| Organisatie | Lansingerland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Lansingerland houdende regels omtrent doelgroepen |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening woningbouw Lansingerland 2021 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 29-12-2021 | nieuwe regeling | 23-12-2021 | T21.08330 |
Deze verordening verstaat onder:
huishouden: een persoon of groep personen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert/voeren, die binnen een woning gebruik maakt/maken van dezelfde voorzieningen, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan en waarbij niet aannemelijk is dat er sprake is van een van tevoren vaststaande tijdelijkheid van de samenwoning.
Artikel 2 Huur- en koopprijsgrenzen
De huurprijshoogte van een sociale huurwoning is wettelijk geregeld maximaal tot de liberalisatie-grens (op basis van het woningwaarderingsstelsel WWS) en geldt minimaal gedurende de instand-houdingstermijn, genoemd in artikel 5, lid a. In de prestatieafspraken met de corporaties en de huurdersvereniging wordt het huurprijsbeleid overeengekomen om zo de diverse doelgroepen passend te kunnen toewijzen.
Als doelgroep voor huurwoningen Betaalbaar Lansingerland worden met voorrang (dus niet uitsluitend) aangemerkt: huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen 1,00 en 1,50 keer de DAEB-norm die tevens, op het moment van het (opnieuw) in de verhuur brengen van de te betrekken huurwoning al een sociale huurwoning in Lansingerland huren en bewonen dan wel thuiswonende jongeren in Lansingerland.
Artikel 4 Differentiatie woningbouw
In grotere woningbouwplannen wordt voorzien dat 25%-30%1 van het aantal te bouwen woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen en minimaal 15% van het aantal te bouwen woningen moet bestaan uit koop- of huurwoningen in de categorie Betaalbaar Lansingerland;
Het college kan één of meerdere artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken voor zover toepassing gelet op het belang dat deze verordening beoogt te beschermen zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard leidt.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 23 december 2021,
de griffier,
drs. Bert Schouten
Toelichting op de Doelgroepenverordening woningbouw Lansingerland 2021
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om, naast sturing door middel van o.a. anterieure overeenkomsten, per deelgebied van de gemeente in nieuw vast te stellen bestemmingsplannen, en na de invoering van de Omgevingswet in het omgevingsplan, te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen in het betaalbare segment wordt gerealiseerd in (nieuw)bouwplannen. Dit kan in ieder geval voor de categorieën sociale huur en voor bereikbare middenhuur laag en bereikbare koop Laag (Wilderszijde spreekt over categorie Betaalbaar Lansingerland) zoals in de Woonvisie Lansingerland 2021-2025 omschreven.
De Doelgroepenverordening woningbouw Lansingerland 2021 (hierna doelgroepenverordening) vormt daarmee de publiekrechtelijke wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in toekomstige bestemmingsplannen. Lees hierna waar bestemmingsplannen staat dat ook het omgevingsplan wordt bedoeld na ingang Omgevingswet. De doelgroepenverordening heeft betrekking op (nieuw)bouw waarvoor een (nieuw) bestemmingsplan moet worden vastgesteld met daarin opgenomen de bestemmingen sociale huurwoningen, huurwoningen Betaalbaar Lansingerland en koopwoningen Betaalbaar Lansingerland met minimaal bijbehorende percentages. De gemeente kan hierdoor sturen op een goede mix aan aanbod van betaalbare woningen in deze segmenten.
De Woonvisie Lansingerland 2021-2025 die in 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld vormt het uitgangspunt en de onderbouwing voor deze doelgroepenverordening.
Lansingerland is een aantrekkelijke woongemeente, zowel lokaal als regionaal. De kwaliteit van wonen is belangrijk voor de mate van tevredenheid, zelfredzaamheid en participatie van haar inwoners en voor de economische ontwikkeling van de gemeente. Om woningzoekenden in Lansingerland van een passende woonplek te kunnen voorzien, is een divers aanbod van woningen in verschillende prijssegmenten noodzakelijk.
Het gemeentelijk woonbeleid voorziet onder meer in sturing op aard en aantal van nieuw te bouwen woningen. Deze verordening geeft de wettelijke vereiste basis om het gemeentelijk woonbeleid ten aanzien van nieuw te bouwen koop- en huurwoningen in het sociale en Betaalbaar Lansingerland segment toe te kunnen passen in nieuwe bestemmingsplannen.
Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de doelgroepenverordening worden toegepast.
In deze verordening zijn naast de sociale huurwoningen de koop- en huurwoningen in de categorie Betaalbaar Lansingerland omschreven aan de hand van de huur- en koopprijsgrenzen. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder ‘sociale koopwoningen’. Voor ontwikkelaars in veel gemeenten is het nagenoeg onmogelijk om een kwalitatief goede koopwoning op te leveren voor een lager bedrag dan de huidige wettelijke limiet van € 200.000,-. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet (beoogd in 2022) ligt de limiet voor het hele land op de geldende NHG-kostengrens, maar met gebruikmaking van het experiment van het rijk op basis van de Crisis- en Herstelwet kunnen gemeenten in een eerder stadium deze limiet al hanteren. Gemeenten die vallen binnen een Woondeal zijn automatisch aangemeld voor dit experiment. Dit geldt dus ook voor de gemeente Lansingerland die valt binnen de Woondeal Zuidelijke Randstad en deels al van de verhoging van deze limiet gebruik maakt.
De doelgroepenverordening geeft tevens aan voor welke doelgroepen de te bouwen betaalbare woningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. De definiëring van de doelgroep voor sociale huurwoningen is wettelijk vastgelegd. De definiëring van de doelgroep voor middeldure huurwoningen woningen wordt in het Bro bij de gemeente gelegd.
De doelgroep voor ‘sociale koopwoningen’ (koopwoningen Betaalbaar Lansingerland) is niet omschreven in verband met de strijdigheid met de (intentie van de) Huisvestingswet. Het is wel de intentie van de gemeente Lansingerland dat deze woningen ten goede komen aan woningzoekenden met een inkomen tot maximaal 1,50 keer het DAEB-inkomen.
Koopwoningen in het sociale segment tot €182.000,- (prijspeil 2021) worden in de regio Rotterdam aangemerkt als aandeel sociaal. De intentie is om deze woningen toe te kennen aan woningzoekenden met een inkomen tot maximaal 1,0 keer het DAEB-inkomen. Zoals in de Woonvisie omschreven is dit een zeer lastig segment om te realiseren. Voor een bijdrage aan sociaal stuurt de gemeente dan ook op sociale huur.
Mocht de wet zo worden gewijzigd dat toewijzen van koopwoningen binnen de Huisvestingswet mogelijk wordt gemaakt, dan is het mogelijk dat de doelgroepenverordening hierop wordt aangepast. Ook regelt de doelgroepenverordening dat de woningen in het betaalbare segment gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudings-termijnen.
Deze doelgroepenverordening regelt niet de toewijzing van de in de verordening genoemde categorieën nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. De toewijzing van sociale huur en middenhuurwoningen van corporaties vindt plaats op basis van bepalingen in de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020. In deze Verordening Woonruimtebemiddeling zijn ook specificaties gegeven van de bijzondere doelgroepen die in aanmerkingen kunnen komen vanwege specifieke persoonlijke omstandig-heden voor bemiddeling bij de toewijzing. De doelgroepen benoemd in artikel 2.2.3 Verordening Woonruimtebemiddeling komen overeen met de doelgroepen benoemd in de Woonvisie Lansingerland 2021-2025 waar wonen en zorg een verbonden vraagstuk is.2
Partijen, anders dan toegelaten instellingen, die in de nieuwbouw naast middeldure huurwoningen ook sociale huurwoningen realiseren, worden er vooraf op gewezen dat de toewijzing van de sociale huur-woningen plaats moet vinden met inachtneming van de regels voor woonruimteverdeling die gelden in de gemeente Lansingerland.
De verordening gaat niet gelden voor lopende ontwikkelingen waarvoor bestemmingsplannen al zijn vastgesteld en leidt niet tot de wijziging van bestaande bestemmingsplannen.
Deze doelgroepenverordening gaat alleen over zelfstandige woonruimte.
Deze doelgroepenverordening zal via een bestemming in het nieuw op te stellen bestemmingsplan, met inbegrip van herbestemming van locaties door een bestemmingswijziging, niet zijnde ander gebruik binnen een brede bestemming, primair voor nieuwbouwprojecten gaan gelden.
De verordening kan worden ingezet, wanneer privaatrechtelijke sturing niet tot afspraken leidt, die bijdragen aan de gestelde beleidsdoelstelling.
De inhoud van de begripsbepalingen spreekt voor zich.
Artikel 2 Huur- en koopprijsgrenzen
Dit artikel omschrijft de bandbreedte waarbinnen de in de verordening genoemde huur en -koopwoningen moeten blijven.
De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning is de liberalisatiegrens die wettelijk wordt vastgesteld.
De minimale huurprijs voor een huurwoning Betaalbaar Lansingerland is de liberalisatiegrens. De bovengrens voor een huurwoning Betaalbaar Lansingerland is bepaald op € 900,- p/m (prijspeil 2021). Deze bovengrens is afgeleid van de Woonvisie Lansingerland 2021-2025 en sluit aan op de categorie ‘bereikbare huurwoning Laag’.
De huurprijsgrenzen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd.
De indexeringsgrondslag van de bovengrens voor huurwoningen Betaalbaar Lansingerland is een gemeente-lijke beleidskeuze. Gekozen is voor de jaarmutatie van de consumentenprijsindex voor alle huishoudens + 1,5%, zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek deze jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar.
De beschikbaarheid voor de doelgroep gedurende de minimale instandhoudingstermijn wordt geborgd door de bepalingen in het derde en vierde lid in samenhang met het vijfde lid van artikel 2. Doordat de jaarlijks toegestane wettelijke maximale huurverhoging hoger is dan de jaarlijkse indexering van de bandbreedte van het huursegment als bepaald in het eerste lid, kan de huur gedurende de looptijd van een huurovereen-komst geleidelijk buiten het middensegment komen. Het vijfde lid zorgt ervoor, dat aanvangshuren bij nieuwe contracten weer binnen de bandbreedte van het middensegment vallen. Het vierde lid voorkomt, indien de huur nog binnen de bandbreedte lag, dat nieuwe huurcontracten hoger zijn dan die van de laatste huurder.
Een ‘sociale koopwoning’ (koopwoning in het betaalbare segment) heeft op basis van artikel 1.1.1. sub e Bro een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000,-. Deze grens is, na in werking treden van de 21e tranche Crisis- en Herstelwet, verhoogd naar de NHG-kostengrens inclusief duurzaamheidsmaatregelen (prijspeil 2021 € 344.500,-). Vooruitlopend op invoering van de Omgevingswet, is de verhoging alleen geldig voor gemeenten, waarmee het Rijk een Woondeal heeft gesloten. Het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam heeft mede namens Lansingerland op 3 juni 2019 de Woondeal Zuidelijke Randstad getekend en de gemeente kan (en gaat) derhalve gebruikmaken van een hogere sociale koopgrens zoals bedoeld in deze verordening. Daarmee is een ‘sociale koopwoning’ in de Lansingerlandse context minimaal gelijk aan de koopwoningen in de categorie Betaalbaar Lansingerland zoals gedefinieerd voor woningbouwontwikkeling Wilderszijde die aansluit op de definitie van de categorie bereikbare koop Laag, als omschreven in de Woonvisie Lansingerland 2021-2025.
Om betaalbare koopwoningen zo lang mogelijk betaalbaar en als koopproduct voor woningzoekenden beschikbaar te houden, worden in eerste instantie via privaatrechtelijke weg afspraken gemaakt over het opnemen van een kettingbeding in het koopcontract van de woning, met daarin o.a. een zelfbewonings-plicht en een anti-speculatiebeding. Lukt dat niet, dan is in deze doelgroepenverordening een instand-houdingstermijn opgenomen in artikel 5, waarmee in ieder geval speculatiemogelijkheden op de korte termijn minder interessant zijn.
Dit artikel omschrijft de doelgroep voor nieuw te bouwen betaalbare woningen. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Deze afbakening doet niets af aan de bepalingen zoals opgenomen in de Woningwet artikel 48, eerste lid, waarin voor woningcorporaties een (beperkte) afwijkingsmogelijkheid is opgenomen. Deze regeling blijft gelden en kan door corporaties worden toegepast.
Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 5) moet de woning voor deze doelgroepen in stand gehouden worden.
Als doelgroep voor sociale huurwoningen wordt aangemerkt huishoudens met een gezamenlijk inkomen als bedoeld in artikel 2 Huurprijsgrenzen met een verwijzing naar de Wet op de huurtoeslag.
Als doelgroep voor huurwoningen in de categorie Betaalbaar Lansingerland wordt aangemerkt huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen 1,00 en 1,50 keer de DAEB norm; tussen € 40.024,- en € 60.036,- bruto per jaar (prijspeil 2021). Voor de toewijzing van deze woningen geldt (zonder uitsluiting) een volgorde-bepaling.
De Huisvestingswet geeft aan dat voor toewijzing van ‘sociale koopwoningen’ (koopwoningen betaalbaar Lansingerland) aan specifieke doelgroepen geen regels gesteld kunnen worden. Er is daarom geen doel-groepomschrijving in de verordening opgenomen voor deze categorie, maar wel een instandhoudings-termijn, zie artikel 6. Bij de toewijzing van betaalbare koopwoningen sluit de gemeente geen enkele doelgroep conform de Huisvestingswet uit, maar geldt er een volgordebepaling zoals omschreven bij de huurwoningen betaalbaar Lansingerland.
Artikel 4 Differentiatie woningbouw
Om voldoende betaalbare koop en -huurwoningen in het bouwprogramma te krijgen, nemen we dit op in nieuwe ontwikkelingen van enige omvang. In grotere woningbouwplannen3 wordt in deze doelgroepen-verordening -met verwijzing naar de in de Woonvisie Lansingerland 2021-2025 genoemde tenminste 50% betaalbare woningen (koop tot NHG-grens en huur tot €1.000,- p/m)- van het totale aantal nieuwbouw-woningen ten minste 25-30% sociale huur en ten minste 15 % middeldure huur of koop in de categorie Betaalbaar Lansingerland4 verlangd. Voor kleinere locaties geldt maatwerk. Dit is een zeer gewenst streefbeeld vastgelegd in beleid, waarvan het college alleen gemotiveerd kan afwijken.
Daarnaast gaat de gemeente voor nieuwe grotere woningbouwontwikkelingen uit van circa 5% huisvesting voor bijzondere doelgroepen, zoals omschreven in de Woonvisie Lansingerland 2021-2015.5 Een groot deel van deze huisvesting betreft zelfstandige woonruimte in het sociale huursegment. Een kleiner deel betreft echter onzelfstandige woonruimte in dit segment. Hierop is deze verordening niet van toepassing. Daarnaast zijn er voor de doelgroep ouderen die wonen en zorg behoeven woningen in alle segmenten nodig, dus ook in het duurdere segment. Deze verordening gaat niet over dit laatstgenoemde segment.
Artikel 5 Instandhoudingstermijn
De verhuurder moet de woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is bepaald op minimaal 25 jaar en voor middenhuurwoningen (waaronder huur Betaalbaar Lansingerland) op minimaal 15 jaar, zoals vastgelegd in de Woonvisie Lansingerland 2021-2025 en de Nota Grondbeleid Lansingerland.
De huurprijs van huurwoningen Betaalbaar Lansingerland mag bij aanvang van een nieuw huurcontract binnen de instandhoudingstermijn niet hoger zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 2 van deze doelgroepenverordening. Wanneer woningen binnen de termijnen gesteld in dit artikel worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening.
De instandhoudingstermijn voor koopwoningen Betaalbaar Lansingerland is gesteld op ten minste 5 jaar, aansluitend bij hetgeen via privaatrechtelijke weg wordt geregeld, zie in deze toelichting de laatste alinea onder artikel 2.
Het college kan van deze verordening afwijken als de toepassing ervan leidt tot bijzondere hardheid in een bepaald geval, dat wil zeggen wanneer de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk benadelend gevolg zou leiden voor de doelen waarop de verordening van toepassing is. De hardheidsclausule wordt slechts in zeer uitzonderlijke en goed gemotiveerde gevallen toegepast. Dat de verordening nadelig uitvalt voor een verhuurder of een (toekomstige) particuliere verkoper is geen reden voor de toepassing van de hardheidsclausule.