| Organisatie | Oegstgeest |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijzenbrief 2022 – 2023 |
| Citeertitel | Grondprijzenbrief 2022 – 2023 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de Grondprijzenbrief 2019 – 2021.
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 31-12-2021 | nieuwe regeling | 28-10-2021 | Z/21/144182/288275 |
De prijskaart biedt een samenvattend overzicht van de gehanteerde prijzen. Voor een toelichting wordt verwezen naar de rest van deze Grondprijzenbrief.
Voor huurwoningen in de marktsector wordt de fictieve V.O.N.-prijs verkregen door de maandhuur te vermenigvuldigen met 185 en vervolgens de grondprijs te bepalen conform de grondquotes voor koopwoningen.
Voor huurwoningen in de marktsector wordt de fictieve V.O.N.-prijs op dezelfde wijze verkregen als voor huurwoningen in de marktsector, met dien verstande dat voor de grondquote de onderkant van de bandbreedte van sociale koop wordt aangehouden (15%).
De nota Grondbeleid ‘Oegstgeester grond: een schaars goed’ vastgesteld in 2012 (hierna: de nota Grondbeleid) beschrijft in paragraaf 5 het grondprijsbeleid en de verschillende methodes die de gemeente hanteert om de grondprijzen te bepalen.
De voorliggende Grondprijzenbrief 2021-2022 (hierna: de Grondprijzenbrief) geeft op basis hiervan een overzicht van de prijzen voor de verschillende grondfuncties. Uiteindelijk streeft de Grondprijzenbrief daarmee transparantie na en een heldere basis voor de totstandkoming van overeenkomsten voor gronduitgifte met derden.
De in deze Grondprijzenbrief gehanteerde begrippen zijn aan het einde van deze brief nader verklaard.
Het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) is, overeenkomstig artikel 160, lid e van de Gemeentewet, bevoegd gronden uit te geven. De Grondprijzenbrief is een openbaar document en is tevens het kader waarbinnen het college de bevoegdheid kan uitoefenen. Het cluster Vastgoed van het team Beheer en Onderhoud is binnen de gemeente Oegstgeest verantwoordelijk voor de uitvoering van de Grondprijzenbrief en voor de advisering over het bepalen van de grondprijzen voor zover dit transacties betreft, welke geen onderdeel zijn van de grondexploitaties. De verantwoordelijkheid voor deze laatste transacties ligt bij het team Ruimte. De Grondprijzenbrief is voor beide teams kaderstellend voor de wijze waarop over de prijzen wordt geadviseerd aan het college.
De Grondprijzenbrief wordt gebruikt voor:
De Grondprijzenbrief zal niet altijd als kader kunnen dienen voor de grondprijs. Voor specifieke ontwikkelingen kan het noodzakelijk zijn dat er maatwerk wordt verricht. Hierbij wordt er afgeweken van de vastgestelde grondprijzen. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn, wanneer een ontwikkeling niet gerealiseerd kan worden binnen de gestelde kaders, maar wel meerwaarde voor de gemeente oplevert. Voorwaarde is dat het college hierover een specifiek besluit neemt.
Daarnaast kan maatwerk noodzakelijk/wenselijk zijn vanwege het relatief grote ruimtebeslag voor recreatieve buitenvoorzieningen, zoals daar zijn, sportvelden, scoutingterreinen, kinderboerderijen, speeltuinen, etc..
2.3 Uitgangspunten Grondprijzenbrief
In de nota Grondbeleid is het volgende vermeld:
Daarnaast is het volgende van belang:
2.4 Herziening van de Grondprijzenbrief
De Grondprijzenbrief zal minimaal elke twee jaar worden herzien. Hierdoor kan tijdig gereageerd worden op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Indien de marktsituatie daartoe aanleiding geeft zal worden overwogen om deze herziening eerder of later te doen plaatsvinden.
Aan de in deze Grondprijzenbrief genoemde prijzen kunnen geen rechten worden ontleend voor een concrete uitgifte. De Grondprijzenbrief fungeert daarmee slechts als richtlijn.
Deze brief is mede tot stand gekomen op basis van extern onderzoek (marktpartijen, publicaties, benchmark). De genoemde prijzen zijn enerzijds gebaseerd op reëel haalbare prijsniveaus, terwijl ze anderzijds hoog genoeg zijn gesteld om de gemeente een gunstige vertrekpositie te verschaffen bij aanvang van grondprijsonderhandelingen.
De Grondprijzenbrief kan worden beschouwd als een nadere uitwerking van de gemeentelijke nota Grondbeleid (uit 2012. De Grondprijzenbrief is afgestemd op de gemeentelijke Financiële Verordening, de Regionale Woonagenda uit 2014, de Woonvisie 2025 Samen investeren in karakter en kwaliteit uit 2016, de Parkeernota uit 2021 en de Nota Snippergroenbeleid uit 2013.
Daar waar wenselijk en mogelijk is aansluiting gezocht met het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid (2001) en de daaruit voortvloeiende Handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw (2006). Dit convenant is gesloten tussen de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom), Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemingen (NVB) en het toenmalige Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ontwikkelingen en Milieubeheer (VROM). In dit convenant zijn afspraken gemaakt over “de wijze waarop gemeentelijk gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot projectmatige woningbouw kan worden vormgegeven en hoe dit kan worden ingezet ten dienste van maatschappelijke doelstellingen met betrekking tot de differentiatie van woningtypen, de kwaliteit van het wonen en de keuzevrijheid van de burger. Daarbij gaat het er om dat er een optimale afweging wordt gemaakt tussen het bevorderen van de goede werking van de lokale woningmarkt, het realiseren van een marktconforme grondprijs en het leveren van maximale woonkwaliteit naar wens van de burger”.
3. Grondprijsbeleid en rekenmethodieken
3.1 Grondprijsbeleid Oegstgeest
Oegstgeest voert een grondprijsbeleid waarbij de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie. De genoemde prijzen in deze Grondprijzenbrief geven hier een indruk van. De grondprijzen worden marktconform vastgesteld, waarbij voor elk plan maatwerk wordt gemaakt. Hierbij wordt gestreefd naar een maximaal haalbare grondprijs, die echter getemperd dan wel geoptimaliseerd kan worden om de gewenste plankwaliteit te bereiken. Op deze wijze wordt ruimte gecreëerd om de plankwaliteit de grondprijs te laten beïnvloeden.
Om tot marktconforme prijzen te komen, wordt gerekend met één van de hieronder staande methoden. Afhankelijk van de aard van een plan zal een gewenste methode worden gekozen
De prijzen voor commerciële bestemmingen worden residueel en/of comparatief bepaald. Bij woningbouw (zowel commercieel als niet commercieel) worden grondquotes gehanteerd. De hoogte van de grondquotes voor commerciële woningbouw zijn een vertaling van de residuele en/of comparatieve benadering. Voor niet-commerciële bestemmingen en specifieke bestemmingen (bijvoorbeeld een niet-courant object zoals een kerkgebouw) is de residuele methode niet geschikt en worden vaste prijzen gehanteerd dan wel een in de branche gebruikelijke methode.
In het hierna volgende worden de diverse rekenmethodieken toegelicht.
Bij de residuele waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van grond. Daarmee wordt de grondprijs het sluitstuk van de kosten en opbrengsten van een gebouw. Het verschil tussen de v.o.n.-prijs (inclusief BTW) en de bruto bouwsom is de grondprijs (inclusief BTW). In die zin vertegenwoordigt de grond slechts een residuele waarde. Met de bruto bouwsom wordt bedoeld de bouwkosten, exclusief meerwerk, maar inclusief BTW en rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico), overdrachtskosten en dergelijke. Onder de v.o.n.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een compleet gebouw (inclusief keuken en sanitaire voorzieningen), exclusief meerwerk.
Deze methode heeft als voordeel dat voor de gemeente inzicht ontstaat in de kosten van een bouwplan, de residuele grondwaarde en in de wijze waarop kwaliteitseisen de residuele grondwaarde beïnvloeden. De bevindingen op grond van deze rekenmethode kunnen worden gebruikt ten behoeve van de hierna genoemde rekenmethoden.
Nadeel van de residuele rekenmethode is de bewerkelijkheid ervan en het feit dat er relatief veel kennis van bouwkosten voor nodig is.
De grondquotemethode wordt voornamelijk gehanteerd bij de vaststelling van grondprijzen ten behoeve van woningbouw. De grondprijs wordt vastgesteld op een percentage van de v.o.n.-prijs van de woning, bijvoorbeeld 20 %. Dit percentage wordt de grondquote genoemd.
Met de bepaling van de grondquote kan sturing worden gegeven aan de wenselijkheid van de bouw van bepaalde categorieën woningen. Zo ligt de grondquote voor sociale woningbouw lager dan die van vrijesectorwoningen. Door het hanteren van een lage(re) grondquote zal de haalbaarheid van de bouw van goedkopere woningen worden vergroot.
Het voordeel van deze methode is de eenvoudige berekeningsmethode. Een nadeel is de inflexibiliteit ervan, bijvoorbeeld om kwaliteitseisen de prijs te kunnen laten beïnvloeden. Een ander nadeel is dat bij al te strikte hantering van deze methode uit het oog wordt verloren wat reëel haalbare prijzen zijn.
3.4 Comparatieve- of vergelijkingsmethodemethode
Bij toepassing van de comparatieve methode worden prijsontwikkelingen op de markt gevolgd en wordt op grond hiervan de grondprijs vastgesteld. Gronden met een gelijke waarde krijgen zo een gelijke prijs. Deze methodiek is erg geschikt om bijvoorbeeld te analyseren of de gehanteerde grondquote (zie hierboven) leidt tot een marktconforme prijs. Deze methode is het meest gevoelig voor ontwikkelingen in de economie en het algemene vertrouwen hierin. De comparatieve methode maakt daarnaast inzichtelijk dat de ligging en de gebruiksmogelijkheden grote invloed hebben op de grondprijs.
De kostprijsmethode is een methodiek die vroeger veel door de gemeente gehanteerd werd bij het vaststellen van gemeentelijke grondprijzen. Bij deze methode wordt de prijs bepaald door de verwervingskosten van de (vaak agrarische) grond, vermeerderd met de kosten van het bouwrijp maken. Deze methode heeft een aantal nadelen:
Deze methode wordt door de gemeente Oegstgeest niet gebruikt.
4 Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom
Behalve voor uitgifte in eigendom kan gekozen worden voor pacht, erfpacht, huur en gebruik van gronden. De prijzen voor pacht, erfpacht, huur en gebruik hebben een relatie met grondprijzen, in die zin dat ze een bepaald percentage van de grondprijs bedragen, afhankelijk van het gewenste rendement van de grond. Het gewenste rendement van de grond is bepaald in de nota Vastgoed onder één dak.
Pacht vindt alleen plaats in de agrarische sfeer. De prijs en de pachtovereenkomst komen tot stand op grond van titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek en de hiermee samenhangede wetgeving. Het pachtrecht heeft een hoog dwingend karakter, evenals de pachtprijzen. De gemeente heeft hierin daardoor weinig beleidsvrijheid. De gemeente Oegstgeest kent op dit moment geen pachtovereenkomsten in de zin van titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek. Bij de eventuele verpachting van gronden dient zorgvuldig te worden gekeken naar toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, omdat pacht over het algemeen wordt aangegaan voor langere termijn (minimaal 6 of 12 jaar).
Bij de uitgifte van grond in erfpacht mag de erfpachter de grond houden en gebruiken als ware hij de eigenaar. De gemeente blijft de zogenaamde ‘bloot eigenaar’. Erfpacht is een geschikt instrument als voorzien wordt dat een partij langer dan 10 jaar gebruik zal maken van gemeentelijke grond terwijl het voor de gemeente wenselijk is om de grond in bezit te houden. Het is in ieder geval wenselijk om grond in eigendom te houden als sprake is van de volgende gevallen:
Als aan het gebruik van de grond een algemeen belang verbonden is en het uit dien hoofde wenselijk is dat de gemeente ook privaatrechtelijk de mogelijkheid houdt om het gebruik te kunnen sturen. Hierbij kan gedacht worden aan publiek toegankelijke terreinen die bijvoorbeeld een recreatieve functie vervullen;
In veel van de bovenstaande gevallen verdient het aanbeveling om de erfpacht niet eeuwigdurend aan te gaan, maar voor een termijn van bijvoorbeeld 10, 15, 25 of 50 jaar.
De erfpachtcanon is de jaarlijks verschuldigde vergoeding voor het recht van erfpacht. De canon is gerelateerd aan het gewenste rendement van de grond. Hiervoor dient ook de grondprijs te worden vastgesteld.
Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen of werken in eigendom te hebben.
Zonder het vestigen van een recht van opstal zou door natrekking de grondeigenaar eigenaar worden van de opstal.
Verhuur van gemeentegrond is naar zijn aard kortdurend. Gedacht moeten worden aan een termijn van maximaal 5, hooguit 10 jaar. Bij verhuur is weliswaar sprake van permanent gebruik van de grond, maar het gebruik is naar zijn aard eindig. Het kan bijvoorbeeld gaan om het tijdelijk stallen/plaatsen van objecten op gemeentelijke grond zoals een portacabin. De huurprijs wordt gerelateerd aan de grondprijs, het gewenste rendement en de aard van het grondgebruik. Bij incidenteel/ad hoc gebruik van gemeentegrond is het heffen van een precariobelasting of staanplaatsgeld meer op zijn plaats.
Bij gebruik van gemeentegrond wordt in dit geval exclusief gebruik verstaan: de grond mag alleen worden gebruikt door de gebruiker, tenzij hij hierover met de gemeente andere afspraken maakt. Gronden worden in gebruik gegeven als verwacht wordt dat het gebruik van de gronden zeer tijdelijk is en de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van de grond bij de gemeente blijft. Ingebruikgeving wordt over het algemeen ‘om niet’ gedaan en het gebruik kan elk moment worden opgezegd.
Voor de woningbouw hangen de grondprijzen samen met de doelstellingen in de Woonvisie, alsmede met de de bestemming van bepaalde typen woningen voor bepaalde doelgroepen in de doelgroepenverordening. Met de Woonvisie Oegstgeest 2020-2030 wil Oegstgeest een gemeente zijn die voldoende voorziet in de woonbehoefte van huishoudens met een laag- en een middeninkomen. Dat vraagt om de bouw na van sociale huurwoningen en woningen voor middeninkomens, namelijk middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. In de Doelgroepenverordening gemeente Oegstgeest 2021 is gedefinieerd voor welke doelgroepen deze woningen bestemd zijn en wat onder deze woningen wordt verstaan. Voor de sociale huur geldt een wettelijke vastgelegde maximum huurprijs (€ 752,33 prijspeil 2021). Voor de middeldure huur wordt een maximum huurprijs gehanteerd van 185 punten in het woningwaarderingsstelsel (€ 975,- prijspeil juli 2020). Voor sociale koopwoningen wordt de NHG kostengrens als de maximale koopprijs gehanteerd (€ 355.000,- prijspeil 2022). Met de Woonvisie wil de gemeente Oegstgeest ook voorzien in de woningbehoefte in duurdere segmenten.
Voor de duurdere woningsegmenten zijn marktconforme grondprijzen het uitgangspunt. Voor sociale huur, middeldure huur en sociale koop hanteert de gemeente aangepaste grondprijzen. Ten opzichte van de vorige grondprijzenbrief (2019-2020) zijn middeldure huurwoningen als categorie toegevoegd.
Onderstaand is de totstandkoming van de grondprijzen per categorie toegelicht.
Op grond van (gemeentelijk) volkshuisvestingsbeleid is het wenselijk om grondprijsbeleid te formuleren voor sociale huurwoningen. Voor sociale huurwoningen die door of ten behoeve van een woningcorporatie worden gerealiseerd hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrijesectorwoningen. De gemeente draagt hiermee bij aan de klassieke doelstellingen van woningcorporaties, namelijk het huisvesten van doelgroepen wier woonbehoeften door financiële beperkingen in de commerciële woningmarkt onvoldoende vervuld kunnen worden. Een sociale huurwoning heeft een huurprijs van maximaal de huurgrens, welke jaarlijks per 1 januari door de minister wordt vastgesteld. Dit komt overeen met € 752,33 per maand (prijspeil 2021).
De standaard grondprijs voor een grondgebonden eengezinswoning in de sociale huursector is middels de nota Grondprijzen 2011 door de raad vastgesteld op € 16.500 exclusief BTW per woning. Er is geen aanleiding om deze grondprijs te wijzigen. Bij gestapelde sociale woningbouw wordt dezelfde grondprijs gehanteerd, met toepassing van een stapelingsfactor:
5.2 Grondprijs bij kleine woning en onzelfstandige wooneenheid
De hantering van een vaste grondquote per woning kan tot ongewenst hoge grondprijzen leiden bij kleine woningen en onzelfstandige wooneenheden. Onzelfstandige wooneenheden zijn woningen die bepaalde voorzieningen met andere woningen delen, zoals een gezamenlijke voordeur, keuken of sanitaire voorzieningen. Het kan bijvoorbeeld ook om onzelfstandige wooneenheden in de zorgsector gaan.
Een kleine woning wordt gedefinieerd op een woning met 80 m2 of minder gebruiks-vloeroppervlak (g.v.o.). Bij onzelfstandige wooneenheden worden de oppervlaktes van de gezamenlijke ruimtes naar rato toegerekend aan de privé-vertrekken om het g.v.o. per woning te bepalen.
De grondprijs voor onzelfstandige en kleine woningen is bepaald op € 206,25 per m2 g.v.o. exclusief BTW. Deze prijs correspondeert met de standaard grondprijs voor een grondgebonden eengezinswoning (€ 16.500) voor een sociale huurwoning, waarbij uitgegaan wordt van een gemiddelde grootte van 80 m2 van de sociale huurwoning.
Overigens is het niet te verwachting dat in de toekomst nog onzelfstandige wooneenheden worden gerealiseerd.
5.3 Koopwoningen: vrije sector koop en sociale koop
De grondprijs voor een koopwoning bedraagt een percentage van de vrij- op- naam-prijs (v.o.n.) van de te realiseren woning. De v.o.n.-prijs zal min of meer identiek zijn aan de waarde van de woning in het vrije economische verkeer, kortweg de marktwaarde genoemd.
De vaststelling van de hieronder genoemde grondquotes comparatief uitgevoerd. De grondquotes zijn tot stand gekomen door te vergelijken met grondquotes van diverse andere gemeenten in de provincie Zuid-Holland en door te vergelijken met al gerealiseerde grondquotes binnen de gemeente Oegstgeest. Hierbij is rekening gehouden met de onderscheidende kenmerken van Oegstgeest: een groene forensengemeente met een dorps karakter, centraal gelegen in de Randstad.
Tot slot dient opgemerkt te worden dat de grondquotes ook via de residuele grondprijsbepalings-methodiek tot stand zijn gekomen, in die zin dat de praktijk uitwijst dat de grondprijs in toenemende mate het sluitstuk is van het verschil tussen de marktwaarde en de bruto bouwsom van een woning. Deze residuele systematiek maakt de weg vrij voor meer kwaliteit van de woningen, maar is hier geen garantie voor.
Om de bouw van sociale koopwoningen te stimuleren wordt voor deze categorie een lagere grondquote vastgesteld. In de doelgroepenverordening is een periode van 10 jaar opgenomen, gedurende welke deze woningen voor de doelgroep beschikbaar dienen te blijven. De koopprijs mag gedurende deze periode niet hoger zijn dan de NHG grens. Een wijze om dit te borgen is bijvoorbeeld koopgarant. Een andere wijze van borging is ook mogelijk.
Bij appartementen worden over het algemeen lagere grondprijzen per woning gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen, omdat aan een appartement naar zijn aard over het algemeen minder vierkante meters per appartement zijn toe te rekenen dan bij een grondgebonden woning. De lagere grondprijs voor appartementen is de evenknie van de reductie die bij de sociale sector wordt toegepast door middel van de stapelingsfactor, in die zin dat een vaste reductie van 20 tot 25 % ten aanzien van de grondquote voor eengezinswoningen is gehanteerd. Indien de bouw van het appartementengebouw tevens omvat de bouw van een private parkeervoorziening, wordt voor de toepassing van de quote uitgegaan van de v.o.n.-prijs met inbegrip van de bouwkosten c.a. van de parkeerplaats (zie verder hoofdstuk 11 Parkeren).
Op grond van het bovenstaande worden voor koopwoningen de volgende grondquotes gehanteerd:
De opgenomen grondquotes gelden als ondergrens per prijscategorie.
De v.o.n.-prijs is de verkoopprijs inclusief BTW, zoals opgenomen in de koop(ontwikkelings)overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de eindgebruiker, van de direct bewoonbare woning, inclusief een (standaard)keuken, (standaard) sanitaire voorzieningen en installaties, passend bij die betreffende woning en locatie. Indien de woning wordt opgeleverd exclusief een (standaard)keuken en/of sanitair, dan wordt voor de bepaling van de grondquote uitgegaan voor een stelpost ten behoeve van de keuken van € 10.000 inclusief BTW en voor het sanitair van € 8.000 inclusief BTW. Bij meergezinswoningen is de v.o.n.-prijs inclusief gebouwde parkeervoorziening(en).
De v.o.n.-prijs is de verkoopprijs inclusief BTW, zoals opgenomen in de koop(ontwikkelings) overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de eindgebruiker, van de direct bewoonbare woning, inclusief een (standaard)keuken, (standaard) sanitaire voorzieningen en installaties, passend bij die betreffende woning en locatie.
Grondprijs woningen inclusief BTW
De grondquote leidt tot een grondprijs, uitgedrukt als het percentage van de v.o.n.-prijs. Als de v.o.n.-prijs inclusief BTW is, dan is de corresponderende grondprijs eveneens inclusief BTW. Dit wijkt af van de overige in deze Grondprijzenbrief genoemde grondprijzen die exclusief BTW zijn.
Indien een duidelijk afwijkend type woning gebouwd wordt, dan is een ad hoc-oplossing gewenst. Het is dus zaak alert te zijn op bijzondere woonvormen, zoals een perceel dat bebouwd wordt met een grote massa met een kleine tuin (bijvoorbeeld een drive-inwoning) en een woning met een extra grote tuin. Van een bijzondere woonvorm is sprake als de floor-space-index (f.s.i.) groter is dan 1,2 of kleiner dan 0,8. Een gemiddelde woning heeft een f.s.i. van 1,0. Een bijzondere behandeling geldt ook voor een cascowoning, geleverd zonder inbouwpakket en lagere stichtingskosten en v.o.n.-prijs.
Invloed van locatie op de prijs
Naarmate de locatiekwaliteit toeneemt, kan een hoger aandeel voor de grond worden gerekend. Dit is te verklaren uit het feit dat voor dezelfde woning op een betere locatie een hogere verkoopprijs wordt gevraagd dan op een mindere locatie. Binnen één en dezelfde locatie is de toename van de v.o.n.-prijs een gevolg van hogere stichtingskosten: bij een hogere prijsstelling verwacht de consument meer luxe en een hoger afwerkingsniveau. Die kosten stijgen minder dan de v.o.n.-prijs, zodat het aandeel voor de grond hoger wordt naarmate de v.o.n.-prijs stijgt.
Prijs op grens van prijsklasse
Discontinue grondprijzen rondom de grenzen van de prijsklassen kunnen op twee manieren worden ondervangen:
Voor woonwerkwoningen en andere woonvormen die een combinatie met een andere functie dan wonen in één zelfstandig woning kennen, wordt geen afwijkende grondprijs gehanteerd, omdat die andere functie gemakkelijk veranderd kan worden in een woonfunctie.
Voor sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen geldt dat de bouw daarvan meer haalbaar wordt gemaakt door het relatief laag houden van de grondprijs middels de toepassing van de grondquotes. Feitelijk is hier sprake van subsidiëring.
Om te voorkomen dat deze subsidiëring neigt naar ongeoorloofdheid gelden de volgende instandhoudingstermijnen, gedurende welke de woningen beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep:
Voor deze woningen dienen per afzonderlijk project afspraken te worden gemaakt over een verdeling van het residu tussen de boekwaarde en de gerealiseerde koopprijs na de exploitatieperiode.
5.4 Huurwoningen: marktsector en middelduur
Huurwoningen in de marktsector
Huurwoningen in de marktsector, te weten huurwoningen met 186 of meer punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) hebben een lagere marktwaarde dan een qua woonoppervlak en locatie vergelijkbare koopwoning. Dat heeft te maken met de exploitatielasten voor de exploitant en het fiscale regiem. Daar staat tegenover dat het gebruikelijk is huurwoningen in de marktsector na afloop van een bepaalde exploitatietermijn uit te ponden. De winst ten gevolge hiervan komt ten gunste komt van de verkoper. Voor huurwoningen in de marktsector worden daarom dezelfde grondquotes gehanteerd als voor koopwoningen. De fictieve v.o.n.-prijs wordt bepaald door de maandhuur ter vermenigvuldigen met 185, waarbij gerekend wordt met een marktconforme commerciële maandhuur. De vermenigvuldigingsfactor correspondeert met een exploitatietermijn van 15 jaar en een rendement van circa 6,5 %. Indien hiervoor aanleiding is, kan gerekend worden met een afwijkende exploitatietermijn of rendement. Deze afwijkingsbevoegdheid ligt bij het college van burgemeester en wethouders.
Om de bouw middeldure huurwoningen te stimuleren wordt voor deze categorie een lagere grondquote vastgesteld. Voor middeldure huurwoningen wordt de fictieve V.O.N. prijs op dezelfde wijze als verkregen als voor huurwoningen in de marktsector (maandhuur maal factor 185). De aldus berekende fictieve V.O.N. prijs zal ten hoogste op circa € 180.000,- uitkomen (op basis van maximale huur € 975,- bij prijspeil 1 juli 2020). Daarmee valt middeldure huur in de prijsrange van sociale koop, zij het aan de onderkant ervan.
Ten opzichte van sociale koop geldt daarbij dat de langere instandhoudingstermijn ten opzichte van sociale koop (20 jaar t.o.v. 10 jaar), het investeren in middeldure huur relatief minder aantrekkelijk maakt. Ook wijzen marktpartijen in Oegstgeest erop dat het realiseren van grondgebonden woningen middeldure huur lastiger is (lager rendement) dan appartementen. Als we hiermee rekening houden is het redelijk om voor de grondquote van middeldure huurwoningen uit te gaan van de onderkant van de bandbreedte bij sociale koop appartementen (15%), waarbij voor grondgebonden middeldure huurwoningen geen hogere grondquote wordt berekend, omdat deze niet realistisch is.
5.5 Kavels voor particuliere opdrachtgevers
Voor woningbouwkavels voor particuliere opdrachtgevers die via een ontwikkelaar worden verkocht wordt de prijs uitgedrukt in een prijs per m² grond, tot stand gekomen door comparatieve benadering. Voor een kavel in een uitbreidingslocatie zal dit maatwerk neerkomen op een prijs van minimaal € 750 per m² grond. Woningbouwkavels die de gemeente direct aan particuliere opdrachtgevers uitgeeft, worden bij openbare inschrijving verkocht. De minimale inschrijfprijzen bedragen in dat geval tenminste € 750 per m2 / v.o.n. en zijn afhankelijk van de grootte, bebouwingsmogelijkheden en ligging van de kavel.
Woonschepen en woonwagens zijn strikt genomen roerende zaken. Steeds vaker zijn ze echter min of meer als onroerend te beschouwen, omdat ze redelijkerwijze niet meer verplaatst kunnen worden zonder dat de woonwagen of het woonschip hiervoor volledig gedemonteerd moet worden. Een woonschip of een woonwagen is evenwel als mobieler aan te merken dan een gewone woning. Indien het wenselijk is de grond die bij de stand- of ligplaats hoort niet langer te verhuren of anderszins in gebruik te laten zijn, dan verdient uitgifte in erfpacht de voorkeur boven uitgifte in eigendom. De erfpachttermijn dient hierbij afgestemd te worden op de verwachte levensduur van het woonschip of de woonwagen. De prijs is maatwerk en komt tot stand op grond van de comparatieve benadering, de locatie/ligging en de alternatieve gebruiksmogelijkheden van de
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: een ruimte die bestemd is om gebruikt te worden voor productie, groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Vaak maakt een kantoorgedeelte deel uit van een bedrijfspand. Van het bruto vloeroppervlak van bedrijfsruimten gelegen op bedrijventerreinen mag maximaal 30 % (vast te leggen in de afzonderlijke akte) gebruikt worden als kantoorruimte. Hierdoor wordt vastgelegd of al of niet een surplus in rekening wordt gebracht vanwege het kantoorgedeelte.
De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek, vooral gebonden aan het gebouw en dat is vaak weer afgestemd op het gebruik. Dat maakt dat de residuele grondkostenberekening zijn beperkingen heeft om toch grondprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over gegadigden. Voor de bepaling van de grondprijs wordt daarom de comparatieve benadering gevolgd, dus bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen elders.
Onder bedrijfsruimte resp. kantoorruimte gelegen binnen woonmilieus wordt verstaan bedrijfsruimte resp. kantoorruimte, niet gelegen op bedrijfs- of kantoorterreinen, met een b.v.o. van maximaal 250 m² per afzonderlijke unit, veelal gelegen onder woningen. Voor het prijsregiem voor een dergelijke functiemenging wordt verwezen naar wat daarover vermeld wordt in paragraaf 5.3.
De grondprijzen voor bedrijfsterreinen komen tot stand door de comparatieve benadering. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Bij een f.s.i. groter of gelijk dan 1, wordt voor de prijsstelling een prijs per m2 b.v.o. gehanteerd. Bij een f.s.i. kleiner dan 1, wordt voor de prijsstelling en prijs per m2 uitgeefbaar terrein gehanteerd. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist.
Als minimale uitgifteprijs dient een bedrag van € 500 per m² terrein te worden gehanteerd.
Wanneer de bovengenoemde grondprijs niet haalbaar is maar het maatschappelijk wel wenselijk is dat een bepaald bedrijf zich vestigt binnen de gemeente Oegstgeest kan afgeweken worden van de hierboven genoemde grondprijs en de residuele grondwaarde methode gehanteerd worden. Een dergelijke afwijking dient weloverwogen en goed onderbouwd te zijn, bijvoorbeeld met een maatschappelijke kosten-batenanalyse.
Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureau gebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten t.b.v. management, administratie en/of zakelijke dienstverlening.
Voor de bepaling van de grondprijs wordt dezelfde mix van prijsberekeningen gevolgd als bij bedrijven. De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico’s en overige economische omstandigheden van enig moment.
De grondprijzen worden comparatief en residueel bepaald. Verwacht wordt dat de grondprijzen voor kantoren in Oegstgeest tot stand kunnen komen binnen een bandbreedte van € 300 en € 450 per m2 terrein/b.v.o. kan bedragen. Bij verder gevorderde gesprekken over uitgifte zal aan de hand van de residuele berekening met zo mogelijk gepreciseerde aannames voor de huurprijzen en de stichtingskosten een nadere berekening worden gemaakt.
Als minimale uitgifteprijs dient een bedrag van € 500 per m² terrein te worden gehanteerd.
Wanneer de bovengenoemde grondprijs niet haalbaar is maar het maatschappelijk wel wenselijk is dat een bepaald bedrijf zich vestigt binnen de gemeente Oegstgeest kan afgeweken worden van de hierboven genoemde grondprijs en de residuele grondwaarde methode gehanteerd worden. Een dergelijke afwijking dient weloverwogen en goed onderbouwd te zijn, bijvoorbeeld met een maatschappelijke kosten-batenanalyse.
8 Detailhandel, horeca, hotel en overige commerciële bedrijvigheid
Onder winkelruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is.
Onder horeca (excl. hotels) wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor directe consumptie ter plekke; er is mede onder begrepen bar, dancing, restaurant en fastfoodformules.
In het algemeen geldt voor deze gehele categorie dat bij de prijsbepaling een maatoplossing het meest aangewezen is. Daarbij wordt ook hier weer de grondprijs bepaald via het residuele stelsel, maar met de aantekening dat, indien een dergelijke uitgifte speelt, intensief wordt geanalyseerd wat het haalbare prijsniveau is gezien de prijzen op vergelijkbare locaties. Bij de residuele berekening zijn de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement belangrijke parameters.
Verder zijn binnen de randvoorwaarden van dat stelsel van de residuele en comparatieve benadering vooral de locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, de ligging van de winkelruimte op de begane grond of verdieping, de diepte van het pand, de branchering en de oppervlakte van invloed. Daarbij is de traditionele indeling van winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau (wijk- en gemeenteniveau, regionaal niveau en overig) relevant voor het bepalen van de grondprijzen voor detailhandelsvestigingen; ten slotte kan perifere en grootschalige detailhandel worden onderscheiden.
Aangetekend wordt dat horeca veelal deel uit maakt van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde zal daarom meestal geen aanleiding zijn voor onderscheid tussen detailhandel en horeca.
De grondprijzen worden residueel en comparatief bepaald. Voor detailhandel zijn locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, ligging van de ruimte op de begane grond of verdieping, branchering en oppervlakte van invloed. De grondprijzen voor detailhandel, horeca, hotel en overige commerciële bedrijvigheid komen tot stand door maatwerkberekening. Verwacht wordt dat de prijzen kunnen variëren binnen een bandbreedte € 750 (voor een winkelgebied op buurt- of wijkniveau) tot € 1.200 per m2 v.v.o (v0or een winkelgebied op regionaal niveau) en dat de gemiddelde prijs voor een winkelvoorziening op gemeenteniveau € 700 kan bedragen.
Als minimale uitgifteprijs dient een bedrag van € 750 per m² terrein te worden gehanteerd.
9 Maatschappelijke voorzieningen
Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk (niet commercieel) worden onder meer verstaan:
De prijs voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen bedraagt:
€ 205 per m2 uitgeefbaar terrein bij een f.s.i. kleiner dan 1 en
€ 205 per m2 b.v.o. terrein bij een f.s.i. groter of gelijk dan 1.
Voor recreatieve buitenvoorzieningen zoals sportvelden, kinderboerderijn, volkstuinen, scoutingterreinen of speeltuinen zal de prijs door maatwerk worden bepaald vanwege het relatief grote ruimtebeslag.
9.3 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk
Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform de grondprijzen voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca of woning, al naar gelang het meest van toepasselijk is, met dien verstande dat de prijs niet lager zal zijn dan de prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:
10 Snippergroen en andere kleine percelen grond
De uitgifte van snippergroen is geregeld in de gemeentelijke nota Snippergroenbeleid (vastgesteld in 2013).
Onder andere kleine percelen grond worden verstaan percelen die te klein zijn voor een zelfstandig bouwperceel en dientengevolge horig zijn aan een aanliggend perceel. De verkoop van andere kleine percelen grond zal getoetst worden overeenkomstig de toetsingscriteria van het Snippergroenbeleid.
De gronden ten behoeve van het stichten van een gebouw voor de openbare nutsvoorziening, zoals transformator- en verdeelstations, vallen tevens onder deze gronduitgiftecategorie.
De grondprijs voor snippergroen en andere kleine percelen grond wordt vastgesteld op € 225 per m2, voor zover de bestemming en de gebruiksmogelijkheden van het perceel op hoofdlijnen overeenkomen met de bestemming ‘openbaar groen’ en op het perceel geen bouwvergunning plichtige gebouwen en/of andere bouwwerken mogen worden opgericht die niet dienstig zijn aan de bestemming ‘openbaar groen’. In andere gevallen zal de prijs op grond van een taxatie worden vastgesteld.
De huurprijs voor snippergroen en andere kleine percelen grond is middels de nota Snippergroenbeleid 2011 door de raad vastgesteld op € 25 per m2 per jaar. Bij de bepaling van de huurprijs is naast een gewenst rendement over de grondwaarde ook rekening gehouden met de jaarlijks terugkerende kosten van administratieve handelingen.
Het toenemende autobezit en autogebruik in Nederland de afgelopen decennia hebben ertoe geleid dat lege parkeerplaatsen een steeds schaarser fenomeen worden en dat in toenemende mate tarieven worden geheven om een parkeerplaats te mogen gebruiken. Een parkeerplaats verkrijgt hiermee een economische waarde. Voor de (fictieve) marktwaarde van een nieuw te realiseren parkeerplaats in Oegstgeest wordt een richtprijs aangehouden van € 15.000. De waarde wordt beïnvloed door de ligging van de parkeerplaats (in openbaar gebied of op eigen terrein), het type parkeerplaats (onoverdekt, overdekt of in een parkeergarage) en het type gebruik (gedeeld gebruik of exclusief privé-gebruik).
De bouwkosten van een parkeerplaats variëren sterk en kunnen oplopen tot € 40.000 per plaats, of bijvoorbeeld slechts € 5.000 bedragen. Dit is afhankelijk van de wijze waarop de parkeerplaats wordt gerealiseerd. Een niet-overdekte parkeerplaats op maaiveld is goedkoper dan een parkeerplaats in een parkeerkelder.
De grondprijs dient residueel en comparatief te worden bepaald. Als de bouwkosten de marktwaarde overtreffen, kan overwogen worden om hierin tegemoet te komen door een lagere grondprijs te hanteren, eventueel in combinatie met een antispeculatiebeding. Voor de diverse grondgebruiks-functies worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van Oegstgeest op 28 oktober 2021.
de griffier
Fred Kromhout
de voorzitter
Emile Jaensch
Begripsbepalingen en afkortingen
Voor alle in deze Grondprijzenbrief genoemde prijsniveaus voor commerciële doeleinden wordt uitgegaan van de veronderstellingen dat:
v.o.n.: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten.