| Organisatie | Voorschoten |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Rectificatie: Beleidsregel Woningbouw Voorschoten |
| Citeertitel | Beleidsregel Woningbouw Voorschoten |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR650659
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 07-01-2022 | nieuwe regeling | 05-10-2021 | Z/20/046275 |
[Deze publicatie betreft een rectificatie omdat in de oorspronkelijke publicatie in onderdeel 4 een onjuiste term stond vermeld. De oorspronkelijke publicatie is op 23 december 2021 bekendgemaakt, beschikbaar via Gemeenteblad 2021, 471815.]
Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Voorschoten;
Overwegende dat het college op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening de bevoegdheid heeft om regels te stellen over, van en voor de goedkeuring van woningbouwplannen en gelet op de ‘Woonvisie 2019-2022 met bijbehorende uitvoeringsagenda, de ‘Prestatieafspraken 2020-2024’ en de ‘Doelgroepenverordening Voorschoten 2020, gelet op artikel 6';
De ‘Beleidsregel Woningbouw Voorschoten’ en het bijbehorende vereveningfonds vast te stellen;
Middeldure huurwoning; een huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in art. 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste een bedrag van € 1000,-. Gemeentelijke indexering van deze maximale huurprijsgrens gebeurt aan de hand van de Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS.
Op iedere woningbouwlocatie in Voorschoten met een projectomvang van ten minste 4 woningen moeten ten minste 25% sociale huurwoningen en 20% woningen in het middensegment gerealiseerd worden.
Voor alle projecten vanaf 4 woningen zijn de percentages en de vereisten van de doelgroepenverordening van toepassing.
Het vereveningsfonds is van toepassing op een woningbouwprogramma van ten minste 4 woningen en ten hoogste 10 woningen. Dit betekent dat wanneer het woningbouwprogramma meer dan 10 woningen bevat de initiatiefnemer verplicht is om de voorgeschreven percentages te realiseren. Afwijken van de gestelde beleidsregel behoort in die gevallen niet tot de mogelijkheden. Daarmee wordt de initiatiefnemer verplicht deze percentages te bouwen.
4. Bijdrage tekort sociale woningbouw en middensegment (bijdrage aan het vereveningfonds)
Als een initiatiefnemer minder woningen realiseert dan 25% sociaal en 20% middensegment dan is hij verplicht een bijdrage te storten in het vereveningsfonds.
Er moet een bijdrage betaald worden voor het niet realiseren van een woning in de volgende categorie:
5. Uitname voor extra sociale woningbouw en/of middensegment
Gelden in het vereveningsfonds worden bestemd voor een bijdrage aan projecten waar meer dan 25% sociale woningbouw gerealiseerd wordt en/of meer dan 20% in het middensegment. Door de initiatiefnemer kan, onder voorwaarden, een beroep worden gedaan op het vereveningsfonds. De uitname uit het vereveningsfonds is bedoeld als stimulans voor het realiseren van extra woningen in het sociale – of middeldure segment.
De hoogte van de uitname is bepaald op basis van de inbreng in het vereveningsfonds. Daarbij wordt er gekeken naar typologie van de woning. Daarbij worden de volgende prijzen gehanteerd:
Om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het vereveningsfonds moet de aanvraag aan de volgende voorwaarden voldoen:
5.3 Procedure behandeling aanvraag
De behandeling van een aanvraag bestaat uit de volgende stappen:
Deze regels zijn van toepassing op initiatieven waarvoor het college, voor het in werking treden van de beleidsregel, nog geen positief principebesluit heeft genomen over het bouwplan en geen of afwijkende afspraken met de initiatiefnemer heeft gemaakt in de intentieovereenkomst over de bouw van sociale huur, middenhuur en/of sociale koopwoningen.
6.3. Indexering bijdrage en uitname vereveningsfonds
De genoemde bijdrage(n) en uitname(n) zullen jaarlijks worden geïndexeerd. Dit zal worden meegenomen in de jaarlijkse Grondprijzenbrief die wordt vastgesteld door het college en ter informatie aan de raad wordt verstuurd.
6.4 Inherente afwijkingsbevoegdheid
Het college is bevoegd om onderbouwd gemotiveerd af te wijken van;
Tot slot is het college bevoegd om in uitzonderlijke gevallen te besluiten dat een of meer artikelen uit deze beleidsregel gemotiveerd buiten toepassing worden gelaten of dat daarvan wordt afgeweken.
De werking en de doelstellingen van de regel worden na drie jaar geëvalueerd en herijkt. Hierbij wordt ook onderzocht of de beleidsregel heeft geleid tot het oneigenlijk en niet bedoeld bouwen van woningen, te weten een toename van kleinere projecten in de vorm van 3 woningen. Dit wordt ook opgenomen in de eerstvolgende actualisatie van de Woonvisie Voorschoten.
Aldus vastgesteld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders van Voorschoten, gehouden op 5 oktober 2021.
A. R. de Graaf,
gemeentesecretaris
drs. N. Stemerdink,
burgemeester
Toelichting Beleidsregel Woningbouw Voorschoten
Het woningbouwprogramma waar de gemeente Voorschoten voor staat, is vastgelegd in de ‘Uitvoeringsagenda Woonvisie 2019-2022’. Het doel is om meer grip krijgen op en sturing geeft aan het te realiseren van een evenwichtige woningvoorraad. Deze beleidsregel is een nadere uitwerking van artikel 6 van de ‘Doelgroepenverordening Voorschoten 2020’ die in december 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad. De doelgroepenverordening regelt de categorieën en de doelgroepen. Om vervolgens als college ook sturing te geven aan de samenstelling van de woningvoorraad voor deze doelgroepen wordt de ‘Beleidsregel Woningbouw Voorschoten’ aangeboden, waarin ook de werking van het vereveningsfonds wordt vastgelegd. Deze nadere uitwerking zorgt voor een publiekrechtelijke verankering van bestaand woonbeleid.
Om ervoor te zorgen dat er geen misverstanden plaatsvinden over de begrippen is er gekozen voor een begrippenlijst toe te voegen. Deze begrippen sluiten aan bij thans vigerende wet – en regelgeving.
Voor het vaststellen van de reikwijdte is uitgegaan van de toekomstige woningbouwplannen binnen de gemeente Voorschoten. Het minimum van 4 woningen is vastgesteld, omdat met dit aantal het mogelijk is om in 2 segmenten woningen te realiseren; 1 sociale huurwoning en 1 woning in het middensegment. Een maximum van 10 woningen is ingesteld als bovengrens. Dit betekent dat er boven dit aantal geen mogelijkheid bestaat tot afkoop van sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Op deze manier waarborgt de gemeente dat er over de totale woningvoorraad 25% sociaal en 20% middensegment gerealiseerd wordt.
De betrokkenheid van corporaties bij projecten borgt voor de langere termijn het aandeel sociale huur binnen die projecten. Met die reden is ook de intentie dat de woningbouwcorporaties primair het sociale deel ontwikkelen/afnemen, al is dit juridisch niet afdwingbaar.
Qua categorie woningen binnen de diverse segmenten wordt aansluiting gevonden bij de thans vigerende wet – en regelgeving en de het vigerende regionale – en lokale beleid. Een nieuw element naast het realiseren van 25% sociale huurvoorraad is de realisatie van 20% middensegment. Om enige flexibiliteit in het programma te genereren wordt er met betrekking tot het middensegment getoetst op het percentage 20%. De 25% sociale huurvoorraad heeft betrekking op woningen als gedefinieerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het 20% middensegment betreffen sociale koopwoningen en middeldure huurwoningen zoals ook gedefinieerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Wanneer de Omgevingswet in werking treedt wordt de goedkope koopprijs gelijk getrokken met de Nationale Hypotheek Garantie – grens. Zolang de Omgevingswet niet van kracht is geldt het vigerende Besluit van de ruimtelijke ordening.
Het vereveningsfonds is een instrument om het gewenste woningbouwprogramma te realiseren. Projecten die binnen de reikwijdte onvoldoende woningen realiseren in beide segmenten zijn verplicht een bijdrage in het vereveningsfonds te storten. Wanneer er binnen de reikwijdte extra woningen worden gerealiseerd in beide segmenten dan kan de initiatiefnemer een aanvraag indienen om gelden uit het vereveningsfonds te ontvangen.
De bedragen in het vereveningsfonds zijn op basis van de volgende methodiek berekend; Er is een uitgebreide inventarisatie gemaakt van woningtransacties in de gehele gemeente Voorschoten. Op basis van een database met ca. 1.150 woningtransacties sinds 2016 is onderscheid gemaakt naar woningtype, transactiejaar, onderhoudsniveau en woonoppervlak. In geval van grondgebonden woningen tevens het kaveloppervlak. Door het uitvoeren van een regressieanalyse wordt aan elk van deze variabelen een deel van de waarde van de woning toegekend.
Door een normwoning op te bouwen uit deze delen kan de verkoopwaarde worden bepaald.
Op basis van het bouwkostenkompas is bij elk type woning een bouwsom bepaald. Wanneer deze wordt afgetrokken van de verkoopwaarde resteert de grondwaarde van een woning.
Er is voor gekozen om de bijdrage die gestort moet worden in het vereveningsfonds gelijk te stellen aan de bijdrage die geëind kunnen worden bij het extra realiseren van de woningen.
De procedure schrijft voor dat er beoordeeld wordt of het saldo van het vereveningsfonds toereikend is om een betaling te kunnen doen. Betalingen worden alleen verricht wanneer deze toereikend is.
Nadat de beleidsregel in werking is getreden worden de vereisten vanuit de beleidsregel per specifiek project, waar nog geen intentie – of anterieure overeenkomst is, vastgelegd in een intentie – dan wel anterieure overeenkomst. Op projecten waar al een intentie – of anterieure overeenkomst aan ten grondslag ligt is deze beleidsregel niet van toepassing. Dit geldt in ieder geval voor de volgende projecten;
Als een bestemmingsplanprocedure nodig is dan moet het college onderbouwd aan de raad voorstellen af te wijken van de eis van 25% sociale woningbouw en 20% middensegment en het regelen van de financiële afdracht door de initiatiefnemer voor de niet-gerealiseerde woningen. Als voor de planologische wijziging geen bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is dan beslist het college over de aanvraag van een initiatiefnemer.
Daarnaast worden jaarlijks de bedragen geïndexeerd. Hier wordt een koppeling gemaakt met het grondprijsbeleid.
Het college is ten behoeve van de flexibiliteit bevoegd om af te wijken van bepalingen die betrekking hebben op de beleidsregel zelf, het vereveningsfonds en om in het algemeen, in bijzondere gevallen, af te wijken van de beleidsregel in het algemeen.