| Organisatie | Nijmegen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Handhavingsnota bouwen en wonen (2005 - te beschouwen als beleidsregels) met Handhavingsprogramma 2005 |
| Citeertitel | Handhavingsnota bouwen en wonen (2005 - te beschouwen als beleidsregels) met Handhavingsprogramma 2005 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | Handhaven bouwen en wonen 2005 |
Geen
N.v.t.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-04-2005 | nieuwe regeling | 08-03-2005 | Collegebesluit d.d. 8 maart 2005, nr. 1.26 |
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen,
de Handhavingsnota bouwen en wonen (2005) - te beschouwen als
beleidsregel - en Handhavingsprogramma 2005 bij besluit van Burgemeester en
Wethouders van 8 maart 2005 (agendapuntnr. 1.26 - registratienr. 05.0003736).
Zowel de nota als het programma worden gehanteerd ingaande 1 april 2005, waarbij
het programma een looptijd heeft van 12 maanden.
Vast te stellen de volgende beleidsregels: Handhavingsnota bouwen en wonen (2005 - te beschouwen als beleidsregels) met Handhavingsprogramma 2005
A. Handhavingsnota Bouwen en Wonen 2005
3. Wettelijk kader en instrumenten 5
3.1. Bevoegdheid in plaats van verplichting ? 6
3.2. Welke aspecten spelen mee bij de belangenafweging ? 6
3.3. Beginselplicht tot handhaving. 6
3.4. Uitzonderingen beginselplicht tot handhaving. 6
3.7. Wanneer wordt overgegaan tot aanschrijven? 7
4. De handhavingstaken, prioriteiten en werkwijze. 9
4.1. Het controleren en handhaven van verleende vergunningen. 9
4.1.3. De monumentenvergunning 11
4.1.4. De reclamevergunning 12
4.1.5. De onttrekkingsvergunning 12
4.1.6. De toezichtstrategie 12
4.2. Het behandelen van klachten van derden-belanghebbenden. 14
4.3.1. Kamerverhuurbedrijven 16
4.3.2. Illegale bouw en sloop 17
4.3.3. Particuliere woningvoorraad 17
Bijlage 1 Risciomatrix Integrale Handhavingsprogramma 2004-2006 21
Bijlage 2 Overzicht handhavingsthema's en verantwoordelijkheden 22
De afgelopen jaren is er sprake van een toenemend accent op het handhaven van regelgeving. Een belangrijke achtergrond hiervoor is het besef dat burgers een effectieve en efficiënte overheid willen. Een overheid die hen enerzijds zo min mogelijk in de weg staat, maar anderzijds ook weet te beschermen tegen risico’s en ongewenst gedrag van anderen. Deze tweeslachtige claim vraagt daarmee ook expliciet om regels die gehandhaafd worden.
Dit heeft extra reliëf gekregen door een aantal ernstige gebeurtenissen van een paar jaar geleden, zoals de vuurwerkramp in Enschede en de cafébrand in Volendam. In 2003 zijn er ongelukken gebeurd met platte daken die instortten door wateraccumulatie bij hevige regenval en balkons die afbraken door uitvoeringsfouten in de constructie.
Door dit alles is het onderwerp hoog op de politieke agenda gezet. Zo heeft de rijksoverheid een aantal commissies ingesteld om met voorstellen te komen voor het verbeteren van de handhavings-organisaties op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau (commissie Oosting, naar aanleiding van de vuurwerkramp in Enschedé en commissie Alders, naar aanleiding van de cafébrand in Volendam). Ook is er een landelijk project “Handhaven op Niveau” door het Ministerie van VROM gestart.
Op lokaal niveau is in 2002 de nota "Handhaving Fysieke veiligheid" door het college vastgesteld.
Belangrijke uitgangspunten in deze nota zijn dat de handhavingstaak zich gemeente breed gaat ontwikkelen van reactief naar pro-actief, en dat de prioriteiten worden vastgelegd in handhavingsprogramma’s. Voor de uitvoering van deze programma’s heeft de raad financiële middelen beschikbaar gesteld. Voor de periode 2004-2006 is er een top 10 van integrale handhavingszaken benoemd, die gemeente breed opgepakt moeten worden.
Daarmee komt ook het werkterrein van de afdeling Bouwen & Wonen in beeld. Een van de kerntaken van deze afdeling is het bouw- en woningtoezicht. Ingevolge art. 100 van de Woningwet wordt aan het gemeentebestuur opgedragen om in een bouw- en woningtoezicht te voorzien dat toezicht houdt op de staat van de volkshuisvesting en op de naleving van de voorschriften zoals die in de bouwregelgeving zijn gesteld. Het toezicht heeft betrekking op de technische staat van onderhoud van de gebouwde omgeving. De gemeente verstrekt vergunningen voor bouwactiviteiten, controleert de naleving van die vergunningen, spoort illegale bouwactiviteiten op, behandelt klachten van burgers en kan eigenaren die hun woningen en/of andere bouwwerken laten verloederen, verplichten hier wat aan te doen. Met andere woorden: er worden regels gesteld, en die handhaven we ook. Het niet handhaven van die regels leidt immers tot een vrijbrief voor het bouwen van wat en waar men dan ook maar wil, met alle risico’s van dien. Daarmee vervalt elke vorm van geloofwaardigheid en rechtsbescherming en erodeert het vertrouwen in de overheid.
Deze nota Handhaving Bouwen & Wonen biedt het kader voor onze toezichthoudende en handhavende taken op dit terrein. We sluiten aan op Nota fysieke handhaving, en tegelijkertijd nemen we de aanbevelingen van de VROM inspectie, die in het kader van hun periodieke rondes in juli 2004 een bezoek aan de afdeling Bouwen en Wonen bracht, ter harte. De voornaamste kritiek was namelijk het ontbreken van een duidelijk beleid waaraan en hoe diepgaand we toetsen, en het ontbreken van een handhavingsbeleid inzake controle op verleende vergunningen en inzake opsporing illegale bouw.
Deze nota vervangt tenslotte de nota Aanschrijfbeleid Gemeente Nijmegen “Aanschrijven of afschrijven” uit 1993. De uitgangspunten van dit aanschrijvingsbeleid, in het kader van het actieve beheer van de bestaande woningvoorraad in Nijmegen, zijn (voor zover nog steeds actueel) opgenomen in deze nota.
De doelstellingen van deze nota zijn:
• Het bieden van een beleidskader voor prioriteitsstelling en werkwijze bij de handhaving van bouwregelgeving en toezicht op de technische kwaliteit van de gebouwde omgeving. Hierbij steven we een stad na die veilig is en een goede leefbaarheid en uitstraling bezit.
• Het invoeren van een meer programmatische aanpak van handhaving.
• Het tegengaan van ongewenste precedentwerking door zaken bestuurlijk vast te leggen in een beleidsdocument.
• Het scheppen van duidelijkheid naar burgers, bouwers en bedrijven, maar ook intern gemeentelijk, over de wijze van uitvoering van de handhaving op het gebied van Bouwen & Wonen (gelijke behandeling).
• Het geven van een handboek voor de controle en handhaving van onze producten.
3. Wettelijk kader en instrumenten
Het wettelijk kader voor het bouw- en woningtoezicht wordt gevormd door de Woningwet en aanverwante regelingen zoals Bouwbesluit en bouwverordening. Daarnaast spelen de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht, met name in het kader van de handhavende taken, een belangrijke rol.
De Woningwet geeft voorschriften omtrent het bouwen en de volkshuisvesting. Naleving van deze voorschriften is niet vrijblijvend. Het gemeentebestuur kan naleving afdwingen, zo nodig door middel van het opleggen van sancties. Deze sancties zijn dan het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van dwangsommen. Artikel 125, lid 1, Gemeentewet (juncto artikel 5:32, lid 1, Algemene wet bestuursrecht) kent deze handhavende bevoegdheid toe aan het gemeentebestuur. Het college is bevoegd indien de toepassing van bestuursdwang dient tot handhaving van regels welke het gemeentebestuur uitvoert. In Afdeling 5.3 resp. 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt vervolgens inhoudelijk ingegaan op beide vormen van handhavend optreden.
Het bestuur kan overigens ook sanctioneren door middel van de intrekking van een begunstigende beschikking. Een bouwvergunning, bijvoorbeeld, kan ingetrokken worden indien blijkt dat de vergunning ten gevolge van een onjuiste of onvolledige opgave verleend is. Indien een vergunning ingetrokken wordt, worden de verrichte verbouwingen geacht zonder een vergunning gedaan te zijn. Tegen de aldus ontstane illegale bebouwing kan daarna door middel van de bestuursdwang dan wel een dwangsom worden opgetreden.
Bestuursdwang is het feitelijk optreden tegen hetgeen in strijd is, wordt gedaan, gehouden of nagelaten, met bij of krachtens enig wettelijk voorschrift gestelde verplichtingen. Dit betekent dus dat, áls een overtreder niet aan zijn verplichtingen voldoet, het college daadwerkelijk zélf een einde kan (doen) maken aan de overtreding. Afdeling 5.3 van de Awb beschrijft inhoudelijk hoe bestuursdwang moet worden toegepast, van de formele eisen aan de schriftelijke beslissing (beschikking) tot aan de verkoop of vernietiging van in beslag genomen zaken.
Als het bestuursorgaan bevoegd is tot het toepassen van bestuursdwang, dan kan in principe ook worden gekozen voor het opleggen van een last onder dwangsom (behalve als de situatie om snel handelen vraagt: bijv. bij een acute onveilige situatie). De last onder dwangsom strekt ertoe om een einde te maken aan de overtreding, of verdere overtreding dan wel herhaling van de overtreding te voorkomen (dus: stoppen en/of ongedaan maken van de overtreding). Het college stelt de dwangsom vast, hetzij als een bedrag ineens, hetzij op een bedrag per tijdseenheid waarin de last niet is uitgevoerd, dan wel per overtreding van de last. Er moet ook een maximaal te verbeuren bedrag worden genoemd. De hoogte van de vastgestelde dwangsom moet tenslotte in een redelijke verhouding staan tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging. Gelet op de omstandigheden mag de dwangsom dus niet té hoog of té laag zijn.
In het kader van deze handhavingsnota hebben we het met name over de publiekrechtelijke handhavingsinstrumenten. Voor de volledigheid worden hieronder ook nog enkele andere juridische sporen besproken, langs welke handhavend kan worden opgetreden.
Het civielrechtelijke instrumentarium: overheidslichamen zijn in het algemeen, net als andere (rechts)personen, bevoegd om privaatrechtelijke bevoegdheden uit te oefenen. Indien bijvoorbeeld op een stuk grond van de gemeente door een derde zonder toestemming een bouwwerk wordt opgericht, kan de gemeente als eigenaar - nét als alle andere eigenaren - langs civiele weg vorderen dat dit bouwwerk afgebroken wordt. Naast genoemde eigenaarsbevoegdheden kent het civiele recht nog twee andere instrumenten, namelijk: het sluiten van overeenkomsten en de actie uit onrechtmatige daad.
Het gebruik van het civiele recht wordt echter beperkt door artikel 3:14 BW en de uitleg die de Hoge Raad heeft gegeven aan de zogenaamde “Twee wegen-leer”. Het komt er op neer dat de gemeente de civielrechtelijke weg slechts mag bewandelen indien de publiekrechtelijke regeling dat uitdrukkelijk toestaat óf, als de publiekrechtelijke regeling daar niets over zegt, indien de publiekrechtelijke regeling door het gebruik van het civiele recht niet op een onaanvaardbare wijze wordt doorkruist. Wat is onaanvaardbaar? De Hoge Raad zegt dat daarbij van belang is of het bestuur beschikt over een publiekrechtelijke instrument (bijvoorbeeld dwangsom of bestuursdwang) waarmee een vergelijkbaar resultaat kan worden bereikt. Als dat inderdaad zó is, dan is dat een belangrijke aanwijzing dat er dus geen plaats is voor het volgen van de privaatrechtelijke weg. De ratio van deze uitspraak is er vooral een van rechtsbescherming van de burger.
Door deze uitleg van de Hoge Raad zijn de mogelijkheden die het civiele recht biedt misschien beperkt, maar niet verwaarloosbaar. De civielrechtelijke mogelijkheden voor de overheid als eigenaar van een zaak die niet tot het publieke domein behoort óf het aangaan van contracten blijven bestaan. Ook in de situaties waarin het bestuur niet beschikt over een publiekrechtelijk instrument waarmee een vergelijkbaar resultaat kan worden bereikt, kan er dus langs civiele weg worden gehandhaafd. Het civiele handhavingsinstrument kan tenslotte ingezet worden in de sfeer van preventieve handhaving, wanneer bestuursdwang en dwangsom niet opgelegd kunnen worden omdat er nog geen sprake is van ‘klaarblijkelijk gevaar dat de overtreding plaats zal vinden’.
Het strafrechtelijke instrumentarium: voor meeste overtredingen van bestuursrechtelijke voorschriften geldt dat ze ook een strafbaar feit opleveren. In de Woningwet (artikel 106-111) en in de Monumentenwet (artikel 56 en 57) zijn bepaalde feiten zelfs rechtstreeks strafbaar gesteld. In de Wet op de Ruimtelijke Ordening zijn bijvoorbeeld bepaalde feiten weer indirect strafbaar gesteld: een bestemmingsplan moet aangeven welke feiten strafbaar zijn en de wet zelf geeft de strafmaxima aan (artikel 59-61 WRO). In het kader van de strafrechtelijke handhaving van publiekrechtelijke regelgeving is de meest belangrijke de Wet op de economische delicten. Daarin zijn vele overtredingen van publiekrechtelijke voorschriften ondergebracht. Het opleggen van een strafsanctie ligt niet in handen van het gemeentebestuur, maar in die van het Openbaar Ministerie en de strafrechter. Het OM kan op eigen initiatief, dan wel op verzoek van het bestuur, de overtreding van een publiekrechtelijk voorschrift vervolgen. Daartoe biedt het strafrecht een gevarieerd instrumentarium van maatregelen, transacties en sancties.
Gelet op het ultimum remedium-karakter van het strafrecht, zal – met uitzondering voor de ernstige delicten – het bestuur doorgaans pas aangifte doen bij de politie voor strafrechtelijke handhaving, indien bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten geen oplossing hebben geboden of niet kunnen bieden. Dat zal zeker het geval zijn als het gaat om overtredingen die door hun aard onomkeerbaar zijn en waardoor een aanmerkelijk belang is geschonden. Bijvoorbeeld in het geval van beschadiging van monumenten, het slopen van asbest zonder vergunning e.d. Dit zijn overtredingen die met de huidige publiekrechtelijke handhavingsinstrumenten (nog) niet goed zijn aan te pakken.
3.1. Bevoegdheid in plaats van verplichting?
Van belang is dat het college van B&W, op basis van artikel 125 Gemeentewet in het algemeen de bevoegdheid - en niet persé de verplichting - heeft tot het opleggen van handhavende sancties. Deze sanctiebevoegdheid wordt dus gekenmerkt door een zekere mate van beleidsvrijheid. De wetgever heeft het kennelijk aan het bestuur willen overlaten om de afweging te maken of er in een bepaald geval handhavend opgetreden zal worden of niet.
Dit laatste betekent echter geenszins dat het bestuur daardoor volledig vrij is om naar eigen inzicht te handelen. Het bestuur is namelijk gebonden aan de geschreven (dat wil zeggen: gecodificeerd in de Algemene wet bestuursrecht) en ongeschreven algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zo moet het bestuur steeds de nodige zorgvuldigheid betrachten en de betrokken belangen afwegen. Het kan dus voorkomen dat na de belangenafweging in een bepaald geval, op basis van specifieke omstandigheden, wordt afgezien van handhaving en de overtreding (tijdelijk) wordt gedoogd.
Ongeacht het voorgaande, geldt bovendien een bijzonder regime voor het toezicht op de staat van bestaande bouwwerken. Artikel 13 van de Woningwet verplicht het college van burgemeester en wethouders namelijk om na te gaan welke bouwwerken voorzieningen behoeven. En áls woningen, wegens strijd met het Bouwbesluit of uit anderen hoofde, inderdaad voorzieningen behoeven, dan is het college op grond van artikel 14 Woningwet ook verplicht om degene, die hiertoe bevoegd is, aan te schrijven tot het treffen van de noodzakelijke voorzieningen. In het geval van andere gebouwen is het college niet verplicht maar wel bevoegd om dat te doen.
Een van de doelstellingen van deze nota is het invullen van de boven gedoelde beleidsvrijheid, het aangeven van prioriteiten en het expliciteren en bestuurlijk vastleggen van de werkwijze die onze afdeling hanteert.
3.2. Welke aspecten spelen mee bij de belangenafweging?
In algemene zin zullen de volgende aspecten in de belangenafweging een rol spelen: het belang van het bestuur bij het naleven van wettelijke voorschriften en het tegengaan van ongewenste precedentwerking (beide belangen kunnen ondersteund worden door een duidelijk en consequent handhavingsbeleid), voorts de beleidsmatige belangen van het bestuur en de belangen van derden. Afhankelijk van de omstandigheden zal aan deze belangen weinig of veel gewicht toegekend worden. Aan de andere kant spelen natuurlijk de belangen van de overtreder bij het voortduren van de overtreding een rol (het vertrouwens- of het gelijkheidsbeginsel kan zich bijvoorbeeld tegen handhaving verzetten).
3.3. Beginselplicht tot handhaving.
Het feit dat aan het bestuur een bevoegdheid in plaats van een verplichting is toegekend, betekent nog niet dat het bestuur bepaalde overtredingen zomaar kan gedogen. Als het gaat om overtreding van wettelijke voorschriften is handhaving steeds het uitgangspunt. Gedogen mag alleen voorkomen in uitzonderingsgevallen, zoals overgangs- en overmachtssituaties, en dient dan per definitie expliciet (schriftelijk en openbaar) te geschieden.
Dat blijkt ook uit jurisprudentie. Daar wordt op de voorgrond gesteld dat het bestuursorgaan in beginsel niet alleen gerechtigd, maar ook gehouden is tot handhaving over te gaan. Vooral waar het gaat om verzoeken van derden/belanghebbenden om handhaving van de voorschriften die de belangen van derden beogen te beschermen (bijvoorbeeld; handhaving van de voorschriften in een bestemmingsplan). Het bestuur kan dan veelal met een summiere motivering van het handhavingsbesluit volstaan (voldoende is dat het bestuur verwijst naar het belang bij het naleven van wettelijke voorschriften en het tegengaan van precedentwerking). De rechter toetst een handhavingsbesluit marginaal. Andersom, indien een derde-belanghebbende verzoekt om handhaving, moet een bestuursorgaan goede argumenten aanvoeren om niet aan een dergelijk verzoek tegemoet te komen.
3.4. Uitzonderingen beginselplicht tot handhaving.
Er zijn twee opties waarbij de mogelijkheid bestaat om niet handhavend op te treden:
1. Wanneer er mogelijkheden zijn om de overtreding alsnog te legaliseren.
2. In het geval van andere bijzondere omstandigheden.
Ad 1: Het bestuursorgaan dat wil overgaan tot handhaving, dient allereerst te onderzoeken of er sprake is van een mogelijkheid tot legaliseren. Dit is een aspect dat altijd moet worden meegenomen in het kader van de belangenafweging. Gaat het om het ontbreken van een vergunning, dan mag van de overtreder verwacht worden dat hij deze vergunning aanvraagt. Indien het gaat om het ontbreken van een vrijstelling, dan kan het college deze vrijstelling verlenen, maar is hiertoe niet verplicht.
Om een overtreding (tijdelijk) te kunnen gedogen, is het voldoende als er sprake is van een “concreet zicht op legalisering”. Volgens jurisprudentie is daarvan sprake als de noodzakelijke procedures, in het kader van de vereiste vergunningen / vrijstellingen, in een zodanig stadium verkeren dat legalisering in redelijkheid op korte termijn mag worden verwacht.
Ad 2: Naast legalisering (dat in jurisprudentie veelal ook als een bijzondere omstandigheid wordt aangemerkt) zijn in jurisprudentie andere voorbeelden te vinden waarin de rechter een bijzondere omstandigheid heeft aangenomen:
- Als de rechtszekerheid in het geding is;
- Als het gelijkheidsbeginsel in het geding is;
- Wanneer er sprake is van schending van gerechtvaardigd vertrouwen;
- Wanneer handhaving strijdig is met het algemeen belang.
In alle gevallen is het bestuur, bij een besluit tot het niet-handhavend optreden, verplicht om - middels een uitgebreide motivatie - blijk te geven van een zorgvuldige belangenafweging, die de toets van de rechter kan doorstaan.
Uit recente jurisprudentie blijkt dat de rechter steeds meer expliciet de volgende standaardoverweging maakt: handhaving dient achterwege te blijven indien het handhavend optreden in een concrete situatie onevenredig zou zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen. Deze overweging maakte voorheen impliciet deel uit van belangenafweging, maar wordt nu dus door de rechter steeds meer als een aparte overweging gehanteerd.
Op grond van artikel 125, lid 1, Gemeentewet is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom wanneer er sprake is van een overtreding van wettelijke voorschriften die het college uitvoert (Woningwet c.s.). Het college is op grond van de jurisprudentie zelfs gehouden om dit sanctie-instrumentarium in te zetten bij een overtreding van de bestuursrechtelijke voorschriften, behoudens de aanwezigheid van de mogelijkheid tot legaliseren en in bijzondere omstandigheden.
Omdat er sprake is van een discretionaire bevoegdheid, dient het college altijd een zorgvuldige belangenafweging te maken alvorens een handhavingsbeslissing wordt genomen. Soms zal de belangenafweging dus aanleiding kunnen zijn om niet handhavend op te treden. Indien een dergelijke situatie zich voordoet, zal het bestuur expliciet moeten gedogen (dat wil zeggen: middels een beschikking, die ook conform de Awb bekend wordt gemaakt).
Er is overigens een wijziging van de Woningwet in voorbereiding ter verbetering van de handhaafbaarheid en handhaving van bouwregelgeving. Het aanschrijfinstrumentarium wordt eenvoudiger. Voor de artikelen 13 t/m 39 van de Woningwet komen er slechts vier terug. Er komt meer nadruk te liggen op de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het gebouw. Wie niet voldoet aan de regelgeving is in overtreding. Ook de gemeenten worden op hun verantwoordelijkheid gewezen: een jaar na inwerkingtreding van de gewijzigde Woningwet, moet elke gemeente een handhavingsbeleidsplan hebben. Over de resultaten van dit plan zal elk jaar, zowel aan de gemeenteraad als aan de inspecteur van de Volkshuisvesting gerapporteerd moeten worden.
De gewijzigde Woningwet zal naar verwachting zeker niet voor 1 juli 2005 in werking treden. Deze wet kent waarschijnlijk een overgangstermijn van 1 jaar, na dat jaar moeten gemeenten hun handhavingsbeleid hebben vastgesteld.
In het algemeen wordt onder aanschrijven verstaan: een overheidsorgaan dat een overtreder van regelgeving aanspoort om een illegale en/of ongewenste toestand, binnen een bepaalde termijn, op te heffen. Een aanschrijving is een beschikking en is niet vrijblijvend. Als overtreder geen gehoor geeft aan een dergelijke beschikking, kan het overheidsorgaan zélf een einde maken aan de illegale en/of ongewenste toestand en de kosten daarvan in rekening brengen bij overtreder. Ook kan het zijn dat overtreder, door geen gehoor te geven aan de aanschrijving, dwangsommen verbeurt, die vervolgens door het overheidsorgaan op hem/haar worden verhaald.
In het kader van actief voorraadbeheer hebben we het echter over een bijzondere vorm van aanschrijven, namelijk: het aanschrijven op basis van Hoofdstuk III (Bijzondere maatregelen) van de Woningwet, en meer bepaald: over artikel 14 en 15 Woningwet. Op basis van artikel 14 Woningwet is het college verplicht om een eigenaar (dan wel iemand die uit anderen hoofde bevoegd is) aan te schrijven tot het treffen van noodzakelijke voorzieningen, indien een woning gebreken vertoont. Wanneer zijn zaken dan noodzakelijk? Wegens strijd met het Bouwbesluit of “uit anderen hoofde” (per gebrek nader te motiveren). Op basis van artikel 15 Woningwet kán - een bevoegdheid dus - het college aanschrijven tot het treffen van bepaalde verbeteringen, indien de woning daarmee uit het oogpunt van woongerief weer zou voldoen aan de eisen des tijds. Indien het college gebruik maakt van laatstgenoemde bevoegdheid, zal dit moeten worden onderbouwd middels algemene beleidslijnen en een gerichte motivering per geval c.q. gebrek.
3.7. Wanneer wordt overgegaan tot een aanschrijving?
We zagen hierboven al dat er sprake moet zijn van strijdigheid met de voorschriften uit het Bouwbesluit, dan wel dat bepaalde voorzieningen “uit andere hoofde” noodzakelijk zijn. Dan gaat het dus om een reeds bestaande situatie. Op grond van artikel 25 Woningwet mag het college, behoudens in geval van gevaar of ernstige hinder, maar één keer per drie jaar een aanschrijving uitvaardigen met betrekking tot hetzelfde bouwwerk. Dit impliceert dat niet alleen de gebreken die bestaan op het moment van controle in de aanschrijving worden opgenomen, maar ook de gebreken die in de drie jaar daarna naar verwachting zullen ontstaan Met andere woorden: er kan dus kennelijk ook preventief worden aangeschreven. Bij controle wordt dus in ieder geval met de zogenaamde “drie-jaren-bril” gekeken naar de bouwkundige staat van een woning.
Welk bouwkundig niveau wordt bij een aanschrijving op basis van artikel 14 Woningwet gehanteerd?
De (absolute) ondergrens wordt gevormd door de eisen voor bestaande bouw in het Bouwbesluit. Een gebouw moet te allen tijde tenminste aan deze eisen voldoen. Indien een woning (of onderdelen daarvan) onder dit niveau zakt of dreigt te zakken, dan is die woning (of zijn die onderdelen) zonder meer aanschrijfbaar.
De bovengrens wordt gevormd door de eisen voor nieuwbouw in het Bouwbesluit. Het uitvoering geven aan een aanschrijving valt onder het begrip “bouwen” als bedoeld in artikel 1 Woningwet. Dit betekent dus dat het college bij het uitvaardigen van een aanschrijving in principe uit zou moeten gaan van het nieuwbouwniveau. Aangezien dit echter niet in álle gevallen redelijk is, kan het college op basis van het Bouwbesluit vrijstellingen verlenen tot het niveau bestaande bouw, en dit zal in de praktijk ook regelmatig gebeuren.
Tussen beide voornoemde niveaus zit het zogenaamde “rechtens verkregen niveau”: dit is het niveau waaraan de woning moest voldoen ten tijde van het afgeven van de bouwvergunning. Het niveau bestaande bouw in het Bouwbesluit is dermate laag, dat in het algemeen het “rechtens verkregen niveau” bepalend zal zijn.
Het college kan echter, door middel van beleid, eveneens een niveau creëerden dat tussen beide voornoemde niveaus in ligt. Dat is in Nijmegen in het verleden ook gebeurd, bijvoorbeeld in het kader van het APW-beleid in de zogenaamde stadsvernieuwingsgebieden. Ter ondersteuning van dit APW-beleid werd het Programma van Eisen (PvE) opgesteld, met daarin omschreven het noodzakelijke en na te streven kwaliteitsniveau van een bestaande woning. Dit programma beschreef de prestatie-eisen, gebaseerd op een kwaliteitsniveau dat uitging van een instandhoudingstermijn van vijftien jaar, ofwel: er werd naar een woning gekeken met de zogenaamde “vijftien-jaren-bril”.
Wanneer er nu wélk aanschrijfniveau zal worden gehanteerd, zal afhankelijk zijn van de specifieke situatie, de categorie waartoe het pand behoort en het ter zake vastgestelde beleid. Dit wordt verder uitgewerkt in de nota “Beleid Bestaande Bouw”.
4. De handhavingstaken, prioriteiten en werkwijze.
In onze toezichthoudende en handhavende taken maken we de volgende driedeling:
1. Het controleren en zo nodig handhaven van verleende vergunningen;
2. Behandelen van klachten van derden-belanghebbenden;
Dit zijn tevens de drie hoofdprioriteiten. De eerste twee taken behoren tot de reguliere werkzaamheden. De derde taak is de concretisering van de top 10 aan handhavingsthema’s uit het Integraal handhavingsprogramma 2004-2006. Binnen deze hoofdprioriteiten leggen we nog een aantal aanvullende accenten. Hieronder wordt per taakveld nader ingegaan op deze prioriteiten en accenten.
4.1. Het controleren en zo nodig handhaven van verleende vergunningen.
De afdeling Bouwen en Wonen is verantwoordelijk voor de volgende beschikkingen:
De algemene lijn is dat elke vergunning buiten wordt gecontroleerd op naleving. Signaleren we bij deze controle dat er afwijkingen ten opzichte van de vergunning bestaan, danwel gaan ontstaan, dan wordt de uitvoering stil gelegd (bouwstop) en/of wordt de vergunningenhouder aangeschreven om de feitelijke uitvoering alsnog in overeenstemming te brengen met de afgegeven vergunning.
Per vergunning gaan we kort in op wet en regelgeving, beleidsmatige invulling en werkwijze.
Hierin komen de nadere prioriteitstellingen bij de uitvoering van deze taak tot uiting.
Op grond van artikel 40 e.v. Woningwet, is het college bevoegd om te beslissen op aanvragen om bouwvergunning binnen de gemeente. Een aanvraag om bouwvergunning wordt getoetst aan het bestemmingsplan (ruimtelijke voorschriften), het Bouwbesluit (technische eisen), de Woningwet en de Nijmeegse bouwverordening. Een aanvraag om bouwvergunning wordt ook getoetst aan redelijke eisen van welstand. Die eisen zijn vastgelegd in de uitwerkingsnota Beeldkwaliteit.
De woningwet maakt een onderscheid in lichte en reguliere vergunningen.
Bij lichte vergunningen gaat het om beperkte bouwwerkzaamheden, in en om bestaande woningen (uitbouw, garage, schuurtje, dakkapel). We toetsen dergelijke vergunningen met name aan de voorschriften uit het bestemmingsplan, voorschriften met betrekking tot de constructieve veiligheid en aan welstandsaspecten.
Reguliere vergunningen kennen een meer uitgebreid toetsingskader. Daarbij wordt een aanvraag, behalve op planologische en esthetische aspecten, ook getoetst aan de technische eisen uit het Bouwbesluit en aanverwante regelgeving. Bij de toetsing en controle van reguliere vergunningen leggen we bij de volgende zaken prioriteit veiligheid (brandveiligheid, constructieve veiligheid en sociale veiligheid), geluid, toegankelijkheid en energiezuinigheid.
Het Bouwbesluit is zeer uitgebreid. We kunnen met de beschikbare capaciteit niet aan alles even veel aandacht geven. Met deze prioriteitstelling leggen we dus ook expliciet minder prioriteit bij een aantal andere zaken in het bouwbesluit. Bij toetsing van deze aspecten hanteren we de volgende criteria:
- Is het aspect achteraf oplosbaar tegen redelijke kosten?
- Ervaart alleen de gebruiker van het pand hinder?
Als beide vragen positief beantwoord worden, wordt er minder prioriteit aan toegekend in de toetsing en handhaving.
Bijvoorbeeld: als een zelfbouwer een te klein dakraam in zijn zolderverdieping plaatst heeft hij alleen zelf ongemak en is achteraf oplossen (door bijplaatsen van een raam) een reële optie. In een dergelijk geval geven we geen prioriteit aan handhaving.
Als geconstateerd wordt dat er zonder of in afwijking van de bouwvergunning wordt gebouwd, wordt de volgende werkwijze gehanteerd:
Bij reeds in uitvoering zijnde bouw:
1. Mondelinge bouwstop door toezichthouder ter plaatse;
2. De vergunninghouder dan wel de bouwplaats-verantwoordelijke krijgt de aanwijzing de bouwvakkers van de bouwplaats te sturen;
3. De mondelinge bouwstop wordt schriftelijke bevestigd middels een besluit ondertekend door de wethouder ROVC;
4. De bouwinspecteur onderzoekt de legalisatiemogelijkheid van de bouwuitvoering:
- Indien de plannen te legaliseren lijken te zijn, dient er een aanvraag om bouwvergunning te worden ingediend;
- De bouwstop geldt totdat de bouwvergunning verleend is. Is het plan niet te legaliseren, dan wordt de overtreder aangeschreven om het bouwwerk alsnog in overeenstemming te brengen met de legale toestand (geheel of gedeeltelijke sloop).
- Het handhavingsteam Bouwen en Wonen bereidt daartoe een handhavingsvoorstel voor ten behoeve van het college van burgemeester en wethouders en voert het genomen besluit uit.
Als de hierboven genoemde stap 4 (met uitzondering van de passage over de bouwstop).
Indien de afwijkingen van de bouwvergunning zeer marginaal zijn en neutraal voor belanghebbenden, kan volstaan worden met het indienen van een revisietekening t.b.v. het bouwdossier.
Een voorbeeld: indien een dakkapel wordt uitgevoerd met 3 ramen in plaats van 2 en de commissie beeldkwaliteit beoordeelt ook het uitgevoerde plan positief, dan is er geen nieuwe bouwaanvraag nodig.
Op grond van artikel 8.1.1. van de gemeentelijke bouwverordening is er voor het slopen van een bouwwerk een sloopvergunning vereist. Zo'n vergunning is niet nodig als de hoeveelheid afkomend sloopafval minder is dan 10 m3 (= inhoud van een container). Wanneer er asbest in het te slopen bouwwerk voorkomt is er altijd (ongeacht de hoeveelheid afkomend sloopafval) een sloopvergunning vereist, tenzij volstaan kan worden met het doen van een melding (ex. artikel 8.2.1 Bouwverordening).
Een aanvraag voor sloopvergunning moet op grond van de Nijmeegse bouwverordening worden geweigerd indien:
- de veiligheid tijdens het slopen onvoldoende gewaarborgd is en ook door het stellen van voorschriften niet op een voldoende peil kan worden gewaarborgd;
- de bescherming van nabijgelegen bouwwerken in verband met het slopen onvoldoende is gewaarborgd en ook door het stellen van voorschriften niet op een voldoende peil kan worden gewaarborgd;
- een vergunning op grond van de monumentenwetgeving vereist is en deze niet is verleend;
- een onttrekkingsvergunning (ex. artikel 30 Huisvestingswet) is vereist en deze niet is verleend.
Wanneer de vergunning wordt geweigerd, is dat meestal wegens het niet verleend zijn van een monumentenvergunning (en heel soms wegens het ontbreken van een onttrekkingsvergunning).
De veiligheid kan in nagenoeg alle gevallen middels het stellen van voorwaarden voldoende worden gewaarborgd.
Wij verbinden in de praktijk voorwaarden aan de sloopvergunning. Deze hebben betrekking op:
- veiligheid van het slopen bouwwerk en bescherming van nabijgelegen bouwwerken;
- asbest (onderzoek en verwijdering);
- scheiden van afkomend sloopafval in fracties (conform de gemeentelijke bouwverordening, overigens wordt de scheiding in fracties ook sterk gestimuleerd door het feit dat het aanbieden van niet gescheiden afval bij de stort erg duur is in verhouding tot het aanbieden van wél gescheiden afval).
Als geconstateerd wordt dat zonder of in afwijking van de sloopvergunning wordt gesloopt, wordt de volgende werkwijze gehanteerd:
1. Als de sloop reeds volledig is uitgevoerd zonder vergunning, kunnen er geen bestuursrechtelijke instrumenten meer worden ingezet. Indien de werkzaamheden ernstig zijn (asbest, monument) wordt de illegale sloop aangegeven bij het Openbaar Ministerie, voor een strafrechtelijk aanpak;
2. Bij niet spoedeisende situaties: vooraanschrijving om alsnog conform de vergunning (incl. vergunningsvoorwaarden) te handelen dan wel om zo spoedig mogelijk alsnog een sloopvergunning aan te vragen;
3. Als 2 onvoldoende effect heeft: aanschrijving en zo nodig handhaving middels toepassing bestuursdwang of het opleggen van een dwangsom. Bij spoedeisendheid is stopleggen van de sloopwerkzaamheden mogelijk (af te dwingen met toepassing van bestuursdwang of middels het opleggen van een last onder dwangsom). De bevoegdheid tot stopleggen is door het college gemandateerd aan de portefeuillewethouder bouwen en wonen;
4. Het handhavingsteam Bouwen en Wonen bereidt daartoe een handhavingsvoorstel voor ten behoeve van het college van burgemeester en wethouders en voert het genomen besluit uit.
4.1.3. De monumentenvergunning
De Monumentenwet 1988 maakt onderscheid tussen rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten.
In artikel 11, lid 2, Monumentenwet 1988 staat dat het verboden is zonder vergunning een beschermd rijksmonument geheel of gedeeltelijk af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen. Alvorens er beslist wordt op de aanvraag, wordt advies ingewonnen bij de Rijksdienst voor de Monumentenzorg, alsmede de zienswijze gevraagd van de gemeentelijke commissie Beeldkwaliteit (artikel 13 Monumentenverordening 2003).
Gemeentelijke monumenten en stadsbeeldobjecten.
In artikel 8, lid 2, en artikel 19, lid 1, van Monumentenverordening 2003 staat dat het verboden is om zonder vergunning een gemeentelijk monument, respectievelijk een stadsbeeldobject, geheel of gedeeltelijk af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen. Alvorens een beslissing op de vergunningaanvraag, wordt het advies ingewonnen van de commissie Beeldkwaliteit.
Alle, in cultuur-historisch opzicht, waardevolle onderdelen van panden in de 19e-eeuwse stadsuitleg zijn beschreven en vastgelegd in de Atlas Beschermde Stadsbeelden. Voorts zijn de esthetische criteria voor toetsing opgenomen in de Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit. Tenslotte zijn op aanvragen van monumentenvergunningen de Uitvoeringsvoorschriften restauratie en onderhoud monumenten 2002 van toepassing. Deze voorschriften zijn, in navolging van de door de provincie gehanteerde systematiek, door het gemeentebestuur vastgesteld.
Als geconstateerd wordt dat zonder, of in afwijking van een verleende monumentenvergunning wordt gehandeld:
1. Opleggen van een bouwstop (zie bij bouwvergunning) of sloopstop (bij sloopvergunning);
2. Onderzoek legalisatiemogelijkheid;
- Legalisatie mogelijk: ontvangst van een (nieuwe) aanvraag voor monumentenvergunning (of revisietekening bij ondergeschikte wijzigingen) en beoordeling daarvan. Als legalisatie mogelijk is, is handhaving verder niet meer aan de orde;
- Legalisatie niet mogelijk: inbreng in het handhavingsteam Bouwen en Wonen (zonodig na advies van de commissie Beeldkwaliteit). Het handhavingsteam Bouwen en Wonen bereidt een handhavingsvoorstel voor ten behoeve van het college van burgemeester en wethouders en voert het genomen besluit uit. Gelet op de specifieke situatie kan worden gekozen voor het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom. Daarnaast kan worden overwogen om het Openbaar Ministerie te verzoeken om strafrechtelijk op te treden.
In artikel 4.6.2 van de Algemene plaatselijke verordening Nijmegen (APV) staat dat er voor het aanbrengen van handelsreclame, in welke vorm dan ook, een reclamevergunning vereist is. Er is een aantal uitzonderingsgronden voor zo'n vergunning (o.a. tijdelijk bedoelde reclames, verkoopborden van makelaars, borden waarop is aangegeven dat er bouw in uitvoering is e.d.).
De vergunning wordt geweigerd in de volgende situaties (weigeringsgronden):
- als er hinder zal ontstaan door de reclame;
- als de veiligheid van het verkeer door de reclame in gevaar zal worden gebracht;
- als de reclame in strijd is met redelijke eisen van welstand.
Beleidsmatige invulling heeft plaatsgevonden met de vaststelling in 2004 van de Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit. Daarin is onder meer het beleid met betrekking tot reclame’s verwoord en zijn toetsingscriteria geformuleerd. De nota bevat derhalve beleidsregels en wordt als zodanig ook aanvaard door de bestuursrechter.
Als geconstateerd wordt dat er gehandeld wordt zonder, of in afwijking van een reclamevergunning vindt legalisatieonderzoek plaats.
- Legalisatie mogelijk: ontvangst van een (nieuwe) aanvraag voor reclamevergunning. Als de reclamevergunning is verleend, is handhaving niet meer aan de orde.
- Legalisatie niet mogelijk: inbreng in het handhavingsteam Bouwen en Wonen (eventueel na advies van de commissie Beeldkwaliteit). Het handhavingsteam bereidt een handhavingsvoorstel voor ten behoeve van de gemandateerde portefeuillehouder. Handhaving kan middels bestuursdwang of dwangsom.
4.1.5. De onttrekkingsvergunning
In artikel 30 van de Huisvestingswet staat dat er voor het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad een vergunning nodig is. In beginsel wordt een onttrekkingsvergunning verleend, als de woning maar niet is gelegen in het stadscentrum. Is dat wél zo, en het betreft onttrekking ten behoeve van economische functies, dan wordt de vergunning in beginsel niet verleend, tenzij er financiële of reële compensatie wordt geboden.
Middels de onttrekkingsvergunning wil de gemeente uit volkshuisvestelijk oogpunt een vinger aan de pols houden, waar er welke zelfstandige woonruimte aan de voorraad wordt onttrokken. Ook kunnen er in dit kader eisen worden gesteld aan de bouwkundige kwaliteit van een gebouw, met name als het onttrekking betreft ten behoeve van het realiseren van een kamerverhuurpand. In dat geval gelden namelijk de beleidsregels, zoals deze zijn verwoord in de nota aanschrijfbeleid kamerverhuurpanden “Gerust op Kamers”. In de nota “Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2002” zijn voorts de regels vastgesteld die gelden bij de inzet van genoemde instrumenten.
Als geconstateerd wordt dat zonder, of in afwijking van een verleende onttrekkingsvergunning wordt gehandeld vindt legalisatieonderzoek plaats.
- Legalisatie mogelijk: ontvangst van een (nieuwe) aanvraag voor onttrekkinsgsvergunning. Als de onttrekkingsvergunning is verleend, is handhaving niet meer aan de orde.
- Legalisatie niet mogelijk: inbreng in het handhavingsteam Bouwen en Wonen (eventueel na advies van de commissie Beeldkwaliteit). Het handhavingsteam bereidt een handhavingsvoorstel voor ten behoeve van de gemandateerde portefeuillehouder.
De prioriteiten en werkwijze bij de toetsing en controle van de vergunningen zijn in bovenstaande alinea’s ingevuld. Gouden regel is steeds dat, wat we toetsen en vergunnen, ook buiten handhaven.
In het jaarlijkse Handhavingsprogramma geven we aan hoe we het toezicht buiten verder detailleren met controlemomenten en -frequentie en aandacht voor speciale gebieden c.q. thema’s in de stad.
Hierbij vindt tevens de match plaats tussen de beleidsmatige prioriteiten en de beschikbare capaciteit.
De jaarprogramma’s bieden de mogelijkheid om de nodige flexibiliteit in te bouwen en variatie mogelijk te maken in thema’s, frequentie en gebieden. Dit vergroot de effectiviteit van de handhaving doordat sneller kan worden ingespeeld op actuele ontwikkelingen. Voorts wordt, in het kader van integraliteit, gestreefd naar samenwerking met andere afdelingen (Milieu, Stadsontwikkeling e.d.), waar dat maar mogelijk is. De jaarprogramma’s worden vastgesteld door het college van B&W.
4.2. Het behandelen van klachten van derden-belanghebbenden.
Derden-belanghebbenden kunnen een klacht indienen over een breed scala van onderwerpen dat met het werkterrein van de afdeling Bouwen en Wonen te maken heeft. Zo kan een burger bijvoorbeeld klagen over de onderhoudsstaat van de huurwoning. In dat geval is de gemeente op grond van artikel 13 e.v. Woningwet gehouden om in actie te komen: een onderzoek uit te voeren en (bij een gegronde klacht) de eigenaar aan te schrijven om bepaalde voorzieningen te treffen. Maar ook bedrijven kunnen een klacht indienen als ze zich bijvoorbeeld benadeeld voelt door bouwinitiatieven op het naastgelegen perceel. De verschillende soorten klachten, met het daarbij behorende beleid en de juridische grondslag voor aanschrijving, zijn opgesomd in onderstaande tabel.
Afhankelijk van de soort klacht en de risico’s die er aan kleven, wordt de overtreder of onmiddellijk aangeschreven of na een aantal tussenstappen. Voor wat betreft de bepaling of we direct aanschrijven of na enkele controlebezoeken, maken we per geval een risico-inschatting op basis van veiligheid, gezondheid, financieel-economische schade, overlast voor derden, achteruitgang woonomgeving, onomkeerbaarheid en politieke gevoeligheid.
2. Inspectiebezoek ter plaatse (binnen twee weken, bij potentieel gevaarlijke situaties: direct).
- Indien de klacht gegrond is, wegens strijd met regelgeving of vastgesteld beleid, dan wordt de eigenaar van het pand in kwestie gemaand de strijdigheid, binnen een bepaalde termijn, op te heffen;
- Is de klacht verholpen, dan wordt dit schriftelijk bevestigd naar klager en eigenaar. Zaak wordt afgesloten;
- Is de klacht niet verholpen, dan wordt er een aanschrijving voorbereid voor B&W (als het gaat om een woningklacht, worden álle bouwkundige gebreken in deze aanschrijving meegenomen);
- Bij (dreigende) gevaarlijke situaties wordt tot een spoedaanschrijving overgegaan direct aansluitend aan de 1e opname.
- als de klacht ongegrond is, dan wel niet te behandelen binnen de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders, dan ontvangt de klant een brief dat de klacht niet verder in behandeling kan worden genomen, zo mogelijk met verwijzing naar instanties die wel competent zijn.
Het controleren van afgegeven vergunningen en het behandelen van klachten van derden-belanghebbenden is niet voldoende om onze taken op het terrein van bouw- en woningtoezicht adequaat te vervullen. Om de kwaliteit van de gebouwde omgeving in de stad op peil te houden moeten we ook actief naar buiten treden. Daarmee geven we inhoud aan een belangrijk uitgangspunt van de nota Handhaving Fysieke Veiligheid uit 2002: van reactief naar proactief handhaven.
De prioriteiten uit deze handhavingsnota en het Integraal Handhavingsprogamma, op het taakveld van de afdeling Bouwen en Wonen, zijn daarbij leidend.
Bouwen en Wonen benoemt de volgende prioriteiten die een actieve benadering m.b.t. de handhaving behoeven (actief rayonbeheer).
- het bestrijden van (brand)onveiligheid van kamerverhuurpanden;
- het opsporen van illegale bouw en sloop;
- het behoud en zo mogelijk verhogen van de kwaliteit van het monumentenbestand;
- het bewaken van de onderhoudstoestand van de bestaande particuliere woningvoorraad.
Nijmegen kent als studentenstad zo’n 1.200 geregistreerde kamerverhuurbedrijven. Deze vervullen een belangrijke functie voor de huisvesting van studenten. In dit segment van de woningmarkt is door een combinatie van de aard van de bewoning en onderhoudsachterstanden veelal sprake van onveilige situaties. Het Bouwbesluit onderscheidt deze kwetsbare groep van gebruikers niet en bevat geen specifieke technische eisen voor kamerverhuurpanden. Wij vinden het echter van groot belang dat de veiligheid voor de kamerbewoners gewaarborgd is. Verder willen wij ook zorgdragen voor gezonde en bruikbare woonruimte. Om die reden zijn we al sinds de tweede helft van 1999 actief om het hele bestand aan kamerverhuurbedrijven te controleren en waar nodig handhavend op te treden. Het toetsingsniveau is weergeven in de nota “Gerust op Kamers” en wordt straks beschreven in de nota met betrekking tot het beleid van bestaande bouw (zie laatste alinea pagina 3).
Doelstelling is in de eerste plaats om de controle van alle geregistreerde panden eind 2006 afgerond te hebben en om vervolgens alle illegale gevallen aan te pakken. In de tweede plaats zijn we alert op het ontstaan van nieuwe kamerverhuurbedrijven. In de derde plaats zullen bestaande en reeds akkoord bevonden panden steekproefsgewijs aan een her-controle worden onderworpen. Als noodzakelijke sluitsteen van dit beleid zal ook hier, bij (voortdurende) overtreding van regelgeving en beleid, het starten van een aanschrijfprocedure in de zin van artikel 14 Woningwet niet worden geschuwd. Daarbij wordt dan het gehele pand bouwkundig opgenomen en wordt ook al het achterstallige onderhoud in de aanschrijving betrokken. Ook na 2006 zal een (steekproefsgewijze) controle door ons worden uitgevoerd, om na te gaan of de voorzieningen op peil blijven.
Deze prioriteit in de handhaving krijgt handen en voeten door een actief rayonbeheer. Om dit ook organisatorisch te faciliteren is de afdeling Bouwen en Wonen sinds 1 juni 2004 gebiedsgericht georganiseerd. Ieder rayon kent rayonbeheerders die buiten een oog- en oor-functie vervullen. Zij vormen de eerste lijn in het signaleren en aanpakken van illegale bouw en sloop. In het Handhavingsprogramma Bouwen & Wonen worden jaarlijks de prioriteiten en werkwijze in het rayonbeheer vastgesteld.
4.3.3. Particuliere woningvoorraad
Een belangrijke doelstelling in de volkshuisvestelijke sfeer is het zorgdragen voor voldoende woningen van voldoende kwaliteit en, hieruit voortvloeiend, het op peil houden c.q. op peil brengen van de bestaande woningvoorraad. Tot 1 januari 2005 zijn de grote kwaliteitsachterstanden in de bestaande particuliere woningvoorraad weggewerkt met behulp van subsidies (de zogenaamde Aanpak Particuliere Woningvoorraad, ofwel APW, op basis van de nota “Raad en Daad”). Met ingang van 2005 wordt echter met deze aanpak gestopt. In de notitie “Na Raad en Daad” zijn de beleidslijnen voor de particuliere voorraad in het post APW tijdperk verder uitgewerkt. Om er nu voor te zorgen dat er na 20 jaar investeren in de stadsvernieuwing niet opnieuw grote achterstanden ontstaan, hebben we nog de volgende positieve instrumenten ter beschikking:
- het informeren en adviseren van eigenaren, waarbij met name actief aandacht zal worden gegeven aan appartementencomplexen met (dreigend) achterstallig onderhoud, in wijken waar het risico van verloedering aanwezig is;
- het gericht inzetten van zogenaamde “zachte” leningen uit het Revolving Fund, ten behoeve van eigenaren van appartementen in complexen met (dreigend) achterstallig onderhoud en onvoldoende financiële middelen om hier iets aan te doen.
Wij realiseren ons dat dit instrumentarium slechts beperkt is en dat daarmee niet kan worden voorkomen dat panden uiteindelijk tóch in verval raken. Strakke handhaving op basis van een actief aanschrijvingsbeleid is dus onmisbaar. De nota Aanschrijfbeleid Gemeente Nijmegen “Aanschrijven of afschrijven” bood tot nu toe de onderlegger voor actief beheer van de bestaande woningvoorraad. Met ingang van 2005 is het Bouwbesluit met de voorschriften voor de bestaand bouw de onderlegger om tot actieve aanschrijving van panden met kwaliteitsachterstanden over te gaan.
Om een goed zicht te krijgen en te houden op de kwaliteit van particuliere woningvoorraad, onderzoeken we periodiek (middels oplading in de jaarprogramma’s) waar mogelijk achterstanden ontstaan. De resultaten van deze inventarisaties kunnen leiden tot acties die in het Jaarprogramma Handhaving zullen worden opgenomen. Het eerste onderzoek gaat van start in 2006.
Nijmegen kent als monumentenstad ruim 2000 beschermde panden. Voor een deel van deze panden bestaat de mogelijkheid om het onderhoud op peil te houden met behulp van een subsidie. De subsidiemiddelen zijn echter beperkt en daarnaast meldt een grote groep van eigenaren zich hier niet voor aan. Willen we de kwaliteit van deze panden op peil houden, dan zal er voldaan moeten worden aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit, de bouwverordening, de Monumentenwet 1988, de Nijmeegse Monumentenverordening 2003 en de Uitvoeringsvoorschriften restauratie en onderhoud monumenten. De afdeling Bouwen en Wonen controleert de staat van het monumentenbestand actief door periodiek een kwaliteitsopname van het totale bestand te doen. Eigenaren van panden die daarbij onder de maat scoren (score “slecht” of “zeer slecht”, worden aangespoord tot verbetering, dan wel komen in het aanschrijvingstraject terecht. Als aanschrijfniveau gelden hier de eisen voor bestaande bouw uit het bouwbesluit en de uitvoeringsvoorschriften restauratie en onderhoud voor monumenten.
Het ontstaan van kwaliteitsachterstanden dreigt natuurlijk niet alleen in de particuliere woningvoorraad, maar ook bij andere soorten gebouwen. Zo kent Nijmegen bijvoorbeeld een aantal oudere industrieterreinen, dat zonder toezicht steeds verder verwijderd zal raken van de minimale eisen voor bestaande bouw in de bouwregelgeving. Ook hier is een systematisch onderzoek naar dreigende kwaliteitsachterstanden en illegale bouwsels nodig. Dit zal eveneens periodiek worden gedaan, in het kader van de jaarprogramma’s.
Handhaven doen we uiteraard niet alleen. We werken voor wat betreft de handhaving samen met de volgende afdelingen en instanties:
APV, Bijzondere wetten, Haven- en kadeverordening, Marktverordening, Parkeerverodening, Wegenverkeerswet | |
De behandeling van bezwaar- en beroepschriften naar aanleiding van onze beschikkingen en besluiten, wordt door bureau Juridische Zaken & Rechtsbescherming gedaan.
Met de nota Fysieke Veiligheid en het bijbehorende Meerjarenprogramma Integrale Handhaving, is de lijn ingezet naar een programmatische aanpak van onze handhavingstaken. Dit houdt concreet in dat het college van burgemeester en wethouders voortaan jaarlijks een Handhavingsprogramma Bouwen & Wonen vaststelt. Hierin zijn op basis van de beschikbare capaciteit beleidsmatige keuzes gemaakt en prioriteiten gesteld over wat er in het betreffende jaar aan handhaving wordt gedaan. Over de uitvoering van het programma wordt jaarlijks aan de raad gerapporteerd
De prioriteiten in dit programma zijn deels bepaald door gemeente brede handhavingsthema’s, uit het Programma Integrale Handhaving, en voor een deel worden ze bepaald door de accenten in de overige toezichthoudende en handhavende taken op het terrein van bouwen en wonen.
(zie hoofdstuk 4 Handhavingstaken, prioriteiten en werkwijze).
Tot op heden zijn de toezichthoudende en handhavende taken binnen de afdeling Bouwen & Wonen niet systematisch volgens een tevoren vastgesteld programma met bestuurlijk vastgestelde prioriteit gebeurd. Afhankelijk van beschikbare capaciteit, maar ook affiniteit en functiesamenstelling, heeft het toezicht meer of minder aandacht gekregen. Inspectievoorraden zijn daardoor opgelopen en vervolgens weer weggewerkt middels het inhuren van extra capaciteit. Conform de uitgangspunten van de Nota Fysieke Veiligheid wordt deze werkwijze nu verlaten.
Voortaan gaan we programmatisch handhaven, volgens kaders die van tevoren zijn vastgesteld door het bestuur en met een uitvoeringsprogramma en capaciteitsraming die is door vertaald tot op medewerkerniveau. Dit vergt een omslag die niet van de ene dag op de andere te realiseren zal zijn. Behalve het bepalen van prioriteiten en acties, zal ook het stroomlijnen van werkprocessen en het ontwikkelen van kengetallen noodzakelijk zijn voor de implementatie.
De afdeling Bouwen & Wonen heeft daarmee reeds een start gemaakt. In 2004 is de afdeling gereorganiseerd, onder meer om de handhavende taken beter te kunnen uitvoeren. De vergunningverlenende en handhavende taken zijn ondergebracht in gebiedsgerichte bureau’s. Actief rayonbeheer heeft hierin nadrukkelijk een plaats gekregen met de nieuwe functie van rayonbeheerder. Voorts is het stoomlijnen van werkprocessen ter hand genomen en wordt gewerkt aan de ontwikkeling van kengetallen.
Bovengenoemde maatregelen zijn gericht op betere sturing door het management en betere resultaten op het gebied van programmatisch handhaven. De inspanningen worden continue gemonitord om de effecten van de toegepaste middelen (capaciteit en processen) te kunnen meten en voortgangsinformatie te genereren. Zo ontstaat de mogelijkheid om de koers zo nodig tijdig aan te passen.
Publiciteit en openbaarheid zijn aspecten die een adequate handhaving kunnen ondersteunen. Deze nota en het bijbehorende handhavingsprogramma zal daarom verkrijgbaar zijn bij het Open Huis en is te downloaden via de gemeentelijke website. Naast mondelinge, schriftelijke en digitale informatieverstrekking, zal bij de toepassing van bestuursdwang (uitvoering werkzaamheden van gemeentewege), bijvoorbeeld in het geval een eigenaar categorisch weigert om te voldoen aan een aanschrijving, ook actief (middels een bord aan de steiger) naar de omgeving worden gecommuniceerd dat de werkzaamheden aan het betreffende pand in opdracht van de gemeente Nijmegen worden uitgevoerd.
Bijlage 1: Prioriteitenschema toetsing bouwvergunningen aan Bouwbesluit
Bijlage 2: Ingevulde risicomatrix ten behoeve van Integraal Handhavingsprogramma 2004-2006
Fys = letsel, al dan niet dodelijk
Kwa = teruggang van de kwaliteit van het maatschappelijk leven, in het bijzonder wat betreft het gevoel van veiligheid
Finec = financieel economische schade
Nat = verlies van natuurschoon
Gez = schade aan de volksgezondheid
Im = schade aan het bestuurlijke imago
Gem = gemiddeld negatief effect
Kans = kans dat het negatief effect zich voordoet
“Gescoord” wordt op een 5-puntsschaal van zeer klein tot zeer groot. De totaalscore wordt vervolgens ingedeeld aan de hand van onderstaand overzicht:
Bijlage 3: Overzicht handhavingsthema’s en verantwoordelijkheden
Bijlage 4: Indicatie prioriteiten per wijk voor wat betreft actief rayonbeheer
Voorbeeld: een wijk als de Tolhuis kent een hoge mate aan illegale bouw, maar een lage klikkans, belangrijk is dus dat de afdeling actief op zoek gaat naar de illegale bouw in deze wijk, mits dat politieke prioriteit heeft. Een ander voorbeeld: een industriegebied als westkanaaldijk, kent relatief weinig (ver)bouwplannen op dit moment. Onze bekendheid met deze wijk neemt daardoor af waardoor wantoestanden in de vorm van illegale bouw kunnen ontstaan zonder dat we het merken. Ook hier zal actief geïnspecteerd moeten worden op illegale (ver)bouw als we daar prioriteit aangeven. Het voorbeeld van de tolhuis kan vooral uit het oogpunt van welstandelijke uitstraling en stedenbouwkundige opzet aanpak behoeven, in het voorbeeld van westkanaaldijk kan illegale (ver)bouw tot gevaarlijke situaties leiden. Bijvoorbeeld bij het inrichten van tussenvloeren als opslaglocaties, komt de constructieve veiligheid in het geding.
B. HANDHAVINGSPROGRAMMA BOUWEN EN WONEN 2005
TOC \o "1-3" Inleiding PAGEREF _Toc91397843 \h 3
Hoofdstuk 1 Reactieve handhaving PAGEREF _Toc91397844 \h 4
1.1 Inspectie vergunningen PAGEREF _Toc91397845 \h 4
1.2 Klachten… PAGEREF _Toc91397846 \h 5
1.3 Benodigde capaciteit voor reactieve handhaving: PAGEREF _Toc91397848 \h 6
Hoofdstuk 2 Actieve handhaving PAGEREF _Toc91397850 \h 7
2.1. Onderzoek naar platte daken PAGEREF _Toc91397851 \h 7
2.2. Controle kamerverhuurpanden PAGEREF _Toc91397852 \h 7
2.3. Projecten integrale handhavingsprogramma 2004-2006 7
2.4. Monumenten PAGEREF _Toc91397855 \h 8
2.5. Wonen boven Winkels PAGEREF _Toc91397856 \h 8
2.6. Opsporen illegale reclame PAGEREF _Toc91397857 \h 8
3. Samenvatting PAGEREF _Toc91397858 \h 9
Bijlage 1 PAGEREF _Toc91397859 \h 10
Bijlage 2 PAGEREF _Toc91397862 \h 11
Bijlage 3 PAGEREF _Toc91397863 \h 12
Het handhavingsprogramma Bouwen en Wonen 2005 heeft tot doel de handhavingsactiviteiten van de afdeling Bouwen en Wonen te organiseren en te structureren door de handhavingsprioriteiten voor 2005 vast te stellen. Dit als vervolg op hetgeen is gesteld in het Integrale Handhavingsprogramma 2004-2006 en de handhavingsnota Bouwen en Wonen en gelet op het uitgangspunt om voortaan meer programmatisch te handhaven.
De taken en verantwoordelijkheden van de gemeente zijn onder meer neergelegd in de Woningwet, de Monumentenwet en -verordening, de bouwverordening, het Bouwbesluit, de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) en de Algemene wet bestuursrecht.
Naast de reguliere taken die de afdeling Bouwen en Wonen uitvoert, waaronder inspecties naar aanleiding van de verleende bouwvergunning en het behandelen van klachten van burgers over bijv. de onderhoudstoestand van hun huurwoning, zijn er in de handhavingsnota Bouwen en Wonen specifieke thema’s benoemd die een actieve benadering behoeven. Daarnaast zijn er in het Integrale Handhavingsprogramma 2004-2006 projecten benoemd die een gemeentebrede afstemming behoeven en waaraan de afdeling Bouwen en Wonen deelneemt.
In dit programma worden er prioriteiten gesteld binnen onze handhavingstaken, wordt de controlefrequentie vastgesteld en wordt de koppeling met de benodigde capaciteit gemaakt. Naar aanleiding van tussentijdse evaluaties zal worden bekeken in hoeverre een tussentijdse bijstelling noodzakelijk is. Dit programma bestrijkt de periode van 1 kalenderjaar, namelijk van de datum inwerkintreding in 2005 tot 1 jaar later.
Hoofdstuk 1 Reactieve handhaving
In de handhavingsnota van Bouwen en Wonen en in het gemeentebrede handhavingsprogramma zijn de taken en de prioriteiten voor de afdeling Bouwen en Wonen benoemd: de taken bestaan uit vergunningverlening en inspectie van vergunningen (bouw-, sloop-, monumenten- en reclamevergunningen), behandeling van technische klachten en het actief opsporen van illegale bouw, controleren van kamerverhuurbedrijven en dergelijke. In de volgende alinea’s wordt per taak aangegeven waar de prioriteit voor 2005 ligt.
Op basis van de aantallen geleverde producten in 2003 (en 2004) zijn er voor wat betreft het controleren van vergunningen de volgende aantallen per jaar te noemen. Naast de aantallen is er op de afdeling Bouwen en Wonen een start gemaakt met kengetalontwikkeling voor wat betreft de bestede uren per product. Dit geeft tezamen een raming van de benodigde capaciteit voor het controleren van vergunningen.
Tabel 1: Aantal vergunningen (referentiejaar 2003, vwb monumentenaanvragen referentiejaar 2004)
N.B. Het aantal en de soort van vergunningsaanvragen per jaar kan afhankelijk van economische- en marktinvloeden variëren en is daarom niet stuurbaar. Dit betekent dat we gedurende het jaar moeten monitoren of de geplande hoeveelheden overeenkomen met de realiteit en evt. tussentijds moeten bijsturen qua capaciteitsinzet of prioriteitsbepaling.
N.B. Het genoemde kengetal voor de controle van reguliere bouwaanvragen, geldt voor aanvragen waarvan de bouwkosten lager dan 1 miljoen euro zijn. Boven dit bedrag, zijn er namelijk meer inspectie-uren nodig omdat het complexere bouwwerken betreft. De inschatting is als volgt:
Bouwkosten < € 1 miljoen:8 inspectie-uren benodigd
Bouwkosten € 1 tot € 2 miljoen: 25 inspectie-uren benodigd
Bouwkosten € 2 tot € 3 miljoen:50 inspectie-uren benodigd
Bouwkosten > € 3 miljoen:75 inspectie-uren benodigd
Omdat de grotere bouwaanvragen een impuls geven aan de legesinkomsten van de afdeling, is het meestal middels inhuur (door de extra inkomsten) mogelijk deze inspectie-uren te leveren. Dit monitoren we periodiek, zodat de capaciteit er op kan worden afgestemd. In 2004 kende 95% van de reguliere bouwaanvragen een lagere bouwkostensom dan € 1 miljoen. Gemakshalve is daarom in het programma voor 2005 met het kengetal van 8uur per reguliere vergunning gerekend.
Priorisering en controlefrequentie
toezicht bij start bouw indien de start bouw gemeld is
controle op welstands,- bestemmingsplan- en constructieve aspecten
eindtoezicht binnen 1 maand na datum gereedmelding
ontvangen we geen gereedmelding dan wordt er binnen 1 jaar na datum vergunningverlening
ter plaatse gekeken of de uitvoering is begonnen danwel of de vergunning kan worden ingetrokken.
Reguliere vergunningen < € 50.000 bouwkosten
als bij lichte bouwvergunningen
Reguliere vergunningen > € 50.000 bouwkosten
toezicht tijdens bouw: per bouwlaag
controle op veiligheidseisen (constructie en brandveiligheid)
bij 25% van de vergunningen controle op alle eisen waaraan met prioriteit getoetst is (bijlage 1 uit de handhavingsnota). Deze 25% wordt bepaald door het verloop van het dossier tijdens de vergunningenfase (is nl. een indicatie voor het verdere procesverloop) voor ca. 10%. De andere ca. 15% wordt steeksproefgewijs vastgesteld.
eindtoezicht binnen 1 maand na datum gereedmelding
Panden met een beschermde, monumentale status (lichte en reguliere vergunningen):
toezicht tijdens bouw afh. situatie
controle op alle eisen waaraan met prioriteit getoetst is (bijlage 1 uit de handhavingsnota) controle
controle op alle monumentale aspecten (voor zover van toepassing)
eindtoezicht binnen 1 maand na datum gereedmelding
toezicht tijdens sloop bij aanwezigheid asbest
controle op: protocol asbestverwijdering
eindtoezicht binnen 1 maand na gereedmelding
ontvangen we geen gereedmelding dan wordt er binnen 6 maanden na datum vergunning verlening ter plaatse gekeken of de uitvoering is begonnen danwel of de vergunning kan worden ingetrokken.
toezicht tijdens bouw afhankelijk van de complexiteit werkzaamheden
controle op alle eisen waaraan getoetst is
eindtoezicht binnen 1 maand na datum gereedmelding
ontvangen we geen gereedmelding dan wordt er binnen 6 maanden na datum vergunning verlening ter plaatse gekeken of de uitvoering is begonnen danwel of de vergunning kan worden ingetrokken
Op basis van de aantallen geleverde producten in 2004 zijn er voor wat betreft de klachten de volgende aantallen per jaar te noemen.
Tabel 2: Aantal klachten (referentiejaar 2004)
Priorisering en controle frequentie:
Elke klacht wordt binnen 2 weken na datum binnenkomst onderzocht
Acute situaties worden dezelfde dag bezocht
De controlefrequentie en prioriteit is omschreven in bijlage 2
1.3 Benodigde capaciteit voor reactieve handhaving:
Om de werkzaamheden zoals genoemd onder 1.1. en 1.2. uit te kunnen voeren, is de volgende capaciteit benodigd:
N.B. Per formatieplaats is uitgegaan van 1280 uur per medewerker (direct productieve uren op jaarbasis). Dit kengetal wordt ook gebruikt in de werkbegroting.
Tabel 3: berekening benodigde personele capaciteit voor reguliere handhaving per rayon in formatieplaatsen (fte’s);
N.B. Deze capaciteitsberekening is een raming nav onze huidige kengetallen en gegevens, echter deze zijn nog volop in ontwikkeling.
* Het inschatten van de benodigde juridische capaciteit is erg lastig, omdat van dit werkproces nog kengetallen ontbreken. De in tabel 3 geraamde juridische capaciteit is als volgt opgebouwd:
administratief juridische ondersteuning bij aanschrijvingen: 0,2 fte in 2005
juridische advisering en behandeling van passieve aanschrijvingen (nav klachten en het afwijken van verleende vergunningen): 1,3 fte in 2005.
aanschrijven uitvallers stadsvernieuwingsgebieden (nav het Uitvoeringsprogramma Stadsvernieuwing en de beleidsnota Na Raad en Daad): 0,5 fte in 2005.
Hoofdstuk 2 Actieve handhaving
Naast de reguliere taken van Bouwen en Wonen, zoals genoemd in hoofdstuk 1, zijn er in de Handhavingsnota Bouwen en Wonen ook actieve thema’s benoemd. Voor 2005 worden er voor wat betreft deze thema’s de volgende prioriteiten gesteld:
2.1. Onderzoek naar platte daken
In het najaar van 2004 gaat de afdeling Bouwen en Wonen op aanwijzing van het Ministerie van VROM het onderzoek naar wateraccumulatie op platte daken doen. Dit onderzoek gebeurt aan de hand van bouwdossiers en inspecties ter plaatse.
Priorisering en benodigde capaciteit:
In verband met de voorbeeldfunctie die we als gemeente vervullen, wordt er een eerste steekproef genomen met gebouwen waarvan de gemeente zelf eigenaar is (ca. 15 stuks). Afhankelijk van de uitkomsten wordt het onderzoek doorlopend naar 2005 uitgebreid voor de overige gemeentelijke gebouwen, gebouwen met platte daken met een bijeenkomstfunctie etc.
De daarvoor ingeschatte capaciteit voor 2005 is: 200uur (0,16fte)
2.2. Controle kamerverhuurpanden
In het integrale handhavingsprogramma 2004-2006 is de (brand)onveiligheid van kamerverhuurpanden als thema benoemd, waarvoor integrale afstemming nodig is en waarbij Bouwen en Wonen de verantwoordelijke afdeling c.q. trekker is.
Wat de controles van kamerverhuurbedrijven betreft is de stand van zaken was op 22 november 2004 als volgt: Van de 1124 legale kamerverhuurpanden zijn er 594 gecontroleerd en akkoord bevonden (52%). Voor wat betreft de resterende 530 panden zijn er 233 in behandeling (21%). Daarnaast zijn er nog 297 panden over die opgepakt moeten worden (27%).
Om te waarborgen dat eind 2006 alle panden zijn opgepakt, programmeren we voor 2005 300 panden (af te ronden) en voor 2006 230 panden (de proceduretijd is maximaal een half jaar).
Prioriteit en benodigde capaciteit:
We toetsen deze panden voornamelijk op brandveiligheidsaspecten. Het werkproces c.q. de controlefrequentie is beschreven in bijlage 3.
De benodigde capciteit om in 2005 300 panden op te pakken is 3000uur voor 2005, zijnde 2,35 fte (300 adressen). Hierbij is de capaciteit die nodig is om bouwkundige opnames te maken ten behoeve van de aanschrijving nog niet meegerekend.
2.3. Projecten integrale handhavingsprogramma 2004-2006
In het integrale handhavingsprogramma 2004-2006 is het thema opsporen illegale bouw en sloop (actief rayonbeheer) benoemd als handhavingsthema met een groot riscio waarbij Bouwen en Wonen de verantwoordelijke afdeling c.q. trekker is. Daarnaast is Bouwen en Wonen aangemerkt als meewerkend in het project controle gebruiksvergunningen van de Brandweer. Voor deze projecten wordt uit het handhavingsprogramma 2005 0,5 fte beschikbaar gesteld. Deze is als volgt opgebouwd:
Prioriteit en benodigde capaciteit
Bijdrage project WestkanaaldijkSluis bouwkundig 170u juridisch 170u
Opsporen illegale bouw overige rayons bouwkundig 170u juridisch 80u
Gebruiksvergunningenproject Brandweer bouwkundig 50u
De onderbouwing hiervan is als volgt:
Het gebied WestkanaaldijkSluis is als project benoemd waarbij Bouwen en Wonen een bijdrage levert. De capaciteitsvraag vanuit het project is hierbij groter dan hetgeen geleverd kan worden vanuit de reguliere formatie. Daarom wordt er bij overschrijding van bovengenoemd urenaantal een projectafsrpaak gemaakt over de betaling van deze meer-uren.
Voor wat betreft opsoren illegale bouw overig Nijmegen is een beperkte urenaantal geraamd. Bouwen en Wonen gaat in 2005 niet actief de wijken in om te speuren naar illegale verbouwingen (daar ontbreekt de capaciteit voor, deze zal t/m 2006 immers voor een groot deel in de controles van kamerverhuur gaan zitten bij onze actieve taken). Echter als we bouwwerken gaan inspecteren, reageren we wel op acuele illegale verbouwingen e.d. die we in de nabije omgeving constateren. Dit om ons imago als regeltoepasser overeind te behouden.
Het gebruiksvergunningenproject van de brandweer, brengt met zich mee dat bouwen en wonen in een aantal gevallen controleert of er al dan niet alnsog een bouwvergunning verleend moet wroden voor benodigde voorzieningen. Hiervoor is in 2005 50uur geraamd.
Door bouwen en wonen wordt ook een vinger aan de pols gehouden als het gaat om kraakbewoning. Zij adviseert hierin het bestuur over de (brand)veiligheid van deze panden. Hiervoor zijn in 2005 50u uren geraamd (rapportages voor 5 à 6 panden).
Nijmegen is trots op de circa 2000 monumenten die zo kenmerkend zijn voor de stad. Willen we deze trots behouden, dan zullen we als afdeling Bouwen en Wonen actief moeten waken over dit kwetsbare monumentenbestand.
Priorisering en benodigde capaciteit:
In 2005/2006 worden monumenteneigenaren waarvan het pand op de lijst met slechte monumenten staat, actief benaderd en aangespoord tot verbetering danwel aangeschreven om hun pand op het gewenste peil te brengen.
Willen we de binnenstad van Nijmegen ook in de avonduren leefbaar en sociaal veilig laten zijn, dan is het van groot belang dat er levendigheid en bewoning aanwezig is en blijft. Als we hier geen actieve stimulerende rol in spelen, is de kans groot dat eigenaren (of huurders) hun bovenwoningen leeg laten staan, omdat zij onvoldoende baat hebben bij het bewoonbaar maken en/of houden van deze etage’s. Middels subsidie en andere middelen, speelt Bouwen en Wonen hierin een actieve en stimulerend rol.
Priorisering en benodigde capaciteit:
Voor wat betreft Wonen boven Winkels bestaan de werkzaamheden van de afdeling uit het opsporen en bestrijden van illegale leegstand en het stimuleren van het toevoegen van woonruimte in de binnenstad.
De benodigde capaciteit voor wonen boven winkels is 0,4 fte.
2.6. Opsporen illegale reclame
De afgelopen jaren is er veel geinvesteerd in de upgrading van Nijmegen als winkelstad. Er zijn gebouwen en straten toegevoegd met een hoge esthetische kwaliteit. Willen we deze uitstraling kunnen behouden, dan is het belangrijk om ook op de ogenschijnlijk kleinere zaken te letten, zoals reclameborden e.d. Dit doen we door reclame’s, ambtshalve of op aanvraag, te toetsen aan de criteria in de Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit. Om te voorkomen dat ondernemers zonder vergunning reclame’s aanbrengen, en er op die manier alsnog een storend beeld ontstaat, sporen we illegale reclame’s actief op, dit doen we in de binnenstad en aan de belangrijke toegangswegen naar de binnenstad (de singels).
Priorisering en benodigde capaciteit
Ondernemers in het centrumgebied, die een reclame plaatsen zonder de daarvoor benodigde vergunning, worden aangespoord tot legalisatie danwel verwijdering van de reclame.
Voor opsporen illegale reclame centrum en singels: 0,2 fte
De geraamde juridische handhavingscapaciteit om de onder hoofdstuk 2 genoemde thema’s te kunnen uitvoeren is: 0,9 fte.
Kijkend naar de beschikbare capaciteit en de benodigde capaciteit komen we tot het volgende overzicht:
Tabel 4: Benodigde versus beschikbare handhavingscapaciteit in fte’s voor 2005
Uitgaande van bovengenoemde aantallen en kengetallen, kan de afdeling bouwen en wonen in 2005 haar handhaving organiseren. Echter in 2005 wordt er vanuit de aangegeven handhavingscapaciteit van 10,3 fte nog 0,4 fte ingezet voor afbouw van voormalige apw-taken. Daardoor komt de afdeling 0,2 fte tekort. Dit tekort kan opgelost worden door invulling van 1 fte bouwkundig adviseur zoals is aangegeven in de perspectiefnota. Hiermee ontstaat er een kleine overcapaciteit op het programma, deze wordt ingezet voor de inspectie van bouwvergunningen met hogere bouwkosten (waarvoor meer inspectiebezoeken nodig zijn, zie onder 1.1.)
In dit programma is beperkt rekening gehouden met extra benodigde capaciteit tengevolge van gemeentebrede handhavingsprojecten zoals Teersdijk, Kolping, WestKanaaldijkSluis (WKS) en Noord-oost Kanaalhavens in 2005. Uit de urenverantwoording over 2004 is gebleken dat de inzet bij Teersdijk 300 bouwtechnische uren en 480 juridische uren heeft gekost. Voor de projecten in 2005 zal de gevraagde bouwkundige en juridische capaciteit (voorzover deze de geprogrammeerde uren overschrijdt) dan ook moeten worden gecompenseerd (op inhuurbasis). Hiervoor zal een beroep gedaan moeten worden op de door de Raad beschikbaar gestelde gelden.
Organisatieschema Bouwen en Wonen juni 2004
Werkproces controle kamerverhuurbedrijven
Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 april 2005.
Deze beleidsregels worden aangehaald als: Handhavingsnota bouwen en wonen (2005 - te beschouwen als beleidsregels) met Handhavingsprogramma 2005.