| Organisatie | Nunspeet |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | VERORDENING DOELGROEPEN WONINGBOUW GEMEENTE NUNSPEET 2021 |
| Citeertitel | Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021 |
Geen
artikel 1.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 28-12-2021 | Nieuwe regeling | 16-12-2021 | 6348 |
Verordening van de gemeente Nunspeet houdende regels omtrent doelgroepen woningbouw Nunspeet (Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021)
De raad van de gemeente Nunspeet ,
- gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 november 2021;
- gelet op artikel 1.1.1 lid 1 d, e en j Besluit ruimtelijke ordening;
- gelet op artikel 5.161c van het Besluit Kwaliteit leefomgeving;
- gelet op de Woonvisie 2020 - 2025 van de gemeente Nunspeet .
In deze verordening en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:
huishouden: een huishouden bestaande uit een natuurlijk persoon of een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot, geregistreerd partner of degene die met hem een gemeenschappelijke huishouding voert of zal gaan voeren in de te huren of aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen.
Vrij-op-naamprijs(VON), verkoopprijs van een compleet uitgeruste woning voorzien van badkamer en keuken. In deze prijs zijn ook de volgende kosten verwerkt: de notariskosten voor leveringsakte, de kadastrale kosten van registratie, eventuele kadastrale splitsingskosten en uitmetingskosten, gemeentelijke leges voor vergunningen, verzekeringspremies tijdens de bouw, premies voor garantiefondsen, aanlegkosten voor nutsvoorzieningen, aansluitkosten riool en inclusief de wettelijk verschuldigde omzetbelasting.
Als doelgroep voor de geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden aangemerkt:
Huishoudens met een huishoudinkomen in het peiljaar van maximaal 1,5 keer de DAEB-norm. De geliberaliseerde woningen voor middenhuur hebben een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste € 1.000,- per maand all-in (prijspeil 2021). Jaarlijkse indexering van de aanvangshuurprijs vindt plaats overeenkomstig de mate van indexering van de sociale huurprijsgrens1;
Artikel 3 Toetsing inkomenscriterium doelgroep
De toetsing of een huishouden gelet op het inkomenscriterium behoort tot de doelgroep is alleen van toepassing op het moment dat een woning verkocht of verhuurd wordt.
Door of namens de eigenaar dient voor de verhuur van sociale of geliberaliseerde woningen voor middenhuur jaarlijks een overzicht te worden overlegd aan het college van burgemeester en wethouders waarin aangetoond wordt dat de huurprijzen in lijn zijn met deze verordening. Dit geldt gedurende de in artikel 4 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn voor het betreffende woningsegment;
De verkoop en doorverkoop van sociale koopwoningen als bedoeld in artikel 1 van deze verordening dient gedurende de in artikel 4 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn, door of namens verkoper uiterlijk binnen 4 weken na ondertekening van de koopovereenkomst schriftelijk te worden gemeld bij burgemeester en wethouders.
Artikel 6 Toepassingsbereik verordening
Voor (bestemmings)plannen waar afspraken over het kostenverhaal, locatie-eisen en termijnen via een anterieure overeenkomst worden geregeld, gelden de in deze verordening opgenomen bedragen. Zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden2 en het kostenverhaal, de locatie-eisen en de termijnen via een exploitatieplan publiekrechtelijk worden vastgelegd, geldt de maximale prijs voor sociale koopwoningen (laag, hoog, tweekapper en appartementen) zoals opgenomen in artikel 1.1.1 lid e Besluit ruimtelijke ordening.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in geval waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt af te wijken van deze verordening.
Ondertekening
Aldus vastgesteld door de gemeenteraad van Nunspeet in de openbare vergadering van
J. van den Broek B. van der Weerd
Griffier Voorzitter
1) Aanvangshuurprijs nader vast te leggen in Omgevingsplannen, 2) Verwachte datum inwerkingtreding 1 juli 2022
Toelichting ‘Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021’
(deze toelichting maakt integraal onderdeel uit van de verordening)
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage sociale huur en/of sociale koopwoningen gerealiseerd moet worden. Sinds 1 juli 2017 bestaat deze mogelijkheid ook om dit voor middenhuur woningen te regelen.
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt verstaan onder sociale huur- en koopwoningen en geliberaliseerde woning voor middenhuur. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen, exploitatieplannen en overeenkomsten over grondexploitatie.
In de voorliggende verordening definieert de gemeente Nunspeet de doelgroepen voor sociale huur- en koopwoningen en geliberaliseerde woning voor middenhuur door inkomensgrenzen.
Vooruitlopend op de in werking treding van de Omgevingswet is ook het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (BKL) als kader meegenomen. Het BKL benadert het prijsniveau van de sociale koopsector op een andere manier dan het Bro. Het BKL gaat bij de bepaling van de hoogte van de maximale VON-prijs uit van de kostengrens, bedoeld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie. Voor 2021 is deze kostengrens bepaald op maximaal € 325.000,=.
Voor het prijspeil van de verschillende categorieën in deze Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021 is rekening gehouden met de uitkomsten van het kwalitatief woningonderzoek zoals opgenomen in de Woonvisie 2020 - 2025.
Met de vaststelling van deze doelgroepenverordening ontstaat een wettelijke basis om te borgen dat sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden gebouwd en blijven behouden voor de doelgroepen waardoor doorstroming op de woningmarkt van Nunspeet op gang komt. De doelgroepenverordening is van toepassing op alle nieuwbouwplannen in de gemeente Nunspeet waarvoor het bestemmingplan wordt herzien of waarvoor een omgevingsplan wordt gemaakt.
Een uitzondering hierop zijn die plannen waarvoor op het moment van inwerkingtreding van deze verordening al afspraken zijn gemaakt over de in deze doelgroepenverordening opgenomen onderwerpen in:
- Afgesloten anterieure contracten óf
- Anterieure contracten waarvoor de onderhandelingen over de totstandkoming van deze
contracten al in een zodanig vergevorderd stadium zijn, dat het in strijd is met de goede
trouw van de precontractuele fase om de doelgroepenverordening nog van toepassing
De doelgroepenverordening zal daar waar nodig planologisch-juridisch geborgd worden in het betreffende bestemmingsplan dan wel de omgevingsplan c.q. -vergunning.
De inhoud van a. tot en met i. spreekt voor zich.
Lid i. Voor de definitie van het begrip “woning” is aansluiting gezocht bij de bestaande definitie in de begripsbepaling van de verschillende bestemmingsplannen in de gemeente Nunspeet.
Lid j. Voor de definitie “vrij-op-naamprijs” is aansluiting gezocht bij de uitvoeringsnota Grondprijsbeleid waarin wordt omschreven wat het begrip vrij op naam inhoudt en welke kosten inbegrepen zijn bij deze prijs. Dit is opgenomen om te voorkomen dat een woning min of meer casco wordt opgeleverd waardoor de koper naast de aankoop zelf nog aanzienlijk moet investeren. Dat is nadrukkelijk niet de bedoeling van deze doelgroepenverordening.
Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen en voor middenhuur woningen. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 4) moet de woning voor deze doelgroepen in stand gehouden worden.
• De inkomensgrens voor de doelgroep voor sociale huur bedraagt € 40.024,-(prijspeil 2021).
• De inkomensgrens voor de doelgroep voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur ligt op maximaal 1,5 keer de DAEB-norm. In 2021 is dit bedrag
€ 60.036,-. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd conform artikel 48, eerste lid, van de Woningwet.
• De inkomensgrenzen voor sociale koopwoningen zijn afgeleid van informatie die een landelijk werkende bank recent heeft verstrekt. Bij het bepalen van de sociale koopgrenzen zijn we uitgegaan van de prijsklassen behorend bij deze inkomensgrenzen en actuele landelijke normbedragen voor nieuwbouw.
Verder beschrijft dit artikel de maximale VON-prijzen van de woningen. Ontwikkelaars c.q. bouwers moeten de aangewezen categorieën woningen voor deze prijzen aanbieden. Het is voor de kopers van belang dat zij de aan te kopen woning zo veel mogelijk in basale toestand kopen en zo weinig mogelijk meerwerk en opties toepassen. Eigenaren kunnen ook in het kader van woongenot in de woning investeren, maar zij moeten zich er van bewust zijn dat dit geen waardevermeerdering tot effect kan hebben. De woning blijft immers in de prijsklasse waarin deze is aangewezen. Bij de doorverkoop binnen de termijn, zoals genoemd in artikel 4, geldt de vastgestelde prijs als verkoopprijs voor de woning. Van een prijsstijging, behoudens eventuele stijging overeenkomstig lid 4 van dit artikel, is geen sprake. Meerwerk en opties worden dus bij een doorverkoop binnen de instandhoudingstermijn in principe niet vergoed.
Artikel 3 Toetsing inkomenscriterium doelgroep
Dit artikel spreekt voor zich.
De verhuurder of verkoper moet de woning gedurende een minimale instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. De minimale instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen en voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur is bepaald op ten minste 15 jaar na de eerste ingebruikname. De minimale instandhoudingstermijn voor sociale koop is bepaald op ten hoogste 10 jaar na de eerste ingebruikname.
Deze in de verordening opgenomen instandhoudingstermijnen liggen in lijn met de wettelijke bepalingen hierover. Indien de woningen binnen de termijn van 10 jaar worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de doelgroepenverordening.
Als bijvoorbeeld een woning wordt verkocht voor een hogere prijs dan in deze verordening is opgenomen dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende die instandhoudingsperiode, kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.
Dit artikel is bedoeld om artikel 4 te ondersteunen. Het is de bedoeling om de intenties (categorieën) van deze verordening publiekrechtelijk via het bestemmings- of omgevingsplan vast te leggen. Daarnaast nemen we in de exploitatieovereenkomsten de verplichting op dat de inhoud van deze verordening als kettingbeding moet worden opgenomen in de koopovereenkomsten met de kopers van de woningen. Via de notaris ontstaat zo een controle op naleving van de regels uit deze verordening.
Artikel 6 Toepassingsbereik verordening bij VON-prijzen sociale koopwoningen
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel spreekt voor zich.