| Organisatie | Nijkerk |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening doelgroepen woningbouw Nijkerk |
| Citeertitel | Verordening doelgroepen woningbouw Nijkerk |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 06-07-2023 | artikel 3 | 22-06-2023 | 2023-047 | ||
| 03-11-2021 | 06-07-2023 | nieuwe regeling | 14-10-2021 | 2021-051A |
De raad van de gemeente Nijkerk;
gelezen het voorstel van het college van 14 september 2021 en 12 oktober 2021;
gelet op artikel 1.1.1, eerste lid van het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 7ad, eerste lid van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en artikelen 147, lid 1 en 149 van de Gemeentewet;
vast te stellen de Verordening doelgroepen woningbouw Nijkerk
In deze verordening wordt verstaan onder:
Vrij-op-naamprijs: verkoopprijs van een woning (inclusief BTW), waarbij de woning een dusdanig kwaliteitsniveau heeft dat deze bij ingebruikname direct bewoonbaar is, is voorzien van alle benodigde installaties en is voorzien van (standaard)sanitair en tegelwerk. De woning is niet noodzakelijk voorzien van een (standaard)keuken. De vrij-op-naamprijs is exclusief een eventueel gebouwde parkeervoorziening.
Indien woningen standaard duurzamer worden uitgevoerd dan de wettelijke vereisten zoals bepaald in het Bouwbesluit, kan het college besluiten om de koopprijsgrenzen voor de betreffende woningen, zoals bedoeld in dit artikel, te verhogen op basis van de meerkosten van het betreffende duurzaamheidsconcept.
Verhuurders van woningen met een huurprijsgrens als bedoeld in artikel 2, eerste en tweede lid deze verordening dienen gedurende de in artikel 5 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijnen jaarlijks een overzicht aan de gemeente te verstrekken waarin kan worden nagegaan of alle huurprijzen binnen het bepaalde van artikel 2 van deze verordening vallen, alsmede waarin kan worden nagegaan of bij nieuwe verhuringen sprake was van verhuringen aan huishoudens die behoren tot de doelgroepen als bedoeld in artikel 4, eerste tot en met derde lid, van deze verordening. Uiterlijk op 1 juli dient voornoemd overzicht van het voorgaande kalenderjaar aan de gemeente verstrekt te zijn.
Toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet, die in het kader van hun informatieplicht op grond van de Woningwet reeds schriftelijk verslag uitbrengen over hun verhuurbeleid, zijn vrijgesteld van de plicht om jaarlijks een overzicht als bedoeld in het eerste lid te verstrekken.
Het college kan één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang dat deze regeling beoogt te beschermen, zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Nijkerk van 14 oktober 2021
De griffier,
mevrouw A.G. VERHOEF-FRANKEN
De voorzitter,
de heer mr. drs. G.D. RENKEMA
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwontwikkelingen. Deze categorieën zijn vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):
Vervolgens kan de gemeenteraad de doelgroepen die in aanmerking komen voor voornoemde categorieën woningen in een verordening vastleggen. Deze verordening (ook wel: “doelgroepenverordening”) vormt daarmee de juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening ziet uitsluitend toe op nieuwbouw van woningen. Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden.
De gemeente Nijkerk heeft in de recent vastgestelde “Woonvisie Nijkerk 2020+” het volkshuisvestelijke beleid vastgelegd. Hierin zijn doelstellingen voor woningbouwontwikkelingen geformuleerd, waaronder de differentiatie van woningbouw in een aantal categorieën. Om duidelijke definities aan deze categorieën te geven, worden in deze verordening per categorie bepalingen vastgelegd ten aanzien van:
In de huidige woningmarkt hebben veel huishoudens moeite met het vinden van passende en betaalbare woonruimte. Voorheen zagen de maatregelen vanuit de gemeente met name toe op de behoefte aan woonruimte voor lagere inkomens. Dit kreeg grotendeels vorm in de realisatie van sociale huurwoningen. Met de huidige woningprijzen is het ook voor huishoudens met een middeninkomen lastig geworden om geschikte woonruimte te vinden en te kunnen betalen. In de doelgroepenverordening worden daarom zowel de sociale (ook wel “goedkope”) categorieën woonruimte als de middeldure (ook wel “betaalbare”) categorieën woonruimte opgenomen.
De doelstelling van de doelgroepenverordening is drieledig en kan worden weergeven in onderstaand schema:
Fig.1 Overzicht doelstellingen doelgroepenverordening
De doelgroepenverordening regelt niet de toewijzing van woningen aan individuele huishoudens. De toewijzing van woonruimte vindt plaats op grond van het bepaalde in het Convenant Woonruimteverdeling Regio Amersfoort en de Huisvestingsverordening Nijkerk 2019.
Met het enkele gebruik van een woonruimte bij de definitie van “huurprijs” onder e wordt bedoeld de huurprijs zonder servicekosten of voorschot nutsvoorzieningen.
Omwille van de leesbaarheid van deze verordening wordt onder h het begrip “middeldure huurwoning” gehanteerd ter vervanging van het begrip “geliberaliseerde woning voor middenhuur”, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening.
In artikel 2 worden sociale en middeldure huur gedefinieerd in termen van huurprijsgrenzen, door bepalingen op te nemen met betrekking tot:
De aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, van de Wet op de huurtoeslag. Momenteel bedraagt de zogeheten huurtoeslaggrens (ook wel: liberalisatiegrens) € 752,33 (prijspeil 2021).
Bij het bepalen van de minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning is aansluiting gezocht bij bovengenoemde huurtoeslaggrens. Daarnaast is het middeldure huursegment verdeeld in een laag en een hoog segment. Hiermee moet voorkomen worden dat bij de verplichting om in dit segment woningen te ontwikkelen, deze overwegend huurprijzen net onder de bovengrens krijgen en een te grote kloof tussen het sociale en het middeldure huursegment ontstaat. De bovengrens voor een huurwoning in het lage middensegment is bepaald op € 900 (prijspeil 1/1/2021). De bovengrens voor een huurwoning in het hoge middensegment is bepaald op € 1100 (prijspeil 1/1/2021), overeenkomstig de grens die gehanteerd wordt in de Woonvisie Nijkerk 2020+.
De huurprijsgrenzen worden jaarlijks per 1 juli geïndexeerd. Voor de maximale aanvangshuurprijs van een sociale huurwoning wordt aangesloten bij het bepaalde in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze indexering ligt zodoende vast in landelijke wetgeving en wordt jaarlijks uitgevoerd door de rijksoverheid.
De indexering van de maximale aanvangshuurprijsgrenzen voor het lage en hoge middensegment is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor een jaarlijkse indexering van de maximale aanvangshuurprijs op basis van de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) + 1 procentpunt.
In het vijfde lid is bepaald dat gedurende de instandhoudingstermijn sociale huurwoningen een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens moeten hebben. Voor verhuurders van sociale huurwoningen die onder het regime van deze verordening vallen is het zodoende niet mogelijk om deze woningen gedurende de instandhoudingstermijn aan te bieden met een geliberaliseerd huurcontract (ook wel “liberaliseren” genoemd).
Voor sociale huurwoningen is weliswaar een maximale aanvangshuurprijs in de verordening bepaald, maar wordt geen plafond voor de te vragen huurprijs gedurende de looptijd van een huurovereenkomst gesteld. Voor sociale huurwoningen zijn de maximale huurprijzen immers wettelijk bepaald. Door wettelijk toegestane huurverhogingen kan het voorkomen dat de huurprijs in de loop der jaren hoger komt te liggen dan de maximaal toegestane aanvangshuurprijs. Dit is voornamelijk het geval bij huurders wiens inkomen gestegen is en zodoende te maken krijgen met inkomensafhankelijke huurverhoging.
Samenvattend laten de bovenstaande bepalingen zich schematisch weergeven in het volgende overzicht:
Fig. 2 Overzicht huurprijsgrenzen
In artikel 3 worden de categorieën sociale en middeldure koop gedefinieerd in termen van minimale en maximale koopprijzen vrij op naam (VON). Deze prijzen zullen jaarlijks geïndexeerd worden.
De categorie sociale koop is in het Bro gedefinieerd als een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000. Deze prijsgrens is inmiddels meerdere jaren in het Bro opgenomen en werd nooit geïndexeerd. In de huidige markt is het echter niet eenvoudig om nog koopwoningen voor dat bedrag te ontwikkelen, anders dan kleine appartementen. Om die reden heeft het Rijk besloten tot een aanpassing van deze wettelijke prijsgrens voor een sociale koopwoning. In de 21ste tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (BuChw) is in artikel 7ad, eerste lid bepaald dat in afwijking van de definitie van sociale koopwoning uit artikel 1.1.1 Bro de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) als de maximale koopprijs geldt. Daarmee is de maximale koopprijs vrij op naam verhoogd van € 200.000 naar € 344.500 (prijspeil 2021). In de verordening wordt gebruik gemaakt van deze mogelijkheid in het BuChw, door koopprijsgrenzen tot aan de kostengrens van de NHG in de verordening op te nemen.
Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal het Besluit ruimtelijke ordening komen te vervallen. De mogelijkheid van het Bro om woningbouwcategorieën aan te wijzen in een omgevingsplan zal met de komst van de Omgevingswet echter worden gecontinueerd. De bepalingen zoals die nu in het Bro zijn opgenomen worden daarvoor overgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. De definitie van een sociale koopwoning verwijst in het ontwerp dat thans bekend is naar de kostengrens van de NHG, gelijk aan de definitie zoals opgenomen in artikel 7ad, eerste lid van de 21ste tranche van het BuChw. De verhoging van de maximale koopprijs wordt in dat geval definitief en zal dan voor alle gemeenten in Nederland als mogelijkheid gelden.
Binnen de mogelijkheden om de categorie sociale koop te definiëren met een prijsgrens ter hoogte van de kostengrens van de NHG is het voor de gemeente van belang om eigen prijsgrenzen aan te brengen. Hiervoor wordt aansluiting gezocht bij het bepaalde in de woonvisie. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale koopwoningen met een koopprijs vrij op naam tot € 200.000 en middeldure koopwoningen met een koopprijs vrij op naam tot € 250.000 en € 325.000. Door de gekozen opbouw van de categorieën sociale koop en middeldure koop wordt getracht tot een gedifferentieerde opbouw van het koopsegment te komen. Aangezien de woonvisie in 2020 is vastgesteld, zijn de prijsgrenzen geïndexeerd voor deze verordening met een vaststelling in 2021.
In het eerste lid van artikel 3 wordt sociale koop gedefinieerd als een woning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 204.000 (prijspeil 1/1/2021). Dit is in feite het oude segment sociale koop van € 200.000, waarbij een indexering voor één jaar (2020 naar 2021) is toegepast. De wettelijke verruiming van de categorie sociale koop wordt vervolgens met name benut voor wat in de woonvisie en in het tweede lid van deze verordening “middeldure koop” wordt genoemd. Net als bij de categorie middeldure huur, wordt ook hier een onderscheid naar een laag betaalbaar koopsegment en een hoog betaalbaar koopsegment gemaakt. Het lage middeldure koopsegment sluit aan op de categorie sociale koop met koopprijzen tot maximaal € 260.000. Het hoge middeldure koopsegment volgt daar weer op met koopprijzen tot maximaal € 344.500, wat overeenkomt met de kostengrens van de NHG inclusief de 6% opslag voor energiebesparende maatregelen (ook wel “NHG duurzaam” genoemd).
In het derde lid van artikel 3 is bepaald dat de maximale koopprijs van een sociale koopwoning wordt geïndexeerd op basis van de procentuele verandering van de liberalisatiegrens voor een sociale huurwoning ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit wordt jaarlijks door het Rijk gepubliceerd in de zogeheten MG Circulaire “Parameters huurtoeslag, TRSHV en liberalisatiegrens”. In het vierde lid van artikel 3 is vervolgens bepaald dat de koopprijsgrenzen van woningen in het lage middeldure koopsegment worden geïndexeerd op basis van het gemiddelde van de procentuele verandering van de liberalisatiegrens en de procentuele verandering van de kostengrens van de NHG. In het vijfde lid is vervolgens bepaald dat de koopprijsgrenzen van woningen in het hoge middeldure koopsegment worden geïndexeerd op basis van de procentuele verandering van de kostengrens van de NHG. De maximale koopprijs van een woning in het hoge middeldure koopsegment kan daarbij niet boven de kostengrens van de NHG uitkomen, aangezien in dat geval de wettelijke grondslag voor het opnemen van deze categorie zou vervallen.
Samenvattend laten de bovenstaande bepalingen zich schematisch weergeven in het volgende overzicht:
Fig. 3 Overzicht koopprijsgrenzen
Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor de verschillende woningbouwsegmenten. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats aan de hand van maximale inkomensgrenzen. Gedurende de instandhoudingstermijn moeten de woningen voor de betreffende inkomensdoelgroepen behouden blijven.
Voor de doelgroep voor sociale huurwoningen is aansluiting gezocht bij de inkomensgrenzen uit de bestaande wet- en regelgeving gericht op de activiteiten van corporaties. In het eerste lid worden als doelgroep voor sociale huurwoningen huishoudens met een maximaal inkomen als bedoeld in artikel 48, eerste lid van de Woningwet, aangemerkt. Op grond van dit artikel wordt de maximale inkomensgrens voor de doelgroep voor sociale huurwoningen jaarlijks in de zogeheten MG Circulaire gepubliceerd. De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn momenteel huishoudens met inkomen tot € 40.024 (prijspeil 2021).
In het tweede lid van artikel 4 is bepaald dat toegelaten instellingen mogen afwijken van het bepaalde in het eerste lid. Hiermee volgt de verordening de landelijke mogelijkheid van corporaties om af te wijken van de wettelijk vastgelegde doelgroep. Deze mogelijkheid is overigens begrensd op maximaal 10% van de verhuringen, waardoor het uitgesloten is dat een corporatie op grote schaal sociale huurwoningen zal toewijzen buiten de doelgroep.
In het derde lid van artikel 4 is de doelgroep voor middeldure huurwoningen vastgelegd, met een onderscheid naar het lage en hoge middeldure segment. De definitie van de doelgroepen geschiedt door het bepalen van een maximale inkomensgrens. Er zijn geen minimale inkomensgrenzen benoemd. In de praktijk hanteren verhuurders veelal een inkomenstoets waarbij ze een minimale inkomensgrens voor een huurwoning hanteren. Veelgebruikte formules door verhuurders zijn bijvoorbeeld 42x of 48x de maandhuur om het minimale inkomen voor het huren van de betreffende woning te bepalen.
In het vierde en vijfde lid van artikel 4 zijn de doelgroepen voor sociale en middeldure koopwoningen vastgelegd, met een onderscheid naar het lage en hoge middeldure koopsegment. Bij het bepalen van de doelgroepen voor sociale en middeldure koop wordt bewust geen minimale inkomensgrens gehanteerd. Hierdoor kunnen huishoudens met een laag inkomen die beschikken over eigen geld, ook woningen kopen in een hoger segment. Het werken met maximale inkomensgrenzen zorgt er met name voor dat hogere inkomens de vastgelegde lage- en middeninkomens niet kunnen verdringen in de gehanteerde prijscategorieën.
In het zesde lid van artikel 4 is tenslotte bepaald dat de in deze verordening vastgelegde inkomens jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van cao-loonindex van het CBS. Alleen de inkomensdoelgroep voor de sociale huur valt niet onder deze indexering. De indexering van de maximale inkomensgrens voor sociale huur wordt immers door het Rijk vastgesteld.
Samenvattend laten de doelgroepen zich schematisch weergeven in het volgende overzicht:
Fig. 4 Overzicht inkomensgrenzen doelgroepen
Artikel 5 Instandhoudingstermijnen
In dit artikel is bepaald dat de verhuurder een woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar moet houden voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is minimaal 25 jaar na de eerste ingebruikname.
De instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is bepaald op 15 jaar. De huurprijzen van middeldure huurwoningen mogen in die periode niet uitkomen boven de huurprijsgrenzen die zijn vastgelegd in artikel 2 van deze verordening.
De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen en daarmee ook voor de in deze verordening gedefinieerde middeldure koopwoningen is in het Bro begrensd op ten minste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar. In deze verordening wordt een instandhoudingstermijn voor sociale en middeldure koopwoningen van 10 jaar aangehouden.
Om toezicht te kunnen houden op de naleving van het bepaalde in deze verordening is een informatieplicht voor verhuurders opgenomen. Verhuurders van sociale en/of middeldure huurwoningen worden verplicht om jaarlijks een overzicht aan te leveren waarin kan worden nagegaan of de huren binnen de gestelde huurprijsgrenzen vallen en of nieuwe verhuringen aan huishoudens binnen de gestelde doelgroepen hebben plaatsgevonden. Op deze wijze zal de naleving van deze verordening naar verwachting worden vergroot en wordt tevens het gebruik en effect van deze verordening inzichtelijk gemaakt.
Aangezien de corporaties jaarlijks uitgebreid verslag uitbrengen over hun activiteiten en er reeds een ruime informatieplicht op grond van de Woningwet bestaat, alsmede het gebruikelijk is dat er in het kader van de jaarlijkse prestatieafspraken bepalingen worden opgenomen over de omvang van de woningvoorraad en eventuele mutaties van de woningvoorraad worden vastgelegd, levert een verplichting als bedoeld in het eerste lid van dit artikel voor de corporaties een onnodige, dubbele administratieve last op. Om deze reden worden corporaties ontheven van deze plicht.
Indien woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd met deze verordening gehandeld. Als een woning bijvoorbeeld wordt verkocht dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn, kan de gemeente daar handhavend tegen optreden.
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel spreekt voor zich.