| Organisatie | Beemster |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Beemster 2021 |
| Citeertitel | Huisvestingsverordening Beemster 2021 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | Huisvesting |
Afdeling I van Hoofdstuk 2 en artikel 5.2, zesde en zevende lid treden in werking met ingang van een door burgemeester en wethouders nader te bepalen tijdstip.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-01-2022 | Nieuwe regeling | 12-10-2021 | 1552404 |
In deze verordening wordt verstaan onder:
DAEB-norm: het in artikel 4, eerste lid aanhef en onder a, van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting genoemde bedrag, of, als Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (kamerstuk dossiernummer 32769) in werking is getreden: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet;
Indicatie: een beoordeling van de medische beperkingen van een woningzoekende, afgegeven door burgemeester en wethouders of een door hen aan te wijzen adviseur en overeenkomstig eventueel door hen vast te stellen wijze, ter voorbereiding van een door hen te nemen beslissing op een aanvraag om een huisvestingsvergunning;
Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet-zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en toilet;
Woningmarktregio: het gebied waarbinnen de gemeente Beemster een evenwichtige regionale verdeling van woonruimten afstemt als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet, in 2020 bestaande uit de gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend en Beemster, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad;
Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte
Afdeling I WOONRUIMTEVERDELING
Paragraaf 2 Toelating tot het aangewezen deel van de woningmarkt
Artikel 2.2.1 Toelatingscriteria
Om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning dient de woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden:
Artikel 2.2.3 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden
Indien aanvrager een huisvestingsvergunning aanvraagt voor woonruimte als bedoeld in artikel 2.7.1, tweede lid, eerste kolom, derde rij, dient de aanvraag tevens vergezeld te gaan van een indicatie op basis waarvan beoordeeld kan worden of de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de geïndiceerde medische beperkingen van één of meerdere leden van het huishouden.
Paragraaf 3 Vergunningverlening particuliere huurvoorraad
Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 3
Het bepaalde in deze paragraaf is niet van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.3.3 Bezettingsnormen
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt overeenkomstig het bepaalde in Bijlage 1 voorrang verleend.
Paragraaf 4 Toewijzing en vergunningverlening corporatiewoningen
Artikel 2.4.1 Reikwijdte paragraaf 4
Het bepaalde in deze paragraaf is uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien:
de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren.
Artikel 2.4.5a Extra inschrijfduur voor aangewezen categorieën woningzoekenden met een tijdelijk huurcontract
Artikel 2.4.6 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument
Door of namens de corporatie die verantwoordelijk is voor een aanbodinstrument kunnen voorwaarden aan de in het eerste lid bedoelde inschrijving worden verbonden. De voorwaarden zijn openbaar en te raadplegen via de website van het aanbodinstrument.
Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
Woonpunten worden opgebouwd in de volgende categorieën:
Paragraaf 5 Opbouw situatiepunten
Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
Paragraaf 6 Opbouw situatiepunten voor jongeren
Artikel 2.6.1 Van overeenkomstige toepassingverklaring
Op een aanvraag om een verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren zijn de artikelen 2.5.1, 2.5.3 en 2.5.4 van overeenkomstige toepassing.
Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
Om in aanmerking te komen voor een verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren dient de woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden:
Paragraaf 7 Passendheidscriteria en volgorde bij toewijzing van sociale huurwoningen
Artikel 2.7.1 Passendheidscriteria sociale huurwoningen van corporaties
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte die behoort tot een in kolom 1 genoemde categorie woonruimte wordt voorrang gegeven aan de categorieën woningzoekenden genoemd in kolom 2 achter de desbetreffende categorie woonruimte.
Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding
Voor ten hoogste de helft van het in het eerste lid genoemde percentage mag bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan woningzoekenden omdat zij economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet.
Woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan Beemster als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet, krijgen voorrang bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor woonruimte die voor de eerste maal te huur wordt aangeboden, tenzij dit tot gevolg heeft dat in strijd met het in het eerste of tweede lid van dit artikel bepaalde wordt gehandeld.
Artikel 2.7.4 Bijzondere volgorde voor houders van een SV-urgentieverklaring
Van de woningzoekenden die zijn ingedeeld in één van de in artikel 2.7.1 bedoelde groepen, komen als eerste in aanmerking voor een huisvestingsvergunning de houders van een SV-urgentieverklaring als bedoeld in artikel 2.9.8 tweede lid indien de woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.
Indien op grond van het eerste lid meerdere houders van een SV-urgentieverklaring als eerste in aanmerking zouden komen voor een huisvestingsvergunning, komt als eerste in aanmerking het huishouden waarvan de SV-urgentieverklaring als eerste is verleend of waarvoor voorziening in de behoefte aan woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders het meest dringend noodzakelijk is.
Paragraaf 8 Experimenten woonruimteverdeling
Artikel 2.8.2 Experimenten met woonruimten van corporaties
Een experiment vangt pas aan nadat burgemeester en wethouders van de woningmarktregio bij meerderheid hebben ingestemd met experiment en opzet. Bij hun beslissing tot goed- dan wel afkeuring van de experimentenovereenkomst nemen zij de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht.
Artikel 2.8.3 Experiment met overige aangewezen woonruimten
Een experiment heeft een maximale duur van twee jaar en vangt pas aan nadat burgemeester en wethouders van de woningmarktregio bij meerderheid hebben ingestemd met experimentenopzet. Bij hun beslissing omtrent goedkeuring nemen zij de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht.
Artikel 2.9.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring
Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslissen burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag ingevolge artikel 2.9.2, eerste lid, aangevraagd moet worden.
Artikel 2.9.2 Aanvraag om een urgentieverklaring
Artikel 2.9.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring
Indien de aanvraag betrekking heeft op indeling in een urgentiecategorie bedoeld in artikel 2.9.8, eerste lid, kunnen Burgemeester en wethouders vervolgens het aangevraagde weigeren indien de aanvrager gedurende de in het vorige lid, onder i, bedoelde termijn niet heeft gewoond in een zelfstandige en 0krachtens een besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening voor permanente bewoning bestemde woonruimte.
Artikel 2.9.6 Wettelijke urgentiecategorieën en vergunninghouders
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.9.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is;
Een urgentieverklaring kan worden verleend aan een vergunninghouder die, gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling, gehuisvest moet worden door burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
Artikel 2.9.7 Urgentiecategorie: uitstroom
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.9.1. en artikel 2.9.2, eerste lid, wordt op een aanvraag om een urgentieverklaring waarmee een woningzoekende wordt ingedeeld in een urgentiecategorie als bedoeld in het vorige lid, besloten door burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de locatie van de opvanginstelling waar de woningzoekende verblijft resideert.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.9.4, eerste lid, omvat het in de urgentieverklaring op te nemen zoekgebied de regiogemeente waarin aanvrager tenminste twee van de drie jaren direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling blijkens de inschrijving in de basisadministratie woonachtig was, tenzij Burgemeester en wethouders gelet op de problematiek van aanvrager een andere regiogemeente in het zoekgebied opnemen.
Artikel 2.9.8 Overige regionale urgentiecategorieën
Burgemeester en wethouders kunnen complexen aanwijzen waarvan de bewoners in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied waarin de complexen zijn gelegen, redelijkerwijs binnen twee jaar niet meer in hun huidige woonruimte kunnen blijven wonen. Burgemeester en wethouders stellen daarbij een datum vast met ingang waarvan de bewoners van de aangewezen complexen een SV-urgentieverklaring kunnen aanvragen.
Artikel 2.9.9 Geldigheid van de urgentieverklaring
Het bepaalde in het tweede lid, aanhef en onder b, en in het derde en vierde lid van dit artikel is niet van toepassing op de SV-urgentieverklaring en de urgentieverklaringen waarmee een woningzoekende is ingedeeld in een urgentiecategorie als bedoeld in artikel 2.9.6, tweede lid, of artikel 2.9.7, eerste lid.
Artikel 2.9.11 Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders registreren de gevallen waarin met toepassing van het in het eerste lid bepaalde een urgentieverklaring wordt verleend. De registratie bevat tenminste de datum waarop de urgentieverklaring wordt verleend en de specifieke omstandigheden van het geval die leiden tot de verlening van de urgentieverklaring. De registraties worden tenminste eenmaal per jaar ter bespreking voorgelegd aan burgemeester en wethouders van de woningmarktregio.
AFDELING II VERDELING VAN STANDPLAATSEN WOONWAGENS
Paragraaf 10 Standplaatsen voor woonwagens
In de gemeente Beemster worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder f, van de wet.
Artikel 2.10.2 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een aangewezen standplaats in gebruik te nemen of te geven.
Hoofdstuk 3 Onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming
Artikel 3.1.1 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Het is verboden om alle zelfstandige huurwoningen met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens zonder vergunning van Burgemeester en wethouders, anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar, aan de bestemming tot bewoning te onttrekken als bedoeld in artikel 21, onder a, van de wet.
Het is verboden om alle zelfstandige huurwoningen met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens zonder vergunning van Burgemeester en wethouders, anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar, met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden als bedoeld in artikel 21, onder b, van de wet.
Artikel 3.1.2 Vrijstelling van de vergunningsplicht
Voor de activiteit als bedoeld in artikel 3.1.1 lid 4 is geen vergunning van Burgemeester en wethouders nodig als deze activiteit wordt verricht ten behoeve van onderverhuur aan of inwoning door één persoon terwijl de verhuurder zijn hoofdverblijf in de betreffende woning heeft (hospitabewoning).
Paragraaf 3 Vergunningverlening voorraadvergunningen
Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden algemeen
Een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1 wordt geweigerd in het geval:
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de activiteit waarvoor de vergunning wordt aangevraagd gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning;
Artikel 3.3.2 Weigeringsgronden voor vergunning woningvorming en omzetting
Een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1 lid 4 en lid 5 wordt geweigerd in het geval:
Artikel 3.3.3 Voorwaarden en voorschriften
Hoofdstuk 4 Overige bepalingen
Paragraaf 1 Toezicht en handhaving
Artikel 4.1.1 Handelen zonder of in strijd met een vergunning
Met het handelen zonder vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1 wordt gelijkgesteld het handelen in strijd met de vergunningvoorschriften en –voorwaarden als bedoeld in artikel 3.3.3.
Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door Burgemeester en wethouders op grond van artikel 33, eerste lid van de wet aangewezen ambtenaren.
Artikel 4.1.3 Bestuurlijke boete
De bedragen in bijlage 2 als bedoeld in het tweede lid worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafecht. Voor boetebedragen onder een maximum bedrag geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima als bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.
Artikel 4.2.1 Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Artikel 4.2.2 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten, met de in de regio werkzame corporaties en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de regio werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen
Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2022, met uitzondering van Afdeling I (Verdeling van woonruimte) van Hoofdstuk 2, en artikel 5.2, zesde en zevende lid, die in werking treden met ingang van een bij een door Burgemeester en wethouders nader te bepalen tijdstip, en geldt voor vier jaar.
Artikel 5.2 Overgangsbepalingen
Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften die vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening zijn verleend, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in deze verordening.
Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor inwerkingtreding van deze verordening blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de wet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is.
De intrekking van de Huisvestingsverordening Beemster 2018 heeft geen gevolgen voor de geldigheid van op basis van die verordening genomen beleidsregels, indien en voor zover de rechtsgrond waarop deze regels zijn gebaseerd ook vervat is in deze verordening en voor zover zij niet eerder zijn vervallen of ingetrokken.
Bijlage 2 Behorende bij artikel 4.1.3
Dit is de toelichting bij de Huisvestingsverordening Beemster 2021. De toelichting bevat twee hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk wordt een algemene toelichting op de verordening gegeven. In het tweede hoofdstuk wordt waar nodig nog een toelichting per artikel gegeven.
HOOFDSTUK 1. ALGEMENE TOELICHTING
Een huisvestingsverordening heeft een geldigheidsduur van vier jaar. De Huisvestingsverordening 2020 zou per 1 maart 2022 komen te vervallen. Vanwege de fusie van de gemeenten Beemster en Purmerend per 1 januari 2022 en de daarmee samenhangende harmonisatie van de huisvestingsverordeningen van beide gemeenten heeft de raad besloten vóór het einde van de looptijd al een nieuwe huisvestingsverordening vast te stellen.
De raad kan in een huisvestingsverordening regels geven met betrekking tot:
De raad mag in een huisvestingsverordening alleen regels opnemen (zoals een vergunningplicht) als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Het is van belang dat er goed zicht is of er sprake is van schaarste aan woningen in Beemster en welke categorieën dit betreft. De wet bevat geen definitie van schaarste. Het is aan de raad om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. De raad heeft het onafhankelijk onderzoeks- en adviesbureau op het gebied van wonen en de leefomgeving RIGO gevraagd onderzoek te doen naar de schaarste aan woonruimte in Beemster. Uit het RIGO rapport Schaarsteonderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend en Beemster, woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer (2021) blijkt dat sprake is van schaarste in de gehele koopsector en de sociale huursector.
De raad maakt daarom ook voor de komende vier jaar weer gebruik van de mogelijkheid die de wet biedt om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan woonruimte te bestrijden door in de Huisvestingsverordening Beemster 2021 regels te stellen over de verdeling van woonruimte en wijzigingen in de woonruimtevoorraad.
De Huisvestingsverordening Beemster 2021 is ten opzichte van de Huisvestingsverordening Beemster 2020 op een aantal punten gewijzigd. De regeling over de woonruimteverdeling en de huisvestingsvergunning is conform het regionale beleidsplan ‘Een sociale huurwoning zoeken, verandert’ aangepast. In de verordening is daarnaast ook lokaal maatwerk opgenomen. 1
Tevens stelt de nieuwe verordening extra regels ten aanzien van wijzigingen van de woonruimtevoorraad
Er is schaarste in het aantal beschikbare sociale huurwoningen in de regio Amsterdam. Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er regels voor woonruimteverdeling die regionaal gelden. Binnen die regels is het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om in de regio te komen wonen of binnen de regio te verhuizen nu erg lastig om woonruimte in de regio te vinden, omdat woningen nu uitsluitend worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Om die reden is een nieuw beleid voor woonruimteverdeling ontwikkeld. Dit heeft opengestaan voor inspraak in de zomer van 2020 en de uitkomsten daarvan worden nu verankerd. Daarvoor moet ook de huisvestingsverordening worden aangepast.
In het nieuwe systeem bouwen woningzoekenden nog steeds inschrijfduur op: de naam verandert in wachtpunten. Daarnaast kunnen zij hun kans op een woning beïnvloeden door actief te zoeken: dan worden zoekpunten opgebouwd.
Voor woningzoekenden met een urgentieverklaring veranderen de regels voor toewijzing niet, maar meer urgenten zullen worden geplaatst door directe bemiddeling. Er zijn groepen woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring maar voor wie de noodzaak om te verhuizen wel groter is dan voor anderen: in geval van echtscheiding of een relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen betrokken zijn; woningzoekenden die in het geheel niet beschikken over eigen woonruimte en inwonen bij anderen, en jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door de omstandigheden problematisch is geworden.
Deze woningzoekenden kunnen een aanvraag doen om situatiepunten te kunnen opbouwen. Door de snelle opbouw van extra punten komen zij eerder in aanmerking voor een woning.
Hoofdstuk 2 van de verordening bevat twee routes waarlangs een woningzoekende een woning kan vinden:
1. de route van het openbaar aanbod. Deze route houdt in dat de corporatie een huurwoning adverteert op een aanbodinstrument (bijvoorbeeld: Woonmatch of Woningnet). Woningzoekenden die zich in een in de regio gebruikt aanbodinstrument hebben ingeschreven, reageren vervolgens op een via een in de regio gebruikt aanbodinstrument aangeboden huurwoning. Vervolgens wordt beoordeeld wie van hen als eerste voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Daarbij wordt getoetst aan de volgordecriteria (aantal woonpunten of loting) maar ook op de desbetreffende woning van toepassing zijnde passendheidscriteria en bindingscriteria.
2. de route van de directe bemiddeling, zie de artikelen 2.7.6 en 2.7.7. van de verordening. Deze route houdt in dat de corporatie een huurwoning rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt, zonder dat deze woningzoekende gereageerd hoeft te hebben op een aanbod van de woning op een aanbodinstrument. Ook bij directe bemiddeling zijn eventuele passendheidscriteria en bindingscriteria van toepassing op een woning.
Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
De druk op de woningmarkt is groot: wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang, ontwikkelingen op de koopmarkt leiden tot grote prijsstijgingen.
Verschillen tussen wie wel en wie geen woning kan kopen en tussen wie wel en wie niet kan huren nemen anno 2021 (nog steeds) toe. Deze ontwikkelingen spelen ook in Beemster. De Woonvisie Beemster 2018 – 2025 (zie https://lokaleregelgeving.overheid.nl/ CVDR607686/1#d216563063e402) constateert een krapper wordende koopmarkt en benoemt als een van de doelstellingen het streven naar een gedifferentieerd woningaanbod: “naast koopwoningen is een aanvulling van de woningvoorraad met (middel) dure huurwoningen en betaalbare starterswoningen/appartementen noodzakelijk in koop en huur.” Door wijzigingen in de bestaande voorraad te reguleren middels een vergunningplicht streven we naar dit evenwicht. Voor de nieuwe gemeente Purmerend, waar Beemster vanaf 1 januari 2022 deel van uitmaakt, wordt een nieuwe woonvisie opgesteld. In de voorbereidende notitie waarin de bouwstenen zijn opgenomen en welke met de gemeenteraden van Purmerend en Beemster zijn besproken is onder andere het reguleren van buy-to-let als beleidsuitgangspunt opgenomen. De woningvormings- en omzettingsvergunning zijn hiertoe belangrijke instrumenten. Met het oog op de nieuwe gemeente Purmerend heeft RIGO voor beide gemeenten de schaarste in beeld gebracht in het rapport ‘Schaarsteonderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend en Beemster, woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer (2021)’.
Het gemeentebestuur wil door deze interventies bijdragen aan meer evenwicht in slaagkansen voor woningzoekenden op de woningmarkt. Er wordt gewerkt aan een nieuwbouwprogramma om de totale woningvoorraad uit te breiden. Daarnaast stelt de gemeenteraad van Beemster (hierna: de gemeenteraad) in deze Huisvestingsverordening 2021 (hierna: de Huisvestingsverordening) opnieuw regels vast over de vergunningplicht voor het wijzigen van de woonruimtevoorraad als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 om ongewenste effecten van schaarste op de woningmarkt te bestrijden.
De Huisvestingswet 2014 bevat de wettelijke grondslag om door middel van een vergunningplicht voor het veranderen van de woonruimtevoorraad ongewenste effecten op de woningmarkt te bestrijden. Ongewenste effecten zijn veranderingen in woonruimte die leiden tot onevenwichtige of onrechtvaardige effecten op de schaarste aan woonruimte. De vergunningplicht heeft betrekking op het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvorming alsmede op het in die staat houden van die de woningen.
In de Huisvestingsverordening past de gemeenteraad de vergunningplicht toe voor de in artikel 3.1.1 van de Huisvestingsverordening aangewezen categorieën woonruimten in het grondgebied van Beemster. Voor alle categorieën woonruimte in de gemeente Beemster die niet in eigendom zijn van een van de woningcorporaties, geldt dat bij woningvorming of omzetting een vergunning nodig is.
Daarnaast geldt voor zelfstandige huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens die niet in eigendom zijn van de woningcorporaties dat ook voor onttrekking en samenvoeging een vergunning nodig is.
Voor de woningcorporaties geldt geen vergunningplicht voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad omdat met de woningcorporaties afspraken zijn gemaakt over de gewenste ontwikkeling van de sociale en middeldure huurvoorraad. Deze afspraken zijn gemaakt op basis van marktinformatie en vastgelegd in prestatie afspraken en het Sociaal Woonakkoord (nieuwe gemeente) Purmerend.
Uit het door RIGO opgestelde rapport “Schaarsteonderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend en Beemster, woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer (2021)” blijkt dat de schaarste aan woonruimte zodanig is en tot zulke ongewenste effecten leidt voor alle segmenten van de woningmarkt, dat een vergunningplicht voor woningvorming en omzetting voor de gehele woonruimtevoorraad van Beemster noodzakelijk is. Het rapport van RIGO laat zien dat koopwoningen in Beemster in de periode 2015 - medio 2020 flink in prijs gestegen zijn (o.a. figuur 3.9 van het rapport van RIGO). Deze figuur laat zien dat de WOZ-waarden in de kernen van Beemster in die periode tussen de 25% en 43% zijn gestegen. Alhoewel uit het rapport van RIGO volgt dat de spanning op dit moment hoger is op het segment koopwoningen onder € 409.000 (prijspeil 2019), wil de gemeenteraad de druk op de overige segmenten niet verder verhogen door doorstroommogelijkheden - en daarmee beweging op de lokale woningmarkt - te beperken. Segmenten hangen immers met elkaar samen. Doorstromers verhuizen doordat zij op zoek zijn naar een andere kwaliteit woning en/of woonomgeving. Vanuit die optiek wil de gemeenteraad ook het segment koopwoningen boven € 409.000 reguleren. Hiermee beoogt de gemeenteraad verwachte potentiële ongewenste gevolgen voor de doorstroming in de andere segmenten te voorkomen. Doordat de samenstelling van de woningvoorraad per wijk of kern kan verschillen, kan de beoordeling per aanvraag verschillen.
De gemeenteraad meent dat een vergunningenstelsel bovendien geschikt is om het beoogde doel te bereiken. Dat doel is om te voorkomen dat de negatieve gevolgen van schaarste op de woningmarkt door verandering in de woonruimte zullen toenemen. Die verandering kan de gemeente door middel van een vergunningplicht reguleren.
De gemeenteraad meent tot slot dat is voldaan aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit. Onder verwijzing naar het rapport van RIGO rechtvaardigt de ernst van de druk op de woningvoorraad het instellen van de vergunningplicht (proportionaliteit). Daarnaast voert de gemeente een woningbeleid om te zorgen voor meer evenwicht in slaagkansen voor woningzoekenden op de woningmarkt (zoals hiervoor genoemd bijvoorbeeld een nieuwbouwprogramma), maar deze maatregelen zijn op zichzelf niet voldoende om de ongewenste effecten van de schaarste op de woningmarkt op dit moment structureel op te lossen (subsidiariteit).
2. HOOFDSTUK 2. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Dit hoofdstuk van de toelichting bevat een artikelsgewijze toelichting op de verordening.
Een zelfstandige woonruimte moet daadwerkelijk zelfstandig in gebruik zijn. Dat wil zeggen dat de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door één duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Wanneer er meerdere huishoudens in een zelfstandige woonruimte wonen, dan is de zelfstandige woonruimte door het feitelijke gebruik omgezet naar onzelfstandige woonruimte.
Onder wezenlijke voorzieningen vallen in ieder geval de keuken, het toilet en de douche- of badkamer. Deze moeten niet alleen binnen de woonruimte zijn gelegen maar ook exclusief gebruikt worden door de huurder van die woonruimte. Dit moet uit omstandigheden en de situatie ter plaatse zijn af te leiden. Het exclusieve gebruik kan bijvoorbeeld blijken uit het huurcontract. Als meerdere huishoudens aanspraak kunnen maken op het gebruik van deze wezenlijke voorzieningen, is er geen sprake van een zelfstandige woonruimte.
Artikel 2.2.1 Toelatingscriteria
Dit artikel bevat twee criteria waaraan een huishouden moet voldoen om toegelaten te worden tot het aangewezen deel van de woningmarkt. Deze toelatingscriteria zijn, via artikel 2.4.2, eerste lid, tevens weigeringsgronden voor de huisvestingsvergunning.
Artikel 2.2.2 Aanvullend toelatingscriterium particuliere huurvoorraad
Dit artikel bevat een aanvullend toelatingscriterium voor het aangewezen deel van de particuliere huurvoorraad. Ook dit toelatingscriterium is via artikel 2.3.2, eerste lid, een weigeringsgrond voor de huisvestingsvergunning
Artikel 2.2.3 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden
Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is, zijn bevoegdheid om een huisvestingsvergunning te verlenen, weigeren of intrekken.
De huisvestingsvergunning wordt verleend op aanvraag. Artikel 2.2.3 van de verordening bevat regels voor het doen van zo’n aanvraag die wordt ingediend bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is.
Overigens bevat afdeling 4.1 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een algemene, ook voor de huisvestingsvergunning geldende, regeling over beschikkingen. De voor de praktijk belangrijkste artikelen uit dit deel van de Awb zijn:
- artikel 4:5 Awb. Dit artikel schrijft voor hoe omgegaan moet worden met een onvolledige aanvraag;
- artikel 4:8 Awb. Dit artikel schrijft voor dat in bepaalde gevallen aanvrager moet kunnen reageren op een voorgenomen, voor hem negatief, besluit;
- artikel 4:13 tot en met 4:15 Awb. Deze artikelen bevatten de regeling over de beslistermijn en de opschorting daarvan. Zie daarvoor ook artikel 2.2.4 van de verordening.
Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 3
Als gevolg van het bepaalde in dit artikel is paragraaf 2.3 alleen van toepassing op de ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte, voor zover die geen eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.3.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
Dit artikel bevat de gronden waarop een huisvestingsvergunning voor een particuliere huurwoning die aangewezen is ingevolge artikel 2.1.1 wordt geweigerd. Alle vier genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond.
In bepaalde gemeenten zijn voor dit deel van de huurmarkt bezettingsnormen van toepassing. Deze zijn vermeld in bijlage 1 bij de verordening. De bezettingsnormen vormen een voorrangsregeling, geen uitsluitingsgrond. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bezettingsnorm, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bezettingsnorm, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bezettingsnorm voldoen.
Artikel 2.3.4 Intrekking vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, als het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn (zie artikel 2.2.5, eerste lid, aanhef en onder d) in gebruik heeft genomen. In het belang van een doelmatig beheer van schaarse woonruimte is het immers van belang dat vrijkomende woonruimte zo spoedig mogelijk weer in gebruik genomen wordt.
Artikel 2.4.1 Reikwijdte paragraaf 4
Op grond van dit artikel is het bepaalde in paragraaf 4 uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
Dit artikel bevat de gronden waarop een huisvestingsvergunning voor een particuliere huurwoning die aangewezen is ingevolge artikel 2.1.1 wordt geweigerd. Alle genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond.
Artikel 2.4.3 Intrekking vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, als het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn (zie artikel 2.2.5, eerste lid, aanhef en onder d) in gebruik heeft genomen. In het belang van een doelmatig beheer van schaarse woonruimte is het immers van belang dat vrijkomende woonruimte zo spoedig mogelijk weer in gebruik genomen wordt.
Artikel 2.4.6 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument
Aan de inschrijving als woningzoekende via een aanbodinstrument kunnen voorwaarden worden verbonden. Te denken valt aan inschrijfgeld of per jaar dat men ingeschreven staat te betalen verlengingsgeld.
Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment dat de wijzigingsverordening in werking treedt.
Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1tot 3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk.
Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.5.3 of 2.6.2 vermelde criteria worden opgebouwd.
Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen.
Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag. Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen.
Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.
Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren.
Artikel 2.6.3 Opbouw en verval van situatiepunten voor jongeren
Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet.
Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen Burgemeester en wethouders nadere regels vast.
Artikel 2.7.1 Passendheidscriteria sociale huurwoningen van corporaties
Artikel 11 van de wet 2014 geeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bepaalde categorieën woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor bepaalde categorieën woonruimte. Dit, gelet op de aard, grootte of prijs van die woonruimte. Artikel 11 van de wet biedt dus niet de mogelijkheid om woningzoekenden uit te sluiten van de mogelijkheid om een huisvestingsvergunning te krijgen.
Passendheidscriteria zijn voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde passendheidseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een passendheidseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de passendheidseis voldoen.
Het eerste lid van artikel 2.7.1. beschrijft dat de categorieën woonruimte genoemd in kolom 1 van de in het tweede lid opgenomen tabel, categorieën woonruimte als bedoeld in artikel 11 van de wet zijn. Deze categorieën woonruimte zijn als het ware gematcht met de in kolom 2 van de tabel genoemde, categorieën woningzoekenden. Het tweede lid van artikel 2.7.1 bepaalt dan ook dat de woningzoekenden uit kolom 2 met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte uit kolom 1, uiteraard voor zover categorie woningzoekende en categorie woonruimte in dezelfde rij van de kolom staan.
Het met voorrang in aanmerking laten komen voor een huisvestingsvergunning maakt onderdeel uit van de voorbereiding van de beslissing tot verlening van een huisvestingsvergunning en is daarmee een bevoegdheid van Burgemeester en wethouders.
Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding
Artikel 14, tweede lid, van de wet geeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor ten hoogste 50% van één of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio.
Voor ten hoogste de helft van dat percentage mag bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern, aldus de tweede zin van artikel 14, tweede lid, van de wet.
Er is sprake van lokale of regionale binding als:
- een woningzoekende met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die regio, die gemeente of die kern te vestigen (economische binding);
- een woningzoekende een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die regio, die gemeente of die kern te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die regio, die gemeente of die kern (maatschappelijke binding).
Bindingscriteria zijn, net als passendheidscriteria, voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bindingseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bindingseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bindingseis voldoen.
In artikel 2.7.2 van de verordening is van de in artikel 14, tweede lid, van de wet geboden mogelijkheid gebruikgemaakt. Dat betekent dat ten hoogste 50% van de huisvestingsvergunningen verleend met voorrang aan woningzoekenden met regionale binding verleend mag worden. In de helft van die gevallen, dus: in 25% van de gevallen, mag een huisvestingsvergunning met voorrang verleend worden aan woningzoekenden met lokale binding.
Let wel, alleen gevallen waarbij de huisvestingsvergunning daadwerkelijk verleend wordt omdat sprake is van binding, tellen mee in de bovengenoemde percentages.
De artikelen 2.8.1 tot en met 2.8.3 bevatten een regeling voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling. Belangrijk is het om vast te stellen dat experimenten weliswaar niet mogelijk zijn op grond van de (overige) bepalingen van de verordening, maar wel, gelet op de wet, in een huisvestingsverordening opgenomen zouden kunnen worden. Het is dus zo dat experimenten niet in strijd mogen zijn met de uitgangspunten van de wet zelf.
Artikel 2.8.2 Experimenten met woonruimten van corporaties
Dit artikel regelt de experimenten die corporaties en gemeenten samen kunnen organiseren. Een experiment duurt maximaal 2 jaar en betreft ten hoogste 10% van de per jaar toe te wijzen woonruimten van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn. Een experiment mag pas starten als de colleges van burgemeester en wethouders van de woningmarktregio de opzet ervan hebben goedgekeurd.
Artikel 2.8.3 Experimenten met overige aangewezen woonruimten
Ook andere verhuurders dan corporaties kunnen samen met gemeenten experimenten organiseren.
Artikel 2.9.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring
Dit artikel bepaalt dat burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgentieverklaring moet worden aangevraagd, beslissen op de aanvraag. Artikel 2.9.2 bepaalt waar de aanvraag ingediend moet worden.
Eén urgentiegrond kent een eigen bevoegdheidsregeling: dit betreft de in artikel 2.9.7 van de verordening geregelde urgentiegrond "uitstroom" uit een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling.
Artikel 2.9.3 Inhoud van de urgentieverklaring
Het in de urgentieverklaring op te nemen zoekprofiel bevat qua ligging, grootte, en aard het meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Dit meest sobere woningtype kan per regiogemeente verschillen: wat "meest sober" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden. De woningcorporaties labelen in hun ogen geschikte woningen voor de urgenten.
Het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring heeft verleend, aldus eerste lid.
De urgentieverklaring verleend wegens de toepasselijkheid van een in artikel 2.9.8 van de verordening opgenomen urgentiecategorie heeft regionale werking. Dit betekent dat een woningzoekende onder bepaalde omstandigheden de urgentieverklaring kan inzetten bij het verkrijgen van woonruimte, gelegen in een andere regiogemeente dan die waar de urgentieverklaring is afgegeven. Het tweede tot en met vijfde lid van artikel 2.9.4 van de verordening bevat hiervoor de volgende regeling:
- de houder van een urgentieverklaring meldt zich bij de regiogemeente waar hij naar toe wil verhuizen. Deze regiogemeente wordt in het artikel aangeduid als "de ontvangende gemeente". De houder van de urgentieverklaring verzoekt burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente om het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel aan te passen.
- burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente beoordelen het verzoek. Het vierde lid van artikel 2.9.4 van de verordening geeft aan welke belangen Burgemeester en wethouders daarbij in achtnemen: zij kunnen het verzoek weigeren indien naar hun oordeel de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte daartoe nopen. Daarmee grijpt het vierde lid terug op het motief om een huisvestingsverordening vast te stellen: het bestrijden van de effecten van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Opgemerkt wordt dat Burgemeester en wethouders in deze situatie niet opnieuw beoordelen of de urgentieverklaring zelf terecht is verleend.
- als Burgemeester en wethouders gelet op het vierde lid geen reden zien om het verzoek te weigeren, wijzigen zij het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel. Het zoekgebied wijzigen zij in hun gemeente. Het woningtype wijzigen zij in het woningtype dat voor hun gemeente in het geval van deze woningzoekende als meest sobere woningtype geldt.
- Burgemeester en wethouders kunnen ook, gelet op het bepaalde in het vierde lid, tot de conclusie komen dat het verzoek geweigerd moet worden.
Het ligt voor de hand om op gemeentelijk niveau beleid vast te stellen waarin beschreven wordt hoe invulling wordt gegeven aan de toets van verzoeken aan het bepaalde in het vierde lid.
Artikel 2.9.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring
Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Deze zijn opgenomen in artikel 2.9.5, eerste en tweede lid, van de verordening. Niet elke algemene weigeringsgrond is van toepassing op elke urgentiecategorie.
Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen:
De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor Burgemeester en wethouders: als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.
De weigeringsgrond in het tweede lid heeft een facultatief karakter: indien zich deze weigeringsgrond voordoet, kán de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.
Het derde lid van artikel 2.9.5 van de verordening bevat de koppeling met de in de artikelen 2.9.7 tot en met 2.9.8 opgenomen urgentiecategorieën: valt aanvrager niet onder één van die urgentiecategorieën, dan dient de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd te worden.
Artikel 2.9.6 Wettelijke urgentiecategorieën en vergunninghouders
Artikel 2.9.6 bevat de zogenoemde wettelijke urgentiecategorieën. Dit zijn de urgentiecategorieën waarvan in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat áls een gemeenteraad besluit tot instelling van een urgentieregeling, hij in ieder geval die categorieën onder de reikwijdte van de urgentieregeling moet laten vallen. Concreet gaat het om:
a. woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten;
b. woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen;
c. vergunninghouders (vroeger ook wel "statushouders" genaamd).
In het eerste lid zijn de onder a. en b. genoemde categorieën opgenomen. Er wordt op gewezen dat op deze categorieën de algemene weigeringsgronden van artikel 2.9.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j van toepassing zijn. Over de onder a. genoemde categorie wordt opgemerkt dat deze urgentiegrond zich, naast de overige in het eerste lid onder a genoemde omstandigheden, pas voordoet als "de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte" naar het oordeel van Burgemeester en wethouders noodzakelijk is.
Over de onder b. genoemde categorie wordt opgemerkt dat het enkele bestaan van een mantelzorgrelatie tussen een inwoner van de regiogemeente en een woningzoekende van elders, geen grond is voor toekenning van een urgentieverklaring. Het verlenen of ontvangen van mantelzorg moet een dusdanige impact op het leven van aanvrager hebben, dat naar het oordeel van Burgemeester en wethouders sprake is van een voor aanvrager dringend noodzakelijke behoefte aan andere woonruimte.
De onder c. genoemde categorie is opgenomen in het tweede lid van artikel 2.9.6. Een vergunninghouder (statushouder) komt pas in aanmerking voor een urgentieverklaring als:
- de vergunninghouder, gelet op de op Burgemeester en wethouders rustende taakstelling, gehuisvest moet worden in de desbetreffende regiogemeente;
- de vergunninghouder door het COA niet bij een andere gemeente is voorgedragen; en,
- de vergunninghouder niet reeds eerder aangeboden woonruimte heeft geweigerd.
Artikel 2.9.7 Regionale urgentiegrond "uitstroom"
De woningzoekenden die tot deze urgentiecategorie behoren stromen uit een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling uit naar de gemeente waar zij voorafgaand aan hun verblijf in die instelling tenminste twee van de drie jaar woonachtig waren. Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar zo'n instelling staat, beslissen op de aanvraag om een urgentieverklaring. Vervolgens wordt de houder van de urgentieverklaring door burgemeester en wethouders doorgeleid naar de regiogemeente waar hij tenminste twee van de drie jaar direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling woonachtig was of, als dat eerste gelet op de problematiek niet wenselijk is, een andere regiogemeente. Burgemeester en wethouders van die gemeente bepalen het voor de woningzoekende passende woningtype.
Artikel 2.9.8 Overige regionale urgentiecategorieën
De regionale urgentiecategorieën genoemd in artikel 2.9.8 van de verordening betreffen:
- een urgentiecategorie voor woningzoekenden die in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder a);
- een urgentiecategorie voor die op grond van medische of sociale redenen dringend woonruimte nodig hebben en niet behoren tot de in artikel 2.9.7 bedoelde urgentiecategorie (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder b); en,
- een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de huidige woonruimte behoort tot een door Burgemeester en wethouders op grond van het tweede lid aangewezen complex waaruit zij moeten verhuizen in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder c).
Ten aanzien van de eerste twee genoemde urgentiecategorieën is regionaal afgestemd beleid tot stand gekomen.
Voor de derde genoemde urgentiecategorie betreft de zogenoemde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die een, in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te renoveren complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten Burgemeester en wethouders eerst het complex aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.9.8 van de verordening bevat hier een regeling voor. Zo'n aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na zo'n aanwijzing komen de bewoners in aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef en onder c.
Artikel 2.9.9 Geldigheid van de urgentieverklaring
Dit artikel bevat een regeling voor de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. Deze regeling is niet van toepassing op:
- zogenoemde SV-urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder c);
- de aan vergunninghouders verleende urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.6, tweede lid); en,
- de urgentieverklaringen verleend wegens uitstroom (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.7, eerste lid).
Een verleende urgentieverklaring is geldig:
- totdat de woningzoekende niet meer behoort tot de urgentiecategorie waarin hij was ingedeeld bij de beslissing op de aanvrager. Hiervan is onder meer sprake wanneer de woningzoekende woonruimte heeft betrokken en als gevolg daarvan het huisvestingsprobleem geëindigd is;
- tot het moment waarop een termijn van 26 weken na verlening van de urgentieverklaring eindigt. Binnen die 26 weken moet het huisvestingsprobleem in beginsel opgelost zijn. Is dat niet het geval, dan kunnen Burgemeester en wethouders de geldigheidsduur van de urgentieverklaring verlengen met ten hoogste 26 weken.
Artikel 2.9.10 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring
Dit artikel bevat een regeling voor wijziging en intrekken van de urgentieverklaring.
Het tweede lid van artikel 2.9.10 bevat de intrekkingsgronden. Deze zijn voor Burgemeester en wethouders verplichtend geformuleerd, hetgeen betekent dat indien zich een intrekkingsgrond voordoet, de urgentieverklaring ingetrokken dient te worden, tenzij Burgemeester en wethouders hiervan afwijken met toepassing van de in artikel 2.9.11 opgenomen hardheidsclausule.
Er zijn de volgende intrekkingsgronden:
a. bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt. Deze grond leidt tot intrekking indien volledigheid of juistheid had geleid tot weigering van de aangevraagde urgentieverklaring. De omstandigheid dat bij volledigheid of juistheid een andere urgentieverklaring - of bijvoorbeeld een ander woningtype - zou zijn verleend, is gelet op het derde lid een reden om de urgentieverklaring te wijzigen.
b. de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring of er doen zich één of meer toepasselijke, in artikel 2.6.5, eerste lid, opgenomen en op de desbetreffende urgentiecategorie toepasselijke weigeringsgronden voor;
c. de houder van de urgentieverklaring verzoekt om intrekking van de urgentieverklaring;
d. de houder van de urgentieverklaring heeft aangeboden passende woonruimte geweigerd of heeft zich anderszins onvoldoende ingespannen om zijn huisvestingsprobleem op te lossen. Van dat laatste is onder meer sprake als hij niet heeft gereageerd op via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte, voor zover die woonruimte paste binnen zijn zoekprofiel.
Het derde lid van artikel 2.9.10 bevat de wijzigingsgronden. Deze zijn facultatief geformuleerd. Doen er zich een wijzigingsgrond voor, dan kunnen Burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen. Er zijn de volgende wijzigingsgronden:
a. bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en er, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest, de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten; en
b. de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring.
Artikel 2.9.11 Hardheidsclausule
Het eerste lid van deze bepaling spreekt voor zich. Het tweede lid bevat een registratie en verantwoordingsverplichting voor Burgemeester en wethouders. Het doel hiervan is onder meer na te gaan of in bepaalde gevallen relatief vaak de hardheidsclausule wordt toegepast en of naar aanleiding daarvan de verordening aangepast dient te worden.
Artikel 3.1.1 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
De wet bepaalt dat het verboden is om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te onttrekken of onttrokken te houden, samen te voegen of samengevoegd te houden, van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten om te zetten of omgezet te houden en een woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten of in die verbouwde staat te houden. De gemeenteraad wijst in dit artikel de categorie woonruimte en het gebied aan.
Omzetten wordt ook wel kamer(gewijze)verhuur genoemd. Woningvorming wordt ook wel bouwkundige splitsing genoemd.
Woningen in eigendom van corporaties vallen niet onder het werkingsgebied. De regels zijn bedoeld om particuliere initiatieven te reguleren. Met de corporaties is een intensieve samenwerking en er wordt via samenwerkingsafspraken gestuurd, bijvoorbeeld op gewenste vormen van betere benutting door zogenoemde friendscontracten.
Op grond van artikel 3.1.1 gelden drie criteria voor het constateren tot een vergunningplicht:
de woning is aangewezen op grond van artikel 3.1.1 lid 1;
de woning kwalificeert als “woonruimte” op grond van artikel 1; en
er is een vergunningplichtige activiteit als bedoeld in artikel 3.1.1 lid 2 tot en met 5 (het onttrekken van een woonruimte, het samenvoegen, het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte of het woningvormen tot twee of meer woonruimten).
Wanneer kwalificeert de woning als “woonruimte”? Artikel 1 definieert “woonruimte” als “besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden”. Die definitie komt overeen met die definitie in artikel 1 lid 1 sub l onder 1 van de wet.
De vraag of een woning bestemd of geschikt is voor wonen is een feitelijke vraag. Het is niet relevant welke functie het pand heeft op grond van het bestemmingsplan; het begrip “bestemd” moet worden uitgelegd als “feitelijk bestemd tot wonen” en heeft niet dezelfde betekenis als bestemd in het bestemmingsplan. De rechtspraak over de vraag wanneer een woning bestemd of geschikt is voor wonen, is casuïstisch, juist omdat het antwoord afhangt van de feitelijke omstandigheden.
Woningvorming is het verbouwen van een woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimten. In Beemster geldt de voorwaarde dat de woonruimte waaruit woonruimten worden gevormd een zelfstandige woonruimte is en dat de te vormen woonruimten ook zelfstandig zijn.
Artikel 3.1.2 Vrijstelling van de vergunningsplicht
De wet biedt in artikel 21 lid 2 de gemeenteraad de mogelijkheid in de huisvestingsverordening gevallen aan te wijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van de vergunningplicht. In dit artikel staat de voorwaarde genoemd waaronder vrijstelling van de vergunningplicht geldt.
Artikel 3.2.1 Aanvraag vergunning
Artikel 23 van de wet bepaalt dat de aanvraag alleen gedaan kan worden door de eigenaar van de woonruimte.
De aanvraag moet volgens de wet ook elektronisch gedaan kunnen worden.
Artikel 3.2.3 In te dienen bescheiden
Burgemeester en wethouders kunnen ook andere dan de in dit artikel genoemde bescheiden verlangen. Daarbij kan gedacht worden aan een parkeerdrukonderzoek of een meetrapport in verband met mogelijke geluidsoverlast. Dat houdt verband met de criteria voor vergunningverlening en/of de weigeringsgronden.
Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden algemeen
De in dit artikel opgenomen weigeringsgronden gelden voor de vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting én woningvorming. Voor de vergunning omzetting en woningvorming gelden nog meer weigeringsgronden en voorwaarden, zie artikel 3.3.2.
Uitgangspunt is dat er bij de beslissing op de aanvraag een afweging moet plaatsvinden tussen drie belangen. Het aanvragersbelang (het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang) versus het volkshuisvestelijk belang (het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad) en de leefbaarheid (het belang van het beschermen van de leefbaarheid van het woon-en leefmilieu in een complex, straat of buurt).
Weigeringsgrond bij vergunningverlening is de mogelijke aantasting van het woon- en leefmilieu in een complex, straat of buurt.
Artikel 3.3.2 Weigeringsgronden voor vergunning woningvorming en omzetting
Beemster stelt eisen aan het minimum aantal vierkante meters gebruiksoppervlak van de te vormen woonruimten.
In de Binnenstad is het verbouwen van een woonruimte tot één of meer woonruimten kleiner dan veertig vierkante meter gbo niet toegestaan. In dit gebied is sprake is van een levendig binnenstedelijk woonmilieu door de mix van wonen, werken, winkelen en recreëren in een dichtbebouwde, historische binnenstad. Dit woonmilieu bevat uit de aard van de panden al veel wat kleinere woningen.
Buiten het gebied Binnenstad wordt bijna uitsluitend gewoond, in veelal eengezinswoningen. Het vormen van teveel kleine woningen uit de bestaande eengezinswoningen kan in de wijken de leefbaarheid onder druk zetten. In deze wijken is daarom het verbouwen van een woonruimte tot één of meer woonruimten kleiner dan vijftig vierkante meter gbo niet toegestaan.
De nieuw te vormen woonruimten moeten zelfstandige woonruimten zijn zodat er enige kwaliteit aan de woonruimtevoorraad wordt toegevoegd.
Artikel 3.3.3 Voorwaarden en voorschriften
Op basis van ervaringen in de afgelopen periode signaleert Toezicht en Handhaving dat op sommige punten duidelijke normen en/of regels gewenst zijn. Door het College de mogelijkheid te bieden deze regels te stellen wil de gemeenteraad het proces voor aanvrager, omgeving en gemeente versoepelen en uiteindelijk het woongenot voor de bewoner(s) en omwonenden bevorderen. Het gaat hierbij om normen en/of regels voor wat betreft het maximaal aantal personen dat na omzetting de onzelfstandige woonruimte mag bewonen; de geldigheidsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; voorkoming dan wel beperking van de negatieve effecten op de leefbaarheid; goed verhuurderschap; aanwezigheid van een beheerder; het voorkomen van of nemen van maatregelen tegen (geluid)overlast.
Artikel 3.3.5 Overdraagbaarheid vergunning
Ingevolge artikel 23 van de wet kan alleen de eigenaar van de woonruimte een vergunning aanvragen. De achtergrond hiervan is volgens de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling dat op deze manier zeker kan worden gesteld dat de eigenaar van de betrokken woonruimte instemt met de voorgenomen activiteiten, die gevolgen hebben voor de eigendom van de betrokken woonruimte. Dit maakt de vergunning echter niet persoonsgebonden. De gemeenteraad vindt het wenselijk te bepalen dat de vergunning voor omzetting wel persoonsgebonden is. Daarom bepaalt artikel 3.3.6 dat de vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1 persoonsgebonden is.
Artikel 4.1.1 Handelen zonder of in strijd met een vergunning
Een bestuurlijke boete in verband met overtreding van de wet kan worden opgelegd aan zowel de feitelijk overtreder als aan degene die voor de overtreding verantwoordelijk kan worden gehouden. Daarbij is van belang dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand moet de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt. De rechtspraak is streng op dit punt (zie o.m. ABRvS 7 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:428, ABRvS 15 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1664).
Artikel 4.1.3 Bestuurlijke boete
Artikel 35 van de wet geeft de mogelijkheid in de Huisvestingsverordening op te nemen dat burgemeester en wethouders bij overtreding van artikelen 8 en 21 een bestuurlijke boete opleggen. De wet bepaalt de maximale hoogte van de bestuurlijke boete.
Er wordt bij het bepalen van de hoogte van het boetebedrag onderscheid gemaakt tussen bedrijfsmatige en niet-bedrijfsmatige exploitatie. Er is in ieder geval sprake van bedrijfsmatige exploitatie als de overtreder aantoonbaar meerdere woonruimten verhuurt. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezighoudt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.
Bij het bepalen van de hoogte van het boetebedrag speelt ook mee of sprake is van recidive. Van recidive is sprake indien binnen 3 jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan.
Artikel 4, eerste lid van de wet bepaalt dat een huisvestingsverordening ten hoogte vier jaar geldig is.