Nota kostenverhaal gemeente Oss 2022-2026

GROEIOPGAVE

De gemeente Oss is een ondernemende woon- en werkgemeente, die zich de komende jaren verder ontwikkelt tot een gemeente met ruim 100.000 inwoners. Om te kunnen voorzien in de eigen woonbehoefte en om de regionale woonfunctie van Oss te versterken, is het in de periode tot 2035 nodig om ruim 8.000 woningen toe te voegen. Hierbij is ook rekening gehouden met de benodigde flexibiliteit, in geval van planuitval. Dit komt neer op de toevoeging van 500 tot 600 woningen per jaar. Verder maakt de uitbreiding van bedrijventerreinen deel uit van de groeiopgave van Oss. De gemeente staat voor een omvangrijke groeien versnellingsopgave.

INVESTEREN OM EEN PRETTIG LEEFKLIMAAT TE BEHOUDEN

De groeiopgave legt een druk op de bestaande voorzieningen. Daarom zijn investeringen in de openbare ruimte essentieel om een prettig leefklimaat te houden. De investeringsopgave omvat het versterken en verbeteren van de infrastructuur, uitbreiden van groen en het versterken van landschappelijke waarden en natuur. Denk hierbij aan (snel)fietsroutes, aanpassingen van het spoor en de ontsluitingswegen in Oss.

KOSTENVERHAAL

Alle partijen, die profijt hebben van de groei van Oss en haar kernen, dragen bij aan de financiering van deze investeringen. Het grootste deel van de investeringen is toe te rekenen aan de huidige inwoners en gebruikers en dus “betaalt” de gemeente Oss. Het deel, dat kan worden toegerekend aan de toekomstige inwoners en gebruikers, “betaalt” de grondeigenaar, die de woningen en gebouwen realiseert. Het is redelijk dat ook bouwplannen voor toekomstige ontwikkelingen bijdragen aan deze investeringen.

Gemeenten zijn wettelijk verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen, als zij bouwplannen mogelijk maken. Dit zijn de kosten voor investeringsopgaven, de kosten voor de ambtelijke inzet en de eventuele aanpassingen in het openbaar gebied voor een specifiek bouwplan.

WAARVOOR DIENT DEZE NOTA?

Deze beleidsnota geeft het kader voor het kostenverhaal. Zo is het voor initiatiefnemers van een bouwplan helder welke kosten de gemeente gaat verhalen. De nota geeft inzicht in welke kosten de gemeente verhaalt en hoe ze de hoogte van de bijdrage bepaalt.

Deze nota schetst de investeringsopgave voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen, die nodig zijn voor de groeiopgave van Oss en voor het behoud van een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving de; zowel kwalitatief (welke investeringen?) als kwantitatief (wat kost het?). Vervolgens geeft de nota een helder beleidskader voor de financiering van deze investeringen; Wie draagt bij en hoe hoog is de bijdrage?

Het vaststellen van een nota kostenverhaal is wettelijk niet verplicht. De nota heeft als voordeel dat het aan ontwikkelende partijen duidelijkheid geeft over de te betalen bijdrage. Het schrijft een uniforme werkwijze voor, die geldt voor ieder nieuw aangewezen bouwplan binnen de gemeente. Na het vaststellen van deze nota vraagt de gemeente aan ontwikkelende partijen een uniforme en transparante bijdrage voor de investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. De nota kostenverhaal vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de investeringen in de bovenwijkse voorzieningen. Ook gemeentelijke grondexploitaties dragen bij aan de investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen.

LEESWIJZER

Deze nota is compact. Achtereenvolgens komen de mogelijkheden voor kostenverhaal, de wijze waarop Oss haar kosten verhaalt en de regels voor de uitvoering aan bod. De bijlagen gaan dieper in op de materie. Deze nota beschrijft het kostenverhaal op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op 1 juli 2022 treden naar verwachting de Omgevingswet (Ow) en de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet (Awg) in werking. We sorteren in deze nota voor op de Ow en Awg. In tekstblokken of in cursieve tekst staat steeds aangegeven hoe het kostenverhaal onder de nieuwe wetgeving er uit komt te zien. De regels over de financiële bijdragen zijn, op het moment dat deze nota tot stand komt, nog niet vastgesteld.

Sinds de invoering van de Wro op 1 juli 2008 is de overheid verplicht om haar kosten te verhalen. Dit geldt dus ook voor de gemeente Oss. Kostenverhaal betekent dat de gemeente de kosten, die zij maakt voor ontwikkelingen van bijvoorbeeld woningbouw, bedrijvigheid en overig vastgoed, “in rekening brengt” bij degene die er baat bij heeft. Dit in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal.

Dit hoofdstuk beschrijft de mogelijkheden die de wet de gemeente biedt om kosten te verhalen.

WETTELIJKE KADER

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (hierna samen: het wettelijk kader) geven het wettelijk kader voor het kostenverhaal. Op 1 juli 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet (Ow) en de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet (Awg) in werking. We sorteren in deze nota voor op de Ow en Awg, zodat we na inwerkingtreding van deze wetten de nota hierop gemakkelijk kunnen aanpassen.

WANNEER VERHAALT EEN GEMEENTE KOSTEN?

Gemeenten zijn sinds de invoering van de Wro (1 juli 2008) verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen¹ bij een aangewezen bouwplan² , waarvoor een ruimtelijk besluit³ op grond van de Wro nodig is. Denk hierbij aan nieuwbouw van woningen, kantoor, detailhandel of bijvoorbeeld horeca waarvoor een bestemmingsplanherziening nodig is. Of de transformatie van een voormalig onderwijsgebouw naar woningen. Ook de grotere verbouwingen vallen hieronder.

HOE VERHAALT EEN GEMEENTE KOSTEN?

De gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.

Publiekrechtelijk spoor

Om het kostenverhaal publiekrechtelijk te borgen, stelt de gemeente onder de Wro tegelijk met het ruimtelijke besluit een exploitatieplan vast. Het kostenverhaal met een exploitatieplan is beperkt tot de kosten van de grondexploitatie, die zijn vastgelegd in de zogenaamde kostensoortenlijst⁴ . Wanneer kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld met een anterieure overeenkomst bij een private ontwikkeling of met de uitgifte van bouwgrond bij een gemeentelijke grondexploitatie of de totale exploitatiebijdrage minder dan € 10.000 is⁵ , dan vervalt de verplichting om een exploitatieplan vast te stellen.

Privaatrechtelijke spoor

Oss geeft de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor, ook wel het anterieure spoor genoemd. Dit houdt in dat de gemeente met een ontwikkelende partij afspraken maakt over het (voorgenomen) bouwplan. De afspraken betreffen het te realiseren programma, de fasering en ook het kostenverhaal. Deze afspraken leggen de gemeente en de ontwikkelende partij vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, die de gemeente en de ontwikkelende partij ondertekenen, voordat een ontwerp van de planologische maatregel ter inzage wordt gelegd. De anterieure overeenkomst is vormvrij en vrijwillig voor beide partijen. Dit betekent dat de gemeente en de ontwikkelende partij maatwerk kunnen toepassen. Dit betekent ook dat de mogelijkheden voor kostenverhaal ruimer zijn. De praktijk laat zien dat de wettelijke kaders van het publiekrechtelijke spoor bepalend zijn voor de inhoud van de anterieure overeenkomst.

Figuur 1 Publiekrechtelijk of privaatrechtelijk spoor

Verhaalbare kosten

Oss kan de kosten, die in onderstaand figuur staan, verhalen onder de Wro en Ow. In bijlage II staat een nadere uitleg over deze verhaalbare kosten onder zowel de Wro als de Ow.

① bovenwijkse voorzieningen

② bovenwijkse netwerkvoorzieningen

Figuur 2 Verhaalbare kosten

Toelichting

Kosten alleen en volledigt.b.v. één gebied

Kosten t.b.v. meerdere gebieden

Kosten t.b.v. verevening (beleidsmatige doelen)

Kosten verhogen van leefbaarheid en kwalitateit

(onder Ow ook netwerkvoorzieningen en verevening woningbouw)

GEBIEDSEIGEN KOSTEN

De gebiedseigen kosten betreffen:

• 1.

  gemeentelijke plan- en apparaatskosten

• 2.

  bouw- en woonrijp maken

• de kosten voor de aanleg of aanpassingen van voorzieningen in het openbaar gebied. De kostensoortenlijst⁶ geeft aan wat verstaan wordt onder investeringen in voorzieningen; zie bijlage III. De kostensoortenlijst is limitatief en dit betekent dat investeringen dan wel kosten voor werken en werkzaamheden die niet op deze lijst staan, volgens het wettelijk kader niet verhaald mogen worden. Maatschappelijke voorzieningen, zoals een theater of een school, zijn geen voorziening volgens dit wettelijk kader en daarom kan de gemeente de kosten voor deze voorzieningen niet verhalen. De kostensoortenlijst gaat over de kosten van aanleg van (openbare) voorzieningen, zoals wegen, groen, water, inclusief eventuele verwerving en sloop van opstallen. Onderhoudskosten of vervangingsinvesteringen vallen hier niet onder.

• 3.

  onderzoeken

• onderzoeken die bijvoorbeeld in het kader van de planologische maatregel of de aanleg van openbare voorzieningen worden verricht;

• 4.

  planschade

• vergoeding van de planschade en de kosten voor de afhandeling van de procedure.

BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Een voorziening is een bovenwijkse voorziening als de voorziening ten dienste staat aan meer dan één exploitatiegebied. Bij kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor, dus met een exploitatieplan, schrijft het wettelijk kader voor dat een bovenwijkse voorziening moet voldoen aan drie cumulatieve criteria, namelijk profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit⁷ (hierna: PTP).

Bij kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor is de gemeente niet verplicht deze criteria toe te passen. Wel worden deze criteria vaak als maatstaf gebruikt om de redelijkheid van het kostenverhaal te toetsen. Deze nota kostenverhaal geeft voor de bovenwijkse voorzieningen de bijdrage als onderdeel van het privaatrechtelijke spoor⁸ . De bijdrage is redelijk en billijk. De methode en de berekening van de bijdrage staan beschreven in hoofdstuk 3.2.

De gemeentelijke investeringsopgave bestaat uit bovenwijkse voorzieningen op kernniveau en op gemeenteniveau. Op gemeenteniveau is sprake van de zogenaamde bovenwijkse netwerkvoorzieningen.

Bij de bovenwijkse voorzieningen op kernniveau zijn de PTP criteria grofstoffelijk toegepast. Daarmee is gekeken in hoeverre een kern profijt heeft van een bovenwijkse investering.

De bovenwijkse netwerkvoorzieningen hebben een functionele samenhang met de groei van de gemeente. Ze zijn van belang op gemeentelijk niveau. De bovenwijkse netwerkvoorzieningen zijn onder de Ow en Awg te verhalen via de financiële bijdrage (zie tekstblok ‘Wat verandert er onder de Ow / Awg?’). In deze nota sorteren we voor op deze toekomstige mogelijkheid. De functionele samenhang tussen de groei van Oss en de benodigde investeringen in bovenwijkse netwerkvoorzieningen op gemeenteniveau rechtvaardigt dat Oss aan ontwikkelende partijen een bijdrage voor deze bovenwijkse netvoorzieningen vraagt. De bijdrage voor bovenwijkse netwerkvoorzieningen kan onder de Wro alleen via het privaatrechtelijke spoor verhaald worden. Het betreft onder de Wro een vrijwillige bijdrage, die alvast anticipeert op de Ow.

Bij de financiële bijdrage is geen sprake van de cumulatieve toepassing van de PTP. Er wordt sterk gekeken naar de functionele samenhang tussen de investering in de bovenwijkse netwerkvoorziening en wat dat betekent voor de groei van de stad.

BOVENPLANSE KOSTEN

De Wro⁹ biedt de mogelijkheid om kosten en opbrengsten tussen locaties met ruimtelijke en functionele samenhang te verevenen. Locaties met een positief resultaat dragen bij aan locaties met een negatief resultaat. Denk hierbij aan de compensatie sociale woningbouw of parkeren. Het is een vereiste dat de grondslag voor de bovenplanse kosten vastligt in een structuurvisie.

BIJDRAGEN VOOR RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN

Gemeenten mogen onder de Wro ¹⁰ een vrijwillige bijdrage vragen voor fysieke en maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie en sportvoorzieningen. Deze bijdrage kan onder de Wro alleen privaatrechtelijk gevraagd worden, dus met een anterieure overeenkomst en het is een vereiste dat de onderbouwing van de bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen verankerd is in een structuurvisie.

3.1 GEBIEDSEIGEN KOSTEN

Per aangewezen bouwplan bepaalt Oss wat de gebiedseigen kosten zijn. Dit is maatwerk. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt.

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met behulp van de plankostenscan ¹¹ .

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor de aanleg of aanpassingen van voorzieningen in het openbaar gebied bepaalt de gemeente op basis van kengetallen of een directieraming, waarbij indien wenselijk een eindafrekening gemaakt kan worden op basis van gerealiseerde kosten.

Onderzoeken

De onderzoekskosten belast de gemeente volledig door.

Planschade

De vergoeding voor planschade en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer.

Parkeren ¹²

Het uitgangspunt is dat ieder bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit om beargumenteerde redenen niet mogelijk is, dan is het college bevoegd om af te wijken. Het is aan de initiatiefnemer om schriftelijk aan te tonen dat het parkeren niet op eigen terrein kan.

Bij afwijking geldt:

• •

  centrum Oss

• een vaste financiële bijdrage van € 10.000 per parkeerplaats, die niet op eigen terrein wordt aangelegd. Deze bijdrage komt in het parkeerfonds en de gemeente gebruikt deze middelen om op een andere plek de parkeerplaatsen aan te leggen;

• •

  buiten centrum Oss

• Indien initiatiefnemer kan aantonen dat de extra parkeerdruk opgevangen kan worden in de omgeving, dan is geen vergoeding verschuldigd. Dit is het geval als na realisatie van het bouwplan de bezettingsgraad op drukste momenten niet hoger wordt dan 85%.

• Indien de extra parkeerdruk opgevangen kan worden in de openbare ruimte, dan belast de gemeente de werkelijke kosten van de aanleg van de extra parkeerplaatsen door aan de initiatiefnemer.

Ondergrondse afvalinzameling

Oss belast de werkelijke aanlegkosten voor de ondergrondse afvalinzameling door aan de initiatiefnemer.

3.2 BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Investeringsopgave

De afgelopen vijf jaar investeerde en de komende tien jaar investeert de gemeente Oss naar verwachting € 111,5 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid van de stad en de kernen ten goede komen; namelijk 100% x € 30,1 miljoen en 50% x € 163 miljoen = € 81,5 miljoen. De investeringen in deze bovenwijkse (netwerk)voorzieningen kwamen / komen voort uit het Integraal Uitvoeringsplan (IUP), de Programmabegroting en de Kadernota.

De (beoogde) investeringen delen we in twee groepen in, namelijk:

De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een kostenraming. De ramingen variëren van een globale raming tot een definitieve raming als het werk aanbesteed is ¹³ . De raming bevat de eventuele verwervingskosten, de eventuele sloopkosten, de aanlegkosten, de plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen en dit betekent dat eventuele subsidies, bijdrage van derden en bijdragen uit een onderhoudsfonds in mindering op het investeringsbedrag zijn of worden gebracht.

Bijlage IV geeft meer informatie over de specifieke investeringen in de bovenwijkse (netwerk)voorzieningen.

FINANCIERING

Bovenwijkse voorzieningen

Om de investeringskosten tussen de bestaande en nieuwe stad te verdelen, is op investeringsniveau gekeken in hoeverre de bestaande en nieuwe stad profiteren van de bovenwijkse voorziening (zie bijlage IV). De bijdrage aan de financiering van deze bovenwijkse voorzieningen is bepaald door te kijken naar de vastgoedwaarde ¹⁴ van de bestaande en de nieuwe stad.

Behoudens de benodigde investering in de noordelijke ontsluitingsweg en een ontsluitingsweg Oss West in de stad Oss, profiteert de bestaande stad meer van deze voorzieningen dan de nieuwe stad. De verdeling tussen de bestaande en nieuwe stad verschilt per kern en is afhankelijk van de verwachte bouwplannen, waarbij de bestaande stad tussen de 86% tot 94% van de kosten voor haar rekening krijgt en de nieuwe stad 6% tot 14%.

De aanleg van de noordelijke ontsluitingsweg en een ontsluitingsweg Oss West in Oss is evenveel toe te rekenen aan de bestaande stad en de nieuwe stad. De bestaande stad kan namelijk ook gebruik maken van deze investeringen en daarom dragen beide bij aan de financiering van deze bovenwijkse voorzieningen in de verhouding 50% bestaande stad en 50% nieuwe stad.

Bovenwijkse netwerkvoorzieningen

De gehele gemeente maakt gebruik van de bovenwijkse netwerkvoorzieningen, dus zowel de bestaande als de nieuwe stad. De bijdrage aan de financiering van deze bovenwijkse netwerkvoorzieningen is bepaald door te kijken naar de vastgoedwaarde van de bestaande en de nieuwe stad en dit leidt tot een verdeling van 89% bestaande stad en 11% nieuwe stad.

Nieuwe stad

Binnenstedelijke bouwplannen dragen bij aan bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Bouwplannen in het buitengebied dragen hier niet aan bij, omdat hier veelal geen sprake is van toerekenbaarheid en veelal geen ruimte is om bovenop de gebiedseigen kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling nog extra bijdragen te vragen (macro aftopping).

Verdeling naar functies in de nieuwe stad

De aangewezen bouwplannen betreffen een toevoeging van circa 6.646 woningen en 115.539 m2 (bvo) kantoren, bedrijven en overige functies. Bijlage V geeft een specificatie van het ontwikkelprogramma. Om de bijdrage te bepalen, wordt gewerkt met een wegingsfactor per categorie. De wegingsfactor is bepaald aan de hand van de gemiddelde vastgoedwaarde van deze categorieën. Dit resulteert in de volgende wegingsfactoren.

Berekening bijdrage

Hieronder volgt een stappenplan om de bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen te bepalen en de berekening voor de bijdrage 2021/2022. Bijlage VI geeft twee fictieve berekeningen van de bijdrage voor investeringen bovenwijkse voorzieningen.

Actualisatie

Periodiek actualiseert het college de bijdrage voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere 4 jaar, van de investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen en de aangewezen bouwplannen (de nieuwe stad) het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren dan 4 jaar. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen uitgevoerd. Bij stap 1 omvat dit een bijstelling van de netto investeringsbedragen, aanvulling met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 4 betekent dit het programma bijstellen, aanvulling met nieuwe bouwplannen en verwijderen van bouwplannen die niet doorgaan.

Bijdrage voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen per ontwikkeling

De bijdrage per ontwikkeling is afhankelijk van het programma dat per saldo wordt toegevoegd. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop. Bijlage VI geeft twee fictieve berekeningen van de bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in het beoogde bestemmingsplan.

Bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ en ‘Verbetering fysieke kwaliteitleefomgeving’

De bijdragen van ontwikkelende partijen en van de gemeentelijke grondexploitaties voor bovenwijkse (netwerk)voorzieningen worden gestort in twee nieuw te vormen bestemmingsreserves, namelijk:

• •

  de bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ voor de bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen op kernniveau

• •

  de bestemmingsreserve ‘Verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving’ voor de bijdragen voor bovenwijkse netwerkvoorzieningen.

Deze reserves kunnen enkel ingezet worden om investeringen in bovenwijkse (netwerk)voorzieningen te dekken. De bijdrage van ontwikkelende partijen wordt gestort in de bestemmingsreserve(s) bij ontvangst van de betaling. De bijdrage van de gemeentelijke grondexploitaties wordt gestort in de bestemmingsreserve na gronduitgifte van bouwgrond (levering bij notaris). De bepaling van de storting vindt jaarlijks plaats bij het opstellen van de jaarrekening.

Het investeringsvoorstel voor de realisatie van een bovenwijkse (netwerk)voorziening bevat een onderbouwing van de dekking van de investering. De bestemmingsreserve(s) draagt bij voor het aandeel van de nieuwe stad. Uit de algemene middelen wordt via de bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ en de bestemmingsreserve ‘Verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving’ het aandeel van de bestaande stad geleverd.

Indien de bestemmingsreserve onvoldoende groot is om het aandeel van de nieuwe stad bij te dragen dan vindt de investering in een bovenwijkse (netwerk) voorziening plaats als de bestemmingsreserve beschikt over voldoende middelen. Tenzij het zeer onwenselijk is om hierop te wachten. In die gevallen kan het college de raad gemotiveerd en weloverwogen voorleggen om (tijdelijk) uit de algemene middelen extra bij te dragen. Zodra de bestemmingsreserve over voldoende middelen beschikt, om het aandeel van de nieuwe stad af te dekken, kan de (tijdelijke) dekking weer vrijvallen aan de algemene middelen .

Maatwerk

De hoofdregel is dat iedere nieuw aangewezen bouwplan bijdraagt aan de bovenwijkse (netwerk)voorziening. De bouwplannen, die een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling betalen op basis van de Structuurvisie Buitengebied Oss 2015 zijn vrijgesteld voor bijdragen aan bovenwijkse (netwerk)voorzieningen.

Het college kan in bijzondere situaties, waarbij de ontwikkelende partij objectief met een taxatie kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling met een maatschappelijk belang financieel niet haalbaar is (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie), maatwerk toepassen. Dit maatwerk houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties een lagere of geen bijdrage voor investeringen in bovenwijkse (netwerk) voorzieningen kan vragen. Dit vormt wel een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit.

3.3 BOVENPLANSE KOSTEN

Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

Oss heeft een grote woonopgave, zowel in aantallen als kwalitatief. Het kostenverhaal biedt mogelijkheden om beleidsmatige ambities op dit vlak te verevenen tussen locaties. Op dit moment is Oss nog niet zo ver om hier een bijdrage voor te vragen. Oss onderzoekt of een de verevening van bovenplanse kosten haar kan helpen om haar woonambities te realiseren.

3.4 BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

Verbeteren ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied

Oss kan functies op bepaalde plaatsen in het buitengebied toelaten als die ruimtelijk en planologisch aanvaardbaar zijn en een bijdrage leveren aan de (verbetering van) de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied. Dit ligt vast in de Structuurvisie Buitengebied Oss 2015. Oss volgt hiermee het provinciale beleid.

De ruimtelijke verbetering van een ontwikkeling kan zowel in natura als in de vorm van een fondsbijdrage worden gerealiseerd. Van een ruimtelijke verbetering in natura is bijvoorbeeld sprake als er in ruil voor een nieuwe woning (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Of als er toeristisch-recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of nabij een te ontwikkelen locatie. De ruimtelijke verbetering kan echter niet altijd op of nabij de te ontwikkelen locatie worden gerealiseerd. Als hiervan sprake is, dan moet een financiële bijdrage worden gestort in een landschapsfonds. Uit dit fonds wordt de vereiste kwaliteitsverbetering vervolgens door of namens de gemeente gerealiseerd.

Voor het berekenen van de ruimtelijke tegenprestatie hanteert Oss als uitgangspunt het provinciaal beleid. In de Verordening ruimte 2014 is opgenomen dat een ruimtelijke ontwikkeling gepaard moet gaan met een fysieke verbetering van de ruimtelijke kwaliteiten. De provincie heeft voor het toepassen van deze regeling een handreiking opgesteld. Deze handreiking schrijft voor dat 20% van de bestemmingswinst ingezet moet worden voor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Bestemmingsreserve ‘Groenfonds landelijk gebied'

De fondsstortingen voor de ruimtelijke verbetering komen in de bestemmingsreserve ‘Groenfonds landelijk gebied’. Oss kan deze middelen inzetten voor natuurontwikkeling, landschapsverbetering, toeristisch-recreatieve ontwikkelingen, sloop en sanering van ongewenste bebouwing en bedrijvigheid, aanleg van ontsluitingen en (toegangs-)wegen in het landelijk gebied en cultuurhistorische ontwikkelingen.

3.5 FINANCIËLE ZEKERHEID

Een ontwikkelende partij verzekert de betaling van de te verhalen kosten, zoals beschreven in hoofdstuk 3.1 t/m 3.3, met een bankgarantie of waarborgsom. De zekerheid wordt versterkt binnen maximaal 2 weken na ondertekening van de anterieure overeenkomst. Zonder deze financiële zekerheid brengt de gemeente de planologische maatregel niet in procedure. Op het moment dat de planologische maatregel onherroepelijk is, is de ontwikkelende partij de bijdrage verschuldigd. De gemeente hanteert bij de facturatie bij de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden.

Dit hoofdstuk geeft de bevoegdheden van de raad en het college ten aanzien van de nota kostenverhaal.

Governance