Landgoederenbeleid Noord-Beveland

1.1 Aanleiding en doel

Gemeente Noord-Beveland heeft in 2008 in de structuurvisie beleid opgenomen ten aanzien van landgoedontwikkeling. Daarnaast heeft ook de provincie Zeeland beleid vastgesteld - in het omgevingsplan 2012 en recentelijk gecontinueerd in de herziene versie 2016. Daarnaast is door de gemeente Noord-Beveland in 2013 een bestemmingsplan vastgesteld, waarin een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor landgoedontwikkeling (in de Onrustpolder).

Naar aanleiding van inmiddels door verschillende initiatiefnemers ingediende verzoeken voor het realiseren van een landgoed is echter gebleken dat het landgoederenbeleid van versnipperd is en niet goed op elkaar afgestemd. Dat leidt tot onduidelijkheden bij de toetsing van de initiatieven. De gemeenteraad van Noord-Beveland is van mening dat hierin duidelijkheid dient te komen. Daarom dient het beleid geactualiseerd te worden, waarbij eenduidigheid wordt nagestreefd alsmede een goede juridische borging. Het landgoederenbeleid uit de Structuurvisie 2008 ziet de raad als een goede basis voor het nieuwe beleid.

Op basis van het beleid in de structuurvisie wordt in dit rapport een nadere visie gegeven op de toepassing, locaties en invulling van landgoederen op Noord-Beveland (waar, wat en hoe). Deze nota Landgoederenbeleid dient daarna als toetsingskader voor alle nieuwe landgoedontwikkelingen in Noord-Beveland, waarbij tevens een juridische borging in de bestemmingsplannen noodzakelijk blijft.

1.2 Leeswijzer

In deze nota wordt achtereenvolgens ingegaan op de volgende punten:

• –

  korte toelichting op de huidige kaders ten aanzien van de landgoederen op Noord-Beveland;

• –

  afbakening: doelstellingen/definitie landgoederen;

• –

  zoekgebieden voor landgoederen;

• –

  programmatische aspecten;

• –

  beleidsuitgangspunten landgoederen.

⬇

3.1 Definiëring landgoed

De definitie van een landgoed is in het huidige bestemmingsplan niet opgenomen. Bij een toetsing aan wat tot een landgoed wordt gerekend kan daarom niet worden teruggevallen op een in de begrippenlijst opgenomen betekenis. Bij een geschil over de betekenis van een landgoed wordt daarom getoetst aan de definitie die in het normale spraakgebruik wordt toegepast. In het normale spraakgebruik zijn er verschillende definities van een landgoed in omloop. Hieronder wordt er een aantal genoemd:

• •

  Een landgoed is een groot stuk grond van meerdere hectares, met landerijen, bossen en tuinen en daarop een woonverblijf, zoals een buitenplaats, landhuis of kasteel. Bron: Wikipedia;

• •

  Een nieuw landgoed is een openbaar toegankelijk boscomplex, al dan niet met overige gronden, met daarin een woongebouw ‘van allure’ met maximaal twee à drie wooneenheden en een minimale omvang van de bebossing van minimaal 5 hectares. Bovendien vormt het woonhuis een architectonische eenheid met het omringende groen. Bron: www.landgoedkopen.nl;

• •

  Een nieuw landgoed kan net als de oude historische landgoederen bestaan uit één of meerdere landhuizen van allure, één of meerdere bijgebouwen met erf en tuin, natuur en percelen in agrarisch gebruik. Bron: www.landgoederennet.nl;

• •

  Grote bezitting op het land, met name dienend tot buitenverblijf. Bron: Van Dale, dertiende uitgave;

• •

  Een nieuw landgoed is een nieuw te ontwikkelen en duurzaam te beheren boscomplex (al dan niet met overige gronden) met daarin één gebouw (woonhuis) van allure met daarin maximaal 2 à 3 wooneenheden. Het gebouw heeft primair een woonfunctie. De minimale omvang van de bebossing is vijf hectare. Maximaal 10% van het totale oppervlakte is privéterrein en de rest is openbaar toegankelijk. Het geheel heeft een belangrijke maatschappelijke meerwaarde. Bron: de ministeries van (toen nog) LNV en VROM ten tijde van de totstandkoming van de mogelijkheden voor nieuwe landgoederen.

Daarnaast wordt er in het jargon van ruimtelijke plannen (en de Natuurschoonwet) aan een nieuw landgoed ook betekenis toegekend in de zin dat geheel andere functies dan de woonfunctie worden toegelaten (zoals congrescentra, recreatie, zorg en kantoren).

3.2 Definitie landgoed Noord-Beveland

Gezien het feit dat onderhavige nota de ruimtelijke planvorming betreft en omdat de gemeente ook andere dan alleen een woonfunctie wenst toe te staan, is het voorstel om in de gemeente Noord-Beveland de volgende definitie voor een landgoed te hanteren:

3.3 Rood-voor-groen

Het landgoederenbeleid betreft een zogenaamde ‘rood-voor-groen-regeling’ waarin mogelijkheden voor nieuwbouw (in het buitengebied) gekoppeld zijn aan een substantiële kwaliteitsverbetering van natuur, landschap, cultuurhistorie en/of recreatie.

Daarnaast kan het landgoed vanuit de vigerende provinciale en gemeentelijke regeling ook bijdragen aan de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties, een verblijfsrecreatief product of als zorglocatie.

Landgoed De Vanenburg (Putten)

Zoals in de definitie in het vorige hoofdstuk is aangegeven is een landgoedontwikkeling een ontwikkeling waarbij ‘rood’ wordt toegestaan, omdat hiermee tevens ‘groene winst’ geboekt wordt. De ontwikkeling van de gebouwen dient daarom samen te gaan met een kwaliteitsverbetering op het vlak van natuur, landschap, cultuurhistorie en/of recreatie. In deze paragraaf wordt – specifiek voor de gemeente Noord-Beveland – aangegeven waar deze koppelingen kunnen worden gelegd.

4.1 Natuur

Natuur: bestaande natuurwaarden liggen voornamelijk aan de randen van Noord-Beveland, afgeschermd door dijken. Een goede aansluiting van nieuwe landgoederen op deze natuurgebieden is niet mogelijk. Binnendijks ligt een aantal grotere en kleinere plukken natuur, waarop kan worden aangesloten. Een landgoedontwikkeling welke een zogenaamde stepping-stone voor natuur vormt, of landgoednatuurontwikkeling in relatie tot bijvoorbeeld biodiversiteit, is echter ook goed denkbaar.

4.2 Landschap

Landschap: een landgoedontwikkeling moet (vanuit de definitie bezien) bijdragen aan de landschappelijke kwaliteit ter plaatse. In dit kader is een landgoedontwikkeling niet wenselijk op plaatsen waar een voor Noord-Beveland kenmerkende openheid wordt aangetast.

Doordat bij een landgoedontwikkeling (woon)bebouwing en vaak ook opgaande beplanting wordt toegevoegd treedt er bijna altijd een zekere verdichting van het landschap op. Het meest passend is dit rondom de kernen, in de landgoederenzone in de Onrustpolder. Landgoedontwikkeling zou ook mogelijk zijn op sommige locaties in aansluiting op de randen, of aansluitend op dijklinten waarlangs opgaande beplanting aanwezig is. In dat geval vergt het echter maatwerk ten aanzien van de landschappelijke inpassing.

Landgoed Luchtenburg (Ulvenhout)

4.3 Cultuurhistorie

Cultuurhistorie: cultuurhistorische waarden liggen verspreid over het eiland en zijn veelal gekoppeld aan bestaande bebouwing of de dijklinten. De cultuurhistorie in Noord-Beveland biedt niet direct aanknopingspunten voor landgoedontwikkeling.

4.4 Recreatie

Recreatie: het landgoed zelf en de openbaarheid van het landgoed bieden aanknopingspunten voor recreatie. De openstelling van het landgoed en de aanleg van bijvoorbeeld wandel- of ruiterpaden geven aanleiding tot recreatief gebruik (wandelen, bezichtigen). Daarnaast kan op het landgoed ook een specifiek recreatief-toeristisch product ontwikkeld worden (zie onderstaand).

Omdat een groot deel van een landgoed openbaar gebied is, biedt dit mogelijkheden voor het maken van (korte) wandelingen. Voor de recreanten (zowel ‘van buiten’ als bewoners die een ommetje maken) is het dan van belang dat het landgoed op korte afstand van een kern of de verblijfsrecreatie gelegen is.

Landgoed Ruyssengoet (Engbergen)

Naast kwaliteitsverbetering van natuur, landschap, cultuurhistorie en/of recreatie kan het landgoed vanuit de vigerende provinciale en gemeentelijke regeling ook bijdragen aan de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties, een verblijfsrecreatief product of als zorglocatie. In deze paragraaf wordt – specifiek voor de gemeente Noord-Beveland – aangegeven waar deze koppelingen kunnen worden gelegd.

5.1 Landgoed als woonlocatie

Nieuwe woonlocaties kunnen gezien het (momenteel) niet beschikbaar zijn van woningbouwcontingent niet worden gerealiseerd. De optie van landgoedwonen hoeft echter niet op voorhand te worden uitgesloten. In beleid kan worden opgenomen dat woningen/wooneenheden alleen worden toegestaan indien hiervoor door de gemeente contingent beschikbaar is gesteld.

Uitgaande van het karakter van een landgoed en het feit dat de gemeente de komende jaren geen ruimte heeft in het woningbouwprogramma, is het advies om op een landgoed van minimaal 5 hectare maximaal 5 wooneenheden en maximaal 3 gebouwen toe te staan (één hoofdgebouw en twee ondergeschikte gebouwen).

5.2 Landgoed als verblijfsrecreatief product

Landgoederen kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van een nieuw toeristisch-recreatief product. Voorwaarde is dat het landgoed niet alleen ‘als jasje’ wordt gebruikt om de ontwikkeling mogelijk te maken. Het landgoed moet intrinsiek onderdeel uitmaken van het toeristisch-recreatieve product. Dat moet dus een ontwikkeling zijn die helemaal past binnen de definitie van een landgoed¹.

Uitgaande van het karakter van een landgoed en het feit dat de gemeente de komende jaren geen ruimte heeft in het woningbouwprogramma, is het advies om op een (recreatie)landgoed van minimaal 5 hectare maximaal 1 woning en maximaal 4 recreatiewoningen in maximaal 3 gebouwen toe te staan (één hoofdgebouw en twee ondergeschikte gebouwen). Alle bebouwing moet hier binnen passen, extra gebouwen zijn niet toegestaan.

5.3 Landgoed als zorginstelling

Als ‘zorginstelling’ blijkt het vaak lastig om – met alle regelingen die de zorg kent en de veranderingen hierin – te komen tot een duurzame bedrijfsvoering binnen een landgoed. Vaak blijken de investeringen die een landgoed vergt te groot en/of de toegestane functies/eenheden te klein om een sluitende exploitatie te garanderen. Niettemin zijn er initiatiefnemers die – binnen de kaders van een landgoed - tot een goed plan voor een zorginstelling weten te komen.

Ook in dit geval is het van belang dat het landgoed niet alleen ‘als jasje’ wordt gebruikt om de ontwikkeling mogelijk te maken, maar intrinsiek onderdeel uitmaakt van het zorgproduct. Uitgaande van het karakter van een landgoed en het feit dat de gemeente de komende jaren geen ruimte heeft in het woningbouwprogramma is het advies om op een landgoed van minimaal 5 hectare maximaal 5 wooneenheden en maximaal 3 gebouwen toe te staan (één hoofdgebouw en twee ondergeschikte gebouwen). Alle bebouwing moet hier binnen passen, extra gebouwen zijn niet toegestaan.

In het kader van de bundeling van voorzieningen is het advies zorglandgoederen alleen toe te staan in aansluiting op de kernen.

Landgoed Rijckholt Geersdijk (bron: www.landgoedrijckholt.nl)

Voor het bepalen van de beleidsuitgangspunten is uitgegaan van het initiële doel van landgoedontwikkeling en van de definitie van een landgoed (zie paragraaf 3.2). Hiervan uitgaande moet er sprake zijn van één hoofdgebouw ‘van allure’ binnen een samenhangend complex van groen. De landgoedontwikkeling dient een bijdrage te leveren aan de natuurlijke-, landschappelijke-, cultuurhistorische- en/of recreatieve kwaliteiten van Noord-Beveland en dient te voldoen aan de volgende uitgangspunten:

• I.

  Landgoedontwikkeling vindt plaats aansluitend rond de kernen of grote verblijfsrecreatieve gebieden en is niet toestaan in de open agrarische gebieden. Onderstaand kaartje (figuur 6.1) is hierin leidend.

   

Figuur 6.1 Indicatieve aanduiding van zones rond kernen en verblijfsrecreatieve gebieden waarlandgoedontwikkeling is toegestaan

• II.

  Een landgoed heeft ‘allure’. Er zijn op een landgoed maximaal 3 gebouwen toegestaan (één hoofdgebouw en 2 ondergeschikte gebouwen), welke allen in samenhang met het omliggende groen en landschap worden ontworpen. De gemeente zal bij elk plan nadrukkelijk beoordelen of het beoogde landgoed voldoende allure heeft.

• III.

  Door middel van een deskundig landschapsplan en beeldkwaliteitsplan dient te worden aangetoond dat het landgoed en de gebouwen ‘van allure’ zijn en dat het geheel in samenhang met het omliggende groen en landschap wordt ontwikkeld. Bomen en waterpartijen moeten essentiële onderdelen zijn van elk plan. Uitvoering conform landschapsplan en beeldkwaliteitsplan wordt privaatrechtelijk geborgd. Het landschapsplan dient door een erkend landschapsarchitect te worden opgesteld en uitgewerkt. De landschapsarchitect dient ook betrokken te worden bij uitvoering en beheer.

• IV.

  Een landgoed heeft een minimale omvang van 5 hectare, waarop maximaal 4.500 m3 aan gebouwen is toegestaan. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 3% van de totale oppervlakte. Indien het landgoed meer dan 5 ha groot is, is naar rato ook meer bebouwing toegestaan. Voor plannen met een omvang van minder dan 5 ha is het onderhavige landgoederenbeleid niet van toepassing.

• V.

  In de bebouwing (maximaal 3 gebouwen) is een woonfunctie, een zorgfunctie en/of een recreatieve functie toegestaan. Een woonfunctie kan alleen worden gerealiseerd indien hiervoor door de gemeente woningbouwcontingent beschikbaar wordt gesteld.

• VI.

  Landgoedontwikkeling gaat altijd gepaard met natuur- en/of landschapsontwikkeling, welke privaatrechtelijk wordt geborgd en voorafgaand aan de gebouwen dient te worden gerealiseerd.

• VII.

  De ontwikkeling van een landgoed met recreatie als (hoofd)functie draagt aantoonbaar bij aan het recreatieve product van de gemeente Noord-Beveland.

• VIII.

  Daarnaast dienen de reguliere aspecten van een goede ruimtelijke ordening in de ontwikkeling te zijn geborgd, zoals verkeersaantrekkende werking, voldoende parkeerplaatsen, milieutechnische aspecten, etcetera.

Het beleid ten aanzien van Landgoederen kan deels in het bestemmingsplan worden geborgd. Dat geldt voor die delen van het beleid dat concreet is en voor een directe doorwerking geschikt is. Het gaat daarbij met name om de mogelijkheid nieuwe landgoederen te realiseren in de Onrustpolder onder de voorwaarden zoals bovenstaand genoemd. Het is een concreet gebied waar landgoedontwikkeling wenselijk/denkbaar is.

Op andere locaties in de gemeente kan eveneens een landgoedontwikkeling plaatsvinden voor zover die past binnen de beleidsuitgangspunten zoals in deze notitie benoemd.

Bij de toetsing of het initiatief passend wordt geacht, maakt deze notitie onderdeel uit van de afweging. Het betreft dan een buitenplanse procedures waarbij een nieuw bestemmingsplan of afwijkingsbesluit benodigd is.