| Organisatie | Vijfheerenlanden |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening huurwoningen Vijfheerenlanden 2022 |
| Citeertitel | Verordening doelgroepen woningbouw huurwoningen gemeente Vijfheerenlanden 2022 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 02-03-2022 | nieuwe regeling | 10-02-2022 | 229849 |
De raad van de gemeente Vijfheerenlanden;
Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 januari 2022 met zaaknummer: 229849;
Gelet op de artikelen 147, lid 1 en 149 van de Gemeentewet alsmede artikel 1.1.1, lid 1 onder d van het Besluit ruimtelijke ordening;
vast te stellen de doelgroepenverordening huurwoningen Vijfheerenlanden 2022
De hoogte van de aanvangshuurprijs van sociale huurwoningen dient gerekend vanaf de datum van eerste verhuur gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 5 lid 1, met toepassing van het derde lid, onder het maximale bedrag bedoeld in het eerste lid van dit artikel te blijven, tenzij op grond van de regeling ‘inkomensafhankelijke huurverhoging’ het is toegestaan om de huurprijs voor de betreffende huurder tijdelijk extra te verhogen.
Artikel 5 Instandhoudingstermijn
Deze verplichting blijft ook in stand voor eventuele rechtsopvolgers van het eigendom van de betreffende woningen. Dit wordt door de eerste eigenaar mede geregeld door de verplichting om bij het Kadaster (o.g.v. artikel 3:17 lid 1 onder a BW) in te laten schrijven dat de woning louter verhuurd mag worden conform de voorwaarden uit deze verordening.
De eerste verhuring dan wel verkoop van middeldure huurwoningen of sociale huurwoningen gedurende de in artikel 5 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn, dient door de grondeigenaar uiterlijk binnen 4 weken na het tekenen van de huur- of koopovereenkomst gemeld te worden bij het college.
Gedurende de instandhoudingsperiode is het vanaf 5 jaar na de eerste verhuur van een woning (verder te noemen woning A) die valt onder het regiem van deze verordening toegestaan om de verplichtingen die van deze verordening over te dragen naar een andere woning (verder te noemen woning B), mits:
Artikel 8 Optie tot omzetting naar KoopGarant
Gedurende de instandhoudingsperiode is het vanaf 5 jaar gerekend vanaf de eerste verhuur van een woning toegestaan om een woning die valt onder het regiem van deze doelgroepenverordening om te zetten naar een KoopGarant-woning. Dit tot een maximum van 50% van het aantal woningen in het betreffende complex.
Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Deze verordening wordt aangehaald als Verordening doelgroepen woningbouw huurwoningen gemeente Vijfheerenlanden 2022.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van de gemeente Vijfheerenlanden op 10 februari 2022.
De voorzitter,
De griffier
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en op termijn de Omgevingswet bieden gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw.
Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de doelgroepenverordening worden toegepast.
In deze verordening zijn bepalingen opgenomen over de sociale huurwoning en de middeldure huurwoning. De maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen wordt hiermee vastgelegd. Deze grens moet de gemeente bepalen (artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening). De doelgroepenverordening regelt tevens voor welke doelgroepen de te bouwen sociale en middeldure huurwoningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. De verordening regelt ook dat de sociale en de middeldure huurwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Hiervoor zijn de minimale instandhoudingstermijnen opgenomen.
De inhoud van a. tot en met f. en h. spreekt voor zich. Bij g. betekent het enkele gebruik van een woonruimte de huurprijs zonder servicekosten of voorschot nutsvoorzieningen. Omwille van de toepasbaarheid van deze verordening wordt onder h. het begrip ‘middeldure huurwoning’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening.
Dit artikel omschrijft de bandbreedte waarbinnen sociale en middeldure huurwoningen moeten blijven. Bij het bepalen van de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning en de minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning is aansluiting gezocht bij de bestaande huurtoeslaggrens, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Daarmee sluit de grens aan bij het de bedragen zoals genoemd in artikel 1.1.1, eerste lid onder d en j van het Besluit ruimtelijke ordening. Die grens bedraagt € 752,33 (prijspeil 2022). De bovengrens voor een middeldure huurwoning is bepaald op € 1.050,= (prijspeil 2022).
De indexeringsgrondslag van de bovengrens voor de middeldure huurwoningen is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor een koppeling aan de jaarmutatie van de consumentenprijsindex alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar. De op basis daarvan berekende bedragen worden naar boven afgerond op hele euro’s.
De beschikbaarheid van de woningen voor de doelgroep gedurende de minimale instandhoudingstermijn wordt geborgd door de bepalingen in artikel 5.
Voor sociale huurwoningen gelden landelijke regels voor huurverhogingen en dient de aanvangshuurprijs gedurende de minimale instandhoudingstermijn steeds binnen de in de verordening bepaalde bandbreedte te blijven. Dit is vastgelegd in het vijfde lid. Als gevolg van de wettelijk toegestane maximale inkomensafhankelijke huurverhoging kan de huur boven de maximale aanvangshuurprijs uitkomen, maar dient bij een nieuwe verhuring weer binnen de bandbreedte gestart te worden. In het zesde lid is geregeld dat de jaarlijkse verhoging van de huurprijs van een middeldure huurwoning er niet toe mag leiden dat de huurprijs buiten de bandbreedte zoals genoemd in het eerste lid terecht komt. Er is derhalve altijd een plafond voor de te vragen huurprijs in de instandhoudingstermijn.
Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen en voor middeldure huurwoningen. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen.
Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 5) moet de woning voor deze doelgroepen in stand gehouden worden. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de inkomensgrenzen uit de huisvestingsverordening, die gelden voor toewijzing van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders en middeldure huurwoningen.
Lid 1: Behoeft geen toelichting.
Lid 2: Dit geld op woningniveau. Bij een nieuwe verhuring van een woning blijft de aangegeven maximale huurprijsgrens in deze verordening van toepassing.
Lid 3: De gemeente maakt door middel van de prestatieafspraken met de woningcorporaties afspraken over redelijke tarieven waarbij ook niet corporaties kunnen deelnemen aan het centrale lokale woonruimteverdelingssysteem.
Lid 4: Onder ‘de taakstelling’ wordt verstaan een verplicht aantal te huisvesten woningzoekenden van een bepaalde bijzondere doelgroep, zoals vergunninghouders (uit de asielprocedure), GGZ-cliënten etc. De taakstelling wordt jaarlijks vastgesteld op basis van de taakstelling op gemeentelijk niveau naar rato de omvang van de totale sociale woningvoorraad in de gemeente.
Artikel 5 Instandhoudingstermijn
De verhuurder moet de woning gedurende een minimale instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. De minimale instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is bepaald op 25 jaar na de eerste ingebruikname. De minimale instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is bepaald op 15 jaar.
De huurprijs van middeldure huurwoningen zal in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 2 van deze verordening. Indien woningen binnen de termijn van 15 dan wel 25 jaar worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de doelgroepenverordening. Als bijvoorbeeld een woning wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende die instandhoudingsperiode, kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.
De gemeente Vijfheerenlanden legt in een publiek toegankelijk register vast op welke woningen deze verordening van toepassing is én vanaf welke datum de instandhoudingstermijn geldt.
De eigenaar van de woning doet binnen 4 weken na het tekenen van de huur- of koopovereenkomst hiervan melding aan het College van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden.
Deze optie is bedoeld om verhuurders binnen hun portefeuille enige flexibiliteit te bieden zonder dat dit ten koste gaat van betaalbaar wonen in de gemeente.
Artikel 8 Optie tot omzetting naar KoopGarant
KoopGarant van de stichting Opmaat, een onafhankelijk landelijk expertisecentrum, is een specifiek woonproduct. Het doel van dit woonproduct is het realiseren van meer betaalbare koopwoningen voor starters met lagere en middeninkomens en het bevorderen van de doorstroming vanuit de sociale- en middeldure huursector. Het biedt extra zekerheden voor de koper door een bepaalde garantie van de verkoper op de gevolgen van een eventuele waardedaling van de betreffende woning. Ook deze optie draagt bij aan de flexibiliteit naar verhuurders/ investeerders, zonder dat dit ten koste gaat van de betaalbaarheid als geheel in de gemeente.
Het college kan van deze verordening afwijken als de toepassing ervan leidt tot bijzondere hardheid in een bepaald geval. Dat wil zeggen dat de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk benadelend gevolg zou leiden voor de betreffende verhuurder waarop de verordening van toepassing is. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de verordening op zich genomen nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule.
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel spreekt voor zich.