| Organisatie | Dinkelland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Buitengebied met kwaliteit |
| Citeertitel | Buitengebied met kwaliteit |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 13-06-2023 | paragraaf 3.5 | 30-05-2023 | 10 B | ||
| 16-02-2022 | 13-06-2023 | nieuwe rtegeling | 25-01-2022 | 15 B |
De raad van de gemeente Dinkelland,
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 21 december 2021, nr. 15 A;
gelet op het advies van de commissie Omgeving en Economie van 18 januari 2022;
gelet op artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht
de beleidsregel "Buitengebied met kwaliteit" vast te stellen met inachtneming van de volgende wijzigingen:
het tekstdeel op pg. 4 (paragraaf 1.3) luidend:
“Ook is deze beleidsregel niet van toepassing op o.a. de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen en bestaande woningbouwlocaties die binnen de bebouwde kom zijn gelegen en richting het buitengebied worden uitgebreid en op zonne- en windparken.”
“Ook is deze beleidsregel niet van toepassing op o.a. de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen en bestaande woningbouwlocaties die binnen of direct grenzend aan de bebouwde kom zijn gelegen en richting het buitengebied worden uitgebreid en op zonne- en windparken.”
het tekstdeel op pag. 11 (paragraaf 3.5)
“Vanuit de nieuwe woonvisie worden...... Wanneer het gevraagde aantal nieuwe woningen het aanbod overschrijdt, zal er geloot gaan worden. Wanneer dit niet het geval is, zal de uitgifte plaatsvinden op basis van de datum van indiening van het verzoek.”
“Wanneer het gevraagde aantal nieuwe woningen het aanbod dreigt te overschrijden wordt de raad hierover tijdig geïnformeerd en kan het college de raad verzoeken een extra contingent beschikbaar te stellen. De uitgifte zal voorlopig plaatsvinden op basis van de datum van indiening van het verzoek.”
Het buitengebied kenmerkt zich door een mix van functies als landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en wonen, al deze functies vragen om ruimte. Daarnaast vragen nieuwe functies om ruimte. Al deze functies leggen samen veel druk op ons buitengebied. Daarom wordt ook voor de toepassing van deze beleidsregel het uitgangspunt gehanteerd: de goede functies op de goede plek. Combinaties van functies zullen nodig zijn, om alles aan bod te laten komen. We streven naar een aantrekkelijk en vitaal buitengebied waar een goede balans is tussen landgebruik, ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en economische activiteiten.
Om dit te kunnen bereiken beschikt de gemeente over diverse beleidsregelingen zoals bijvoorbeeld Rood voor Rood, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, Schuur voor Schuur en het VAB+ beleid. Alle beleidsregelingen hebben de afgelopen jaren op hun eigen wijze een bijdrage geleverd aan een aantrekkelijk en vitaal buitengebied en de doelstellingen van deze regelingen sluiten nog prima aan bij de speerpunten voor het buitengebied zoals geformuleerd in MijnOmgevingsvisie.
De afgelopen jaren is echter ook geconstateerd dat het ruimtelijk beleid voor het buitengebied op onderdelen onnodig ingewikkeld is geworden en is zowel vanuit aanvragers en hun adviseurs als gemeente de wens geuit voor eenvoudiger en overzichtelijker beleid voor het buitengebied. In de voorliggende beleidsregel zijn de eerdergenoemde beleidsregels en de beleidsregels ten aanzien van plattelandswoningen en nieuwe landgoederen vervat in één vereenvoudigde regeling die mede vanwege de opgaven in het buitengebied op onderdelen geactualiseerd en aangevuld is.
Eén van de grootste opgaven waar wij als gemeente de komende jaren mee te maken gaan krijgen is het vrijkomen van een grote hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing. De verwachting is dat er tot 2030 in de gemeente Dinkelland circa 236.000 m2 en in Tubbergen circa 197.000 m2 agrarische bebouwing vrij komt 1 . Het vrijkomen van dergelijke hoeveelheden agrarische bebouwing zal een grote impact hebben op de ruimtelijke kwaliteit, de vitaliteit en de sociaaleconomische kwaliteit van het buitengebied van beide gemeenten. De impact die dit zal hebben stopt niet bij de gemeentegrenzen, maar is grensoverschrijdend. Er is dan ook geen sprake van verschillende ‘buitengebieden’, maar van één samenhangend buitengebied dat onderdeel uitmaakt van twee gemeenten (en wellicht nog breder getrokken kan worden). Dit komt niet alleen tot uiting door het feit dat beide gemeente plattelandsgemeenten zijn die qua landschapskenmerken en grondgebruik goed vergelijkbaar met elkaar zijn, maar ook in het gegeven dat beide gemeenten eenzelfde visie voor het buitengebied nastreven. Deze visie is neergelegd in MijnOmgevingsvisie van beide gemeenten onder het speerpunt ‘Buitengebied in balans’. Gelet hierop en de grote opgave voor wat betreft vrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied, wordt in deze beleidsregel als kwaliteitsimpuls nog nadrukkelijker ingezet op de sloop van vrijkomende agrarische bebouwing in beide gemeenten.
Het doel van deze beleidsregel is meervoudig. Enerzijds is deze beleidsregeling bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel van deze beleidsregeling om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied.
Deze beleidsregel is uitsluitend van toepassing op het buitengebied van de gemeente en de regels en voorwaarden uit deze notitie zijn een nadere gemeentelijke uitwerking van het provinciaal beleid waaronder artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van de Omgevingsverordening Overijssel. Deze beleidsregel is niet van toepassing op de planologische mogelijkheden die de geldende bestemmingsplannen/ het omgevingsplan bij recht of met toepassing van een binnenplanse afwijking/ binnenplanse omgevingsplanactiviteit biedt. Ook is deze beleidsregel niet van toepassing op o.a. de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen en bestaande woningbouwlocaties die binnen of direct grenzend aan de bebouwde kom zijn gelegen en richting het buitengebied worden uitgebreid en op zonne- en windparken.
Afhankelijk van de wijze waarop een ontwikkeling juridisch-planologisch geborgd moet worden, moet voor de toepassing van deze beleidsregel een procedure herziening bestemmingsplan/ omgevings-plan of een buitenplanse afwijking/omgevingsplanactiviteit worden doorlopen.
1.4.1 (Voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen
Gebouwen, geen bedrijfswoningen zijnde, die in gebruik zijn of in gebruik zijn geweest ten behoeve van een bedrijf dat is of was gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren.
1.4.2 Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing
Gebouwen die door hun (oorspronkelijke) uitstraling van belang zijn voor unieke kwaliteiten en de geschiedenis van een plek. Dit kan te maken hebben met de afleesbaarheid van de historische functie, de specifieke bouwstijl of de uniciteit (zeldzaamheid of bijzondere geschiedenis van het gebouw/plek).
1.4.3 Gemeentelijk kwaliteitsteam (Q-team)
Een adviesorgaan van de gemeente bestaande uit deskundigen met inhoudelijke kennis op het gebied van (steden)bouw, architectuur, cultuurhistorie, natuur, ecologie en landschap.
1.4.4 Karakteristieke bebouwing
Gebouwen die geen monument zijn maar wel positief bijdragen aan de bijzondere (bebouwings-) kenmerken van de plek, bijvoorbeeld door de situering, de bouwmassa, gevelcompositie en/of de bouwstijl, en waarvan de uitstraling om die reden het behouden waard is.
1.4.5 Landschap ontsierende bebouwing
Alle (voormalig agrarische) gebouwen die niet karakteristiek of cultuurhistorisch zijn en door hun omvang, situering, materiaalgebruik en/of uitstraling afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit. Dit betreffen meestal de (grote) varkens- en kippen- en ligboxenstallen uit de jaren ’60, ’70 en ’80 met asbest-daken. De staat van onderhoud speelt bij de beoordeling of een gebouw landschap ontsierend is slechts een ondergeschikte rol. Of gebouwen wel of niet aan te merken zijn als landschap ontsierend bepaalt de gemeente.
Een woonhuis in de vorm van een voormalige agrarische bedrijfswoning, dat bewoond mag worden door een persoon of diens huishouden die niet werk gerelateerd is met het nabijgelegen agrarisch bedrijf, waartoe het woonhuis in het verleden als bedrijfswoning heeft behoord.
1.4.8 Productie gebonden detailhandel
Een ondergeschikte vorm van detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces. Hierbij is de detailhandelsfunctie ondergeschikt aan de productiefunctie.
Voor elke ontwikkeling in het buitengebied gelden bepaalde algemene randvoorwaarden waar aan voldaan moet worden. Naast dat voldaan moet worden aan het van toepassing zijnde Rijks- en provinciaal beleid en de van toepassing zijnde wet- en regelgeving, betreffen dit bijvoorbeeld randvoorwaarden die zijn opgesteld met het oog op ‘een goede ruimtelijke ordening’ of een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ ingeval de Omgevingswet inwerking is getreden. Daarnaast moet bij de toepassing van deze beleidsregel in elk geval voldaan worden aan de hierna weergegeven voorwaarden. De gemeente bepaalt na een afweging van alle relevante belangen of aan deze voorwaarden voldaan wordt. Voor de beantwoording van de vraag of wordt voldaan aan de voorwaarden 1 tot en met 4, kan de gemeente het gemeentelijk kwaliteitsteam (Q-team) om advies vragen.
In het bestemmingsplan/ het omgevingsplan/ de omgevingsvergunning worden verplichtingen opgenomen voor de aanleg en instandhouding van de verplichte landschappelijke inpassing. Daarnaast worden in een overeenkomst aanvullende voorwaarden opgenomen die van belang zijn voor de gemeentelijke juridische borging;
Voor het uitbreiden van de inhoud van een woning (hoofdgebouw met eventuele aan- en uitbouwen) met meer m3 binnen de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden:
Extra inhoud (m3)2 | ||
3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning
Voor het uitbreiden van bij een woning toegelaten vrijstaande bijbehorende bouwwerken binnen de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden:
Extra oppervlakte3 | ||
3.4 Bedrijfsmatige activiteiten
Het is mogelijk om binnen de functie ‘Wonen’ bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen. Niet elk nieuwe functie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij onder meer de aard en invloed van de nieuwe functie op de omgeving een rol speelt.
Voor het toestaan van bedrijfsmatige activiteiten binnen de functie ‘Wonen’ gelden de volgende voorwaarden:
3.5 Extra woningen (Rood voor Rood)
Voor het toestaan van extra woningen binnen de functie ‘Wonen’ gelden de volgende voorwaarden:
Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van de sloop van landschap ontsierende gebouwen binnen de gemeente Dinkelland en Tubbergen. Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m2 te slopen landschap ontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend;
Wanneer de slooplocatie(s) niet geschikt is/zijn om een extra woning te bouwen vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit, milieu-, ruimtelijke ordening- en/of overige wet- en regelgeving, kan de woning elders teruggebouwd worden. In dat geval dient de terugbouwlocatie aan te sluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het bouwen in kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing, een bestaand erfensemble/erfstructuur (hieronder kan eventueel ook het ensemble/ de erfstructuur van een historisch(e) landgoed/ buitenplaats worden verstaan) of op de locatie van een solitair gelegen recreatiewoning waarbij deze wordt omgezet in een reguliere woning;
Van de sloopoppervlakte boven de sloopnorm, mag een gedeelte worden teruggebouwd dan wel behouden blijven voor het realiseren van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Voor de berekening van de terug te bouwen dan wel de te behouden oppervlakte wordt de tabel uit paragraaf 3.2 toegepast. Indien de te behouden gebouwen landschap ontsierend zijn, worden eisen gesteld aan het verfraaien van de gebouwen zodat deze niet meer landschap ontsierend zijn;
In afwijking van lid 10 kunnen gebouwen die in eerste instantie landschap ontsierend zijn, maar waarin bedrijfsmatige activiteiten mogelijk zijn, worden uitgezonderd van sloop mits dit landschappelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is, de gebouwen zodanig verfraaid worden dat deze niet meer landschap ontsierend zijn en voldaan wordt aan de voorwaarden uit paragraaf 3.4.
Middels een beeldkwaliteitsplan dient de beeldkwaliteit van de woning vastgelegd te worden. Er is een standaard beeldkwaliteitsplan opgesteld welke hiervoor gebruikt kan worden. Indien dit plan niet volstaat voor een specifiek project, dient een initiatiefnemer zelf een beeldkwaliteitsplan aan te leveren. Het beeldkwaliteitsplan dient akkoord te worden bevonden door de gemeente;
Het toepassen van de regeling houdt in dat dat op alle betrokken locaties de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken door de vergunninghouder, de locaties een passende functie krijgen conform het nieuwe gebruik en planologisch wordt geregeld dat de bedrijfsmatige agrarische activiteiten moeten worden beëindigd;
Wanneer het gevraagde aantal nieuwe woningen het aanbod dreigt te overschrijden wordt de raad hierover tijdig geïnformeerd en kan het college de raad verzoeken een extra contingent beschikbaar te stellen. De uitgifte zal voorlopig plaatsvinden op basis van de datum van indiening van het verzoek.
Bij functiewijziging gaat het om het wijzigen van de functie ‘Wonen’ in één van de andere functies die genoemd worden in deze beleidsregeling. Niet elk nieuwe functie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij onder meer de aard en invloed van de nieuwe functie op de omgeving een rol speelt. Bij functiewijziging gaat het om het hergebruik van het bestaande erf en de daarop aanwezige bebouwing.
3.6.1 Functiewijziging ‘Wonen’ naar ‘Agrarisch bedrijf’
Het wijzigen van de functie ‘Wonen’ in de functie ‘Agrarisch bedrijf’ is in principe niet mogelijk, hiervoor kan een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van een functiewijziging die voldoet aan het bepaalde in artikel 2.1.7 van de Omgevingsverordening Overijssel.
3.6.2 Functiewijziging ‘Wonen’ naar ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’
Het wijzigen van de functie ‘Wonen’ in de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’ is uitsluitend mogelijk indien sprake is van een voormalig agrarisch bedrijf waar sprake is van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen of waar al een bestaande legale activiteit in de vorm van een functie Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’ aanwezig is op een voormalig agrarisch bedrijf. Is geen sprake van een voormalig agrarisch bedrijf dan worden binnen de functie ‘Wonen’ uitsluitend mogelijkheden geboden voor de bedrijfsmatige activiteiten als bedoeld in paragraaf 3.4.
Voor de functiewijziging van de functie ‘Wonen’ van een voormalig agrarisch bedrijf naar de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’ gelden de volgende voorwaarden:
Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;
Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van het (bedrijfs)perceel.
3.6.3 Functiewijziging ‘Wonen’ naar ‘Verblijfsrecreatie’
Indien het bepaalde in paragraaf 3.4 niet toereikend is, kan onder voorwaarden de functie Wonen’ worden gewijzigd in de functie ‘Verblijfsrecreatie’. Hierbij is sprake van maatwerk. Indien deze functie-wijziging aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:
Uitsluitend indien het bestaande perceel of de bestaande legaal opgerichte bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van bebouwing en/of het perceel.
Tot de functie ‘Agrarisch bedrijf’ worden alle bedrijven met een agrarische bedrijfsvoering gerekend. Het gaat hierbij om bedrijven die gericht zijn op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren maar ook om bedrijven waarvan de werkzaamheden in hoofdzaak bestaan uit het houden van dieren en/of het telen en bewerken van gewassen, maar niet in hoofdzaak gericht zijn op het voortbrengen van producten, al dan niet in combinatie met het verlenen van diensten aan derden. Ook paardenhouderijen (zowel productiegericht als gebruiksgericht) en sierteelt-, boomkwekerij- en glastuinbouwbedrijven, niet zijnde een hoveniersbedrijf of tuincentrum, worden in deze beleidsregeling geschaard onder de functie ‘Agrarisch bedrijf’.
4.3 Uitbreiden bedrijfsgebouwen
Voor de uitbreiding van de bedrijfsgebouwen binnen een bestaand bedrijfsperceel met de functie ‘Agrarisch bedrijf’, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1.
Voor het toestaan van een nevenactiviteit binnen de functie ‘Agrarisch bedrijf’ gelden de volgende voorwaarden:
De oppervlakte van de gebouwen binnen het bouwvlak die in gebruik zijn voor de nevenactiviteit, bedraagt minder dan 50% van de gebouwen die binnen het bouwvlak in gebruik zijn voor de functie ‘Agrarisch bedrijf’. Indien een ruimer gebruik van gebouwen gewenst is, is sprake van een functiewijziging en gelden de voorwaarden uit paragaaf 4.7. De agrarische functie wordt dan de nevenactiviteit en er wordt dan ook geen uitbreidingsruimte meer geboden aan de agrarische functie;
Indien de bestaande legale gebouwen niet meer functioneel te gebruiken zijn voor de nieuwe activiteit, is vervangende nieuwbouw mogelijk. Voor de berekening van de terug te bouwen oppervlakte wordt de tabel uit paragraaf 3.2 toegepast. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop/vervangende nieuwbouw, maar worden ingepast in de nieuwe erfopzet;
Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;
Voor het toekennen van de status ‘plattelandswoning’ aan een agrarische bedrijfswoning binnen de functie ‘Agrarisch bedrijf’ gelden de volgende voorwaarden:
In afwijking van het bepaalde in lid 3 geldt dat als er geen sprake is van overeenstemming tussen de agrarische ondernemer en de eigenaar van de woning, maar de afsplitsing al langjarig gaande is (meer dan 10 jaar), er medewerking kan worden verleend voor het toekennen van een status ‘plattelandswoning’;
Bij functiewijziging gaat het om het wijzigen van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ in één van de andere functies die genoemd worden in deze beleidsregeling. Niet elk nieuwe functie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij onder meer de aard en invloed van de nieuwe functie op de omgeving een rol speelt. Bij functiewijziging gaat het om het hergebruik van het bestaande erf en de daarop aanwezige bebouwing.
4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’
Voor de functiewijziging van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5.
Het toepassen van deze regeling houdt tevens in dat dat op de betrokken locatie de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken.
4.7.2 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’, ‘Verblijfsrecreatie’ of een ‘Overige functie’
Voor de functiewijziging van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’, ‘Verblijfsrecreatie’ of een ‘Overige functie’ gelden de volgende voorwaarden:
Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;
Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van het (bedrijfs)perceel.
Tot de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch) worden alle bedrijven gerekend die geen agrarische bedrijfsvoering voeren en die bedrijfsmatig goederen vervaardigen en/of bewerken, opslaan, verhandelen, transporteren, installeren en/of herstellen en/of in opdracht werkzaamheden verricht op het gebied van agrarisch loonwerk, cultuurtechnische werkzaamheden, grondverzet en grondwerkzaamheden.
5.5 (Gedeeltelijk) omschakelen ander type bedrijf
Voor het (gedeeltelijk) toestaan van een ander type bedrijf binnen een perceel met de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ is sprake van maatwerk. Niet elk type bedrijf wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij onder meer de aard en invloed van het type bedrijf op de omgeving een rol speelt. Indien hierbij sprake is van het hergebruik van het bestaande erf en de daarop aanwezige bebouwing wordt in principe geen aanvullende kwaliteitsimpuls verlangd. Indien uitbreiding van bebouwing of het bestaande bedrijfsperceel gewenst is, gelden de regels uit respectievelijk paragraaf 5.3 en 5.4.
Bij functiewijziging gaat het om het wijzigen van de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ in één van de andere functies die genoemd worden in deze beleidsregeling. Niet elk nieuwe functie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij onder meer de aard en invloed van de nieuwe functie op de omgeving een rol speelt. Bij functiewijziging gaat het om het hergebruik van het bestaande erf en de daarop aanwezige legale gebouwen.
5.6.1 Functiewijziging ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar ‘Wonen’
Voor de functiewijziging van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5.
5.6.2 Functiewijziging ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar ‘Agrarisch bedrijf’
Het wijzigen van de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ in de functie ‘Agrarisch bedrijf’ is in principe niet mogelijk, hiervoor kan een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van een functiewijziging die voldoet aan het bepaalde in artikel 2.1.7 Kwaliteitsimpuls agro en food van de Omgevingsverordening Overijssel dan wel de op dat moment geldende Omgevingsverordening.
5.6.3 Functiewijziging ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar ‘Verblijfsrecreatie’ of een ‘Overige functie’
Voor het wijzigen van de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar de functie ‘Verblijfsrecreatie’ of een ‘Overige functie’ is sprake van maatwerk. Indien deze functiewijziging aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:
Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;
Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel of de bestaande legaal opgerichte bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van bebouwing en/of het (bedrijfs)perceel.
Onder verblijfsrecreatie wordt verstaan een vorm van recreatie gericht op ontspanning of vrijetijdsbesteding van recreanten die elders hun hoofdverblijf hebben, en voor een bepaalde periode waarbij ten minste één overnachting plaatsvindt.
Naast de voorwaarden uit deze beleidsregel, zal bij een verblijfsrecreatieve ontwikkeling in elk geval ook voldaan moeten worden aan het bepaalde in artikel 2.12 Verblijfsrecreatie van de Omgevingsverordening Overijssel dan wel de op dat moment geldende provinciale verordening en de Nota verblijfsrecreatie Noordoost Twente of, indien deze beleidsnota wijzigt, het op dat moment van toepassing zijnde gemeentelijke verblijfsrecreatieve beleid.
Voor de uitbreiding van gebouwen, niet zijnde gebouwen ten behoeve van verblijfsrecreatieve accommodaties, binnen een bestaand perceel met de functie ‘Verblijfsrecreatie’ is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1.
6.4 Uitbreiden verblijfsrecreatieve accommodaties
Voor het uitbreiden van het aantal toegestane verblijfsrecreatieve accommodaties passend binnen de functie ‘Verblijfsrecreatie’, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1.
6.5 Wijzigen verblijfsrecreatieve accommodaties
Voor het toestaan van een ander type verblijfsrecreatieve accommodaties passend binnen de functie ‘Verblijfsrecreatie’ is sprake van maatwerk. Niet elk ander type verblijfsrecreatieve accommodatie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden en hierbij kan een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist zijn. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Indien uitbreiding van bebouwing of het bedrijfsperceel gewenst is, gelden de regels uit respectievelijk paragraaf 6.3 of 6.6.
6.6 Uitbreiden verblijfsrecreatief perceel
Voor het uitbreiden van een bestaand verblijfsrecreatief perceel met de functie ‘Verblijfsrecreatie’, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1.
Bij functiewijziging gaat het om het wijzigen van de functie ‘Verblijfsrecreatie’ in één van de andere functies die genoemd worden in deze beleidsregeling. Niet elk nieuwe functie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij onder meer de aard en invloed van de nieuwe functie op de omgeving een rol speelt. Bij functiewijziging gaat het in eerst instantie om het hergebruik van het bestaande erf en de daarop aanwezige bebouwing.
6.7.1 Functiewijziging ‘Verblijfsrecreatie’ naar ‘Wonen’
Voor de functiewijziging van de functie ‘Verblijfsrecreatie’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5.
De functiewijziging van een solitair gelegen recreatiewoning in een reguliere woning/ de functie ‘Wonen’ (artikel 2.12.9 van de Omgevingsverordening Overijssel) wordt gezien als nieuwvestiging, hierbij is sprake van het toevoegen van een extra woning. De invulling van de beleidsruimte van de artikelen 2.12.9 en 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel is als volgt. Een functiewijziging van een solitair gelegen recreatiewoning naar een reguliere woning/ de functie ‘Wonen’ wordt uitsluitend toegestaan indien wordt voldaan aan de regels uit paragraaf 3.5. De regel uit paragraaf 3.5 dat teruggebouwd moet worden op de slooplocatie geldt niet bij de functiewijziging van een solitair gelegen recreatiewoning in een reguliere woning/de functie ‘Wonen’. Uitgangspunt is dat aan de bestaande solitair gelegen recreatiewoning een functie ‘‘Wonen’ wordt toegekend.
6.7.2 Functiewijziging ‘Verblijfsrecreatie’ naar ‘Agrarisch bedrijf’
Het wijzigen van de functie ‘Verblijfsrecreatie’ in de functie ‘Agrarisch bedrijf’ is in principe niet mogelijk, hiervoor kan een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van een functiewijziging die voldoet aan het bepaalde in artikel 2.1.7 Kwaliteitsimpuls agro en food van de Omgevingsverordening Overijssel dan wel de op dat moment geldende provinciale verordening.
6.7.3 Functiewijziging ‘Verblijfsrecreatie’ naar ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’
Voor het wijzigen van de functie ‘Verblijfsrecreatie’ naar een functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of een ‘Overige functie’ is sprake van maatwerk. Indien deze functiewijziging aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:
Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;
Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel of de bestaande bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van bebouwing en/of het (bedrijfs)perceel.
Onder ‘Overige functies’ worden alle functies verstaan die niet gerekend kunnen worden tot een functie ‘Wonen’, ‘Agrarisch bedrijf’, ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ of ‘Verblijfsrecreatie’. Het gaat hierbij onder meer om functies als horeca, zorg, maatschappelijke functies, dagrecreatie, nieuwe landgoederen en andere functies waarvoor geen andere op die functie toegespitste ruimtelijke beleidsregeling geldt.
7.5 (Gedeeltelijk) omschakelen naar een andere ‘Overige functie’
Voor het (gedeeltelijk) toestaan van een andere ‘Overige functie’ passend binnen een perceel met een ‘Overige functie’ is sprake van maatwerk. Niet elk functie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij onder meer de aard en invloed van de functie op de omgeving een rol speelt. Indien het (gedeeltelijk) toestaan van een andere ‘Overige functie’ aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:
Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;
Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel of de bestaande bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit respectievelijk paragraaf 7.3 of 7.4.
Een nieuw landgoed wordt niet op elke locatie wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden, dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij het nieuwe landgoed een aantoonbare (maatschappelijke) meerwaarde moet hebben. Deze (maatschappelijke) meerwaarde komt tot uiting in de volgende aspecten; het landschap, de groenstructuren, de ecologische structuur, de natuurwaarden, de hydrologische situatie en de recreatieve structuur worden aantoonbaar verbeterd en versterkt. Om te verzekeren dat het nieuwe landgoed daadwerkelijk een (maatschappelijke) meerwaarde heeft, dient in elk geval aan de volgende voorwaarden voldaan te worden. Ter verduidelijking: deze regeling betreft het oprichten van nieuwe ruimtelijke landgoederen en niet de fiscale regeling voor de rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928.
Realisatie van een ondergeschikt deel of delen van een nieuw landgoed in een gebied dat op de waardenkaart zoals opgenomen in MijnOmgevingsvisie Dinkelland of MijnOmgevingsvisie Tubbergen zijn gelegen in het ‘Lichtgroen landschap – gericht op ontwikkeling door lage waarde en hoge dynamiek’ is uitsluitend toegestaan indien dit noodzakelijk is om een afgeronde landgoedeenheid te realiseren en dit een aantoonbare meerwaarde voor het landgoed heeft;
Realisatie van een landgoed van minimaal 10 hectare geeft recht op de bouw van één landhuis met een minimale inhoudsmaat van 1.000 m3 en vrijstaande bijbehorende bouwwerken met een maximale oppervlakte van 200 m2. Indien een ruimere oppervlakte vrijstaande bijbehorende bouwwerken gewenst is, kan hierin worden voorzien door gebruik te maken van de in paragraaf 3.2 opgenomen regels;
Indien het nieuwe landgoed wordt gerealiseerd op een locatie met de functie ‘Agrarisch bedrijf’, dan dient de omgevingsvergunning milieu of de omgevingsvergunning beperkte milieu-toets door vergunninghouder te worden ingetrokken en wordt planologisch geregeld dat de bedrijfsmatige agrarische activiteiten moeten worden beëindigd;
De aanvraag voor een nieuw landgoed dient in ieder geval te voorzien in:
een totaalplan, bestaande uit een ruimtelijk kwaliteitsplan (een beeldkwaliteitsplan, een bouwplan voor het woongebouw en een inrichtings- en onderhoud-/beheerplan voor het gehele landgoed). Het inrichtings- en onderhoud-/beheerplan dienen voldoende garanties te geven voor de realisatie en duurzame instandhouding van het gehele landgoed;
Bij functiewijziging gaat het om het wijzigen van een ‘Overige functie’ in één van de andere functies die genoemd worden in deze beleidsregeling. Niet elk nieuwe functie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden waarbij onder meer de aard en invloed van de nieuwe functie op de omgeving een rol speelt. Bij functiewijziging gaat het om het hergebruik van het bestaande erf en de daarop aanwezige bebouwing.
7.7.1 Functiewijziging ‘Overige functie’ naar ‘Wonen’
Voor de functiewijziging van ‘Overige functie’ naar de functie ‘Wonen’ is voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5.
7.7.2 Functiewijziging ‘Overige functie’ naar ‘Agrarisch bedrijf’
Het wijzigen van een ‘Overige functie’ in de functie ‘Agrarisch bedrijf’ is in principe niet mogelijk, hiervoor kan een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van een functiewijziging die voldoet aan het bepaalde in artikel 2.1.7 Kwaliteitsimpuls agro en food van de Omgevingsverordening Overijssel dan wel de op dat moment geldende Omgevingsverordening.
7.7.3 Functiewijziging ‘Overige functies’ naar ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’
Voor het wijzigen van ‘Overige functie’ naar een functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ is sprake van maatwerk. Indien deze functiewijziging aanvaardbaar is, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:
Bedrijfsmatige buitenopslag van goederen of andere bedrijfsmatige activiteiten buiten de gebouwen is uitsluitend in ondergeschikte mate toegestaan en moet aantoonbaar noodzakelijk zijn voor de aard van de bedrijvigheid. De buitenopslag mag geen substantieel onderdeel vormen van de bedrijfsvoering en mag geen grotere oppervlakte beslaan dan 200 m2. Daarnaast moet de buitenopslag goed landschappelijk ingepast worden;
Uitsluitend indien het bestaande (bedrijfs)perceel of de bestaande bebouwing niet toereikend is voor de nieuwe functie, kan onder voorwaarden een uitbreiding van het (bedrijfs)perceel en/of een uitbreiding van bebouwing binnen het bestaande (bedrijfs)perceel worden toegestaan. Hiervoor gelden de regels uit deze beleidsnotitie die op de betreffende functie van toepassing zijn voor de uitbreiding van bebouwing en/of het (bedrijfs)perceel.
8. Waardering, aftrekposten en investeringsmogelijkheden
Bij het bepalen van de hoogte van de kwaliteitsimpuls voor de Groene Omgeving wordt uitgegaan van de waardevermeerdering van de gronden die door de planologische verandering zal ontstaan. Hierbij wordt uitgegaan van de in onderstaande tabel genoemde basisbedragen. Dit zijn dezelfde basisbedragen als de basisbedragen die in het kader van het voorheen geldende KGO-beleid in overleg met erkende taxateurs tot stand zijn gekomen. Deze basisbedragen zijn ten opzichte van het voorheen geldende KGO-beleid ongewijzigd, hiervoor is bewust gekozen omdat dit ook het meeste recht doet aan de op basis van het voorheen geldende KGO-beleid in het verleden geleverde kwaliteitsinvesteringen. Wel wordt nadrukkelijk opgemerkt dat de bedragen in de onderstaande tabel exclusief btw zijn. Bij de totstandkoming van deze basisbedragen is namelijk uitgegaan van getaxeerde bedragen exclusief btw.
Figuur 8.1: Overzichtstabel basisbedragen waardevermeerdering en -vermindering
Bij het toepassen van deze tabel dient rekening te worden gehouden met het volgende:
Indien er voor het bepalen van de hoogte van de kwaliteitsimpuls een berekening van de waardevermeerdering wordt uitgevoerd op basis van de tabel in figuur 8.1, kan waardevermindering als gevolg van het toekennen van een andere functie aan de gronden meegenomen worden in de berekening. Waardevermindering kan worden toegepast op gronden waar een kwaliteitsinvestering of basisinspanning wordt verricht en de functie ook daadwerkelijk wijzigt. Hierbij gelden de basisbedragen zoals genoemd in de tabel in figuur 8.1.
Nadat de totale waardevermeerdering (waardevermeerdering – waardevermindering) bepaald is, dient beoordeeld te worden of sprake is van een functioneel of niet-functioneel aan het buitengebied gebonden ontwikkeling en of de locatie is gelegen in het buitengebied of de kernrandzone.
8.1.3 Functioneel en niet-functioneel aan het buitengebied gebonden functies
Functioneel aan het buitengebied gebonden functies zijn functies die feitelijk thuishoren in het buitengebied. Omdat deze functies als gebiedseigen beschouwd worden, kan de kwaliteitsprestatie ook minder zijn dan de volledige waardevermeerdering. Voor deze functies geldt dat, naast de basisinspanning, een kwaliteitsprestatie van 25% (of 12,5% indien sprake is van een ‘kernrandzone’) van de waardevermeerdering voldoende is om de geboden ontwikkelingsruimte in balans te brengen met de benodigde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Onder functioneel aan het buitengebied gebonden functies worden onder andere de volgende functies verstaan:
Functies die hiervoor niet genoemd zijn, worden in principe gezien als niet-functioneel aan het buitengebied gebonden functies. Niet-functioneel aan het buitengebied gebonden functies horen in principe thuis op een bedrijventerrein/ in de kernen. De impact van deze functies op het buitengebied is veelal groter dan de functioneel aan het buitengebied gebonden functies. Om deze reden wordt voor deze functies, naast de basisinspanning, een kwaliteitsprestatie van 100% (of 50% indien sprake is van een ‘kernrandzone’) verlangd om zo de geboden ontwikkelingsruimte in balans te brengen met de benodigde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.
Een kernrandzone is een gebied aansluitend aan de kern waar de kern het buitengebied treft. Deze zone kenmerkt zich door een menging van tot de kern behorende functies en meer aan het landelijk gebied gebonden functies. Omdat een kernrandzone zich al kenmerkt als een overgangsgebied, is de impact van ontwikkelingen in dit gebied minder groot dan de impact van een ontwikkeling in het buitengebied. Om deze reden wordt voor:
van de waardevermeerdering voldoende geacht om de geboden ontwikkelingsruimte in balans te brengen met de benodigde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.
8.1.5 Vereist investeringspercentage in schema
In de tabel in figuur 8.3 wordt schematisch weergegeven welk percentage van de waardevermeerdering, naast de verplichte basisinspanning, geïnvesteerd dient te worden in de ruimtelijke kwaliteit om zo de geboden ontwikkelingsruimte in balans te brengen met de benodigde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.
Figuur 8.3: Investeringspercentage waardevermeerdering
Van het bovenstaande percentage van 100% kan in bepaalde omstandigheden worden afgeweken. Dit is de maatwerkclausule. Deze kan worden toegepast als er sprake is van specifieke omstandigheden die een verlaging van het toe te passen percentage rechtvaardigen.
In dat geval gelden aspecten als sociale kwaliteit, werkgelegenheid, veiligheid, ruimtegebrek en logistiek als items ter onderbouwing om (per item) het percentage te verlagen met 5% (met een maximum van 25%).
Op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1 kan de hoogte van de kwaliteitsimpuls berekend worden. De volgende aftrekposten mogen worden toegerekend als onderdeel van deze kwaliteitsimpuls en kunnen in mindering worden gebracht op de berekende kwaliteitsinvestering:
Na aftrek van de voornoemde kosten resteert het bedrag dat dient te worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. In paragraaf 8.3 wordt nader ingegaan op de investeringsmogelijkheden.
Op basis van de voorgaande paragrafen is het bedrag berekend dat, naast de verplichte basisinspanning, geïnvesteerd dien te worden in de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Deze investering of kwaliteitsimpuls kan op verschillende manieren worden ingezet. Op de verschillende investeringsmogelijkheden wordt hierna nader ingegaan.
8.3.1 Natuur, landschap, water, recreatief medegebruik en cultuurhistorie
Bij het inzetten van (een deel van) de vereiste kwaliteitsimpuls ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landschap, gaat het om investeringen in landschap, natuur en/of water door aanleg, verbetering of langjarig beheer van bijvoorbeeld landschapselementen zoals bijv. houtwallen, bomenrijen, poelen of beken. Investeringen in het landschap dienen bij te dragen aan de herkenbaarheid van het landschap ter plekke zoals in het Cascobeleid Noordoost Twente opgenomen is. Investeringen in natuurwaarde dienen eveneens passend te zijn binnen de kenmerken van het landschap ter plekke, maar kunnen gericht zijn op specifieke doelsoorten zoals bijv. vleermuizen, weidevogels of boomkikkers. Bij een kwaliteitsimpuls in het landschap, natuur of water zal er altijd sprake zijn van realisatie van robuuste en duurzaam/langdurig in stand te houden (landschaps)elementen. Bescherming en langjarig beheer zijn daarbij een vereiste. De kosten die verband houden met beheer en onderhoud van de eerste 6 jaar mogen worden opgevoerd als kwaliteitsimpuls.
De aanleg of het verbeteren van bestaande recreatieve routes en andere vormen van recreatief medegebruik die een aantoonbare meerwaarde hebben, kunnen ook worden opgevoerd als kwaliteitsimpuls. Dit geldt ook voor investeringen in gebouwen als het gaat om cultuurhistorisch waardevolle gebouwen in het buitengebied met een maatschappelijke functie/meerwaarde en de investering een aantoonbare meerwaarde heeft voor de cultuurhistorische waarde van deze gebouwen. De bescherming van deze gebouwen en de verplichte investering wordt vervolgens planologisch vastgelegd.
In deze beleidsregel wordt de mogelijkheid geboden om de berekende en te verrichten kwaliteitsimpuls, in te zetten voor de sloop van landschap ontsierende gebouwen in één van beide gemeenten. Hiervoor gelden de bedragen uit sloopoffertes van drie kwalitatief erkende sloopbedrijven, waarbij de goedkoopste offerte als uitgangspunt wordt genomen.
Indien als kwaliteitsimpuls gekozen wordt voor de sloop van gebouwen gelden de volgende uit-gangspunten:
De publiekrechtelijke besluitvorming en afweging van verzoeken om planologische medewerking dienen telkens plaats te vinden op basis van planologische overwegingen. De ontwikkeling moet derhalve altijd planologisch aanvaardbaar zijn en voldoen aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening/een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Betaalplanologie is niet toegestaan. Het is wel mogelijk om een financiële bedrage te verlangen voor ontwikkelingen van een gebied voor zover tussen die activiteiten en de ontwikkeling een functionele samenhang bestaat. Voor ontwikkelingen in het buitengebied wordt een KGO-investering gevraagd.
In de meeste gevallen zal de KGO-investering worden gerealiseerd in het plangebied en compenseert de gevraagd investering het verlies aan ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied dan wel leidt het tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied.
In die gevallen waar op het moment van de planontwikkeling geen concrete, fysieke investeringsmogelijkheden of projecten voor handen zijn, kan de keus gemaakt worden de verplichte investering in het KGO-fonds, ofwel Landschapsfonds, te storten.
Vanuit dit fonds kan de gemeente als beheerder van het fonds, financiële bijdragen verstrekken voor concrete fysieke projecten in het buitengebied waarmee meerwaarde voor natuur, landschap en/of maatschappelijke doelstellingen behaald wordt. Dit kan zowel voor eigen projecten als voor projecten van derden.
De gemeente beheert dit fonds en zal aanvragen toetsen aan de regelgeving die geldt voor KGO-investeringen. Financiële bijdragen worden als eenmalige subsidie verstrekt. Afhankelijk van de hoogte van de subsidiebijdrage wordt bepaald welke resultaat- of inspanningsverplichtingen en verantwoording aan een subsidie-aanvrager opgelegd worden.
Zoals vermeld in paragraaf 8.1.1 is het basisbedrag waarmee de waardevermindering/vermeerdering wordt berekend, exclusief btw. Dit bedrag, of het gedeelte van het bedrag wat overblijft na een investering elders, dient gestort te worden in het fonds.
Er kan worden afgeweken van de beleidsregels indien de specifieke omstandigheden van een concreet geval hiertoe aanleiding geven.
Voor alle duidelijkheid wordt opgemerkt dat de afwijkingsbevoegdheid in deze beleidsnotitie ruimer is dan de zogeheten inherente afwijkingsbevoegdheid zoals die bepaald is in artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht. De inherente afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 ziet namelijk op bijzondere omstandigheden. 4
De hier aan de orde zijnde afwijkingsbevoegdheid biedt een zelfstandige mogelijkheid om van de beleidsregels af te wijken5 . Dit kan zowel in positieve als in negatieve zin zijn. Bij een afwijking van de beleidsregels zal uitdrukkelijk gemotiveerd worden waarom er wordt afgeweken. Het voldoen aan de beleidsregels is dan ook geen garantie dat ook daadwerkelijk medewerking wordt verleend aan de gewenste activiteit. Er kunnen bij een specifieke situatie zodanige feiten en omstandigheden spelen dat geen medewerking wordt verleend ondanks dat aan de beleidsregels wordt voldaan. Het spiegelbeeld kan ook het geval zijn indien niet aan de voorwaarden voldaan wordt maar een ontwikkeling wel voldoet aan de doelstelling van het beleid. Er kunnen bij een specifieke situatie zodanige feiten en omstandigheden spelen dat wel medewerking wordt verleend ondanks dat niet aan de beleidsregels wordt voldaan.
Deze ruimere afwijkingsbevoegdheid past binnen het nieuwe omgevingsgericht werken. Er is meer maatwerk mogelijk. Verder past de afwijkingsbevoegdheid in de lijn van de indringendere toetsing van de bestuursrechter.
Deze beleidsnotitie vervangt een aantal oude beleidsnota’s. De volgende beleidsnota’s/ -regels zijn met de vaststelling van deze notitie ingetrokken:
Indien voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze beleidsregels een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd of een volledige aanvraag omgevingsvergunning is ingediend voor de zgn. c-activiteit op basis waarvan kan worden afgeweken van het bestemmingsplan, wordt deze bestem-mingsplanherziening/ aanvraag omgevingsvergunning afgehandeld op basis van de ‘oude’ beleidsnota’s zoals genoemd in paragraaf 9.3. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien een aanvrager specifiek verzoekt om zijn of haar verzoek om bestemmingsplanherziening of aanvraag omgevingsvergunning voor de zgn. c-activiteit op basis waarvan kan worden afgeweken van het bestemmingsplan, af te handelen op basis van deze beleidsregel. Eventuele besluitvorming op de aanvraag kan dan pas plaatsvinden nadat deze beleidsregel in werking is getreden.
Voorbeeldberekening: Uitbreiden oppervlakte schuren met 600 m2 betekent sloop van 1.200 m2 landschap ontsierende gebouwen met asbesthoudende golfplaten (tot en met 100 m2 is 100 m2 sloop, het deel van 101 m2 tot en met 500 m2 (400 m2 extra) betekent sloop van 800 m2, het deel van 501 m2 tot en met 600 m2 (100 m2 extra) betekent sloop van 300 m2).
In basis van de uitspraak van de Afdeling van 26 oktober 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2840) heeft de Afdeling geoordeeld dat bij toepassing van artikel 4:84 Awb de gemeente alle omstandigheden van het geval moet worden betrokken in de beoordeling of deze op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden, moeten worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 4:84 Awb die maken dat het handelen overeenkomstig de beleidsregel gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen.