Visie Buitenkaag 2040

Er zijn verschillende aanleidingen voor het opstellen van een visie voor Buitenkaag: de Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer, het Uitvoeringsprogramma Ringvaart en Ringdijk, initiatieven vanuit het dorp en de parkeeroverlast. Deze visie helpt om deze ontwikkelingen een plek te geven in Buitenkaag.

Relatie met de Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer

Hoewel Buitenkaag gekenmerkt wordt door glastuinbouw is het gebied vanwege haar beperkte omvang geen toekomstbestendig glastuinbouwgebied. Daarom is het glastuinbouwgebied van Buitenkaag aangewezen als transformatiegebied in de Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer die in 2015 in de stuurgroep Greenport Aalsmeer² is vastgesteld. Doordat het gebied nog steeds onderdeel uitmaakt van het glastuinbouwconcentratiegebied kan op basis van de Omgevingsverordening Noord-Holland 2040 van de provincie Noord-Holland de transformatie van glas naar een andere functie niet plaatsvinden zonder een binnen de regio afgestemde ruimtelijke visie. Dit is één van de redenen waarom deze visie is opgesteld. Op basis van deze visie kan de indicatie glastuinbouwconcentratiegebied veranderd worden.

Relatie met het Uitvoeringsprogramma Ringvaart en Ringdijk

In 2016 en 2017 heeft de gemeente met meer dan 500 bewoners van alle dorpen aan de Ringvaart gesproken over wat verbeterd zou kunnen worden. De opbrengsten hiervan zijn vastgelegd in de Visie Ringvaart en Ringdijk (2017.0011195) die de gemeenteraad op 11 mei 2017 heeft vastgesteld. In de visie worden voorstellen beschreven voor verbetering zodat de Ringdijk en Ringvaart aantrekkelijker, leefbaarder en (verkeers-)veiliger worden. De maatregelen worden opgepakt binnen het Uitvoeringsprogramma Ringdijk en Ringvaart (2017.0025366). In de Visie Buitenkaag wordt voortgeborduurd op de voorgestelde maatregelen vanuit de Visie Ringdijk en Ringvaart (2017.0011195) en worden in nauw overleg met de bewoners van Buitenkaag geconcretiseerd.

Initiatieven vanuit het dorp

Een andere aanleiding voor deze visie zijn verschillende initiatieven en wensen vanuit het dorp. Eén van de wensen die vanuit eerdere participatie van de Ringdijk en Ringvaart visie naar voren is gekomen, is de realisatie van een recreatieboulevard. Deze kan worden gerealiseerd door het toevoegen van openbare aanlegsteigers, het aanleggen van een groene oever, maar ook het groen inrichten van het openbaar gebied rond het oudste gemaal van Haarlemmermeer: het gemaal De Leeghwater. Ook zijn er enkele initiatieven voor woningbouw en bedrijvigheid op locaties die liggen in het glastuinbouwconcentratiegebied. Door regionale afstemming binnen de Greenport Aalsmeer en een aanpassing van de provinciale omgevingsverordening kan ingestemd worden met een andere invulling. Hiervoor vormt deze visie voor Buitenkaag de basis.

Parkeeroverlast

Tot slot is de parkeeroverlast in Buitenkaag een belangrijke aanleiding van de visie. De grootste overlast wordt veroorzaakt door de jachtbouwer Royal van Lent Shipyard die de laatste jaren een groeispurt heeft doorgemaakt. Aangezien het bedrijf alleen bereikbaar is via de veerpont tussen Buitenkaag en Kaag parkeren de werknemers in Buitenkaag. Deels op een eigen parkeerterrein aan de Leidsemeerstraat, maar ook op openbare parkeerplaatsen in het dorp. Dit leidt al jaren tot een aanzienlijke parkeer- en verkeersoverlast in het dorp aangezien het parkeerterrein aan de Leidsmeerstraat veel te klein is.

Voorafgaand en tijdens het visietraject zijn verschillende locaties onderzocht. Tijdens het visietraject is een toekomstbestendige locatie gevonden in het glastuinbouwgebied. Deze locatie is echter niet direct realiseerbaar. Vanwege de urgentie van de parkeerproblematiek is het noodzakelijk om op korte termijn ook een tijdelijke oplossing te vinden. De gemeente heeft hiertoe een perceel achter de Lisserdijk beschikbaar gesteld aan Royal van Lent Shipyard voor een periode van maximaal 5 jaar. Naar verwachting zal binnen deze periode het permanente parkeerterrein in het glastuinbouwgebied gereed zijn waardoor de tijdelijke parkeerplaats aan de Lisserdijk kan worden opgeheven.

Het doel van de visie is een nieuw ruimtelijk perspectief voor Buitenkaag te ontwikkelen tot 2040. De visie moet een bijdrage leveren aan leefbaar en vitaal Buitenkaag. Hierbij vormt de visie een toetsingskader voor reeds bekende plannen en toekomstige initiatieven.

Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding en het doel van de visie. In hoofdstuk 2 zijn de kenmerken en kwaliteiten van Buitenkaag beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van beleid waar bij de ontwikkeling van de visie rekening mee moet worden gehouden. Hoofdstuk 4 gaat in op het gevoerde participatietraject om te komen tot de visie. In hoofdstuk 5 is het ruimtelijke perspectief voor Buitenkaag beschreven, waarbij in hoofdstuk 6 een verdere uitwerking in gebiedszones is gemaakt. Tot slot is in hoofdstuk 7 opgenomen op welke manier uitvoering gegeven kan worden aan deze visie.

Uitzicht vanaf de ringdijk op de gemaal Leeghwater en de Scheepswerf

Hoofdweg Westzijde kijkend naar gemaal de Leeghwater

Halverwege de negentiende eeuw is de Haarlemmermeer drooggelegd. Buitenkaag, voorheen Leeghwaterbuurt genoemd, is ontstaan rondom het stoomgemaal ‘De Leeghwater’. Dit is het oudste gemaal van de drie gemalen waarmee de Haarlemmermeer is drooggelegd. Doordat het ver van de bewoonde wereld lag was het noodzakelijk voor de arbeiders zich dicht bij het gemaal te vestigen. Op de kaart van 1900 zijn al enkele woningen te zien.

Hierna heeft Buitenkaag zich verder ontwikkeld. Eerst in noordwestelijke richting langs de Ringvaart, later voornamelijk in oostelijke richting. Achter de Huigsloterdijk heeft in de jaren ’70 een uitbreiding van het dorp plaatsgevonden. Rond de jaren ‘80 is de glastuinbouw in Buitenkaag begonnen en deze is in de loop van de jaren langzaam uitgebreid. Na de jaren ‘70 is vanwege het vliegverkeerslawaai en het Groene Hartbeleid overigens nagenoeg geen woningbouw meer geweest met uitzondering van een klein aantal woningen aan de Huigsloterdijk en het recent gebouwde appartementencomplex aan de Zweilandstraat.

Wat nemen we mee?

Om het verleden zichtbaar te houden is het belangrijk dat de historische elementen van de droogmakerij herkenbaar blijven. Dit zijn de Ringvaart met Ringdijk, met de kenmerkende langgerekte bebouwingsstructuur en de karakteristieke Hoofdvaart met het gemaal.

De hoofdgroenstructuur bestaat uit de Hoofdvaart met zijn historische laanbeplanting en het groen rondom het gemaal De Leeghwater. De Ringvaart en Ringdijk zijn eveneens belangrijke groenblauwe structuurdragers. In Buitenkaag zijn als onderdeel van de inrichting van de woonstraten enkele verspreid gelegen groenvoorzieningen aanwezig. Daarnaast is aan de Leidsemeerstraat een grotere groenvoorziening aanwezig die gebruikt wordt als trapveldje.

Het gebied rondom Buitenkaag heeft van oudsher een agrarisch karakter. Historische structuren en elementen die hiernaar verwijzen zijn nog steeds zichtbaar, zoals het open dijktalud aan de oostzijde en de voetsloten. De uitgestrekte agrarische gronden aan de noord- en oostzijde van Buitenkaag hebben grote landschappelijke waarde door de openheid van dit landschap. Het open landschap is het beste te beleven vanaf de Hoofdweg Oost- en Westzijde en vanaf de Ringdijk. Met name de doorzichten tussen de woningen op de Ringdijk geven goed de relatie tussen bebouwing en het open landschap weer.

De Ringvaart, Hoofdvaart en Kagertocht zijn hoofdwatergangen. Ze zijn onderdeel van het boezemwatersysteem van de Haarlemmermeerpolder. Langs de Lisserdijk is door de provincie een natuurverbinding als onderdeel van Natuur Netwerk Nederland (NNN) aangemerkt. Het betreft een ecologische zone die gekenmerkt wordt door een zachte en soepele overgang tussen nat en droog.

Beleven van het open landschap

Groenstructuur van Buitenkaag

Gebruik van het water

Het water en het groen nodigen uit om er gebruik van te maken. Zo heeft de Ringvaart een regionale en nationale betekenis voor de beroepsscheepvaart en de recreatievaart, onder ander vanwege de ‘staande mast’-route. Dit is route waarmee de waterrecreant naar Haarlem, Amsterdam of Zuid-Holland kan varen. Daarnaast vormt de Ringvaart de verbinding van de Hollandse plassen, de Bollenstreek en aantrekkelijke historische binnensteden, zoals Haarlem en Leiden. Zeer veel schepen en bootjes varen langs Buitenkaag via de Ringvaart. Buitenkaag geldt echter nog niet als uit- of overstappunt, mede doordat er weinig openbare aanlegplekken zijn en informatie ontbreekt over de Ringvaart, het dorp en de bezienswaardigheden van de polder. De Ringvaart is ook het toneel van verschillende evenementen die nu bijna ongemerkt passeren. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Ringvaart Regatta (roeien), de Turfrace en de Strontrace (beiden een zeilrace voor platbodems) die jaarlijks vrijwel de gehele Ringvaart gebruiken.

Buitenkaag kan gezien worden als de entree voor provincie Noord-Holland en het Hollandse Plassengebied. Een gebied waar meerdere dorpen en water- en groenstructuren deel vanuit maken. Buitenkaag heeft momenteel een bescheiden rol in dit gebied, omdat de recreatieve mogelijkheden onvoldoende benut worden. De mogelijkheden om via de Ringdijk aan de kant van Buitenkaag bij de oever te komen, langs de oever te zitten, te wandelen of uit te stappen maakt dit deel van de Ringdijk tot een zeer aantrekkelijk woonmilieu en een interessant recreatief en toeristisch gebied. Echter wordt de oever van de Ringdijk nog niet optimaal gebruikt door het gebrek aan openbare aanlegsteigers,

waar recreanten en passanten kunnen aanleggen. Aan de overzijde zijn bij de dorpen Kaag en Warmond de recreatieve mogelijkheden de laatste jaren aanzienlijk toegenomen. Ondanks de ideale ligging en recreatieve kwaliteiten blijft Buitenkaag bij deze ontwikkelingen achter.

Een van de redenen hier is dat er de laatste jaren aan de gehele Ringdijk een groei van het aantal particuliere steigers en andere vormen van bootstallingen ontstaan. Hierdoor komt de openbare toegankelijkheid van de oevers onder druk te staan. Dit komt onder andere door de toegenomen interesse in de pleziervaart, maar ook omdat de mogelijkheden voor een privésteigers zijn vergroot doordat Rijnland een deel van de oevers te koop aan biedt. Om de wildgroei aan particuliere aanlegsteigers en bootstalling te beperken is het bestemmingsplan Ringvaart opgesteld. Hierin zijn regels opgenomen onder welke voorwaarden deze voorzieningen mogen worden aangelegd.

Welke landschappelijke kenmerken en kwaliteiten nemen we mee?

De kwaliteit van de groenblauwe structuur wordt gevormd door de Ringvaart met de Ringdijk, de omgeving van het gemaal De Leeghwater en de Hoofdvaart met zijn historische en monumentale beplanting. Daarnaast is het agrarisch karakter met in het bijzonder de openheid van het landschap van grote waarde voor Buitenkaag. Het landschap nodigt uit om het te beleven. Door de ligging van Buitenkaag aan de Ringvaart en Kagerplassen is het een uitgelezen plek om recreatie verder te ontwikkelen.

De ruimtelijke opzet van Buitenkaag wordt bepaald door twee structuren: de Ringvaart (met zijn dijkzone) en de Hoofdvaart. De bebouwingsstructuur en de wegenstructuur zijn hiervan afgeleid. Het markantste gebouw van Buitenkaag staat op de plek waar de Hoofdvaart bij de Ringvaart komt. Dit is het historische gemaal De Leeghwater. Aan de Hoofdvaart bevindt zich ook de H. Joannes Evangelist kerk. Tussen de dorpskern en lintbebouwing van de Hoofdvaart Oostzijde en de Leidsemeerstraat en het open agrarische polderlandschap bevindt zich het glastuinbouwgebied van Buitenkaag. De glastuinbouw concentreert zich achter de linten van Leidsemeerstraat en de Hoofdweg Oostzijde. Hierdoor is het dorp visueel grotendeels afgeschermd van de polder.

Functies in Buitenkaag

Verkeersstructuur van Buitenkaag

Dijkzone

De bebouwing aan de dijk bestaat vooral uit woonbebouwing, maar kent ook horeca en watergerelateerde bedrijvigheid. De bebouwing is op het water georiënteerd. Deze dijkzone wordt gekenmerkt door onder meer historische lintbebouwing, maar ook door het open dijktalud en de openheid van het landschap aan de kant van de Huigsloterdijk. De bebouwing bestaat vaak uit vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen. Verder is diversiteit en variatie kenmerkend. De architectuur van de woningen langs de dijk is afwisselend en informeel van karakter waarbij verschillen zijn in bouwperioden, nokrichting, goot- en nokhoogte, kleur- en materiaalgebruik. Ook de onderlinge afstand tussen de woningen aan de Ringvaart varieert. Deze opzet is kenmerkend voor de meeste dorpen aan de Ringvaart.

Aan de Huigsloterdijk staan verschillende woningen onderaan het open dijktalud. Dit zijn vaak agrarische en glastuinbouw bedrijven.

Kenmerkend is het kleinschalige karakter van de woonbebouwing en dat deze naar de dijk georiënteerd is. De bedrijfsbebouwing is achter deze kleine korrel gesitueerd.

Hart- en gemaalzone

In deze zone bevinden zich de belangrijkste ontmoetingsplekken zoals de school, de kerk en het dorpshuis. Niet alleen voor Buitenkagers, maar zeker ook voor inwoners van Kaag, doordat Buitenkaag en Kaag nadrukkelijk met elkaar verbonden zijn en als dubbeldorpen functioneren. Het delen van deze voorzieningen is daar onderdeel van. Ook speelplekken worden door beide dorpen gebruikt, zoals de speelmogelijkheden bij de basisschool en de kerk.

Een grote parel in het midden van het dorp is het gemaal De Leeghwater. Dit is een van de gemalen die het Haarlemmermeer heeft drooggelegd en van grote historische waarde.

Het gemaal is aangewezen als Rijksmonument en het gebied heeft een bijzonder welstandniveau (monumenten en beschermde dorpsgezichten).

Randzone

De woonbebouwing langs zuidzijde van de Leidsemeerstraat is regelmatig van opzet met veelal dezelfde typologie, bestaande uit twee-onder-een-kapwoningen. De noordzijde van de Leidsemeerstraat kent vooral vrijstaande agrarische bedrijfswoningen. Deze zone wordt gekenmerkt als overgangsgebied tussen de glastuinbouw en de kern van Buitenkaag.

Glastuinbouwzone

De glastuinbouwzone beslaat een groot deel van Buitenkaag. Deze bestaat uit 9 hectare glasopstanden, bedrijfswoningen en overige bedrijfsbebouwing. De glastuinbedrijven ontsluiten op de Hoofdweg Oostzijde en Lisserdijk, waardoor ook regelmatig vrachtverkeer afkomstig van glastuinbouw-bedrijven aan de Liederlijk door het dorp rijdt.

Er zijn 7 actieve glastuinbouwers in het glastuinbouwgebied van Buitenkaag aanwezig met een omvang variërend van 1 tot 5 hectare. De bedrijven zijn volledig toegerust voor de teelt van snijbloemen, potplanten en voor de vermeerdering van sierteeltgewassen. De ontwikkelingen in de glastuinbouw gaan snel. Door het kleinschalige karakter van dit gebied, de beperkte mogelijkheden voor verdere schaalvergroting en de niet altijd verzekerde bedrijfsopvolging bij oudere kwekers maken de toekomstbestendigheid van glastuinbouw in Buitenkaag onzeker. Twee derde van de kassen zijn gebouwd in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw en zijn deels verouderd. Dit zijn oude rozen kassen, die nu worden gebruikt voor koude teelten. Grootschalige uitbreidingen binnen het glastuinbouwgebied zijn niet mogelijk, behalve op percelen van de glastuinbouwbedrijven die in de toekomst stoppen.

Welke kwaliteiten uit het bebouwde gebied nemen we mee?

Buitenkaag kent een gevarieerde bebouwde omgeving die vooral gekenmerkt wordt door de verschillende zones die te onderscheiden zijn. Opvallend is de langgerekte lintbebouwing in de dijkzone. Belangrijk is de fraaie ligging van het gemaal aan de Ringvaart en het hart van Buitenkaag met de ontmoetingsplekken voor het dorp. De glastuinbouwzone is een bebouwd gebied van kassen en andere bedrijfsbebouwing die een minder grote rol spelen in het gebruik van het dorp.

Op 1 januari 2020 wonen er 472 inwoners in Buitenkaag. De verdeling in leeftijdsgroepen is vergelijkbaar met de hele gemeente Haarlemmermeer (zie tabel). Er is te zien dat in Haarlemmermeer gemiddeld iets meer kinderen en jongeren wonen dan in Buitenkaag. Daarnaast is een groot verschil te zien in 65-plussers. Het aandeel 65-plussers in Buitenkaag is meer dan twee keer zo hoog dan gemiddeld in Haarlemmermeer. Het aandeel jonge kinderen is in Buitenkaag beperkt. Dit maakt dat het voortbestaan van de basisschool onder druk komt te staan.

Vanwege de woningbouwbeperkingen rond Schiphol zijn de afgelopen jaren weinig nieuwe woningen in Buitenkaag gebouwd. Echter is er wel vraag naar woningen, vooral starters- en seniorenwoningen. Woningen voor starters en/of startende jonge gezinnen zijn ook nodig om Buitenkaag leefbaar en vitaal te houden. Door meer woningen blijft het aantal inwoners op peil en kunnen maatschappelijke functies in Buitenkaag blijven voortbestaan, zoals de school.

Tabel 1: leeftijdsgroepen – Bron: BRP Haarlemmermeer, 2019

Op basis van de voorgaande analyses kunnen we de kenmerken en kwaliteiten van Buitenkaag in beeld brengen. De woordwolken illustreren welke belangrijke kernkwaliteiten dienen als basis voor deze visie.

Ten aanzien van het thema wonen zijn het Luchthavenindelingbesluit (LIB) van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat en de Omgevingsverordening NH 2040 van de provincie Noord-Holland het meest relevant. Hieronder is een korte samenvatting van deze beleidskaders opgenomen.

Luchthavenindelingsbesluit

In het Luchthavenindelingbesluit (LIB) zijn de beperkingen ten aanzien van de luchthaven Schiphol vastgelegd. In dit besluit zijn vier beperkingengebieden opgenomen voor veiligheid en geluidsbelasting. Buitenkaag is geheel gelegen in LIB-4 (beperkingengebied geluid) van het LIB. Dit betekent dat nieuwbouw van geluidsgevoelige bestemmingen (woningen, scholen, et cetera) in principe niet is toegestaan. Daarnaast valt Buitenkaag ook geheel binnen LIB-5. Hiervoor geldt de eis om een afweging externe veiligheid en geluid te maken, wat betekent dat het risico op een vliegtuigongeluk in beeld gebracht moet zijn. Daarnaast moeten toekomstige en (potentiële) eigenaren geïnformeerd worden over de geluidsbelasting en mogelijke hinder door vliegtuiggeluid door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol, conform de regionale afspraken Wonen-Vliegen, zoals opgenomen in brief van 24 april 2017 met kenmerk 920083/910117. Wel biedt de

Ondanks de beperkingen biedt het LIB 4 en LIB 5 gebied de volgende mogelijkheden ten aanzien van woningbouw, zoals ook beschreven in de Nota van toelichting bij het LIB:

Het opvullen van een open ruimte binnen bestaand stedelijk gebied met 25 woningen per project of 3 woningen binnen bestaande linten;

Woningsplitsing, woninguitbreiding en het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen binnen bestaande linten;

Functiewijziging van een bestaand gebouw naar wonen binnen bestaand stedelijk gebied;

Bouw van een bedrijfswoning, waarvan de noodzaak is aangetoond.

Omgevingsverordening NH 2040

In de Omgevingsverordening zijn de regels vastgesteld waaraan ruimtelijke plannen in Noord-Holland moeten voldoen. Voor Buitenkaag zijn diverse artikelen uit omgevingsverordening van belang. Ten eerste gelden kunnen nieuwe stedelijke ontwikkeling (woningbouw met meer dan 12 woningen) alleen gerealiseerd worden als deze conform de schriftelijk gemaakte afspraken binnen de regio wordt ontwikkeld en passen binnen het LIB. Dit betekent dat getoetst moet worden aan regionale afspraken over woningbouw (zal worden vastgelegd in het Woonakkoord), de locatie binnen het stedelijk gebied moet liggen en voldaan wordt aan de ruimtelijke kwaliteitseisen.

Ten tweede gelden regels voor een kleinschalige woningbouwontwikkelingen in het landelijk gebied en het MRA landelijk gebied , waarbij in principe kan alleen ontwikkeld worden buiten bestaand stedelijk gebied binnen een bestemmingsvlak dat al voorziet in een stedelijke functie of binnen bestaande linten waarbij de bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt en wegbestemd. Indien meer dan 1.500 m2 aan bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt kunnen dan maximaal 2 woningen worden gerealiseerd. Hierbij mogen omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd. Daarnaast is het mogelijk om karakteristieke boerderijen gesplitst worden in meerdere burgerwoningen, indien geen afbreuk wordt gedaan het oorspronkelijke karakter van de bebouwing.

Ten derde zijn regels verbonden aan de transformatie van glastuinbouw. Woningbouw kan niet in een glastuinbouwconcentratiegebied. In Buitenkaag is momenteel het gehele glastuinbouwgebied aangewezen als glastuinbouwconcentratiegebied. Om woningbouw toch mogelijk te maken zal een verzoek aan GS moeten worden ingediend om deze aanduiding glastuinbouwconcentratiegebied er af te halen. Deze visie vormt hiervoor de basis.

Ten vierde kunnen niet zomaar woningen worden gebouwd binnen de LIB-5 zone. Heel Buitenkaag valt binnen deze contour. Hierbij moet in de toelichting op dat plan rekenschap worden gegeven van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer en worden de redenen vermeld die ertoe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen.

Welke kaders nemen we mee ten aanzien van wonen?

In de visie willen wij, rekening houdend met het LIB en de omgevingsverordening, inzetten op het toevoegen van enkele woningen binnen de bestaande linten en het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen, in combinatie met sloop van agrarische bedrijfsbebouwing. Daarnaast willen we op enkele bedrijfslocaties kleinschalige woningbouw mogelijk maken, waarbij we ook de mogelijkheden voor geluidsadaptief bouwen verkennen. Deze woningbouw geeft invulling aan de woningbehoefte in Buitenkaag waarbij de vitaliteit en leefbaarheid wordt vergroot.

Ten aanzien van het thema economie is zijn de Omgevingsverordening NH 2040, de Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer, de Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0, de Strategie werklocaties en het Beleid commerciële voorzieningen het meest relevant. Hieronder is een korte samenvatting van deze beleidskaders opgenomen.

Omgevingsverordening NH 2040

In de Omgevingsverordening NH 2040 heeft de provincie een aantal voorwaarden ten aanzien van economische ontwikkelingen in het glastuinbouwgebied gesteld. Hierin is onder meer vastgelegd dat een andere invulling alleen mogelijk als de aanduiding glastuinbouwconcentratiegebied van het gebied wordt verwijderd. Daarnaast zijn regels opgenomen over wat hier kan worden ontwikkeld. Zo zijn ontwikkelingen in het landelijk gebied maar zeer beperkt mogelijk en moeten goed gemotiveerd worden. Hierbij kan in het landelijk gebied uitsluitend voorzien worden in kleinschalige ontwikkelingen op locaties waar een stedelijk functie is toegestaan, het oppervlak niet wordt vergroot. In afwijking op deze regeling kunnen nieuwe stedelijke ontwikkeling worden toegestaan als ontwikkelingen in overeenstemming zijn met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer

De Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer schetst een investeringsperspectief voor de glastuinbouwsector in de regio Aalsmeer. Hierbij wil de Greenport Aalsmeer inzetten op het vergroten kansen voor glastuinbouw, maar ook op het transformeren van verouderd glasareaal. Buitenkaag is een van de gebieden die in de Greenport Aalsmeer is benoemd als transformatiegebied. Dit houdt in dat het gebied (op termijn) geen toekomstbestendig glastuinbouwconcentratiegebied zal zijn. Transformatie naar andere functies ligt voor de hand. Bestaande bedrijven behouden hun bestemming/rechten, totdat er concrete plannen zijn voor transformatie.

Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.1 en Strategie werklocaties

De Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.1 en Strategie werklocaties zijn de gemeentelijke beleidskaders voor de ruimtelijke ontwikkeling van economische activiteiten. Hierin zijn de bedrijventerreinen en werklocaties binnen Haarlemmermeer aangewezen. Buitenkaag is niet aangewezen als een van de locaties waar bedrijvigheid kan worden ontwikkeld. Een uitzondering vormt bedrijvigheid die een aantoonbare bijdrage levert aan het economische profiel van het gebied en niet op een andere werklocatie kan worden gehuisvest, zoals watergebonden bedrijvigheid of een bedrijfsverplaatsing waarbij het oppervlak niet wordt vergroot. Hiervan dient bij ontwikkelingen tot 10 ha een melding te worden gemaakt binnen het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) van de MRA.

Beleid commerciële voorzieningen

In het beleid commerciële voorzieningen van de gemeente zijn regels opgesteld voor commerciële voorzieningen, zoals detailhandel en horeca. Perifere - of grootschalige detailhandel en groothandel kan alleen op aangewezen locaties gevestigd worden. In Buitenkaag zijn dergelijke locaties niet aanwezig. Kleinschalige vormen van detailhandel zoals huisverkoop van teelt uit de kas is niet bezwaarlijk, zolang sprake is van een ondergeschikte en productie gebonden activiteit. Ten aanzien horeca en commerciële dienstverlening (kappers, schoonheidssalons, reisbureaus, makelaardij en uitzendbureaus) gelden ook regels. Deze functies dienen met name binnen de centrumgebieden plaats te vinden.

Welke kaders nemen we mee ten aanzien van economische ontwikkeling?

In de Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer is het glastuinbouwgebied in Buitenkaag aanwezen als transformatiegebied, waarbij gezocht moet worden naar een andere invulling. In de visie Buitenkaag willen we invulling geven aan deze opgave. Hierbij zetten wij ondanks de beperkingen ten aanzien van economische ontwikkeling in op het toestaan van watergebonden bedrijvigheid op een specifiek aangewezen locatie om de recreatieve mogelijkheden in Buitenkaag te vergroten. Hierbij willen we ook ondersteunende detailhandel toestaan, zoals een showroom . Dit is passend bij Buitenkaag aangezien het watergebonden karakter maakt dat deze bedrijvigheid niet op een bestaand bedrijventerrein kan worden gefaciliteerd. Daarnaast wordt in het glastuinbouwgebied ruimte geboden voor ondersteunde detailhandel en horeca bij recreatieve concepten. Hierbij moet worden aangetoond dat deze ondersteunende voorzieningen essentieel zijn voor het te ontwikkelen concept en een wezenlijk bijdrage leveren aan de doelstelling om Buitenkaag tot recreatief dorp te ontwikkelen. Indien noodzakelijk zullen wij ontwikkelingen regionaal afstemmen binnen het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) van de MRA. Er wordt ruimte gemaakt voor de verduurzaming van het economisch profiel door het ontwikkelen van recreatie en toerisme in het gebied.

Daarnaast willen wij in lijn met regels uit het geldend bestemmingsplan ruimte bieden aan huis verbonden beroepen, kleinschalige bedrijfsactiviteiten en nevenactiviteiten (zoals zorgvoorzieningen, verkoop van streekproducten, bed & breakfast). In vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing willen wij ook stille opslag, opslag van caravans en andere kampeermiddelen toestaan. Tenslotte willen wij ten behoeve van landelijk wonen ook het hobbymatig houden van dieren, zoals gebruiksgerichte paardenhouderijen mogelijk maken. Hoewel Buitenkaag niet is aangewezen als centrumgebied, wordt ten behoeve van de leefbaarheid en vitaliteit toch enige ruimte voor detailhandel en horeca in het centrum geboden.

Ten aanzien van het thema recreatie zijn de Omgevingsverordening, Visie op waterrecreatie in Noord-Holland 2030, het Verblijfsaccommodatiebeleid gemeente Haarlemmermeer 2021-2025 en het beleid Toerisme, evenementen en promotie Haarlemmermeer 2020-2025 de meest relevante beleidskaders voor de Visie Buitenkaag. Hieronder is een korte samenvatting van deze beleidskaders opgenomen.

Luchthavenindelingbesluit

Het Luchthavenindelingbesluit (LIB) zijn de beperkingen ten aanzien van de luchthaven vastgelegd. Hierbij ligt Buitenkaag in LIB 4 en LIB 5. Ondanks de beperkingen, zijn wel mogelijkheden voor het ontwikkelen verblijfsrecreatie. Hierbij zijn short-stay functies (maximaal 6 maanden aaneengesloten verblijf), zoals hotels, pensions, recreatiewoningen, logiesfuncties voor werknemers en opvang asielzoekers wel toegestaan in LIB 4 en LIB 5.

Omgevingsverordening NH2020

In de omgevingsverordening zijn regels gesteld ten aanzien van verblijfsrecreatie. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de openheid van het provinciale landschap in relatie tot de mogelijkheid van bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie alsook de regionale uitwerking en impact van deze functies. Hierbij moeten de geformuleerde ambities binnen de regio als uitgangspunt worden genomen. Ook mag alleen kort verblijf worden toegestaan, waarbij verblijfsrecreant elders een hoofdverblijf heeft. Tenslotte dienen regels te worden gesteld ten aanzien van de bedrijfsmatige exploitatie van de verblijfsrecreatie.

De regionale afstemming vindt plaats via de in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) opgestelde MRA Ontwikkelkader verblijfsaccommodaties, dat geldt voor ontwikkeling van verblijfsaccommodaties van 50 slaapplaatsen of meer.

Visie op waterrecreatie in Noord-Holland 2030

De provincie Noord-Holland heeft de Visie waterrecreatie in Noord-Holland 2030 vastgesteld. Hier wordt ingezet op het ontwikkelen van waterrecreatie in Noord-Holland en op het aansluiten van Haarlem, Haarlemmermeer, Amstelland en de Westeinderplassen op de omliggende waterrecreatiegebieden, zoals de Kagerplassen. Dit draagt bij aan een betere spreiding van de recreatiedruk over de Metropool Regio Amsterdam (MRA).

Ambitie 2030

De Ringvaart om de Haarlemmermeerpolder is een belangrijke blauwe slagader, die vaargebieden aan elkaar verbindt. Ook de Westeinderplassen en de Kagerplassen als onderdeel van het Hollandse Plassengebied zijn hierbij van groot belang. Via de staande mastroute kan de waterrecreant naar Haarlem, Amsterdam of naar Zuid-Holland varen. Daarnaast wordt gewerkt aan het realiseren van een nieuwe vaarverbinding van de Zuid-Hollandse Drecht naar de Westeinderplassen. De watersportbedrijven die gelegen zijn aan de Westeinderplassen en de Kagerplassen spelen goed in op veranderingen in de markt. Het diverse aanbod maakt het waterrecreatiegebied een aantrekkelijke bestemming om te zeilen, kanoën en te waterskiën, maar ook om te overnachten of over te stappen op de fiets om de omgeving te verkennen. De sterke combinatie van landrecreatie en watersportvoorzieningen maakt het vaargebied Haarlem, Haarlemmermeer, Amstelland en Westeinderplassen aantrekkelijk als vaardoel.

Verblijfsaccommodatiebeleid gemeente Haarlemmermeer 2021-2025

Doel van het beleid is om ons eigen toeristisch aanbod te versterken en te streven naar een toekomstbestendig, evenwichtig en gediversifieerd aanbod van verblijfsaccommodaties in Haarlemmermeer. Om meer diversiteit in het aanbod te creëren te krijgen willen we mogelijke initiatieven als ‘glamping’ (luxe kamperen), camperplaatsen, en groepsaccommodaties bij aangetoonde voldoende marktruimte en waar mogelijk accommoderen (binnen de wettelijke kaders van onder andere de omgevingsverordening NH2020, verkeer en parkeren). Voor de locatie is het wenselijk dat het in de buurt ligt van een toeristische trekpleister of recreatieve mogelijkheden. Voor camperplaatsen gaan we geen openbare (gratis) camperplaatsen maken. Bungalowparken zijn een specifieke vorm van verblijfsaccommodatie die onder strikte voorwaarden en met maatwerk mogelijk zijn. Het gaat hierbij om kleinschalige projecten in combinatie met waterrecreatie.

Toerisme, evenementen en promotie Haarlemmermeer 2020-2025

In het beleid Toerisme, evenementen en promotie Haarlemmermeer 2020-2025 is het beleid op het gebied van toerisme, evenementen en promotie van Haarlemmermeer vastgelegd. Hierbij wordt ingezet om de toeristische, recreatieve potentie van de Ringvaart en van de plassen meer te benutten voor inwoners en bezoekers. De eerste stappen zijn gezet met het vaststellen van de visie Ringdijk en Ringvaart (2017.00011195, 4 april 2017).

Met name Rijsenhout en Buitenkaag worden gezien als potentiële watersportdorpen. Hier zijn mogelijkheden voor meer rondvaarten en tochten, bijvoorbeeld tussen erfgoed, zoals de gemalen en de forten in de Stelling van Amsterdam. Ook zijn mogelijkheden voor meer publieke aanlegplaatsen. Daarnaast kan het oostelijke Ringvaart ontwikkeld worden als onderdeel van de Westeinderscheg (als een van de scheggen van het MRA-landschap). Hierbij wordt het idee van de Drechtdoorsteek (een verbinding tussen de Westeinderplassen en de rivier de Drecht) ondersteund omdat hiermee een belangrijke aanvulling en verbetering van het waternetwerk ontstaat. Ook dient de huidige staande mastroute over de Ringvaart behouden te blijven. Voor de verbetering van de doorvaart voor de kleine recreatietoervaart wordt voor nieuwe bruggen over de Ringvaart een minimale hoogte van 1 meter 50 gehanteerd. Binnenwateren worden hierbij benut voor nieuwe kanoroutes.

Welke kaders nemen we mee ten aanzien van recreatie?

In de visie willen we samen met andere gemeenten, waaronder Kaag en Braasem, een bijdrage leveren aan het ontwikkelen van de Kagerplassen tot een veelzijdig watersportgebied met goede land-waterverbindingen. Daarnaast willen we de Ringvaart verder ontwikkelen als een aantrekkelijke vaarroute, met voldoende overstapmogelijkheden op het land. In de visie wordt ingezet op het vergroten van de mogelijkheden voor verblijfs- en waterrecreatie. Daarbij kijken we naar de mogelijkheden voor meer openbare aanlegsteigers, het mogelijk maken van een Toeristisch Overstappunt (TOP) en het beleefbaar maken van Ringdijk, Ringvaart en Gemaal de Leeghwater. Wij zullen rekening houden met de beroepsvaart in relatie met ontwikkeling van waterrecreatie. Daarnaast willen we meer ruimte bieden aan diverse vormen van verblijfsrecreatie, zoals een boutique hotel, vakantiepark en/of glamping. Ook zijn ondersteunende functies zoals een restaurant of wellness hier mogelijk.

De concepten moeten wel een aantoonbare bijdrage leveren aan de recreatieve en toeristische potentie van het gebied, waarbij ook uitdrukkelijk rekening gehouden dient te worden gehouden met bestaande kenmerken en kwaliteiten van Buitenkaag. Ontwikkeling moeten daarom ook passen binnen de maat- en schaal van het dorp. Hierbij is de omvang van een boutique hotel gemaximeerd op 50 kamers en voor een recreatiepark op circa 50 recreatiewoningen. Daarnaast zijn ook kleinschalige vormen van verblijfsrecreatie mogelijk, zoals bed- en breakfast. Alle ontwikkelingen worden getoetst aan het Verblijfsaccommodatiebeleid 2021-2025 en indien het gaat om 50 slaapplaatsen of meer, ook aan het MRA Ontwikkelkader verblijfsaccommodaties zodat de regionale afstemming is geborgd. Er zullen ook voorwaarden worden gesteld om het permanent bewonen van recreatieverblijven tegen te gaan.

Vanuit recreatie-toerisme doet Haarlemmermeer mee aan het realiseren van een TOP informatiepunt in Buitenkaag. TOP staat voor Toeristisch Overstap Punt. Dat is een duidelijk gemarkeerde plek in het landschap. Je kunt er (vaak gratis) je auto parkeren, om vervolgens van hieruit verder te fietsen, wandelen of varen. Op elke zuil staan tal van suggesties en wetenswaardigheden over de omgeving: routes, cultureel erfgoed, planten en dieren, geschiedenis enz. Zo laat de TOP je kennismaken met de mooiste plekjes, de rust en natuur in Noord-Holland. Bovendien wijst de TOP je op rustpunten, cafeetjes en restaurants onderweg. Zo helpt de TOP je om je weg te vinden. Een mogelijke TOP is in de nabijheid van het gemaal of bij een bestaand / te realiseren parkeerterrein. Buitenkaag maakt ook deel uit van het Wandelnetwerk Zuid Kennemerland.

Voor landschap en water geven de Visie op Ringvaart en Ringdijk en het bestemmingsplan Ringvaart belangrijke kaders mee voor ontwikkeling. De omgevingsverordening van de provincie geeft handvatten mee op welke manier natuur behouden en versterkt kan worden.

Omgevingsverordening NH 2040

Provincie Noord-Holland is verantwoordelijk voor grote natuurgebieden en natuurverbindingen tussen gemeenten. Deze gebieden en verbindingen heeft de provincie aangemerkt als Natuur Netwerk Nederland (NNN). Het doel is om NNN-gronden te behouden en te versterken. In Buitenkaag is langs de Lisserdijk een ecologische verbindingszone opgenomen als onderdeel van Natuur Netwerk Nederland (NNN). Het betreft een ecologische zone die gekenmerkt wordt door een zachte en soepele overgang tussen nat en droog.

Visie Ringvaart en Ringdijk

In de Visie Ringvaart en Ringdijk en het uitvoeringsprogramma Ringdijk en Ringvaart zijn gemeentelijke kaders gesteld ten aanzien van de invulling van Ringvaart en Ringdijk. De ambitie van de visie voor de Ringdijk en Ringvaart om hiervan een veilige en aantrekkelijke voordeur van de Haarlemmermeerpolder maken. Hier is een aantal uitgangspunten aan gekoppeld, zoals het versterken van de Identiteit, historie en herkenbaarheid van Ringdijk en Ringvaart. Ook dient de veiligheid en leefbaarheid op de dijk te worden te worden vergroot en wordt ingezet op het benutten van de kansen voor recreatie en toerisme.

In het uitvoeringsprogramma Ringvaart en Ringdijk wordt bij Buitenkaag ingezet op het realiseren van een fietsstraat die op termijn tot een recreatieboulevard kan worden ontwikkeld, waarbij tevens de aanlegmogelijkheden voor pleziervaart worden vergroot. Ook dient parkeren zoveel mogelijk achter de dijk plaats te vinden en mogen geen grote verkeersaantrekkende functies op de dijk worden gerealiseerd.

Bestemmingsplan Ringvaart

In het bestemmingsplan Ringvaart is een regeling opgenomen voor de bouw van steigers en dergelijke. Dit is gedaan om te voorkomen dat ontwikkelingen ontstaan die afbreuk doen aan de bijzondere kwaliteit van de Ringvaart en belemmering van de beroepsvaart te voorkomen. Deze regels zijn ook van toepassing voor Buitenkaag.

Beeldkwaliteitsplan Ringdijk

In het beeldkwaliteitsplan is de Ringdijk en Ringvaart opgedeeld in een viertal kenmerkende segmenten. Buitenkaag ligt in het segment polders en plassen. Dit is het meest landelijke en verstilde segment langs de dijk, dat zich kenmerkt door het uitzicht over de polders en de Kagerplassen.

Het beeldkwaliteitsplan geeft ambities voor ontwikkelingen op en onderaan de dijk. Enkele belangrijke ambities voor de visie Buitenkaag zijn:

• •

  Werk aan een regionaal ringpark: versterk de recreatieve netwerken en sluit aan bij routes in de omgeving

• •

  Versterk de continuïteit van de ringvaartzone: behoud het karakteristieke dijkprofiel. Dit is een flauwe helling met teensloot.

  • ○

    Versterk de opbouw van het bebouwingslint:

  • ○

    Houd de landelijke delen tussen de dorpen groen en open.

  • ○

    Behoud doorkijkjes in de dorpen bij uitbreiding of nieuwbouw langs of onderaan de dijk.

  • ○

    Voorkom een harde confrontatie tussen grootschalige bedrijvigheid onderaan de dijk met de Ringdijkbebouwing, bijvoorbeeld door een groene inrichting van de tussenzone en behoud doorzichten.

  • ○

    Zorg voor een goede ruimtelijk inpassing van bedrijfsbebouwing onderaan de dijk.

  • ○

    Stimuleer op de dijk een gevarieerde bebouwingslijn. Houd de korrel van de bebouwing op de dijk klein (maximaal 2 lagen en een kap).

• •

  leg recreatieve voorzieningen aan op betekenisvolle plekken in het landschap

Analyse Polderlinten

In de Analyse Polderlinten zijn de waarden en de betekenis van de polderlinten in onze gemeente aangegeven. De Hoofdvaart is één van deze polderlinten. In de omgeving van Buitenkaag is de authentieke waarde hoog. In 2021 zal het Beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Doel hiervan is de voorwaarden voor verdere ontwikkeling van de polderlinten aan te geven, zodanig dat de polderlinten voor de toekomst ervaarbaar en beleefbaar blijven.

Welke kaders nemen we mee ten aanzien van landschap en water?

Binnen de visie Buitenkaag wordt ingezet op het versterken van het landschap en de identiteit van Buitenkaag. Ook houden we rekening met het bijzondere karakter van de polderlinten, Ringdijk en Ringvaart en het gemaal De Leeghwater.

Voor verkeer en parkeren geven de Visie Ringvaart en Ringdijk en het Handboek parkeernormen Haarlemmermeer 2018 belangrijke kaders mee voor ontwikkeling.

Visie Ringdijk en Ringvaart en uitvoeringsprogramma Ringvaart en Ringdijk

In de Visie Ringdijk en Ringvaart zijn de belangrijkste verkeerskundige beleidsdoelstellingen voor Buitenkaag vastgelegd. Een van de speerpunten is het verbeteren van de mogelijkheden tot recreatie, onder meer door de dijk waar mogelijk autoluw of zelfs autovrij te maken. Op plekken waar sprake is van een uitgesproken centrum/verblijfskwaliteit én waar de verkeersintensiteit laag genoeg is (< 2.000 mvt/etmaal) kan de dijk als fietsstraat worden ingericht, met rood asfalt en de auto te gast. In het uitvoeringsprogramma Ringdijk en Ringvaart worden de ontwerpprincipes hiervoor verder uitgewerkt.

Handboek parkeernormen Haarlemmermeer 2018

In de het Handboek parkeernormen Haarlemmermeer 2018 is zijn de parkeernormen voor de gemeente opgenomen. Deze zijn juridisch verankerd in het Parapluplan Parkeerregels. Daarnaast wordt in het beleid ingezet op het verminderen van de parkeerdruk in openbaar gebied.

Welke kaders nemen we mee ten aanzien van verkeer en vervoer?

In de visie houden we rekening met de beleidsmatige wens voor een fietsstraat die op termijn kan worden ontwikkeld tot een recreatieboulevard en het gemeentelijk parkeernormenbeleid.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In de Nationale Omgevingsvisie zet het Rijk in op een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. In Nederland staan we voor grote opgaven. De bouw van 1 miljoen nieuwe woningen, duurzaam energie opwekken, klimaatverandering en de overgang naar een circulaire economie vragen veel ruimte. Meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. We moeten keuzes maken zodat Nederland ook voor toekomstige generaties een veilig, gezond en welvarend land kan blijven. De uitdagingen waar we voor staan, de keuzes die we moeten maken staan in de NOVI beschreven. De NOVI is ontwikkeld in nauwe samenwerking met overheden en maatschappelijke partijen. Het uitvoeren van de visie doen we met elkaar: als één overheid, samen met de samenleving.

Warmtevisie

In de warmtevisie legt de gemeente een realistisch tijdspad vast waarop wijken van het aardgas gaan. Dit wordt verder uitgewerkt in wijkplannen waarin afspraken worden gemaakt over de maatregelen, de rol van bewoners en gebouweigenaren, de uitvoering en de termijnen. Het proces vanaf het opstellen van een wijkplan tot en met definitief verwijderen van aardgas uit een wijk, kan rond 10 jaar in beslag nemen. De keuze voor een alternatief wordt gemaakt op basis van haalbaarheid en betaalbaarheid, doelmatig gebruik van warmtebronnen en samenhang in ontwikkelingen. De uiteindelijk keuze is afhankelijk van initiatieven en draagvlak. Ook met Buitenkaag wordt op termijn een wijkplan opgesteld. Mogelijk kan daarbij gebruik worden gemaakt van warmte uit oppervlaktewater.

Klimaatadaptatiebeleid

De gevolgen van klimaatverandering (hitte, droogte, wateroverlast en overstromingen) vormen een risico voor de gebouwde omgeving en de inrichting van Haarlemmermeer. Om de gevolgen zoveel mogelijk te beperken willen we inzetten op een omgeving die hitte- en droogtebestendig is en waar slechts beperkte wateroverlast optreedt, met de volgende ambities:

• 1.

  een koele woon/werkomgeving;

• 2.

  droogtegevoeligheid verminderen;

• 3.

  een waterrobuuste leefomgeving.

Als uitwerking van de ambities zijn basisveiligheidsniveaus geformuleerd. Basisveiligheidsniveaus zijn minimale normen voor klimaatbestendigheid, zoals een maximumtemperatuur voor de omgeving. De basisveiligheidsniveaus moeten bij nieuwe ontwikkelingen worden toegepast.

Beleidskader zonneakkers

In het beleidskader zonneakkers Haarlemmermeer wordt ingespeeld op de duurzame energie in de Haarlemmermeer. Zonne-energie is een belangrijk onderdeel in de energietransitie, waardoor de vraag de komende jaren alleen maar zal toenemen. In het kader zijn beleidsregels meegegeven voor de ontwikkeling van zonneparken. Grootschalige parken (> 10 hectare) zijn alleen toegestaan in aangewezen gebieden. Kleinschalige parken (<2 hectare) kunnen binnen LIB 4 zones worden toegestaan, mits landschappelijk ingepast. Daarnaast is functiemenging een belangrijk uitgangspunt en zijn er geen zonneparken toegestaan op of grenzend aan de Ringdijk. Bovendien mogen zonneakkers niet milieubelastend zijn of een risico vormen voor mens of dier.

Beleid windenergie

In de Concept Regionale Energiestrategie is een zoekgebied aangewezen voor windturbines. Binnen dit gebied wordt gekeken of windturbines mogelijk zijn en welke locaties het meest geschikt zijn. Buitenkaag valt niet binnen dit zoekgebied maar is wel aangeduid als belanghebbende vanwege de nabijheid en het zicht op het gebied.

Welke kaders nemen we mee ten aanzien van klimaat en duurzaamheid?

Met het oog op een klimaatneutraal Nederland in 2050 moet energievoorziening zoveel mogelijk toekomstbestendig zijn. Het is dan ook belangrijk om fysiek ruimte te maken voor de energieopgave, bijvoorbeeld door een kleinschalig en landschappelijk ingepast zonnepark voor lokale opwek. Recreatief medegebruik wordt hierbij gestimuleerd. Daarnaast wordt ingezet op het klimaat en geluid adaptief bouwen, waarbij we streven naar duurzame en circulaire gebouwen.

Tijdens de gebiedsbijeenkomst op 11 juli 2019 zijn bewoners en ondernemers gevraagd om met ons mee te denken. Hierbij hebben we gekeken naar kansen en oplossingen voor knelpunten in het Buitenkaag, welke alternatieve invullingen mogelijk zijn en wat daarvoor nodig is. Dit heeft plaatsgevonden aan de hand van drie ontwikkelingsrichtingen:

• 1.

  Ruimte bieden aan mogelijkheden voor transformatie in het glastuingebied;

• 2.

  Versterken van de Ringdijk- en dorpskarakteristiek;

• 3.

  Stimuleren van diverse vormen van recreatie en toerisme.

Ruimte bieden aan mogelijkheden voor transformatie in het glastuinbouwgebied

Vanuit de inwoners en ondernemers wordt de nadruk gelegd op het ontwikkelen van nieuwe economische functies in het glastuingebied, met name op het gebied van duurzame (agrarische) bedrijvigheid, kleinschalige woningbouw en recreatie en toerisme. Er wordt aangegeven dat kleinschalige overnachtingsmogelijkheden of woningbouw in het lint van het gebied als passend worden beschouwd.

Aandachtspunten die naar voren komen zijn het behouden van doorzichten in het landschap, de verkeerskundige ontsluiting van nieuwe ontwikkelingen en het beperken van eventuele verkeersaantrekkende werking. Als idee is meermaals geopperd om bij verdergaande transformatie de mogelijkheden voor een nieuwe weg om het noorden van Buitenkaag (parallel aan de Kagertocht) te onderzoeken. Dit kan ervoor zorgen dat de verkeersdruk op het dorp wordt beperkt waardoor woongenot wordt behouden. Daarnaast wordt gesteld dat ook bij elke nieuwe functie goed de inpassing en consequenties voor de omgeving (stedenbouwkundig en landschappelijk) bekeken moeten worden, met name bij voorstellen die beeldbepalend zijn voor het landschap, zoals vormen van duurzame energieopwekking (zonneweides) of nieuwe bedrijfsloodsen.

Versterken van de Ringdijk- en dorpskarakteristiek

Bij de participatie zijn diverse ideeën en wensen geuit voor het versterken van de dorps- en Ringdijkkarakteristiek. Naast het zoeken van lange termijnoplossingen voor de te hoge parkeerdruk in het dorp veroorzaakt door het woon-werkverkeer van Royal van Lent Shipyard, wordt de nadruk gelegd op het behouden van rust en doorzichten, het realiseren van kleinschalige woningen voor starters en senioren, het opstellen van en aanpak voor leegstaande panden langs het dijklint, het weren van vrachtverkeer op de Ringdijk en het maken van plannen voor het speelveld aan de Leidsemeerstraat. Daarnaast wordt wateroverlast ervaren aan de voet van de dijk, mogelijk doordat de voetsloot in het verleden gedempt is. Diverse bewoners hebben geen bezwaar tegen het terugkeren van de voetsloot. Uit angst voor achteruitgang is ook expliciet uitgesproken dat de huidige voorzieningen in het dorpshart vastgelegd en behouden dienen te worden.

Versterken van diverse vormen van recreatie en toerisme

Tijdens de gebiedsbijeenkomst op 11 juli 2019 is naar voren gekomen dat het stimuleren van diverse vormen van recreatie en toerisme een goede invulling voor Buitenkaag kan zijn, vooral voor de Ringdijk en het glastuinbouwgebied. Het gaat dan wel om kleinschalige en lichte vormen van recreatie die inpasbaar zijn in het karakter van het dorp. Hierbij wordt gedacht aan buurtpark rondom het gemaal, kleinschalige overnachtingsmogelijkheden zoals een Bed & Breakfast aan de Ringdijk of een camping in het glastuinbouwgebied en een kinderboerderij op een van de braakliggende terreintjes achter de Huigsloterdijk en/of Lisserdijk.

In eerdere participatie in Buitenkaag in het kader van de Visie Ringdijk en Ringvaart is gesproken over de mogelijkheden van een recreatieboulevard in Buitenkaag. Daarbij is met bewoners verkend wat ze daarin belangrijk vinden en hoe dat samen kan worden ingevuld. Voor de recreatieboulevard is aangegeven dat bij het realiseren van passantensteigers rekening gehouden moet worden met de vele reeds aanwezige particuliere steigers. Om de mogelijkheden te vergroten zou de recreatieboulevard moeten kunnen doorlopen tot aan de Kaagbrug (het viaduct bij A44) in plaats van tot en met het gemaal De Leeghwater. Voor het gebied rond het gemaal zijn ook wensen en ideeën geopperd zoals het creëren van een buurtpark, inclusief een ontmoetingsplek voor senioren, openbare toiletten en een stallingsmogelijkheid voor fietsen. Het verplaatsen van het standbeeld van Jan Adriaanszoon Leeghwater van Hoofddorp naar Buitenkaag zou een mooie aanvulling voor deze locatie kunnen zijn om het ‘verhaal van Haarlemmermeer’ te vertellen. De plek is ook de entree tot de blauwe structuur van het Groene Hart. Bij deze “poort” kunnen we de identiteit van het dorp en Haarlemmermeer laten zien.

In opdracht van de stuurgroep Greenport Aalsmeer is in 2017 een ondernemersverkenning uitgevoerd om inzicht te krijgen in de behoeften en toekomstplannen van glastuinbouwondernemers in de Greenport Aalsmeer. Onderzocht is of ondernemers willen doorgaan, stoppen of uitbreiden. Aan de ondernemersverkenning hebben drie van de zeven bedrijven uit Buitenkaag meegewerkt. De ondernemersverkenning uit 2017 geeft dus geen compleet beeld van het glastuinbouwgebied in Buitenkaag. Daarom naar aanleiding van de visie door de Greenport begin 2020 een nieuwe ondernemersverkenning uitgevoerd.

In deze actualisatie van de ondernemersverkenning zijn alle glastuinbouwondernemers in Buitenkaag geïnterviewd. Er zijn geen ondernemers die willen verplaatsen naar toekomstbestendige glastuinbouwgebieden, zoals Prima4A. Er zijn twee ondernemers die in de opbouwfase zitten van hun bedrijf, door overname of groei. Een deel van de ondernemers geeft aan dat ze de komende tien jaar nog wel door willen telen. In het gebied zijn ook drie ondernemers actief bezig met het onderzoeken van een ander toekomstperspectief. Dit maakt dat bij de glastuinbouwondernemers behoefte is aan visie waarin de transformatiemogelijkheden binnen het glastuinbouwgebied zijn uitgewerkt.

Op 22 juni 2020 is een ondernemersbijeenkomst gehouden, waarbij het toekomstperspectief voor het glastuinbouwgebied in Buitenkaag centraal stond. De initiatiefnemers hebben hun ideeën kunnen presenteren en gezamenlijk met de huidige glastuinbouwondernemers is gesproken over de toekomst van het glastuinbouwgebied. De uitkomsten van deze avond zijn meegenomen in deze visie.

Op 27 oktober 2020 is een tweede ondernemersbijeenkomst gehouden. Hierbij is een toelichting gegeven op de ruimtelijke structuur die voor het glastuinbouwgebied in het kader van deze visie is ontwikkeld. De verschillende transformatiemogelijkheden zijn toegelicht. De ondernemers waren enthousiast over de gepresenteerde structuur en de geboden ontwikkelingsmogelijkheden. Ook zagen diverse initiatiefnemers goede mogelijkheden voor het verder ontwikkelen van hun plannen.

Tijdens het visietraject heeft regelmatig afstemming plaatsgevonden met de werkgroep Greenport Aalsmeer. Hierin hebben wij samen met de provincie Noord-Holland, Glastuinbouw Nederland regio Noord-Holland en de projectorganisatie van de Greenport Aalsmeer gekeken naar de transformatieopgave van het glastuinbouwgebied en de ontwikkelingsmogelijkheden die in deze visie zijn opgenomen. Hiermee is een goede regionale afstemming binnen de Greenport Aalsmeer geborgd.

Op 11 maart 2021 is er een informatieve onlinebijeenkomst geweest, waarin de conceptvisie Buitenkaag is gepresenteerd en het tijdelijk parkeerterrein achter de Lisserdijk is toegelicht. In deze bijeenkomst was het mogelijk om via Whatsapp vragen te stellen. Naderhand, op 16 en 18 maart, zijn er nog twee online vervolggesprekken geweest. Hierbij konden geïnteresseerden verder in gesprek met de gemeente over de visie en het tijdelijke parkeerterrein achter de Lisserdijk. Meer informatie over de opbrengsten van de bijeenkomsten is terug te vinden op de website:

https://haarlemmermeergemeente.nl/buitenkaag.

Participatiebijeenkomst 11 juli 2019

De Visie Buitenkaag geeft een nieuw ruimtelijk perspectief voor Buitenkaag tot 2040. Hierbij zetten wij in op het ontwikkelen van Buitenkaag tot een recreatief dorp. Het dorp is het meest zuidelijkste punt van provincie Noord-Holland en heeft een prachtige ligging aan de Kagerplassen, vlakbij Kaag, waar volop kansen zijn voor het ontwikkelen van recreatieve en toeristische voorzieningen. Deze potentie willen we benutten door ruimte te geven aan nieuwe recreatieve invullingen in Buitenkaag. Hierbij vormt de transformatieopgave van het glastuinbouwgebied een kans voor het ontwikkelen van diverse recreatieve concepten. Daarnaast zetten we in op het versterken van de Ringdijk en de dorpse karakteristiek. Hierbij zijn de ontwikkeling van het gemaalpark bij gemaal Leeghwater en realiseren van een recreatieboulevard belangrijke ontwikkelopgaven. Ook willen we de parkeeroverlast en verkeersoverlast in het dorp verminderen door het realiseren van een toekomstbestendig parkeerterrein.

De Visie Buitenkaag 2040:

• •

  biedt ruimte aan mogelijkheden voor transformatie in het glastuinbouwgebied;

• •

  faciliteert diverse vormen van recreatie en toerisme;

• •

  gaat uit van het behouden en versterken van Ringdijk- en dorpskarakteristiek;

• •

  vermindert structureel de parkeerproblematiek.

nieuwe ruimtelijke structuur uit een groenblauwe structuur en een verkeerstructuur. Deze vormen samen een nieuw raamwerk waarbinnen bestaande plannen en nieuwe initiatieven kunnen worden uitgewerkt. Het raamwerk maakt een sterk geheel van het dorp en realiseert een betere verbinding tussen de Kaag, het dorp en het glastuinbouwgebied.

Bij het raamwerk vormt het ontwikkelen van Buitenkaag tot een recreatief dorp een belangrijk uitgangspunt. Hierbij wordt ingezet op het autoluw maken van een deel van de Ringdijk waardoor de recreatieve potentie van het dorp beter kan worden benut door bijvoorbeeld de ontwikkeling van een recreatieboulevard. Daarnaast wordt ingezet op het verminderen van het doorgaand autoverkeer in het dorp door het aanwijzen van een nieuwe ontsluitingsroute in het glastuinbouwgebied. Deze kan gefaseerd tot stand komen waarbij elke nieuwe ontwikkeling bijdraagt. Deze nieuwe ontsluitingsroute zorgt voor een goede verkeersafwikkeling van toekomstige ontwikkelingen in het glastuinbouwgebied, waaronder het nieuwe parkeerterrein. Ook wordt het bestaande parkeerterrein van Royal Van Lent Shipyard hierop aangesloten, zodat de verkeersoverlast op de Leidsemeerstraat wordt verminderd.

Als de nieuwe ontsluitingsroute is gerealiseerd zou de loswal van Royal van Lent verplaatst kunnen worden. Anders zal het vrachtverkeer alsnog over de dijk plaatsvinden. Dit moet wel gebeuren in overleg met Royal van Lent, het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie Noord-Holland.

Het raamwerk zorgt ook dat het glastuinbouwgebied toegankelijk wordt voor bewoners en recreanten. Hiertoe zijn diverse fiets- en wandelpaden opgenomen die het dorp verbinden met het glastuinbouwgebied. De mogelijkheid voor rondjes lopen wordt zo groter. De waterstructuur in het dorp wordt versterkt, onder andere door twee waterlussen. De Hoofdvaart wordt via de Kagertocht met het glastuinbouwgebied verbonden waardoor mogelijkheden ontstaan voor waterrecreanten, zoals kanoërs en suppers. Ten slotte is ook bijzondere aandacht voor de groenstructuur. Hierbij wordt ingezet op twee belangrijke hoofdstructuren in het glastuinbouwgebied, en meerdere kleine groenstructuren.

De Hart- en gemaalzone bestaat uit het centrum van Buitenkaag rondom de school, de kerk en gemaal De Leeghwater. Dit gebied bevat de belangrijkste voorzieningen voor ontmoeten en ontspannen. Daarnaast is wonen een van de belangrijkste functies in deze zone. Het uitgangspunt is dan ook het behouden van een prettig woon-, werk- en samenleefklimaat. In deze zone zetten we in op het versterken van de dorpskarakteristiek. Daarnaast willen we het gemaal tot de parel van Buitenkaag ontwikkelen door het faciliteren van diverse vormen van recreatie en toerisme en het inrichten van een park.

De doelen voor deze zone zijn:

• •

  Ontwikkelen van het gemaalpark tot de parel van Buitenkaag.

• •

  Zichtbaarheid van het gemaal vergroten.

• •

  Inzetten op een veilige en beleefbare recreatieboulevard.

• •

  Behouden en versterken van buurtplekken, ontmoetingsplekken en speelmogelijkheden.

Het gemaal als parel van Buitenkaag

Gemaal De Leeghwater is een rijksmonument en een belangrijk gebouw in de historie van de Haarlemmermeerpolder. Het is belangrijk dat het gemaal zichtbaar en beleefbaar is. In overleg met het Hoogheemraadschap Rijnland is een ontwerp voor de buitenruimte van het gemaal gemaakt. Door het verwijderen en verplaatsen van hekken kan de groene ruimte aan de oostzijde van het gemaal openbaar toegankelijk worden gemaakt en als park worden ingericht. Door het verwijderen van beplantingen kunnen zichtlijnen naar het gemaal ontstaan. Waardevolle bomen blijven gehandhaafd. Zo ontstaat een nieuwe ontmoetingsplek. Het park is de verbindende schakel tussen de Kagerplassen en het uitgestrekte polderlandschap. In het park wordt het standbeeld van Leeghwater teruggebracht, om zo de belangrijke cultuurhistorische waarde van het gemaal en de polder te benadrukken. Op dit moment is het gemaal zelf nog steeds in gebruik voor het Hoogheemraadschap van Rijnland, en zal toegankelijk moeten blijven.

Ringdijk

De Ringdijk wordt vanuit het Uitvoeringsprogramma Ringvaart en Ringdijk veiliger gemaakt door een fietsstraat te realiseren waar auto’s te gast zijn. Daarnaast worden de bestaande chicanes verwijderd. De recreatieboulevard is een idee dat tijdens de participatie over de visie Ringdijk en Ringvaart door bewoners werd geopperd. Het doel van de recreatieboulevard is de toegankelijkheid van de waterkant vergroten. Daarnaast verbindt de recreatieboulevard het gemaalpark met de waterkant van de Ringdijk en de horeca die zich aan de dijk bevindt.

Op het moment dat aan de recreatieboulevard één of enkele passantensteigers toegevoegd kunnen worden, wordt die relatie met het water vergroot.

Speel- en ontmoetingsplekken

In de hart- en gemaalzone is een speelplek bij de kerk. De toestellen op deze plek zijn pas in 2025 aan het eind van hun levensduur. Tot die tijd blijft de speelplek waarschijnlijk op grond van de kerk. Het idee is om de plek uiteindelijk te verplaatsen naar de school, gedeeltelijk naar het schoolplein en een klein stukje grond daarnaast. Deze plek heeft de voorkeur boven het gemaalpark, omdat deze voor kinderen beter en veiliger te bereiken is en in de dorpskern ligt. Bij een eventuele speelplaats in het gemaalpark zouden de meeste kinderen de Hoofdweg Westzijde moeten oversteken. De speelplek bij de school zal dan minder geschikt zijn als ontmoetingsplek voor ouderen, maar het gemaalpark kan wel in deze behoefte voorzien.

Ontwikkelprincipes

De hart- en gemaalzone heeft een sterke woonfunctie. Op enkele plekken binnen deze zone is ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Het is belangrijk dat eventuele ontwikkelingen passend zijn bij de karakteristiek van de zone en het dorp.

• •

  De bebouwingstypologie is passend bij deze zone. Rijwoningen, twee onder een kap woningen en vrijstaande woningen zijn passend.

• •

  Het bebouwingsvolume neemt richting het landschap af. Daardoor ontstaat er een subtiele overgang tussen het dorp en het landschap.

Bij nieuwbouw wordt een geleidelijke overgang gevormd tussen het dorp en het glastuinbouwgebied. De hoogte en het volume neemt af richting het buitengebied.

Deze zone bestaat uit bebouwing op de Lisserdijk en de Huigsloterdijk. Het betreft hier voornamelijk woonbebouwing, maar ook horeca en water-gerelateerde bedrijvigheid. Nabij de horecagelegenheid is een opstelplaats voor de pont, wat zorgt voor de nodige verkeersdrukte. Ook het laden en lossen van de vrachtpont van Royal van Lent Shipyard dichtbij het gemaal kent drukke momenten. Daarnaast zijn er agrarische bedrijven, met bijbehorende woonbebouwing, onderaan het dijktalud van de huigsloterdijk te vinden. De dijk heeft veel elementen die karakteristiek zijn voor Buitenkaag. In deze zone wordt ingezet op het versterken van de Ringdijk- en dorpskarakteristiek. Daarnaast willen we de dijk meer beleefbaar maken door het faciliteren van diverse vormen van recreatie en toerisme.

De doelen zijn als volgt:

• •

  Diversiteit in Ringdijk bebouwing behouden en versterken.

• •

  Nieuwbouw en verbouw laten aansluiten bij de dijkkarakteristiek.

• •

  Doorzichten tussen bebouwing naar het open landschap behouden.

• •

  behoud van het agrarische en open karakter van de Huigsloterdijk.

• •

  Stimuleren van de verplaatsing van de vrachtpont.

• •

  Zo min mogelijk parkeren op de dijk, maar van de dijk.

• •

  De voetsloten waar mogelijk terugbrengen.

Ontwikkelprincipes

Bij nieuwe ontwikkelingen in het dijklint is het belangrijk dat de karakteristiek behouden blijft of versterkt wordt. Karakteristiek aan de dijk zijn het hoogteverschil, de voetsloten, de doorkijkjes naar het landschap, het agrarische karakter aan de oostzijde en de variatie in de bebouwing. Voor ontwikkelingen is het van belang dat:

• •

  Diversiteit van de bebouwing behouden blijft of versterkt wordt. De rooilijnen langs de dijk variëren en hebben een geleidelijke opbouw. Er zijn subtiele hoogteverschillen tussen de bebouwing en de architectuurvormen verschillen.

• •

  De maatvoering van de bebouwing past in het dijklint. Vrijstaande woningen en twee onder een kapwoningen passen binnen het lint.

• •

  Karakteristieken van de droogmakerij blijven behouden. Hoogteverschillen blijven behouden en doorzichten naar het landschap blijven behouden. Waar mogelijk worden voetsloten terug gebracht of zichtbaar gemaakt. het open dijktalud van de huigsloterdijk blijft behouden.

• •

  het agrarische open karakter van de Huigsloterdijk blijft behouden. Het open dijktalud van de Huigsloterdijk blijft behouden. De woonbebouwing, behorende bij de agrarische bedrijvigheid, blijft behouden. Bij transformatie van het glastuinbouwgebied zal deze kleine korrel zorgen voor een overgang tussen de dijk en het transformatiegebied.

• •

  Stimuleren van de verplaatsing van de vrachtpont. Er wordt in gesprek met het hoogheemraadschap van Rijnland en Royal van Lent Shipyard gekeken naar de mogelijkheden om op termijn de loswal en vrachtpont voor Royal van Lent Shipyard te verplaatsen, zodat de Ringdijk rustiger wordt.

Deze zone is te vinden aan de randen van het glastuinbouwgebied. De bebouwing langs de Hoofdweg Oostzijde en aan de Leidsemeerstraat vallen in dit gebied. Deze linten worden gekenmerkt door verschillende functies en bebouwing. Veel percelen hebben nog een agrarische bestemmin. Er zijn ook bedrijfsbestemmingen en enkele woonbestemmingen. Veel agrarische percelen hebben in deze zone een bedrijfswoning. Kenmerkend voor deze zone is de diversiteit en de karakteristieke lintuitstraling. Een goede overgang tussen het dorp en het transformatiegebied is belangrijk.

Er wordt ruimte geboden aan mogelijkheden voor transformatie in het glastuinbouwgebied, recreatie en toerisme:

• 1.

  Mogelijkheden bieden voor het realiseren van burgerwoningen;

• 2.

  Diverse en kleinschalige op recreatie gerichte functies faciliteren;

• 3.

  Doorgangen voor wandelaars en fietsers naar het transformatiegebied realiseren.

Ontwikkelprincipes voor bebouwing in de randzone

In de randzone zijn er twee opties om burgerwoningen te realiseren:

• 1.

  Het omzetten van een bedrijfswoning in een burgerwoning. Hiervoor moet het bijbehorende bedrijf worden opgeheven. Wanneer er minimaal 1500 m2 aan bedrijfsgebouw of kas gesloopt wordt, kan de bedrijfswoning worden omgezet in een burgerwoning. Een bedrijfswoning is altijd uitgesloten van de hinder van het eigen bedrijf. Op het moment dat er naast de woning een andere functie op hetzelfde perceel wordt toegevoegd, moet er rekening worden gehouden met de hindercirkels van deze functie.

• 2.

  Het toevoegen van kleinschalige woningbouw in een open ruimte in bestaand stedelijk gebied. Een open ruimte kan bijvoorbeeld een leegstaande woning zijn of bedrijfsperceel, welke ingesloten wordt door woon- of andere stedelijk functies. Als er plannen zijn voor woningbouw wordt zorgvuldig beoordeeld of dit plan bij de omgeving past.

Voor beide opties gelden de volgende ontwikkelprincipes:

• •

  Nieuwbouw volgt de verkavelingsstructuur van de polder.

• •

  De bebouwing heeft een kleine en losse omvang passend bij het lint. Dit zijn vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen, waardoor er tussen de bebouwing ruimte is voor doorkijkjes. Bedrijfsmatige bebouwing heeft een representatieve functie en een klein formaat De bebouwing moet aansluiten bij de huidige kleinschalige bebouwing in deze zone en is maximaal 2 bouwlagen met een kap.

• •

  Nieuwbouw houdt rekening met het ruimtelijk raamwerk. Ontwikkelingen houden rekening met de verkeersstructuren en groenstructuren zoals aangegeven in het raamwerk. Ten slotte wordt bijgedragen aan de realisatie van het raamwerk.

Met deze zone wordt de kern van het glastuinbouwgebied bedoeld. Het overgrote deel van de bebouwing bestaat uit kassen en ondersteunende voorzieningen. Het glastuinbouwgebied Buitenkaag is in de Ruimtelijke Visie Greenport Aalsmeer 2015-2025 benoemd als transformatiegebied. Recent uitgevoerde ondernemersverkenningen laten zien dat de veel bedrijven nog 10 jaar willen telen. Inmiddels wordt wel nagedacht over strategische keuzes gedurende en na die 10 jaar. Daarnaast zijn diverse initiatieven voor andere functies dan glastuinbouw bij de gemeente bekend. Daarom willen we ruimte bieden aan mogelijkheden voor transformatie in het glastuinbouwgebied en diverse vormen van recreatie en toerisme faciliteren. Tevens mag de transformatie van het glastuinbouwgebied niet zorgen voor extra overlast in het dorp. Het is belangrijk dat de waarde die door transformatie wordt toegevoegd ook voor de bewoners van Buitenkaag is. Een sterke connectie tussen het glastuinbouwgebied en het dorp is belangrijk.

De volgende doelen gelden voor deze zone:

• •

  gefaseerde transformatie mogelijk maken binnen een vastgesteld ruimtelijk raamwerk;

• •

  meerwaarde voor Buitenkaag creëren;

• •

  faciliteren van een permanente parkeervoorziening voor Royal Van Lent Shipyard.

Deze doelen zijn verbeeld op onderstaande zonekaarten en worden nader toegelicht.

Gefaseerde ontwikkeling

Voor de glastuinbouwzone is een ruimtelijk raamwerk opgesteld. Het biedt ruimte voor initiatieven, maar het voortzetten van de bestaande glastuinbouw is ook mogelijk. Initiatieven moeten passen binnen het raamwerk en bijdragen aan de realisatie ervan. Bij een ontwikkeling zal telkens een gedeelte van het raamwerk worden gerealiseerd. Wanneer bijvoorbeeld de eerste ontwikkeling aan de Hoofdweg zal plaats vinden dan wordt hier het eerste gedeelte van het raamwerk aangelegd. Het raamwerk bestaat uit een hoofdontsluitingsstructuur, groenstructuren, waterstructuren en langzaam verkeersverbindingen. Binnen deze structuren ontstaat ruime waar ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Zie voor de functionele invulling paragraaf 5.1.1 Transformatie van het glastuinbouwgebied.

• 1.

  Bij ontwikkeling in het glastuinbouwgebied wordt er bijgedragen aan het ruimtelijk raamwerk. Voor de verschillende groenstructuren en ontsluitingsstructuren zijn profielen opgesteld met de gewenste opbouw. Op deze pagina zijn de belangrijkste profielen opgenomen.

• 2.

  In het gehele glastuinbouwgebied dienen ontwikkelingen qua formaat en hoogte te passen bij de skyline en het dorpse karakter.

Het is belangrijk dat er aandacht is voor de uitstraling van de gevels. Wij zouden graag een gevarieerd en (deels) open gevel zien waar sprake is van geleding. De gevel is gevarieerd, bijvoorbeeld door middel van inspringen, materialisering en gevelopeningen. Ook het gebruik van een kap kan bijdragen aan een gevarieerd beeld.

Initiatieven hebben hierdoor een open en gevarieerd karakter, waardoor de recreatieve beleving geborgd wordt. Wat we niet willen toestaan zijn industrieel uitziende loodsen zonder kapvorm met lange, dichte en eentonige wanden. Deze bebouwing draagt niet bij aan het recreatieve karakter en beleving van het gebied. Om dit te kunnen borgen is het van belang dat elk initiatief omschrijft hoe zij passen binnen de omgeving en wat hun bijdrage is aan het gewenste toekomstige beeld van Buitenkaag.

Meerwaarde voor Buitenkaag

Bij het ruimtelijk raamwerk staat de meerwaarde voor het dorp hoog op de agenda. Het raamwerk biedt glastuinbouwondernemers mogelijkheden voor een haalbare businesscase en biedt ruimte om een aantal wensen van de inwoners een plek te geven. Een voorwaarde voor ontwikkelingen is een bijdrage leveren aan de nieuwe ontsluitingsweg. Deze ontsluitingsweg zorgt ervoor dat het verkeer van Royal van Lent niet langer door het dorp hoeft te rijden, waardoor de parkeerdruk in het dorp afneemt. Ook andere functies die in het glastuinbouwgebied worden gerealiseerd sluiten (op termijn) aan op deze ontsluitingsweg, waardoor het dorp en de Ringdijk verkeersluwer worden.

Naast een verbinding voor autoverkeer worden er in het gebied en recreatief netwerk voor wandelaars gemaakt. Deze groene “ommetjes” zijn geschikt voor recreatief gebruik en zorgen tevens voor een verbinding tussen het dorp en het transformatiegebied. Op deze manier wordt het gebied toegankelijker voor de bewoners van Buitenkaag en wordt de levendigheid in het gebied vergroot. De nieuwe recreatieve functies in het glastuinbouwgebied bieden eveneens een meerwaarde voor het dorp.

Vanwege de verschillende eigenaren en initiatieven in het gebied zetten we in op intensieve samenwerking met de betrokkenen, op verschillende manieren.

Gebied met diverse eigenaren

Kenmerkend voor het gehele visiegebied is de gefragmenteerde eigendomsstructuur. Het gebied kent vele eigenaren. Dit zijn vooral ondernemers, ontwikkelaars en particulieren. Daarom is het van belang dat de visie richting alle partijen verleidingskracht heeft en kansen blootlegt. Verleiding van partijen in en buiten het gebied leidt tot investeringen in de kwaliteit van het gebied. Dat vereist een plan waarin niet alles tot achter de komma is vastgelegd, maar juist een wervend en uitnodigend plan. Deze visie schetst de ambities en doelstellingen, de uitvoeringsstrategie is de weg ernaartoe.

Co-creatie

De uitvoeringsstrategie is ook tot stand gekomen tijdens het opstellen van de visie. De gemeente heeft in een participatieproces met gebruikers, omwonenden en initiatiefnemers samen nagedacht over het vormgegeven van de visie, maar ook de wijze waarop het gebied kan transformeren. Met name concrete initiatieven die het gebied nu kleur kunnen geven zijn belangrijk als start van herontwikkeling en transformatie. In de komende jaren dragen ze bij aan het gebruik van het gebied en daarmee aan beeldvorming en waardecreatie. Initiatiefnemers zijn ook verplicht om hun plannen af te stemmen met de omgeving. Zo blijven inwoners en ondernemers betrokken bij de verdere ontwikkeling van het dorp.

Nieuwe rol van de gemeente

Nu de markt weer aan is getrokken wordt voorzichtiger omgegaan met het maken van ruimtelijke plannen en wordt meer ingezet op plannen waarin flexibiliteit mogelijk is, waardoor het eindbeeld zich gedurende de jaren kan aanpassen aan veranderende omstandigheden. De nieuwe werkelijkheid na de crisisjaren heeft ook geleid tot een nieuwe rol van de gemeente die gericht is op faciliteren. Daarnaast is de transformatieopgave in Buitenkaag een andere opgave dan een traditionele gebiedsontwikkeling wat vraagt om een passende aanpak. Hierbij moeten de vele grondeigenaren met elkaar tot concrete voorstellen en afspraken komen om het gebied te kunnen ontwikkelen.

De ontwikkelprincipes voor ruimtelijke initiatieven staan per gebiedszone beschreven in hoofdstuk 6. Deze zijn sturend voor de initiatieven in Buitenkaag. Deze maken vooraf helder welke initiatieven in welk gebied passen en waarom zodat deze het best tot hun recht komen en hoe deze een bijdrage kunnen leveren aan de realisatie van de ambities voor Buitenkaag.

Aanvullend is ook een aantal algemene spelregels voor initiatieven geformuleerd:

• •

  Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het uitwerken en financieren van hun initiatieven, de gemeente faciliteert met ruimtelijke procedures;

• •

  Initiatieven worden naast de visie Buitenkaag getoetst aan de geldende wet- en regelgeving;

• •

  Initiatieven moeten passen binnen het voorgestelde ruimtelijke raamwerk, waarbij rekening is gehouden met groen- water en verkeersstructuur;

• •

  Initiatieven moeten worden voorzien van een goede onderbouwing, waarbij de behoefte aan het initiatief moet worden aangetoond;

• •

  Initiatieven moeten zijn afgestemd met de omgeving (omwonenden en ondernemers);

• •

  Initiatieven moeten voorzien in hun eigen parkeerbehoefte en benodigde watercompensatie;

• •

  Initiatieven in het glastuinbouwgebied moeten aansluiten op de hoofd ontsluitingsstructuur;

• •

  Initiatieven mogen niet leiden tot overlast voor omwonenden en de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van glastuinbouwers niet belemmeren;

• •

  Initiatieven mogen niet leiden tot een onevenredige toename van verkeer op de Ringdijk;

• •

  Woningbouw in het lint is toegestaan onder de voorwaarden dat deze past binnen het LIB en hierover overeenstemming is met de provincie Noord-Holland, leegstaande kassen op het achter terrein worden afgebroken, de openheid van het woonlint niet wordt aangetast;

• •

  Voor alle woningbouwinitiatieven geldt dat een stedenbouwkundig plan moet worden opgesteld wat voldoet aan de DIOR, waarbij de gemeente nadere kaders stelt;

• •

  Initiatieven moeten financieel bijdragen aan de in de visie voorgestelde ruimtelijke structuren, waarbij de financiële en ruimtelijke voorwaarden worden vastgelegd in anterieure overeenkomsten.; en doelstellingen, de uitvoeringsstrategie is de weg ernaartoe.

De gemeente heeft diverse instrumenten om deze gebiedsontwikkeling te kunnen faciliteren of sturen. Hieronder zijn er enkele opgenomen.

Juridisch planologische procedures

Om de geschetste ontwikkelingen juridisch-planologisch mogelijk te maken zullen diverse ruimtelijke procedures noodzakelijk zijn. Indien aan de orde kan een anterieure overeenkomst worden opgesteld om de kosten voor de investeringen in de openbare ruimte te kunnen verhalen.

Handhaving

De inzet van handhaving is erop gericht dat de werkelijke situatie overeenkomt met de bestemming en legalisatie niet gewenst is. Het gaat misstanden, strijdig gebruik en verrommeling tegen. De gemeente zal, indien de bestuurlijke afweging daartoe leidt, handhavend gaan optreden tegen ontwikkelingen die niet passen binnen de visie of het bestemmingsplan.

Grondbeleid

Voor de ontwikkelingen in de het gebied voert de gemeente een faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente niet zelf actief grond zal verwerven maar dit wordt overgelaten aan de markt.

Welstandscriteria

Voor de linten langs de Hoofdvaart en de Ringdijk geldt een regulier welstandsbeleid. Het gebied rondom het gemaal De Leeghwater en dorp zijn aangewezen als monument (gemaal) en beschermd dorpsgezicht. Ontwikkelingen worden getoetst op de ter plaatse geldende welstandscriteria.

Greenport Aalsmeer

De Greenport Aalsmeer biedt ondersteuning aan glastuinbouwondernemers bij verplaatsing, uitbreiding of stoppen. Meer informatie hierover is te vinden op de website van de Greenpoort Aalsmeer: www.greenportaalsmeer.nl

Uitvoeringsprogramma Ringvaart en Ringdijk

In het Uitvoeringsprogramma Ringvaart en Ringdijk is budget beschikbaar gesteld voor het realiseren van een fietsstraat en de aanleg van het gemaalpark.

Voor de uitvoering van de visie worden geen additionele middelen vrijgemaakt. Wel is vanuit het Uitvoeringsprogramma Ringdijk en Ringvaart budget beschikbaar voor het realiseren van de fietsstraat en de aanleg van het gemaalpark.

De visie beschrijft de ruimte die gegeven wordt aan nieuwe initiatieven. Initiatiefnemers zijn verantwoordelijk voor uitvoering en financiering. Dit geldt ook voor het parkeerterrein waarbij Royal Van Lent Shipyard samen met de grondeigenaar tot een haalbare business case moet komen. Initiatiefnemers moeten daarnaast financieel bijdragen aan de in de visie voorgestelde ruimtelijke structuren, waarbij de financiële en ruimtelijke voorwaarden worden vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Hierin wordt aan initiatiefnemers ook een bijdrage Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) gevraagd.