Organisatie | 's-Hertogenbosch |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2021 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2021 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-11-2021 | Wijziging in de regeling | 12-10-2021 |
De gemeenteraad van de gemeente ’s-Hertogenbosch,
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 7 september 2021, reg.nr. 11279491
gelet op de Huisvestingswet 2014 en de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp)
besluit tot het vaststellen van de Huisvestingsverordening ‘s-Hertogenbosch 2021 met inwerkingtreding op 1 november 2021.
De Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2021 regelt:
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij in ieder geval als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken, toilet, badkamer en douche;
Toegelaten Instelling: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet: verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en beogen hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten.
Woningzoekende: de persoon of personen die op het tijdstip van de aanvraag van een huisvestingsvergunning de leeftijd van 18 jaar heeft of hebben bereikt en voornemens is of zijn zich te huisvesten in de woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd. De leeftijdsgrens ligt op 16 jaar en ouder als de woningzoekende zich inschrijft voor een (on)zelfstandige woonruimte specifiek aangewezen voor studenten. De leeftijdsgrens ligt op 16 jaar en ouder voor personen die zich later bijschrijven in een aangewezen gebied waar selectief toegewezen wordt op basis van de aard van het inkomen.
Hoofdstuk 2 De huisvestingsvergunning
Artikel 2.2 Vergunningsvereiste huisvestingsvergunning
Het is verboden een in artikel 2.1 aangewezen standplaats of woonruimte zonder een huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven voor bewoning.
Artikel 2.3 Aanvraag en beslissing huisvestingsvergunning
Artikel 2.4 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Artikel 2.5 Wachtlijst voor vergunningverlening standplaatsen
De verleende vergunning is persoonsgebonden en niet overdraagbaar, tenzij sprake is van medehuurderschap of voortzetting van de huurovereenkomst van de standplaats bij overlijden. In dat geval gelden naar analogie de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek ten aanzien van medehuurderschap en voortzetting van de huurovereenkomst (van de standplaats) bij overlijden van de hoofdbewoner.
Artikel 2.6 Selectieve woningtoewijzing op basis van de aard van het inkomen
Als sprake is van een in artikel 2.1, tweede lid aangewezen woonruimte/standplaats, komt de aanvrager die minder dan zes jaar voorafgaand aan de aanvraag van de huisvestingsvergunning onafgebroken ingezetene is van één van de gemeenten van de woningmarktregio, slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, indien hij beschikt over:
Artikel 2.7 Selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag
Als sprake is van een in artikel 2.1, tweede en derde lid aangewezen woonruimte/standplaats, komt de aanvrager slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, indien op grond van onderzoek op basis van politiegegevens, bedoeld in artikel 10a van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, blijkt dat er geen gegrond vermoeden is, dat het huisvesten van de personen van 16 jaar en ouder die zich in de woonruimte willen huisvesten, zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit in het complex, die straat of dat gebied.
Een persoon van 16 jaar en ouder die op een later tijdstip bij de houder van een huisvestingsvergunning als bedoeld in het eerste lid, wil wonen, dient voor de bewoning van de woonruimte zelf eveneens over een huisvestingsvergunning te beschikken. Zulk een huisvestingsvergunning wordt niet verleend, indien op grond van het in het eerste lid bedoeld onderzoek blijkt, dat er een gegrond vermoeden is dat de huisvesting van deze persoon zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit in het complex, de straat of het gebied waarin de woonruimte is gelegen.
Bij een onderzoek als bedoeld in het eerste en het tweede lid kan uitsluitend rekening worden gehouden met de in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek aangewezen gedragingen of feiten, bij vaststelling van deze Huisvestingsverordening zijnde uit politiegegevens of uit andere wettelijk toegestane bronnen gebleken gedragingen van:
radicaliserende, extremistische of terroristische gedragingen die strafbaar zijn gesteld op grond van het Wetboek van Strafrecht.
Een onderzoek als bedoeld in het eerste en tweede lid, wordt uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 10b van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Indien de in dat artikel bedoelde woonverklaring van de burgemeester negatief is, wordt de huisvestingsvergunning geweigerd, behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 4.1 van deze huisvestingsverordening.
Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Artikel 3.1 Vergunningplicht verandering woonruimtevoorraad
Het is verboden om een zelfstandige woonruimte in de gemeente ’s-Hertogenbosch, met een WOZ-waarde beneden de € 260.000,- (WOZ-waarde zoals vastgesteld op 1 januari 2020, op basis van onroerend goed waarde op 1 januari 2019), zonder vergunning, als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014:
Artikel 3.2 Aanvraag en inhoud vergunning
Hoofdstuk 4 Overige bepalingen
Indien vanwege bijzondere omstandigheden een strikte toepassing van het bepaalde in deze verordening zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard, kan het college afwijken van het bepaalde in deze verordening.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad, gehouden op 12 oktober 2021
De griffier,
Drs. W. Amesz,
De voorzitter,
Drs. J.M.L.N. Mikkers,
Deze huisvestingsverordening heeft enerzijds tot doel om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarse woonruimte te bestrijden door op basis van de Huisvestingswet 2014 regels te stellen aan het verdelen van standplaatsen en het wijzigen van de woningvoorraad. Anderzijds heeft het tot doel om op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (ook wel Wbmgp of Rotterdamwet) woningen en standplaatsen selectief toe te wijzen in een aantal gebieden.
Artikel 2.5Huisvestingsvergunning voor standplaats woonwagens
De huisvestingsvergunning voor een standplaats is in principe persoonsgebonden en niet overdraagbaar. In geval van medebewoning regelt het Burgerlijk Wetboek de huurbescherming in geval van overlijden van de hoofdbewoner. Essentieel voor medehuurderschap of het kunnen voorzetten van de huurovereenkomst door een medebewoner bij overlijden van de hoofdbewoner, is dat er sprake moet zijn van een gemeenschappelijke huishouding. Bij de beoordeling of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (in eerste instantie door de verhuurder of bij afwijzing door de rechter) wordt naar verschillende zaken gekeken (zoals de duur de gemeenschappelijke huishouding, maar ook of er sprake was van het verlenen van mantelzorg bijvoorbeeld). Als sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding krijgt de betreffende persoon medehuurderschap of het recht op voortzetting van de huurovereenkomst van de standplaats bij overlijden van de hoofdhuurder. De tenaamstelling van de huisvestingsvergunning voor standplaatsen zal dan conform gewijzigd worden.
Artikel 2.6 en 2.7Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wbmgp
De gemeente ’s-Hertogenbosch werkt aan het behoud en versterken van de leefbaarheid en veiligheid van buurten en wijken. Het toepassen van selectieve woningtoewijzing als onderdeel van een breder maatregelenpakket in de wijkaanpak draagt bij aan dat doel. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek vormt een inperking van de vrijheid van vestiging en het recht op privacy. Het inzetten van het instrument is dan ook zorgvuldig afgewogen. En de toepassing is bij wet aan een aantal vereisten en waarborgen gebonden. Selectieve woningtoewijzing kan slechts in daartoe op verzoek van de gemeenteraad door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen gebieden.
De gemeenteraad heeft op 22 september 2021 besloten een aanvraag voor een gebiedsaanwijzing bij de Minister in te dienen. Een volledige onderbouwing en beschrijving van de gebieden waar de selectieve woningtoewijzing van toepassing is, is terug te vinden in het betreffende raadsvoorstel.
De inzet van artikel 8 (selectie op basis van de aard van het inkomen) van de Wbmgp heeft tot doel de concentratie van het aantal en aandeel van financieel kwetsbare bewoners te verminderen. Dit om de sociaal-economische structuur van de buurt te versterken en het draagvermogen van de wijk te vergroten.
In artikel 2.6 van de huisvestingsverordening zijn de selectiecriteria opgenomen. Voor de volgende buurten wordt selectieve woningtoewijzing op basis van artikel 8 van de Wbmgp toegepast: Sprookjesbuurt (CBS-buurtcode BU07960910), Muziekinstrumentenbuurt (CBS-buurtcode BU07960911) en Edelstenenbuurt (CBS-buurtcode BU07960912).
De inzet van artikel 10 (selectie ter beperking van overlast gevend en crimineel gedrag) van de Wbmgp is er op gericht personen die op grond van hun verleden een risico met zich meebrengen voor het creëren van woonoverlast en het ontplooien van criminele activiteiten uit de buurt worden geweerd. In combinatie met andere maatregelen draagt dit bij aan het leef- en woonklimaat in de aangewezen kwetsbare buurten.
In artikel 2.7 van de huisvestingsverordening zijn de selectiecriteria opgenomen. Voor de volgende buurten wordt selectieve woningtoewijzing op basis van artikel 10 van de Wbmgp toegepast: Sprookjesbuurt (CBS-buurtcode BU07960910), Muziekinstrumentenbuurt (CBS-buurtcode BU07960911), Edelstenenbuurt (CBS-buurtcode BU07960912), De Hambaken (CBS-buurtcode BU07960909), Hinthamerpoort-Zuid (als onderdeel van CBS-buurtcode BU07960301) en Gestelse Buurt (CBS-buurtcode BU07960205).
Artikel 3.1 - 3.3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Daarin is de mogelijkheid opgenomen om met een vergunning vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad te reguleren, te weten:
Onttrekking: Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan gebruik als tweede woning of vakantiehuis. De vergunningsplicht is niet van toepassing als huiseigenaren een deel van hun woonruimte onttrekken voor eigen bewoning of gebruik als eigen kantoor of praktijkruimte aan huis.
Bij de vergunningverlening wordt het belang van de aanvrager afgewogen tegen het belang het van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Daarbij kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand.
De woningen waarvoor een vergunning is vereist zijn de zelfstandige overige huur- en koopwoningen in alle wijken van de gemeente ’s-Hertogenbosch met een WOZ-waarde onder de € 260.000,- (zoals vastgesteld op 1-1-2020, op basis van de woningwaarde van 1-1-2019). Indien de betreffende woning pas na 1-1-2019 voor het eerst een WOZ-waarde heeft gekregen, bijvoorbeeld omdat het recente nieuwbouw betreft, wordt de WOZ-waarde genomen die vastgesteld is zo snel mogelijk na 1-1-2020.
Woningen die in het bezit zijn van een toegelaten instelling zijn uitgezonderd van deze vergunningplicht, zie toelichting artikel 3.4.
Voor eigenaren die zelf in hun woning blijven wonen en aan maximaal twee andere personen die niet tot het eigen huishouden behoren één of enkele kamers willen verhuren, is de vergunningplicht niet van toepassing (inwoning i.e. hospitakamers).
Nadere voorschriften kunnen bijvoorbeeld worden gesteld omtrent de termijn (in sommige gevallen kan een vergunning tijdelijk worden afgegeven) of over te realiseren voorzieningen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om voorzieningen die de effecten op de het woon- en leefmilieu in (de omgeving van) het pand beperken.
Artikel 3.4 Vrijstelling Toegelaten Instellingen
De woningen in bezit van toegelaten instellingen worden uitgezonderd van de vergunningplicht zoals bedoeld in artikel 3.1.
We willen het splitsen en verkameren van corporatiewoningen vanuit volkshuisvestelijk oogpunt stimuleren, omdat dit het belang van de grote groep actief woningzoekenden dient. In 2020 was 87% van de woningzoekenden namelijk een 1- of 2-persoons huishouden, terwijl een groot deel van de woningvoorraad van corporaties ééngezinswoningen betreft. Naast dat de corporaties in hun nieuwbouwprogramma zich richten op deze kleine huishoudens, willen ze ook hun bestaande voorraad daar meer voor inzetten.
Ook zal een corporatie gezien haar publieke taak als goede verhuurder omgaan met kwaliteit en leefbaarheid. Het met bijvoorbeeld splitsen of verkameren gediende belang weegt hier dus zwaarder dan het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Artikel 5.1 Intrekking oude verordening en overgangsrecht
Met het tweede lid wordt de huidige wachtlijst voor standplaatsen gehandhaafd. De volgorde van de wachtlijst en de daarmee opgebouwde ‘rechten’ blijven bestaan.