| Organisatie | Leidschendam-Voorburg |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota Grondprijsbeleid 2022 Gemeente Leidschendam-Voorburg |
| Citeertitel | Nota Grondprijsbeleid 2022 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
artikel 147, tweede lid, van de Gemeentewet
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 22-02-2022 | Nieuwe regeling | 22-02-2022 | 2677 |
1. Nota Grondprijsbeleid: doelstelling en inhoud
1. Nota Grondprijsbeleid: doelstelling en inhoud
1.3 Doelstelling Nota Grondprijsbeleid
1.4 Wat regelt de Nota Grondprijsbeleid?
1.5 Vastellingsprocedure grondprijsbeleid
1.6 Relatie met andere relevante nota’s
2.2 Uitgiftevormen bij grondprijsbeleid
2.3 Uitgangspunten bij grondprijsberekening
3.1 Grondprijsbepalingsmethodieken
3.2 Toegepaste grondprijsbepalingsmethodiek
5 Wijzigingen in de Nota Grondprijsbeleid per 2022
De Nota Grondprijsbeleid voorziet in de beleidsregels en uitgangspunten voor het grondprijsbeleid in de gemeente Leidschendam-Voorburg. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aanleiding, doelstelling, status en de inhoud van de Nota Grondprijsbeleid. Ook de relatie met de Nota Grondbeleid en andere gemeentelijke beleid wordt toelicht.
De waarde van een perceel (stuk grond) wordt in grote mate bepaald door de mogelijkheden om een perceel te bebouwen en te gebruiken. Deze mogelijkheden zijn vastgelegd in het bestemmingsplan of omgevingsplan, waar het betreffende perceel deel van uitmaakt. De huidige of toekomstige bestemming van een perceel bepaalt dus in sterke mate de grondprijs. Daarnaast is er ook wetgeving waaraan gemeenten zich bij de vaststelling van prijzen bij grondverkoop dienen te houden. In dit kader geldt als belangrijkste voorwaarde dat de gemeente geen ongeoorloofde staatssteun mag plegen. Bovenstaande noopt tot het vaststellen van een beleid ten aanzien van de wijze waarop de prijs bij gemeentelijke grondverkoop tot stand komt. Dit beleid wordt vastgelegd in de Nota Grondprijsbeleid.
De Nota Grondprijsbeleid wordt, indien hiertoe aanleiding is, geactualiseerd. Omdat de vorige Nota Grondprijsbeleid uit 2015 stamt en ten aanzien van verschillende onderdelen nieuwe ontwikkelingen zijn, is actualisatie in 2022 op zijn plaats. Gelijktijdig met de actualisatie van de Nota Grondprijsbeleid is ook de hiervan af te leiden grondprijsbrief geactualiseerd. Deze Nota Grondprijsbeleid bevat daarom tevens een herziening van de grondprijsbrief uit 2020. De grondprijsbrief zal vervolgens conform de uitgangspunten uit deze nota ieder jaar geactualiseerd worden.
1.3 Doelstelling Nota Grondprijsbeleid
Het vaststellen van een Nota Grondprijsbeleid heeft verschillende doelstellingen. Ten eerste zorgt het voor uniformiteit en objectiviteit. In gelijke gevallen wordt eenzelfde grondprijs, dan wel systematiek van grondprijsbepaling gehanteerd. Daarnaast geeft een Nota Grondprijsbeleid transparantie. Naar zowel marktpartijen, burgers, als het gemeentebestuur wordt immers inzicht verschaft in de grondprijzen binnen de gemeente dan wel de systematiek van het bepalen van de grondprijzen.
1.4 Wat regelt de Nota Grondprijsbeleid?
De Nota Grondprijsbeleid gaat in op de wijze waarop de prijs van grond bij verkoop door de gemeente wordt vastgesteld. Ook geeft de nota inzicht in de indicatieve grondprijzen bij verschillende bestemmingen om de vorm van een grondprijsbrief. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in grondprijzen voor woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en parkeren. De prijzen zijn te vinden in de grondprijsbrief, die een afgeleide is van de Nota Grondprijsbeleid.
Opgemerkt wordt dat grondprijzen, met uitzondering van kleine stukken snippergroen altijd door middel van een openbaar biedingsproces ten behoeve van de verkoop of taxatie door een daartoe gecertificeerd onafhankelijk taxateur bepaald worden. De marktprijs, die zo wordt vastgesteld, is de minimale grondprijs die gehanteerd wordt. De grondprijzen in de grondprijsbrief van deze nota zijn dus indicatieve prijzen per prijspeil 1 juli 2021. Daarmee heeft de grondprijsbrief vooral een informatieve functie. De geactualiseerde grondprijsbrief 2022 is te vinden in bijlage 3.
Verder gaat de nota in op de wijze waarop de jaarlijkse vergoedingen door houders van zakelijke rechten (erfpacht en opstalrecht) bepaald worden.
1.5 Vastellingsprocedure grondprijsbeleid
Wanneer wet- en regelgeving verandert of beleidsaanpassingen gewenst zijn, wordt het grondprijsbeleid aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. Als er geen aanleiding is blijft het huidige grondprijsbeleid gelden.
De grondprijzen in de grondprijsbrief worden jaarlijks geactualiseerd. Dit gebeurt om te waarborgen dat de (indicatieve) grondprijzen marktconform blijven.
Deze prijzen worden bepaald aan de hand van de marktontwikkeling van het afgelopen jaar, de verwachte marktontwikkeling en binnen de kaders van deze notitie. De ingangsdatum van de nieuwe prijzen gaat in op de datum zoals vermeld in de grondprijsbrief.
1.6 Relatie met andere relevante nota’s
Het gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van grond is vastgelegd in de Nota’s Grondbeleid en Grondprijsbeleid. Hoewel beide nota’s vaak relevant zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen, staan deze in principe los van elkaar.
Zo gaat de Nota Grondbeleid hoofdzakelijk in op de gemeentelijke rol bij ruimtelijke ontwikkelingsopgaven en richt de Nota Grondprijsbeleid zich hoofdzakelijk op de prijsvorming bij grondverkoop en vestiging van zakelijke rechten.
Daarnaast is het gemeentelijk beleid inzake de verkoop van kleine percelen, ook wel snippergroen genoemd, geregeld in de Notitie Verkoop Snippergroen.
In hoofdstuk 2 wordt een toelichting gegeven op de uitgangspunten van het beleid.
Hoofdstuk 3 beschrijft de methodes voor grondprijsberekening bij grondverkoop voor de verschillende functies.
In hoofdstuk 4 worden de uitgangspunten bij overige uitgiftevormen zoals pacht, erfpacht, verhuur en erfdienstbaarheden weergegeven.
Hoofdstuk 5 licht de wijzigingen ten opzichte van de vorige nota uit 2015 toe.
Bij grondverkoop door de gemeente gelden de volgende uitgangspunten:
De grondprijzen zoals opgenomen in de grondprijsbrief zijn indicatief en gebaseerd op gemiddelde waarden binnen de gehele gemeente Leidschendam-Voorburg. Per project c.q. gronduitgifte wordt een specifieke marktconforme grondprijs bepaald, die in voorkomende gevallen kan afwijken van de prijzen uit de grondprijsbrief. Aan de opgenomen grondprijzen kunnen dan ook geen rechten worden ontleend. Bovendien gaan de grondprijzen in de grondprijsbrief uit van levering in huidige staat, tenzij anders is afgesproken.
2.2 Uitgiftevormen bij grondprijsbeleid
Voorafgaand aan een gronduitgifte bepaalt de gemeente welke uitgiftevorm zij kiest. De keuze wordt vastgelegd in een uitgifte overeenkomst.
De volgende uitgiftevormen komen voor:
Daarnaast bestaat tevens de mogelijkheid om een opstalrecht te vestigen waarmee derden toestemming krijgen om een opstal te plaatsen en in eigendom te hebben op gemeentegrond. Deze nota voorziet tevens in een regeling hiervoor.
2.3 Uitgangspunten bij grondprijsberekening
Het grondprijsbeleid is van toepassing op alle (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor de gemeente grond beschikbaar moet stellen waarvoor nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden of afspraken zijn gemaakt over (de wijze van) grondprijsberekening of grondprijzen.
Om de transitie naar het grondprijsbeleid 2022 soepel te laten verlopen, geldt een overgangsregeling voor de lopende onderhandelingen:
Bij berekening van de grondprijs worden de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd:
In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen een toelichting gegeven op grondprijsbepalingsmethodieken in het algemeen (paragraaf 3.1) en de toegepaste grondprijsbepalingsmethodieken in het bijzonder (paragraaf 3.2). De diverse functies zijn onderverdeeld in commerciële functies, maatschappelijke niet-commerciële functies en overige functies en worden toegelicht in paragraaf 3.3.
3.1 Grondprijsbepalingsmethodieken
De volgende methodieken kunnen worden onderscheiden:
In bijlage 2 staan de methoden toegelicht met hun voor- en nadelen.
3.2 Toegepaste grondprijsbepalingsmethodiek
De gemeente hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dat wil zeggen dat grondprijzen worden bepaald afhankelijk van de functie die op de betreffende gronden worden gerealiseerd. De gemeente hanteert de methode van een indicatie vaste marktconforme prijs per m² per functie. Deze wordt eenmaal per jaar residueel en/of comparatief bepaald en vastgelegd in de grondprijsbrief (zie bijlage 3). Gedurende het jaar wordt een index gehanteerd en is bepaald op basis van marktgegevens.
Er gelden toeslagen voor locatie en ligging. Deze zijn eveneens vastgelegd in de grondprijsbrief. Voor sociale woningbouw gelden alleen de toeslagen voor geluid- en/of stankoverlast. Locatie gebonden factoren hebben geen invloed op de huuropbrengsten van sociale woningbouw. In bijlage 4 is een kaartje opgenomen die de stedelijke zones weergeeft.
Naast toeslagen kunnen ook afslagen gelden. Voor het formaat van kavels kan bijvoorbeeld een afslag gelden. De afslagen zijn aangegeven in de grondprijsbrief als negatieve toeslagen.
Naast bovenstaande grondprijsbepaling blijft altijd de mogelijkheid voor een tender of ontwikkelcompetitie met bieding.
In uitzonderlijke gevallen kan het college, mits goed onderbouwd, maatwerk toepassen. Bij daadwerkelijk grondverkoop wordt er door een taxateur onafhankelijk de grondprijs berekend.
De grondprijzen worden bepaald afhankelijk van de functie die op de betreffende gronden worden gerealiseerd. De diverse functies zijn onderverdeeld in commerciële functies, maatschappelijke niet-commerciële functies en overige functies en worden hierna toegelicht.
Voor commerciële functies gelden marktconforme prijzen. Hieronder wordt een toelichting gegeven per categorie.
Particuliere kavels (wonen/woonwerk/CPO)
Hiervan is sprake als de gemeente bouwgrond verkoopt aan particulieren die daarop zelf een woning kunnen bouwen zonder een verplichte keuze voor architect of aannemer. De grondprijs geldt per m² kavel. Bij grote kavels bestaat de mogelijkheid van een afslag voor een deel van de kavel. Dit is bepaald in de grondprijsbrief.
Projectmatige woningbouw huur en koop
Onder projectmatige woningbouw vallen alle grondgebonden woningen en appartementen die niet vallen onder het gestelde bij sociale huur en waarbij verkoop plaatsvindt aan aannemers, woningbouwcorporaties of ontwikkelaars. Hieronder vallen ook de goedkope koopwoningen waarvoor een maximum vrij op naam prijs geldt zoals bepaald in de grondprijsbrief. Voor grondgebonden woningen geldt de prijs per m² kavel en bij appartementen per m² bruto vloeroppervlak (BVO).
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Het succes van een kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan men denken aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, en de algemene uitstraling van de locatie. Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald. De grondprijs geldt per m² BVO.
Maatschappelijke commerciële voorzieningen
Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die commercieel worden geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
Grootschalige detailhandelsvestiging
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
Maatschappelijke niet-commerciële functies
Er is sprake van een sociale huurwoning als de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen liberalisatiegrens. Voor grondgebonden woningen geldt de prijs per m² kavel en bij appartementen per m² BVO (Bruto vloeroppervlak incl. liftschachten, trappenhuis, berging etc) . Voor sociale verhuurders (Alle partijen aangesloten bij “Sociale verhuurders Haaglanden”) is er een stapelingsfactor van toepassing bij de realisatie van sociale huurwoningen. In tabel 1 is de stapelingsfactor opgenomen.
Tabel 1 Stapelingsfactor Sociale huurwoningen
Bij doorverkoop van sociale huurwoningen binnen de exploitatieperiode, beschreven in het gemeentelijk beleid (Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020.) , volgt er een nabetaling ter hoogte van de dan geldende grondprijs voor projectmatige bouw minus de op dat moment geldende prijs voor sociale huur.
In de nota grondprijsbeleid 2015 was er sprake van het leveren van grond in bouwrijpe staat. In de Nota grondprijsbeleid 2022 is dit veranderd naar het leveren van grond in huidige staat. Hogere kosten voor het bouw- en woonrijp zijn in het beginsel een risico voor de sociale verhuurders. Daarnaast zal de gemeente per project bekijken of er maatwerk geleverd kan worden en/of er bijdrage- / subsidiemogelijkheden zijn om sociale woningbouw te stimuleren. De gemeente gaat daarom voorafgaand aan grondverkoop in gesprek met sociale verhuurders om de risico’s en kosten in kaart te brengen. De gemeente en de sociale verhuurders kunnen vervolgens afspraken maken over de kosten van het bouwrijp maken en benodigde onderzoeken. Het uitgangspunt daarbij is dat de gemeente voorafgaand aan de grondverkoop de benodigde rapporten laat opstellen om de conditie van de grond te bepalen.
Als daaruit blijkt dat er sprake is van kostenverhogende omstandigheden zoals vervuiling of obstakels in de bodem, dan worden de kosten voor het geschikt maken van de bodem voor het beoogde doel door een onafhankelijke partij berekend. Aan de hand van die berekening treden de gemeente en de sociale verhuurder opnieuw in overleg over de grondwaarde.
Alle gemaakte afspraken dienen nauwkeurig te worden vastgelegd in de verkoopovereenkomst.
Voor sociale huurwoningen geldt dat conform de parkeernorm het parkeren in openbaar gebied in eerste instantie opgelost moet worden door de sociale verhuurders. Levert de aanleg van de parkeerplaatsen een onrendabele top op voor de sociale verhuurder, is het mogelijk voor de gemeente en sociale verhuurder afspraken hierover te maken.
Gebouwd parkeren sociale huurwoningen
Het aantal m2 BVO dat nodig is voor gebouwd parkeren (parkeerplaatsen verdiept of half verdiept) voor sociale huurwoningen door sociale verhuurders wordt niet meegenomen in de totaaltelling van de m2 BVO grondwaarde. Bij doorverkoop van sociale huurwoningen volgt er een nabetaling ter hoogte van de dan geldende grondprijs inclusief parkeerplaats voor projectmatige bouw minus de op dat moment geldende prijs voor sociale huur.
Maatschappelijke voorzieningen.
Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die een publieke (ideële) functie dienen zonder winstoogmerk. Hierbij kan worden gedacht aan de volgende voorzieningen:
Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt een vaste grondprijs per m² conform de grondprijsbrief.
Het toenemende autobezit en autogebruik in Nederland heeft ertoe geleid dat lege parkeerplaatsen een steeds schaarser fenomeen worden en dat in toenemende mate tarieven worden geheven om een parkeerplaats te mogen gebruiken. Een parkeerplaats krijgt hiermee een economische waarde.
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond. Wat de totale kosten en opbrengsten voor de realisatie van een parkeervoorziening bedraagt.
Bij woningen wordt de grondprijs van parkeren in het geval van een eigen parkeerplaats bij de opstalexploitatie inbegrepen. De grondwaarde van parkeren is zodoende verdisconteerd in de grondwaarde van de woning.
Voor snippergroen geldt een prijs per m² conform de Notitie Verkoop Snippergroen. Indien het “project Snippergroen” (kenmerk 1680608) ten einde is, geldt een prijs per m² conform de grondprijsbrief.
Indien sprake is van de uitgifte van gronden voor niet in deze notitie genoemde bestemmingen dan wordt, indien daartoe aanleiding is, de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur. De waarde berekening zal in eerste instantie worden uitgevoerd door de gemeente.
Naast gronduitgifte in eigendom (verkoop) zijn er ook andere uitgiftevormen mogelijk, zoals verhuur, (erf)pacht en bruikleen (zie ook paragraaf 2.2).
Voor de huur van niet bebouwde percelen ten behoeve van niet commerciële doeleinden geldt een vergoeding van een percentage van de grondprijs genoemd in de grondprijsbrief. De grondprijs wordt marktconform bepaald conform de grondprijsbrief.
De ligplaatsen worden verhuurd per meter conform de grondprijsbrief.
Pacht heeft alleen betrekking op agrarische grond. De te honoreren maximale pachtprijzen worden sinds 1 juli 2011 jaarlijks door de Rijksoverheid aangepast. Voor reguliere pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007 geldt de maximale pachtprijs per pachtregio als maximaal te betalen pachtprijs, de zogenaamde regionorm. Voor pachtovereenkomsten ingegaan vóór 1 september 2007 wordt de pachtprijs van rechtswege gewijzigd met een regionaal veranderpercentage. Voor alle overeenkomsten geldt dat de pachtprijs niet hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende perceel bij voortgezet agrarisch gebruik.
Bij geliberaliseerde pacht van ‘los land’ (zonder bedrijfsgebouwen) gelden minder wettelijke regels dan bij reguliere pacht. Bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst van 6 jaar of korter geldt dat de pachtprijs vrij is. De overeenkomst moet wel geregistreerd worden bij de grondkamer, maar de grondkamer toetst niet of de prijs te hoog is.
De pachtprijs voor geliberaliseerde pacht is vrij. In tariefstelling wordt aansluiting gezocht bij de maximale regionorm voor reguliere pacht. In de gemeente Leidschendam-Voorburg worden gronden in pacht uitgegeven tegen de door het Rijk jaarlijks vastgestelde regionorm ( Regio 7 Westelijk Holland).
Een pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd door de Grondkamer. De kosten hiervoor worden in rekening gebracht bij de pachter. Daarnaast worden de waterschapslasten met een wettelijk vastgesteld maximaal bedrag per hectare doorbelast aan de pachter.
Voor het erfpachtrecht wordt een vergoeding betaald, de zogenaamde canon. In het
erfpachtcontract wordt overeengekomen voor welke periode de erfpacht en de canon wordt vastgesteld. Als uitgangspunt voor de vaststelling van de canon (bij zowel uitgifte als herziening) geldt de grondprijs van de grondprijsbrief. De vergoeding voor de grond (canon) is vastgelegd in de grondprijsbrief.
Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. De gemeente vestigt in verschillende gevallen recht van opstal op gronden die in haar bezit zijn. De notariële en kadastrale kosten zijn voor de opstaller.
Hiervoor geldt een vaste prijs. Er is hierbij onderscheid gemaakt in zendmasten en zendapparatuur voor commercieel gebruik en niet commercieel gebruik.
Voor het plaatsen en in stand houden van reclamemasten wordt een recht van opstal gevestigd. Het bepalen van de hoogte van de retributie is bepaald in de grondprijsbrief. Maximaal uitgeefbaar oppervlak van het in opstal te geven perceel bedraagt 100 m². Bij masten die een groter uitgeefbaar oppervlak in beslag nemen, wordt de retributie over de extra vierkante meters naar rato berekend.
Overige doeleinden (commercieel):
Voor overige objecten waarvoor een recht van opstal wordt gevestigd geldt dat er nadere afspraken met betrekking tot de retributie gemaakt worden.
Voor een erfdienstbaarheid kan een eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd, aan de eigenaar van het dienende erf een vergoeding, te betalen. Het bepalen of een vergoeding verschuldigd is en het bepalen van de hoogte, is maatwerk.
Slechts in uitzonderlijke situaties van zeer beperkte duur (bij voorkeur korter dan één jaar en met een maximum van 5 jaar), geeft de gemeente gronden in bruikleen. Bruikleen is een overeenkomst om niet, zodat geen tegenprestatie kan worden bedongen. Bruikleen wordt gebruikt ter overbrugging van een periode tot invulling van een definitieve bestemming of ontwikkeling. Het voordeel van deze gebruiksvorm is dat de situatie snel kan worden beëindigd en het perceel wordt beheerd (onderhouden) door de gebruiker. Het in gebruik geven van gronden wordt vastgelegd in een bruikleenovereenkomst.
Het kan voorkomen dat het gebruik van gemeentegrond tegen betaling van recognitie plaatsvindt. Recognitie is een betaling voor het gebruik van een gemeentelijke reststrook als erkenning van diens recht hierop. Het betreft een symbolisch bedrag ongeacht de oppervlakte van de in gebruik gegeven grond en dient ter bescherming van het eigendomsrecht van de grond.
Recognitie wordt als instrument nog nauwelijks toegepast. Het is wenselijk het gebruik op grond van recognitie daar waar mogelijk te beëindigen en de in gebruik gegeven grond aan gebruiker te verkopen of op een andere wijze gebruik te geven.
5 Wijzigingen in de Nota Grondprijsbeleid per 2022
Hieronder worden de wijzigingen ten opzichte van de Nota Grondprijsbeleid 2015 aangegeven.
Vaste prijs voor sociale woningbouw
De grondwaarde voor een sociale woning werd bepaald met een vaste prijs per woning. In de grondprijsbrief van 2020 was dit € 15.000 voor appartementen en € 25.000 voor eengezinswoningen.
In het nieuwe beleid wordt er bij sociale woningbouw gerekend met een vaste m² prijs voor de grondwaarde. Dit zorgt voor een meer dynamisch en preciezere methode om de grondwaarde van sociale woningen te berekenen.
In de grondprijzenbrief 2022 is de grondprijs per bruto vloeroppervlak voor appartementen en grondgebonden woningen gelijk. Doordat de bouwkosten voor appartementen toeneemt naarmate er hoger wordt gebouwd is er een stapelingsfactor geformuleerd. De stapelingsfactor zorgt ervoor de bouwkosten en grondprijs is evenwicht blijven wanneer woningcorporaties hoger gaan bouwen.
Levering grond in staat waarin het zich bevindt
In de vorige nota ging het beleid ervanuit dat de grond aangeleverd werd in bouwrijpe staat. In het nieuwe beleid wordt de grond geleverd in de staat waarin het zich bevindt, tenzij anders is vermeld.
Er zijn een aantal factoren die binnen dezelfde functie invloed kunnen hebben of de grondprijs. Bijvoorbeeld de locatie (centrum of buitenwijk) en ligging (bereikbaarheid en overlast). In de nieuwe nota is voor deze factoren een toeslag bepaald en zichtbaar gemaakt in de grondprijsbrief.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg van 22 februari 2022.
de griffier, de voorzitter,
mr. C.J. de Vries, J.G. Bijl
BVO (Bruto vloer oppervlak) Conform NEN 2580.
De bvo van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Als aanvulling op het bovengenoemde geldt het volgende:
Bij de bepaling van de bvo wordt niet meegerekend:
Bij de bepaling van de grenslijn van een vloeroppervlakte moet worden genegeerd: een nis, een uitsparing en een uitspringend bouwdeel, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m².
CPI (Consumenten prijs index).
De CPI geeft de prijsontwikkeling weer van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen voor consumptie. De CPI is een belangrijke maatstaf voor de inflatie en wordt veel gebruikt door het bedrijfsleven en de overheid.
De FSI geeft het bruto vloeroppervlak ten opzichte van het grondoppervlak weer
Grondgebonden of eengezinswoningen
De waarde van de woning bij “vrij van huur en gebruik”.
Woningen met een maandelijks huur prijs die niet hoger is dan de geldende liberalisatie grens.
Alle partijen aangesloten bij “Sociale verhuurders Haaglanden”.
Is een wettelijk vastgestelde grens die bepaalt of een huurwoning binnen de sociale huur of vrije sector valt. Ligt de huurprijs bij het aangaan van het huurcontract onder de liberalisatie grens is de woning een sociale huurwoning
Vrij op naam. Bij nieuwbouwhuizen gebruikelijk. Alle kosten voor de overdracht komen ten laste van de verkoper.
De volgende methodieken kunnen worden onderscheiden:
Hieronder staan de methoden toegelicht met hun voor- en nadelen.
De gemeente stelt jaarlijks de (indicatieve) grondprijzen, alsmede het tarief voor zakelijke rechten (uitgedrukt in een percentage), vast.
De prijzen zijn residueel en/of comparatief bepaald en in oktober 2021 door een externe deskundige getoetst.
De prijzen voor snippergroen zijn in 2016 tijdelijk verlaagd van € 175,- naar € 125,- per m² k.k. voor percelen kleiner dan 50 m² en gelden gedurende de looptijd van het 'Project Snippergroen' (kenmerk 1680608). Voor percelen groter dan 50 m² is in 2017 besloten een tijdelijke korting te geven op de getaxeerde marktwaarde voor (onbebouwd) snippergroen van maximaal 50 m² x € 50,- maakt € 2.500,- gedurende de looptijd van het project Snippergroen, met dien verstande dat de korting is gemaximeerd tot een minimale koopprijs van € 125,- per m² k.k. (kenmerk 1874475).
De prijzen voor snippergroen in de tabel zijn exclusief de eerder genoemde tijdelijke kortingen weergegeven.
Hieronder zijn de richtprijzen per juli 2021 opgenomen.
Er zijn een aantal factoren die binnen een functie invloed kunnen hebben op de grondprijs. Bijvoorbeeld de locatie en ligging. Hieronder is voor deze factoren een toeslag opgenomen voor de functies Wonen en Bedrijven.