| Organisatie | Gemert-Bakel |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Woonvisie 2020-2024 |
| Citeertitel | Woonvisie 2020-2024 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | |
| Externe bijlage | Reactie college initiatiefvoorstel Tiny Houses |
Geen
artikel 147a, vierde lid, van de Gemeentewet
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 11-05-2022 | bijlage V | 16-12-2021 | 89859-2021 | ||
| 24-11-2021 | 11-05-2022 | nieuwe regeling | 09-07-2020 | 40082-2020 |
Gemert-Bakel wil een aantrekkelijke woongemeente zijn en blijven. Prettig en passend wonen draagt bij aan de kwaliteit van leven, van huishoudens, de leefbaarheid van buurten, dorpskernen en de gemeente als geheel. Daartoe werkt de gemeente samen met haar partners aan een goed functionerende woningmarkt. De woonvisie is een sturingsinstrument in dit voortdurende streven.
Daarnaast is in 2015 de nieuwe Woningwet ingevoerd. Deze wet is van grote invloed op de samenwerking tussen gemeente, woningbouwcorporaties en huurders. De woonvisie is daardoor extra belangrijk geworden. Het dient als basis voor de prestatieafspraken tussen de partijen.
Verder is de extramuralisering1 van de zorg verder doorgevoerd. Mensen met een zorgvraag moeten langer zelfstandig wonen (en steeds meer zorgbehoevenden willen dat ook).
Deze trends hebben consequenties voor de woningvraag, onze woningvoorraad en de woonomgeving. Het is zaak voor de gemeente Gemert-Bakel om met beleid hierop in te spelen. Daarom stellen we u hierbij onze nieuwe Woonvisie voor; ‘van plan naar realisatie’.
Samen met onze partners in het wonen
In het licht van de ontwikkelingen van de laatste jaren is het ondenkbaar om als gemeente zonder verdere samenwerking een nieuw woonbeleid te formeren. Voor het opstellen van deze woonvisie is samen met Goed Wonen Gemert opdracht gegeven voor een extern woonbehoefteonderzoek. Het onderzoek richtte zich op de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte gemeenteniveau en daarna op kernniveau. De meest actuele data over demografie, woningvoorraad en ‘wonen en zorg’ is gebruikt. In bijlage 6 zijn de in het onderzoek gehanteerde bronnen, aannamen en definities opgenomen. Daarnaast is een breed scala van stakeholders betrokken bij de duiding van de data-analyse en vervolgens bij het opstellen van deze visie.
In een interactieve sessie werd de gemeentelijke woonopgave vertaald naar de ervaren posities van verschillende doelgroepen op de woningmarkt. Aan deze sessie namen makelaars, dorpsraden en Goed Wonen Gemert deel. De ervaren posities van de volgende doelgroepen stonden centraal:
In een tweede interactieve sessie is de toekomstige opgave met betrekking tot wonen en zorg in beeld gebracht. De ontwikkeling van het aantal zorgvragers (doelgroepen) en gevolgen voor de woonbehoefte stonden centraal. Aan deze sessie namen verschillende partijen deel: zorgaanbieders en mensen die werkzaam zijn in de zorg, of zich er mee bezig houden. Hieronder vallen onder andere de Zorgboog, dorpsondersteuners, werkgroepen zorg, de Zorgcoöperatie Gemert, GGZ, Stichting CASA, SMO en Goed Wonen Gemert.
Zoals gezegd is de afgelopen jaren de woningmarkt als gevolg van diverse oorzaken sterk veranderd. Hierdoor sluit de vraag niet altijd aan bij het woningaanbod in Gemert-Bakel. We streven daarom de komende jaren naar een nieuw evenwicht, waarbij we woningen willen toevoegen en aanpassen, aan de hand van de wensen die er zijn. Om dit te bereiken botsen we soms tegen belemmeringen vanuit de markt of (Rijks)beleid. We gaan daarom geregeld op zoek –samen met onze partners in het wonen o.a. de woningbouwcorporatie, particuliere woningbezitters, zorgaanbieders, ontwikkelaars - naar creatieve oplossingen om het wonen in Gemert-Bakel nog aantrekkelijker te maken. Met andere woorden: we gaan van plannen maken naar uitvoering op weg naar een nieuw evenwicht in onze woningmarkt!
Als gemeente Gemert-Bakel zijn we bezig om een integrale omgevingsvisie op te stellen. De woonvisie zal hier een onderdeel van vormen. Dit heeft tevens als consequentie dat de woonvisie zich sec beperkt tot de woonopgave en verdeling per doelgroep. De ambities op het gebied van o.a. duurzaamheid en dergelijke zullen in breder verband worden opgenomen in de omgevingsvisie.
De gemeente Gemert-Bakel had op 1 januari 2020 30.719 inwoners. Deze inwoners vormden in totaal 12.850 huishoudens. Het aantal huishoudens is voor de woningbehoefte relevanter dan het aantal inwoners aangezien het huishoudens zijn die een woning bewonen. In bijlage 7 is de demografische opbouw en de wijze waarop deze huishoudens zijn verspreid over de woningvoorraad per kern uitgebreid weergegeven.
Het aantal huishoudens neemt in de komende jaren toe als gevolg van bevolkingsgroei en krimp van de gemiddelde huishoudensomvang. Door vergrijzinging en individualisering worden huishoudens al jaren kleiner, deze trend zet door. De totale huishoudensgroei 2019-2040 bedraagt 1270 huishoudens (zie fig. 3).
Zeven kernen met een eigen identiteit
Onze gemeente bestaat uit zeven kernen, waarbij Gemert gezien kan worden als de hoofdkern met de meeste inwoners en het grootste aantal voorzieningen. Bakel is qua inwonertal wat kleiner, maar beschikken over de voldoende basisvoorzieningen. In Milheeze, Handel, de Mortel Elsendorp en de Rips is het goed wonen in een landelijke omgeving. Zeker in deze kleinere kernen is de sociale cohesie en de participatie in het maatschappelijk leven groot. Dit is onder andere te zien aan het verenigingsleven, maar ook initiatieven op het vlak van wonen met zorg die door bewoners zijn opgericht.
Inspelen op toekomstige woningbehoefte
Onze inwoners zijn op dit moment over het algemeen redelijk tevreden over het wonen in Gemert-Bakel. Het is zaak om dat zo te houden en knelpunten op de woningmarkt aan te pakken. Als gemeente moeten we samen met onze partners in het wonen daarvoor tijdig inspelen op de woningbehoefte die op ons af komt.
De verwachting is dat het aantal huishoudens de komende jaren toeneemt. Dat betekent dat er noodzaak is om woningen aan onze voorraad toe te voegen. De groei dient circa 120 woningen per jaar te zijn om ‘gaten’ in de verkoop te voorkomen
Op dit moment hebben we voldoende plancapaciteit om de groei tot 2040 op te vangen. Hierbij is het wel zaak om de woningen voor de juiste doelgroepen te bouwen. En van planvorming naar uitvoering te gaan
Om Gemert-Bakel als samenleving goed te laten functioneren, zijn woningen nodig voor alle sectoren van de arbeidsmarkt, van hooggeschoolde internationale kenniswerkers tot de laagstbetaalde werknemers in de ondersteunende beroepen en voor uitvallers op de arbeidsmarkt. Woningen dus voor elke portemonnee. Ook jongeren of senioren moeten hier een passende woning kunnen vinden. Waarbij vooral het toenemend aantal ouderen een beroep doet op de ontwikkeling van zorg(geschikte) woningen. Op deze zorgvraag dient te worden geanticipeerd. Daarnaast stellen we in deze woonvisie vast dat het huidige aantal van 39 standplaatsen op de woonwagenlocaties gehandhaafd blijft en wijzen we geen nieuwe locaties of standplaatsen aan (zie ook bijlage X). Dit vraagt om een gezonde koopmarkt, een goed functionerende huurmarkt en een sociale huurwoningvoorraad (de kernvoorraad) van voldoende omvang en van de juiste kwaliteit.
Door het grote aantal plannen voor woningbouw zullen we keuzes moeten maken welke plannen doorgang vinden en wie te teleur moeten stellen. We kunnen niet onbeperkt blijven toevoegen. Als gemeente zullen we een afwegingskader moeten opstellen waaraan ontwikkelaars zich moeten houden willen zij bouwen.
We zijn er voor kwetsbare groepen
Het aantal kwetsbare groepen op de woningmarkt is de afgelopen jaren toegenomen, denk aan mensen met een zorgvraag, lage inkomens en eenoudergezinnen. Belangrijk is dat er een flexibel woonconcept wordt gecreëerd dat ook voor deze doelgroepen ingezet kan worden.
Goedkoper en meer levensloopbestendig
Veel inwoners vinden het prettig wonen in onze gemeente. Toch zijn er enkele doelgroepen waarvan de woningbehoefte niet ingevuld kan worden met onze huidige woningvoorraad. Zo zien we dat er voor starters die in onze gemeente willen blijven wonen te weinig aanbod in de goedkope (koop- en huur)voorraad aanwezig is. Daarnaast is onze gemeente aantrekkelijk voor gezinnen, maar met name voor jonge gezinnen is het woningaanbod nog relatief duur.
Tot slot zien we dat de groep 65-plussers de komende jaren verder toeneemt. Zij blijven ook steeds vaker en langer zelfstandig wonen. Het is zaak om voor deze groep de voorraad levensloopbestendige woningen te vergroten. In eerste instantie via het aanpassen van de bestaande voorraad, maar ook via nieuwbouw. Met name door het aanpassen van bestaande woningen maken we onze voorraad ook aantrekkelijker. We zien dat vooral ruime grondgebonden koopwoningen moeilijk verkoopbaar zijn. De gemeente wil sterker inzetten op het duurzaam aantrekkelijk houden van deze categorie woningen. Dat kan via het levensloopbestendig maken van woningen, maar ook door het vergroten van de energiezuinigheid. Omdat onze nieuwbouw- en financiële mogelijkheden niet oneindig zijn gaat de gemeente daarbij op zoek naar creatieve oplossingen, samen met onze partners in het wonen
Betaalbare woningen voor iedere doelgroep
Starters/jongeren: “tussen wal en schip”
Er worden twee groepen starters herkend: jongeren die nog thuis wonen en jongeren die uit de gemeente zijn vertrokken vanwege werk of studie, maar graag willen terugkeren. De algemene consensus met betrekking tot de eerste groep is dat zij in de knel zitten. Zij vallen tussen “wal en schip”, waarbij ze niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar ook niet kunnen kopen. De laatste groep is koopkrachtiger en ook gewend geraakt aan hogere woonlasten, zij keren vooral terug na gezinsvorming. De stakeholders merken op dat jongeren belangrijk zijn voor het behoud van de leefbaarheid in de (kleine) kernen.
Ouderen: “motor voor doorstroming”
Er worden ook hier twee subdoelgroepen onderscheiden: zij die kunnen kopen en zij die dat niet kunnen en qua inkomen zijn aangewezen op sociale huur. Vooral de eerste groep kan moeilijk de stap naar een meer passende woning maken. Ouderen worden gezien als mogelijke “motor voor doorstroming”. Door hen kansen te bieden op de woningmarkt komen woningen voor andere doelgroepen vrij.
Gezinnen: “Is het wel nodig om voor hen (veel) te bouwen?”
De stakeholders zien dat zowel gezinnen afkomstig uit Gemert-Bakel als gezinnen vanuit de regio en daarbuiten op zoek zijn naar een woning in de gemeente. Het is binnen de huidige markt lastig voor deze groep om een woning te bemachtigen. Deze trend is zichtbaar in de hele gemeente. Toch leidt de instroom van gezinnen van buitenaf niet zozeer tot verdringing op de woningmarkt. Om de instroom van buitenaf te behouden is het belangrijk dat de verbindingen naar de grotere steden in de regio goed zijn en blijven, net als de fijne vorm van samenleven en de werkgelegenheid.
Alleenstaanden/paren: “Bouwen voor iedereen”
De groep alleenstaanden en paren blijkt lastig te definiëren. Deze groep bevat veel subgroepen met elk zijn eigen wensen. De stakeholders concluderen dat deze groep over het algemeen goed woont en in de huidige woning wil blijven wonen. Ze worden niet herkend als een groep waar speciale aandacht naar uit dient te gaan. Aan de andere kant overlapt deze groep met jongeren (starters) en ouderen. Bouw je voor deze groepen dan bouw je dus voor iedereen.
Voor beide groepen zullen we meer aanbod moeten generen in de middenhuur (tussen 750 en 1000 euro /mnd) en betaalbare koop. In alle kernen willen we meer experimenteren met tijdelijke woonvormen en gemengde woonvormen, voor bijvoorbeeld jongeren en ouderen aansluitend bij de provinciale lijn nieuwe woonvormen en zelfbouw.
Ook onder ouderen is de behoefte het grootst naar grondgebonden koopwoningen2, maar is er ook een vraag naar koopappartementen (betaalbaar en middelduur). Er is behoefte aan meer nultredenwoningen, zoals bungalows. Ook hier wordt ingezet op de segmenten middenkoop en middenhuur. En door tevens levensloopbestendig te bouwen, zodat deze woningen tegelijkertijd ook voor de jongeren beschikbaar zijn. Gemengd wonen van doelgroepen wordt niet als een belemmering gezien, maar als een kans, zeker in de kleine kernen.
Op dit moment zien we een groot aanbod in het dure segment > €350.000. Veel gezinnen zijn juist op zoek naar de middeldure huizen € 275.000 – € 350.000. Om deze groep goed te faciliteren zal ook deze categorie de komende jaren extra aandacht krijgen.
Binnen de regio zijn afspraken gemaakt hoe we de regionale verdeling van woningen afstemmen.
Uitbreidingsplannen binnen 100% harde plancapaciteit
Gemeenten moeten goed beargumenteren waarom inbreiding niet kan en dit toelichten in het ambtelijk overleg wonen De Peel. Ambtelijk kan worden aangegeven dat het plan ‘buitenproportioneel’/ een ‘exces’ is en dan wordt het geagendeerd voor het bestuurlijk overleg.
Deze afspraken zijn op 3 maart 2020 in het college van Gemert-Bakel en in alle andere colleges in de Peel ingestemd. Dit zal worden bekrachtigd met provincie op de ontwikkeldag.
Adequate huisvesting alle doelgroepen
De uitdagingen waarvoor we staan
Op basis van CIZ indicaties van de afgelopen jaren in de gemeente en de bevolkingsprognose is door RIGO research en advies een inschatting gemaakt van de kwantitatieve behoefte aan intramurale/extramurale zorggeschikte woningen voor ouderen. Waarbij rekening is gehouden met het beleid van extramuralisering3. Steeds vaker willen of moeten ouderen, die behoefte hebben aan (intensieve) verzorging of verpleging zelfstandig blijven wonen.
Anno 2019 is circa 19 procent van de inwoners van Gemert-Bakel 65 jaar of ouder. De verwachting is dat in 2040 circa 28% procent in deze leeftijdsklasse valt. Door de vergrijzing neemt in Gemert-Bakel de vraag naar zorggeschikte woningen toe. De behoefte aan intramurale zorggeschikte woningen neemt met circa 200 wooneenheden toe. De vraag naar extramurale woningen voor ouderen neemt met circa 300 wooneenheden toe (zie fig. 10). In bijlage 8 zijn de achterliggende cijfers bij deze grafiek in tabelvorm opgenomen.
Figuur 10: Toename behoefte wonen en zorg
Wanneer we kijken naar de omvang van de overige zorgdoelgroepen, dan zien we dat er circa 2004 indicaties zijn voor deze doelgroepen. Het gaat hierbij vooral om mensen met een verstandelijke beperking. Afgelopen jaren is de omvang van de overige zorgdoelgroepen met een indicatie ongeveer gelijk gebleven. Net als het absolute aantal inwoners in Gemert-Bakel, zal naar verwachting het aantal geïndiceerde licht toenemen (circa een tiental tot 2030).
In de (kleine) kernen zien we mogelijkheden om te experimenteren met zorgvoorzieningen en ouderenwoningen. In de kernen Gemert en Bakel wordt gezorgd voor basis-zorgvoorzieningen. In de dorpen kunnen kleinschalige zorgvoorzieningen worden gefaciliteerd waarbinnen het zorgaanbod wordt afgestemd op de behoefte in de betreffende kern. De doelstelling is dat iedereen oud kan worden in de eigen kern. Bij nieuwe woonvormen tbv zorg kunnen we denken aan:
Kangoeroe-woningen5;
Binnen deze woonvorm is er aandacht voor ontmoeting en kan geclusterde zorg worden gefaciliteerd. Deze gemengde woonvorm kan in alle kernen gecreëerd worden. Om dit succesvol te laten zijn dient ook de huisvesting van jongeren in de kernen gefaciliteerd te worden, waardoor verschillende leeftijdsgroepen iets voor elkaar kunnen betekenen. Dit komt bovendien de leefbaarheid in de kernen ten goede.
Dit kan door nieuwe samenwerkingsverbanden met welzijn en het creëren van de juiste infrastructuur hiervoor. Zo wordt het aantrekkelijker voor burgers om zorgtaken uit te voeren. Hierbij kunnen we ook denken aan het inzetten van zorgarrangementen: combinaties van zorgpakketten en samenwerking van zorgaanbieders, waarin ook een rol is weggelegd voor de samenleving.
Wonen met ondersteuning vanuit de GGZ kan meer geclusterd aangeboden worden. Toekomstige ouderen worden “voorbereid” op ouderdom en dat in dit kader levensloopbestendige woningaanpassingen worden gestimuleerd. Er is aandacht voor de betaalbaarheid van wonen voor ouderen omdat dit een groeiend probleem is. Tenslotte is er behoefte aan meer nood- en tijdelijke opvang in de gehele gemeente. Deze opvang is zowel voor zorgdoelgroepen, als andere doelgroepen die met spoed een woning zoeken, van belang.
Ruime gemeentelijke plancapaciteit
Gemert-Bakel kan op basis van de provinciale prognose 2017 in de komende 10 jaar 1040 woningen bijbouwen6. In het woningbouwprogramma zijn al 1795 woningen opgenomen. De totale plancapaciteit is daarmee 170% van de gegeven prognose ruimte. Van de totale plancapaciteit vallen 282 woningen onder harde plancapaciteit, deze zijn niet meer beïnvloedbaar. Dit is 27% van de prognoseruimte. Overige woningen vallen onder plannen die nog beïnvloedbaar zijn, deze plannen zijn nog “zacht”.
Er wordt bij de realisatie van de totale plancapaciteit gestreefd naar de onderstaande verdeling over de verschillende marktsegmenten.
Er is in bovenstaande verdeling bewust afgeweken van de raming uit het woonbehoefteonderzoek van RIGO. Hiervoor is gekozen omdat er in het onderzoek een behoorlijke discrepantie zit tussen (1) de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens naar inkomensgroepen en (2) de verwachte woonbehoefte naar prijsklassen. Het woonbehoefteonderzoek voorspelt dat de behoefte aan duurdere koopwoningen (vanaf € 345.000) het meest zal toenemen, terwijl de demografische prognose nauwelijks een toename van het aantal huishoudens met een hoger inkomen laat zien. Volgens het onderzoek is juist de doelgroep die qua inkomen is aangewezen op sociale huur of koop, die de komende jaren het meest zal groeien.
Deze discrepantie wordt veroorzaakt door het prognosemodel dat RIGO gebruikt, waarbij wordt uitgegaan van vaste woonpatronen. Dit betekent dat er in het onderzoek vanuit wordt gegaan dat woningen die nu acceptabel zijn, ook in de toekomst acceptabel zullen zijn voor gelijksoortige huishoudens. Bijvoorbeeld: van de huishoudens met een lager inkomen (tot € 38.000) woont 14% momenteel in een dure koopwoning. Het onderzoek gaat er vanuit dat dit percentage in de toekomst gelijk blijft. Omdat deze doelgroep tot 2040 het hardst groeit, resulteert dat in het prognosemodel in een relatief grote toename in de vraag naar dure koopwoningen. Een vraag die dus volgens het onderzoek deels afkomstig zou zijn van lage inkomens. We vinden dit deel van de prognose niet reëel: huishoudens met een laag inkomen, die nu nog niet in een dure koopwoning wonen, zullen dat in de toekomst ook niet gaan doen. Deze woningen zijn immers niet betaalbaar voor hen.
Op basis van de inbreng door stakeholders uit de verschillende dorpen en een kleine benchmark met omliggende vergelijkbare gemeenten is gekomen tot bovenstaande, aangepaste verdeling. We streven ten opzichte van de raming uit het woonbehoefteonderzoek naar een groter aandeel aan middeldure huur/betaalbare koop. Wij verwachten hierbij recht te doen aan alle uitgangspunten.
Middeldure huur en betaalbare koop communicerende vaten
Tot slot nog een toelichting op de categorie ‘middeldure huur/betaalbare koop’. Voor deze twee categorieën is gezamenlijk één percentage benoemd. Uit het woonbehoefteonderzoek blijken deze twee categorieën namelijk uitwisselbaar: bij gebrek aan betaalbare koopwoningen neemt de behoefte aan middeldure huurwoningen toe. Als er wél voldoende betaalbare koopwoningen op de markt komen, dan valt de vraag naar middeldure huurwoningen juist weg. De middeldure huurwoningen zijn daarbij tweede keus: de voorkeur van huishoudens, die qua inkomen zijn aangewezen op dit prijssegment, gaat duidelijk uit naar koopwoningen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 9 juli 2020.
Bijlage I: van woonvisie naar prestatieafspraken
In de nieuwe Woningwet van 2015 is een duidelijke rolverdeling gemaakt voor de gemeente, corporatie en huurdersorganisatie in het proces om tot prestatieafspraken te komen. Kern is dat de maatschappelijke investeringen door de corporatie hun verankering krijgen in het woonbeleid dat de gemeente vaststelt. Met het opstellen van de nieuwe Woonvisie heeft de gemeente Gemert-Bakel daaraan voldaan. Ook in deze stap is Goed Wonen, net als hun huurdersorganisaties nauw betrokken.
De Woningwet geeft wel de procedure aan voor de lokale samenwerking (op basis van gelijkwaardigheid aan tafel zitten), maar stelt daaraan geen vormvereisten.
Een keer in de vijf jaar stelt de gemeente Gemert-Bakel haar Woonvisie op. De tweede stap is dat de corporatie op basis van haar inzicht en bedrijfsvoering een voorstel doet van hun (redelijke) bijdrage aan de uitvoering van het woonbeleid in de gemeente; het bod. Bij het bod zit tevens een financiële paragraaf waarin duidelijk wordt wat de investeringsruimte van de corporatie is.
Het bod gaat gepaard met een uitnodiging richting gemeente en de huurdersorganisaties voor het maken van prestatieafspraken. In 2019 hebben Goed Wonen, Stichting Huurdersbelang Gemert-Bakel en gemeente meerjaren prestatieafspraken opgesteld voor de periode 2020-2025. Deze meerjaren prestatieafspraken worden jaarlijks gemonitord en er is een actielijst die jaarlijks geactualiseerd wordt. De prestatieafspraken worden dus gemaakt voor ongeveer vijf jaar. Deze afspraken vormen de raamovereenkomst die jaarlijks wordt geactualiseerd. Bij de herijking worden telkens de acties in de eerstkomende een tot twee jaar nader geconcretiseerd, de voorgenomen acties in de daarop volgende jaren worden meer in globale zin benoemd.
Bijlage II: Definities typen wonen met zorg
Onder de noemer ‘wonen met zorg en welzijn’ wordt onderscheid gemaakt in beschermd wonen, beschut wonen, verzorgd wonen en geschikt wonen. Het gaat hierbij grotendeels om ouderen.
Het ‘beschermd wonen’ omvat de woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. Dit betekent dat de zorg permanent aanwezig is. Veelal gaat het om vormen van niet-zelfstandig wonen in intramurale instellingen (ZZP 5-8; ZZP staat voor zorgzwaartepakket). Ook verschillende kleinschalige vormen van groepswonen – veelal in niet-zelfstandige wooneenheden – vallen onder het beschermd wonen. Kleinschalige woonprojecten voor dementerende ouderen zijn voorbeelden hiervan. De 'overige intramurale plaatsen' (ZZP 9-10), waartoe bijvoorbeeld revalidatiecentra en hospices behoren, zijn eveneens tot het beschermd wonen gerekend.
Tot het 'beschut wonen' worden gerekend de plaatsen in intramurale instellingen - veelal verzorgingshuisplaatsen - ten behoeve van personen met een ZZP- indicatie 1-4. Als gevolg van 'extramuralisering' wordt uitgegaan van een afname van de vraag naar beschut wonen.
Tot het ‘geschikt wonen’ behoren zelfstandige woningen, waarvan diverse kenmerken maken dat ze meer geschikt zijn voor ouderen en mensen met beperkingen dan gebruikelijke woningen. Er wordt onderscheid gemaakt in drie woningtypen (informatie hierover is ontleend aan het WoON2015).
Aangepaste (ouderen)woningen Een woning is een aangepaste woning als er ten behoeve van personen met een handicap of lichamelijke beperking speciale voorzieningen zijn aangebracht in de woning of als de woning daarvoor bouwkundig is aangepast. Hierbij kan het gaan om een traplift, hellingbaan, aan- of uitbouw, maar ook om kleinere aanpassingen.
De gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen hebben de intentie de woonwagenlocaties van de huurwagens over te dragen aan Goed Wonen. Het uitgangspunt bij de overdracht is dat het huidige aantal woonruimtes (VHE’s) als maximum gehandhaafd blijft.
Rijksbeleid: Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid
In 1999 is de Woonwagenwet ingetrokken en werd het woonwagenbeleid gedecentraliseerd. Vanaf dat moment geldt dat de zorg van de overheid in het voorzien in passende woonruimte voor alle burgers hetzelfde is. Een gemeente is dus niet langer verplicht om een woonwagencentrum in stand te houden.
Het beleidskader dat toen is ontwikkeld voldoet niet meer. Vandaar nu dit beleidskader vanuit het ministerie – het op lokaal niveau gevoerde standplaatsenbeleid in overeenstemming brengen met de geldende mensenrechtelijke kaders. Het beleidskader is met name opgesteld omdat een aantal gemeenten in Nederland een uitsterfbeleid hanteert. De visie die ten grondslag ligt aan dit nieuwe beleidskader heeft als kern inzake huisvesting het beschermen van woonwagenbewoners tegen discriminatie, het waarborgen van hun mensenrechten en het bieden van rechtszekerheid en duidelijkheid.
Uit het beleidskader: “Woonwagenbewoners zijn mensen die zich van generatie op generatie als zodanig manifesteren en die zich beschouwen als een bevolkingsgroep met een van andere bevolkingsgroep te onderscheiden cultuur. Hieronder vallen Roma, Sinti, ‘reizigers’ die in een woonwagen wonen of binding hebben met het woonwagenleven.”7
Concreet uit het beleidskader van het rijk
De huidige situatie in Gemert-Bakel
Er zijn vier woonwagenlocaties, namelijk De Peij (18 plaatsen), Viool (8 plaatsen), Strijbosscheweg (6 plaatsen) en Neerakker (7 plaatsen). In totaal gaat het om 39 standplaatsen. Er wonen in totaal 1048 bewoners op de genoemde locaties.
Bijlage V: Tijdelijke huisvesting Tiny Houses
Sinds het begin van de metingen door de NVM in 1995 stonden er nog nooit zo weinig huizen te koop in Nederland. En dat terwijl de hypotheekrente historisch laag staat. Het is tekenend voor de huidige overspannen huizenmarkt. Het aanbod is laag en de vraag groot. De woningbouwopgave in Nederland is groot, er moeten tot 2030 honderdduizenden woningen bijgebouwd worden. Het kabinet wil hierom inzetten op uitbreiding van het aantal woningen, op verduurzaming van de woningvoorraad en op differentiatie van het woningaanbod, bijvoorbeeld ten behoeve van starters of alleenstaanden. Maar uiteindelijk draait het om de mogelijkheden die gemeenten kunnen bieden. Lokaal maatwerk is noodzakelijk, belemmerende regelgeving dient zoveel mogelijk weggenomen te worden en waar mogelijk dienen er creatieve oplossingen bedacht te worden.
In Gemert-Bakel is de woningbouwopgave niet minder. Ondanks de woningbouwplannen die de afgelopen jaren al zijn vastgesteld en voor de komende jaren nog in de pijplijn zitten, blijven we achter de feiten aanlopen als we de gebaande paden blijven wandelen. Deze (ruimtelijke en juridische) trajecten nemen immers vaak lange tijd in beslag, waardoor het enkele jaren duurt voordat een initiatief leidt tot de daadwerkelijke realisatie van de woningen. Nieuwe woonvormen en snellere processen om deze te realiseren zullen nodig zijn om de tekorten terug te dringen. Doen we dit niet dan zijn de consequenties groot voor met name starters op de woningmarkt, die lang moeten wachten op een geschikte en betaalbare woning. Op termijn betekent dit dat de voorzieningen (en daarmee leefbaarheid), met name in de kleinere kernen, (verder) onder druk komen te staan.
Al met al was dit aanleiding voor de indieners van deze uitgangspuntennotitie om te bekijken onder welke voorwaarden een afwijkende woonvorm onder afwijkende regelgeving mogelijk gemaakt zou kunnen worden. Gezien de opkomst van tijdelijke woonvormen in de vorm van Tiny Houses, die steeds meer in trek lijken bij woningzoekenden, is het ook denkbaar deze woonvorm in de gemeente Gemert-Bakel mogelijk te maken. Uit gesprek met Goed Wonen is bovendien gebleken dat de corporatie voldoende animo ziet voor Tiny Houses en ook in andere gemeenten is reeds succesvol geëxperimenteerd met Tiny Houses. Deze woonvorm is er echter in allerlei verschillende soorten en maten: van enorm duurzaam en zelfvoorzienend in de natuur (zoals bijvoorbeeld het Peel Natuurdorpen project waar Tiny Houses geplaatst worden in nieuwe natuur op landbouwgronden) tot een stadse stapelbare unit, specifiek gericht op het terugdringen van het woningtekort (zoals de Heijmans One of Volker Wessels Finch Building). Gezien de noodzaak in onze gemeente richt deze notitie op de uitgangspunten die de gemeente Gemert-Bakel hanteert bij de realisatie van deze tweede categorie. Tijdelijke huisvesting in de vorm van Tiny Houses die een bijdrage leveren aan het woningtekort.
Kortom: kleine huizen voor een grote opgave!
Het doel van de realisatie van tijdelijke huisvesting in de vorm van Tiny Houses is om een versnelling aan te brengen in de woningbouwopgave door tijdelijke huisvesting te realiseren via een versnelde procedure op daarvoor geschikte locaties. Daarmee hopen we in de gemeente Gemert-Bakel met name (jongere) starters een geschikt perspectief te bieden in tijden dat zij nog geen permanente woning kunnen bekostigen. Desondanks is dit niet de enige doelgroep: immers, wie interesse heeft is welkom. Deze notitie beschrijft hiervoor de uitgangspunten die leidend zijn bij de realisatie van Tiny Houses.
De komende vijf jaar streven we naar de realisatie van 100 Tiny Houses in onze gemeente, gerealiseerd volgens een ingroeimodel, zodat we tijdig kunnen bijsturen. De komende twee jaar kan ervaring opgedaan worden door 30 woningen te realiseren volgens deze systematiek. Onder het motto ‘leren door te doen’ kunnen vervolgens in de opvolgende drie jaar aanvullend nog 70 woningen gerealiseerd worden. De genoemde aantallen zijn nadrukkelijk een ambitie en geen prestatie indicator. Kwaliteit van de initiatieven staat voorop, waardoor zowel naar beneden als naar boven afgeweken kan worden van deze aantallen.
Deze notitie kan beschouwd worden als een addendum op de woonvisie 2020-2025.
Tiny Houses komen oorspronkelijk voort uit een filosofie van het ecologisch minimalisme. Dat wil zeggen om als individuen met minder genoegen te nemen en een leven te creëren dat draait om wat werkelijk belangrijk is, met de nadruk op minder materiële zaken. Het (voor een deel) zelfvoorzienend zijn of kunnen zijn speelde bij de ontwikkeling hiervan dan ook een grote rol. De eerste Tiny Houses werden dan ook gerealiseerd in de vorm van woongroepen, waarbij de gemeenschap weer een centralere rol innam dan het individu.
De laatste jaren heeft deze woonvorm in Nederland echter vooral aan bekendheid gewonnen doordat het een prima tijdelijke oplossing is voor een grote maatschappelijke opgave: het woningtekort. Mede omdat we voorzien dat de grootste druk op de woningmarkt over 10 tot 15 jaar mogelijk zou kunnen afzwakken vanwege demografische ontwikkelingen, is het wenselijk om niet alleen maar te werken aan permanente woonvormen. Hoewel het duurzame karakter van een Tiny House ook in onze gemeente uitgangspunt blijft, zien we het in Gemert-Bakel toch vooral als een invulling van de woningbehoefte. Weliswaar een woningbehoefte waarin men genoegen neemt met minder ruimte (minimalistisch) en een tijdelijk karakter, maar verder wel als volwaardige woning met de voorzieningen die daarbij horen.
Vanwege de omvang zijn Tiny Houses in principe niet geschikt voor het huisvesten van gezinnen, maar zijn bestemd voor bewoning door één persoon of hooguit twee personen. Deze criteria tellen op moment van aanvraag en in bijzondere gevallen kan hier op basis van maatwerk van af worden geweken. De behoefte naar dit soort woningen komt met name van starters, ouderen en alleenstaanden. In feite zijn Tiny Houses een doorstroomwoning.
Tiny Houses kunnen door particulieren, ontwikkelaars of woningcorporaties worden ontwikkeld en kunnen zowel verkocht als verhuurd worden. In Nederland zien we al deze vormen in meer en mindere mate terug. Er is wel een duidelijk verschil zichtbaar in de verschillende initiatiefnemers met betrekking tot de grootte van het initiatief, de hoeveelheid woningen, de doelgroep die ermee bediend wordt etc. Zo laat de praktijk zien dat er bij particuliere ontwikkeling vaak sprake is van één tot enkele Tiny Houses voor de koopmarkt. Wanneer er sprake is van een ontwikkeling van meerdere Tiny Houses tegelijkertijd is meestal een ontwikkelaar of woningcorporatie de initiatiefnemer. Hierbij richt de woningcorporatie zich hoofdzakelijk op de sociale huurmarkt.
Met deze uitgangspuntennotitie richten we ons op de sociale huurmarkt. Hierbinnen sluiten wij geen initiatieven uit. De in deze notitie opgenomen uitgangspunten gelden voor alle verschillende initiatieven, omdat we deze allemaal denkbaar achten in onze gemeente. Desondanks richten we onze inzet in eerste instantie op de samenwerking met woningcorporatie Goed Wonen. Goed Wonen is immers bekend met deze markt en bijkomend voordeel is dat Goed Wonen in staat is om sturend te zijn in de doelgroep, waardoor bewoners aangepast kunnen worden naar het type initiatief. Desalniettemin staat het andere initiatiefnemers vrij een passend plan voor de sociale huurmarkt in te dienen ter beoordeling door de gemeente.
Woningcorporatie Goed Wonen heeft aangegeven mogelijkheden te zien voor de realisatie van Tiny Houses en om deze op te nemen in de vastgoedportefeuille/het woningaanbod van Goed Wonen. Daarvoor hebben zij zelf mogelijkheden op grond die zij al in bezit hebben en met de eigen aankoop van de woningen. Daarmee kan Goed Wonen zelf als initiatiefnemer optreden. Aangezien er mogelijk ook Tiny Houses wenselijk zijn op plekken waar Goed Wonen geen eigen gronden in bezit heeft, is een tweede optie dat Goed Wonen de grond pacht van de gemeente of een ontwikkelaar.
Na twee jaar wordt deze uitgangspuntennotitie geëvalueerd en wordt ook bezien of een meer open opstelling richting andere initiatiefnemers wenselijk is.
Realisatiecriteria en -uitgangspunten
1. Afwijking bestemmingsplan en inspraak
Vanwege de tijdelijkheid van Tiny Houses komen locaties in beeld die eerder (nog) niet voor woningbouw in aanmerking kwamen, zoals bijvoorbeeld braakliggende terreinen. Dit brengt echter met zich mee dat initiatieven niet altijd in het bestemmingsplan passen, want juist ook locaties die niet voor wonen bestemd zijn komen in aanmerking. Wanneer de realisatie van een locatie voor Tiny Houses niet voldoet aan het bestemmingsplan, dan kan er een omgevingsvergunning voor worden aangevraagd. De gemeente kan deze vervolgens verlenen voor een periode van maximaal 10 jaar, of zoveel korter als wenselijk is.
Tegen de omgevingsvergunning kan bezwaar worden aangetekend binnen zes weken na afgifte van de vergunning. Dit is overeenkomstig met andere omgevingsvergunningen. In dat geval dient de gemeente dit bezwaar in ogenschouw te nemen voor een eventuele heroverweging voor de afgifte.
2. Bovenliggende wet- en regelgeving en permanente bewoning
Uiteraard voldoen we met de ontwikkeling van Tiny Houses aan bovenliggende wet- en regelgeving vanuit Rijk en Provincie.
Tiny Houses zijn uitsluitend bedoeld voor permanente bewoning. De realisatie van Tiny Houses als recreatiewoningen en/of andere gebruiksdoeleinden is dan ook niet conform de doelstellingen van deze uitgangspunten.
We hechten aan kwalitatief hoogstaande initiatieven, waarbij een goed leefklimaat leidend is. Daarom wordt verwacht dat de locaties ruimtelijk aanvaardbaar zijn, Bovendien richten we ons binnen deze uitgangspunten op het bestaand stedelijk gebied of stedelijk zoekgebied: binnen de kern of direct daar tegenaan. Dit kunnen dus ook VAB-locaties zijn die dicht tegen de bebouwde kom aan liggen. Elke locatie wordt per aanvraag beoordeeld op basis van maatwerk en de aard van de aanvraag, maar binnen deze uitgangspunten worden ontwikkelingen in het buitengebied niet meegenomen. Ten aanzien van locaties kan bijvoorbeeld gedacht worden aan toekomstige woningbouwlocaties.
Per locatie geldt een minimum aantal van 5 en een maximum van 15 Tiny Houses.
4. Nutsvoorzieningen en openbare ruimte
In principe is het verplicht voor woningen om aangesloten te zijn op de nutsvoorzieningen. Dit uitgangspunt wordt dan ook voor Gemert-Bakel gehanteerd. Wie de kosten voor de aansluitingen draagt, kan worden geregeld via anterieure overeenkomsten. In beginsel is de initiatiefnemer verantwoordelijk voor de aansluiting op nutsvoorzieningen. Hierop kan met maatwerk van worden afgeweken als:
Voor de openbare ruimte inclusief toegangsweg, waar deze nog niet is, geldt dat ook deze in beginsel gerealiseerd wordt door de initiatiefnemer, waarbij ook afgeweken kan worden conform de genoemde afwijkingen.
Een Tiny House heeft conform algemeen geaccepteerde richtlijnen een maximale woonoppervlakte van 50 m2. De maximale hoogte bedraagt 5,5 meter, wat betekent dat het maximaal tweelaags is. Er zijn geen bijgebouwen toegestaan, afgezien van een eventuele gezamenlijke fietsenstalling van maximaal 5 m2 per Tiny House.
We richten ons met deze uitgangspunten op de sociale huurmarkt. Omdat de afmetingen van Tiny Houses beperkt zijn hanteren we een richtprijs van maximaal € 500,- aan huur per maand. Mocht afwijking van deze huurprijs noodzakelijk blijken, kan hiertoe een voorstel worden gedaan.
Het bestaande landschap blijft leidend, een Tiny House is een tijdelijke ‘gast’. Dat betekent dat water en bomen gerespecteerd dienen te worden. Er dient minimaal 5 meter afstand te worden bewaard van waterlopen om onderhoud mogelijk te laten blijven en bestaande bomen worden gerespecteerd en indien niet anders mogelijk is, wordt een boom door een andere boom vervangen in dezelfde omgeving.
Parkeren blijft een groot potentieel punt van ergernis, zeker wanneer de ontwikkeling plaatsvindt in bestaand stedelijk gebied. De Nota Parkeernormen, gebaseerd op de kencijfers van het CROW, blijft daarom uitgangspunt. Zeker bij ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied. Bij ontwikkelingen tegen de kern aan, waar de omgeving geen hinder ondervindt van parkerende auto’s, kan gemotiveerd afgeweken worden, op basis van maatwerk. In beginsel wordt uitgegaan van het realiseren van parkeervoorzieningen op eigen terrein.
In het gebruik van materialen en het opwekken van energie streven we een duurzame woning na, die aansluit bij het gedachtegoed achter een Tiny House. Dit wordt overigens ook als gangbare eis gezien en zal weinig tot geen aanvullende kosten met zich mee brengen.
Uitgangspunt van de ontwikkeling van Tiny Houses is dat er in elke kern ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, tenzij hier geen behoefte aan is. Het is denkbaar dat gestart wordt met ontwikkelingen in de grootste kernen, Gemert en Bakel, maar het streven moet zijn om ook in de andere vijf kernen Tiny Houses mogelijk te maken.
Betrokkenheid raad en evaluatie
Met het vaststellen van deze uitgangspunten voor de realisatie van Tiny Houses wordt het College de kaders meegegeven waarbinnen zij initiatieven mogelijk kan maken. Gezien het belang van de woningbouwopgave blijft de gemeenteraad graag nauw betrokken. Daarom worden de volgende afspraken gemaakt:
Initiatieven die voorgesteld worden maar niet voldoen aan de geformuleerde uitgangspunten, maar wel wenselijk worden geacht, worden ter consultatie aan de Raad voorgelegd. Een goed moment hiervoor is het bovenstaande moment van bespreking in de commissie Ruimte en Mobiliteit, maar als een tijdsdruk dit niet mogelijk maakt, kan ook een tussenliggende commissievergadering benut worden.
De cijfers gaan uit van de huidige situatie. Dit kan een vertekend beeld geven, omdat er nu ouderen extramuraal wonen zonder indicatie, terwijl ze eigenlijk intramuraal met indicatie zouden moeten wonen. De indicatie wordt echter niet aangevraagd vanwege de lange wachtlijst en de hoge eigen bijdrage
Voor de periode 2020-2030: De 10-jaarsprognoseruimte verandert elk jaar doordat er niet voor elk jaar gelijke woningbouwaantallen worden verwacht. Bij 100 procent harde plancapaciteit kan de gemeente conform de woonafspraken de Peel in overleg treden met de peelgemeenten om de plannen alsnog door te zetten.