| Organisatie | Vijfheerenlanden |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening koopwoningen Vijfheerenlanden 2022 |
| Citeertitel | Verordening doelgroepen woningbouw sociale- en middeldure koopwoningen gemeente Vijfheerenlanden 2022 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 02-03-2022 | nieuwe regeling | 10-02-2022 | 229849 |
De raad van de gemeenten Vijfheerenlanden;
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 januari 2022 met zaaknummer: 229849;
Gelet op de artikelen 147, lid 1 en 149 van de Gemeentewet alsmede artikel 1.1.1, lid 1 onder e van het Besluit ruimtelijke ordening;
vast te stellen de doelgroepenverordening koopwoningen Vijfheerenlanden 2022
In deze verordening wordt verstaan onder:
Sociale koopwoning: een koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder e. van het Besluit ruimtelijke ordening, met dien verstande dat de in dit artikel genoemde koopprijsgrens in verband met het experiment onder de Crisis- en Herstelwet voor sociale koop wordt verhoogd naar een koopprijs vrij op naam (VON) van ten hoogste € 275.000,- (prijspeil 2022). Deze koopprijsgrens wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de “nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2015=100” van het CBS.
De doelgroepen voor sociale- en middeldure koopwoningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de verkoopprocedure voor de desbetreffende woning een passend inkomen genieten en/of beschikt over een voldoende financieel vermogen. Door het verschil in VON-prijs, als beschreven in artikel 3, ontstaan er kansen voor doelgroepen uit verschillende inkomensgroepen.
Artikel 3. Maximale V.O.N. prijs
Om de in artikel 2 beschreven doelgroep te kunnen bedienen is de bovengrens voor een sociale koopwoning in Vijfheerenlanden vastgesteld op een V.O.N.-prijs van maximaal € 275.000 (prijspeil 1 januari 2022).
Deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd gelijk aan de laatst vastgestelde aanpassing van de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente Vijfheerenlanden. Bij een verlaging van de WOZ-waarde zal de WOZ-waarde niet dalen tot aan V.O.N.-prijs waarvoor de betreffende woning is aangekocht.
Voor de doelgroep van middeldure koopwoningen is de NHG-grens bepalend. Deze bedraagt in 2022 € 355.000.
Artikel 6. Verbod op verkoop aan koper boven de maximale V.O.N. prijs
Het is verboden om een sociale- en middeldure koopwoning binnen de instandhoudingstermijn te verkopen en/of te vervreemden (waaronder mede te verstaan het vestigen van een zakelijk gebruiksrecht), indien de verkoopprijs hoger is dan de maximale V.O.N.-prijs volgens deze verordening.
Het is verboden om een sociale- en middeldure koopwoning in gebruik te nemen of te hebben gedurende de instandhoudingstermijn indien deze aan de huidige eigenaar in strijd met de verboden in artikel 6 is verkocht of gekocht.
De verkoop van sociale- en middeldure koopwoningen gedurende de in artikel 5 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn, dient door de grondeigenaar uiterlijk binnen 4 weken na het tekenen van de koopovereenkomst gemeld te worden bij het college.
Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Dat wil zeggen dat de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk benadelend gevolg zou leiden voor de betreffende eigenaar waarop de verordening van toepassing is. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. De hardheidsclausule zal alleen worden gehonoreerd als er sprake is van een onvoorzien en/of onredelijk benadelend gevolg.
Deze verordening wordt aangehaald als Verordening doelgroepen woningbouw sociale- en middeldure koopwoningen gemeente Vijfheerenlanden 2022.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van de gemeente Vijfheerenlanden op 10 februari 2022.
De voorzitter,
De griffier
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Omgevingswet bieden gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijke woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw.
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen ondereen sociale koopwoning. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen en exploitatieplannen. In de betreffende verordening definieert de gemeente de doelgroep voor sociale koopwoningen. Daarnaast moet in deze verordening de instandhoudingstermijn voor deze woningen worden bepaald, binnen de in het Bro gestelde grenzen.
Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de doelgroepenverordening worden toegepast. Het toepassen van de verordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in elk bestemmingsplan moet worden gemaakt.
In deze verordening zijn sociale koopwoningen opgenomen. De maximale koopsommen worden hiermee vastgelegd. Deze grenzen moet de gemeente bepalen. De doelgroepenverordening regelt tevens voor welke doelgroep de te bouwen sociale koopwoningen bedoeld zijn. De doelgroep worden bepaald aan de hand van de inkomensgrenzen.
Ook regelt de verordening dat de sociale koopwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroep. Dit is de instandhoudingstermijn.
Artikel 1. Begripsomschrijvingen
De inhoud spreekt in grote lijn voor zich. Waar mogelijk is in deze verordening aangesloten bij gehanteerde begrippen in algemene wet en regelgeving. Bij lid 1 onder c merken wij op dat, het wonen van twee volwassenen in een woning te allen tijde dient te worden gezien als zijnde het gebruik door een huishouden. De onderlinge relatie dan wel het ontbreken daarvan is daarop niet van invloed.
De Doelgroepenverordening richt zich op het beschikbaar maken van meer woningen voorhuishoudens die door de disbalans in de huidige woningmarkt niet of slecht in staat zijn om een koopwoning te kopen..
Artikel 3. De maximale V.O.N. prijs
In het Besluit ruimtelijke ordening is de definitie van een sociale koopwoning opgenomen. Deze maximale koopprijsgrens wordt via het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (eenentwintigste tranche) gelijkgetrokken met de grens voor de NHG-garantie. E.e.a. wordt later verankerd in de Omgevingswet.
Ook woonruimten gebouwd onder een constructie van Maatschappelijk Gebonden Eigendom of daarmee vergelijkbaar begrepen worden geacht onder deze verordening te vallen. In de gemeente Vijfheerenlanden wordt het prijsniveau voor de sociale koopwoningen bepaald op maximaal € 275.000 (V.O.N. met prijspeil 1 januari 2022) en betreft dus een gemeentelijke beleidskeuze. Deze prijs is gekozen omdat hiermee de beoogde doelgroep kan worden bediend én haalbaar wordt geacht in het woningmarktgebied van Vijfheerenlanden. (De NHG-grens wordt gehanteerd als bovenkant van de middeldure koopwoningen.)
Wanneer de V.O.N.-prijs ten gevolgen van een eventuele daling van de gemiddelde WOZ-waarde onder de V.O.N.-prijs daalt waarvoor de woning voor het laatst is aangekocht, dan geldt de V.O.N.-prijs waarvoor deze is aangekocht als bovengrens. Dit om, zo mogelijk, een restschuld bij de verkoper te voorkomen en doorstroming zo min mogelijk te beperken.
Dit artikel spreekt voor zich.
Artikel 5 Instandhoudingstermijn
De (opvolgende) grondeigenaar moet de woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft een instandhoudingstermijn van maximaal 10 jaar voor. Gelet op de wens om te komen tot een evenwichtige en duurzame balans in de woningmarkt, wordt in deze verordening voor de gemeente Vijfheerenlanden de instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen gesteld op 10 jaar na de eerste ingebruikname. Gedurende deze periode moeten de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep. Voor de maximale termijn is gekozen om te waarborgen dat sociale woningen zo lang mogelijk voor de sociale woningvoorraad worden behouden.
Indien de woningen binnen de termijn van 10 jaar worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening dan wel het bestemmingsplan waarin deze regeling is opgenomen.
Als in strijd wordt gehandeld met deze verordening, kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.
Artikel 6. Verbod op verkoop en koop boven de V.O.N.-prijs
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel heeft tot doel om te toetsen of voldaan is aan de geldende voorwaarden uit deze verordening.
Het college kan van deze verordening afwijken als de toepassing ervan leidt tot bijzondere hardheid in een bepaald geval. Dat wil zeggen dat de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk benadelend gevolg zou leiden voor de betreffende eigenaar waarop de verordening van toepassing is. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Een schriftelijk beroep op de hardheidsclausule dient gericht te worden aan het college van Burgemeester en Wethouders.
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel spreekt voor zich.