Organisatie | Ameland |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Woonvisie Ameland |
Citeertitel | Woonvisie 2017 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-06-2022 | nieuwe regeling | 25-09-2017 |
Met de oplevering van de ‘Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden’ werd duidelijk dat de woningmarkt op de Friese Waddeneilanden uniek is. Door de grote impact van de recreatieve sector wordt van verschillende kanten aan de woningvoorraad getrokken. Tegelijk helpen kaders zoals Wereld Erfgoed, Vogel- en Habitatrichtlijnen, EHS, provinciaal beleid de gemeente om het unieke landschap te beschermen. Dit resulteert in schaarse ruimte voor woningen, stagnatie in de doorstroming aan de onderkant van de markt, prijsdruk op woningen waardoor betaalbaar wonen al snel duur wonen wordt.
Met als effect dat het voor werknemers in recreatie, horeca of middenkaderberoepen in onderwijs, zorg (semi) overheid etcera, moeilijk is om te starten of zich te vestigen op de woningmarkt. Tegelijk is er wel een economisch belang om ook deze groepen op het eiland goed te huisvesten.
Met deze woonvisie willen we het volgende bereiken:
De woonvisie biedt oplossingen voor groepen die voor een vitaal eiland van belang zijn en die zonder hulp van de overheid niet of onvoldoende hun weg weten te vinden op de woningmarkt. Dat zijn personen op cruciale posities op het eiland die vanwege inkomen tussen ‘wal en schip’ zitten (niet kunnen huren en niet kunnen kopen). Maar daarnaast ook jongeren en starters.
In de hoofdstukken hierna schetsen we eerst de gewenste ontwikkeling van Ameland op hoofdlijnen. Daarna volgt een strategisch hoofdstuk, waarin staat op welke manier Ameland met goede woonoplossingen kan zorgen voor vitale dorpen. Als bijlage is er een uitgebreide marktanalyse te vinden: deze dient als onderbouwing voor de strategie, gebaseerd op cijfers en interviews.
Hoe de woonvisie tot stand kwam
In het voorjaar zijn diverse cijfermatige analyses gemaakt en gesprekken met organisaties, ondernemers en bewonersvertegenwoordigers gevoerd over de woningmarkt op Ameland, de knelpunten, mogelijke oplossingen en verantwoordelijkheden.
Deze visie is geldig tot eind 2021
Deze woonvisie is geldig als beleidskader na vaststelling door de Raad. Uiterlijk eind 2021 evalueren we de visie als geheel, wat kan leiden tot het ongewijzigd verlengen van de visie, tot aanpassing op onderdelen of tot het opstellen van een geheel nieuwe Woonvisie.
Jaarlijks: naar wens een voortgangsbrief aan de Raad
Tussentijds ontvangt de Raad desgewenst jaarlijks een brief waarin de voortgang van de ambities en de afspraken in de visie worden gevolgd. Dit kan altijd reden zijn tot voorstellen voor aanpassingen van de visie of de afspraken.
In elk geval de volgende onderwerpen horen thuis in een jaarlijkse voortgangsbrief:
Daarnaast is er het strategisch voorraadbeleid en het jaarverslag van het GWA waarin meer in detail wordt gestuurd op de (sociale) huurvoorraad.
Ambitie 1: een hoogwaardig toeristeneiland
Ameland maakt een kwaliteitsslag als toeristeneiland. Dat is van economisch belang voor de toekomst van het eiland. Ook buiten het hoogseizoen trekt Ameland toeristen om te genieten van natuur, cultuur en recreatie. Bezoekers vragen om kwaliteit en zijn bereid daar voor te betalen. De ambitie van Ameland om een duurzaam eiland te zijn past daar goed bij.
Het langere seizoen en de hogere kwaliteitsstandaard stelt eisen aan het personeel. Dat personeel is hier langer en stelt op zijn beurt ook eisen. Een deel van het personeel is zoveel maanden op het eiland dat permanente vestiging een wens wordt. Het is van economisch belang om hen goede woonruimte te bieden en hen te binden voor continuïteit in de bedrijfsvoering. Bovendien: het is een kans om het eiland te laten ‘verjongen’.
Ambitie 2: een vitaal wooneiland
Naast de versterking van het hoogwaardige toeristische karakter blijft Ameland ook een ‘gewoon’ wooneiland, met vier dorpen waar alle leeftijdsgroepen en alle inkomensgroepen samen wonen. Dat is nodig om basisvoorzieningen in stand te houden zoals wonen, wonen & zorg, onderwijs, winkels en veiligheid.
Om draagvlak te houden wil Ameland meer jongeren en gezinnen binden. Uit de analyse blijkt echter dat er tekorten op de woningmarkt zijn voor vakmensen in recreatie, horeca en maatschappelijk cruciale middenkaderfuncties zoals onderwijs, zorg en (semi) overheid. Niet iedereen met een economische binding en een wens tot permanent wonen op Ameland heeft nu die mogelijkheid. Hiervoor zoeken we in deze woonvisie oplossingen.
Visie: een vitaal en hoogwaardig woon- en toerisme-eiland
Ambitie 3: je kunt op Ameland blijven wonen
Ook als je oud of zorgbehoevend bent, moet het goed wonen zijn op het eiland. Dit betekent meer dan het aanbieden van goede woningen. Veel woningen zijn niet speciaal gemaakt voor wonen met een zorgvraag, maar bijna altijd zijn ze goed aan te passen.
Minstens zo belangrijk is de organisatie van welzijn en zorg. Een omgeving en ondersteuning die uitnodigen tot zelfredzaam leven, leidt tot minder zorgvraag.
Ameland vergrijst snel, in het bijzonder de groep boven 75 jaar. Vanaf die leeftijd neemt de zorgvraag gemiddeld genomen snel toe. De meesten van hen blijven desondanks in hun eigen woning wonen, o.a. wegens scherpere indicering, maar vooral omdat zij dat verkiezen boven verhuizen. Voor een kleinere (groeiende) groep is een woonvorm inclusief zorg noodzakelijk.
In de visie ‘Een leven lang op Ameland’ (2017) maken De Friesland zorgverzekeraar, de Kwadrantgroep en Thuiszorg Het Friese Land op hoofdlijnen afspraken om in samenwerking met alle betrokken continuïteit te bieden voor alle vormen van zorg op Ameland. De gemeente ondersteunt deze visie. Hoofdpunten daaruit:
Zoals in het woningmarktonderzoek voor de vier Friese Waddeneilanden al werd uitgelegd: knelpunten lossen we beter op door samen te werken. Er is een grote onderlinge afhankelijkheid op een kleine woningmarkt als die van Ameland. Op elkaar wachten draaien we om in: elkaar bij de hand nemen en beginnen!
Het raderenschema voor samenwerking, uit het woningmarktonderzoek voor de vier Friese Waddeneilanden
Afspraak: als gemeente zoeken we minstens één keer per jaar onze partners in het wonen actief op, om bij te praten en waar nodig om tot oplossingen te komen. |
Het is noodzakelijk dat betrokkenen bij voorstellen voor meer beschikbaarheid aan de onderkant van de woningmarkt* in ogenschouw nemen dat dit prioriteit nummer 1 is om de gemeentelijke doelen te bereiken. Beter een goede gerealiseerde oplossing dan een perfecte oplossing die er niet kwam.
* Met onderkant van de woningmarkt bedoelen we: huurwoningen van het GWA, koopwoningen tot €250.000 v.o.n.
Huishoudens met een inkomen tot ca €60.000 bruto per jaar blijken onvoldoende keuzevrijheid te hebben op de woningmarkt. Landelijk worden inkomens tot €36.195 gezien als ‘de doelgroep’, op Ameland: €40.000.
* Groep (inkomen tussen €40.000 en €60.000) valt (deels) tussen ‘wal en schip’. Verdienen teveel voor sociale huur (grens op Ameland €40.000) en kunnen niet kopen omdat segment goedkope/middeldure koop (goedkoper dan €250.000) niet/nauwelijks op Ameland beschikbaar is.
* * Gemeentelijke Woningbedrijven (GWB’s: landelijk nog 5) vallen niet onder (alle) spelregels van Woningwet/Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). GWA kan derhalve ook sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met inkomen hoger dan €40.349 (is landelijke grens voor alle woningcorporaties). Daarnaast kan GWA huurwoningen bouwen boven liberalisatiegrens (€710,68 (in feite segment markthuur).
* * * aanpassing (gemeentelijke) Huisvestingsverordening ism Huisvestingsvergunning vraagt om juridische onderbouwing
Steeds meer arbeidskrachten werken voor langere tijd op Ameland. In steeds meer maanden van het jaar zijn er bezoekers op Ameland. Zij vragen gemiddeld om meer kwaliteit dan voorheen en werkgevers hebben daarom behoefte aan vakmanschap en continuïteit.
Om passend personeel te vinden is goede huisvesting steeds belangrijker. Nu zijn er mensen die vertrekken bij gebrek aan passende (zelfstandige) woonruimte, en er zijn mensen die langdurig wonen in woonruimten die daarvoor niet bedoeld zijn. Zie de punten hierna.
* Recent is door KHN Ameland een ‘poll’ gehouden onder de leden. Hoewel er geen onderscheid is gemaakt tussen j‘aar-rond-contracten’ en specifiek tijdelijk vakantiepersoneel blijkt dat binnen deze sector behoefte is aan accommodaties voor 227 personeelsleden
Ondernemers: zelf voor seizoenshuisvesting zorgen Er ligt een grens tussen huisvesting om in het hoogseizoen voldoende personeel op het eiland te hebben en huisvesting van personeel ‘het jaar rond’. Huisvesting van arbeidskrachten voor de piek in het seizoen zien we als een verantwoordelijkheid van ondernemers.
Naast de opvang van seizoenspersoneel zijn er – meer dan voorheen – functies die het jaar rond bemand worden in toerisme en middenkaderfuncties. In een jaar kunnen meerdere personen die functie bekleden. Ondernemers zoeken meer continuïteit in personeel in het belang van de kwaliteit als toeristeneiland, en wij steunen die behoefte. Voor functies die het jaar rond bezet zijn, willen wij dat het GWA huisvesting biedt. Zo wordt de drempel om permanent te vestigen lager.
Het is onmogelijk om precies te berekenen hoeveel woningen er extra nodig zijn. Er zijn genoeg redenen om wél de voorraad huurwoningen uit te breiden:
Op basis van de marktanalyses verwachten we dat toevoeging van ca. 40 huurwoningen in de komende vijf jaar een passende eerste stap is. Dit moet leiden tot het verlagen van de zoektijd en het biedt een alternatief voor een groep die zich niet inschrijft wegens een te hoog inkomen (zie punt 3.)
Toevoegen van goedkope koopwoningen beklijft niet op Ameland, omdat aantrekkelijke woningen door marktwerking bij wederverkoop nooit lang bereikbaar blijven voor inkomens tot €60.000 bruto per jaar (bestedingsruimte voor aankoop ca. €275.000, peil 2017).
Als gemeente hebben we overwogen om woningen tot deze prijsklasse toe te voegen en met erfpacht en / of wederverkoopbedingen, om zo koopprijsstijgingen beperken. Er zijn echter complicaties. Op dit moment zijn er geen locaties waar een aandeel ‘sociale koop tot €275.000’ via het bestemmingsplan afdwingbaar is. Het inzetten van erfpacht is alleen mogelijk bij gemeentegrond en werken met bedingen bij particuliere ontwikkelaars is juridisch ingewikkeld.
De woningvoorraadontwikkeling op Ameland bleef jaren achter bij de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Met het oog op de grote druk op de woningmarkt – wat zich uit in hoge prijzen in de koopsector – is ook snellere huishoudensgroei mogelijk, mits het woningaanbod er is. Risico op leegstand is er zo goed als niet, ook niet op lange termijn.
We willen de ruimte op Ameland zorgvuldig benutten. Er zijn vele mogelijkheden voor particulieren om in de dorpen een kavel te bebouwen. De verwachting is dat een beperkt deel daarvan de komende jaren wordt benut, afgaand op de ervaring uit het verleden. Er is vooral behoefte aan locaties voor projectmatige woningbouw door GWA.
Met de intentieovereenkomst (Een leven lang op Ameland) tussen De Friesland zorgverzekeraar, KwadrantGroep en Het Friese Land Thuiszorg is een goede, uit te werken, basis gelegd voor organisatie van zorg op alle plekken op het eiland.
Als gemeente stimuleren we bovendien samenwerking tussen deze partijen en andere initiatieven op het eiland, waarvan de Zorgcoöperatie Ameland op dit moment een in plaats van het meest het meest in het oog springende initiatief is.
Als het gaat om het wonen: zo normaal mogelijk is daarbij een leidend motto. Daarmee zijn mensen met een zorgvraag geholpen, maar blijven woningen ook voor andere groepen bruikbaar.
De gemeente Ameland werkt samen met partners aan een duurzaam Ameland dat volledig in zijn energiebehoefte kan voorzien. Partners zijn Eneco, Philips, GasTerra, NAM, EnTranCe, TNO en Liander. De samenwerking is er op gericht om voorop te lopen in de energietransitie. Daarmee bouwt Ameland voort op het Ambitiemanifest met de vijf Waddeneilanden uit 2007 en het onlangs verder uitgewerkte visiedocument ‘Duurzame Waddeneilanden’. Op Ameland zijn er diverse spraakmakende projecten. Enkele voorbeelden:
Figuur 1: Gemeente Ameland, aantal inwoners en huishoudens 2005-2017 (bron: CBS)
Het aantal inwoners groeide de laatste jaren, maar het aantal huishoudens groeide bijna even snel.
Dit is het gevolg van huishoudensverdunning:
Ontwikkelingen naar leeftijdsklasse
Twee leeftijdsgroepen groeiden substantieel in de afgelopen tien jaar:
Met name de groep 25 t/m 44 jarigen en de groep kinderen ofwel: gezinnen) nam af.
Tabel 1: Gemeente Ameland, migratiesaldo van en naar Ameland, 2008-2015 (bron: CBS)
Hoewel de groep 15 t/m 24 jarigen per saldo groeide in de afgelopen tien jaar, is er tegelijk een sterke uitstroom van deze groep aan Leeuwarden (middelbaar onderwijs, HBO).
In alle andere groepen is er een veel kleinere verhuisstroom maar wel een saldo instroom van mensen.
De hoofdmoot komt uit Friesland of anders uit andere gebieden in Noord-Nederland.
Vooral de instroom van 25-45 jarigen is relatief groot, en hangt met terugkeer na studie of werken op Ameland.
De vergrijzing op Ameland is een autonoom proces: de babyboomgeneratie wordt langzaam maar zeker collectief 65-plusser. De instroom is beperkt.
Demografische factoren sinds 1960
Figuur 3: Gemeente Ameland, demografische factoren 1960-2015 (bron:CBS)
Het geboortecijfer en het sterftecijfer lijken beide redelijk stabiel, maar door marginale verschillen nadert de natuurlijke ontwikkeling heel langzaam het nulpunt (omslagpunt in het volgende decennium als de trend doorzet).
Binnenlandse migratie nam in de jaren ‘90 sterk toe. Per saldo was er alleen in de periode 2000-2010 een structurele uitstroom: sluiting van het AZC en doorstroom van immigranten naar andere Nederlandse gemeenten.
Im- en emigratie was in de meeste jaren marginaal, piekte eind jaren negentig.
Prognose: weet Ameland te binden?
Voorspellen is lastig, vooral als ‘t om de toekomst gaat
De afgelopen jaren groeide het aantal inwoners. Het binnenlandse migratiesaldo in de periode 2007-2015 was -13, buitenlandse migratie zorgde voor nog eens +46 groei, de natuurlijke aanwas +115, totale groei +150 personen (bron: CBS, ).
Prognoses blijken slecht te werken op een eiland als Ameland. Dat komt allereerst door de kleine aantallen in het algemeen: kleine toevalligheden hebben relatief groot effect op de cijfers. En het komt doordat prognosemodellen moeite hebben met lokale bijzonderheden. Prognosemodellen rekenen met:
Ad 1: dit is ook op Ameland zichtbaar, net als in vrijwel alle andere gemeenten in Nederland. De groep die eerst behoorde tot de leeftijdsklasse 45-65 jaar, is nu steeds vaker 65+. De groep 45-65 krimpt daardoor, niet door vertrek maar door natuurlijke vergrijzing. De generatie ná de babyboom is veel kleiner.
Ad 2. Geboorte en sterfte zijn doorgaans goed voorspelbaar en vertonen een stabiele trend. Door de kleinschaligheid van Ameland zijn er jaar op jaar wel schommelingen.
Ad 3. Migratie is een grote factor in de demografische ontwikkeling. Hiervoor geldt dat trends uit het verleden niet maatgevend hoeven te zijn. Als er structureel gebrek aan woonruimte is, leidt dat tot gedwongen migratie of verdichting in de bestaande woningvoorraad. De trend zegt dan niets over de behoefte aan woningen.
Inschatting bevolkingsontwikkeling op Ameland Waar prognosemodellen onvoldoende houvast bieden, werken we beter met het benoemen van factoren die ontwikkelingen sturen:
Per individu verschilt het moment waarop permanente vestiging in een woning in plaats van een personeelswoonruimte een dringende wens wordt maar op enig moment ontstaat deze wens doorgaans.
Bij onvoldoende aanbod in de reguliere voorraad is het alternatief: blijven wonen in woonruimten bij ondernemers (personeelskamers of –woningen) of vertrek in instroom van een nieuwe werknemer. De mate waarin Ameland de komende jaren passende permanente woonruimte kan bieden is van invloed op de mate waarin werknemers zich kunnen binden aan het eiland.
Een bijzonderheid is de toekomstige bereikbaarheid. De reistijd van en naar vaste wal leidt nu enerzijds tot vertrek van jongeren (opleiding, werk aan vaste wal) en anderzijds tot binding (bij structureel werk op het eiland: wens tot permanente vestiging). Invoeren van een sneldienst kan tot het omgekeerde effect leiden: werk op vaste wal wordt bereikbaar voor Amelanders, en andersom.
Inschatting huishoudensontwikkeling op Ameland
Het aantal jonge huishoudens stabiliseerde de laatste jaren, na een forse krimp in het vorige decennium. Deze groep is sterk verhuisbereid en of deze groep groeit of krimpt hangt sterkt samen met de mogelijkheid om op het eiland te wonen en werken (binding, instroom) en de bereikbaarheid van de vaste wal (sneldienst: voorkomt mogelijk uitstroom, maar mogelijk is er ook minder instroom omdat verhuizen naar Ameland niet langer noodzakelijk is).
Conclusie bevolking en huishoudens
Hoeveel huishoudens en hoeveel woningen?
De ontwikkeling van het aantal huishoudens bepaalt of er meer woningen nodig zijn, en hoeveel.
Er is dus een blijvend verschil in aantal huishoudens en aantal permanente woningen
Bijna 1.500 woningen met (in elk geval) een woonfunctie.
Ruim 250 sociale huurwoningen van GWA, vrijwel alle beneden de (tweede) aftoppingsgrens, meest tweekappers of ‘bejaardenwoningen’. Dit komt overeen met 17% van de totale woningvoorraad. Dit is minder dan op de overige Friese Waddeneilanden: Vlieland 35%, Schiermonnikoog 26%, Terschelling 19%1
Tabel 2: Samenstelling van de woningvoorraad (woningtype naar eigendom, huurwoningen naar huurprijs. Bron: koppeling tussen voorraadbestand GWA, BAG en WOZ (dataland.nl).
We lezen de voorraad-ontwikkeling af aan de bouwjaren van woningen (BAG). In de periode 2005-2016 kwamen er 83 nieuwe woningen bij door nieuwbouw of anderszins, exclusief sloop. Dit zijn 7 a 8 woningen per jaar (vergelijk: het aantal huishoudens groeide met 15 per jaar).
Ongeveer 10 van deze koopwoningen vallen in de WOZ-klasse tot €225.000.
Tabel 3: Recente bouwjaren in de woningvoorraad en de bijbehorende WOZ-waarde (2005-2016). Bron: BAG (dataland.nl)
Figuur 4: zoeken en vinden in de sociale huur in 2017 (bron: GWA)
Analyse van de woningzoekenden
Van de 142 ingeschrevenen zijn 97 qua inkomen en binding relevant als woningzoekende en bovendien actief zoekend of niet langer dan drie jaar ingeschreven (waarbij het kan voorkomen dat er nog niet gereageerd werd omdat er nog geen passende woning vrij kwam). Hiervan zijn 89 instromers en 8 doorstromers binnen GWA bezit. (Een strengere benadering: 51 ingeschrevenen reageerden al eens op een woning).
De ‘verscholen’ woningzoekende
Uit gesprekken met verschillende partijen (ondernemers, onderwijs, makelaars) blijkt dat er een groep mensen is die wél een sociale huurwoning wenst, maar zich niet inschrijft. Het gaat om twee groepen:
Mensen met een inkomen boven de doelgroepgrens (€40.000 bruto per jaar). In elk geval gaat het dan om de docenten die dagelijks de watertaxi nemen, maar mogelijk zijn er meer middenkader beroepsgroepen of anderen die in deze situatie verkeren. Zij schrijven zich niet in omdat zij een te hoog inkomen hebben. Op de koopmarkt is er echter geen betaalbaar aanbod voor hen (zie analyse koopmarkt) en de particuliere huursector is te prijzig voor hen. Deze groep is óók geïnteresseerd in betaalbare koopwoningen, mits beschikbaar.
Een groep die grote delen van het jaar op Ameland werkt. Dit houdt verband met ‘seizoensverlenging’. De recreatieve sector heeft steeds meer behoefte aan vakbekwaam personeel en aan continuïteit daarin. Het lukt beter deze mensen te vinden en te binden wanneer er een zelfstandige woning voor hen is. Een deel van hen vertrekt ook als er wél een woning voor hen is, maar daarna ontstaat er eenzelfde huisvestingsvraag voor diens opvolger. Deze mensen schrijven zich vaak niet in omdat zij (nog) niet gericht zijn op de langere termijn en/of omdat een wachttijd van ca. 3 jaar voor hen te lang is. Voor hen is een appartement, studio of kleine woning tegen een sociale huurprijs geschikt.
Vooralsnog werken we met de volgende inschatting: 30 woningzoekenden, waarvan 20 met een laag inkomen kleine huishoudens) en 10 middeninkomens (ook gezinnen). |
Huidige druk op de sociale huurvoorraad
De afgelopen drie jaar (‘14,’15,’16, eerste helft ‘17) lag het mutatiepercentage in de sociale huurvoorraad op ca. 8% (bron: toewijzingen GWA). Jaarlijks komen er, bij 8% mutatie, ca. 20 woningen beschikbaar.
De zoektijd (de tijd tussen aanvaarden van de woning en het moment van inschrijven) was in die periode ca. 3 jaar gemiddeld.
Hoe lang de zoektijd de komende jaren gemiddeld zal zijn, hangt af van wie al woningzoekende worden meegeteld:
Wachttijden in overig Nederland verschillen fors 1: 7 tot 8 jaar in grote steden als Amsterdam en Utrecht, 4 tot 6 jaar in steden als Zwolle, Maastricht, Arnhem, 2 tot 4 jaar in Zeeland, Stad Groningen, Haaglanden, Rotterdam.
Manieren om de druk te verlichten
De tabel vat de uitkomsten samen per groep en bij toevoeging. In de bijlage staan achtergrondcijfers.
Tabel 5: zoektijd nu en bij nieuwbouw, in drie varianten van meten
Passief zoekenden: 3 jaar ingeschreven maar nooit gereageerd.
Paradox: sommige woningen worden niet verhuurd Uit analyse van de toewijzingen in de periode 20142017 blijkt dat niet alle woningen even snel worden toegewezen.
Gemiddeld reageren bijna 9 mensen op elke vrijkomende huurwoning. Bij twee complexen ligt de verhuurbaarheid lager:
Daar komt bij dat er ‘verscholen woningzoekenden’ zijn. Afgaand op de interviews rekenen we voorlopig met 30. Deels gaat het om mensen die zich niet inschreven (‘het heeft geen zin’) en deels om mensen die te veel verdienen (maar weinig te kiezen hebben op de koopmarkt en particuliere huurmarkt en zich daarom op vaste wal oriënteren).
In totaal staan er 1.085 koopwoningen op Ameland met een woonbestemming. Hiervan hebben ruim een WOZ-waarde tot €175.000, vooral tweekappers of (kleine) vrijstaande woningen.
De meeste woningen hebben een WOZ-waarde per vierkante meter woonoppervlak van €1.500 tot €2.000. 90% van de voorraad valt in de bandbreedte van €1.000 tot €2.500
€75.000 tot €125.000 tot €150.000 tot €175.000 tot €200.000 tot €225.000 tot €300.000 tot €500.000 Totaal €125.000 €150.000 €175.000 €200.000 €225.000 €300.000 €500.000 of meer | |||||||||||||
Tabel 6: Samenstelling van de koopwoningvoorraad (woningtype naar WOZ-klasse en vierkantemeterprijs. Bron: BAG en WOZ (Dataland.nl)
WOZ-waarde is nog geen marktprijs
Hoewel de WOZ-waarde van woningen jaarlijks wordt geïndexeerd en gebaseerd op werkelijke transactieprijzen, is er soms toch verschil tussen waarde en prijs op de woningmarkt.
De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen op Ameland is €1.800,- (bron: WOZ, dataland.nl)
Afgaand op de interviews en transacties is het werkelijke aantal betaalbare koopwoningen marginaal en wijkt de WOZ-waarde dus duidelijk af van de marktsituatie.
Toegankelijkheid van de koopmarkt
Veel mensen willen een woning kopen als hun inkomen dat toelaat. Onderstaande tabel geeft inzicht in de toegankelijkheid van de koopmarkt, afgezet tegen inkomensklassen (huurtoeslaggerechtigd €22.000 / €30.150, doelgroep van beleid €36.195, doelgroep GWA €40.000 en inkomensklassen daarboven €45.000 en €50.000
Tabel 7: Financierbaarheid op de koopmarkt. Bron: hypotheker.nl, medio 2017.
Wanneer een woningzoekende medio 2017 een woning zoekt op Ameland, dan zijn er via het NVM-kanaal 26 woningen te koop. In de bijlage is een overzicht te zien (funda.nl). Per inkomensgroep is er de volgende keuzevrijheid, rekening houdend met 6% kosten koper:
Tabel 8: Bereikbaarheid van de koopmarkt. Bron: hypotheker.nl, funda.nl, medio 2017.
Hieruit valt op te maken er nauwelijks alternatieven zijn op de koopmarkt voor huishoudens met een inkomen tot €50.000 bruto per jaar, indien zij geen eigen middelen kunnen inbrengen.
De actuele opkomst van de particuliere huurmarkt heeft zowel te maken met marktontwikkelingen als regelgeving:
Voor Ameland gaan wij uit van 141 particuliere zelfstandige huurwoningen. Een deel hiervan is geregistreerd als woning met logiesfunctie en dient ook voor recreatieve verhuur.
Gezien de beperkte omvang van deze sector zal ook de jaarlijkse beschikbaarheid beperkt zijn (bij een aanname van 10% net geen 15 woningen). Daarnaast is er (tijdelijke) bewoning in andere wooneenheden: personeelswoningen, hotels, bijgebouwen bij woningen.
Tabel 9: Verhoudingen tussen vraagprijzen koop en prijzen in de particuliere huursector per vierkante meter. Bronnen: huizenzoeker.nl (wk27 ‘17) en Pararius (Q1 ‘16)
We kennen niet de precieze huurprijzen in de particuliere verhuur op Ameland. De tabel hiernaast legt een verband tussen vraagprijzen in de koop en vrije sector huurprijzen. Dat maakt een vergelijking tussen vierkante meterprijzen in sociale huur, particuliere huur en koop mogelijk:
Conclusie uit deze vergelijking is dat particuliere huur beduidend duurder is dan andere vormen. Bovendien leggen particuliere huurprijzen voor een huishouden met een inkomen tussen de €40.000 en €50.000 een (te) groot beslag op het huishoudinkomen: de hierboven berekende woning van 87m2 leidt tot een huurquote van 40-50% bij een inkomen van €45.000 bruto per jaar (bron: berekenhet.nl, bruto-netto tool, juli 2017), waar landelijk rond een derde als aanvaardbaar maximum wordt gezien (bron: Nibud, Woonbond). Gemiddeld ligt de ‘huurquote’ op 23% in Friesland (bron: waarstaatjegemeente.nl, Ameland ontbreekt omdat GWA geen corporatie is)
De particuliere huursector is voor de lage en middeninkomens geen passende permanente woonoplossing.
De woningmarkt van Ameland staat onder druk. Op alle prijssegmenten en zowel huur als koop staat druk. De afgelopen paragrafen hebben dat inzichtelijk gemaakt. Hoeveel woningen er nodig zijn om de druk te verlichten is niet in één getal uit te drukken.
Welke woningen worden toegevoegd en de manier waarop zijn sterk bepalend voor de mate waarin drukverlaging ook beklijft.
Uit de analyse blijkt dat toevoeging van 2 x 20 woningen in de komende ca. 5 jaar leidt tot een drukverlichting.
We schatten in dat tweederde vooral betaalbaar moeten zijn en gericht op de groep kleine huishoudens. Levensloopbestendig bouwen vergroot de doorstroming. Direct bouwen voor jongere arbeidskrachten (studio’s, appartementen) heeft sneller effect maar bestaande woningen zullen dan vaker aangepast moeten worden voor ouderen met een zorgvraag.
Dit marktsegment is voor lage en middeninkomens geen geschikt alternatief, omdat de rendementseisen en de investeringskosten van particuliere ontwikkelaars leiden tot te weinig woonruimte voor een te hoge huurprijs. Dit hoeft geen reden te zijn om kleinschalige initiatieven te ontmoedigen, maar zij leiden niet tot afname van de marktdruk aan de onderkant van de woningmarkt.
Zonder extra voorwaarden vanuit de gemeente is de neiging om goedkope koopwoningen te bouwen klein. Het is een uitdaging om voldoende kwaliteit voor een redelijke prijs op te leveren.
Ontwikkelen in de periode tot 2020 en na 2020 Met de provincie Fryslân werd woningbouwruimte afgesproken. In de periode 2016-2020 was er binnen die afspraken ruimte voor ca. 90 woningen (15 a 20 per jaar).
Deze afspraak is het gevolg van het ‘doorschuiven’ van aantallen uit eerdere perioden waarin Ameland de ruimte niet volledig wist te benutten, vooral omdat aan de onderkant van de koopmarkt en in de huurmarkt nauwelijks toevoegingen waren. Zie ook hoofdstuk 3.
Er ligt een belangrijke taak bij de gemeente en GWA om zowel op de huurmarkt als aan de onderkant van de koopmarkt te zorgen voor daadwerkelijke woningtoevoeging.
In het nieuw op te stellen Strategisch Voorraad Beleid van het GWA dient te worden doorgerekend in hoeverre de in deze woonvisie voorgestelde maatregelen door GWA kunnen worden uitgevoerd.
Met de nu geldende afspraken kan Ameland geen inhaalslag maken. Het bekende programma bestaat uit een groot aantal particuliere kavels, vaak zonder concrete bouwplannen.
De afspraken met de provincie Fryslân lopen tot 2020. Wanneer er op Ameland woningen aan de onderkant van de markt worden toegevoegd, wordt ook meetbaar in hoeverre dat leidt tot drukverlaging / of er aanleiding is om ook in de periode na 2020 verdere toevoeging te doen. Monitoring is van groot belang, ook voor een goede afstemming met de provincie Fryslân.
Andere behoefte aan wonen en zorg
Door veranderingen in de maatschappij en in wetgeving is het huidige aanbod aan wonen en zorg niet
toekomstbestendig. Bij de organisatie van wonen en zorg zijn betrokken:
In de visie ‘Een leven lang op Ameland’ (2017) maken De Friesland zorgverzekeraar, de Kwadrantgroep en Thuiszorg Het Friese Land op hoofdlijnen afspraken om in samenwerking met alle betrokken continuïteit te bieden voor alle vormen van zorg op Ameland.
De gemeente ondersteunt deze visie. Hoofdpunten daaruit:
Deze woonvisie biedt onderbouwing om op maat te voorzien in de drie genoemde woonvormen. We gaan in op het huidige aanbod en de mate waarin dat voldoet aan de behoefte. En we gaan in op verwachtingen naar de toekomst: hoe ontwikkelt de zorgvraag zich en wat betekent dat voor het wonen en de organisatie van zorg op Ameland?
Huidige Stelp: toe aan vernieuwing
De Stelp (Hollum) is vanaf 1964 in verschillende fasen gebouwd en uitgebreid:
Er is structurele leegstand in de 45 onzelfstandige appartementen. Dit komt door strengere indicering voor intramuraal wonen. Ook voor de zelfstandige appartementen geldt dat de verhuurbaarheid onder de maat is; woningen staan soms geruime tijd leeg. De kwaliteit voldoet niet meer aan de eisen van vandaag.
Daarnaast: tientallen seniorenwoningen in de dorpen
Naast de woningen bij De Stelp in Hollum zijn er andere blokjes met zelfstandige ‘bejaardenwoningen’:
De woningen uit de jaren ‘70 zijn relatief ruim. De woningen uit de jaren ‘90 zijn juist kleiner, waaronder de wat minder gewilde woningen bij De Stelp (Hidde Dirk Katsstraat).
Toekomst: ander aanbod, niet persé meer aanbod
Hoewel mensen steeds langer zelfstandig wonen, en vaak nauwelijks bereid zijn tot verhuizen, leidt de sterke vergrijzing in de komende jaren toch tot een toenemende behoefte aan onzelfstandige woonzorgvormen. Vooral de groep 75-plussers groeit fors: in 2017 waren dit er 312, in 2030 zijn het er naar verwachting bijna 600. Juist bij de groep 75-plussers ontstaat zorgvraag (bron: CIZ, 1-1-2017):
Op basis van analyse zoals opgenomen in de visie ‘Een leven lang op Ameland’ groeit de vraag naar intramuraal wonen én naar zorg aan huis bij zelfstandig wonen.
Tabel 11: Behoefte aan intramuraal wonen en extramurale zorg. Bron: CIZ 2017 en demografische prognose provincie Fryslân 2016
Het huidige aanbod aan intramuraal wonen voldoet op dit moment ruim in aantal, maar niet in gewenste kwaliteit.
Programma-advies: zo normaal mogelijk
De cijfers liegen er niet om: naar verwachting verdubbelt de behoefte aan intramuraal wonen op Ameland op lange termijn. Tegelijk hebben we in heel Nederland en ook op Ameland gezien hoe beperkt houdbaar speciale woonzorgvormen vaak zijn: wat nu een passende oplossing lijkt voor wonen en zorg is over tien jaar mogelijk niet meer passend.
We streven er als gemeente naar om wonen met zorg zo normaal mogelijk deel te laten zijn van het eiland. Het is belangrijk dat nieuwe woningen wél geschikt zijn om ook zware zorg te kunnen leveren, maar óók bruikbaar zijn voor andere groepen op het moment dat de vraag anders uitpakt.
In de directe nabijheid zijn woningen wenselijk. Op dit moment zijn dat de 16 aanleunwoningen aan de H.D. Katsstraat en 14 woningen aan de Westakkers. Op iets grotere afstand liggen de woningen aan De Hagen. Er is geen aanleiding voor meer of minder woningen, het strategisch voorraadbeleid geeft antwoord op de mate waarin er vernieuwing van deze woningen nodig is.
Nes, Ballum, Buren: zelfstandig wonen, zorg aan huis
Voor de drie andere dorpen op Ameland geldt nu dat er wél seniorenwoningen staan, maar er is geen zorgaanbod in de directe nabijheid. De woningen worden goed verhuurd en er is van daaruit gezien geen reden voor ingrijpen.
Omdat ouderen steeds vaker in hun huidige woning blijven wonen, is het denkbaar dat de huidige seniorenhuurwoningen in Nes, Ballum en Buren minder gewild worden, zeker met het oog op de bouwperiode (jaren ‘70). Tegelijk zien we dat er behoefte is aan betaalbare woningen voor jongere groepen (zie hoofdstuk 3). Door geen leeftijdsvereisten op te nemen bij verhuur is doorstromingsruimte op de woningmarkt maximaal en is de kans op vraaguitval bij deze woningen beperkt; dit is al het geval*. Dit past ook in het motto ‘zo normaal mogelijk’.
Nieuwbouw en levensloopbestendig wonen
Parallel hieraan is nieuwbouw in de dorpen wenselijk. Zie voor een leidraad de afspraken in hoofdstuk 1. Bij nieuwbouw van woningen is het aan te bevelen om deze meteen levensloopbestendig te maken. Dat wil zeggen:
* Uitzondering: Worteltuin in Nes: dit complex leent zich vooral voor mensen met een zorgvraag en gemengd wonen lijkt hier minder passend.
Samenvatting van de interviews
Er is in totaal met 16 personen (telefonisch) gesproken (zie overzicht). De keuze is gemaakt in overleg met de ambtelijke begeleidingsgroep. Van elk gesprek is een kort verslag gemaakt. Advies is om de verslagen, in aanvulling op deze samenvatting, op hoofdlijnen te lezen.
De personen zijn een afspiegeling van:
Samenvatting is opgedeeld overeenkomstig de hierboven benoemde partijen/branches Samenvatting is combinatie van opvattingen, tips en adviezen
Samenvatting van de interviews
Adviezen aan de gemeente Ameland:
Er ligt document ‘Een leven lang op Ameland’. Opgesteld vanuit samenwerking door De Friesland Zorgverzekeraar, KwadrantGroep en Thuiszorg Het Friese Land. Hiernaar is dikwijls verwezen.
Denk aan een woonzorg nieuwbouwprogramma van 3x20 wooneenheden: een kerneenheid van 20 eenheden met zware zorgvraag, een flexibele schil van 20 eenheden daaromheen voor wat lichtere zorg en een tweede flexibele schil van 20 eenheden extramurale zorg. Deze eenheden kunnen ook verspreid over eiland in dorpen zijn
Deze groep signaleert twee grote huisvestingsvraagstukken: huisvesting van personeel werkzaam in horeca en huisvesting van middenkader (al dan niet in dienst van (semi) overheid).
Gemeentelijk Woningbedrijf Ameland
Bijlage: doorstromingsscenario’s sociale huur
Variant 1: niet-passief zoekenden plus verscholen vraag
Tabel bijlage 1: Effectmeting ingrijpen sociale huurmarkt (bronnen: voorraadbestand en toewijzingen GWA, visitatie GWA, CBS, bewerking KAW)
Bijlage: doorstromingsscenario’s sociale huur
Variant 2: actief zoekenden plus verscholen vraag
Tabel bijlage 2: Effectmeting ingrijpen sociale huurmarkt (bronnen: voorraadbestand en toewijzingen GWA, visitatie GWA, CBS, bewerking KAW)
Bijlage: doorstromingsscenario’s sociale huur
Variant 3: actief zoekenden zonder verscholen vraag
Tabel bijlage 3: Effectmeting ingrijpen sociale huurmarkt (bronnen: voorraadbestand en toewijzingen GWA, visitatie GWA, CBS, bewerking KAW)
Figuren bijlage 1: actueel aanbod op Funda, bron: NVM. Niet getoond: twee woningen boven €750.000