Woonvisie Ameland

Figuur 1: Gemeente Ameland, aantal inwoners en huishoudens 2005-2017 (bron: CBS)

Ameland groeit

Het aantal inwoners groeide de laatste jaren, maar het aantal huishoudens groeide bijna even snel.

Dit is het gevolg van huishoudensverdunning:

• -

  Langer alleen bij jonge mensen;

• -

  Kinderen uit huis;

• -

  Sterfte bij oude mensen;

• -

  Specifiek op Ameland de permanente vestiging van beroepskrachten.

Ontwikkelingen naar leeftijdsklasse

Twee leeftijdsgroepen groeiden substantieel in de afgelopen tien jaar:

• -

  De groep 65 t/m 84 jarigen. Dit is het gevolg van ‘natuurlijke’ demografische ontwikkeling: het ouder worden van de zittende groep Amelanders.

• -

  De groep 15 t/m 24 jarigen. Deze groep schommelt wel in aantal.

Met name de groep 25 t/m 44 jarigen en de groep kinderen ofwel: gezinnen) nam af.

Migratie 2008-2015

Tabel 1: Gemeente Ameland, migratiesaldo van en naar Ameland, 2008-2015 (bron: CBS)

Hoewel de groep 15 t/m 24 jarigen per saldo groeide in de afgelopen tien jaar, is er tegelijk een sterke uitstroom van deze groep aan Leeuwarden (middelbaar onderwijs, HBO).

In alle andere groepen is er een veel kleinere verhuisstroom maar wel een saldo instroom van mensen.

De hoofdmoot komt uit Friesland of anders uit andere gebieden in Noord-Nederland.

Vooral de instroom van 25-45 jarigen is relatief groot, en hangt met terugkeer na studie of werken op Ameland.

De vergrijzing op Ameland is een autonoom proces: de babyboomgeneratie wordt langzaam maar zeker collectief 65-plusser. De instroom is beperkt.

Demografische factoren sinds 1960

Figuur 3: Gemeente Ameland, demografische factoren 1960-2015 (bron:CBS)

Het geboortecijfer en het sterftecijfer lijken beide redelijk stabiel, maar door marginale verschillen nadert de natuurlijke ontwikkeling heel langzaam het nulpunt (omslagpunt in het volgende decennium als de trend doorzet).

Binnenlandse migratie nam in de jaren ‘90 sterk toe. Per saldo was er alleen in de periode 2000-2010 een structurele uitstroom: sluiting van het AZC en doorstroom van immigranten naar andere Nederlandse gemeenten.

Im- en emigratie was in de meeste jaren marginaal, piekte eind jaren negentig.

Prognose: weet Ameland te binden?

Voorspellen is lastig, vooral als ‘t om de toekomst gaat

De afgelopen jaren groeide het aantal inwoners. Het binnenlandse migratiesaldo in de periode 2007-2015 was -13, buitenlandse migratie zorgde voor nog eens +46 groei, de natuurlijke aanwas +115, totale groei +150 personen (bron: CBS, ).

Prognoses blijken slecht te werken op een eiland als Ameland. Dat komt allereerst door de kleine aantallen in het algemeen: kleine toevalligheden hebben relatief groot effect op de cijfers. En het komt doordat prognosemodellen moeite hebben met lokale bijzonderheden. Prognosemodellen rekenen met:

• 1.

  Verschuiving leeftijdsklassen (iedereen wordt ouder)

• 2.

  Verwachtingen rond natuurlijke aanwas (komt voort uit de ‘vruchtbare leeftijdscohorten’) en sterfte (loopt op bij hogere leeftijdscohorten)

• 3.

  Verwachtingen rond migratie.

Ad 1: dit is ook op Ameland zichtbaar, net als in vrijwel alle andere gemeenten in Nederland. De groep die eerst behoorde tot de leeftijdsklasse 45-65 jaar, is nu steeds vaker 65+. De groep 45-65 krimpt daardoor, niet door vertrek maar door natuurlijke vergrijzing. De generatie ná de babyboom is veel kleiner.

Ad 2. Geboorte en sterfte zijn doorgaans goed voorspelbaar en vertonen een stabiele trend. Door de kleinschaligheid van Ameland zijn er jaar op jaar wel schommelingen.

Ad 3. Migratie is een grote factor in de demografische ontwikkeling. Hiervoor geldt dat trends uit het verleden niet maatgevend hoeven te zijn. Als er structureel gebrek aan woonruimte is, leidt dat tot gedwongen migratie of verdichting in de bestaande woningvoorraad. De trend zegt dan niets over de behoefte aan woningen.

Inschatting bevolkingsontwikkeling op Ameland Waar prognosemodellen onvoldoende houvast bieden, werken we beter met het benoemen van factoren die ontwikkelingen sturen:

• 1.

  De trend in natuurlijke ontwikkeling: de groep jonge volwassenen op Ameland is de afgelopen decennia gekrompen. Deze groep zorgt voor natuurlijke aanwas. Omdat de groep kleiner is, is ook de nieuwe aanwas kleiner. De trend wijst op een licht dalend geboortecijfer.

• 2.

  Sterfte: op termijn oplopend: de groep ouderen groeit, en tegelijk leven mensen gemiddeld steeds langer. Tot op heden liep het sterftecijfer niet op, maar dit zal wel gebeuren steeds meer mensen uit de babyboomgeneratie sterven.

• 3.

  Migratie: van vele factoren afhankelijk.

• Drie gelijktijdige ontwikkelingen wijzen op een beperkte mogelijkheid tot permanent vestigen op Ameland.

  • -

    De migratie liep de afgelopen jaren op, zowel qua instroom als uitstroom.

  • -

    Gelijktijdig werd het toeristenseizoen steeds langer en dientengevolge werken steeds meer mensen vele maanden per jaar op Ameland.

  • -

    Daarnaast bleef de realisatie van zelfstandige woningen achter bij de groei van het aantal huishoudens (CBS).

Per individu verschilt het moment waarop permanente vestiging in een woning in plaats van een personeelswoonruimte een dringende wens wordt maar op enig moment ontstaat deze wens doorgaans.

Bij onvoldoende aanbod in de reguliere voorraad is het alternatief: blijven wonen in woonruimten bij ondernemers (personeelskamers of –woningen) of vertrek in instroom van een nieuwe werknemer. De mate waarin Ameland de komende jaren passende permanente woonruimte kan bieden is van invloed op de mate waarin werknemers zich kunnen binden aan het eiland.

Een bijzonderheid is de toekomstige bereikbaarheid. De reistijd van en naar vaste wal leidt nu enerzijds tot vertrek van jongeren (opleiding, werk aan vaste wal) en anderzijds tot binding (bij structureel werk op het eiland: wens tot permanente vestiging). Invoeren van een sneldienst kan tot het omgekeerde effect leiden: werk op vaste wal wordt bereikbaar voor Amelanders, en andersom.

Inschatting huishoudensontwikkeling op Ameland

• -

  Uit de trendmeting werd duidelijk dat de groei van het aantal huishoudens alleen zichtbaar is bij de groep ouderen (65+). De komende jaren zal deze ontwikkeling doorzetten. Pas na ca. 2030 is er afname van deze groei, na ca. 2040 kan er krimp ontstaan onder de groep ouderen.

• -

  Het aantal jonge huishoudens stabiliseerde de laatste jaren, na een forse krimp in het vorige decennium. Deze groep is sterk verhuisbereid en of deze groep groeit of krimpt hangt sterkt samen met de mogelijkheid om op het eiland te wonen en werken (binding, instroom) en de bereikbaarheid van de vaste wal (sneldienst: voorkomt mogelijk uitstroom, maar mogelijk is er ook minder instroom omdat verhuizen naar Ameland niet langer noodzakelijk is).

Conclusies

Conclusie bevolking en huishoudens

• -

  Natuurlijke ontwikkeling: zal licht afnemen, van lichte groei tot balans in geboorte en sterfte. Bij een lineaire trend is er een omslagpunt tussen 2025 en 2030.

• -

  Migratie: was de laatste jaren licht positief. Vooral in-en uitstroom van de groep jonge mensen (scholieren, studenten, werkenden) fluctueert van jaar tot jaar. De lange termijn trend laat een uitstroom van jongeren tot 25 jaar zien, maar instroom van groepen in hogere leeftijdsklassen.

• -

  Ameland vergrijst ‘van nature’. Migratie is vooral van invloed op de mate waarin Ameland al dan niet ‘ontgroent’ (minder jonge mensen).

Hoeveel huishoudens en hoeveel woningen?

De ontwikkeling van het aantal huishoudens bepaalt of er meer woningen nodig zijn, en hoeveel.

• -

  Deels komt dit voort uit bevolkingsgroei, zoals hiervoor beschreven: ca. 15 per jaar als de trend zich doorzet.

• -

  Deels kan het komen door achterstand: mensen die nu onzelfstandig wonen maar wel zelfstandig willen

• -

  wonen. Zie hiervoor de hoofdstukken hierna.

Er is dus een blijvend verschil in aantal huishoudens en aantal permanente woningen

Woningvoorraad

Bijna 1.500 woningen met (in elk geval) een woonfunctie.

Ruim 250 sociale huurwoningen van GWA, vrijwel alle beneden de (tweede) aftoppingsgrens, meest tweekappers of ‘bejaardenwoningen’. Dit komt overeen met 17% van de totale woningvoorraad. Dit is minder dan op de overige Friese Waddeneilanden: Vlieland 35%, Schiermonnikoog 26%, Terschelling 19%¹

Tabel 2: Samenstelling van de woningvoorraad (woningtype naar eigendom, huurwoningen naar huurprijs. Bron: koppeling tussen voorraadbestand GWA, BAG en WOZ (dataland.nl).

Woningvoorraadontwikkeling

We lezen de voorraad-ontwikkeling af aan de bouwjaren van woningen (BAG). In de periode 2005-2016 kwamen er 83 nieuwe woningen bij door nieuwbouw of anderszins, exclusief sloop. Dit zijn 7 a 8 woningen per jaar (vergelijk: het aantal huishoudens groeide met 15 per jaar).

Ongeveer 10 van deze koopwoningen vallen in de WOZ-klasse tot €225.000.

Tabel 3: Recente bouwjaren in de woningvoorraad en de bijbehorende WOZ-waarde (2005-2016). Bron: BAG (dataland.nl)

Sociale huur

Figuur 4: zoeken en vinden in de sociale huur in 2017 (bron: GWA)

Analyse van de woningzoekenden

• 1.

  Van de 142 ingeschrevenen zijn 97 qua inkomen en binding relevant als woningzoekende en bovendien actief zoekend of niet langer dan drie jaar ingeschreven (waarbij het kan voorkomen dat er nog niet gereageerd werd omdat er nog geen passende woning vrij kwam). Hiervan zijn 89 instromers en 8 doorstromers binnen GWA bezit. (Een strengere benadering: 51 ingeschrevenen reageerden al eens op een woning).

• 2.

  Met name in de leeftijdsklasse 25 tot 45 jaar staan veel actief woningzoekenden al langer dan twee jaar inschreven Vaak hebben zij een (zeer) laag inkomen.

• 3.

  Aanvullend geldt dit in kleinere aantallen ook voor jongeren (t/m 23 jaar), 45-65 jarigen en 65-plussers: ook hier vaak kleine huishoudens.

De ‘verscholen’ woningzoekende

Uit gesprekken met verschillende partijen (ondernemers, onderwijs, makelaars) blijkt dat er een groep mensen is die wél een sociale huurwoning wenst, maar zich niet inschrijft. Het gaat om twee groepen:

• 1.

  Mensen met een inkomen boven de doelgroepgrens (€40.000 bruto per jaar). In elk geval gaat het dan om de docenten die dagelijks de watertaxi nemen, maar mogelijk zijn er meer middenkader beroepsgroepen of anderen die in deze situatie verkeren. Zij schrijven zich niet in omdat zij een te hoog inkomen hebben. Op de koopmarkt is er echter geen betaalbaar aanbod voor hen (zie analyse koopmarkt) en de particuliere huursector is te prijzig voor hen. Deze groep is óók geïnteresseerd in betaalbare koopwoningen, mits beschikbaar.

• 2.

  Een groep die grote delen van het jaar op Ameland werkt. Dit houdt verband met ‘seizoensverlenging’. De recreatieve sector heeft steeds meer behoefte aan vakbekwaam personeel en aan continuïteit daarin. Het lukt beter deze mensen te vinden en te binden wanneer er een zelfstandige woning voor hen is. Een deel van hen vertrekt ook als er wél een woning voor hen is, maar daarna ontstaat er eenzelfde huisvestingsvraag voor diens opvolger. Deze mensen schrijven zich vaak niet in omdat zij (nog) niet gericht zijn op de langere termijn en/of omdat een wachttijd van ca. 3 jaar voor hen te lang is. Voor hen is een appartement, studio of kleine woning tegen een sociale huurprijs geschikt.

• Eerder in deze visie is de ‘poll’ van KHN Ameland genoemd. Daaruit blijkt dat binnen deze sector behoefte zou zijn aan accommodaties voor 227 personeelsleden (geen onderscheid tussen jaar-rond-contracten en specifiek tijdelijk vakantiepersoneel).

Huidige druk op de sociale huurvoorraad

De afgelopen drie jaar (‘14,’15,’16, eerste helft ‘17) lag het mutatiepercentage in de sociale huurvoorraad op ca. 8% (bron: toewijzingen GWA). Jaarlijks komen er, bij 8% mutatie, ca. 20 woningen beschikbaar.

De zoektijd (de tijd tussen aanvaarden van de woning en het moment van inschrijven) was in die periode ca. 3 jaar gemiddeld.

Hoe lang de zoektijd de komende jaren gemiddeld zal zijn, hangt af van wie al woningzoekende worden meegeteld:

• -

  Alleen actief woningzoekenden die al reageerden, met binding, tot €40.000 inkomen bruto per jaar (de groep van 51): 2,5 jaar

• -

  Ook ingeschrevenen die nog niet reageerden, maar maximaal 3 jaar staan ingeschreven (de groep van 97): 4,5 jaar

• -

  Houden we ook rekening met de schatting van 30 verborgen zoekenden, dan komen de waarden hoger uit: 6 jaar. Daaronder valt ook de groep middeninkomens (net boven €40.000) die op de koopmarkt moeilijk aan bod komt. Dit vraagt wel om een keuze in de inkomensgrens voor woningzoekenden.

• -

  Wachttijden in overig Nederland verschillen fors ¹: 7 tot 8 jaar in grote steden als Amsterdam en Utrecht, 4 tot 6 jaar in steden als Zwolle, Maastricht, Arnhem, 2 tot 4 jaar in Zeeland, Stad Groningen, Haaglanden, Rotterdam.

Manieren om de druk te verlichten

• 1.

  Scheefheid verminderen. Dat kan door scheefwoners alternatieven aan te bieden in particuliere huur en onderkant koopmarkt. Ook in het onderzoek voor de Friese Wadden werd dit genoemd. Vooral in de particuliere huur blijkt dit lastig en in de koopsector slechts tijdelijk (zie de analyse hierna).

   

• De huidige scheefheid is beperkt (ca. 15%, visitatierapport) en er zijn geen grote prikkels om te verhuizen (behalve de inkomensafhankelijke huurverhoging door GWA). We verwachten van deze insteek geen substantiële verschuivingen op de sociale huurmarkt.

• 2.

  Een directe maatregel – nieuwbouw – zet meer zoden aan de dijk. In de tabel hieronder vatten we het effect samen van 2 x 20 extra woningen op de gemiddelde zoektijd. Realisatie leidt in het opleverjaar tot eenmalig een snelle daling van de lijst zoekende instromers, om daarna te normaliseren.

De tabel vat de uitkomsten samen per groep en bij toevoeging. In de bijlage staan achtergrondcijfers.

Tabel 5: zoektijd nu en bij nieuwbouw, in drie varianten van meten

Passief zoekenden: 3 jaar ingeschreven maar nooit gereageerd.

Paradox: sommige woningen worden niet verhuurd Uit analyse van de toewijzingen in de periode 20142017 blijkt dat niet alle woningen even snel worden toegewezen.

Gemiddeld reageren bijna 9 mensen op elke vrijkomende huurwoning. Bij twee complexen ligt de verhuurbaarheid lager:

• -

  Hidde Dirk Katsstraat Hollum: verzorgingshuis De Stelp. Niet iedereen komt in aanmerking voor deze (zorg)woningen en bovendien ervaren veel mensen de kwaliteit als te laag (bron: gesprek GWA).

• -

  Binnendieken 1 a – g Nes: dit betreft redelijk recent gecreëerde kleine appartementen in een voormalige boerderij. De mix van doelgroepen en de bouwvorm blijken minder aan te spreken (bron: GWA).

Conclusies

• -

  De voorraad sociale huurwoningen is relatief klein op Ameland. Dat hoeft geen probleem te vormen maar in de interviews wordt gewezen op de druk op de onderkant van de markt (zowel sociale huur als goedkope koop).

• -

  Analyse van de lijst ingeschreven legt die druk deels bloot: de huidige zoektijd is ongeveer 3 jaar. Dat is landelijke gezien niet veel maar voor een eiland wel problematisch, omdat er geen alternatieven zijn behalve op vaste wal.

• -

  Daar komt bij dat er ‘verscholen woningzoekenden’ zijn. Afgaand op de interviews rekenen we voorlopig met 30. Deels gaat het om mensen die zich niet inschreven (‘het heeft geen zin’) en deels om mensen die te veel verdienen (maar weinig te kiezen hebben op de koopmarkt en particuliere huurmarkt en zich daarom op vaste wal oriënteren).

• -

  Houden we rekening met deze twee ‘verscholen’ groepen, dan loopt de zoektijd op tot ca. 6 jaar.

• -

  Met doorstromingsmaatregelen is deze druk niet op te lossen. Toevoeging van bijvoorbeeld 2 x 20 woningen leidt wel tot een substantieel lagere zoektijd. In plaats van 6 jaar is dit van ruim 3 jaar.

• -

  Toevoeging speelt als volgt in op de behoefte:

  • -

    Voor ca. tweederde gericht op huurtoeslagontvangers: onder de aftoppingsgrens, passend voor één of tweepersoons huishoudens, bij voorkeur ook levensloopbestendig;

  • -

    Voor ca. een derde gericht op middeninkomens (landelijke grens €36.950,-en meer) in prijsklassen boven de aftoppingsgrens tot ca. 800,- per maand.

• -

  Overweging: oprekken van de bovengrens (zie hoofdstuk particuliere markt).

Koopmarkt

De koopmarkt

In totaal staan er 1.085 koopwoningen op Ameland met een woonbestemming. Hiervan hebben ruim een WOZ-waarde tot €175.000, vooral tweekappers of (kleine) vrijstaande woningen.

De meeste woningen hebben een WOZ-waarde per vierkante meter woonoppervlak van €1.500 tot €2.000. 90% van de voorraad valt in de bandbreedte van €1.000 tot €2.500

Tabel 6: Samenstelling van de koopwoningvoorraad (woningtype naar WOZ-klasse en vierkantemeterprijs. Bron: BAG en WOZ (Dataland.nl)

WOZ-waarde is nog geen marktprijs

Hoewel de WOZ-waarde van woningen jaarlijks wordt geïndexeerd en gebaseerd op werkelijke transactieprijzen, is er soms toch verschil tussen waarde en prijs op de woningmarkt.

• -

  De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen op Ameland is €1.800,- (bron: WOZ, dataland.nl)

• -

  De gemiddelde vraagprijs van koopwoningen medio 2017 was €2.600,- en ligt dus 40% hoger.

• -

  Ter referentie: de vraagprijs in Friesland ligt gemiddeld op €1.900,- en in Dongeradeel op €1.500.

Afgaand op de interviews en transacties is het werkelijke aantal betaalbare koopwoningen marginaal en wijkt de WOZ-waarde dus duidelijk af van de marktsituatie.

Toegankelijkheid van de koopmarkt

Veel mensen willen een woning kopen als hun inkomen dat toelaat. Onderstaande tabel geeft inzicht in de toegankelijkheid van de koopmarkt, afgezet tegen inkomensklassen (huurtoeslaggerechtigd €22.000 / €30.150, doelgroep van beleid €36.195, doelgroep GWA €40.000 en inkomensklassen daarboven €45.000 en €50.000

Tabel 7: Financierbaarheid op de koopmarkt. Bron: hypotheker.nl, medio 2017.

Actueel aanbod

Wanneer een woningzoekende medio 2017 een woning zoekt op Ameland, dan zijn er via het NVM-kanaal 26 woningen te koop. In de bijlage is een overzicht te zien (funda.nl). Per inkomensgroep is er de volgende keuzevrijheid, rekening houdend met 6% kosten koper:

Tabel 8: Bereikbaarheid van de koopmarkt. Bron: hypotheker.nl, funda.nl, medio 2017.

Hieruit valt op te maken er nauwelijks alternatieven zijn op de koopmarkt voor huishoudens met een inkomen tot €50.000 bruto per jaar, indien zij geen eigen middelen kunnen inbrengen.

Conclusies

• -

  De WOZ-waarde van woningen en marktprijzen op de koopmarkt lopen sterk uiteen. De marktprijzen liggen met €2.600 per m2 35% hoger dan in Friesland als geheel, 75% hoger dan in Dongeradeel maar wel lager dan op Vlieland en Schiermonnikoog (beide €3.300) en Terschelling (€3.800).

• -

  De groep met een inkomen tot € 50.000 heeft nauwelijks toegang tot de koopmarkt op basis van financiering. Dit leidt tot twee knelpunten:

  • -

    Middeninkomens (€40.000 en meer), die zich niet kunnen inschrijven voor sociale huur, kunnen nauwelijks aan zelfstandige woonruimte komen;

  • -

    Doorstroming van midden- en hoge inkomen naar de particuliere sector is vaak onhaalbaar en financieel onaantrekkelijk.

• -

  Er is wel behoefte aan betaalbare koopwoningen.

• -

  Deze woningen zijn realiseerbaar door als gemeente eisen te stellen bij de ontwikkeling van bouwlocaties. Zonder aanvullende maatregelen (beding bij wederverkoop, erfpacht) stijgen deze woningen snel in waard en dat heeft bijbouwen nauwelijks blijvend effect.

• -

  Ook kan GWA een deel van haar woningen verkopen aan zittende huurders. Dat betekent: een woning minder en ook een klant minder. De druk op de sociale huurvoorraad wordt er niet minder door.

• -

  Een blijvende oplossing is: het beschouwen van de inkomensgroep tot €50.000 als ‘doelgroep van beleid’. Omdat GWA een gemeentelijk woningbedrijf is, kan GWA deze keuze maken (in tegenstelling tot corporaties).

Particuliere huurmarkt

De actuele opkomst van de particuliere huurmarkt heeft zowel te maken met marktontwikkelingen als regelgeving:

• -

  Regelgeving: toewijzen aan inkomens hoger dan €36.195 door corporaties is in Nederland nog slechts beperkt toegestaan. Voor mensen die niet willen of kunnen kopen is dit het enige alternatief geworden;

• -

  Marktontwikkelingen: tijdens de woningmarktcrisis was zowel kopen als verkopen lastig en gold verhuur door particulieren als overbrugging.

• -

  In ontspannen woningmarkten zoals Noord-Friesland krijgt dit een permanent karakter.

• -

  In gespannen woningmarkten zijn koopprijzen hoog, is het prijsverschil met particuliere huur enigszins beperkt, en is het rendabele markt voor beleggers geworden.

Voor Ameland gaan wij uit van 141 particuliere zelfstandige huurwoningen. Een deel hiervan is geregistreerd als woning met logiesfunctie en dient ook voor recreatieve verhuur.

Gezien de beperkte omvang van deze sector zal ook de jaarlijkse beschikbaarheid beperkt zijn (bij een aanname van 10% net geen 15 woningen). Daarnaast is er (tijdelijke) bewoning in andere wooneenheden: personeelswoningen, hotels, bijgebouwen bij woningen.

Tabel 9: Verhoudingen tussen vraagprijzen koop en prijzen in de particuliere huursector per vierkante meter. Bronnen: huizenzoeker.nl (wk27 ‘17) en Pararius (Q1 ‘16)

We kennen niet de precieze huurprijzen in de particuliere verhuur op Ameland. De tabel hiernaast legt een verband tussen vraagprijzen in de koop en vrije sector huurprijzen. Dat maakt een vergelijking tussen vierkante meterprijzen in sociale huur, particuliere huur en koop mogelijk:

• -

  Sociale huur: gemiddelde huurprijs €475; gemiddeld oppervlak 87m2, ca. €5,50 per m2 woonoppervlak.

• -

  Particuliere huur: de gemiddelde prijs op Ameland schatten wij op €11,00 tot €14,65 per m2 (zie tabel). Een gemiddelde sociale huurwoning van 87m2 zou als particuliere huurwoning ca. €950 tot €1.275 per maand kosten.

• -

  Koopsector: voor een woning van 87m2 in de ligt de vraagprijs op €225.000. Rekening houdend met kosten koper (6%) leidt dat tot een maandlast van netto €782,- (bron: hypotheker, juli 2017). Dit komt overeen met €9,00 per m2 per maand.

Conclusies

Conclusie uit deze vergelijking is dat particuliere huur beduidend duurder is dan andere vormen. Bovendien leggen particuliere huurprijzen voor een huishouden met een inkomen tussen de €40.000 en €50.000 een (te) groot beslag op het huishoudinkomen: de hierboven berekende woning van 87m2 leidt tot een huurquote van 40-50% bij een inkomen van €45.000 bruto per jaar (bron: berekenhet.nl, bruto-netto tool, juli 2017), waar landelijk rond een derde als aanvaardbaar maximum wordt gezien (bron: Nibud, Woonbond). Gemiddeld ligt de ‘huurquote’ op 23% in Friesland (bron: waarstaatjegemeente.nl, Ameland ontbreekt omdat GWA geen corporatie is)

De particuliere huursector is voor de lage en middeninkomens geen passende permanente woonoplossing.

Programma-advies

Toevoegen met beleid

De woningmarkt van Ameland staat onder druk. Op alle prijssegmenten en zowel huur als koop staat druk. De afgelopen paragrafen hebben dat inzichtelijk gemaakt. Hoeveel woningen er nodig zijn om de druk te verlichten is niet in één getal uit te drukken.

Welke woningen worden toegevoegd en de manier waarop zijn sterk bepalend voor de mate waarin drukverlaging ook beklijft.

• -

  De druk zorgt vooral voor schaarste aan de onderkant van de woningmarkt en dat remt de binding / vestiging van belangrijke beroepskrachten.

• -

  Toevoeging is in dat segment het enige middel dat echt zoden aan de dijk zet. Maar zonder invloed op de prijsvorming is toevoeging slechts een tijdelijke oplossing.

Sociale huur:

Uit de analyse blijkt dat toevoeging van 2 x 20 woningen in de komende ca. 5 jaar leidt tot een drukverlichting.

• -

  We schatten in dat tweederde vooral betaalbaar moeten zijn en gericht op de groep kleine huishoudens. Levensloopbestendig bouwen vergroot de doorstroming. Direct bouwen voor jongere arbeidskrachten (studio’s, appartementen) heeft sneller effect maar bestaande woningen zullen dan vaker aangepast moeten worden voor ouderen met een zorgvraag.

• -

  De overige een derde kan groter en duurder zijn, net onder of zelfs net boven de liberalisatiegrens. Daarmee is ook het middenkader (onderwijs, zorg, veiligheid) geholpen. Deze woningen hoeven niet levensloopbestendig gebouwd te worden.

• -

  Er ligt een gemeentelijke taak om locaties te vinden waarop dit programma ontwikkelbaar is.

Programma-advies

Particuliere huur:

Dit marktsegment is voor lage en middeninkomens geen geschikt alternatief, omdat de rendementseisen en de investeringskosten van particuliere ontwikkelaars leiden tot te weinig woonruimte voor een te hoge huurprijs. Dit hoeft geen reden te zijn om kleinschalige initiatieven te ontmoedigen, maar zij leiden niet tot afname van de marktdruk aan de onderkant van de woningmarkt.

Koop:

Zonder extra voorwaarden vanuit de gemeente is de neiging om goedkope koopwoningen te bouwen klein. Het is een uitdaging om voldoende kwaliteit voor een redelijke prijs op te leveren.

• -

  De gemeente kan bij grotere locaties (zoals Nes-zuid, Trapweg, Smitteweg) voorwaarden stellen aan een gemengd programma naar prijsklasse.

• -

  De middelen om daadwerkelijk invloed uit te oefenen

• -

  op de prijsvorming na oplevering zijn beperkt, zeker bij grond die door particulieren wordt ontwikkeld. Mede hierom is toevoeging van huurwoningen voor middeninkomens door GWA belangrijk.

• -

  Hoeveel woningen er in de koopsector toegevoegd worden is afhankelijk van de concrete marktvraag. Er zijn diverse locaties in particulier eigendom waar woningbouw mogelijk is.

Ontwikkelen in de periode tot 2020 en na 2020 Met de provincie Fryslân werd woningbouwruimte afgesproken. In de periode 2016-2020 was er binnen die afspraken ruimte voor ca. 90 woningen (15 a 20 per jaar).

Deze afspraak is het gevolg van het ‘doorschuiven’ van aantallen uit eerdere perioden waarin Ameland de ruimte niet volledig wist te benutten, vooral omdat aan de onderkant van de koopmarkt en in de huurmarkt nauwelijks toevoegingen waren. Zie ook hoofdstuk 3.

Er ligt een belangrijke taak bij de gemeente en GWA om zowel op de huurmarkt als aan de onderkant van de koopmarkt te zorgen voor daadwerkelijke woningtoevoeging.

In het nieuw op te stellen Strategisch Voorraad Beleid van het GWA dient te worden doorgerekend in hoeverre de in deze woonvisie voorgestelde maatregelen door GWA kunnen worden uitgevoerd.

Met de nu geldende afspraken kan Ameland geen inhaalslag maken. Het bekende programma bestaat uit een groot aantal particuliere kavels, vaak zonder concrete bouwplannen.

De afspraken met de provincie Fryslân lopen tot 2020. Wanneer er op Ameland woningen aan de onderkant van de markt worden toegevoegd, wordt ook meetbaar in hoeverre dat leidt tot drukverlaging / of er aanleiding is om ook in de periode na 2020 verdere toevoeging te doen. Monitoring is van groot belang, ook voor een goede afstemming met de provincie Fryslân.

Andere behoefte aan wonen en zorg

Door veranderingen in de maatschappij en in wetgeving is het huidige aanbod aan wonen en zorg niet

toekomstbestendig. Bij de organisatie van wonen en zorg zijn betrokken:

• -

  De Friesland Zorgverzekeraar;

• -

  KwadrantGroep;

• -

  Thuiszorg Het Friese Land;

• -

  Het gemeentelijk woningbedrijf GWA;

• -

  Zorgcoöperatie Ameland (ZcA)

• -

  En daarnaast uiteraard vele vrijwilligers en andere professionele organisaties.

In de visie ‘Een leven lang op Ameland’ (2017) maken De Friesland zorgverzekeraar, de Kwadrantgroep en Thuiszorg Het Friese Land op hoofdlijnen afspraken om in samenwerking met alle betrokken continuïteit te bieden voor alle vormen van zorg op Ameland.

De gemeente ondersteunt deze visie. Hoofdpunten daaruit:

• -

  Eén uitvoeringsorganisatie voor zowel de extramurale als de intramurale zorg;

• -

  Drie woonvormen: zelfstandig met thuiszorg, clusters van flexibele woningen, daar nabij een kernvoorzieningen voor de zwaarste zorg, welzijn, ontmoeting en dagbesteding;

• -

  Continuïteit door populatiebekostiging.

Deze woonvisie biedt onderbouwing om op maat te voorzien in de drie genoemde woonvormen. We gaan in op het huidige aanbod en de mate waarin dat voldoet aan de behoefte. En we gaan in op verwachtingen naar de toekomst: hoe ontwikkelt de zorgvraag zich en wat betekent dat voor het wonen en de organisatie van zorg op Ameland?

Huidige Stelp: toe aan vernieuwing

De Stelp (Hollum) is vanaf 1964 in verschillende fasen gebouwd en uitgebreid:

• -

  31 onzelfstandige tweekamer zorgappartementen voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking, die zorg dichtbij nodig hebben (Kwadrant)

• -

  14 onzelfstandige éénkamer verpleegappartementen met gedeelde sanitaire voorzieningen (Kwadrant)

• -

  16 zelfstandige appartementen (‘aanleun’) van iets meer dan 50m2 gebruiksoppervlak van GWA.

Er is structurele leegstand in de 45 onzelfstandige appartementen. Dit komt door strengere indicering voor intramuraal wonen. Ook voor de zelfstandige appartementen geldt dat de verhuurbaarheid onder de maat is; woningen staan soms geruime tijd leeg. De kwaliteit voldoet niet meer aan de eisen van vandaag.

Daarnaast: tientallen seniorenwoningen in de dorpen

Naast de woningen bij De Stelp in Hollum zijn er andere blokjes met zelfstandige ‘bejaardenwoningen’:

• -

  6 in Ballum (Douwe Klipweg, Gerrit Kosterweg)

• -

  16 in Buren (Binnenweg, Hazeweg, Paasduinweg)

• -

  34 in Hollum (De Stelp, De Hagen, Westakkers)

• -

  22 in Nes (De Worteltuin, Kardinaal de Jongweg).

• -

  Op één woning na zijn dit allemaal sociale huurwoningen van GWA.

De woningen uit de jaren ‘70 zijn relatief ruim. De woningen uit de jaren ‘90 zijn juist kleiner, waaronder de wat minder gewilde woningen bij De Stelp (Hidde Dirk Katsstraat).

Toekomst: ander aanbod, niet persé meer aanbod

Hoewel mensen steeds langer zelfstandig wonen, en vaak nauwelijks bereid zijn tot verhuizen, leidt de sterke vergrijzing in de komende jaren toch tot een toenemende behoefte aan onzelfstandige woonzorgvormen. Vooral de groep 75-plussers groeit fors: in 2017 waren dit er 312, in 2030 zijn het er naar verwachting bijna 600. Juist bij de groep 75-plussers ontstaat zorgvraag (bron: CIZ, 1-1-2017):

• -

  10% van hen heeft op dit moment indicatie voor intramuraal wonen;

• -

  20% heeft indicatie voor extramurale zorg.

Op basis van analyse zoals opgenomen in de visie ‘Een leven lang op Ameland’ groeit de vraag naar intramuraal wonen én naar zorg aan huis bij zelfstandig wonen.

Tabel 11: Behoefte aan intramuraal wonen en extramurale zorg. Bron: CIZ 2017 en demografische prognose provincie Fryslân 2016

Het huidige aanbod aan intramuraal wonen voldoet op dit moment ruim in aantal, maar niet in gewenste kwaliteit.

Programma-advies: zo normaal mogelijk

De cijfers liegen er niet om: naar verwachting verdubbelt de behoefte aan intramuraal wonen op Ameland op lange termijn. Tegelijk hebben we in heel Nederland en ook op Ameland gezien hoe beperkt houdbaar speciale woonzorgvormen vaak zijn: wat nu een passende oplossing lijkt voor wonen en zorg is over tien jaar mogelijk niet meer passend.

We streven er als gemeente naar om wonen met zorg zo normaal mogelijk deel te laten zijn van het eiland. Het is belangrijk dat nieuwe woningen wél geschikt zijn om ook zware zorg te kunnen leveren, maar óók bruikbaar zijn voor andere groepen op het moment dat de vraag anders uitpakt.

Concreet houdt dat in:

• -

  Er blijft behoefte aan een kernvoorzieningen voor alle vormen van echt zware zorg. We gaan op basis van tabel 11 uit van ca. 20 eenheden. Dit is nodig ter vervanging van de huidige intramurale verpleeghuisplaatsen in De Stelp

• -

  In de directe nabijheid zijn woningen wenselijk. Op dit moment zijn dat de 16 aanleunwoningen aan de H.D. Katsstraat en 14 woningen aan de Westakkers. Op iets grotere afstand liggen de woningen aan De Hagen. Er is geen aanleiding voor meer of minder woningen, het strategisch voorraadbeleid geeft antwoord op de mate waarin er vernieuwing van deze woningen nodig is.

Nes, Ballum, Buren: zelfstandig wonen, zorg aan huis

Voor de drie andere dorpen op Ameland geldt nu dat er wél seniorenwoningen staan, maar er is geen zorgaanbod in de directe nabijheid. De woningen worden goed verhuurd en er is van daaruit gezien geen reden voor ingrijpen.

Omdat ouderen steeds vaker in hun huidige woning blijven wonen, is het denkbaar dat de huidige seniorenhuurwoningen in Nes, Ballum en Buren minder gewild worden, zeker met het oog op de bouwperiode (jaren ‘70). Tegelijk zien we dat er behoefte is aan betaalbare woningen voor jongere groepen (zie hoofdstuk 3). Door geen leeftijdsvereisten op te nemen bij verhuur is doorstromingsruimte op de woningmarkt maximaal en is de kans op vraaguitval bij deze woningen beperkt; dit is al het geval*. Dit past ook in het motto ‘zo normaal mogelijk’.

Nieuwbouw en levensloopbestendig wonen

Parallel hieraan is nieuwbouw in de dorpen wenselijk. Zie voor een leidraad de afspraken in hoofdstuk 1. Bij nieuwbouw van woningen is het aan te bevelen om deze meteen levensloopbestendig te maken. Dat wil zeggen:

• -

  Sowieso het gehele programma (woonkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) beneden;

• -

  Bij grotere woningen aanvullend een programma van één of twee slaapkamers boven.

* Uitzondering: Worteltuin in Nes: dit complex leent zich vooral voor mensen met een zorgvraag en gemengd wonen lijkt hier minder passend.

Hazeweg, Buren

Worteltuin, Nes

Tabel 10: Aanbod seniorenwoningen op Ameland