Organisatie | Aalten |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Lokale kwaliteitscriteria voor het toevoegen van een woning in het landelijk gebied van de gemeente Aalten |
Citeertitel | Afwegingskaders woningbouw buitengebied |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
07-12-2021 | nieuwe regeling | 30-11-2021 |
De lokale kwaliteitscriteria voor het toevoegen van een nieuwe woning in het buitengebied zijn een aanvulling/uitwerking op de ‘Woonvisie 2021’ die is vastgesteld tijdens de raadsvergadering van 23 februari 2021.
In deze visie zijn de volgende van belang zijnde passages opgenomen: “We zien een toenemende vraag naar wonen in het buitengebied. Dit biedt meer ruimte om grotere boerderijen te splitsen en of vrijkomende agrarische bebouwing te herbestemmen. Deze vaak grote boerderijen staan of komen leeg vanwege bedrijfsbeëindiging door een gebrek aan opvolging of door de verdergaande stikstofreductie. Om in de op dit moment toenemende woningvraag te kunnen voorzien willen we, daar waar zich kansen voordoen, ook beperkte ruimte voor toevoeging van woningen in het buitengebied bieden.
Op basis van de prognoses en de daaruit voortvloeiende woningbouwstrategie wil de gemeente Aalten 75 woningen toevoegen in het buitengebied in de eerstkomende periode. Dit aantal woningen is een richtgetal en kan door nieuwe prognoses in de loop der jaren aangepast worden nadat de gemeenteraad hierover een besluit genomen heeft.
Deze regeling gaat uit van de invulling van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing en is een uitbreiding op de woningsplitsregeling. Er worden twee typen VAB’s beschreven die onder deze regeling vallen:
Deze lokale kwaliteitscriteria zijn van toepassing op de verzoeken, die vallen binnen het plangebied ‘Landelijk Gebied 2015’ en/of herzieningen/wijzigingen op dit plan. Voor de bebouwde kommen gelden deze criteria niet.
1.1. Algemene uitgangspunten t.b.v. de toetsing van aanvragen
Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied is een van de hoofddoelstellingen binnen dit beleidskader en aldus maatgevend bij de toetsing van aanvragen. De voorgestelde aanvullende criteria geven daaraan naast de Welstandsnota en het Landschapsontwikkelingsplan, nader richting, met dien verstande dat de grote diversiteit aan situaties en omstandigheden, nadrukkelijk ook rechtvaardiging biedt voor maatwerk.
De ruimtelijke inpasbaarheid dient per aanvraag in een inrichtingsplan te worden aangetoond.
Functieverandering naar wonen:
Ingeval van hergebruik c.q. verbouw van een bestaand bedrijfsgebouw (behorend tot de hoofdbouwmassa dan wel een karakteristiek of monumentaal gebouw) tot woning, (buiten het kader van woningsplitsing), dient tenminste 500 m2 te worden gesloopt. (Deze norm komt feitelijk overeen met de minimumnorm van de voormalige “Rood voor Rood“ regeling voor de sanering van de intensieve veehouderij. Hergebruik heeft op zich de voorkeur boven vervangende nieuwbouw en rechtvaardigt ook wat dat betreft alsook in relatie tot kosten en opbrengsten een bescheidener vereveningsnorm. Ingeval van woningsplitsing, betrekking hebbend op het hoofdgebouw inclusief de deel, is geen verevening van toepassing ingeval er niet meer dan 1 extra woning ontstaat).
Ingeval van vervangende nieuwbouw van een woning dient voor elke woning (agrarische) bedrijfsbebouwing te worden gesloopt, conform de tabel zoals opgenomen in artikel 2.3. (In voornoemde “Rood voor Rood“-regeling gold als reguliere sloopnorm 1000 m2. Het Streekplan noemt buiten de 50 % reductienorm op zich geen specifiek minimum, maar het ligt in de gegeven context redelijkerwijs niet voor de hand om volledig voorbij te gaan aan voormelde normstelling. Met deze insteek sluiten we aan bij omliggende gemeenten en wordt er ruimtelijke kwaliteitswinst behaald).
Voor vervangende nieuwbouw van meerdere woningen, dient per woning tenminste het aantal vierkante meters te worden gesloopt conform de tabel zoals opgenomen in artikel 2.3. (Voor nieuwbouw van meer dan 1 woning is een proportionele bijdrage in ruimtelijke kwaliteitswinst door ontstening gerechtvaardigd.)
Uitgangspunt is dat een kwalitatieve prestatie geleverd wordt. Daarom zal elke aanvraag, naast bovengenoemde voorwaarden, moeten voldoen aan de volgende algemene uitgangspunten:
Om een kader te bieden voor nieuwe woningbouwplannen is het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria voor het landelijk gebied noodzakelijk. Daarbij bieden deze een belangrijk instrument om als gemeente te kunnen sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt (lees: de bouw van de ‘juiste’ woningen, van voldoende kwaliteit, in de juiste hoeveelheden en op de juiste locaties).
Het buitengebied vormt een deel van de woningmarkt dat om bijzondere aandacht vraagt. Door stoppende boeren komt er naar verwachting de komende jaren veel agrarische bebouwing leeg te staan. Daarnaast staan er in het buitengebied gemiddeld gezien grotere woningen dan in de kernen. Het onderhoud hiervan is kostbaar. Ook bestaat bij sommigen de behoefte om met meerdere generaties op een erf te kunnen (blijven) wonen.
Uitgangspunt voor het buitengebied is dat het toevoegen van extra verstening ongewenst is, het behoud of zelfs de versterking van het groene karakter staat hier daarom centraal. Een initiatief voor woningbouw mag niet ten koste gaan van aanwezige natuur- en/of landschapskwaliteiten. Voor elk type woningbouwplan, of dat nu woningsplitsing of hergebruik/functieverandering van voormalige agrarische gebouwen (vab) geldt dat er in een erf- en/of landschapsinrichtingsplan moeten worden aangetoond dat het plan voldoende ruimtelijke kwaliteit biedt.
Op basis van de woningbouwstrategie is de opgave om ca. 10% van de kwantitatieve woningbehoefte in het buitengebied in te vullen. Aangezien we flexibel in willen blijven spelen op de woningbehoefte schatten we op basis van de kennis van nu 50 tot 75 woningen worden toegevoegd in het landelijk gebied van de gemeente Aalten, excl. tiny houses.
2.1 Buitengebied: Woningsplitsing
De lokale kwaliteitscriteria voor het realiseren van een extra woning door middel van woningsplitsing in het buitengebied zijn:
voor woningsplitsing komen in aanmerking de hoofdbouwmassa, waarvan inhoud van de hoofdbouwmassa ten minste 1.000 m³ bedraagt waarin reeds de woonfunctie aanwezig is; een aangebouwd bijbehorend bouwwerk (evt. verbonden met een kleine gang aan het hoofdgebouw) mag bij de inhoudsmaat worden meegerekend;
op basis van woningsplitsing zijn ten hoogste twee zelfstandige woningen binnen de hoofdbouwmassa toegestaan; dit aantal doelt op de mogelijkheid betaalbare woningen te realiseren en – waar van toepassing – karakteristieke elementen van het (de) object(en) worden verstrekt; (een derde woning is mogelijk met een sloopverplichting van 500 m2);
er dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige- (erfprincipe) en landschappelijke inpassing, rekening houdend met de ter plaatse van toepassing zijnde gebiedskwaliteiten. De initiatiefnemer dient hiertoe een kwalitatief goed uitgewerkt erf- en landschapsinrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de 'één erf-gedachte'. Het erf- en landschapsinrichtingsplan moet binnen 1 jaar na oplevering van de gesplitste woning gerealiseerd te zijn;
Woningsplitsing ontmoet uit ruimtelijk oogpunt de minste bedenkingen voor zover splitsing beperkt blijft binnen de bestaande (toegestane) hoofdbouwmassa en/of het aangebouwde bijbehorende bouwwerk, hetgeen aanleiding is voor het stellen van een minimale norm van 1.000 m³ aan de inhoud van de hoofdbouwmassa.
Nadrukkelijk is de regeling voor woningsplitsing bedoeld voor de grotere bestaande hoofdgebouwen, die veelal hun oorsprong vinden in het kader van de agrarische bedrijfsuitoefening.
Het splitsen van een bedrijfswoning is vergelijkbaar aan het splitsen van een burgerwoning. Met dat verschil dat de nieuw gesplitste woning ook als bedrijfswoning zal moeten worden gebruikt. Derhalve geldt een minder zware toetsing aan een deugdelijk woon- en leefklimaat. Het risico op afsplitsing van een (agrarische) bedrijfswoning in vergelijking met een vrijstaande tweede bedrijfswoning is bij een gesplitste woning geringer.
2.2 Buitengebied: Functieverandering en hergebruik vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing (VAB’s) – het realiseren van een nieuwe woning in een bestaande hoofdbouwmassa met een bestaande woonfunctie, incl. een bestaand karakteristiek bouwwerk.
voor het toevoegen van één nieuwe woning in reeds bestaande bebouwing (behorend tot de hoofdbouwmassa dan wel een karakteristiek of monumentaal gebouw) dient minimaal 500 m² (agrarische) bedrijfsbebouwing te worden gesloopt; de 500 m2 sloop van (agrarische) bedrijfsbebouwing is gekoppeld aan de realisatie van één nieuwbouwwoning; de oppervlakte die gesloopt moet worden, vindt plaats op de locatie waar de nieuwe woning wordt gerealiseerd. Het is niet toegestaan sloopmeters van buiten het eigen erf (te bebouwen erf voor een nieuwe woning) in te zetten. Verzekerd dient te zijn dat de te slopen bebouwing niet meer wordt herbouwd;
per locatie mogen op een erf (incl. de gerealiseerde toevoeging) maximaal 2 bestaande gebouwen worden verbouwd tot woningen. Schuurwoningen zijn toelaatbaar. De woningen dienen levensloopgeschikt en duurzaam te zijn. Indien meer dan twee nieuwbouwwoningen worden gebouwd dient 50% betaalbaar te zijn conform definitie afwk woningbouw;
er dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige (erfprincipe) en landschappelijke inpassing rekening houdend met de ter plaatse van toepassing zijnde gebiedskwaliteiten. De initiatiefnemer dient hiertoe een kwalitatief goed uitgewerkt erf- en landschapsinrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de 'één erf-gedachte'. Het erf- en landschapsinrichtingsplan moet binnen 1 jaar na oplevering van de nieuwe woning(en) gerealiseerd te zijn;
de toevoeging van een woning in reeds bestaande bebouwing is ook mogelijk binnen een karakteristiek/monumentaal gebouw op de locatie waarin een nieuwbouwwoning wordt geprojecteerd en dat in de aanvraagfase nog geen woonfunctie heeft; karakteristieke- en monumentale elementen dienen behouden te blijven. Er dient rekening gehouden te worden met de bepalingen die hierboven zijn gesteld;
De gemeente juicht het toevoegen van een nieuwe woning in reeds bestaande bebouwing (dus voormalige agrarische bedrijfsbebouwing) in zijn algemeenheid uit ruimtelijk oogpunt toe.
Op deze wijze wordt een bijdrage geleverd aan de instandhouding van bestaand vastgoed en gebruik van bestaande materialen.
Onder hergebruik wordt verstaan: Het hergebruik van het VAB waarbij de buitenmuren blijven staan en de functie verandert naar wonen.
Het gemeentebestuur geeft prioriteit aan benutting van bestaande bebouwing en daarmee compact bouwen. Het bouwen in bestaande bebouwing vraagt ook veelal om meer creativiteit en om die reden ligt de norm op 500 m2 te slopen bebouwing.
2.3 Buitengebied: Functieverandering en hergebruik vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing (VAB’s) – het bouwen van een nieuwe woning
De lokale kwaliteitscriteria voor functieverandering en hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) in het buitengebied zijn ten behoeve van de bouw van een nieuwe vrijstaande woning zijn:
voor het toevoegen van een nieuwe woning van maximaal 750 m3 dient per woning (agrarische) bedrijfsbebouwing te worden gesloopt, conform de in navolgende tabel opgenomen minimale sloopvereisten. Tenminste 50% van de oppervlakte dat minimaal gesloopt moet worden, vindt plaats op eigen erf, zijnde de locatie waar de nieuwe woning wordt gerealiseerd. Bij bouwen aansluitend aan de kern vindt sloop uiteraard elders op een erf plaats. Verzekerd dient te zijn dat deze te slopen bebouwing niet meer wordt herbouwd;
Per locatie mogen op een erf (incl. de gerealiseerde toevoeging) maximaal 2 bestaande gebouwen worden verbouwd tot woningen. Schuurwoningen zijn toelaatbaar. De woningen dienen levensloopgeschikt en duurzaam te zijn. Indien meer dan twee nieuwbouwwoningen worden gebouwd dient 50% betaalbaar te zijn conform definitie afwk woningbouw;
er dient sprake te zijn van een kwalitatief stedenbouwkundige (erfprincipe) en landschappelijke inpassing, rekening houdend met de ter plaatse van toepassing zijnde gebiedskwaliteiten. De initiatiefnemer dient hiertoe een kwalitatief goed uitgewerkt erf- en landschapsinrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de 'één erf-gedachte'. Het erf- en landschapsinrichtingsplan moet binnen 1 jaar na oplevering van de nieuwe woning(en) gerealiseerd te zijn;
Het toevoegen van een nieuwe vrijstaande woning op een erf heeft een grotere ruimtelijke impact. Om die reden wordt ook als eis gesteld dat er een groter oppervlak aan bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt.
In het verleden is in de gemeente Aalten de norm op 500 m² gelegd. In de praktijk is gebleken op dat er eigenlijk onvoldoende kwaliteitswinst is geboekt. De norm wordt dus nu hoger gelegd, ingeval het gaat om de toevoeging van een geheel nieuwe woning.
Primair staat de functieverandering in het teken van slopen van VAB’s, om het slopen voldoende te enthousiasmeren begint de sloopverplichting voor 1 woning al vanaf minimaal 750 m2 slopen.
Op deze manier wordt er voldoende gesloopt en is de oprichting van nieuwe woningen dusdanig dat in het buitengebied voldoende ruimte overblijft voor de agrarische ondernemers om te ondernemen.
Om dezelfde redenen, niet te veel woningen in agrarische gebieden en te veel clustervorming bij voormalige boerderijen, is het bouwen aansluitend aan de bebouwing van een bestaande kern aantrekkelijker dan het bouwen op het eigen erf.
2.4 Buitengebied: tijdelijke woningen in de vorm van een tiny house/uuthuuske.
De lokale kwaliteitscriteria voor het toestaan van een tiny house/uuthuuske zijn:
Het gaat in dit geval om een tijdelijke woonvorm. Na het verstrijken van deze termijn dient de overstap naar een reguliere woning te worden gemaakt.
2.5 Buitengebied: verplaatsen van een bestaande vrijstaande woning naar een andere locatie in het landelijk gebied.
De lokale kwaliteitscriteria voor het toestaan van de verplaatsing van een bestaande vrijstaande woning zijn:
er dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige (erfprincipe) en landschappelijke inpassing, rekening houdend met de ter plaatse van toepassing zijnde gebiedskwaliteiten. De initiatiefnemer dient hiertoe een erf- en landschapsinrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de 'één erf-gedachte'. Het erf- en landschapsinrichtingsplan moet binnen 1 jaar na oplevering van de nieuwe woning(en) gerealiseerd te zijn.
Verplaatsing van een bestaande woning in het landelijk gebied is maatwerk. De criteria zijn niet uitputtend en moeten slechts als hoofdlijn van beleid worden gezien.