Organisatie | Oss |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Nota kostenverhaal gemeente Oss 2022-2026 |
Citeertitel | Nota kostenverhaal gemeente Oss 2022-2026 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
17-05-2022 | nieuwe regeling | 16-12-2021 | 4682996 |
gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 9 november 2021 met
gelet op het advies van de raadscommissie van 2 december 2021;
overwegende dat het gewenst is om beleidsregels vast te stellen omtrent het verhalen van kosten zoals bedoeld in afdeling 6.4. (Grondexploitatie) van de Wet ruimtelijke ordening, dit om initiatiefnemers van bouwplannen vooraf duidelijkheid te geven over de kosten die de gemeente gaat verhalen, en daarbij een uniforme werkwijze te hanteren;
mede gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83 en 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, en voorts gelet op het bepaalde in afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening en afdeling 6.2 van het Besluit ruimtelijke ordening;
vast te stellen de Nota kostenverhaal gemeente Oss 2022-2026.
Oss is een ondernemende woon- en werkgemeente en heeft ambities om de komende jaren te groeien naar ruim 100.000 inwoners.
Om te kunnen voorzien in haar eigen behoefte en om de regionale woonopgave op te vangen, zijn ruim 8.000 extra woningen nodig.
Deze groei vraagt om meer voorzieningen en ruimte voor economische groei. Om een prettig leefklimaat te behouden zijn investeringen in de openbare ruimte nodig.
De groeiopgave vraagt om investeringen in de openbare ruimte. Deze investeringen bestaan uit:
De investeringsopgave bedraagt circa € 112 mln; deels uitgevoerd in de periode 2016 / 2021 en deels een prognose voor de komende tien jaar.
De gemeente verbetert de mobiliteit met de aanleg van fietsnetwerken, het verbeteren van de wegeninfrastructuur en het OV, waaronder de veiligheid van het spoor. Daarnaast investeert Oss in het versterken van natuur en landschappelijke waard
Oss gaat deze ambities realiseren door zelf actief bouwplannen op te pakken, bijvoorbeeld Oss West en ook ontwikkelende partijen bouwen mee aan deze ambities. Om bouwplannen voor elkaar te krijgen, is inzet van de gemeente nodig. Gemeenten zijn verplicht om deze kosten te verhalen op ontwikkelende partijen. Daarnaast biedt de wet mogelijkheden om een bijdrage te vragen voor investeringen in de openbare ruimte.
MET WELKE KOSTEN EN BIJDRAGEN MAG EEN ONTWIKKELENDE PARTIJ REKENING HOUDEN BIJ HET REALISEREN VAN EEN BOUWPLAN?
De gemeente Oss is een ondernemende woon- en werkgemeente, die zich de komende jaren verder ontwikkelt tot een gemeente met ruim 100.000 inwoners. Om te kunnen voorzien in de eigen woonbehoefte en om de regionale woonfunctie van Oss te versterken, is het in de periode tot 2035 nodig om ruim 8.000 woningen toe te voegen. Hierbij is ook rekening gehouden met de benodigde flexibiliteit, in geval van planuitval. Dit komt neer op de toevoeging van 500 tot 600 woningen per jaar. Verder maakt de uitbreiding van bedrijventerreinen deel uit van de groeiopgave van Oss. De gemeente staat voor een omvangrijke groeien versnellingsopgave.
INVESTEREN OM EEN PRETTIG LEEFKLIMAAT TE BEHOUDEN
De groeiopgave legt een druk op de bestaande voorzieningen. Daarom zijn investeringen in de openbare ruimte essentieel om een prettig leefklimaat te houden. De investeringsopgave omvat het versterken en verbeteren van de infrastructuur, uitbreiden van groen en het versterken van landschappelijke waarden en natuur. Denk hierbij aan (snel)fietsroutes, aanpassingen van het spoor en de ontsluitingswegen in Oss.
Alle partijen, die profijt hebben van de groei van Oss en haar kernen, dragen bij aan de financiering van deze investeringen. Het grootste deel van de investeringen is toe te rekenen aan de huidige inwoners en gebruikers en dus “betaalt” de gemeente Oss. Het deel, dat kan worden toegerekend aan de toekomstige inwoners en gebruikers, “betaalt” de grondeigenaar, die de woningen en gebouwen realiseert. Het is redelijk dat ook bouwplannen voor toekomstige ontwikkelingen bijdragen aan deze investeringen.
Gemeenten zijn wettelijk verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen, als zij bouwplannen mogelijk maken. Dit zijn de kosten voor investeringsopgaven, de kosten voor de ambtelijke inzet en de eventuele aanpassingen in het openbaar gebied voor een specifiek bouwplan.
Deze beleidsnota geeft het kader voor het kostenverhaal. Zo is het voor initiatiefnemers van een bouwplan helder welke kosten de gemeente gaat verhalen. De nota geeft inzicht in welke kosten de gemeente verhaalt en hoe ze de hoogte van de bijdrage bepaalt.
Deze nota schetst de investeringsopgave voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen, die nodig zijn voor de groeiopgave van Oss en voor het behoud van een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving de; zowel kwalitatief (welke investeringen?) als kwantitatief (wat kost het?). Vervolgens geeft de nota een helder beleidskader voor de financiering van deze investeringen; Wie draagt bij en hoe hoog is de bijdrage?
Het vaststellen van een nota kostenverhaal is wettelijk niet verplicht. De nota heeft als voordeel dat het aan ontwikkelende partijen duidelijkheid geeft over de te betalen bijdrage. Het schrijft een uniforme werkwijze voor, die geldt voor ieder nieuw aangewezen bouwplan binnen de gemeente. Na het vaststellen van deze nota vraagt de gemeente aan ontwikkelende partijen een uniforme en transparante bijdrage voor de investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. De nota kostenverhaal vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de investeringen in de bovenwijkse voorzieningen. Ook gemeentelijke grondexploitaties dragen bij aan de investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen.
Deze nota is compact. Achtereenvolgens komen de mogelijkheden voor kostenverhaal, de wijze waarop Oss haar kosten verhaalt en de regels voor de uitvoering aan bod. De bijlagen gaan dieper in op de materie. Deze nota beschrijft het kostenverhaal op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op 1 juli 2022 treden naar verwachting de Omgevingswet (Ow) en de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet (Awg) in werking. We sorteren in deze nota voor op de Ow en Awg. In tekstblokken of in cursieve tekst staat steeds aangegeven hoe het kostenverhaal onder de nieuwe wetgeving er uit komt te zien. De regels over de financiële bijdragen zijn, op het moment dat deze nota tot stand komt, nog niet vastgesteld.
Sinds de invoering van de Wro op 1 juli 2008 is de overheid verplicht om haar kosten te verhalen. Dit geldt dus ook voor de gemeente Oss. Kostenverhaal betekent dat de gemeente de kosten, die zij maakt voor ontwikkelingen van bijvoorbeeld woningbouw, bedrijvigheid en overig vastgoed, “in rekening brengt” bij degene die er baat bij heeft. Dit in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal.
Dit hoofdstuk beschrijft de mogelijkheden die de wet de gemeente biedt om kosten te verhalen.
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (hierna samen: het wettelijk kader) geven het wettelijk kader voor het kostenverhaal. Op 1 juli 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet (Ow) en de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet (Awg) in werking. We sorteren in deze nota voor op de Ow en Awg, zodat we na inwerkingtreding van deze wetten de nota hierop gemakkelijk kunnen aanpassen.
WANNEER VERHAALT EEN GEMEENTE KOSTEN?
Gemeenten zijn sinds de invoering van de Wro (1 juli 2008) verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen1 bij een aangewezen bouwplan2 , waarvoor een ruimtelijk besluit3 op grond van de Wro nodig is. Denk hierbij aan nieuwbouw van woningen, kantoor, detailhandel of bijvoorbeeld horeca waarvoor een bestemmingsplanherziening nodig is. Of de transformatie van een voormalig onderwijsgebouw naar woningen. Ook de grotere verbouwingen vallen hieronder.
HOE VERHAALT EEN GEMEENTE KOSTEN?
De gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.
Om het kostenverhaal publiekrechtelijk te borgen, stelt de gemeente onder de Wro tegelijk met het ruimtelijke besluit een exploitatieplan vast. Het kostenverhaal met een exploitatieplan is beperkt tot de kosten van de grondexploitatie, die zijn vastgelegd in de zogenaamde kostensoortenlijst4 . Wanneer kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld met een anterieure overeenkomst bij een private ontwikkeling of met de uitgifte van bouwgrond bij een gemeentelijke grondexploitatie of de totale exploitatiebijdrage minder dan € 10.000 is5 , dan vervalt de verplichting om een exploitatieplan vast te stellen.
Oss geeft de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor, ook wel het anterieure spoor genoemd. Dit houdt in dat de gemeente met een ontwikkelende partij afspraken maakt over het (voorgenomen) bouwplan. De afspraken betreffen het te realiseren programma, de fasering en ook het kostenverhaal. Deze afspraken leggen de gemeente en de ontwikkelende partij vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, die de gemeente en de ontwikkelende partij ondertekenen, voordat een ontwerp van de planologische maatregel ter inzage wordt gelegd. De anterieure overeenkomst is vormvrij en vrijwillig voor beide partijen. Dit betekent dat de gemeente en de ontwikkelende partij maatwerk kunnen toepassen. Dit betekent ook dat de mogelijkheden voor kostenverhaal ruimer zijn. De praktijk laat zien dat de wettelijke kaders van het publiekrechtelijke spoor bepalend zijn voor de inhoud van de anterieure overeenkomst.
Figuur 1 Publiekrechtelijk of privaatrechtelijk spoor
Oss kan de kosten, die in onderstaand figuur staan, verhalen onder de Wro en Ow. In bijlage II staat een nadere uitleg over deze verhaalbare kosten onder zowel de Wro als de Ow.
② bovenwijkse netwerkvoorzieningen
Kosten alleen en volledigt.b.v. één gebied
Kosten t.b.v. meerdere gebieden
Kosten t.b.v. verevening (beleidsmatige doelen)
Kosten verhogen van leefbaarheid en kwalitateit
(onder Ow ook netwerkvoorzieningen en verevening woningbouw)
De gebiedseigen kosten betreffen:
de kosten voor de aanleg of aanpassingen van voorzieningen in het openbaar gebied. De kostensoortenlijst6 geeft aan wat verstaan wordt onder investeringen in voorzieningen; zie bijlage III. De kostensoortenlijst is limitatief en dit betekent dat investeringen dan wel kosten voor werken en werkzaamheden die niet op deze lijst staan, volgens het wettelijk kader niet verhaald mogen worden. Maatschappelijke voorzieningen, zoals een theater of een school, zijn geen voorziening volgens dit wettelijk kader en daarom kan de gemeente de kosten voor deze voorzieningen niet verhalen. De kostensoortenlijst gaat over de kosten van aanleg van (openbare) voorzieningen, zoals wegen, groen, water, inclusief eventuele verwerving en sloop van opstallen. Onderhoudskosten of vervangingsinvesteringen vallen hier niet onder.
Een voorziening is een bovenwijkse voorziening als de voorziening ten dienste staat aan meer dan één exploitatiegebied. Bij kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor, dus met een exploitatieplan, schrijft het wettelijk kader voor dat een bovenwijkse voorziening moet voldoen aan drie cumulatieve criteria, namelijk profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit7 (hierna: PTP).
Bij kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor is de gemeente niet verplicht deze criteria toe te passen. Wel worden deze criteria vaak als maatstaf gebruikt om de redelijkheid van het kostenverhaal te toetsen. Deze nota kostenverhaal geeft voor de bovenwijkse voorzieningen de bijdrage als onderdeel van het privaatrechtelijke spoor8 . De bijdrage is redelijk en billijk. De methode en de berekening van de bijdrage staan beschreven in hoofdstuk 3.2.
De gemeentelijke investeringsopgave bestaat uit bovenwijkse voorzieningen op kernniveau en op gemeenteniveau. Op gemeenteniveau is sprake van de zogenaamde bovenwijkse netwerkvoorzieningen.
Bij de bovenwijkse voorzieningen op kernniveau zijn de PTP criteria grofstoffelijk toegepast. Daarmee is gekeken in hoeverre een kern profijt heeft van een bovenwijkse investering.
De bovenwijkse netwerkvoorzieningen hebben een functionele samenhang met de groei van de gemeente. Ze zijn van belang op gemeentelijk niveau. De bovenwijkse netwerkvoorzieningen zijn onder de Ow en Awg te verhalen via de financiële bijdrage (zie tekstblok ‘Wat verandert er onder de Ow / Awg?’). In deze nota sorteren we voor op deze toekomstige mogelijkheid. De functionele samenhang tussen de groei van Oss en de benodigde investeringen in bovenwijkse netwerkvoorzieningen op gemeenteniveau rechtvaardigt dat Oss aan ontwikkelende partijen een bijdrage voor deze bovenwijkse netvoorzieningen vraagt. De bijdrage voor bovenwijkse netwerkvoorzieningen kan onder de Wro alleen via het privaatrechtelijke spoor verhaald worden. Het betreft onder de Wro een vrijwillige bijdrage, die alvast anticipeert op de Ow.
Bij de financiële bijdrage is geen sprake van de cumulatieve toepassing van de PTP. Er wordt sterk gekeken naar de functionele samenhang tussen de investering in de bovenwijkse netwerkvoorziening en wat dat betekent voor de groei van de stad.
De Wro9 biedt de mogelijkheid om kosten en opbrengsten tussen locaties met ruimtelijke en functionele samenhang te verevenen. Locaties met een positief resultaat dragen bij aan locaties met een negatief resultaat. Denk hierbij aan de compensatie sociale woningbouw of parkeren. Het is een vereiste dat de grondslag voor de bovenplanse kosten vastligt in een structuurvisie.
BIJDRAGEN VOOR RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN
Gemeenten mogen onder de Wro 10 een vrijwillige bijdrage vragen voor fysieke en maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie en sportvoorzieningen. Deze bijdrage kan onder de Wro alleen privaatrechtelijk gevraagd worden, dus met een anterieure overeenkomst en het is een vereiste dat de onderbouwing van de bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen verankerd is in een structuurvisie.
3. Kostenverhaal in de gemeente Oss
Per aangewezen bouwplan bepaalt Oss wat de gebiedseigen kosten zijn. Dit is maatwerk. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt.
Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
De plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met behulp van de plankostenscan 11 .
De kosten voor de aanleg of aanpassingen van voorzieningen in het openbaar gebied bepaalt de gemeente op basis van kengetallen of een directieraming, waarbij indien wenselijk een eindafrekening gemaakt kan worden op basis van gerealiseerde kosten.
De onderzoekskosten belast de gemeente volledig door.
De vergoeding voor planschade en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer.
Parkeren 12
Het uitgangspunt is dat ieder bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit om beargumenteerde redenen niet mogelijk is, dan is het college bevoegd om af te wijken. Het is aan de initiatiefnemer om schriftelijk aan te tonen dat het parkeren niet op eigen terrein kan.
Oss belast de werkelijke aanlegkosten voor de ondergrondse afvalinzameling door aan de initiatiefnemer.
De afgelopen vijf jaar investeerde en de komende tien jaar investeert de gemeente Oss naar verwachting € 111,5 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid van de stad en de kernen ten goede komen; namelijk 100% x € 30,1 miljoen en 50% x € 163 miljoen = € 81,5 miljoen. De investeringen in deze bovenwijkse (netwerk)voorzieningen kwamen / komen voort uit het Integraal Uitvoeringsplan (IUP), de Programmabegroting en de Kadernota.
De (beoogde) investeringen delen we in twee groepen in, namelijk:
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een kostenraming. De ramingen variëren van een globale raming tot een definitieve raming als het werk aanbesteed is 13 . De raming bevat de eventuele verwervingskosten, de eventuele sloopkosten, de aanlegkosten, de plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen en dit betekent dat eventuele subsidies, bijdrage van derden en bijdragen uit een onderhoudsfonds in mindering op het investeringsbedrag zijn of worden gebracht.
Bijlage IV geeft meer informatie over de specifieke investeringen in de bovenwijkse (netwerk)voorzieningen.
Om de investeringskosten tussen de bestaande en nieuwe stad te verdelen, is op investeringsniveau gekeken in hoeverre de bestaande en nieuwe stad profiteren van de bovenwijkse voorziening (zie bijlage IV). De bijdrage aan de financiering van deze bovenwijkse voorzieningen is bepaald door te kijken naar de vastgoedwaarde 14 van de bestaande en de nieuwe stad.
Behoudens de benodigde investering in de noordelijke ontsluitingsweg en een ontsluitingsweg Oss West in de stad Oss, profiteert de bestaande stad meer van deze voorzieningen dan de nieuwe stad. De verdeling tussen de bestaande en nieuwe stad verschilt per kern en is afhankelijk van de verwachte bouwplannen, waarbij de bestaande stad tussen de 86% tot 94% van de kosten voor haar rekening krijgt en de nieuwe stad 6% tot 14%.
De aanleg van de noordelijke ontsluitingsweg en een ontsluitingsweg Oss West in Oss is evenveel toe te rekenen aan de bestaande stad en de nieuwe stad. De bestaande stad kan namelijk ook gebruik maken van deze investeringen en daarom dragen beide bij aan de financiering van deze bovenwijkse voorzieningen in de verhouding 50% bestaande stad en 50% nieuwe stad.
Bovenwijkse netwerkvoorzieningen
De gehele gemeente maakt gebruik van de bovenwijkse netwerkvoorzieningen, dus zowel de bestaande als de nieuwe stad. De bijdrage aan de financiering van deze bovenwijkse netwerkvoorzieningen is bepaald door te kijken naar de vastgoedwaarde van de bestaande en de nieuwe stad en dit leidt tot een verdeling van 89% bestaande stad en 11% nieuwe stad.
Binnenstedelijke bouwplannen dragen bij aan bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Bouwplannen in het buitengebied dragen hier niet aan bij, omdat hier veelal geen sprake is van toerekenbaarheid en veelal geen ruimte is om bovenop de gebiedseigen kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling nog extra bijdragen te vragen (macro aftopping).
Verdeling naar functies in de nieuwe stad
De aangewezen bouwplannen betreffen een toevoeging van circa 6.646 woningen en 115.539 m2 (bvo) kantoren, bedrijven en overige functies. Bijlage V geeft een specificatie van het ontwikkelprogramma. Om de bijdrage te bepalen, wordt gewerkt met een wegingsfactor per categorie. De wegingsfactor is bepaald aan de hand van de gemiddelde vastgoedwaarde van deze categorieën. Dit resulteert in de volgende wegingsfactoren.
Hieronder volgt een stappenplan om de bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen te bepalen en de berekening voor de bijdrage 2021/2022. Bijlage VI geeft twee fictieve berekeningen van de bijdrage voor investeringen bovenwijkse voorzieningen.
Periodiek actualiseert het college de bijdrage voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere 4 jaar, van de investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen en de aangewezen bouwplannen (de nieuwe stad) het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren dan 4 jaar. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen uitgevoerd. Bij stap 1 omvat dit een bijstelling van de netto investeringsbedragen, aanvulling met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 4 betekent dit het programma bijstellen, aanvulling met nieuwe bouwplannen en verwijderen van bouwplannen die niet doorgaan.
Bijdrage voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen per ontwikkeling
De bijdrage per ontwikkeling is afhankelijk van het programma dat per saldo wordt toegevoegd. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop. Bijlage VI geeft twee fictieve berekeningen van de bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in het beoogde bestemmingsplan.
Bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ en ‘Verbetering fysieke kwaliteitleefomgeving’
De bijdragen van ontwikkelende partijen en van de gemeentelijke grondexploitaties voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen worden gestort in twee nieuw te vormen bestemmingsreserves, namelijk:
Deze reserves kunnen enkel ingezet worden om investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen te dekken. De bijdrage van ontwikkelende partijen wordt gestort in de bestemmingsreserve(s) bij ontvangst van de betaling. De bijdrage van de gemeentelijke grondexploitaties wordt gestort in de bestemmingsreserve na gronduitgifte van bouwgrond (levering bij notaris). De bepaling van de storting vindt jaarlijks plaats bij het opstellen van de jaarrekening.
Het investeringsvoorstel voor de realisatie van een bovenwijkse (netwerk)voorziening bevat een onderbouwing van de dekking van de investering. De bestemmingsreserve(s) draagt bij voor het aandeel van de nieuwe stad. Uit de algemene middelen wordt via de bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ en de bestemmingsreserve ‘Verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving’ het aandeel van de bestaande stad geleverd.
Indien de bestemmingsreserve onvoldoende groot is om het aandeel van de nieuwe stad bij te dragen dan vindt de investering in een bovenwijkse (netwerk) voorziening plaats als de bestemmingsreserve beschikt over voldoende middelen. Tenzij het zeer onwenselijk is om hierop te wachten. In die gevallen kan het college de raad gemotiveerd en weloverwogen voorleggen om (tijdelijk) uit de algemene middelen extra bij te dragen. Zodra de bestemmingsreserve over voldoende middelen beschikt, om het aandeel van de nieuwe stad af te dekken, kan de (tijdelijke) dekking weer vrijvallen aan de algemene middelen .
De hoofdregel is dat iedere nieuw aangewezen bouwplan bijdraagt aan de bovenwijkse (netwerk)voorziening. De bouwplannen, die een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling betalen op basis van de Structuurvisie Buitengebied Oss 2015 zijn vrijgesteld voor bijdragen aan bovenwijkse (netwerk)voorzieningen.
Het college kan in bijzondere situaties, waarbij de ontwikkelende partij objectief met een taxatie kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling met een maatschappelijk belang financieel niet haalbaar is (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie), maatwerk toepassen. Dit maatwerk houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties een lagere of geen bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk) voorzieningen kan vragen. Dit vormt wel een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit.
Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad
Oss heeft een grote woonopgave, zowel in aantallen als kwalitatief. Het kostenverhaal biedt mogelijkheden om beleidsmatige ambities op dit vlak te verevenen tussen locaties. Op dit moment is Oss nog niet zo ver om hier een bijdrage voor te vragen. Oss onderzoekt of een de verevening van bovenplanse kosten haar kan helpen om haar woonambities te realiseren.
3.4 BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING
Verbeteren ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied
Oss kan functies op bepaalde plaatsen in het buitengebied toelaten als die ruimtelijk en planologisch aanvaardbaar zijn en een bijdrage leveren aan de (verbetering van) de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied. Dit ligt vast in de Structuurvisie Buitengebied Oss 2015. Oss volgt hiermee het provinciale beleid.
De ruimtelijke verbetering van een ontwikkeling kan zowel in natura als in de vorm van een fondsbijdrage worden gerealiseerd. Van een ruimtelijke verbetering in natura is bijvoorbeeld sprake als er in ruil voor een nieuwe woning (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Of als er toeristisch-recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of nabij een te ontwikkelen locatie. De ruimtelijke verbetering kan echter niet altijd op of nabij de te ontwikkelen locatie worden gerealiseerd. Als hiervan sprake is, dan moet een financiële bijdrage worden gestort in een landschapsfonds. Uit dit fonds wordt de vereiste kwaliteitsverbetering vervolgens door of namens de gemeente gerealiseerd.
Voor het berekenen van de ruimtelijke tegenprestatie hanteert Oss als uitgangspunt het provinciaal beleid. In de Verordening ruimte 2014 is opgenomen dat een ruimtelijke ontwikkeling gepaard moet gaan met een fysieke verbetering van de ruimtelijke kwaliteiten. De provincie heeft voor het toepassen van deze regeling een handreiking opgesteld. Deze handreiking schrijft voor dat 20% van de bestemmingswinst ingezet moet worden voor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
Bestemmingsreserve ‘Groenfonds landelijk gebied'
De fondsstortingen voor de ruimtelijke verbetering komen in de bestemmingsreserve ‘Groenfonds landelijk gebied’. Oss kan deze middelen inzetten voor natuurontwikkeling, landschapsverbetering, toeristisch-recreatieve ontwikkelingen, sloop en sanering van ongewenste bebouwing en bedrijvigheid, aanleg van ontsluitingen en (toegangs-)wegen in het landelijk gebied en cultuurhistorische ontwikkelingen.
Een ontwikkelende partij verzekert de betaling van de te verhalen kosten, zoals beschreven in hoofdstuk 3.1 t/m 3.3, met een bankgarantie of waarborgsom. De zekerheid wordt versterkt binnen maximaal 2 weken na ondertekening van de anterieure overeenkomst. Zonder deze financiële zekerheid brengt de gemeente de planologische maatregel niet in procedure. Op het moment dat de planologische maatregel onherroepelijk is, is de ontwikkelende partij de bijdrage verschuldigd. De gemeente hanteert bij de facturatie bij de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Oss in de vergadering van 16 december 2021.
De gemeenteraad voornoemd,
Mede namens de voorzitter,
De griffier,
Drs. P.H.A. van den Akker
In deze begrippenlijst staan de artikelen uit de Wro en Bro. Zodra de Ow in werking treedt, worden de artikelen vervangen door artikelen uit de Ow en Awg.
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 6.12, lid 2 Wro.
Bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijven en overig commercieel vastgoed, de aangewezen bouwplannen waarvoor de gemeente al een anterieure overeenkomst sloot voor de vaststelling van de nota kostenverhaal.
Artikel 6.12 Wro juncto of in samenhang gelezen met artikel 6.2.1 Bro:
Bovenwijkse voorziening op kernniveau
Een voorziening volgens de Bro kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5) waarvan meer dan één exploitatiegebied profijt heeft.
Bovenwijkse netwerkvoorziening
Een voorziening volgens de Bro kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5) met een functionele samenhang met de groei van Oss.
Bruto vloeroppervlakte conform NEN2580
Een plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro.
Woningen en niet-woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan de bestaande stad. Het betreft nieuwbouw vermindert met sloop.