| Organisatie | 's-Hertogenbosch |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’s-Hertogenbosch 2021 |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2021 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-10-2021 | Nieuwe regeling | 12-10-2021 |
De gemeenteraad van de gemeente ‘s-Hertogenbosch;
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 7 september 2021; reg.nr. 11291539,
gelet op de artikelen 147, 1e lid en 149 van de Gemeentewet en de artikelen 1.1.1, aanhef en onder d, e en j en 3.1.2, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening;
tot het vaststellen van de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’s-Hertogenbosch 2021
In deze verordening wordt verstaan onder:
Eerste ingebruikname: de datum waarop het verhuurde voor het eerst na bouwoplevering (bij nieuwbouw of transformatie) op grond van een huurovereenkomst aan een huurder ter beschikking wordt gesteld of ingeval van sociale koopwoningen de datum waarop de verkochte woning voor het eerst na bouwoplevering (bij nieuwbouw of transformatie) door de koper in gebruik wordt genomen;
Sociale koopwoning: een koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1., eerste lid onder e van het Besluit ruimtelijke ordening met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000,-- of, indien aanmelding voor het ‘Experiment bestemmingscategorie sociale koopwoningen op basis van de Crisis- en herstelwet’ heeft plaatsgevonden, een koopwoning met een ten hoogste koopprijs vrij op naam zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale hypotheek Garantie;
Woningcorporatie: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet: verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en beogen hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten.
Artikel 2. Inkomensdoelgroepen
Als doelgroep voor sociale huurwoningen wordt aangemerkt: huishoudens met een maximum inkomen tot aan de DAEB-inkomensgrens. Met dien verstande dat het woningcorporaties is toegestaan een beperkt aandeel van hun sociale huurwoningen aan andere dan huishoudens in de hier bedoelde doelgroep te verhuren.
De huurprijs van een lopend huurcontract van een middeldure huurwoningen mag, bij een instandhoudingstermijn van 15 jaar, jaarlijks worden verhoogd met maximaal de CPI + 1%. De hoogte van de aanvangshuurprijs van middeldure huurwoningen dient evenwel gerekend vanaf de eerste ingebruikname, en gedurende de volledige instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4 lid 2, met toepassing van het vierde lid van het onderhavige artikel te blijven vallen binnen de in het tweede lid van het onderhavige artikel genoemde prijsgrenzen.
Artikel 5. Aanpassingen/afwijkingen
Het college is bevoegd om per geval en met inachtneming van alle omstandigheden van dat geval de prijsgrenzen, inkomensgrenzen en instandhoudingstermijnen uit deze verordening binnen de mogelijkheden die de wet daartoe geeft en binnen de ruimte die deze verordening geeft gemotiveerd aan te passen en/of nader te differentiëren. Of, en zo ja op welke wijze, het college van deze bevoegdheid gebruik maakt staat uitsluitend ter beoordeling van het college.
Het college is bevoegd om in bijzondere gevallen waarin deze verordening niet of niet in redelijkheid voorziet en die naar zijn oordeel tot een bijzondere hardheid leidt af te wijken van deze verordening.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad, gehouden op 12 oktober 2021,
De griffier,
Drs. W. Amesz,
De voorzitter,
Drs. J.M.L.N. Mikkers
We willen passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Dat geldt ook als er nieuwe woningen gerealiseerd worden. Ook willen we dat die betaalbare woningen bij de beoogde inkomensgroepen terecht komen. Op basis van de Woonvisie sturen we op betaalbaarheid in het woningbouwprogramma. We sturen op een stedelijke differentiatie van minimaal 30% sociale huur, minimaal 20% middenhuur en/of goedkope koop en maximaal 50% overig. We sturen hierop door afspraken te maken met woningcorporaties en marktpartijen. Dat doen we met de inzet van het gemeentelijk instrumentarium. Deze doelgroepenverordening is een verbreding en versterking van dat instrumentarium.
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om (per deelgebied) in bestemmingsplannen te eisen dat in nieuwbouwontwikkelingen of bij transformatie een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd. Deze categorieën zijn vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro): sociale huur, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap.
Vervolgens kan de gemeenteraad de categorieën, de instandhoudingstermijnen en de doelgroepen die in aanmerking komen voor voornoemde categorieën woningen in een verordening vastleggen.
De doelgroepenverordening vormt daarmee de juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw of transformatie.
In bestemmingsplannen en/of het bijbehorende exploitatieplan wordt een relatie gelegd met de toepassing van de doelgroepenverordening.
In deze verordening zijn de sociale huurwoning, de sociale koopwoning en de middeldure huurwoning opgenomen.
Deze verordening stelt regels over (aanvangs)huurprijzen van sociale en middeldure huurwoningen. En over de vrij op naam koopprijs van sociale koopwoningen.
De doelgroepenverordening regelt tevens voor welke doelgroepen de te bouwen sociale en middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen.
Ook regelt de verordening dat de sociale huurwoning en de middeldure huurwoning gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen.
De verordening regelt niet de toewijzing van de woningen, waarop deze verordening betrekking heeft, aan individuele huishoudens.
Bij de definitie van verschillende begrippen wordt aangesloten bij hetgeen de wetgever daarover heeft bepaald.
Bij de definitie van ‘huurprijs’ wordt bedoeld de huurprijs zonder servicekosten of voorschot nutsvoorzieningen.
Omwille van de leesbaarheid van deze verordening wordt het begrip ‘middeldure huurwoning’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening.
In de definitie van sociale koopwoning is voorts rekening gehouden met de mogelijkheid om de gemeente aan te melden voor het ‘Experiment bestemmingscategorie sociale koopwoningen op basis van de Crisis- en herstelwet’. In afwijking van de in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen ten hoogste vrij op naam prijs van € 200.000, kan via het Experiment worden aangesloten bij de kostengrens, zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale hypotheek Garantie. De geldende NHG kostengrens geldt dan als de ten hoogste koopprijs.
Dit artikel omschrijft de inkomensdoelgroepen voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen, voor nieuw te bouwen middeldure huurwoningen en voor nieuw te bouwen sociale koopwoningen.
De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen.
Gedurende de instandhoudingstermijn (zie artikel 4) moeten de woningen voor deze doelgroepen behouden blijven.
De aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag. Deze zogeheten liberalisatiegrens bedraagt in 2021: € 752,33.
Bij het bepalen van de minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning is eveneens aansluiting gezocht bij deze liberalisatiegrens van € 752,33 (prijspeil 2021), zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Op deze wijze ontstaat een goede aansluiting van het middeldure huursegment op het sociale huursegment.
De bovengrens voor een middeldure huurwoning is bepaald op € 988,00 (prijspeil 2021).
De huurprijsgrenzen worden jaarlijks aangepast. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks door de Rijksoverheid aangepast (geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte).
De indexering van de bovengrenzen van de aanvangshuurprijs van de middeldure huurwoningen is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor een jaarlijkse indexering op basis van de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Ook wel CPI genoemd.
Als sprake is van een instandhoudingstermijn van 15 jaar, dan mag de jaarlijkse huurverhoging maximaal de CPI +1% zijn. Als, op grond van het bepaalde in artikel 5 tot een kortere instandhoudingstermijn wordt besloten (minimaal 10 jaar), is de jaarlijkse huurverhoging maximaal de CPI.
In de verordening is geregeld dat bij een nieuwe verhuur, de aanvangshuurprijs altijd weer terug start binnen de prijsgrenzen die zijn aangegeven voor de aanvangshuurprijs. Ongeacht wat de jaarlijkse huurprijsverhoging is geweest.
Voor sociale huurwoningen is een maximale (aanvangs)huurprijs in de verordening bepaald. Door wettelijk toegestane huurverhogingen zou het kunnen gebeuren dat de huurprijs in de loop der jaren hoger komt te liggen dan de maximaal toegestane (aanvangs)huurprijs. Daarom is in artikel 3 uitdrukkelijk aangegeven dat zowel de aanvangshuurprijs, als de huurprijs voor zittende huurders, maximaal op de liberalisatiegrens mogen liggen. En in artikel 4, dat de sociale huurwoningen gedurende de instandhoudingstermijn voor de doelgroep beschikbaar moeten blijven.
Artikel 4 Instandhoudingstermijn
De verhuurder moet de woningen gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroepen.
De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is minimaal 15 jaar na de eerste ingebruikname en moet gedurende deze periode beschikbaar blijven voor de doelgroep.
De instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is eveneens bepaald op 15 jaar. De aanvangshuurprijs van middeldure huurwoningen zal in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 3 van deze verordening.
Indien woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening dan wel het bestemmingsplan waarin deze regeling is opgenomen. Als een woning bijvoorbeeld voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn, kan de gemeente handhavend optreden op grond van de toezichthoudende bevoegdheden in de Algemene Wet Bestuursrecht, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.
Artikel 5 Aanpassingen/afwijkingen
Door het college te machtigen om per geval de prijsgrenzen en inkomensgrenzen te specificeren c.q. te differentiëren, kan met deze verordening waar nodig maatwerk worden geleverd per locatie en kan, als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, sneller worden ingespeeld op veranderende omstandigheden in de markt. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het stellen van een prijsgrens voor lage middenhuur.
Ook wordt de mogelijkheid gegeven voor middenhuur om te kiezen voor een instandhoudingstermijn van 10 jaar. Als daarvoor wordt gekozen, wordt de maximale huurprijsverhoging gemaximeerd op de CPI.
Als vangnet, kan het college ook meer algemeen in situaties waarin deze verordening niet of niet in redelijkheid voorziet een bijzondere voorziening treffen waarbij alle omstandigheden van het geval worden afgewogen. Daarbij beziet het college of deze omstandigheden op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden, moeten worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden die maken dat het handelen overeenkomstig deze verordening gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot (het) daarmee te dienen doel(en).