| Organisatie | Soest |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening gemeente Soest 2021 |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening gemeente Soest 2021 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 08-12-2021 | nieuwe regeling | 14-10-2021 | 102634 |
Deze verordening verstaat onder:
Huishouden: een huishouden, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de te huren of aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen conform artikel 4 Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen.
Artikel 5 Doelgroep sociale huurwoningen
De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn huishoudens met een huishoudinkomen niet hoger dan de inkomensgrens.
Artikel 6 Doelgroep middenhuur woningen
De doelgroep voor middenhuur woningen zijn huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal € 57.000 bruto (prijspeil 2021).
Het college van burgemeester en wethouders kan dit norminkomen jaarlijks aanpassen.
De eigenaar/verhuurder van huurwoningen als bedoeld in artikel 1 onder 1 en 3 van deze verordening, met uitzondering van de plaatselijk werkzame corporaties, dient gedurende de betreffende instandhoudingstermijn jaarlijks een overzicht te overleggen aan het college van burgemeester en wethouders om aan te tonen dat de huurprijzen nog in lijn zijn met deze verordening.
De in lid 1 genoemde eigenaar/verhuurder dient een mutatie gedurende de termijn van instandhouding binnen vier weken na de ingangsdatum van het huurcontract te melden aan het college van burgemeester en wethouders en aan te tonen dat de woning verhuurd is met een inkomen zoals aangegeven in artikel 5 en 6 van deze verordening.
De verkoper van sociale koopwoningen als bedoeld in artikel 1 onder 2 van deze verordening dient per (deel)project een overzicht van potentiële kopers ter toetsing voor te leggen aan het college van burgemeester en wethouders. Na een positieve toetsing waaruit blijkt dat de potentiële kopers voldoen aan de inkomensnorm, als bedoeld in artikel 7 van deze verordening., kan de verkoper de woningen aan deze personen verkopen.
Toelichting Doelgroepenverordening gemeente Soest 2021
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage sociale huur- en/of goedkope koopwoningen gerealiseerd moet worden.
Het gemeentelijk woonbeleid voorziet onder meer in sturing op aard en aantal van nieuw te bouwen sociale huurwoningen alsook goedkope koopwoningen. In het verlengde van het bovenstaande treft u daarom bijgaand de doelgroepenverordening gemeente Soest aan. De verordening geeft de wettelijk vereiste basis om het gemeentelijk woonbeleid over nieuw te bouwen sociale en middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen toe te kunnen passen in nieuwe bestemmingsplannen, (anterieure) overeenkomsten en exploitatieplannen.
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder sociale en middenhuur- en koopwoningen. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen, (anterieure) overeenkomsten en exploitatieplannen. In de betreffende verordening definieert de gemeente de doelgroepen voor sociale en middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen door middel van inkomensgrenzen. Daarnaast moet in deze verordening de instandhoudingtermijn voor deze woningen worden bepaald, binnen de in het Bro gestelde grenzen.
De gemeente Soest heeft op 19 mei 2020 het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Hierin is een streefprogramma woningbouw opgenomen om in de kern Soest die producten te bouwen die passen bij de vraag in relatie tot het beschikbare aanbod. In dit masterplan is een streefprogramma van minimaal 50% betaalbare woningbouw opgenomen, verdeeld over 20% sociale huur, 5% middenhuur en 25% sociale koop.
Voor de kern Soesterberg geldt voor het betaalbare programma de volkshuisvestelijke norm die in 2016 is bijgesteld. De volkshuisvestelijke norm gaat uit van 20% betaalbare woningen in woningbouwontwikkelingen vanaf 11 woningen.
Met deze verordening worden de prijsgrenzen voor de hele gemeente gelijkgetrokken.
De inhoud spreekt in grote lijn voor zich. Waar mogelijk is in deze verordening eenzelfde begripsomschrijving gehanteerd als in de Huisvestingsverordening.
Bij 9. (aanvangshuurprijs) heeft de huurprijs betrekken op het enkele gebruik van een woning zonder servicekosten, voorschot nutsvoorzieningen e.d.
Omwille van de leesbaarheid van deze verordening wordt onder 3. (middenhuur woning) het begrip ‘middenhuur woning’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Bro.
Bij 11. (woningcorporaties) is ook Cocon Wonen inbegrepen. Gelet op de functie van deze verhuurder voor Soest en de samenwerking die de gemeente heeft met Cocon Wonen.
Artikel 2 en 3 Huurprijsgrenzen
Met artikel 2 wordt aangesloten bij de geldende regelgeving voor de sociale huursector.
Met artikel 3 wordt aangesloten bij de maximale huur voor de sociale huursector als ondergrens. Hierdoor ontstaat er geen ‘gat’ tussen deze twee sectoren. Voor de maximale aanvangshuur wordt het bedrag uit het Masterplan Wonen Soest gehanteerd. Waarmee het daarin vastgestelde beleid juridisch wordt verankerd.
Verder wordt in artikel 3 alleen de aanvangshuur geregeld. Wordt de huur, na huurverhoging, hoger dan de maximale aanvangshuur, zal deze bij nieuwe verhuur in de instandhoudingstermijn weer terug gebracht moeten worden binnen de grenzen in artikel 3.
Op dit moment is de Bro nog de basis voor het instellen van een doelgroepenverordening. In de Bro heeft de wetgever aangegeven voor welke woningen regels gesteld mogen worden. In artikel 1.1.1 lid 1 onder e. definieert de Bro een sociale koopwoning als een woning met een vrij op naam prijs van ten hoogste € 200.000. In de ontwerp-Omgevingswet wordt deze grens opgetrokken naar de NHG-grens. Deze ligt momenteel ruim boven de drie ton. Dit is veel te hoog voor de doelgroep waarvoor in Soest en Soesterberg sociale koopwoningen bedoeld zijn.
Op basis van het woningbehoefte onderzoek uit 2019 en het Masterplan Wonen Soest is in dit artikel daarom de grens op € 250.000 gelegd voor sociale koop.
De wetgever maakt het mogelijk de grens van de Bro, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet op te hogen. Dit is mogelijk gemaakt met de experimenteerregeling op basis van de Crisis- en herstelwet. Een aanvraag hiertoe is werking gezet bij het ministerie.
Hier worden de doelgroepen benoemd voor de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop. Voor de sociale huur zijn de inkomensgrenzen wettelijk geregeld.
Voor de categorie sociale koop is de grens gesteld op € 57.000 bruto. Met dit inkomen is het mogelijk om de woning te financieren.
Voor de categorie middenhuur is de inkomensgrens gelijk aan de inkomensgrens voor de sociale koop. Het betreft hierbij dezelfde groep mensen.
In artikel 7, doelgroep sociale koop, is verder opgenomen dat de kopers de woning zelf moet bewonen. Deze bepaling zal worden opgenomen in de onderliggende anterieure overeenkomsten en van daaruit in het koopcontract van de woning.
De doelgroepenverordening heeft niet alleen tot doel woningen te realiseren in het betaalbare segment, maar ook deze woningen langjarig voor de doelgroep beschikbaar te houden. Met dit artikel wordt een gelijk speelveld gecreëerd voor alle woningbouwprojecten waarbij sociale huur, middenhuur en sociale koop wordt gerealiseerd. Dit geldt zowel voor ontwikkelingen van corporaties, beleggers als andere marktpartijen.
Indien woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening dan wel het bestemmingsplan waarin deze regeling is opgenomen. Als een woning bijvoorbeeld wordt verkocht dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn, kan de gemeente handhavend optreden op grond van de toezichthoudende bevoegdheden in de Algemene Wet Bestuursrecht. Bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.
Voor de sociale huurwoningen die verhuurd worden door een niet-corporatie en de middenhuurwoningen geldt geen vergunningsplicht, zoals wel voor de sociale huurwoningen van de corporatie is opgelegd (in de Huisvestingsverordening). Om toezicht te kunnen houden op de naleving van het bepaalde in deze verordening is een meldingsplicht bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst van een woning gedurende de instandhoudingstermijn opgenomen.
Ook dient de verkoper van een sociale koopwoning te melden/aan te tonen dat de sociale koopwoningen worden verkocht aan huishoudens met een inkomen als bedoeld in deze verordening. We zorgen ervoor dat de melding op een voor alle partijen laagdrempelige en effectieve wijze kan worden uitgevoerd om daardoor het gebruik en effect van de doelgroepenverordening inzichtelijk te maken.
Artikel 10 en 11 Differentiatie woningbouw
Bij nieuwe projecten wordt in het bestemmingsplan de gewenste programmering aangegeven. De programmering is verschillend voor Soest en voor Soesterberg. Voor Soest is de programmering vastgesteld in het Masterplan Wonen Soest (2020) en voor Soesterberg in de volkshuisvestelijke norm (2016). Dit heeft een rechtstreekse relatie met de vraag en de opbouw van de bestaande woningvoorraad in de beide kernen.