouwd in aardkleurig metselwerk of houtskeletbouw en dakbedekking van rode, blauw gesmoorde of antraciete dakpannen of sedumdaken.
Aan de Valkreek zijn woningen op ruime kavels gepositioneerd. Deze zijn met de voorgevel op de ontsluitingsweg georiënteerd en worden gekenmerkt door variatie in vormgeving en architectuur. Door de ruime achtertuinen krijgt de Valkreek een groene uitstraling.
De tweede fase van deze woonwijk is verder langs de Valkreek ten zuiden van deze eerste ontwikkeling gepland. De tweede fase dient qua bebouwing en architectuur aan te sluiten bij deze eerste ontwikkeling.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Plan ‘De Valle’ wordt als een zelfstandige woonwijk ontwikkeld met een eigen beeld en uitstraling. De bebouwing binnen het plan heeft een eigen karakteristiek en verschilt onderling in bouwmassa en architectuur. Afstemming in kleur en materiaalgebruik zorgt voor samenhang in het totale woongebied.
De oever van de Valkreek dient een groene uitstraling te krijgen, vrij van belemmerende bebouwingselementen.
De woningen op de locatie van de Havelaarstraat 1 en 2 dienen zich qua maat en schaal te verhouden tot het bebouwingskarakter van het dorp. Bij het ontwerpen van deze woningen dient er rekening gehouden te worden met de uitstraling en presentatie van de entree van het dorp, welke door deze woningen wordt gevormd.
Nieuwe bedrijfsbebouwing mag eventueel afwijken van de maat en schaal van het bestaande bebouwingskarakter, als er bij het ontwerp maar rekening gehouden wordt met de belangrijke zichtlocatie van de bebouwing.
Door de gedifferentieerde opbouw van het woongebied en het gewenste eigen beeld met variatie in bebouwing en bebouwingstypologie valt het ontwikkelingsgebied Plan ‘De Valle’ Colijnsplaat onder de reguliere welstandsgebieden.
Aanvullende criteria voor kleine bouwwerken
De bedoelde herontwikkelingslocatie
Straten: Ruiterplaatweg (ged.)
De projectlocatie van het beoogde winkelcentrum bevindt zich aan de oostzijde van de doorgaande Ruiterplaatweg, tegenover het bedrijventerrein Het Rip. Aan de oostzijde van de projectlocatie zijn achtererven van aan de A. van Heestraat gelegen woningen en een bij deze woningen behorende achterontsluiting. Deze projectlocatie heeft een oppervlakte van circa 1.11 hectare en omvat de gronden van de huidige C1000 supermarkt en de oostelijk daaaraan grenzende volkstuinen.
De C1000 is de grootste supermarkt in de gemeente en de grootste winkeltrekker in Kamperland. Deze supermarkt heeft een goede bereikbaarheid voor alle verkeer en een groot eigen parkeerterrein.
Deze supermarkt is solitair gevestigd aan de Ruiterplaatweg. Voorts zijn aan de Veerweg en de Noordstraat over een grote afstand diverse centrumfuncties verspreid gevestigd. Deze centrumfuncties zijn voorzien van een gedetailleerde bestemmingslegging.
Door de grote afstand tussen de centrumfuncties is er geen sprake van een helder herkenbaar en/of geconcentreerd centrumgebied in Kamperland, waardoor er nu onvoldoende synergie is tussen deze functies.
Het nieuwe centrum oriënteert zich evenals de huidige supermarkt op de Ruiterplaatweg. Er wordt een uitbreiding van de supermarkt beoogd met aansluitend hierop bebouwing voor overige centrumvoorzieningen.
De hoogte van de uitbreiding blijft overwegend lager dan de huidige supermarkt. Ter verbijzondering van het winkelcentrum wordt uitgegaan van maximaal twee iets hogere ruimtelijke accenten tot maximaal 8 meter en waarbij de gezamenlijke oppervlakte beperkt blijft tot maximaal 300m2.
Aan de achterzijde wordt uitgegaan van een bebouwingsvrije zone in verband met de aan deze zijde aanwezige achtertuinen van woningen. In het overgangsgebied is langs het bestaande achterpad een groenstrook waarin onder andere rekening wordt gehouden met mogelijkhedenvoor langsparkeren voor de betreffende woningen.
Om een goed toekomstperspectief te kunnen blijven bieden is gekozen voor een flexibele planopzet met ruime bebouwingsmogelijkheden. De hoeveelheid toegestane bebouwing wordt afgestemd op de benodigde ruimte voor parkeren.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De beleving en het straatbeeld van het winkelcentrum worden sterk bepaald door de positionering t.o.v. de huidige bebouwing en de hoofdvorm van de nieuwbouw. Het is van belang dat richtlijnen met betrekking tot positionering, bouw en goothoogten zorgen voor een bepaalde mate aan stedenbouwkundige samenhang.
Voor de gevels die direct grenzen aan de openbare ruimte geldt dat er extra aandacht dient te worden geschonken aan de indeling en materialisering. Voor de gevels grenzend aan de achterkanten van de woningen die gesitueerd zijn aan de A. van Heestraat, geldt dat er extra aandacht dient te worden geschonken aan het voorkomen van inkijk vanuit de nieuwe bebouwing in deze achtertuinen.
Gezien de grote differentiatie aan bebouwingskenmerken kunnen bouwkundige toevoegingen en afwijkende materiaal en vormtoepassing goed worden verdragen. Vanwege de functionele karakteristiek van de bouwwerken en de grote mate aan vrijheid met betrekking tot bouwstijl, gevelopbouw en kleur en materiaalgebruik valt dit ontwikkelingsgebied onder de reguliere welstandsgebieden.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht
Globale ligging beoogd winkelcentrum
5.3.5Uitbreiding Kreekpad Kats
Deze woningbouwlocatie is gelegen aan de zuidwestelijke rand van de bebouwde kom van de kern Kats, aan de westelijke zijde van het Kreekpad. Door het plangebied loopt een watergang. Deze watergang is een oorspronkelijke vloedkreek die door de bedijking van de polder is afgesloten. Het laatste deel van de voormalige kreek, tegen de dijk aan, is gedempt en daarlangs ligt het Kreekpad. Langs een deel van de noordelijke zijde van het Kreekpad zijn tweeondereenkapwoningen en vrijstaande woningen aanwezig. De zuidelijke zijde van het Kreekpad is momenteel onbebouwd en er zijn volkstuinen gelegen.
In totaal worden er op de beoogde locatie 25 woningen gesitueerd. Stedenbouwkundit sluit het plan aan bij de historische voorstraatstructuur van het dorp. In Kats is de Dorpsstraat de hoofdstraat. Evenwijdig aan de hoofdstraat liggen in een voorstraatdorp de achterstraten. Dwarsstraten verbinden deze achterstraten met de hoofdstraat. Het kreekpad is een dergelijke dwarsstraat, welke de Dijkstraat verbind met de Kerkstraat. Door de beoogde woningbouwontwikkeling wordt de structuur van het voorstraatdorp doorgetrokken. Het Kreekpad wordt enkel verlengd, waardoor de bestaande structuur behouden blijft. De kreek versterkt deze structuur. Door het integreren van de kreek binnen het plan, wordt tevens de groene zone langs het Kreekpad in stand gehouden. De kreek vormt een prominent aspect van de wijk.
Deze woningbouwlocatie wordt opgebouwd uit 12 vrijstaande gevarieerde woningen, 6 tweeondereenkapwoningen, 4 geschakelde woningen en 3 rijenwoningen (starterswoningen), hoofdzakelijk met de voorgevel georiënteerd op de straat. De woningen verspringen onderling weinig ten opzichte van de rooilijn en zijn opgebouwd uit één of twee bouwlagen en een kap. De kapvorm is gevarieerd.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De bouwstijlen zijn zeer divers en veelal gedetailleerd. Op deze manier zijn traditionele (verwerken en opnieuw interpreteren van vormen en waarden uit het verleden) tot modernistische architectuur alsmede zogenaamde eigentijdse cataloguswoningen mogelijk binnen deze nieuwe woonwijk.
Door de opbouw met vrije sector woningen, tweeondereenkapwoningen, geschakelde woningen en rijtjeswoningen en vanwege de grote mate aan vrijheid met betrekking tot bouwstijl, gevelopbouw en kleur en materiaalgebruik valt het ontwikkelingsgebied onder de reguliere welstandsgebieden.
Het gebied waarop dit recreatieterrein betrekking heeft, is gelegen ten noordwesten van het dorp Colijnsplaat, achter de WestZeedijk, tussen de jachthaven en de Camping Orisant. De naam Ganuenta komt van de Romeinse nederzetting welke dichtbij het huidige dorp Colijnsplaat was gevestigd.
Het is de bedoeling op dit terrein een recreatiedorp met een historische en typische Zeeuwse uitstraling te realiseren met 75 woningen, een centrale recreatieve voorziening, een bedrijfswoning en de bijbehorende infrastructuur en water en groenvoorzieningen. Niet het zoveelste witte bungalowpark zal er verrijzen, maar een dorp opgebouwd naar de historisch Zeeuwse traditie in een typisch Zeeuws landschap. Tevens zullen de oorspronkelijke karrevelden in het gebied worden verworven en worden overgedragen aan een natuurbeherende instantie.
Het plangebied ligt in een zogenaamde “inlaag”. Een inlaag is een polder ontstaan door het aanleggen van een reservedijk achter de zeedijk in verband met een dreigende dijkval. Inlagen liggen daarom altijd achter een zeedijk. De inlaag waarin dit plangebied ligt, wordt “De Paardekuup” genoemd.
Het gedeelte van het plangebied waarop het recreatiedorp is geprojecteerd, heeft een omvang van 4.1 ha.
Naast de locatie waar dit recreatiepark wordt beoogd, wordt de uitbreiding van Camping Orisant ontwikkeld.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De uitgangspunten van het ontwerp zijn gebaseerd op traditionele bebouwing in ieder geval wat betreft de schaal, maatverhoudingen en korrelgrootte. In dat verband zijn ook materiaal en kleurgebruik van belang
Er wordt gestreefd naar een 16e/17e eeuwse sfeer in het centrum en een 19e en vroeg 20e eeuwse sfeer in de randen daar om heen.
Als referentie dienen Zeeuwse dorpen als Colijnsplaat en Wissenkerke.
In het centrum, rondom een dorpsplein, ligt de nadruk op compact bouwen.
De woningen dienen een authentiek uiterlijk te hebben dat overeenstemt met de bouwperiode waaraan wordt gerefereerd. De nokrichting van de woningen dient evenwijdig aan de straat te lopen met als daartoe aanleiding bestaat afgewisseld met een nokrichting loodrecht op de straat. Vanaf het centrum wordt de bebouwing opener van opzet met af en toe een accent door een aangebouwde, gepotdekselde schuur.
Door de beeldbepalende karakteristiek van gevarieerde bebouwing en door de gewenste historische en typische Zeeuwse uitstraling is dit gebied aangewezen als bijzonder welstandsgebied.
In hoofdzaak zijn er 3 deelgebieden te onderscheiden waarbij de compactheid en “stedelijkheid” afneemt naarmate men verder uit het centrum raakt:
Gesloten bebouwing van 2 tot 2,5 laag met kap
Kleinschalige bebouwing van 1 tot 1,5 laag
Eenduidige hoofdvorm met langskappen
Combineren van verschillende gevelafwerkingen (bijvoorbeeld hout en steen) is mogelijk
Vrijstaande, half vrijstaande of aaneengesloten bebouwing met wisselende kaprichtingen
Straatmeubilair dient te worden vormgegeven met als referentie de attributen uit het verleden zoals een travalje of klapbank, zonder dat er sprake is van kitsch.
5.3.7Ontwikkelingsgebied havens Kamperland
De raad heeft het “Masterplan Haven Kamperland” vastgesteld. In dit plan is de ontwikkeling in ruimtelijke, functionele en programmatische samenhang van de haven vastgelegd, echter in hoofdlijnen. De herontwikkeling van de haven zal in fasen tot stand komen. De eerste fase is de ontwikkeling van de handelshaven.
De handelshaven kan als volgt worden gekenmerkt:
De westzijde rond het havenplateau heeft een bedrijvig karakter met als voornaamste programma kleinschalige commerciële voorzieningen, welke zorgen voor extra dynamiek in de haven. Boven de kleinschalige commerciële voorzieningen zal een woonfunctie worden gerealiseerd in de vorm van appartementen. In het bestemmingsplan wordt een bouwvlak opgenomen van circa 1100m2 met een maximale bouwhoogte van 12 meter. Het havenplateau wordt gehandhaafd en omgeven door een nieuwe rand waarop geflaneerd kan worden als contrast met de keienbestrating van het plateau. Het is de bedoeling dat het havenplateau een belangrijke rol gaat spelen in de ruimtelijke relatie met het dorp, doordat deze ruimte de mogelijkheid biedt om evenementen zoals bijvoorbeeld een braderie te laten plaatsvinden. De locatie zal als watersporthart van Kamperland verder worden ontwikkeld.
De noordzijde tussen dijk en haven maakt het water en de dijk toegankelijk door twee podia: één tegen de dijk met uitzicht naar het Veerse Meer en één op waterniveau. Deze doorzicht over de haven naar het Veerse Meer zal de belangrijkste kwaliteit van deze openbare ruimte zijn.
De oostzijde tussen de dijk en de haven wordt gekenmerkt door zowel de relatie met de haven aan de westzijde als met het open polderlandschap aan de oostzijde. In het Masterplan wordt een lijnvormige bebouwing gesuggereerd evenwijdig aan de dijk, deze zal een wand vormen voor de haven. In eerste instantie zal enkel het bouwvlak van de bestaande loods, circa 300m2, worden ontwikkeld.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Er wordt gestreefd naar een aantrekkelijk ingericht havengebied als aanvulling op het bestaande dorp. De karakteristieke uitstraling van de voormalige landbouwhaven en zijn gebouwde omgeving dient behouden te blijven. Variatie in bouwhoogten is derhalve wenselijk.
Verder dient de robuuste uitstraling van het havenmilieu als uitgangspunt gebruikt te worden voor de inrichting van de openbare ruimte en de architectuur hieromheen. Daarnaast wordt gezocht naar een goede aansluiting op het dorpse karakter van de kern Kamperland.
Het nieuwe gebouw op de westoever waarbij onderin de kleinschalige commerciële voorzieningen, ongeveer 600 m2 BVO, zullen worden gerealiseerd met daarboven appartementen, dient los van de reeds bestaande bebouwing te worden geplaatst. Dit gebouw dient meerzijdig georiënteerd te worden zodat er geen achterkantsituaties ontstaan op zichtlocaties. Buitenruimten in de vorm van loggia’s, balkons en dakterrassen behoren tot de mogelijkheden.
De voormalige landbouwhaven zal worden ingericht als jachthaven. Deze jachthaven dient een volwaardige jachthavenfunctie te verkrijgen voor wat betreft ligplaatsen, steigers, aanmeervoorzieningen etc.
Gezien de grote differentiatie aan bebouwingskenmerken rondom de voormalige landbouwhaven kunnen afwijkende materiaal en vormtoepassing goed worden verdragen. Vanwege de functionele karakteristiek van de bebouwing en de grote mate aan vrijheid met betrekking tot bouwstijl, gevelopbouw en kleur en materiaalgebruik valt dit ontwikkelingsgebied onder de reguliere welstandsgebieden.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
Aanvullende criteria voor kleine bouwwerken
Bijgebouwen en/of aanbouwen zijn niet toegestaan
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Deelgebied Kanaalzone Oost beslaat de gehele oostelijke oever van het havenkanaal vanaf de huidige fabriek van PITbeton tot aan de havenmonding. Dit gebied is in het Masterplan aangewezen als woongebied. Het plangebied wordt in het oosten begrensd door de Sint Felixweg, die achter de dijk ligt. In het westen grenst het plangebied aan het havenkanaal. Dit biedt de mogelijkheid een woonmilieu te creëren dat sterk aan het water gerelateerd is, maar daarnaast ook zichtrelaties legt met het karakteristieke open polderlandschap achter de dijk en de westoever van het havenkanaal. Deze oostwest gerichte zichtlijnen dienen gevrijwaard te blijven van bebouwing.
Het programma in dit deelgebied bestaat uit grondgebonden woningen, waaronder vrijstaande woningen, tweeonderéénkapwoningen en aaneengesloten woningen. De aaneengesloten woningen bestaan uit een solitaire bouwmassa van drie of vier woningen. De opbouw qua dichtheid schrijft voor dat het noordelijk deelgebied (Kanaalzone Oost B) een hogere dichtheid kent dan het zuidelijk deelgebied (Kanaalzone Oost A). Deelgebied Kanaalzone Oost A bestaat uit circa 35 vrijstaande woningen op ruimte kavels. Deelgebied Kanaalzone Oost B bestaat uit circa 70 woningen, verdeeld over tweeonderéénkap en aaneengesloten woningen.
Gezien de grote differentiatie aan bebouwingskenmerken kunnen afwijkende materiaal en vormtoepassing goed worden verdragen. Vanwege de stedenbouwkundige opzet en de grote mate aan vrijheid met betrekking tot bouwstijl, gevelopbouw en kleur en materiaalgebruik valt dit ontwikkelingsgebied onder de reguliere welstandsgebieden.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
Op de kop van de insteekhavens, waar deze niet samenvalt met een oostwest gerichte zichtlijn, is het toegestaan een solitair bouwblok van drie aaneengesloten woningen te realiseren. Het bouwblok heeft een lessenaarsdak, dat met de hoogste punt naar de insteekhaven is gericht. De dakbedekking van dit bouwblok bestaat uit een extensief groendak, sedumdak.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Het deelgebied Kanaalzone West is gelegen aan de westelijke oever van het havenkanaal en wordt aan de noordelijke zijde begrensd door het deelgebied Handelshaven en aan de zuidkant door het deelgebied Havenmond. Aan de westzijde van het deelgebied wordt het beeld bepaald door het groene karakter van de Spuidijk. Dit deelgebied wordt gekenmerkt door het recreatieve gebruik en de opeenvolging van verschillende functies die een belangrijke sociale en economische functie voor Kamperland vervullen.
In het noordelijke gedeelte van het deelgebied is havengebonden bedrijvigheid gelegen die verbonden zal worden met de te ontwikkelen jachthaven in de binnenhaven. Deze zone wordt aan de zuidzijde begrensd door de reeds aanwezige insteekhaven. Ten zuiden van de insteekhaven is een recreatieve zone met een sterk groen karakter aanwezig. In aansluiting op het recreatieve karakter wordt de mogelijkheid onderzocht om in de toekomst de insteekhaven te transformeren tot een aanlegplaats voor de Bruine Vloot. De groene recreatieve zone wordt begrensd door een bebouwingscluster bestaande uit een scoutinggebouw en watersportgebonden bedrijvigheid.
In het Masterplan staat beschreven dat de aanwezige functies versterkt dienen te worden zonder al te grote ingrepen. Uitgangspunt hierbij is het handhaven van de functiescheiding zoals die momenteel aanwezig is en een kwaliteitsimpuls betreffende de uitstraling. Door middel van het opwaarderen van de openbare ruimte en het creëren van gevels met een representatief karakter aan het havenkanaal kan een hoogwaardige uitstraling worden gerealiseerd. De bebouwing dient qua uitstraling, kleur en materiaalgebruik aansluiting te zoeken bij de algemene uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de beeldkwaliteitseisen van de overige deelgebieden.
Gezien de grote differentiatie aan bebouwingskenmerken kunnen afwijkende materiaal en vormtoepassing goed worden verdragen. Vanwege de functionele karakteristiek valt dit gebied onder de reguliere welstandsgebieden.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
De havenmond is het meest zuidelijke gedeelte van het havenkanaal en vormt de overgang van het havenkanaal naar het Veerse Meer. Het deelgebied sluit aan op de deelgebieden Kanaalzone Oost en Kanaalzone West. Dit gebied wordt in het masterplan aangewezen als entree en gezicht van Kamperland. Dit biedt de mogelijkheid om de beleving en de herkenbaarheid vanaf het Veerse Meer te verbeteren. Een attractief beeld zal passanten uitnodigen om aan te leggen in de haven en Kamperland en omgeving te ontdekken. Het geplande gebouw van Restaurant d` Ouwe Veerstoep zal herin een landmarkfunctie vervullen.
De Havenmond geeft een gevarieerd en aantrekkelijk beeld op Kamperland en omgeving. Op de westflank is het recreatieve karakter sterk aanwezig door de aanwezigheid van de jachthaven, de recreatieve woningen en de ligweide aan het Veerse Meer. De oostflank biedt een vergezicht over het achterliggende open landschap en vanaf het havenkanaal is er een zichtlijn op de handelshaven en het centrum van Kamperland. Deze zichtlijn zal in de toekomst versterkt worden door het water georiënteerde woonmilieu op de oostflank. Samen vormen deze karakteristieken een aantrekkelijk beeld waarin het dorp, het havenkanaal en de omgeving gepresenteerd worden.
Gezien de kwaliteit en de kwetsbaarheid van het gebied met betrekking tot de openheid en de daarmee duidelijke waarneembaarheid van de bebouwingselementen, is de havenmond aangewezen als bijzonder welstandsgebied.
Aandachtspunten voor welstandstoezicht:
5.3.8Ontwikkelingsgebied voormalige sportvelden Wissenkerke
Straat: Clausstraat, Maximastraat, Wilhelminastraat
Deze uitbreidingswijk ligt aan de westzijde van Wissenkerke. Het gebied wordt globaal begrensd door de Julianastraat, de Sportlaan, de begraafplaats en het buitengebied van de gemeente NoordBeveland. Naast deze uitbreidingswijk bevinden zich de bestaande basisschool en het bestaande openlucht zwembad. Voorheen waren hier de voetbalvelden gevestigd.
In deze uitbreidingswijk zullen de komende jaren circa 60 woningen worden gebouwd, met de ambitie om uit oogpunt van milieu een zo hoog mogelijke kwaliteit te realiseren voor deze nieuwbouw. Hiervoor zijn de volgende (milieu)thema’s geformuleerd: woonomgeving, water, energie, comfort, gezondheid, materialen, betaalbaarheid en architectuur.
Het is de bedoeling zoveel mogelijk toepassing te geven aan waterbufferende daken, deze houden niet alleen het water langer vast maar dempen ook de omgevingstemperatuur in de zomer, zorgen voor stoffiltering, dempen het omgevingsgeluid en zorgen voor een grotere biodiversiteit in de wijk. Ook is belangrijk dat het hemelwater via de vegetatie vastgehouden wordt en sneller verdampt en niet het riool en slotenstelsel met pieken belast.
Verder zal er zoveel mogelijk gebruik gemaakt moeten worden van de zon voor verwarming en verlichting van de woningen. Het extra toepassen van isolatiematerialen bovenop de eisen uit het Bouwbesluit wordt hierbij ook gestimuleerd.
Het gebruik van groen in de woonomgeving en het creëren van mogelijkheden tot directe zoninstraling zijn leidend geweest bij de planopzet. De positie van woningen op de kavels en de afschaduwing van de woningen ten opzichte van elkaar is hierbij een belangrijk aandachtspunt.
De woningen zullen worden voorzien van een goed en gezond binnenmilieu. Gezonde en energiezuinige woningen maken zoveel mogelijk gebruik van zonnewarmte voor verwarming en van verse buitenlucht voor een gezond binnenmilieu.
Wanneer woningen een de “Passief huis Standaard” bereiken (gelijkwaardig aan een EPCwaarde van 0,4 of minder), zal de gemeente een tegemoetkoming in de kosten doen.
Bij de keuze voor materiaaltoepassingen zal er zoveel mogelijk uitgegaan moeten worden van duurzame materialen.
Betaalbaarheid als milieuthema gaat uit van de gedachte dat zeer duurzame en energieefficiënte woningen bereikbaar moeten zijn voor alle inwoners, dus voor zowel gezinnen, starters als senioren. Het kostenefficiënt ontwerpen en bouwen en het verbeteren van de compactheid van een woning levert ook een energiebesparing op. Het realiseren van erkers en dakkapellen is relatief duur en weinig energiezuinig vanwege het extra buitenoppervlak en de extra bouwkundige aansluitingen.
De architectuur levert een van de belangrijkste bijdragen aan de beeldkwaliteit van de gebouwde omgeving. In samenhang met de functionaliteit van elke openbare ruimte zorgen de stedenbouwkundige structuur, de inrichting van de publieke ruimten en de bouwkundige volumes van woningen en gebouwen voor de integrale ruimtelijke kwaliteit.
In de stedenbouwkundige opzet voor de uitbreiding is de bestaande kenmerkende structuur van het aangrenzende oude deel van Wissenkerke als leidraad genomen. De ruimtelijke structuur van rechte straten, begeleidende bebouwing en groen, het stratenpatroon van de kern Wissenkerke en de specifieke mogelijkheden van de te bebouwen locatie in het bijzonder, vormt de basis van het stedenbouwkundig ontwerp.
De bestaande groene windsingels om de voormalige voetbalvelden functioneren als dragende groenstructuur voor de verdere invulling van het plangebied. Het door bomen omsloten gebied van het hoofdvoetbalveld vormt de “groene kamer” waarbinnen, haaks op de verlengde Wilhelminastraat, een nieuwe straat is geprojecteerd.
De directe langzaamverkeersverbinding over de Wilhelminastraat langs het zwembad zorgt voor een functionele koppeling van het gebied met het centrum. Door het verlengen van de Wilhelminastraat naar het open poldergebied in het westen wordt het centrum weer ruimtelijk gekoppeld aan het open landschap. Groene hagen en een bomenreeks versterken het groene en lineaire karakter van deze straat.
Aan de westzijde zal dit gebied ontsloten worden door een weg die richting het noorden afbuigt en aansluit op de Dorpsdijk.
De invulling van deze kavels is zeer gevarieerd. Er is een grote afwisseling in bouwmassa. Naast en gedeeltelijk over de kleedlokalen van het openlucht zwembad bevindt zich een appartementengebouw. Het appartementengebouw bestaat uit 2 woonlagen. In het verlengde van de Wilhelminastraat liggen verschillende woningtypen. Zo zijn er rijwoningen voor senioren en voor starters. Ook zijn er levensloopbestendige woningen in een rijtje. De overige kavels zijn bestemd voor vrijstaande woningen en twee onder één kap woningen. Voor de verkaveling is er zoveel mogelijk rekening gehouden met de volgende richtlijnen: bezonning, oriëntatie, compacte bouwvolumen en synergie tussen natuur en bebouwing.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Het belangrijkste uitgangspunt voor deze wijk is het realiseren van een woongebied dat een sfeer van authenticiteit en duurzaamheid uitademt. Beoogd wordt een bepaalde mate van kwaliteit en duurzaamheid aan te brengen in de bebouwing en de bebouwingstypologie. Hierbij is de afwisseling van bouwmassa’s rijk, waarbij de eenheid in verscheidenheid wordt gewaarborgd door een beperkt kleurgebruik en een beperkt en duurzaam materiaalgebruik.
Van belang in de te realiseren beeldkwaliteit is dan ook eenvoud in materialisatie en vormgeving, optimaal gebruik van zoninstraling met betrekking tot de situering van gebouwen, gebruik van bestaande groensingels en zo veel mogelijk gebruik van duurzame en kwalitatief hoogwaardige materialen in het openbaar gebied.
De vormgeving van de woningen zal bij voorkeur geïnspireerd zijn op de traditionele vormgeving van de NoordBevelandse bebouwing in materiaal en kleur. Een vrije en eigentijdse interpretatie is gewenst. Hierbij wordt gedacht aan een eenduidig materiaalgebruik voor de volumes en een onderscheid in materiaalgebruik voor afwijkende architectonische elementen zoals opbouwen en bijgebouwen.
Door de gedifferentieerde opbouw van het woongebied met verschillende typen woningen en de beoogde variatie in bebouwing en bebouwingstypologie valt dit ontwikkelingsgebied onder de reguliere welstandsgebieden.
Het stedenbouwkundig plan is onder te verdelen in een drietal woonclusters. Voor deze deelgebieden geldt steeds een andere set welstandscriteria. Deze welstandscriteria kennen echter wel een duidelijke onderlinge samenhang. Het woongebied voor het voormalig sportterrein bestaat uit de volgende woonclusters:
Aanvullende criteria voor kleine bouwwerken
Aanbouwen, bijgebouwen bergingen, garages, carports en de plaatsing van afvalcontainers maken een integraal deel uit van het architectonisch ontwerp. Er dient onderscheid gemaakt te worden in materiaalgebruik voor afwijkende architectonische elementen zoals opbouwen en bijgebouwen.
Aanvullende criteria voor kleine bouwwerken
Aanbouwen, bijgebouwen bergingen, garages, carports en de plaatsing van afvalcontainers maken een integraal deel uit van het architectonisch ontwerp. Er dient onderscheid gemaakt te worden in materiaalgebruik voor afwijkende architectonische elementen zoals opbouwen en bijgebouwen.
Aanvullende criteria voor kleine bouwwerken
6 Welstandscriteria voor specifieke objecten
In deze paragraaf worden de objectgerichte welstandscriteria genoemd voor bouwwerken die zo specifiek zijn dat ze, ongeacht het gebied waarin ze staan of worden geplaatst, een eigen serie welstandscriteria vergen. De opzet van deze objectgerichte beoordelingskaders is vergelijkbaar met die van de gebiedsgerichte beoordelingskaders. Ook hierbij gaat het steeds om ‘relatieve’ welstandscriteria.
Ook voor de specifieke bouwwerken is het vaststellen van het welstandsniveau van belang. Het moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. In theorie zijn voor de specifieke bouwwerken vier welstandsniveaus mogelijk: de beschermde objecten, dat wil zeggen de door het Rijk, de provincie of de gemeente aangewezen monumenten, de bijzondere welstandsobjecten waarbij extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, de reguliere welstandsobjecten waarbij de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd en de welstandsvrije objecten. Voor de volgende objecten zijn uitwerkingen opgenomen:
Een uitwerking van een object bestaat uit een objectbeschrijving, een waardebepaling, ontwikkeling en beleid, het welstandsniveau en de welstandscriteria. De welstandscriteria voor objecten zijn op dezelfde wijze opgebouwd als voor de gebiedsgerichte welstandscriteria. Ook hier zijn voor plaatsing, massa en vorm, gevelkarakteristiek en detaillering, kleur en materiaalgebruik criteria opgesteld.
Een monument is een gebouw of terrein dat van algemeen belang is door schoonheid of geschiedenis, belangrijk is voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde heeft. Een monument is dus veel meer dan een groot oud gebouw. Het kan symbool staan voor een bepaalde periode of gezien worden als eerste of meest belangrijke verbeelding van een kunststroming. Monumenten worden volgens een aanwijzingsprocedure formeel vastgesteld door het Rijk, de provincie en/of de gemeente. Het gaat alleen om de onroerende zaken.
De gebouwen en terreinen zijn divers van karakter en hebben elk bepaalde bijzonderheden in cultuurhistorische, architectonische en/of stedenbouwkundige zin.
Waardebepaling, ontwikkeling en beleid
De gemeente voert een actief monumentenbeleid en beschikt over een monumenteninventarisatie. Daarnaast is het bestemmingsplan voor het beschermd stads en dorpsgezicht Colijnsplaat voorzien van een cultuurhistorische paragraaf.
Doelstelling van het gemeentelijk monumentenbeleid is; ‘Het op zodanige wijze instandhouden van de historische waardevolle elementen in de stad, dat deze zowel een functie kunnen blijven vervullen in het stedelijk leven, als blijvend een waardevol belevingsaspect vormen voor huidige en toekomstige generaties’. Het gaat daarbij primair om de zorg voor behoud en versterking van de historische continuïteit en kwaliteit van NoordBeveland.
Colijnsplaat is bij ministeriële beschikking aangewezen als beschermd stads en dorpsgezicht.
Beschermde objecten (monumenten)
De gebouwen en terreinen hebben met name een cultuurhistorische en/of architectuurhistorische waarde en dienen dan welstandshalve ook als zodanig behandeld te worden. Voor monumenten en beschermde stads en dorpsgezichten geldt bij de beoordeling van verbouwingen in beginsel de stelregel dat bescherming en instandhouding van de oorspronkelijke architectuur voorop staat.
De algemene en de gebiedsgerichte welstandscriteria zijn altijd van toepassing, maar worden aangevuld met de hierna volgende specifieke criteria die zijn gericht op het behouden en versterken van het karakter van het gebouw in hoofdlijnen. De criteria hebben betrekking op vastgestelde en voorgedragen monumenten.
In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is bepaald dat het vergunningvrij bouwen in, op, aan of bij een monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening, of in een beschermd stads of dorpsgezicht als bedoeld in de Monumentenwet 1988, niet van toepassing is. Dat wil zeggen dat ook voor een vergunningvrij bouwwerk, naast een monumentenvergunning, ook een omgevingsvergunning nodig is. In de sneltoetscriteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen zijn hiervoor criteria opgenomen.
Onderstaande criteria komen voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken van het object en het gewenste beeld. De criteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied, gehanteerd te worden.
Het gaat hier om de welstandscriteria voor een advies van de omgevingsvergunningaanvraag conform artikel 12 van de Woningwet. Voor een advies voor het verlenen van een Monumentenvergunning kunnen ook andere criteria en/of richtlijnen gehanteerd worden.
Detaillering, kleur en materiaal
6.2.2. Reclame in voorstraat Colijnsplaat en in hoofdstraten
Reclame is een publieke aanprijzing van een bedrijf, een product of een dienst. Reclames vragen vanuit hun doelstelling aandacht en vormen hiermee een belangrijk en beeldbepalend element van de openbare ruimte.
Een reclame is geslaagd wanneer deze een volledig geïntegreerd onderdeel van het totale architectonische concept uitmaakt. Blijft de zorg voor een goede inpassing van een reclame in zijn omgeving achterwege dan wordt de reclame ervaren als een verstoring van de visuele kwaliteit van de omgeving en kan zelfs agressief overkomen.
In het algemeen geldt dat reclametekens alleen aanvaardbaar zijn indien zij een directe relatie hebben met de gekozen situering, de afmetingen en kleuren afgestemd zijn op het karakter van de directe omgeving en zij niet groter zijn dan voor een goede leesbaarheid voor die situering noodzakelijk is. De reclametekens dienen qua afmetingen en plaatsing op de gevelopzet afgestemd te worden. Het toepassen van losse letters en aanlichten van reclameteksten verdient de voorkeur boven het toepassen van lichtbakken. Bij lichtbakken is het raadzaam een donkere achtergrond te kiezen met heldere letters, ook i.v.m. de verkeersveiligheid (verblindingeffecten).
Reclames staan niet los van de activiteiten die met de reclame wordt aangeprezen. Zo is een reclame voor een automerk niet gepast op de gevel van een bakker. Uitgangspunt is dat een reclame altijd een rechtstreeks verband moet hebben met de activiteiten die in het pand of op het perceel plaatsvinden. Uitzondering daarop zijn de zogenaamde reclame op abri’s, mupi’s, billboards, lichtmastreclame en kleinere reclames op bijvoorbeeld haltepalen. Een reclameuiting heeft een duidelijke bedoeling en wordt voor langere periode gebruikt om een product of dienst aan te prijzen. Het is dan ook logisch dat een reclameuiting voldoet aan deugdelijke technische en constructieve eisen.
Uitgangspunt is dat een reclameuiting geen (fysiek of visueel) overlast of hinder mag veroorzaken voor derden en de verkeersveiligheid niet in het geding mag brengen. Er is sprake van verkeersonveiligheid als de zichtbaarheid (van de kleuren) van de openbare ruimte, de verkeerslichten of –borden en andere aanduidingen wordt aangetast en als uitstallingen op de weg een belemmering vormen voor doorgaand verkeer en hulpverlenende diensten.
Een reclameuiting dient qua plaatsing, kleurstelling, materiaalgebruik en/of detaillering niet ontsierend te zijn voor het gevelbeeld en geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Dat geldt overigens ook voor ‘huisstijlreclames’.
De reclameuiting zelf dient ook grafisch goed verzorgd te zijn. De opschriften eventueel in combinatie met een afbeeldingen van reclameuitingen moeten zijn samengesteld uit esthetisch verantwoorde letters en tekens. Het reclameteken mag niet groter zijn dan voor een goede leesbaarheid voor die situering noodzakelijk is.
7 Welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken
Ten behoeve van de toetsing van de kleinere bouwplannen( ) zijn zogenaamde sneltoetscriteria geformuleerd. Het gaat hier om objectieve welstandscriteria die de planindiener vooraf zoveel mogelijk duidelijkheid dienen te geven. Er zijn sneltoetscriteria opgesteld voor aan en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, kozijn en gevelwijzigingen, dakkapellen, erfafscheidingen en rolhekken, luiken en rolluiken.
Toetsing bij beschermde gezichten en monumenten
Bij Algemene Maatregel van Bestuur is bepaald dat het vergunningsvrij bouwen in, op, aan of bij een monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening, of in een beschermd stads of dorpsgezicht als bedoeld in de Monumentenwet 1988, niet van toepassing is. Vergunningsvrij wordt dan vergunningplichtig. In deze gevallen zal de aanvraag altijd voor advies aan de welstandscommissie of monumentencommissie worden voorgelegd.
Hierbij wordt naast de sneltoetscriteria tevens gebruik gemaakt van de volgende aanvullende criteria:
Voor en achterkant benadering (AMvB)
De voor en achterkant benadering houdt in dat er met het oog op stedenbouw en welstand in een aantal gevallen verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant van een bouwwerk. Vanuit welstandsoptiek is het bouwen aan de voorkant in het algemeen van grotere invloed dan het bouwen aan de achterkant.
Onder voorkant wordt in dit verband verstaan de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar de weg of het openbaar groen.
Onder achterkant wordt in dit verband verstaan de achtergevel, het achtererf en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen.
Het begrip ‘weg’ wordt nader verklaard in de Wegenverkeerswet. Bij het begrip ‘openbaar groen’ moet worden uitgegaan van het geen daaronder in het normale spraakgebruik wordt verstaan, zoals parken plantsoenen en speelveldjes, die het gehele jaar (of een groot deel van het jaar) voor het publiek toegankelijk zijn. ’Gekeerd naar de weg of het openbaar groen’ impliceert dat tussen het gebouw of het erf en de weg of het openbaar groen een directe feitelijke relatie is. Die relatie is er niet wanneer zich tussen het gebouw of het erf en de weg of het openbaar groen andere begrenzende elementen aanwezig zijn, zoals het erf van de buren, bos, (bij)gebouwen of water.
Dit betekent dat bijvoorbeeld bij een sloot als scheidend element de zijkant gekeerd naar de weg of het openbaar groen een achterkant wordt in plaats van een voorkant.
Met het oog op behoud van kwaliteit worden bouwwerken aan de voorkant altijd kritischer beoordeeld. In de sneltoetscriteria is daarom voor een aantal bouwwerken onderscheid gemaakt tussen bouwwerken aan de voorkant en aan de achterkant. Voor aan en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en dakkapellen is in de welstandcriteria onderscheid gemaakt in criteria voor de voor en achterkant, zoals deze begrippen door de AMvB zijn vastgelegd.
Een bouwplan is niet strijdig met redelijke eisen van welstand als het bouwwerk voldoet aan de door de gemeente vastgestelde sneltoetscriteria zoals die in dit hoofdstuk zijn opgenomen.
Een bouwplan is in ieder geval niet strijdig met redelijke eisen van welstand als:
Als er voor een bepaald type vergunningplichtig bouwplan geen sneltoetscriteria zijn opgenomen zal het bouwplan door de welstandscommissie getoetst worden aan redelijke eisen van welstand op basis van de gebiedsgerichte, objectgerichte en/of de algemene welstandscriteria zoals opgenomen in de welstandsnota.
Wanneer er sprake is van een bijzondere situatie en er gerede twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de sneltoetscriteria, kan een aanvraag aan de welstandscommissie worden voorgelegd, waarbij de commissie haar advies baseert op de gebiedsgerichte, objectgerichte en algemene welstandscriteria.
Het kan voorkomen dat een bouwwerk in strijd is met de criteria maar wel een waardevolle en/of kwalitatieve toevoeging vormt voor het hoofdgebouw of de omgeving. Daarnaast kan het voorkomen dat juist het hoofdgebouw of de omgeving zich niet leent voor het voorgestelde bouwwerk. Om dit soort situaties te voorkomen kan de welstandscommissie teruggrijpen naar de algemene criteria. Hiermee kan door de welstandscommissie afgeweken worden op de sneltoetscriteria. Hierbij dient wel deugdelijk gemotiveerd te worden waarom er een uitzondering wordt gemaakt op de opgestelde sneltoetscriteria.
Tenzij anders is aangegeven, worden de afstanden loodrecht en maten buitenwerks (buitenzijde gebouw) gemeten vanaf de oorspronkelijke gevel of het aansluitend terrein.
7.2.1 Aan en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen aan de voorkant, zijkant of achterkant [bij woningen of woongebouwen]
Omschrijving en uitgangspunten
Een aan of uitbouw is een grondgebonden toevoeging van één bouwlaag aan een gevel van een gebouw. Het bestemmingsplan treedt bij de vergunningplichtige aan en uitbouwen in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Aan en uitbouwen worden in grote aantallen gerealiseerd. Als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, zijn ze voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar een aan of uitbouw aan de achterkant (achtererf of zijerf als deze niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen). Om het straatbeeld te respecteren en intact te houden dient er bij de mogelijke toepassing van aan en uitbouwen aan de voorkant een bufferzone aanwezig te zijn tussen gevel en straat.
Het dichtslibben van het zij en achtererf dient te worden tegengegaan. Het ongelimiteerd volbouwen van het erf of het aaneenbouwen van diverse bouwwerken is dan ook ongewenst (draagt bij aan een rommelig totaalbeeld). De gemeente streeft in gebieden met een grote mate van seriematigheid en een samenhangende ruimtelijke karakteristiek naar een herhaling van gelijkvormige exemplaren die passen bij het karakter van de straat en de gebouwen.
Geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek, boeiboord en ornamenten. Belangrijk is dat de contour en het silhouet van het oorspronkelijke gebouw of bouwblok zichtbaar blijven en dat de aan of uitbouw qua uitstraling en volume ondergeschikt is aan het oorspronkelijke gebouw.
Een aan of uitbouw en aangebouwd bijgebouw voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd standaardplan.
Bij hoekaanbouwen dienen de gevels van de achter en zijaanbouw gelijk te lopen, waardoor een aaneensluitende hoekoplossing ontstaat.
Welstandscriteria voor aan en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen aan de voorkant, zijkant of achterkant
Een aan of uitbouw aan de voorkant is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een aan of uitbouw niet aan onderstaande criteria of is er sprake van een bijzondere situatie of gerede twijfel aan de toepasbaarheid van de sneltoetscriteria dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de welstandscommissie worden voorgelegd. De commissie toetst het bouwplan dan op basis van de bovenstaande omschrijving en uitgangspunten alsmede de gebiedscriteria, objectcriteria en algemene welstandscriteria.
7.2.2Vrijstaande bijgebouwen en overkappingen aan de voorkant, zijkant of achterkant [bij woningen of woongebouwen]
Omschrijving en uitgangspunten
Een bijgebouw of overkapping is een grondgebonden gebouw van één bouwlaag al of niet voorzien van een kap. Een bijgebouw staat los op het erf van het hoofdgebouw en is meestal bedoeld als schuur, tuinhuis, of garage. De overkapping staat los op het erf of tegen het hoofdgebouw aan en is meestal bedoeld als carport of luifel boven een deur of raampartij. Het bestemmingsplan treedt in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als bijgebouwen en overkappingen zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, zijn ze voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar een bijgebouw of overkapping aan de achterkant (achtererf of zijerf als deze niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen).
De gemeente streeft in principe naar een bescheiden uiterlijk van de bijgebouwen en overkappingen: materialen en kleuren van gevels en dakvlakken afgestemd op die van het hoofdgebouw, eenvoudige kapvorm en geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek, boeiboord en ornamenten.
Het dichtslibben van het zij en achtererf dient te worden tegengegaan. Het ongelimiteerd volbouwen van het erf of het aaneenbouwen van diverse bouwwerken is dan ook ongewenst (draagt bij aan een rommelig totaalbeeld).
Bijgebouwen moeten qua uitstraling en volume ondergeschikt zijn aan het oorspronkelijke hoofdgebouw en afgestemd worden op het karakter van het hoofdgebouw of de erfinrichting. Een belangrijk kenmerk van een overkapping is de transparantie. Overkappingen mogen niet met wanden worden dichtgezet.
Een vrijstaand bijgebouw of overkapping voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd standaardplan.
Welstandscriteria voor vrijstaande bijgebouwen en overkappingen aan de voorkant, zijkant of achterkant
Een vrijstaand bijgebouw of overkapping is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een vrijstaand bijgebouw of overkapping niet aan onderstaande criteria of is er sprake van een bijzondere situatie of gerede twijfel aan de toepasbaarheid van de sneltoetscriteria dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de welstandscommissie worden voorgelegd. De commissie toets het bouwplan dan op basis van de bovenstaande omschrijving en uitgangspunten alsmede de gebiedscriteria, objectcriteria en algemene welstandscriteria.
7.2.3Kozijn en gevelwijzigingen aan de voorkant,zijkant of achterkant [bij woningen of woongebouwen]
Omschrijving en uitgangspunten
Van een kozijn of gevelwijziging is sprake bij het veranderen of verplaatsen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel. Omdat de opbouw en indeling van de gevel een belangrijk onderdeel is van de architectonische vormgeving van het gebouw en/of de straatwand moeten ook de kozijn of gevelwijzigingen zorgvuldig worden ingepast. Samenhang en ritmiek in straatwanden mogen niet worden verstoord. Met name een kozijn of gevelwijziging in de voorgevel of zijgevel als deze gekeerd is naar de weg of het openbaar groen vraagt om een zorgvuldige vormgeving. Een kozijn of gevelwijziging moet passen bij het karakter van het hoofdgebouw en de karakteristiek van de omgeving. Een naoorlogse woning vraagt bijvoorbeeld om andere vormgeving dan een historisch pand uit de 19de eeuw.
Het uitgangspunt van de sneltoetscriteria is dat de oorspronkelijke of originele vormgeving in elk geval niet strijdig is met redelijke eisen van welstand. Belangrijke te handhaven kenmerken daarbij zijn de maatvoering van de negge en profilering van het kozijn en het raamhout. De materialisering en (mate aan) detaillering is voornamelijk afhankelijk van het gebiedsgerichte beoordelingskader.
Er is onder meer aandacht voor de profielmaten, de indeling van het raamhout, eventuele roedenverdeling, bestaande lateien, onderdorpels, raamlijsten, speklagen en/of rollagen, etc. Geen originele schuiframen vervangen door naar buiten vallende uitzetramen, dan eerder val of (draai)kiepramen (wisseling van het bovenraam en het terugliggende schuifraam intact laten). Stalen kozijn en raamprofielen alleen vervangen door renovatieprofielen die de dimensionering en profilering van staal benaderen (veelal aluminium).
Een kozijn of gevelwijziging voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd standaardplan.
Welstandscriteria voor kozijn en gevelwijzigingen aan de voorkant, zijkant of achterkant
Een kozijn of gevelwijziging is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan.
7.2.4Dakkapellen aan de voorkant, zijkant of achterkant
Omschrijving en uitgangspunten
Een dakkapel is een bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om de lichttoetreding te verbeteren en het bruikbaar woonoppervlak te vergroten. Dakkapellen zijn, als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, voor het straatbeeld zeer bepalend. Later toegevoegde dakkapellen zijn zelden een verrijking van et straatbeeld. Wanneer het mogelijk is zal de welstandscommissie dan ook adviseren de dakkapel aan de achterkant van de woning aan te brengen (op het achter of zijdakvlak als het zijerf of gevel niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen).
Dakkapellen moeten een ondergeschikte toevoeging zijn aan een dakvlak. Het plaatsen van een dakkapel mag dus niet ten koste gaan van de karakteristiek van de kapvorm. Daarom mag een dakkapel nooit domineren in het silhouet van het dak en moet de noklijn van het dak, afhankelijk van straatprofiel, vanaf de weg zichtbaar blijven. Bovendien moet de ruimte tussen dakkapel en goot voldoende zijn. Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dakvlak streeft de gemeente naar een herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. Herhaling binnen een blok (van dezelfde architectuur/bouwstijl) kan rust en samenhang brengen.
Geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek, boeiboord en ornamenten. In plaats van een dakkapel kunnen ook dakramen worden aangebracht. Deze zijn minder dominant in het straatbeeld. Ook voor dakramen geldt het streven naar herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn.
Een dakkapel voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat (op een vergelijkbaar bouwblok) eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd standaardplan.
Een dakopbouw is geen dakkapel. Er is sprake van een dakopbouw bij een verhoging van de nok.
Het plaatsen van dakkapellen is sterk afhankelijk van de kapvorm. Mede daarom zijn per kapvorm aanvullende voorwaarden gesteld voor het plaatsen van een dakkapellen.
Welstandscriteria voor dakkapellen aan de voorkant
Een dakkapel is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande welstandscriteria wordt voldaan.
*1 De afstand tot boven- en onderkant dak wordt verticaal gemeten, de afstand tot de zijkant wordt gemeten aan de bovenzijde van de dakkapel (bij kilkepers gemeten aan de onderzijde/dakvoet van de dakkapel
*2 De breedte wordt gemeten tussen midden woningscheidende bouwmuren of eindgevels gemeten aan de bovenzijde van de dakkapel (bij kilkepers gemeten aan de onderzijde/dakvoet van de dakkapel)
Aanvullende welstandscriteria per kapvorm
Bij een aantal afwijkende kapvormen zijn naast bovenstaande sneltoetscriteria voor de voor en achterkant een aantal aanvullende welstandscriteria van toepassing. In geval van combinaties van verschillende dakvormen zal door de welstandscommissie per situatie een afweging gemaakt worden van de toelaatbare uitbreidingen.
Zadeldak met hellingshoek <30°
Soms geeft een laag zadeldak door de flauwe helling weinig tot geen gelegenheid om een dakkapel toe te passen. Door de flauwe helling en de geringe hoogte van het dak komt de bovenzijde van de dakkapel namelijk (nagenoeg) gelijk met de nok. Hierdoor worden het dakvlak en het silhouet te sterk aangetast, daarom is het plaatsen van een dakkapel op een zadeldak met een helling kleiner dan 30° welstandshalve ongewenst. Een reguliere dakkapel is hier dus niet goed mogelijk.
De basismaat van de vliering is te gering om een dakkapel of opbouw te realiseren. Plaatsing hoog in het dakvlak geeft een onevenwichtig beeld. Bij deze dakvorm dus geen dakkapellen hoog op het dakvlak.
De beperkte maat van het wolfseind is ongeschikt voor toevoegingen. De zijdakvlakken zijn hiervoor meer geschikt en dienen behandeld te worden als het zadeldak. Hierbij dienen de wolfseinden gerespecteerd te worden. Dakopbouwen zijn daarom niet gewenst.
Het karakter van deze kapvormen, met naar de nok toelopende hoekkepers, vereist een zeer beperkte afmeting van de dakkapel. Bij situering van de dakkapel dienen de hoekkepers te worden gerespecteerd en dient minimaal 1.00 m dakvlak vrij te blijven, gemeten aan de bovenzijde van de dakkapel.
Een daktoevoeging aan de achterkant is toegestaan in het onderste deel van het dakvlak. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen een schuin afgedekte dakkapel en een dakkapel met plat dak. In beide gevallen dient de bovenaansluiting met het dakvlak op de knik van het dakvlak plaats te vinden.
Voor dakkapellen op lessenaardaken gelden dezelfde uitgangspunten als voor zadeldaken. Afhankelijk van de hoek van het dak en de nok en goothoogte gelden verschillende regels. Wanneer de hoek kleiner is dan 30° is een dakkapel welstandshalve niet wenselijk. Bij een hoek kleiner dan 45° is een dakkapel aanvaardbaar wanneer de vrije hoogte onder de nok meer dan 2.70 m meet, zodat de dakkapel voldoende ver onder de nok zal blijven.
Een dakkapel hoog in het dakvlak geeft bij een asymmetrisch dakvlak een onevenwichtig beeld en is welstandshalve niet gewenst. Het advies hier is omzetten naar het andere dakvlak.
In het algemeen worden dakkapellen onder in het dakvlak toegepast. Door de grootte van het dakvlak ontstaat hiermee een goed en evenwichtig beeld. Door de hoogte van het dakvlak is hier een dakkapel met een inwendige hoogte tot de verdiepingsvloer voorstelbaar.
7.2.5Erf en perceelsafscheidingen aan de voorkant, zijkant of achterkant
Omschrijving en uitgangspunten
Een erf of perceelsafscheiding is een bouwwerk, bedoeld om het erf af te bakenen van een buurerf of van de openbare weg. Een erf of perceelsafscheiding tussen buren moet in de eerste plaats door beide kanten worden gewaardeerd. Indien aan deze voorwaarde wordt voldaan zal de gemeente zich terughoudend opstellen. Erfafscheidingen aan de openbare weg zijn van grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente streeft ernaar een rommelige indruk door een te grote verscheidenheid aan afscheidingen te voorkomen. Vooral in nieuwbouwwijken is dit een belangrijk punt, omdat het groen hier de eerste jaren nog niet volgroeid is.
Erf of perceelsafscheidingen moeten passen bij het karakter van de omgeving. In het buitengebied bijvoorbeeld zijn dichte, gebouwde erfafscheidingen bijna altijd storend. Hier dient bij voorkeur te worden gewerkt met hagen en windsingels, eventueel in combinatie met onopvallend open gaaswerk zonder puntdraad. In sommige gevallen, zoals bijvoorbeeld bij landgoederen, is een open hekwerk ook voorstelbaar.
Erfafscheidingen moeten op een zorgvuldige en professionele manier worden geplaatst en moeten worden gemaakt van duurzame materialen. Een lange, gesloten, slecht onderhouden schutting wekt bij velen het gevoel op van verloedering en sociale onveiligheid. Begroeide hekwerken en beplantingen hebben een open en vriendelijke uitstraling.
Een erf of perceelsafscheiding voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat (op een vergelijkbaar bouwblok) eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd standaardplan.
Welstandscriteria voor erf en perceelsafscheidingen aan de voorkant, zijkant of achterkant
Het plaatsen van een erf of perceelafscheiding is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan.
Op een aanvraag om omgevingsvergunning, ontheffing of toe-stemming anderszins, die is ingediend vóór het tijdstip waarop deze beleidsregels van kracht worden en waarop op genoemd tijdstip nog niet is beschikt, zijn de bepalingen van de welstands-nota van toepassing, zoals deze luidden vóór de vaststelling van de onderhavige beleidsregels, tenzij de aanvrager de wens te kennen geeft dat de onderhavige beleidsregels worden toege-past.
Bijlage 3: Beoordelingsaspecten nader toegelicht
Hieronder zijn alle behandelde beoordelingsaspecten nader toegelicht en gevisualiseerd.
In de deze categorie komt de situering van een gebouw aan de orde. De positie van het gebouw in relatie tot de belendingen en de publieke ruimte.
Beschrijft de type verkaveling van de gebouwen. Het gaat hierbij om de typologie, oriëntatie en de relatie tussen gebouwen, gerelateerd de onderliggende stedenbouwkundige opzet. Mogelijke variaties zijn: geschakeld, tweeonderéénkap, vrijstaand, gesloten bouwblok, (half)open bouwblok, strokenverkaveling, e.d.
Beschrijft de onderlinge plaatsing van gebouwen. Het gaat hierbij om de plaatsing in de diepte van de kavel en betreft de wandvorming in de daarvoor bestemde zone. De wandvorming is optimaal bij gebruik van rooilijnen en minder groot bij rangschikking die volgen uit de toepassing van marges of andersoortige differentiaties. Mogelijke variaties zijn: in de rooilijn, wisselend, trapsgewijs, vaste marges, gevarieerd, e.d.
Beschrijft de onderlinge tussenafstand van gebouwen. Het gaat hierbij om de plaatsing in de breedte van de kavel en betreft de onderlinge aansluiting van de gebouwen c.q. de beslotenheid of doorzichtigheid van de ruimtevormende wand in relatie tot de kavel en gebouwbreedte. Mogelijke variaties zijn: gesloten, halfgesloten, vrijstaand, open, gevarieerd e.d
Het gaat hierbij om de plaatsing van het gebouw in relatie tot de kavel waarop het gebouw gesitueerd wordt. Mogelijke variaties zijn gehele breedte, links, midden of rechts op kavel
Beschrijft de opstellingsrichting van een gebouw. Het gaat hierbij om de hoofdrichting van het gebouw of de richting van de hoofdvorm in de zone van de ruimtevormende wand. Mogelijke variaties zijn: evenwijdig of dwars aan de weg, wisselend met een bepaalde ordening of gevarieerd, e.d.
Beschrijft de mate aan samenhang door herhaling of ritmiek van een verzameling gebouwen. Het gaat hier om de herhaling van gebouwen of onderdelen daarvan in een bepaalde ordening of systematiek, waardoor een samenhang ontstaat. Mogelijke variaties zijn: samenhangend, onsamenhangend.
Het gaat hier om de hoofdvorm en –massa van een gebouw in relatie tot of met de omgeving. In de ruimtelijke verschijningsvorm is de massa en de vorm van het gebouw het intermediair tussen stedenbouwkundige en architectonische beeldaspecten.
Beschrijft de combinatie van opstandhoogte en bovenbelijning van een gebouw. Met betrekking tot gebouwen gaat hier om de hoogte van het gevelwandvlak en de belijning van de bovenbegrenzing door bijvoorbeeld een kap. Mogelijke variaties zijn: één, twee, drie of meerdere bouwlagen met of zonder kap.
Beschrijft het dwarsprofiel van de ruimte. Het gaat hier om de karakteristiek van het dwarsprofiel van een ruimte en de daarin /naast gelegen bebouwing. Mogelijke variaties zijn smal, breed, symmetrisch, asymmetrisch, homogeen, gevarieerd
Beschrijft de compositie en samenstelling van de hoofdvolumes cq. de plasticiteit van de bebouwing. Het gaat hierbij om de afstemming tussen hoofd, aan, en bijgebouwen. Gebouwen kunnen hierdoor hoofdzakelijk enkelvoudig of samengesteld van samenstelling en homogeen of gevarieerd van vorm zijn. Mogelijke variaties zijn: enkelvoudig of samengesteld, homogeen of gevarieerd
Het gaat hierbij om de vorm en richting van de kap. Mogelijke variaties zijn: plat, zadel, schild, mansarde, lessenaar, samengesteld, langs, dwars, divers.
Beschrijft de verhoudingen van de hoofdafmetingen van een gebouw. Het gaat hier om de onderlinge verhoudingen tussen de driedimensionale afmetingen van een gebouw. Mogelijke variaties zijn: klein, middelgroot, groot, zeer grootschalig
Beschrijft de modellering of aard van de vorm. Het gaat dan om de kenmerken die de weergave zijn van een vormkarakteristiek. Mogelijke variaties zijn: eenvoudig, gevarieerd, kantig, vloeiend, thematisch, experimenteel, gevarieerd
Het gaat hier om de verschijningsvorm en/of aanzichten van een gebouw. Naast de relatie met de omgeving wordt hier met name de karakteristiek van het gebouw als object beschreven en gewaardeerd.
Beschrijft de zijde(n) die voor een gebouw gezichtsbepalend en bezien vanaf de publieke ruimte beeldbepalend zijn. Het gaat hierbij om de wisselwerking tussen het gebouw en de (publieke) ruimte. Mogelijke variaties zijn: gericht op publieke ruimte, privéruimte, twee of meerzijdig, gevarieerd e.d.
Beschrijft inzake belijning en/of reliëf het hoofdaccent van de gevelindeling. Mogelijke variaties zijn: verticaal, horizontaal, evenwichtig, figuratief of experimenteel, gevarieerd e.d.
Beschrijft de vorm en indeling van de gesloten en open vlakken zoals ramen en deuren. Het gaat hierbij om vormen en maatverhoudingen van de gevelindeling en de relatie ervan met het gehele gebouw. Mogelijke variaties zijn: traditioneel, gestileerd, neutraal en geordend, gevarieerd en chaotisch e.d.
Beschrijft de mate aan dieptewerking door het reliëf van bijvoorbeeld negge, kolommen, penanten, metselwerk en andere gevelelementen ten opzichte van de gevel zelf. Het gaat hierbij om reliëf, vormen, maatverhoudingen van bijvoorbeeld negge, kolommen, penanten, metselwerk en andere gevelelementen en de relatie ervan met de gehele gevel. Mogelijke variaties zijn: veel/weinig schaduwwerking, vlak, ongelijk, rijk aan dieptewerking, e.d.
Beschrijft de typering van topgevels. Mogelijke variaties zijn: (versierde) tuitgevel, (verhoogde) halsgevel, trapgevel en klokgevel e.d.
Detaillering, kleur en materiaal
Het gaat hier om de karakteristieken die invulling geven aan de verschijningsvorm van een gebouw. Ten opzicht van de hiervoor genoemde beoordelingsaspecten zijn deze aspecten bepaald niet ondergeschikt. Juist kleur en materiaal zijn zeer beeldbepalend voor de verschijningsvorm van een gebouw, straat en/of gebied.
Gaafheid en oorspronkelijkheid:
Beschrijft de mate aan oorspronkelijkheid van een bestaand gebouw. Het gaat hierbij om mogelijke vernieuwende of juist verouderde elementen die het (gewenste) straatbeeld verstoren of juist versterken. Mogelijke variaties zijn: verstoord, vernieuwd, herkenbaar, hoofdzakelijk origineel, oorspronkelijk, samenhangend, gevarieerd e.d.
Beschrijft de aard en stofuitdrukking van het materiaalgebruik. Het gaat hierbij om de stofuitdrukking van de aan de buitenkant van een gebouw toegepaste materialen t.a.v. de expressie van het gebouw en haar omgeving. Mogelijke variaties zijn: steenachtig, metaal, kunststof, hout, coatings, keramische tegels, glas, glanzend, dof, gevarieerd e.d.
Beschrijft de specifieke kleurtoepassing en/of kleurtoon van het kleurgebruik. Het gaat hierbij om de helderheid van de kleurtoepassingen en het typerende kleurgebruik of variaties met betrekking tot de expressie van een gebouw. Mogelijke variaties zijn: donker, middentoon, licht of in de vorm van een gerichte omschrijving/ uniform, gevarieerd, ingetogen, contrasterend.
Beschrijft constructieve details, ornamenten en decoraties. Het gaat hierbij om de bijzondere verrijking die ruimte en bebouwing ondervindt van (constructieve) details en bijzondere ornamentiek. Mogelijke variaties zijn: eventuele kenmerkende ornamenten en decoraties eventueel gecombineerd met de toevoeging fijn, matig, grof, weinig of gecombineerd met gelijkvormig, gevarieerd.
Bijlage 5: Reglement van orde van de welstandscommissie
In de praktijk blijken er grote verschillen in werkwijze tussen de (provinciale) welstandsorganisaties, waardoor het vrijwel onmogelijk is om een universeel toepasbare tekst voor een reglement van orde op te nemen in de modelbouwverordening. De verschillen hebben ondermeer betrekking op het al dan niet werken met rayonarchitecten, het al dan niet gebruik van subcommissies en het al dan niet samenwerken met een monumentencommissie. Een reglement van orde, afgestemd op de eigen werkwijze, stellen gemeenten in het algemeen op in samenwerking met de provinciale welstandsorganisaties waarbij zij zijn aangesloten.
Benoeming en samenstelling van de welstandscommissie
1.2 Samenstelling welstandscommissie
2.1 Taakomschrijving welstandscommissie
2.1.2 Niet wettelijk verplichte taken
2.2 Taakomschrijving commissieleden
2.2.1 Taken van de gemandateerde architect
2.2.3 Taken van de architectsecretaris
Werkwijze Bouw en Woningtoezicht
Werkwijze van de welstandscommissie
4.1 Vooroverleg over bouwplannen
4.2.1 Mandaat ‘kleine commissie’
4.2.3 Openbaarheid gemandateerde behandeling
4.2.4 Toelichting opdrachtgever/ontwerper
4.3 Openbare commissievergadering
4.3.3 Toelichting opdrachtgever/ontwerper
4.5 Afwijken van welstandsadvies en/of welstandscriteria
Aanvulling, evaluatie en aanpassing van de welstandsnota
5.2 Jaarverslag welstandscommissie
Benoeming en samenstelling van de welstandscommissie
De gemeenteraad wijst op voordracht van het college van B&W de stichting ‘Dorp, Stad & Land’ (DSL) aan als de welstandscommissie. DSL legt de gemeente een lijst voor met de beoogde commissieleden. Dit betreft de voorzitter, de architectsecretaris, de gemandateerde architect(en) en hun plaatsvervangers. Indien gewenst, vindt overleg plaats tussen DSL en de gemeente. De gemeenteraad benoemd en ontslaat, aan de hand van deze lijst, de afzonderlijke leden van de welstandscommissie.
Voor de benoeming van burgerleden en hun plaatsvervangers geldt een afwijkende procedure. De gemeente kan burgerleden voordragen ter benoeming. Alvorens dit te doen, kunnen B&W overleggen met DSL over het gewenste profiel van het burgerlid of de burgerleden. DSL stelt u voor, ingeval B&W daartoe besluit, het aantal burgerleden te beperken tot twee. Burgerleden ontvangen via de gemeente een onkostenvergoeding.
Alle leden van de welstandscommissie en hun plaatsvervangers worden benoemd voor een periode van drie jaar, met de mogelijkheid van verlenging met nog eens drie jaar. Een benoemingsboekhouding wordt opgezet en bijgehouden door DSL. Bij afwezigheid van de voorzitter of de leden van de commissie, treden plaatsvervan¬gers op in de commissievergadering. Het gemandateerde commissielid kan zich door een collega laten vervangen. De voorzitter, de architectsecretaris de gemandateerde commissieleden, de externe deskundigen, het burgerlid/de burgerleden en hun plaatsvervangers zijn onafhankelijk ten opzichte van het gemeentebestuur en de gemeentelijke organisatie. Er bestaan geen bindingen of relaties op basis waarvan het advies over de welstandsaspecten wordt beïnvloed. De commissie is beleidsmatig gebonden aan het gemeentelijk welstandsbeleid. De commissie streeft naar voortdurende afstemming met het beleid inzake de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.
Samenstelling van de commissie
De advieswerkzaamheden van de welstandscommissies van DSL zijn georganiseerd in drie stappen. De grote en overkoepelende commissie; de standaard commissies per regio (en/of per stad) en de gemandateerde architecten namens de standaardcommissies.
De grote commissie komt ten minste 4 keer per jaar bijeen. Deze commissie heeft als voornaamste doel de deskundigheidsbevordering van de commissieleden. Het feitelijke advieswerk wordt verricht via standaardcommissies.
De welstandscommissie bestaat uit tenminste 3 deskundige leden. Een deskundig voorzitter, de architectsecretaris en het gemandateerde commissielid. De commissieleden zijn deskundig op het terrein van architectuur, stedenbouw en aanverwante vakgebieden. De welstandscommissie kan zich naar eigen inzicht laten bijstaan door extra deskundigen van het bureau van DSL of daarbuiten. Dit betreft disciplines als cultuur en bouwhistorie, en landschapsarchitectuur. Afhankelijk van het type plan dat moet worden beoordeeld, nemen de extra deskundigen deel aan de vergadering. Zij hebben geen stemrecht, tenzij ze als commissielid zijn benoemd door de gemeente. De standaardcommissie van DSL is in de regio’s actief als commissie voor meerdere kleinere gemeenten en als stadscommissie.
In de standaardwelstandscommissie hebben geen burgers zitting.
b. Integrale welstands en monumentencommissie.
De gemeente wijst DSL aan om naast welstandsaspecten van bouwplannen ook te adviseren inzake wijzigingsplannen voor monumenten. Dit vindt plaats door een integrale welstands en monumentencommissie. Deze commissie bestaat uit een deskundig voorzitter, de architectsecretaris, de gemandateerde en tenminste één monumentendeskundige van DSL. Ook deze integrale welstands en monumentencommissie kan zich naar eigen inzicht laten bijstaan door extra deskundigen van het bureau van DSL of daarbuiten. Dit betreft disciplines als cultuur en bouwhistorie, en landschapsarchitectuur. Afhankelijk van het type plan dat moet worden beoordeeld nemen de extra deskundigen deel aan de vergadering. Zij hebben geen stemrecht, tenzij ze als commissielid zijn benoemd door de gemeente.
In de integrale welstands en monumentencommissie hebben geen burgers zitting.
De integrale commissie brengt bij wijzigingsplannen voor monumenten een advies uit, waarin zowel de aspecten op grond van de Woningwet 2002 (welstandsbeleid), als aspecten op grond van de Monumentenwet 1988 en gemeentelijke en provinciale monumentenverordeningen worden betrokken. In het geïntegreerde advies komt duidelijk naar voren welke aspecten betrekking hebben op de welstand en welke op de cultuurhistorische elementen. De commissie formuleert één gezamenlijke conclusie.
De integrale commissie kan slechts adviezen uitbrengen indien tenminste drie leden aanwezig zijn (waaronder de gemandateerde architect en de architectsecretaris of zijn/haar monumentendeskundige of zijn/haar vervanger vereist.vervanger) en waarvan tenminste twee leden deskundig zijn op het gebied van welstand. Voor de behandeling van monumentenplannen is daarnaast altijd de aanwezigheid van de monumentendeskundige of zijn/haar vervanger vereist.
2.1Taakomschrijving welstandscommissie
De welstandscommissie is belast met zowel wettelijk verplichte als niet wettelijk verplichte taken. De wettelijke taken van de (integrale) welstands en monumentencommissies van DSL worden uitgevoerd op grond van de Woningwet 2002, de Monumentenwet 1988 en gemeentelijke en provinciale monumentenverordeningen. De commissie is beleidsmatig gebonden aan het gemeentelijk welstandsbeleid, zoals dat is vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota.
Toetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De commissie is bevoegd om B&W te adviseren over de welstandsaspecten van aanvragen om omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 44, lid 1 van de Woningwet 2002.
2. Jaarverslag welstandscommissie.
De welstandscommissie legt de gemeenteraad eenmaal per jaar een verslag voor van de door haar verrichte werkzaamheden. In het verslag zet de commissie tenminste uiteen op welke wijze zij toepassing heeft gegeven aan de welstandscriteria uit de welstandsnota, de werkwijze van de welstandscommissie, op welke wijze uitwerking is gegeven aan de openbaarheid van vergaderen, de aard van de beoordeelde plannen en de bijzondere projecten. Tenminste eenmaal per jaar vindt, ten behoeve van het jaarverslag, een evaluatiegesprek plaats tussen een vertegenwoordiging van het gemeentebestuur en de welstandscommissie.
Toetsing van aanvragen door de integrale welstands en monumentencommissie.
Een integrale commissie adviseert inzake wijzigingsplannen voor monumenten en de directe omgeving (zie verder onder 1. Benoeming en samenstelling
2.1.2Niet wettelijk verplichte taken
De welstandscommissie krijgt de opdracht om naast de reguliere taken de volgende (niet wettelijk verplichte) taken uit te voeren:
2.2Taakomschrijving commissieleden
2.2.1Taken van de gemandateerde architect
De gemandateerde architect van DSL is de heer Onrust. Als plaatsvervanger van de heer Onrust kan de heer ir. F.B. van den Meiracker en kan mevrouw ir.A. de Back optreden als gemandateerd architect. De gemandateerde architect van DSL voor (bouw)plannen gelegen in het beschermde dorpsgezicht van Colijnsplaat en betreffende monumentale panden is de heer M.P.H. Raaijmakers.
De gemandateerde architect van DSL heeft namens de commissie iedere 14 dagen zitting in de gemeente. Hij voert als gemandateerd lid van de welstandscommissie de eerste gesprekken – het vooroverleg met de gemeente, planindieners, ontwerpers en andere belanghebbenden, verzamelt relevante informatie en bereidt de behandeling van bouwplannen in de welstandscommissie voor. De plannen waarvoor de gemandateerde architect een mandaat heeft, worden door hem van een advies voorzien.
De gemandateerde architect stelt met de architectsecretaris en de behandelend ambtenaar van Bouw en Woningtoezicht de agenda voor de commissievergadering op. Tijdens de commissievergadering introduceert de gemandateerde architect de bouwplannen en verstrekt gegevens over het relevante welstandsbeleid voor het betreffende plan en/of gebied. De gemandateerde architect werkt op verzoek de beraadslaging en conclusie over een bouwplan uit in een schriftelijk advies, dat in beginsel binnen twee dagen na de commissievergadering na een eindcontrole door de secretaris, verzonden wordt.
De voorzitter van de welstandscommissie wordt in principe gerekruteerd uit ervaren praktijkarchitecten en/of stedenbouwkundigen. Hij/zij is verantwoordelijk voor het functioneren van de commissie en de kwaliteit van de advisering. Hij/zij let erop dat de commissie adviseert binnen de kaders van het gemeentelijk welstandsbeleid. Tijdens de openbare vergadering treedt de voorzitter op als gastheer/vrouw voor alle aanwezigen. Hij/zij legt in het kort de vergaderprocedure uit en informeert wie van de aanwezigen bij een bepaald plan wil inspreken. Indien een plan in het vooroverleg is besproken, geeft de voorzitter, de architectsecretaris (of de gemandateerde architect) een korte samenvatting van hetgeen in dat stadium van het planproces besproken is.
De voorzitter leidt de discussie en biedt alle commissieleden de gelegenheid om hun mening voldoende naar voren te brengen. Hij/zij zorgt ervoor dat na een inhoudelijke discussie over een adviesaanvraag een voor alle aanwezigen korte en heldere samenvatting wordt gegeven. De voorzitter bewaakt verder de voortgang van de agenda.
Bij het overleg met de gemeente (bestuurders en ambtenaren) en met de pers treedt de voorzitter namens de commissie naar buiten. De voorzitter organiseert met de commissie een jaarlijkse inhoudelijke evaluatie van de werkzaamheden. De resultaten van de evaluatie worden opgenomen in het jaarlijks verslag van de welstandscommissie.
2.2.3 Taken van de architectsecretaris
De architectsecretaris van de welstandscommissie draagt er zorg voor dat de hem aangeboden grotere bouwplannen op het secretariaat worden ingeboekt en van een dossiernummer worden voorzien. Na behandeling van de adviesaanvragen in de commissies zorgt hij voor een snelle administratieve adviesverwerking door het secretariaat. De adviezen worden door hem ondertekend en met de afgestempelde tekeningen retour gezonden naar de gemeente.
3.Werkwijze Bouw en Woningtoezicht
De welstandsprocedure begint met een selectie van bouwplannen bij de afdeling Beleid en projecten omtrent bouwplannen. De afdeling toetst een bouwplan eerst op de vereisten in het bestemmingsplan en de bouwverordening. Ten behoeve van de welstandstoets beoordeelt de ambtenaar of het bouwplan is voorzien van de benodigde bescheiden om het te kunnen toetsen.
4. Werkwijze van de welstandscommissie
4.1Vooroverleg over bouwplannen
De gemeente biedt de aanvrager de mogelijkheid, om een nog niet formeel aangevraagd bouwplan in een vooroverleg met de welstandscommissie toe te lichten en te bespreken. De gemandateerde architect maakt altijd een verslag van het vooroverleg. Dit verslag wordt openbaar als het bouwplan formeel aan de commissie wordt voorgelegd. Vooroverleg vindt in principe in het openbaar plaats. Hiervan kan worden afgeweken na overleg tussen de gemeente, de aanvrager en de welstandscommissie.
De gemandateerde architect behandelt in de regel om de twee weken op locatie de bouwplannen. Hij heeft een mandaat van de standaard welstandscommissie om zelfstandig bouwplannen af te handelen. Het uitgangspunt voor de mandaatverlening is dat de gemandateerde architect alleen de plannen beoordeelt van een relatief geringe ruimtelijke betekenis, of plannen waar gelet op meerdere vergelijkbare gevallen, de mening van de commissie als bekend mag worden verondersteld. Bij twijfel legt de gemandateerde architect het bouwplan voor aan de commissie. De gemandateerde architect heeft voor vergunningplichtige plannen alleen het mandaat om positieve adviezen uit te brengen. De commissie zelf is eindverantwoordelijk voor het welstandsadvies. Tenminste één keer per jaar vindt overleg plaats tussen de gemandateerde architect en de welstandscommissie over het mandaat.
4.2.1Mandaat ‘ kleine commissie’
De gemandateerde architect wordt – op verzoek van de welstandscommissie, de gemeente of op eigen verzoek – bijgestaan door een ander commissielid. Deze ‘kleine commissie’ beschikt over hetzelfde mandaat als de gemandateerde architect.
De gemandateerde architect brengt welstandsadviezen uit aan B&W over de vraag of ‘het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, niet is strijd is met redelijke eisen van welstand’. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de criteria zoals opgenomen in de welstandsnota. Een positief mandaatwelstandsadvies wordt uitgebracht door een stempel op de tekening te plaatsen en het paraferen van het adviesformulier.
4.2.3Openbaarheid gemandateerde behandeling
De behandeling van bouwplannen onder mandaat is openbaar.
De agenda wordt op het gemeentehuis ter inzage gelegd.
4.2.4Toelichting opdrachtgever/ontwerper
Opdrachtgevers en ontwerpers worden altijd in de gelegenheid gesteld om de gemandateerde behandeling van hun plan bij te wonen en toe te lichten. Indien zij bij de behandeling aanwezig willen zijn en gebruik willen maken van het spreekrecht, vermelden ze dit op het daarvoor bestemde formulier of rechtstreeks bij de afdeling Beleid en projecten. De gemeente zorgt voor de uitnodigingen.
Tijdens de gemandateerde behandeling wordt de mogelijkheid tot spreekrecht geboden.
4.3Openbare commissievergadering
De welstandscommissie vergadert in de regel één keer per twee weken. De gemandateerde architect behandelt in de tussenliggende periode de kleinere bouwplannen (zie 2.2.1 t/m 2.2.3 voor taken gemandateerde architect, voorzitter en architectsecretaris).
De welstandscommissie vergadert op hun locatie in Middelburg. Bij de behandeling van belangrijke bouwplannen kan – op verzoek van de gemeente – worden besloten om in de eigen gemeente te vergaderen.
De agenda voor de commissievergadering wordt op de volgende manier gepubliceerd:
a. Ter inzage leggen van agenda.
Via het huisaanhuis blad worden de burgers op de hoogte gesteld van het tijdstip en plaats van de commissievergadering. De agenda wordt op het gemeentehuis ter inzage gelegd.
De openbaarheid geldt voor de beraadslaging over bouwplannen, de beoordeling daarvan en voor de adviezen. De commissievergadering of een gedeelte daarvan is niet openbaar in gevallen als bedoeld in art. 10, eerste lid, van de Wet Openbaarheid van Bestuur en in gevallen waarin het belang van openbaarheid niet opweegt tegen de in art. 10, tweede lid, van die wet genoemde belangen.
4.3.3Toelichting opdrachtgever/ontwerper
Opdrachtgevers en ontwerpers worden altijd in de gelegenheid gesteld om de behandeling van hun plan bij te wonen en toe te lichten. Indien zij bij de behandeling aanwezig willen zijn en gebruik willen maken van het spreekrecht, vermelden ze dit op het daarvoor bestemde formulier of rechtstreeks bij de afdeling Beleid en projecten. De gemeente zorgt voor de uitnodigingen.
Tijdens de openbare vergadering wordt de mogelijkheid tot spreekrecht geboden.
Zowel opdrachtgevers/ontwerpers als direct belanghebbenden hebben spreekrecht.
De welstandscommissie brengt heldere en goed beargumenteerde adviezen uit aan B&W over de vraag of ‘het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, niet in strijd is met redelijke eisen van welstand’. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de criteria zoals opgenomen in de welstandsnota. Een welstandsadvies kan de volgende uitkomsten hebben:
De welstandscommissie is van oordeel dat het plan volgens de van toepassing zijnde welstandscriteria niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Desgewenst motiveert de commissie haar advies schriftelijk.
De welstandscommissie adviseert ‘iets niet strijdig’ met een mits aan B&W omdat het plan volgens de van kracht zijnde welstandscriteria niet strijdig is met redelijke eisen van welstand maar er ontbreekt uit oogpunt van welstand nog een ondergeschikt onderdeel. Formeel is het bouwplan daarmede ‘niet strijdig’. Het ‘mits’ wordt in de praktijk in enkele gevallen gehanteerd om aanvullende bemonstering in later stadium af te spreken of een nadere detailtekening te leveren. ‘Mits’ is bedoeld om de planprocedures niet onnodig op te houden. Het ‘mits’ kan niet als voorwaarde worden opgenomen in de bouwvergunning.
De commissie is van oordeel dat het bouwplan strijdig is met redelijke eisen van welstand. Een ‘negatief’ welstandsadvies betekent dat een bouwplan ingrijpend moet worden gewijzigd. Adviseert de commissie ‘strijdig’, dan geeft ze een nauwkeurige schriftelijke motivering. Deze bevat een korte omschrijving van het ingediende plan, een verwijzing naar de van toepassing zijnde welstandscriteria en een samenvatting van de beoordeling van het plan op die punten.
De welstandscommissie is van oordeel dat het bouwplan strijdig is met redelijke eisen van welstand uit de gemeentelijke welstandsnota. De ‘strijdigheid’ is beperkt en is in goed overleg met de aanvrager vastgesteld. De strijdigheid wordt nauwkeurig geformuleerd. B&W kunnen deze, om redenen van efficiency, als voorwaarde(n) opnemen in de vergunning
4.5Afwijken van welstandsadvies en/of welstandscriteria
B&W hebben de wettelijke mogelijkheid om ook op andere dan welstandsgronden, af te wijken van een welstandsadvies. De redenen voor afwijking moeten bij de bekendmaking van het besluit worden vermeld. B&W kunnen, eventueel op advies van de welstandscommissie, gemotiveerd (op welstandsgronden) afwijken van de welstandscriteria zelf. Dat kan bij plannen die niet voldoen aan de vastgelegde criteria maar wél aan redelijke eisen van welstand. B&W verwijzen in dat geval naar de algemene criteria in de welstandsnota.
Alvorens een second opinion te vragen, bieden B&W eerst de vaste welstandscommissie de mogelijkheid tot heroverweging van het eerder uitgebrachte advies. Indien alsnog een second opinion wordt gevraagd, wordt dit gemeld aan de welstandscommissie. Bij een second opinion wordt de bouwaanvraag voorgelegd aan een andere commissie dan DSL. Hierover neemt de gemeente contact op met de Federatie Welstand.
5.Aanvulling, evaluatie en aanpassing van de welstandsnota
B&W leggen de gemeenteraad tenminste eenmaal per jaar een verslag voor waarin zij uiteenzetten:
zij tot aanschrijving zijn overgegaan en daarbij de keuze hebben gelaten tussen ofwel het uitvoeren van de aanschrijving, ofwel het slopen van het bouwwerk binnen de door hen te bepalen termijn, en zij bij of na een aanschrijving zijn overgegaan tot toepassing van bestuursdwang.