| Organisatie | Zutphen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota grondprijsbeleid gemeente Zutphen 2020 |
| Citeertitel | Nota grondprijsbeleid gemeente Zutphen 2020 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 24-05-2022 | Nieuwe regeling | 13-10-2020 | 150913 |
Voor u ligt de nota grondprijsbeleid 2020. Deze nota is een herijking van de nota grondprijsbeleid 2017. De nota grondprijsbeleid wordt doorgaans 1 keer in de vier jaar geactualiseerd. Het volgt daarmee de cyclus van de nota grondbeleid. Omdat meerdere aanpassingen in het bestaande beleid wenselijk zijn, is ervoor gekozen de nota nu te actualiseren.
1.2 Waarom een nota grondprijsbeleid?
De gemeente Zutphen geeft gronden uit om haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te behalen. Als de gemeente Zutphen gronden verkoopt, verhuurt of verpacht doet zij dat tegen marktconforme voorwaarden. Hiermee wordt voldaan aan de wettelijke kaders en biedt zij duidelijkheid aan kopers, huurders en pachters. In de nota grondprijsbeleid (NGPB) wordt vastgelegd hoe de gemeente gronduitgifteprijzen bepaalt. De nota bevat uitgangspunten en randvoorwaarden en is daarmee kaderstellend. De NGPB bevat geen concrete grondprijzen.
Deze worden jaarlijks vastgelegd in de grondprijzenbrief.
De nota grondprijsbeleid én grondprijzenbrief dienen de volgende belangen:
In hoofdstuk 3 zijn de algemene uitgangspunten ten aanzien van het grondprijsbeleid en de gronduitgifte beschreven. In hoofdstuk 4 is per functie aangeven hoe de grondverkoopprijzen worden bepaald. Hoofdstuk 5 tenslotte bevat het grondprijsbeleid ten aanzien van huur, pacht en erfpacht.
In bijlage 1 is een tabel opgenomen met een samenvatting van de grondprijscategorieën en – methoden. Bijlage 2 bevat een overzicht van beleidsmatige en wettelijke kaders, waarmee bij het opstellen van de nota grondprijsbeleid rekening is gehouden. Een uitleg over de rekenmethodieken bij de waardering van grond is opgenomen in bijlage 3.
2. Algemene uitgangspunten grondprijsbeleid
2.3 Beleidsuitgangspunten gronduitgifte
Bij gronduitgifte hanteert de gemeente Zutphen de volgende beleidsuitgangspunten
Voor gronden waarvoor geen (bandbreedte voor de) grondprijs is aangegeven in de grondprijzenbrief, waarvoor onvoldoende expertise binnen de gemeente aanwezig is om de waarde (nader) te bepalen of wanneer maatwerk nodig blijkt om marktconformiteit van de grondprijzen te waarborgen, kan de waarde getaxeerd worden door een gecertificeerd taxateur.
Bestaande overeenkomsten en voorbereidende gesprekken om te komen tot kaveluitgifte waarin grondprijzen zijn genoemd worden gerespecteerd. Bij vaststelling van de jaarlijkse grondprijzenbrief gelden echter bij nieuwe verkoopsituaties, overeenkomsten, onderhandelingen en prijsafspraken de nieuwe grondprijzen voor alle partijen.
3. GRONDPRIJSMETHODIEKEN GRONDVERKOOP
Bij de bepaling van grondprijzen voor woningbouw wordt onderscheid gemaakt in huur- en koopwoningen. Binnen de categorie huurwoningen wordt onderscheid gemaakt in sociale huurwoningen en vrije sector (markt-) huurwoningen. Binnen de categorie koopwoningen wordt onderscheid gemaakt in projectmatige woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. In de hierna volgende paragrafen wordt een toelichting gegeven op deze uitgiftecategorieën en bijbehorende grondprijsmethodiek.
Het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro, 1 juli 2008) definieert een sociale huurwoning als volgt: ‘een huurwoning waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, lid 1, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de bedoelde doelgroepen voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd’. De bovengenoemde huurgrens is de maximale huurprijsgrens van de huurtoeslagregeling die jaarlijks door het Rijk wordt vastgesteld en geïndexeerd. Per 1 juli 2020 bedraagt deze grens een maximale huurprijs per maand van € 737,14.
De grondprijzen voor sociale huurwoningen worden comparatief bepaald en residueel getoetst. De grondprijzen worden weergegeven als kavelprijs per woning.
Vrije sector huurwoningen zijn huurwoningen waarbij de huurprijs bepaald wordt door de lokale markt en niet begrensd wordt door de voorwaarden en huurprijslimieten van de sociale huursector.
De grondprijzen voor huurwoningen in de vrije sector worden per project bepaald aan de hand van residuele berekeningen met normatieve uitgangspunten.
Bij projectmatige woningbouw worden de gronden verkocht aan een partij die de ontwikkeling van de opstal voor zijn rekening neemt en het gehele product (woning met kavel) verkoopt aan de eindafnemer.
De prijzen voor gronden die worden uitgegeven ten behoeve van projectmatige koopwoningen worden per project bepaald aan de hand van residuele berekeningen met normatieve uitgangspunten.
De verkoopsom van een perceel grond voor koopwoningen wordt in principe bepaald aan de hand van de huizenprijzen in de verkoopbrochure. De VON prijs die in de brochure wordt opgenomen voor een woning moet een zodanig uitrustingsniveau hebben dat zij bij oplevering direct als woning in gebruik kan worden genomen. Dit betekent dat de VON prijs gebaseerd is op een woning inclusief een standaard keuken, standaard sanitair en installaties, passend bij die betreffende woning en die locatie. Indien de ontwikkelaar/bouwer er voor kiest om de woning aan te bieden zonder keuken dan wordt de VON prijs fictief verhoogd. Volumevergrotend meerwerk, zoals een tuinkamer, een serre, een garage e.d. kan aanleiding zijn om de grondprijs bij te stellen.
Kavels particulier opdrachtgeverschap
Bij particuliere woningbouw wordt de kavel direct uitgegeven aan een particulier. In opdracht van de particulier wordt vervolgens de opstal ontwikkeld.
Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt een vaste prijs/ m2 gehanteerd. Deze m2-prijs wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode met residuele toets. Vanwege het afnemende nut van een extra m2 grond, neemt de prijs per extra m2 grond af met een toenemende grootte. Dit wordt ook wel een gestaffelde grondprijs genoemd. Er wordt gewerkt met een bandbreedte, om het verschil in locatie tot uitdrukking te kunnen brengen.
Voor de uitgifte van grond aan een groep individuele kopers (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) geldt dat de methode voor projectmatige koopwoningen (paragraaf 3.1.2) wordt toegepast.
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is om gebruikt te worden voor productie, groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Vaak maakt een kantoorgedeelte deel uit van een bedrijfspand.
De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden comparatief bepaald. Via deze methodiek wordt de standaard prijs bepaald voor een bedrijfsterrein. Op deze standaard prijs is beperkte differentiatie mogelijk. Die kan worden veroorzaakt door ligging van de kavel op het terrein (bijv. een zichtlocatie) of door specifieke omstandigheden (bijv. vanwege de loop van een hoogspanningskabel).
Uitgangspunt voor de grondprijzen is dat maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van de opstal in gebruik mag zijn als kantoor of showroom. Indien hiervan wordt afgeweken, wordt de grondprijs aangepast naar deze functie.
Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om te worden gebruikt als ruimte voor bureau gebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten t.b.v. management, administratie en/of zakelijke dienstverlening.
Het succes van een locatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De kantorenmarkt heeft twee gezichten. Aan de ene kant blijft er (beperkt) vraag naar kwaliteit van goede nieuwbouw en aan de andere kant ontstaat er het probleem van de leegstand in de bestaande, verouderde voorraad.
De grondprijs wordt met de residuele methode bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling apart de grondprijs berekend (maatwerk). Op basis van een normatief residuele berekening wordt een minimale grondwaarde per m2 b.v.o. opgenomen in de grondprijzenbrief.
Onder winkelruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is.
Onder horecaruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor gebruik ter plaatse en/of het verstrekken van logies.
De grondprijs wordt met de residuele methode bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling apart de grondprijs berekend (maatwerk). Indien de floor space index (de verhouding van m2 b.v.o’s en m2 grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0, dan wordt in beginsel afgerekend op basis van de prijs per m2 b.v.o. in plaats van per m2 grond. Indien sprake is van uitgifte van een beperkt aantal m2 grond kan ervoor gekozen worden de waarde comparatief vast te stellen. De prijs moet minimaal de werkelijk door de gemeente gemaakte kosten voor die ontwikkeling dekken.
Onder deze categorie worden uitgiften geschaard ten behoeve van een functie c.q. bestemming waarbij de beoogde activiteiten met winstoogmerk plaatsvinden en die niet onder één van de andere categorieën van hoofdstuk 3 valt.
Onder commerciële voorzieningen vallen onder meer:
De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand van de residuele methode waarbij een minimale grondprijs geldt. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt per ontwikkeling de grondprijs berekend.
Indien de floor space index (de verhouding van m2 b.v.o’s en m2 grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0, dan wordt in beginsel afgerekend op basis van de prijs per m2 b.v.o. in plaats van per m2 grond. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt een minimumprijs per transactie aangehouden die wordt vastgelegd in de grondprijsbrief.
Een reststrook is een strook gemeentegrond (veelal een groenstrook) van beperkte grootte behorende tot de openbare ruimte, die direct grenst aan eigendom van een particulier of bedrijf en vanwege zijn karakter en situering geen rol van betekenis (meer) speelt bij de ordening van de openbare ruimte. Er wordt onderscheid gemaakt in de uitgifte van reststroken ten behoeve van tuinuitbreiding en overige reststroken.
3.5.1 Reststroken voor tuinuitbreiding
Bij deze categorie geldt dat de uit te geven grond alleen als (sier)tuin wordt gebruikt en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte er geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. Het gaat om grondtransacties tot een oppervlakte van 150 m2.
Voor de uitgifte van deze reststroken wordt een vaste prijs/ m2 gehanteerd. De m2-prijs wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Per transactie geldt een minimumprijs die in de grondprijsbrief wordt vastgesteld .
Indien besloten wordt om medewerking te verlenen aan een verkoop dan zijn de bijkomende kosten voor rekening van koper. Bijkomende kosten zijn bijvoorbeeld: notariskosten, kadasterkosten, kosten Klic melding.
Onder deze categorie vallen reststroken die voor andere doeleinden dan (sier)tuin worden gebruikt. De grondprijs wordt incidenteel bepaald aan de hand van de comparatieve methode.
Wanneer er door toevoeging van het perceelsgedeelte sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid of wanneer er sprake is van gebouw gebonden grond, dan wordt de grondprijs bepaald overeenkomstig de bouwgrondprijs van de beoogde functie.
3.6 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Onder deze categorie vallen functies die een ideëel en/of publiek doel dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Uitgangspunt voor deze categorie is dat deze grond in principe niet wordt verkocht, maar verhuurd of verpacht. De hoogte van de huur of pacht wordt echter afgeleid van grondverkoopprijzen (zie hoofdstuk 4). Vandaar dat deze categorie in dit hoofdstuk is opgenomen.
Bij de bepaling van grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt onderscheid gemaakt in: sport, volkstuinen en overige maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk.
Voor de sporten die (gaan) vallen onder een (mogelijk op te zetten) sportbedrijf worden de bijbehorende grondprijzen apart vastgesteld. Sporten die niet (gaan) vallen onder een sportbedrijf vallen onder de categorie overige maatschappelijk voorzieningen zonder winstoogmerk.
Een volkstuin is een particuliere tuin die niet bij de eigen woning ligt en die wordt gebruikt voor niet-commerciële sierplanten- en groenteteelt. De grondprijs voor volkstuinen wordt comparatief bepaald.
3.6.3 Overige maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Onder deze categorie worden onder meer verstaan.
De grondprijs voor deze categorie wordt comparatief bepaald.
De bouwgrondprijs geldt per m2 uitgeefbaar gebied, tenzij de verhouding tussen m2 gebouw en m2 grond uit balans raakt.
Wanneer de floor space index (de verhouding tussen m2 gebouw en m2 grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1 dan wordt in beginsel afgerekend op basis van de prijs per m2 b.v.o. in plaats van per m2 uitgeefbaar.
Wanneer er van het uitgeefbaar gebied juist relatief veel onbebouwd terrein is ( denk bijvoorbeeld aan sport, scouting ) kan de grondprijs worden gedifferentieerd . Er wordt dan onderscheid gemaakt in grondprijzen voor bouwgrond (waarop een gebouw zoals sporthal, kantine, kleedkamer, etc. kan worden geplaats) en onbebouwde grond. De bevoegdheid voor toepassing van deze differentiatie ligt bij het college.
Mocht bij uitzondering toch grond in deze categorie worden verkocht dan geldt als voorwaarde voor het hanteren van de maatschappelijke grondprijs dat de betreffende gronden niet zonder tussenkomst van de gemeente Zutphen in eigendom kunnen komen van commerciële partijen.
Grond ten behoeve van de aanleg van infrastructurele nutsvoorzieningen (bijvoorbeeld transformatiehuisjes, PoP-kasten of kabels en leidingen) wordt in principe niet verkocht. Voor zover dit niet wettelijk of anderszins is geregeld, kunnen nutsbedrijven via een beperkt recht hun eigendommen veiligstellen. De hoogte van de bijbehorende retributie (zie paragraaf 4.4) wordt afgeleid van een comparatief bepaalde vaste prijs per m2.
Naast gronduitgifte in eigendom kan gekozen worden voor (tijdelijke) erfpacht, pacht, huur en gebruik van gronden. De prijzen voor erfpacht en huur zijn gerelateerd aan de grondverkoopprijzen, in die zin dat ze een bepaald percentage van de grondverkoopprijs bedragen. Pacht vindt alleen plaats in de agrarische sfeer. De wettelijke spelregels van pacht hebben in tegenstelling tot de andere vormen een hoog dwingend karakter. De gemeente heeft hierin weinig beleidsvrijheid. Bij de eventuele uitgifte van grond, niet zijnde eigendom, dient zorgvuldig te worden gekeken naar toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, waarna gekozen kan worden voor een korte of langere termijn.
Voor de “overige gronduitgifte” geldt de algemene voorwaarde dat wanneer verzuimd wordt een vordering te voldoen, de wettelijke rente in rekening wordt gebracht.
Pachtgronden maken deel uit van de vermogenspositie van de gemeente Zutphen. Door de uitgifte in pacht draagt de gemeente bij aan de instandhouding van het agrarisch cultuurlandschap en is zij in staat actief bij te sturen in het maatschappelijk verantwoord ruimtelijk gebruik van het buitengebied. Verder renderen pachtgronden en zijn zij van strategisch belang bij de uitvoering van gemeentelijke plannen.
De pachtprijzen voor reguliere pachtovereenkomsten worden vastgesteld op basis van de beginselen zoals vastgelegd in het Pachtrecht en het daarmee samenhangende Pachtprijzenbesluit en uitvoeringsregeling pacht. In deze regeling staan de maximale pachtprijzen per hectare per regio aangegeven, en het jaarlijkse veranderpercentage. Voor pachtovereenkomsten van voor 1 september 2007 geldt dat de pachtprijs jaarlijks wordt aangepast conform het veranderpercentage. De pachtprijs mag daarbij niet meer dan 10% afwijken van de regionorm. Voor de pachtovereenkomsten van na 1 september 2007 geldt de regionorm. Daarnaast mag de pachtprijs niet hoger zijn dan 2% van de marktwaarde vrij van huur, pacht en andere gebruiksrechten van de verpachte gronden.
Voor geliberaliseerde pachtcontracten tot de duur van 6 jaren, (als bedoeld in artikel 7.397 lid 1 BW), is de pachtprijs vrij. Voor het vaststellen van de pachtprijs wordt in beginsel aansluiting gezocht bij de in de uitvoeringsregeling pacht genoemde regionorm + 10%. Om tot een redelijke pachtprijs te komen wordt tevens rekening gehouden met de markt en de teelttechnische mogelijkheden en beperkingen van het gepachte. Verder dient de pachtprijs in verhouding te staan tot duurzaam en verantwoord grondgebruik.”
Wanneer een agrariër relatief veel in de gronden moet investeren kan in de eerste jaren een korting worden gegeven. Per pachtsituatie wordt dit afzonderlijk beoordeeld.
De huurprijs en erfpachtcanon komen tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 2 % opslag voor risico- en administratiekosten. Hierbij geldt dat er in elk geval wordt uitgegaan van een minimum percentage van de grondwaarde. Tevens kan per huurovereenkomst een minimum huurbedrag worden vastgesteld.
Voor verhuur van reststroken ten behoeve van tuinuitbreiding (zie paragraaf 3.7.1) en gebruik van oevers voor woonboten geldt een afwijkend percentage.
Bij het vestigen van een recht van opstal wordt per geval bepaald wat een marktconforme retributie (vergoeding) is. In geval van een afhankelijk (gekoppeld) opstalrecht wordt de retributie inbegrepen geacht bij de huur, pacht of erfpachtcanon. In geval van een zelfstandig opstalrecht wordt voor bij de bepaling van de retributie in beginsel dezelfde methodiek toegepast als bij het bepalen van de vergoeding voor huur of erfpacht.
Aldus besloten op in de openbare vergadering van
de raad van de gemeente Zutphen,
gehouden op: 13 oktober 2020.
De voorzitter, de griffier,
Bijlage 2 BELEIDSMATIGE EN WETTELIJKE KADERS
Bij het opstellen van de nota grondprijsbeleid is rekening gehouden met beleidsmatige en wettelijke kaders.
Bijlage 3 TOELICHTING GRONDPRIJSMETHODIEKEN
Voor het bepalen van de waarde van de grond bij verkoop kunnen diverse methodieken worden gehanteerd. De navolgende beschreven (reken)methodieken dienen als informatie bij het Zutphense grondprijsbeleid.
Achtereenvolgende worden de volgende methodieken toegelicht:
Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs van bouwrijpe grond bepaald aan de hand van de kosten die gemaakt zijn voor het leveren van bouwrijpe grond.
Grond die volgens de kostprijsmethode wordt uitgegeven levert voor de gemeente dus geen inkomsten op en wordt dan ook vrijwel enkel gehanteerd in geval van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen.
Een andere naam voor de comparatieve methode is de vergelijkingsmethode. Op basis van grondtransacties in de directe omgeving of vergelijkbare gemeenten wordt de marktwaarde bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met specifieke plaatselijke omstandigheden van de grond. Deze methode wordt vaak in aanvulling op de residuele grondwaardemethodiek toegepast om te toetsen of de bepaalde grondwaarde aansluit bij de regio en vergelijkbare gemeenten.
B.3.3Residuele grondwaarde methode
Bij de residuele grondwaarde methode wordt de gronduitgifteprijs bepaald door de marktwaarde (bij woningbouw: verkoopprijs VON) te verminderen met de kosten die met de realisering van het vastgoedobject gemoeid zijn. De kosten bestaan uit bouwkosten en bijkomende kosten zoals ontwikkel- en architectkosten, aansluitkosten nutsvoorzieningen en renteverlies gedurende de ontwikkeling en bouw. Door de marktwaarde te verminderen met de kosten blijft per saldo de grondwaarde die het vastgoedobject kan dragen over. Deze methodiek is geschikt om bij woningbouw en commercieel vastgoed een grondwaarde te geven. Een stijging in de verkoopprijs of bouwkosten heeft direct invloed op de grondwaarde.
Bij commercieel vastgoed, zoals bedrijfsruimtes en winkels, wordt de marktwaarde bepaald door de verhouding tussen de huuropbrengst bij aanvang (comparatief vastgesteld) en het gewenste bruto of netto aanvangsrendement (BAR/NAR) van het vastgoedobject inclusief de grond. Het rendement wordt aan de hand van diverse parameters voor onder andere rentevoet, onderhoud en leegstand, uitgedrukt in een gewenst bruto of netto aanvangsrendement. Bij te realiseren commercieel vastgoed worden de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten) van de marktwaarde afgetrokken om de grondwaarde vast te stellen.
Indien niet met individuele objectgegevens, maar met kengetallen voor een bepaald type object wordt gerekend, wordt ook wel gesproken van een normatief residuele berekening. Dit is een vereenvoudigde manier om de marktwaarde van een type object te bepalen. Hierbij is men minder afhankelijk van detailinformatie en kunnen discussies over mogelijke kosten en opbrengsten worden beperkt.
Bij deze methodiek wordt de verhouding tussen de grondwaarde van een kavel en de VON prijs van een woning in een percentage uitgedrukt. De grondprijs wordt bijvoorbeeld vastgesteld op 25% van de VON-prijs van een woning. Doordat wordt uitgegaan van gemiddelde bouw- en bijkomende kosten per type woning is de methodiek een afgeleide van de normatief residuele methode (zie paragraaf 3.3)
B 3.5Tender/openbare aanbesteding
Bij een openbare aanbesteding/tender kunnen particulieren of ontwikkelaars via een inschrijving een bieding doen voor de grond. Afhankelijk van de gunningscriteria wordt de grond gegund aan één inschrijver. Wanneer wordt gegund op basis van de beste prijs-kwaliteitverhouding (beste PKV)1, wordt niet alleen gekeken naar de hoogste prijs maar ook naar andere kwalitatieve aspecten, zoals bijvoorbeeld het ontwerp van de beoogde ontwikkeling.