| Organisatie | Dalfsen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de Gemeente Dalfsen 2022 |
| Citeertitel | Beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de Gemeente Dalfsen 2022 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
De “Beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de Gemeente Dalfsen”, versie november 2017 is hiermee vervallen.
titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht
nvt
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10-06-2022 | 1e wijziging (definitie 'bestaand erf' in Bijlage 2) | 25-04-2022 | RIS 1414 | ||
| 16-03-2022 | 10-06-2022 | Nieuwe regeling | 28-02-2022 | RIS 1392 |
De gemeente Dalfsen heeft beleid voor rood voor rood en hergebruik van Agrarische bebouwing (VAB). In 2012 is de Structuurvisie Buitengebied Gemeente Dalfsen vastgesteld en in 2013 een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied. Ook zijn de provinciale uitvoeringskaders Rood voor Rood en VAB vervangen door de algemene regeling van de “Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving” in de Omgevingsverordening Overijssel. In april 2017 heeft de gemeenteraad daarnaast de Aanpak Leegstand buitengebied vastgesteld. Een van de elementen uit de aanpak is het verbreden van de inzet van sloop voor andere mogelijkheden (niet alleen voor woningbouw). Rood voor rood wordt daarom Sloop voor Kansen. Daarnaast is ook een aantal elementen uit de hergebruik regeling daarbij genoemd om aan te passen.
Verder is in 2019 besloten om deze beleidsregels aan te passen en tiny houses op bestaande erven mogelijk te maken. Vervolgens is daar in 2021 de wens bijgekomen om de optie ‘kleine woningen’ aan de mogelijkheden voor huisvesting toe te voegen. Tenslotte is in het 2021 de Omgevingsvisie 1.0 door de gemeente opgesteld.
Deze beleidsregels zijn daar waar nodig ook hierop aangepast en/of aangevuld.
2.3 Reden om dit beleid te voeren
Uitgangspunt Structuurvisie Buitengebied: Ontwikkelen met kwaliteit.
De ambitie zoals vastgelegd in de Structuurvisie Buitengebied is : “een landelijk gebied waar het goed werken en wonen is, waar de plattelandseconomie voldoende perspectief heeft op een duurzaam voortbestaan en waar de landschappelijke kwaliteiten zo hoog zijn dat het gebied voor de langere termijn een belangrijke recreatieve aantrekkingskracht heeft ontwikkeld”.
De kernbegrippen hierbij zijn: economische vitaliteit, landschappelijke (ruimtelijke) kwaliteit en duurzaamheid. Deze beleidsregels zijn een specifieke uitwerking voor ontwikkelingen die gewenst zijn volgens de structuurvisie maar wel een investering in ruimtelijke kwaliteit als compensatie vragen.
Versterken van economische vitaliteit
Het aantal landbouwbedrijven blijft ook in de gemeente Dalfsen de komende jaren dalen door de voortzetting van de schaalvergroting. Een heel aantal erven blijft niet agrarisch in gebruik. Hergebruik door een nieuwe bedrijfsfunctie (VAB) kan de economische vitaliteit helpen behouden.
Ook bestaande niet- agrarische functies kunnen op geschikte locaties in het landelijk gebied nog uitbreiden en kan deze functies een goede toekomst geven. Deze uitbreiding moet wel in balans zijn met de compensatie die in kwaliteit, bijvoorbeeld in het landschap, gedaan wordt (KGO).
Verbeteren van Landschappelijke kwaliteit
De eigenheid en verscheidenheid van het landschap wil de gemeente blijvend versterken. In samenhang met ontwikkelingen in heb buitengebied wordt daarom een bijdrage aan het verhogen van landschappelijke kwaliteiten en de belevingswaarde van het landschap gevraagd. Uitbreidingen en nieuwe functies in het landelijk gebied krijgen alleen een plek als deze een bijdrage leveren aan de landschappelijke ambities van die locatie. Gezien de effecten die leegstaande gebouwen kunnen hebben op de ruimtelijke en sociale kwaliteit van het buitengebied is inzet op sloop of hergebruik van deze gebouwen gewenst.
Op een duurzame en verantwoorde manier omgaan met het buitengebied. Een ontwikkeling in het buitengebied moeten duurzaam zijn, hierbij wordt gekeken naar de volgende drie duurzaamheid-aspecten.
Ecologie: het respecteren van de natuurlijke omgeving.
Sociaal: passend bij de Dalfsense karakteristiek en cultuur.
Economie: een goede plek voor een functie zodat deze ook voor de langere termijn kan voortbestaan.
Kansen realiseren maatschappelijke doelen
Ontwikkelen met kwaliteit geeft ook kansen om ruimte te bieden voor bijvoorbeeld stimulering van duurzame energieopwekking, zorgfuncties of het behouden van landgoederen. Ook versterking van recreatieve route structuren, of bijzondere vormen van educatie kunnen wellicht door ontwikkelingen met kwaliteit in het buitengebied verder ontwikkelt worden.
Meerdere woonvormen mogelijk maken
De woningmarkt/woningbehoefte verandert. Er is meer behoefte aan pre-mantelzorg, dan wel aan het wonen van ouders bij kinderen of andersom om invulling te geven aan het langer (zelfstandig) thuis wonen Daarnaast is het voor jongeren moeilijk om aan passende woonruimte te komen. Om die reden is er een mogelijkheid gezocht om meer typen woningen aan te bieden en zo ruimte te bieden voor meer maatwerk in verhouding tot de kosten. Daarom is in het Sloop voor kansen-beleid de mogelijkheid voor zowel kleine woningen als tiny houses opgenomen.
De gemeenteraad heeft in de vergadering van 29 maart 2021 de Beleidsregels “Woningsplitsing inwoonsituaties gemeente Dalfsen 2021” vastgesteld. Daarnaast is in het 7e verzamelplan Buitengebied gemeente Dalfsen de mogelijkheid opgenomen om woningen met een inhoud van meer dan 900 m³ te splitsen. Als een woning wordt gesplitst en gebruik wordt gemaakt van de Beleidsregels woningsplitsing inwoonsituaties of van de mogelijkheden die in het 7e verzamelplan Buitengebied zijn opgenomen, blijft de inhoud van de huidige woning en bijgebouwen onveranderd. Als mensen na het splitsen van hun woning deze toch willen vergroten, dan is dat alleen mogelijk met toepassing van de Sloop voor Kansen regeling. De nieuwe situatie moet dan wel ruimtelijk aanvaardbaar zijn. In deze Beleidsregels is hiervoor nu een regeling opgenomen. De regeling houdt in dat voor het uitbreiden van de woning naar 750 m³, 425 m² landschapsontsierende bebouwing met asbest of 500 m² zonder asbest moet worden gesloopt.
2.4 Status van deze beleidsregels
De beleidsregels “Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de Gemeente Dalfsen” hebben de status van beleidsregels, volgens titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt in, dat individuele verzoeken om deelname aan deze regeling hieraan worden getoetst. Van beleidsregels kan in bijzondere omstandigheden gemotiveerd worden afgeweken. Deze beleidsregels zijn een wijziging van de beleidsregels zoals deze op 27 november 2017 zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Die hiermee geheel zijn vervallen.
In dit hoofdstuk is aangegeven wat de redenen zijn voor het beleid voor ontwikkelen met kwaliteit in het buitengebied van de gemeente Dalfsen. Vanaf hoofdstuk 3 is het toetsingskader opgenomen. In hoofdstuk 3 is het algemene kader opgenomen waar de gemeente op toetst bij aanvragen. In hoofdstuk 4 zijn de regels van ’sloop voor kansen’ opgenomen. In hoofdstuk 5 zijn de regels opgenomen voor hergebruik van gebouwen in het buitengebied. In hoofdstuk 6 wordt daarna ingegaan op het proces voor de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het afsluitende hoofdstuk 7 gaat in op procedures en handhandhaving. Bij deze beleidsregels zijn ook enkele bijlagen opgenomen. Bijlage 1 geeft een begrippenlijst voor in het beleid voorkomende termen. Bijlage 2 geeft aan wat de werkwijze is van de ervenconsulent en naar welke punten wordt gekeken of een gebouw of erf karakteristiek is.
3 Algemeen kader voor ontwikkeling in het buitengebied
Het uitgangspunt voor het landelijk gebied is om het landelijk te houden. Daarom kunnen een aantal functies en uitbreidingen niet zomaar toe worden gestaan, maar er zijn wel kansen, vooral als uw plan aansluit bij de wenselijke ontwikkelingsrichting en kwaliteiten van de plek. Om te kijken hoe de plannen mogelijk zijn worden onderstaande stappen doorlopen:
Stap 1.Uw plan past in het Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Dalfsen
Het bestemmingsplan buitengebied kunt u http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/roo/bestemmingsplannen?planidn=NL.IMRO.0148.BgemDalfsen-vs01hier bekijken.
Stap 2.Uw plan past in de ontwikkelingsrichting in de Structuurvisie Buitengebied en de daarop volgende Omgevingsvisie
Het buitengebied is opgedeeld in deelgebieden waarbij per functie de ontwikkelingsrichting die voor het betreffende deelgebied geldt is aangegeven. Hierbij wordt het stoplicht principe toegepast:
Stap 3.Uw plan sluit aan bij de ontwikkelingscriteria van de Structuurvisie Buitengebied en de daarop volgende Omgevingsvisie
In de ontwikkelingscriteria staan specifieke eisen voor ontwikkelingen in het betreffende deelgebied deze zijn ingedeeld in:
Economische duurzaamheid, Sociale duurzaamheid en Ecologische duurzaamheid.
Er wordt gekeken hoe het verzoek, al dan niet met aanpassingen kan voldoen aan deze criteria. In sommige gevallen is met een aanpassing of voorwaarde het verzoek toch in te passen.
Als duidelijk is dat een ontwikkeling hieraan niet kan voldoen kan er niet mee worden gewerkt.
Stap 4.Andere mogelijke belemmeringen om aan het verzoek mee te werken?
Globaal wordt gekeken of er bijvoorbeeld vanuit milieu of ander gemeentelijk beleid of beleid of regelgeving van hogere overheden nog belemmeringen voor kunnen komen om de ontwikkeling te realiseren. Zo stelt de omgevingsverordening van de provincie nog aanvullende eisen bijvoorbeeld voor:
Als er echte wettelijke belemmeringen zijn kan er niet aan het verzoek mee worden gewerkt.
Als deze punten globaal doorlopen zijn en de ontwikkeling is mogelijk voor stap 2, 3, en 4 lijkt de ontwikkeling haalbaar. Er moet dan worden gekeken welk deel van dit beleidskader van toepassing is: de specifieke regels sloop voor kansen en/of de specifieke regels Functieverandering (hoofdstuk 4 en 5). Als de ontwikkeling daar niet onder valt dan komt de regeling Algemeen KGO (hoofdstuk 6) in beeld. In figuur 1 is de beoordeling schematisch weergegeven.
Figuur 1: Schema beoordeling verzoek Buitengebied Gemeente Dalfsen
Deze regeling ‘Sloop voor kansen’ is een verdere verbreding en invulling van de rood voor rood regeling en de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving waarbij wordt ingezet op de sloop van landschapsontsierende schuren. De rood voor rood regeling is in 2004 ingesteld vanuit de Provincie Overijssel. In 2007 heeft de gemeente Dalfsen hiervoor zelf beleid vastgesteld. Voor de sloop van minimaal 850 m² landschapsontsierende schuren kon er een extra woning gebouwd worden. Ook moest de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit van het erf en omgeving verbeterd worden. Om de sloop van vrijgekomen landschapsontsierende bebouwing verder te stimuleren wordt de regeling uitgebreid om ook op andere manieren dan extra woningen sloop te bevorderen. Daarop is de regeling aangepast. Een aantal begrippen die in dit hoofdstuk gebruikt worden zijn in Bijlage 1 Begrippen verder uitgelegd.
4.2 Hoofdopzet Sloop voor Kansen
Sloop voor kansen is een verdere vereenvoudiging en uitbreiding van mogelijkheden voor rood voor rood en de invulling van de regeling Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving met sloop. Dit alles om het gebruik en de sloop van landschapsontsierende bebouwing in het buitengebied verder te bevorderen en zo de ruimtelijke kwaliteit te behouden.
De sloop oppervlakte kan niet meer alleen voor een vrijstaande woning, kleine woning of een tiny house ingewisseld worden maar bijvoorbeeld ook voor uitbreiding van een bestaande woning, bijgebouw bij een woning, bebouwing bij een niet-agrarische bedrijf of verdergaande schaalvergroting van een agrarisch bedrijf. Door leegstaande landschapsontsierende gebouwen te slopen wordt op dat moment geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit.
Omdat de impact en ruimtelijke uitstraling, gebiedseigenheid en maatschappelijke meerwaarde van verschillende ontwikkelingen verschillend zijn gelden hiervoor verschillende sloopfactoren. Om de sloop van asbestdaken hierbij te bevorderen wordt daarvoor een lichtere factor gehanteerd dan bij sloop van bebouwing zonder asbestdaken. Door deze sloopfactor wordt voldaan aan de balans tussen de uitbreiding (impact op de groene omgeving) en de compensatie daarvan volgens de KGO systematiek uit hoofdstuk 6 van deze regeling. Maatwerk is daarmee altijd mogelijk. Als er gekozen wordt voor sloop als compensatie voor een ontwikkeling is deze sloop voor kansen regeling leidend.
Alle zeer specifieke regels bij lichte en reguliere rood voor rood en combinaties met hergebruikfuncties (uit hoofdstuk 3, 4 en 6) van de beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het buitengebied (versie november 2017) komen hiermee te vervallen.
4.3 Algemene Voorwaarden Sloop voor Kansen
Aan de hieronder gegeven uitgangspunten moet worden voldaan:
Er wordt altijd gebouwd op een bestaand erf en het totaal past bij de landschappelijke karakteristiek van het gebied en wordt goed ingepast. Het erfinrichtingsplan moet voldoen aan de Structuurvisie Buitengebied of de daarop volgende Omgevingsvisie, het Landschapsontwikkelingsplan, de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel en de welstandsnota; (nieuwbouw gaat vergezeld van een landschapsplan).
Als sloopoppervlakte van andere erven komt dan het erf waar nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd dan moet ook voor deze (sloop)erven een erfinrichtingsplan worden opgesteld dat voldoet aan de Structuurvisie Buitengebied of de daarop volgende Omgevingsvisie, het Landschapsontwikkelingsplan, de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel en de welstandsnota; (nieuwbouw gaat vergezeld van een landschapsplan).
Per bestaande woning blijft er 150 m2 bijbehorende bouwwerken buiten de regeling. In veel gevallen blijft er namelijk recht om 150 m2 bijbehorende bouwwerken opnieuw op te richten bij de bestaande woning en wordt dus niet permanent gesaneerd. Het is in het buitengebied ook niet wenselijk om veel minder dan 150 m2 bijbehorende bouwwerken toe te staan. Daarnaast is het bij woningen in het buitengebied onder de vergunning vrije wettelijke voorwaarden vaak mogelijk bijbehorende bouwwerken op te richten tot 150 m2. Het inperken van herbouwmogelijkheden tot minder dan 150 m2 is dus lastig. Op percelen waar minder dan 150 m2 bijbehorende bouwwerken aanwezig is compenserende sloop dus niet aan de orde.
4.4 Sloop voor uitbreiding bouwmogelijkheden Wonen
Voor woningen en bedrijfswoningen (niet zijnde recreatiewoningen) in het buitengebied is de maximale inhoud van de woning 750 m3 en maximaal 75, 100 of 150 m2 (privé) bijbehorende bouwwerken (of zoveel meer als bestaand aanwezig). Hierbij is op sommige percelen vraag naar meer en maatwerk. Deze vraag kan worden ingezet om sloop van m2 landschapsontsierende schuren te stimuleren.
Naast de in 4.3 aangegeven algemene voorwaarden geldt hiervoor:
Uitbreiding bestaande woning (hoofdgebouw m3) boven 750 m3
Als de woning meer dan 1.000 m3 wordt moet er een uitgebreid erfinrichtings- en beeldkwaliteitsplan voor het gehele erf bijgevoegd en vastgelegd worden, naast de al vereiste goede landschappelijke inpassing.
Uitbreiding bestaande woning na woningsplitsing op grond van de beleidsregels
“Woningsplitsing inwoonsituaties gemeente Dalfsen 2021” tot 750 m3 en een totale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken tot maximaal 150 m2
Bij combinaties van sloop met en zonder asbest wordt naar rato gerekend.
Vergroten ‘kleine woning’ tot reguliere woning met een inhoud van 750 m3 en een totale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken tot maximaal 150 m2:
Bij combinaties van sloop met en zonder asbest wordt naar rato gerekend.
Uitbreiding bijbehorende bouwwerken bij een woning boven de in het bestemmingsplan toegestane hoeveelheid
Als er op een perceel meer dan 300 m2 bijbehorende bouwwerken (komen te) staan moet onderbouwd waarvoor deze oppervlakte noodzakelijk is voor het wonen op deze locatie. De oppervlakte bijbehorende bouwwerken boven de 150 m2 kan later alleen worden ingezet als sloopoppervlak voor Sloop voor kansen op een ander bestaand erf.
4.5 Sloop voor uitbreiding aantal Woningen (rood voor rood +)
Deze regeling is een verdere vereenvoudiging van de rood voor rood regeling. Het onderscheid tussen lichte en uitgebreide aanvragen naar één regeling. Waarbij voor sloop van landschapsontsierende gebouwen met asbest een minimum blijft gelden van 850 m2. Zonder asbest gaat de regeling nu uit van 1000 m2 slopen. Herbouw mag op een bestaand erf (zie begrip in Bijlage 2).
Rood voor rood uitgebreid was in het voorgaande beleid alleen nog bij het terugbouwen van meerdere extra woningen aan de orde in de praktijk. Vaak zijn hier veel landschapsontsierende gebouwen aanwezig en is de door sloop te behalen ruimtelijke kwaliteitswinst groot. Terwijl hier juist een hele financiële onderbouwing werd gevraagd. Dit is veel voorinvestering die geen meerwaarde voor ruimtelijke kwaliteit oplevert. Door per woning de sloopfactor te verdubbelen moet per saldo meer worden gesloopt maar wordt het voor grotere bedrijven eenvoudiger om deel te nemen
(overigens is dit getoetst aan de aanvragen die in het verleden zijn gedaan voor meerdere woningen. Hieruit blijkt dat deze factoren overeenkomen met de daarbij gesloopte m2 en de investering in ruimtelijke kwaliteit). Verder is gekozen om drie extra woningen als bovengrens te hanteren in het buitengebied.
Verder zijn vier bijzondere mogelijkheden opgenomen waar vraag is om dit te ontwikkelen: het omzetten van solitaire bestaande en voor permanent bewonen al bestemde recreatiewoningen in het buitengebied en het splitsen van een bestaande woning met inwoning in twee woningen, het realiseren van een kleine woning of het realiseren van een tiny house. Bij het toestaan van extra woningen wordt ook altijd getoetst of dit passend is binnen de woningbouwopgave die de gemeente Dalfsen.
Extra woningen: (voorheen rood voor rood)
Naast de in 4.3 aangegeven algemene voorwaarden geldt hiervoor:
Bij combinaties van sloop met en zonder asbest wordt naar rato gerekend.
Als er meer dan 300 m2 bijbehorende bouwwerken op een slooperf blijft staan wordt onderbouwd waarom dit passend is voor het landschap en waarvoor deze bijgebouwen voor het wonen noodzakelijk zijn. Deze oppervlakte bijbehorende bouwwerken boven de 150 m2 kan later alleen worden ingezet als sloopoppervlak voor Sloop voor kansen op een ander bestaand erf.
Bij meer woningen terugbouwen geldt bovendien:
Woonbestemming toekennen aan recreatiewoning
Naast de in 4.3 aangegeven algemene voorwaarden geldt hiervoor:
Omzetten van één woning met bestaande inwoonsituatie naar twee bestemde woningen:
Naast de in 4.3 aangegeven algemene voorwaarden geldt hiervoor dezelfde voorwaarden als voor één extra woning zoals hiervoor is aangegeven.
4.6 Sloop voor uitbreiding bestaand (niet agrarisch) Bedrijf
Het uitbreiden van niet-agrarische bedrijvigheid is altijd gebonden aan een ruimtelijke kwaliteitsimpuls. Hierbij is wel onderscheid te maken tussen bedrijven die gebonden zijn aan het buitengebied en bedrijven die dat niet zijn. Voor de beoordeling of iets buitengebied gebonden is of niet wordt verwezen naar paragraaf 6.3 – gebiedseigen of gebiedsvreemde functie.
Naast de in 4.3 aangegeven algemene voorwaarden moet worden voldaan aan de volgende factor sloop landschapsontsierende bebouwing:
Deze eisen gelden niet voor uitbreiding bedrijfswoningen en daarbij behorende bouwwerken voor privé gebruik. Daarvoor geldt de regeling zoals gesteld onder Wonen.
4.7 Sloop voor vergroting agrarisch bouwperceel
Bij uitbreiding van een agrarisch bouwperceel boven de toegestane oppervlakte van het bestemmingsplan is het vragen van een kwaliteitsprestatie mogelijk en ook redelijk. Verdere schaalvergroting kan goed samen gaan met het opruimen van gebouwen die (elders) geen functie meer vervullen voor de landbouw. Naast de in 4.3 aangegeven algemene voorwaarden moet voor het uitbreiden/vergroten van een agrarisch bouwperceel, worden voldaan aan de volgende factor sloop landschapsontsierende bebouwing:
Hiernaast moet voldaan worden aan de Kwaliteitsimpuls Agro en Food van de provincie Overijssel.
Voor een tiny house zijn minder sloop m2 nodig, omdat de woning veel kleiner is en daarmee ook de ruimtelijke impact. Dit biedt onder andere jongeren de mogelijkheid om zonder al te grote investering, zelfstandig te kunnen wonen op bijvoorbeeld het erf van hun ouders. Ook is dit een mooie oplossing voor een andere vorm van wonen voor mensen die bewust kiezen voor het maken van een kleinere ecologische voetafdruk.
Naast de in 4.3 aangegeven algemene voorwaarden geldt hiervoor het volgende:
Bij combinaties van sloop met en zonder asbest wordt naar rato gerekend.
Een tiny house moet voldoen aan dezelfde bouwtechnische eisen die gelden voor een gewone woning, of voldoen aan de gelijkwaardigheidsbepaling zoals opgenomen in artikel 1.3. van het Bouwbesluit 2012 dan wel artikel 4.7 van de Omgevingswet en artikel 7.4 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
4.9. Sloop voor een kleine woning
Voor een kleine woning zijn minder sloop m2 nodig dan voor een reguliere woning, omdat de woning de helft van de inhoud van een reguliere woning heeft en daarmee ook de ruimtelijke impact kleiner is. Dit is onder andere een mooie vorm van prémantelzorg. Het biedt ouders de mogelijkheid om bij hun kinderen te gaan wonen, voordat er sprake is van mantelzorg en zij ook daadwerkelijk in aanmerking komen voor een mantelzorgwoning.
Naast de in 4.3 aangegeven algemene voorwaarden geldt hiervoor:
Bij combinaties van sloop met en zonder asbest wordt naar rato gerekend.
4.10 Principeverzoek sloop voor kansen
Een principeverzoek voor sloop voor kansen moet in ieder geval ingaan op:
Bij een principebesluit van het college wordt aangegeven welke gegevens, adviezen en onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft dialoog met de omgeving, landschaps- en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).
5 Hergebruik vrijgekomen (agrarische) bebouwing
Er zijn in het gehele buitengebied van de gemeente Dalfsen mogelijkheden voor Hergebruik van vrijgekomen (agrarische) bebouwing. De nieuwe functie moet qua aard en omvang passen (zie Bijlage 1 Begrippen) binnen de bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en het erf. Er is geen limitatieve positieve of negatieve bedrijvenlijsten. Een aanvraag voor een functieverandering wordt beoordeeld aan de hand van de criteria in 5.2 Toetsingscriteria algemeen en de specifieke criteria die in de daaropvolgende paragrafen zijn opgenomen.
5.2 Toetsingscriteria algemeen
De nieuwe functie (inclusief reclame-uitingen) moet leiden tot de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit wordt getoetst aan: De Structuurvisie Buitengebied en de daarop volgende Omgevingsvisie, het Landschapsontwikkelingsplan, de gebiedskenmerken catalogus van de Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel en de Welstandsnota;
Er moet uit een erfinrichtings- en/of landschapsplan blijken dat een kwalitatief hoogwaardige invulling wordt gegeven aan de inpassing van het gehele erf in het omringende landschap. Elke aanvraag wordt in principe voorgelegd aan de ervenconsulent van het Oversticht (zie Bijlage 2 De ervenconsulent van Het Oversticht);
De activiteiten worden voor het overgrote deel binnen de bestaande bebouwing uitgeoefend. Alle activiteiten die buiten plaatsvinden moeten goed landschappelijk ingepast worden en mogen geen hinder voor de omgeving opleveren. Opslag moet binnen de begrenzing van het voormalige agrarische erf plaatsvinden en moet zeer ondergeschikt zijn en samenhangen met de nieuwe functie die in de gebouwen plaatsvindt;
Alle vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt en niet karakteristiek is wordt gesloopt. Als het volgens het advies van de ervenconsulent gewenst, ruimtelijk aanvaardbaar en uitvoerbaar is, is het mogelijk om meer bebouwing te behouden. Bijvoorbeeld voor behoud van het erf en eventuele uitbreidingsruimte voor de bedrijvigheid binnen deze bebouwing op termijn;
Bij nieuwe bedrijvigheid gaat het beleid uit van de combinatie wonen en werken. De bestaande (bedrijfs)woning blijft voor wonen bestemd en moet ook als zodanig in gebruik blijven op het perceel waar VAB wordt toegepast. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs)woning, ook niet als de bedrijfsbebouwing wordt vervreemd (bijvoorbeeld verhuur of verkoop);
De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking hebben. De capaciteit van de huidige ontsluiting wordt als uitgangspunt genomen. De mate van toename van de verkeersintensiteit, mede in relatie tot de verkeersveiligheid wordt hierbij bekeken. Indien nodig zal uit verkeersonderzoek moeten blijken dat de toename van verkeersbelasting aanvaardbaar is.
De agrarische bedrijfsvoering in de omgeving mag niet worden gehinderd. Het uitgangspunt is dat agrarisch bedrijven naar de toekomst toe nog wel uitbreidingsruimte hebben. Hierbij wordt gekeken naar de ontwikkelingsrichting voor landbouw zoals aangegeven in de deelgebieden in de Structuurvisie Buitengebied. Agrarische bedrijven hebben meer ontwikkelingsruimte in deelgebieden waar landbouw de ontwikkelingsrichting “groen” heeft, dan in de deelgebieden waar de ontwikkelingsrichting inzet op ruimte voor andere functies;
5.3 Specifieke criteria voor bepaalde functies of nevenactiviteiten
Onder voorwaarden wordt meegewerkt aan initiatieven voor professionele zorg of dagbesteding voor specifieke lokale doelgroepen. Een vrijkomend agrarisch bedrijf kan geheel worden ingericht voor hergebruik voor zorg, mits een goede landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd. Ook het wonen in niet-karakteristieke bijgebouwen kan onder deze voorwaarden worden toegestaan. Hierbij wordt opgemerkt dat voor de inkoop van zorg en vergoeding van kosten afzonderlijk overleg met de gemeente noodzakelijk is. Meewerken aan een zorgfunctie in het buitengebied zal altijd in overleg gaan met de Eenheid Maatschappelijk Ontwikkeling van de gemeente. Hierbij wordt in ieder geval gekeken naar:
5.3.3Nevenactiviteit bij agrarisch bedrijf
Het beleid mag ook toegepast worden op een gedeelte van de gebouwen van een blijvend agrarisch bedrijf. Per saldo mag toepassing van het VAB-beleid op een deel van de gebouwen van een blijvend agrarische bedrijf niet leiden tot een groter totaal bouwblok voor het agrarische en niet-agrarische deel van het bedrijf. Er moet sprake zijn van een nevenactiviteit die ondergeschikt is bij het bestaande agrarische bedrijf (geen afzonderlijk bedrijfje) dit moet ook blijken uit de ruimtelijke uitstraling van de nevenactiviteit.
5.3.4Hergebruik bebouwing op landgoed
Bij de principe-uitspraak wordt aangegeven welke gegevens (offertes, taxaties), onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft landschap en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).
6 Algemeen proces Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is in de Omgevingsvisie Overijssel geïntroduceerd als algemene regeling waarbij ontwikkelingen/uitbreidingen in het buitengebied “in balans” moeten zijn met de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.
Het toepassen van de KGO is maatwerk. Ontwikkelingen in het buitengebied zijn zeer divers. Een set met regels voor de toepassing is daarom niet te geven. Wel is een stappenplan en de manier waarop de benodigde investering in ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald aan te geven.
In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke factoren bij de bepaling van de balans van belang zijn. Het processchema Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving uit het Werkboek Kwaliteitsimpuls groene omgeving van de provincie Overijssel is hierbij uitgangspunt.
De eerste twee stappen zitten in principe al in de algemene stappen voor toetsing van ontwikkelingen in het buitengebied die in hoofdstuk 3 zijn opgenomen. Uitbreidingen en functieveranderingen die niet in het bestemmingsplan buitengebied passen maar wel in de structuurvisie en er geen ruimtelijke belemmeringen zijn en niet binnen de regels van hoofdstuk 5, 6 of 7 vallen, worden eerst volgens dit schema behandeld. Het proces met als uitgangspunt het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is hierbij leidend. Waarbij de mate van investering in ruimtelijke kwaliteit door de factoren zoals opgenomen in paragraaf 6.3, 6.4 en 6.5 is weergegeven.
6.3 Gebiedseigen of gebiedsvreemde functie
Hierbij wordt gekeken naar de binding van de functie met het buitengebied en of de ontwikkeling van de functie op die locatie wenselijk is. Hierbij wordt gekeken naar het volgende:
Vooral grondgebonden functies zijn buitengebied gebonden, agrarische bedrijven, boomkwekerijen e.d. vallen hier onder. Verder geeft het bestemmingsplan Buitengebied gemeente Dalfsen de volgende begripsomschrijving van “Buitengebied gebonden bedrijf”:
Een bedrijf dat naar aard van zijn activiteiten gebonden is aan het agrarische buitengebied of waarvan de activiteiten zijn gericht op het buitengebied. Hierbij kan sprake zijn van de volgende (combinatie van) activiteiten:
Voor ontwikkeling en uitbreiding van alle andere functies die niet buitengebied gebonden zijn geldt dat er een hogere inspanning wordt gevraagd dan voor buitengebied gebonden functies.
Verder is de eis bij uitbreiding van niet-agrarische functies in het buitengebied (die verder gaat dan de mogelijkheden van het bestemmingsplan) altijd het principe dat per saldo het buitengebied niet verder versteend, uitgangspunt is altijd de sloop van landschapsontsierende schuren op basis van de regelingen zoals opgenomen in hoofdstuk 4 van deze beleidsregels. Deze slooplocatie wordt ook landschappelijk goed ingericht.
2. Is de functie passend in de ontwikkelingsrichting van het gebied
Hierbij wordt gekeken naar de Structuurvisie Buitengebied. Als de functie als “oranje” is aangegeven is deze minder passend dan dat deze met “groen” is aangegeven. Ontwikkeling van functies die oranje zijn zal een hogere inspanning gevraagd worden dan een functie waarvoor het stoplicht op “groen” staat.
6.4 Eigenbelang of maatschappelijk belang
Een aantal ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het realiseren van maatschappelijke of sociale doelen. Voorbeelden hiervan zijn:
Het in stand houden en beheer op langere termijn van landgoederen;
Het in stand houden en beheren van cultuurhistorie (monumenten en karakteristiek);
Het verbeteren van recreatieve structuren (bijvoorbeeld verbetering van route-structuren).
In de Structuurvisie zijn per deelgebied onder sociale en ecologische duurzaamheid een aantal richtingen aangegeven die de gemeente belangrijk vindt. Hiernaast kunnen ook andere maatschappelijke en of sociale doelen bekeken worden. Als een ontwikkeling een “maatschappelijk” belang dient is de te leveren inspanning lager dan als er zuiver een eigenbelang is.
6.5 Schaal/impact op de omgeving
Schaal en impact op de omgeving zijn afhankelijk van de grote van de ontwikkeling, maar ook van de aard van de ontwikkeling en de ligging. Hierbij wordt gekeken naar de karakteristiek van het deelgebied in de Structuurvisie buitengebied. Een jong heideontginningslandschap kan grotere bouw volumes aan dan een kleinschalig bos en landgoederen landschap of essenlandschap. Ook per functie kan dit verschillen.
6.6 Proces en maatwerk – benutten lokale kansen
Het proces zoals aangegeven in Bijlage 1 is de leidraad. Een goed proces leidt in veel gevallen tot een goed resultaat. De gemeente is hierbij regisseur en bepaald uiteindelijk of de balans tussen ontwikkeling en kwaliteitsimpuls voldoende is. De kwaliteitsimpuls is altijd maatwerk omdat per functie, locatie en ontwikkeling de bovenstaande aspecten verschillen. Bij het benutten van lokale kansen wordt ook de ontwikkeling van natuur betrokken in de (nabij gelegen) Zone Ondernemen met natuur (ONW) en water buiten het Natuur Netwerk (NN) bekeken. Bij ontwikkelingen binnen de Zone ONW moet de investering in deze zone in natuur en waterdoelen plaatsvinden.
Aansluiten bij lokale versterking van het landschap en sociale en maatschappelijke doelen heeft hierbij de voorkeur zodat er win-win situaties kunnen ontstaan. De ontwikkeling moet in balans zijn met de investering in ecologische, sociale en economische duurzaamheid.
Principeverzoek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
Bij de principe-uitspraak wordt aangegeven welke gegevens (offertes, taxaties), onderzoeken (milieu e.d.) en andere randvoorwaarden (o.a. wat betreft landschap en beeldkwaliteit) nog aanvullend noodzakelijk zijn om definitief mee te kunnen werken en een ontwikkelingsovereenkomst te kunnen sluiten. Dit kan per aanvraag verschillen (maatwerk).
7 Procedure, afspraken en handhaving
Na een positief besluit over het principeverzoek is een definitief verzoek om herziening van het bestemmingsplan of een aanvraag omgevingsvergunning met project afwijking nodig om mee te werken. Bij het principebesluit wordt per aanvraag aangegeven onder welke voorwaarden er mee wordt gewerkt en welke informatie nodig is voor deze definitieve aanvraag. Dit verschilt per plan.
Als voorwaarde wordt in ieder geval bij elke nieuwe ontwikkeling (waarvoor aanpassing van het bestemmingsplan nodig is) dat plan wordt besproken met omwonenden. Veelal is het beste moment hiervoor de fase dat de instemming op het principe verzoek is verkregen en de randvoorwaarden vanuit de gemeente helder zijn voor de aanvrager/ondernemer, maar voordat er een definitief plan/aanvraag is.
De gemeente Dalfsen heeft hiervoor documenten ontwikkeld:
Afspraken worden in een privaatrechtelijke ontwikkelingsovereenkomst vastgelegd. Het gaat bijvoorbeeld over afspraken over sloop van bebouwing, investeringen in ruimtelijke kwaliteit maar ook over planschade en eventuele andere plankosten kunnen afspraken vastgelegd worden. Verder kunnen voorwaardelijke verplichtingen of voorwaarden vastgelegd worden in het bestemmingsplan of bij de omgevingsvergunning. Bijvoorbeeld dat er eerst gesloopt moet worden voordat er gebouwd kan worden of dat een perceel volgens een landschapsplan ingericht moet worden.
De voorwaardelijke verplichtingen, voorwaarden en overeenkomsten worden achteraf getoetst. Eerst bij de vergunningverlening, de uitvoering van het bouwplan en het uitvoeren van het inrichtingsplan. Bij het niet nakomen van afspraken worden de bestuursrechtelijke en privaatrechtelijke middelen ingezet om te zorgen dat afspraken ook na worden gekomen.
Bij toepassing van de Sloop voor Kansen regeling geldt de voorwaardelijke verplichting dat voordat de vergunning voor de uitbreiding verleend kan worden er gesloopt moet zijn. Dit moet bij de aanvraag voor de vergunning van de uitbreiding aangetoond worden (sloopmelding, en foto’s voor en na situatie).
Aldus besloten door de raad van de gemeente Dalfsen in zijn openbare vergadering van 28 februari 2022.
De raad voornoemd,
de voorzitter, de griffier,
drs. E. van Lente J. Leegwater MSc
In deze bijlage zijn de begrippen vermeld die van belang zijn voor de Sloop voor Kansen en hergebruik VAB en Kwaliteitsimpuls regeling.
Erf van een woning of (agrarisch) bedrijf, dat feitelijk is ingericht of mag worden ingericht voor de al aanwezige woning of (agrarische) bedrijf
Bedrijvigheid die wat betreft aard en omvang niet past in het buitengebied:
Erfinrichtings- en/of landschapsplan:
Een plan voor de inrichting van een erf (gebouwen, groen en water) of voor het vernieuwen, wijzigen van landschapselementen of natuur zoals is aangegeven in Bijlage 2b Het erfinrichtingsplan.
Geldbedragen: De in deze beleidsregels genoemde bedragen zijn exclusief btw.
Investering in ruimtelijke kwaliteit:
De beeldkwaliteit van (karakteristieke) bestaande bebouwing die niet gesloopt wordt. In principe gaat het hierbij niet om investering in het woonhuis, tenzij deze karakteristiek is. Maximaal 50% van de extra investering in bebouwing kan gerekend worden als investering in ruimtelijke kwaliteit. Ook moet de ervenconsulent een positief advies uit hebben gebracht over de erfinrichting en het behoud van de bebouwing op het erf;
Een gebouw of bouwwerk of erf dat met bepaalde kenmerken typerend en gezichtsbepalend is voor een zekere historische tijdsperiode. Het gaat in ieder geval om gebouwen en bouwwerken die zijn opgenomen op de (Rijks- of gemeentelijke) monumentenlijst. Als niet duidelijk is of een gebouw of erf karakteristiek is wordt advies gevraagd van het Oversticht (ervenconsulent en/of adviseur ruimtelijke kwaliteit/welstand) In Bijlage 2a Waardering voor landschap, erf en gebouwen is weergegeven hoe dit beoordeeld wordt.
Een woning met een inhoud van maximaal 375 m3.
De grens van wat kleinschalig is voor de hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing wordt bepaald op basis van de volgende criteria:
Landgoed zoals aangewezen op basis van de Natuur schoon wet (NSW) en die minimaal 30 hectare oppervlakte heeft (hieronder vallen in ieder geval de historische landgoederen Rechteren, Den Berg, Den Aalshorst, Mataram en De Horte en Hessum).
Landschapsontsierende gebouwen:
Alle (voormalige agrarische) bedrijfsgebouwen die:
Geen onderdeel zijn van eerdere overeenkomsten over sloop in het kader van deze regeling Sloop voor kansen (SvK) Rood voor rood (RvR), het beleid Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) of er afspraken over de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) zijn gemaakt; Nog niet gesloopt zijn op het moment van de aanvraag, tenzij hierover schriftelijk afspraken zijn vastgelegd met de gemeente Dalfsen. Na het vastleggen van afspraken zijn deze m2 nog maximaal 5 jaar te gebruiken. Daarna niet meer. Deze termijn van 5 jaar alleen geldt voor sloop m2 die worden/zijn vastgelegd vanaf/ op 31 augustus 2017.
Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.
Ontwikkelingsovereenkomst: een privaatrechtelijke (ontwikkelings)overeenkomst waarin in ieder geval de volgende afspraken worden vastgelegd:
Sloopoppervlakte sloop voor kansen:
In onderstaande tabel is aangegeven welke objecten meegenomen mogen worden in het sloopoppervlak (en de sloopvergoeding) in het kader van de sloop voor kansen regeling.
Een volledig uitgeruste woning van maximaal 50 m2 inclusief berging, bedoeld om het hele jaar door bewoond te worden.
Vrijgekomen of vrijkomende agrarische bebouwing: bestaande gebouwen die minstens 3 jaar vóór de aanvraag legaal als agrarisch gebouw zijn opgericht en aantoonbaar minstens 3 jaar ook agrarisch in gebruik zijn (geweest).
Bijlage 2 De ervenconsulent van Het Oversticht
De ervenconsulent geeft onafhankelijk advies over ruimtelijke kwaliteit van erf en landschap
De ervenconsulent is werkzaam bij Het Oversticht en gaat samen met de ambtenaar altijd eerst naar de locatie op om een ruimtelijke opgave in een vroeg stadium te verkennen. We noemen dit ‘het keukentafelgesprek’. De consulent is een spin in het web tussen initiatiefnemer, adviseur, gemeente en provincie. De consulent kan vanuit haar professie ondersteunen in de advisering over transformaties van erven (zoals opschalen, (functie)wijziging), wijzigingen op landgoederen en andere wijzigingen in het buitengebied in brede zin. Door ‘een goed gesprek’ in een beginstadium van de planvorming is het mogelijk gezamenlijk af te stemmen over de wijze van inzet van ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit is een breed begrip en kan worden ingezet in rood (gebouwen), groen (landschap en natuur), maar ook in duurzaamheid en sociaal maatschappelijke kwaliteit.
Het contact met de ervenconsulent verloopt in de meeste gevallen via de gemeente. Aan de advisering zijn kosten verbonden die door de initiatiefnemer worden betaald. Kortom:
De schets vormt de basis voor het daaropvolgende proces tot de planuitwerking. Externe advies- en ontwerpbureaus maken een ontwerp op basis van het advies en de instemming daarover van initiatiefnemer en beleidsmakers. Als dit wenselijk is kan de consulent in een later stadium beoordelen of het uitgewerkte plan voldoet aan het eerder gegeven advies;
Als de ervenconsulent ook adviseert over rood (gebouwen) is er in een vroeg stadium overleg met de adviseur ruimtelijke kwaliteit van de gemeente (welstandsadviseur). Op deze manier kan het traject van plannen over het erf tot de uiteindelijke bouwtekening van de bebouwing op het erf soepel verlopen.
Doel van de advisering: het landelijk gebied landelijk houden, de bijzondere waarden van het landschap en de erven behouden en waar mogelijk te herstellen. Met daarbij voldoende ruimte voor doorontwikkeling mogelijk te maken. Door (her)ontwikkeling vanuit de waarden van de streek wordt het unieke karakter van landschap, erf en gebouwen gekoesterd en duurzaam bewaard.
Voorbeeld adviesschets (met varianten) van de ervenconsulent
Bijlage 2a Waardering voor landschap, erf en gebouwen
Om te bepalen of een erfensemble (cluster van gebouwen en beplanting), erf of gebouw karakteristiek of kenmerkend is voor een bepaald gebied, een bepaalde periode of stijl, richt Het Oversticht zich op drie hoofdonderdelen, namelijk de relatie met het landschap, de erfstructuur en -inrichting en tot slot het gebouw. Het gaat namelijk niet alleen om de individuele gebouwen, maar ook om de landschappelijke situaties of het ‘ensemble’ dat tezamen de historische kwaliteit bepaalt. Deze hoofdonderdelen vormen de basis van de zeven criteria die Het Oversticht bij de waardering van een erf en voor karakteristieke gebouwen hanteert.
Beschrijving van de ervenconsulent over karakteristiek van een erf
Hoe ligt het erf in het landschap? Bij dit criterium wordt gekeken naar de ligging van het object in het landschap, met accent op de relatie tussen het gebouw en het landschap en de mate waarin het gebouw beeldbepalend is voor zijn directe omgeving. Verschillende landschaptypen kennen een eigen kenmerken voor de ligging van erven en de situering van de gebouwen en hun relatie tot het landschap.
De landschapstypen zijn: Essenlandschap, Vecht met uiterwaarden, Broekontginning, Kampenlandschap, Veenontginningen, Jonge heideontginning, Bos en landgoederenlandschap.
Waar staat alles op het erf? Bij dit criterium wordt gelet op de ligging van hoofd- en bijgebouwen en de onderlinge samenhang van de bebouwing en beplanting op het erf. De erfstructuur bepaalt de ordening van ‘rode’ (gebouwen), ‘groene’ (beplanting) en ‘blauwe’ (water) componenten op het erf. De ordening ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de weg en ten opzichte van het landschap. De verschillende landschaptypen kennen hun eigen kenmerken in erfstructuur.
De volgende zaken zijn bijvoorbeeld van belang: Is de van oorsprong functionele scheiding tussen voorerf (wonen) en het achtererf (werken) te herkennen in zowel de boerderij als het erf (ook na eventuele herbestemming). Bestaan de erven uit een of meerdere gebouwen; hoe zijn de gebouwen ten opzichte van elkaar gesitueerd, zijn de erven groot of juist compact. Zijn er kenmerkende (bij)gebouwen zoals het boerderijtype (hallehuis, T-huis, kop, romp etc) of bakhuizen, geschakelde stallen, hooibergen of schaapskooien
Wat staat er op het erf? De erfinrichting bestaat uit de groene inrichting (sier- en nutstuinen), de
erfverharding en de losse elementen zoals verlichting en waterelementen.
De volgende kenmerken zijn hierbij van belang. Zijn de erven rijk of sober ingericht, is er veel beplanting of juist weinig, is er veel verharding op het erf of juist weinig, zijn er hagen, of is het erf juist meer open van karakter. Is er een siertuin een nutstuin of een boomgaard aanwezig. Zijn er typische elementen aanwezig? Zoals (sier)hekjes, waterput (met haal), grote veldkeien (bij entree of op hoeken van schuren) bijvoorbeeld.
4. Streekeigen verschijningsvorm
Hoe zien de gebouwen eruit? Onder streekeigen verschijningsvorm verstaat Het Oversticht een typische hoofdvorm en detaillering die kenmerkend is voor een bepaald gebied, architectuur of bouwperiode. Bij dit criterium wordt gelet op de streekeigen verschijningsvorm van hoofdgebouw en bijgebouwen. Vaak komen verschillende boerderijtypologieën voor: zoals bijvoorbeeld de hallenhuisboerderij, de T-of Krukhuis boerderij en de wederopbouwboerderij. Elk boerderijtype en elke periode heeft zijn eigen kenmerken of streekeigen architectonische details en materialisering.
Daarnaast kent elke streek zijn kenmerkende bijgebouwen of zijn sommige bijgebouwen kenmerkend voor een bepaalde periode. Het kan ook zijn dat sommige bijgebouwen helemaal niet voorkomen in een bepaald gebied. Bij boerderijen kunnen verschillende soorten bijgebouwen staan, voorbeelden hiervan zijn: kleinere stal naast boerderij, (diverse typen)hooibergen, open kapschuur, bakhuis, paardenstal, schaapskooi, kippenhok.
Bij dit criterium wordt gelet of de hoofdvorm en de (oorspronkelijke) functie van het gebouw nog af te lezen zijn. Hierbij wordt niet naar details gekeken maar wel naar de herkenbaarheid van vooral het silhouet van de gebouwen.
De mate van gaafheid zegt iets over de authenticiteit van de boerderij, authentieke elementen en materialen. De meest gave exemplaren met hoge architectonische waarde zijn over het algemeen al als rijks- of gemeentelijk monument beschermd. Bij karakteristieke panden gaat het bij dit criterium om gave exemplaren met minder hoge architectonische waarden er wordt ook minder naar details (zoals profileringen van vensters etc.) gekeken. Wijzigingen zijn echter niet per definitie fout: zij kunnen een pand ook een extra historische ‘laag’ geven. Gelet wordt op de mate van gaafheid, de manier van aanbrengen van wijzigingen en materialisering, of deze passend zijn uitgevoerd.
7. Architectonische en/of cultuurhistorische waarde
Tijdens de advisering/ een inventarisatie kan het voor komen dat panden benoemd worden
die van architectuurhistorisch of cultuurhistorisch belang zijn. Gedacht kan
worden aan bijvoorbeeld: een boerderij die bouwhistorisch interessant is, of dat een boerderij een relatie heeft met bijvoorbeeld een landgoed, of een juist niet streekeigen boerderijtype met architectonische waarde.
Dit kan ook bebouwing zijn die niet agrarisch is maar wel typerend voor het gebied zoals industrieel erfgoed, kassen, silo's, schotbalkloodsen, schoolgebouwen.
Tot slot: Adviseren blijft maatwerk
Elk gebied heeft zijn eigen kenmerken en voor elke opgave is het adviseren over transformaties maatwerk. Immers niet alleen het landschap en het erf is telkens anders, maar ook de bewoners hebben ieder een eigen kijk op de omgeving en hebben ieder hun eigen wensen. Ook dit aspect wordt meegenomen in de advisering.
Bijlage 2b Het erfinrichtingsplan
Een wijziging op het erf in bebouwing en/of inrichting is altijd afhankelijk van de omgeving. Op perceelsniveau kan drastisch worden ingegrepen op een bestaande situatie. Om het uiteindelijke ontwerp in harmonie te brengen met de omgeving is een analyse van het landschap van belang. Hiervoor moet het gebied rond het perceel en de inrichting en bebouwing van het perceel zelf in kaart gebracht worden. Op basis van de analyse kan een onderbouwing worden gemaakt waarom de ontwikkeling past in het landschap of deze zelfs versterkt.
In de Structuurvisie Buitengebied en het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Dalfsen is het landschap op gebiedsniveau beschreven. De Welstandsnota gaat verder in op de architectuur van bebouwing. Het erfinrichtingsplan moet voldoen aan deze kaders. Als een plan niet kan passen binnen de kaders van de Welstandsnota moet hiervoor een zelfstandige welstandsparagraaf opgesteld worden als onderdeel van het erfinrichtingsplan. Daarnaast heeft de provincie Overijssel een Catalogus gebiedskenmerken. Het erfinrichtingsplan moet in ieder geval voldoen aan de normerende en richtinggevende uitspraken die daarin worden gedaan.
Bestaande en toekomstige situatie
Een erfinrichtingsplan bestaat uit een ontwerp van het erf en omliggende gronden. Een erfinrichtingsplan bevat een uitwerking van de bestaande situatie en het uiteindelijke ontwerp, waarbij de volgende onderwerpen worden betrokken:
Algemene uitgangspunten bij het maken van een ontwerp
De Welstandsparagraaf gaat verder in op de architectuur van bebouwing op het erf. Het uiteindelijke bouwplan toetst welstand aan deze paragraaf. Deze paragraaf is daarom maatwerk waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de geldende Welstandsnota. In een welstandsparagraaf kunnen de volgende onderdelen voorkomen:
Waarbij iets over gezegd kan worden:
Interessante webpagina’s over erf en landschap
Bijlage 2c Advies van het Oversticht over tiny houses en kleine woningen
Kleine woningen op erven in Dalfsen
In een ‘Sloop voor Kansen’ project kan de mogelijkheid worden gegeven om een kleine woning of een Tiny House te ontwikkelen. Omdat er voor een kleine woning of Tiny House minder sloop m2-ers hoeven worden ingebracht kan het de haalbaarheid van een extra woning vergroten. Er kan in het totaal maximaal 1 kleine woning of Tiny House per erf worden toegevoegd. Voor de Tiny Houses is een separaat advies uitgebracht.
Een kleine woning heeft een maximale inhoud van 375 m3. De woning kan in een later stadium worden uitgebreid naar een volwaardige woning van 750 m3. Om die reden gelden voor kleine woningen dezelfde uitgangspunten voor de beeldkwaliteit als voor woningen tot 750 m3: Passend bij de sfeer van het agrarisch erf, afhankelijk van de situering die de woning inneemt op het erf (beschreven in het ervenconsulentenadvies).
Bij de kleine woning verdient de mogelijke latere uitbreiding wel bijzondere aandacht.
Voor een woning in het landelijk gebied geldt als belangrijk welstandscriterium: De hoofdvorm is helder vormgegeven en bestaat uit een enkelvoudig volume op basis van een rechthoekige plattegrond. Daaraan ondergeschikte delen zijn beperkt mogelijk indien deze zeer ondergeschikt zijn ten opzichte van de hoofdvorm.
Bij een kleine woning die in een later stadium kan worden uitgebreid moet in het ontwerp rekening worden gehouden met de latere uitbreiding. Het volume van de woning dat bij aanvang een heldere hoofdvorm met een rechthoekige plattegrond en kap heeft moet dat bij de uitbreiding behouden. Het uitgangspunt is daarom om de woning bij uitbreiding te verlengen in de richting van de nok van het schuine dak. Het is over het algemeen onwenselijk om de uitbreiding dwars op het hoofdvolume te plaatsen, omdat dan de rechthoekige vorm van de plattegrond verloren gaat. Bij de situering, de plattegrond en de gevels van de kleine woning moet hiermee rekening worden gehouden.
Vanwege de uitgangspunten voor de heldere hoofdvorm is het wenselijk dat aan- of uitbouwen of een carport niet zijn toegestaan. Een berging of een carport kan worden gecombineerd met een andere woning in een (bestaande) schuur, mits dit passend is in het erfensemble. Vergunningsvrij bouwen zou daarom onder de Omgevingswet kunnen worden uitgesloten. Het volume van een kleine woning is in verhouding op het erf als in het bestemmingsplan de goothoogte wordt beperkt tot 3,5 meter en de bouwhoogte tot 7 meter.
In een ‘Sloop voor Kansen’ project kan de mogelijkheid worden gegeven om een extra woning in de vorm van een Tiny House te ontwikkelen. Omdat er voor een Tiny House minder sloop m2-ers hoeven worden ingebracht kan het de haalbaarheid van een extra woning vergroten. Tevens kan het de mogelijkheid bieden om een extra woning op het erf te situeren in situaties waar een standaard woning (750 m3) te groot is voor de betreffende erfstructuur. Het aantal Tiny Houses dat toegevoegd kan worden is maximaal 1 per erf. Afhankelijk van het type erf en de situatie ter plekke, is er binnen een erfadvies qua aantal maatwerk mogelijk.
BEPALINGEN IN HET BESTEMMINGSPLAN
De toepassing van een Tiny House is afhankelijk van het type erf en het omringende landschapstype. Een Tiny House past bij uitstek in een ensemble van gebouwen en mag herkenbaar zijn als nieuwe toevoeging in de ontwikkeling van het erf door de tijd heen. Uitganspunt is dat een Tiny House zich in positie en uitstraling ondergeschikt voegt in de bestaande structuur van het erf. Een Tiny House voegt zich wel naar het erf, maar het erf voegt zich niet naar een Tiny House. Een Tiny House hoort daarbij tot de sfeer van de kleinste ondersteunende bijgebouwen van het erf.
Waar een Tiny House geplaatst kan worden wordt ingegeven door het erfensemble, de erfstructuur en de sfeer van het erf. Per landschapstype is dit anders.
Een Tiny House heeft een eenvoudig silhouet en een strikt rechthoekige hoofdvorm met een hellend dak. Bij een Tiny House moet alles in het ene volume zitten. Geen aanbouw, carport of luifel. Geen losse berging.
Een Tiny House moet zich onderscheiden van de hoofdwoning en duidelijk manifesteren als een ondergeschikt bijgebouw in de sfeer van de schuren. De vormgeving kan neutraal en eigentijds zijn, of traditioneel maar met eigentijds aspect in de architectuur. Hoewel de samenhang op het erf niet verloren mag gaan, is een eigenzinnig uitstraling mogelijk en zelfs wenselijk, als variatie binnen een door de jaren heen gegroeid erfensemble.
Een Tiny House staat met z’n voeten in of aan het erf.
Basis uitgangspunten voor de inpassing zijn: