Organisatie | Zuidplas |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Detailhandelsnota 2020-2025 |
Citeertitel | Detailhandelsnota 2020-2025 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | algemeen |
Eigen onderwerp |
Geen
artikel 160 van de Gemeentewet
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
31-08-2021 | nieuwe regeling | 09-06-2021 | A21.000380 |
De raad van de gemeente Zuidplas,
gelezen het voorstel van de burgemeester en wethouders van 26 mei 2021;
gelet op artikel 160 van de gemeentewet;
De dynamiek in de detailhandelssector is groot. Mede als gevolg van de opkomst van e-commerce en verouderde winkelconcepten zijn al vele ketens de afgelopen jaren in de gevarenzone geraakt of zelfs failliet gegaan. De Coronacrisis versterkt deze processen. Door (sterk) teruglopende omzetten treedt een versnelling van faillissementen op, met name in bepaalde sectoren als Mode & Luxe. Dit heeft een negatief effect op leegstand en de aantrekkelijkheid en het functioneren van retailgebieden. Maar er zijn ook sectoren die in de Coronacrisis juist floreren zoals de dagelijkse sector, waarbij supermarkten juist meer omzetten dan tevoren. De urgentie blijft echter bestaan om tot scherpere keuzes en acties voor winkelgebieden te komen en toekomstbestendig te blijven. Dit geldt ook voor de retailgebieden in Zuidplas. Voor de 6 belangrijkste bestaande retailclusters is belangrijk dat inzicht ontstaat op welke wijze de toekomstbestendigheid kan worden vergroot en/of behouden. Op basis van de generieke trends en ontwikkelingen in de retailsector, de effecten van de Coronacrisis en de discussie over supermarkten in de gemeente Zuidplas is dan ook een actualisatie van de detailhandelsnota gewenst. De nota bestaat uit twee delen: Deel A is het hoofddeel met daarin de visie, het beleid en het uitvoeringsprogramma en Deel B is het bijlagedeel met de context en de uitkomsten van de analyses.
Het doel van de nota is om in deze uitdagende tijd een vitale winkelstructuur in Zuidplas te behouden. Deze moet aantrekkelijk zijn voor bewoners en bezoekers, en ondernemers moeten er een goede boterham kunnen verdienen. Een vitale structuur betekent ook dat (sterk oplopende) leegstand wordt voorkomen c.q. overtollige retailmeters en (verspreide) bewinkeling worden gesaneerd of getransformeerd naar andere functies (bijvoorbeeld woningen).
Ten aanzien van de retailclusters gaat de nota specifiek in op enkele zeer actuele zaken, namelijk:
Retailclusters in dorpen in de Randstad. Door de ligging midden in de Randstad staan de winkelgebieden in de dorpen van Zuidplas onder druk. De concurrentie van retailclusters buiten de gemeente groot is. De dorpen moeten het daardoor vooral hebben van de eigen inwoners. Het aantal inwoners is echter beperkt om uitgebreide voorzieningen aan te bieden. Bovendien is de fysieke ruimte er niet altijd voor retailers om in te spelen op nieuwe trends- en ontwikkelingen om economisch levensvatbaar te blijven. Vanuit de doelgroepen geeft de nota handvatten om de koopkrachtbinding te versterken of op peil te houden.
Komst vijfde dorp. De gemeente Zuidplas heeft in maart 2021 het masterplan Middengebied Zuidplaspolder gepresenteerd. Hierin staat de ontwikkeling van een vijfde dorp in de gemeente centraal als antwoord op de woningbouwopgave in de Zuidplaspolder. Er zijn ca. 8.000 woningen in het nieuwe dorp gepland welke zowel huur- als koopwoningen betreffen. Het vijfde dorp is gepland rond de Middelweg en Zuidelijke Dwarsweg, wat nu nog de grens tussen de kernen Moordrecht en Zevenhuizen is. In het masterplan zijn mogelijkheden voor (dagelijkse) voorzieningen weergegeven waarbij er nog een verdere uitwerking zal moeten komen. De komst van het vijfde dorp is in deze nota meegenomen vanuit de betekenis hiervan voor de bestaande retailclusters in Zuidplas.
REIKWIJDTE TOT 2025 MET EEN DOORKIJK RICHTING 2030
De actualisatie van de detailhandelsnota is opgenomen in het collegeprogramma 2018-2022. Daarbij heeft de nota een reikwijdte tot 2025, met een doorkijk richting 2030. De rapportage fungeert niet als blauwdruk maar biedt kaders en benoemt prioriteiten en kansen. De nota daagt alle betrokkenen uit om actief met die kansen aan de slag te gaan, op die manier een aantrekkelijk en vitaal retaillandschap in de gemeente te creëren, en ook nieuwe initiatieven uit te lokken. Het opgenomen uitvoeringsprogramma in de nota dient als hulpmiddel voor de stakeholders in de gemeente om concreet over te gaan tot actie.
FIGUUR 1 PIJLERS DETAILHANDELSNOTA
Bron: Bureau Stedelijke Planning, 2020
Als onderlegger voor de detailhandelsnota hebben de Regionale Economische Visie Midden-Holland (2013), de lokale Economische Visie Zuidplas (2021) en de Omgevingsvisie Zuidplas (2020) gediend.
De nota is opgesteld op basis van een zorgvuldig samenwerkingsproces. Om tot een toekomstbestendige, gedragen en op actiegerichte nota te komen zijn ondernemers, vastgoedeigenaren, bewoners en gemeente dan ook betrokken geweest bij het opstellen van de nota. De volgende participatie-onderdelen hebben plaatsgevonden:
Inwonersenquête. Via het inwonerspanel van de gemeente heeft een enquête onder de inwoners van de gemeente plaatsgevonden. Ook hebben winkeliersverenigingen de enquête via hun eigen netwerk, met name Facebook verspreid en heeft de gemeente diverse Social Media ingezet. Het verslag met de uitkomsten is te vinden in de bijlage van de nota.
Interactieve workshop Denk Mee. Via de vertegenwoordigers van de ondernemers zijn de ondernemers uit Zuidplas uitgenodigd voor de workshop ‘Denk Mee’. Hieruit bleek alleen voor Het Oude Dorp en Reigerhof in Nieuwerkerk a/d IJssel voldoende opkomst voor de workshop. Met deze deelnemers is per winkelgebied gediscussieerd over gewenste verbeterpunten. Voor Moerkapelle, Zevenhuizen en Moordrecht zijn 1 op 1 gesprekken gehouden.
Het eerste deel betreft het hoofddeel van de nota. Hoofdstuk één geeft de visie voor de detailhandel in de gemeente Zuidplas. In hoofdstuk twee is het beleid en het afwegingskader uitgewerkt. Het laatste hoofdstuk geeft het concrete uitwerkingsprogramma.
Deel twee betreft het bijlagedeel met in het eerste hoofdstuk zowel het landelijke als regionale en lokale vigerende retailbeleid en de trends en ontwikkelingen. Hoofdstuk twee geeft de context betreffende de huidige retailstructuur. Het huidige en toekomstig mogelijke functioneren van het aanbod komt aan de orde in hoofdstuk drie.
In dit hoofdstuk wordt de visie op de retailstructuur uitgewerkt. We starten met de noodzaak en haalbare ambitie voor de retail in de gemeente Zuidplas. Deze is in paragraaf 1.2 vertaald in een visie op de retailstructuur. De vertaling van deze visie naar vorm en invulling per type cluster is te vinden in paragraaf 1.3.
1.1 VOL INZETTEN OP KWALITATIEVE VERSTERKING VAN DE HUIDIGE WINKELCLUSTERS
Detailhandel staat landelijk onder druk door trends als online shoppen, het terugtrekken van retailers naar de grootste winkelgebieden en een (mede daardoor) steeds kritischer wordende consument als het gaat om ‘winkelen’. De huidige Coronacrisis versterkt deze effecten, waarmee het online aanbod een extra impuls krijgt, nu men nog meer went aan deze manier van boodschappen doen en winkelen. De behoefte aan fysieke winkelmeters neemt landelijk de komende jaren (verder) af. In de gemeente Zuidplas geldt echter dat er alleen voor de branchegroep Mode & Luxe in 2025 een overschot aan winkelmeters is en er voor de branchegroepen ‘Dagelijks’, ‘Vrije Tijd’ en ‘In en Om Huis’ nog enige marktruimte is. Dat de gemeente Zuidplas er in de zin van marktruimte relatief positief voor staat, is voor een groot deel het gevolg van een sterk groeiend inwonertal de komende jaren in de gemeente.
Een sterke reductieopgave voor de huidige detailhandelsmeters in de gemeente Zuidplas is dan ook door de sterke bevolkingsgroei en het relatief bescheiden aanbod in de reguliere niet-dagelijkse branches niet direct van toepassing. Er dient echter wel voorzichtig om te worden gegaan met nieuwe grootschalige initiatieven, zowel binnen als buiten de winkelstructuur. Zo kan volumineuze detailhandel zich buiten de winkelstructuur vestigen onder voorwaarde dat onderzoek aantoont dat de bestaande structuur niet wordt aangetast. Bij voorkeur worden nieuwe grootschalige initiatieven nabij reeds gevestigd volumineus aanbod gesitueerd. Hierop wordt in paragraaf 1.2 en 2.3 verder ingegaan.
1.2 DE AMBITIE VOOR RETAIL IN ZUIDPLAS
De vigerende regionale structuurvisie Detailhandel Midden-Holland dateert uit 2013. Er wordt op dit moment aan een nieuwe visie gewerkt en deze moet nog worden vastgesteld. In de nog geldende visie uit 2013 zijn de volgende uitgangs- en streefpunten geformuleerd:
Aan de hand van de uitgevoerde analyses, de overwegingen en deze regionale hoofdlijnen hebben we de volgende ambitie gespecificeerd voor de retailstructuur van de gemeente Zuidplas:
Zo veel mogelijk (compact) clustering in de dorpskernen en centrumgebieden. Nieuwe ontwikkelingen worden in principe alleen toegestaan in de perspectiefrijke centra en niet op solitaire locaties. In nieuwe woongebieden met voldoende (nieuw) draagvlak worden gelijksoortige, op dagelijkse verzorging gerichte voorzieningen zoveel als mogelijk geclusterd. Naast clusteren zal ook ingezet moeten worden op het compact houden van de bestaande winkelgebieden en moet fragmentatie worden voorkomen.
Kwalitatieve versterking van de bestaande winkelgebieden binnen de structuur en het intensiveren van een gemengd aanbod aan publieksfuncties (zowel detailhandel als horeca, diensten en maatschappelijke functies) binnen deze gebieden staat boven het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen op nieuwe locaties. De bestaande winkelgebieden gaan op deze manier functioneren als verblijfsgebieden in plaats van puur winkelgebieden.
Verzorgingsfunctie behouden en versterken. Binnen de huidige winkelstructuur vervullen de winkelgebieden primair een functie voor de eigen dorpskern inwoners. Door de combinatie van de nabijheid van steden als Zoetermeer, Rotterdam en Gouda en het onder druk staan van de (niet-dagelijkse) detailhandel, ligt de focus niet op het realiseren van een groter verzorgingsbereik door een groter retailaanbod. Een volwaardig kwalitatief hoogwaardige verzorging van de eigen inwoners van Zuidplas heeft de prioriteit.
Dagelijkse detailhandel gedoseerd mee laten groeien met draagvlak. Zuidplas kent de komende jaren een grote groei van het aantal inwoners. Het is dan ook belangrijk om voor zowel de huidige als toekomstige inwoners voldoende dagelijkse voorzieningen te bieden binnen de dorpskernen. Door de dagelijkse detailhandel gedoseerd mee te laten groeien met het draagvlak, zullen de winkelkernen binnen de dorpen aantrekkelijk en levendig blijven, en behouden de inwoners binnen het eigen dorp de dagelijks benodigde voorzieningen. Deze gedoseerde groei dient in principe binnen de huidige winkelstructuur plaats te vinden tenzij daartoe geen fysieke inpasbaarheid voor bestaat en/of de groei van het inwonersdraagvlak in een kern dermate groot is dat een extra dagelijkse voorziening gewenst is buiten de winkelstructuur. De wenselijkheid van dit soort initiatieven zal door middel van onderzoek aangetoond moeten worden.
Initiatieven grootschalige detailhandel zoveel mogelijk clusteren. Dit geldt zowel binnen als buiten de gemeente Zuidplas. Op dit moment is er binnen de gemeente nog geen aangewezen PDV/GDV-locatie aanwezig. Rondom Zuidplas zijn onder andere PDV-locaties Goudse Poort in Gouda en Capelle XL in Capelle aan den IJssel aanwezig. Nieuwe initiatieven voor volumineuze detailhandel dienen wanneer mogelijk, bij voorkeur geclusterd te worden in Goudse Poort en Capelle XL buiten de gemeente Zuidplas. In tweede instantie is er een mogelijkheid voor nieuwe initiatieven van grootschalige detailhandel om binnen de gemeente Zuidplas te vestigen. Dit is echter wel aan de hand van bepaalde voorwaarden. Door gebrek aan een PDV/GDV-cluster in de gemeente, worden nieuwe volumineuze detailhandelsinitiatieven bij voorkeur aansluitend op bestaand verspreid volumineus aanbod gesitueerd. Dit laatste geldt ook voor eventuele verplaatsing van huidig volumineus aanbod in Zuidplas. Dergelijke initiatieven dienen nog wel doormiddel van behoefte- en effectenanalyse te worden onderzocht.
Koester en bevorder de (reeds aanwezige) samenwerking tussen de direct betrokkenen. Structurele samenwerking tussen met name ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente bepaalt in steeds grotere mate het succes en de ontwikkeling van winkelgebieden. Professionalisering van samenwerkingsverbanden op verschillende schaalniveau’s versterkt uiteindelijk de gewenste structuur.
Met het naleven van de bovenstaande ambitie in beleidsvorming, omgang met plannen en samenwerking komen we tot gezonde vraag-aanbod verhoudingen, een goede ruimtelijke ordening, wordt (onnodige) leegstand voorkomen en worden met structurele samenwerking succesvolle retailclusters gecreëerd.
1.3 DE GEWENSTE RETAILSTRUCTUUR
In onderstaande figuur is de visie op de gewenste retailstructuur in de gemeente Zuidplas weergegeven. De structuur omvat alle winkelclusters. Initiatieven worden bij voorkeur geleid naar en ontplooid in deze (winkel)gebieden.
Er is in de structuur een onderscheid gemaakt in:
FIGUUR 2 DE GEWENSTE STRUCTUUR IN ZUIDPLAS
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Binnen winkelcentrum de Reigerhof kunnen initiatieven worden gehonoreerd en nieuwe concepten ingepast, mits ze passend zijn in de beoogde functie van de Reigerhof, en passend zijn binnen de positie die het winkelcentrum in de structuur vervult.
Voor de lokale dorps-/winkelkernen met een functie voor het eigen dorp dan wel omliggende wijk, geldt dat deze zich moeten richten op de dagelijkse verzorging van de inwoners in de dorpen / wijken. In de toekomst dient het dagelijkse aanbod mee te groeien met het inwonerdraagvlak dat door woningbouw groter wordt.
Daarnaast vallen er nog enkele solitaire vestigingen buiten de gewenste structuur. Dit zijn bijvoorbeeld de Hornbach aan de Laan van Avant-Garde (in Nieuwerkerk a/d IJssel) en de Intratuin en Van der Spek beide aan de Bredeweg (in Zevenhuizen). Deze vestigingen zijn geen onderdeel van de gewenste winkelstructuur. Over het algemeen geldt dat de ontwikkelmogelijkheden voor winkels en andere verkooppunten die geen onderdeel uitmaken van de winkelstructuur in de basis beperkt zijn. Indien winkelvestigingen buiten de gewenste structuur wensen uit te breiden, wordt dit alleen mogelijk gemaakt indien dit samengaat met een relocatie naar een cluster binnen de structuur (en herbestemmen van de achtergelaten meters). Hiervoor gelden echter enkele uitzonderingen. Wanneer een winkel of verkooppunt niet binnen een bestaand winkelcluster kan landen (door een te groot oppervlak of branchering), zoals de genoemde voorbeelden (Hornbach, Intratuin en Van der Spek) zijn uitbreidingen onder voorwaarden toegestaan. Die voorwaarden zijn dat de behoefte (marktruimte) kan worden aangetoond en uitbreiding niet mag leiden tot onaanvaardbare negatieve effecten voor de huidige winkelstructuur, beide volgens de ladder voor duurzame verstedelijking. De uitbreiding voor een nieuw initiatief dient daarbij getoetst te worden op basis van het gemeentelijke afwegingskader in figuur 5. Daarnaast worden nieuwe initiatieven buiten de structuur toegestaan, wanneer zij niet binnen de bestaande winkelstructuur kunnen landen. Hierbij geldt dat deze nieuwe initiatieven bij voorkeur geclusterd aan reeds bestaande solitaire vestigingen gerealiseerd worden. Meer hierover is te vinden in paragraaf 2.1. Door hier strikt mee om te gaan wordt een toekomstbestendige verzorgingsstructuur voor de bewoners van Zuidplas gewaarborgd.
1.4 INVULLING EN FUNCTIE GEBIEDSTYPES
De volgende invulling en functie is leidend binnen de verschillende types in de structuur.
LOKAAL OVERSTIJGEND CENTRUMGEBIED REIGERHOF TE NIEUWERKERK A/D IJSSEL MET MIX VAN ALLE PUBLIEKSFUNCTIES
We staan voor een kwalitatieve versterking en intensivering van het aanbod in Reigerhof. Het gebied functioneert nu al als het recreatieve retailcluster binnen de gemeente. Die positie kan worden versterkt door een brede mix van publieksfuncties te creëren.
Bron: Gemeente Zuidplas, Bureau Stedelijke Planning
Waar vooral het detailhandelsaanbod op dit moment al relatief breed is in de Reigerhof, kan dit nog beter worden uitgewerkt. Dit kan door gedoseerd ruimte te bieden aan leisure (in de brede zin, waaronder horeca, evenementen en cultuur), maar ook verschuiving naar andere (niet-)publieksfuncties zoals maatschappelijke voorzieningen, het intensiveren met woningen en het toevoegen van andere functies met een bovenlokale reikwijdte 1 . Deze moeten het verblijf in de Reigerhof nog aantrekkelijker maken en hier een echte verblijfsplaats/hart van het dorp van maken. Uitbreiding van het detailhandelsaanbod in dit cluster is altijd mogelijk, mits gefaciliteerd in reeds bestaande (leegstaande) panden. Daarnaast is het beter aansluiten op en gebruik maken van het Raadhuisplein als ontmoetingsplek een goede manier om evenementen een plaats te geven, de verblijfsduur te vergroten en de Reigerhof extraverter te maken.
FIGUUR 3 MIX AAN FUNCTIES IN REIGERHOF
Bron: Pixabay; Bureau Stedelijke Planning
De dorpskernen typeren zich als dorpscentra of wijkwinkelcentrum (in geval van Dorrestein). Deze clusters hebben voornamelijk een dagelijkse functie, waarvan de supermarkt(en) de grootste trekkers vormen. Het Oude Dorp vormt hier een uitzondering op, omdat hier veel kwaliteitswinkels met lokaal ondernemerschap gevestigd zitten en het dagelijkse aanbod daar relatief laag is.
In de dorpskernen is inzetten op behoud aan de orde. Daarnaast is het goed om daar waar nodig de dagelijkse winkelvoorzieningen kwalitatief te versterken door middel van uitbreiding/nieuwvestiging indien dat mogelijk is en het aanbod gedoseerd mee te laten groeien met het draagvlak. De verwachting is dat vooral in de dorpskernen Moerkapelle en Zevenhuizen het draagvlak zodanig zal groeien dat hier ruimte is voor uitbreiding van het dagelijks aanbod. Op deze manier kan de leefbaarheid van de kernen op peil worden gehouden. Voor de dorpskernen geldt eveneens dat zij een compacte structuur moeten naleven.
Het detailhandelsaanbod in de dorpskern van Zevenhuizen is op dit moment gefragmenteerd. Vooral aan de buitenranden van de Dorpsstraat zijn de publieksvoorzieningen sterk gemengd met wonen. Om een beter geheel te kunnen creëren en de dorpskern te versterken is verdere clustering van het aanbod gewenst. Kijkende naar de situering van de meeste trekkers is hiervoor vooral gebied rond Jumbo geschikt.
Bron: Gemeente Zuidplas, Bureau Stedelijke Planning
Zevenhuizen gaat de komende jaren een forse groei van inwoners meemaken, met onder andere de woningbouw in het Koningskwartier. Deze groei zorgt ervoor dat de dorpskern voldoende toekomstmogelijkheden heeft en het aanbod binnen de dorpskern gedoseerd mee kan groeien. Dit geldt vooral in het dagelijks aanbod. Hierbij speelt onder andere de eventuele komst van een tweede supermarkt een rol. Deze mogelijkheden worden op pagina 23 ‘Invulling supermarkten gemeente Zuidplas’ verder toegelicht. Tegelijkertijd is ook een kwalitatieve versterking van de dorpskern belangrijk, om de Dorpsstraat een nog betere verblijfslocatie voor de bezoekers te maken. Door middel van het opstellen van een gebiedsvisie moet er een meer gedetailleerde uitwerking komen, waarbij specifiek ingegaan wordt op vraagstukken die spelen in Zevenhuizen, zoals een tweede supermarkt en het toekomstbestendig maken van de dorpskern.
De dorpskern van Moordrecht heeft voornamelijk een functie voor het eigen dorp en kenmerkt zich door aanwezigheid van een ‘nieuw’ en ‘oud’ deel. Door de jaren heen heeft zich rondom ‘De Smidse’ een nieuwe kern ontwikkeld waar het dagelijks aanbod in de vorm van twee grote trekkers gesitueerd is: de Albert Heijn en Aldi. Het oude deel rondom het Kerkplein en de Dorpsstraat verkleurd langzaam naar een gemengde bestemming.
Bron: Gemeente Zuidplas, Bureau Stedelijke Planning
De dorpskern kent, ondanks meerdere pogingen, geen winkeliersvereniging/BIZ. Om de samenwerking tussen de ondernemers te verbeteren en het winkelgebied in de toekomst sterker te maken, wordt geadviseerd hier nog een poging toe te zetten. Dit kan wellicht ook in de vorm van een winkelstraatmanager. Voor dit winkelcentrum is verder van belang dat de compactheid wordt vergroot en de overgang tussen het oude en nieuwe deel van de dorpskern te verkleinen. Belangrijk daarbij is wel om de historische sfeer niet te verliezen. Met zowel een historische als compacte dorpskern kan de verblijfskwaliteit vergroot worden. Hierbij moet onderzocht worden of horeca met terrassen en de inrichting van de openbare ruimte de dorpskern van Moordrecht verder kunnen verbeteren als verblijfslocatie.
HET OUDE DORP – NIEUWERKERK A/D IJSSEL
Het Oude Dorp functioneert op dit moment goed en heeft door een kwalitatief hoog aanbod van lokale ondernemers een functie voor zowel Nieuwerkerk als daarbuiten. Er is een BIZ actief. Het winkelgebied zal in de toekomst voornamelijk moeten inzetten op behoud van het eigen karakter en kwalitatieve versterking van het huidige aanbod. Dit kan bereikt worden door de samenwerking van ondernemers in de BIZ te verbeteren en de dorpskern nog meer als aantrekkelijke verblijfslocatie in te richten. Ook voor Het Oude Dorp moet onderzocht worden of de dorpskern als verblijfslocatie verbeterd kan worden door horeca met terrassen en de inrichting van de openbare ruimte.
Bron: Gemeente Zuidplas, Bureau Stedelijke Planning
DORRESTEIN TE NIEUWERKERK A/D IJSSEL
Dorrestein functioneert op dit moment relatief goed, heeft geen leegstand en heeft vooral een functie voor omliggende wijken. Het overdekte winkelcentrum heeft een wat introvert/gesloten karakter. Behoud en kwalitatieve versterking van het huidige winkelcentrum is hier gewenst.
Bron: Gemeente Zuidplas, Bureau Stedelijke Planning
Ook de kern Moerkapelle groeit de komende jaren door woningbouw en neemt het draagvlak toe. De kern heeft op dit moment vooral beperkt dagelijks aanbod, wat gericht is op het eigen dorp. Door de inwonersgroei verdient ook Moerkapelle een volledig dorpscentrum, waarbij het aanbod ruimte krijgt om gedoseerd mee te groeien met het draagvlak en er meer dan nu een levendige verblijfslocatie binnen het dorp ontstaat. Onderdeel hiervan is onder andere uitbreiding van het huidige dagelijkse aanbod in de dorpskern waaronder de reeds gevestigde supermarkt. Hier wordt verder op ingegaan op pagina 23 ‘Invulling tweede supermarkten gemeente Zuidplas’. Daarnaast kan worden onderzocht of de huidige verblijfsfuncties als horeca meer versterkt kunnen worden en de openbare ruimte groener/beter ingericht kan worden als verblijfslocatie.
Bron: Gemeente Zuidplas, Bureau Stedelijke Planning
De huidige dorpskern is relatief compact en ingesloten, waarmee weinig ruimte is voor uitbreiding en versterking van het aanbod. Onderzocht moet worden of de dorpskern op de huidige locatie kan worden versterkt en mee kan groeien met het groeiende draagvlak. Indien dat niet mogelijk is verplaatsing naar een andere centrale locatie binnen Moerkapelle een mogelijkheid. In dit laatste geval is het van groot belang dat al het aanbod als cluster naar een nieuwe centrale locatie verhuist en er geen gefragmenteerd dorp ontstaat.
INVULLING SUPERMARKTEN GEMEENTE ZUIDPLAS
Supermarkten zijn de dragers van de retailcentra in de gemeente Zuidplas. Zij trekken bezoekers naar de retailcentra waar alle andere retailers profijt van hebben. Belangrijk is dat de supermarkten mogelijkheden krijgen om voldoende toekomstbestendig te zijn/blijven.
De gemiddelde supermarktdichtheid in Nederland ligt op dit moment op ca. 0,27 m² supermarkt per inwoner. De gemeente Zuidplas kent op dit moment een supermarktdichtheid van ca. 0,2 m² per inwoner. Hiermee bestaat in Zuidplas in eerste aanleg een indicatieve uitbreidingsruimte voor supermarkten van ruim 3.000 m² wvo. Vertaald naar een reguliere maat van ca. 1.200 m² wvo per supermarkt is in potentie in Zuidplas ruimte voor 2 tot 3 extra supermarkten, waarbij nog geen rekening is gehouden met de komst van Aldi in Nieuwerkerk a/d IJssel. De werkelijkheid is weerbarstiger en complexer. Primair om kwalitatieve motieven (versterking dorpscentra, meegroeien van het aanbod met de vraag, behoud optimale dagelijkse verzorging) stellen wij ten aanzien van de supermarkten het volgende voor:
In Zevenhuizen ruimte te creëren c.q. te reserveren voor de realisering van een tweede volwaardige supermarkt (met reguliere maat van ca. 1.200 m² wvo). Door middel van het opstellen van een gebiedsvisie zullen de mogelijkheden voor realisatie van een tweede supermarkt in of nabij het huidige winkelcluster en (wanneer dat niet haalbaar blijkt) op andere locaties buiten het winkelcluster onderzocht worden.
Het centrum van Moerkapelle als dagelijks cluster een impuls te geven door vergroting van de gevestigde supermarkt naar reguliere hedendaagse maatvoering (vanaf ca. 1.200 m² wvo) en herschikking van de daarbij behorende functies, op de huidige locatie of op een andere centraal gelegen locatie in de kern. Gezien de woningbouw en de reeds krappe ruimte in het centrum wordt geadviseerd om hier op korte termijn onderzoek naar te doen.
Verkooppunten buiten de structuur worden niet actief opgeruimd. Er wordt wel een zogenaamd uitsterfbeleid gevoerd. Dit wil zeggen dat de retailer op de huidige plek zijn zaak kan blijven exploiteren totdat de retailer stopt met de bedrijfsvoering. Op dat moment zal een herbestemming van de locatie plaatsvinden.
Door in te zetten op minder aanbod buiten de structuur kan de gewenste clustering van voorzieningen krachtiger worden. Wel is enige nuance op zijn plaats. Voor enkele functies is een positie binnen de bestaande retailstructuur ruimtelijk niet mogelijk. Een tuincentrum is hiervan een voorbeeld. Nieuwe initiatieven buiten de structuur zijn alleen onder voorwaarden toegestaan (zie paragraaf 2.3, figuur 5).
De visie uit het vorige hoofdstuk wordt in dit hoofdstuk vertaald naar achtereenvolgens de beleidslijnen en afwegingskaders (onder andere ter beoordeling van initiatieven).
2.1 BELEIDSKADER VERSCHILLENDE DETAILHANDELSFUNCTIES
DETAILHANDEL ALLEEN FACILITEREN BINNEN BESTAANDE CLUSTERS
Binnen kernwinkelgebied Reigerhof kunnen detailhandelsinitiatieven worden gehonoreerd en nieuwe concepten ingepast, mits ze passend zijn in de beoogde functie van het winkelcentrum, en passend zijn binnen de positie die het winkelcentrum binnen de structuur vervult.
Voor de overige (dorps/wijkverzorgende) winkelclusters, te weten de dorpsclusters in Moerkapelle, Zevenhuizen, Moordrecht en Het Oude Dorp en winkelcentrum Dorrestein binnen Nieuwerkerk a/d IJssel, geldt dat er ruimte is voor het meegroeien van de boodschappenfunctie met het toenemende inwonersdraagvlak van de eigen dorpen / wijk. Ook is er ruimte voor andere initiatieven, anders dan dagelijks aanbod, mits dit een kwalitatieve versterking van dat cluster betekent en er geen functiesprong van het betreffende cluster wordt beoogd.
Periodiek zal er actief en per dorp naar de bestaande winkelclusters gekeken worden of deze qua afbakening (zoals in de kaartjes in paragraaf 1.4) nog passend zijn of deze wellicht gewijzigd moeten worden naar aanleiding van bijvoorbeeld verdere clustering zoals in Zevenhuizen gewenst is.
Er wordt geen medewerking verleend aan initiatieven tot nieuwe clusters van detailhandel buiten de huidige winkelstructuur. Een uitzondering wordt gemaakt voor initiatieven voor een nieuw compact retailcluster voor de nieuwe bewoners in het toekomstige vijfde dorp. In lijn met de regionale visie zijn nieuwe solitaire / verspreide ontwikkelingen in beginsel niet gewenst. Winkelontwikkelingen dienen immers bij te dragen aan (een versterking van) de gewenste structuur. Vestiging van supermarkten dient binnen de winkelstructuur plaats te vinden, maar is onder stringente voorwaarden mogelijk buiten de winkelstructuur. Dat geldt wanneer de supermarkt fysiek niet realiseerbaar is binnen een bestaand winkelcluster en/of wanneer het inwonerdraagvlak dermate toeneemt dat de vraag naar een extra voorziening evident is. Dit is op dit moment actueel in Zevenhuizen en Moerkapelle. Voor dit soort initiatieven geldt te allen tijde een onderzoeksplicht waarin de behoefte en effecten van het initiatief worden aangetoond.
Nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel in volumineuze goederen als bouwmarkten of tuincentra zijn op solitaire locaties onder voorwaarden toegestaan. Zo dienen initiatiefnemers aantonen dat de nieuwvestiging of uitbreiding voorziet in een behoefte en niet leidt tot onaanvaardbare effecten op de bestaande detailhandelsstructuur volgens de ladder voor duurzame verstedelijking.
Samengevat kent het detailhandelsbeleid de volgende lijn:
DIENSTEN EVENEENS ZO VEEL MOGELIJK GELEIDEN NAAR CLUSTERS
De commerciële dienstverlening staat onder druk. Vooral de sectoren die geen product leveren en/of vervaardigen en goed te vervangen zijn door online diensten, hebben het moeilijk. Zo bieden banken, reisbureaus, uitzendbureaus allen in steeds grotere mate hun diensten aan via internet en verdwijnen veel fysieke vestigingen. Alleen de zeer specifieke bedrijven, die zich op een speciale markt richten, blijven overeind. Wel zijn er diensten die nog steeds belangrijk zijn voor winkelgebieden, zoals de ambachtelijke commerciële diensten (onder andere kapper en schoenmaker) en maatschappelijke diensten ( onder andere tandarts en kinderdagverblijf) zijn in de toekomst idealiter steeds vaker onderdeel van een cluster. Voor deze diensten geldt dat zij zo veel mogelijk geleid moeten worden richting clusters. Al deze voorzieningen samen trekken allemaal potentiële klanten naar een gebied. Ze zorgen ervoor dat het ontmoetingsplekken blijven en versterken elkaar.
De voorliggende detailhandelsnota richt zich op versterking van de hoofdstructuur, waarbij op geleide wijze ruimte wordt geboden aan nieuwe concepten op locaties binnen de hoofdstructuur. Bij internethandel gaat het veelal om het bedrijfsmatig tonen/verkopen en/of leveren van producten aan consumenten. Wanneer het gaat om het bedrijfsmatig tonen en verkopen van producten, geldt dat dit een vorm is van detailhandel, en is het gewenst hierbij aansluiting te zoeken bij de bestaande gewenste detailhandelsstructuur. Daarbij hoort ook het onderscheid tussen reguliere winkelgebieden en gebieden voor volumineuze detailhandel.
Voor vormen van internethandel waarbij alleen sprake is van afhalen (zonder showroom) geldt dat hier om een logistieke functie gaat. Vestiging hiervan in de gewenste detailhandelsstructuur is voor deze vormen niet vereist, maar wel gewenst. Solitaire ontwikkeling van afhaalpunten op bedrijventerreinen dient te worden voorkomen. Ze leveren immers geen bijdrage aan versterking van de bestaande winkelgebieden, en zorgen ook niet voor bundeling van vervoersstromen (noch van leveranciers noch van consumenten). Gebundelde ontwikkelingen op bedrijventerreinen zijn altijd te prefereren boven solitaire ontwikkelingen. Daarnaast dient aansluiting te worden gezocht op bestaande knooppunten, bijvoorbeeld in centra met volumineus aanbod.
DETAILHANDEL ALS ONDERGESCHIKTE NEVENACTIVITEIT
Nieuwe detailhandelsinitiatieven worden in beginsel buiten de bestaande winkelgebieden niet toegestaan. Een uitzondering daarop geldt voor kleinschalige detailhandel, als ondergeschikte gemaksfunctie bij een andere hoofdactiviteit (benzinestations, op scholen en in OV-knooppunten) of als ondergeschikte functie bij een verwante hoofdactiviteit (o.a. boerderij- of fabriekswinkels) of behoudens de uitoefening van detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of verwerkt, met dien verstande dat de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit.
Voorwaarde is dat deze vormen van detailhandel ondersteunend en ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie en/of dat ze een gemaksfunctie hebben voor de bezoekers van de betreffende voorziening.
Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat van het detailhandelsaanbod op genoemde locaties een autonome attractie uitgaat op consumenten. Om deze reden is het gewenst een maximum metrage per vestiging te hanteren. Bovendien moet de initiatiefnemer kunnen aantonen dat de detailhandel puur een functie heeft voor de bezoekers van de voorziening en niet een autonome attractie uitoefent.
OVERZICHTSTABEL MET FUNCTIES BIJ TYPE GEBIEDEN
In onderstaande tabel is op basis van de voorgaande visie op de structuur en per type functie weergegeven hoe deze zich vertalen naar beoordeling per type initiatief en per type cluster. Met andere woorden: welke functies en voorzieningen passen wel, niet of onder voorwaarden bij de verschillende gebiedstyperingen? Het gaat hier om richtlijnen. In werkelijkheid vraagt de beoordeling van elk initiatief om maatwerk.
Reguliere niet-dagelijkse detailhandel2 en diensten | |||||||||
= Niet toegestaan, tenzij voldaan aan voorwaarden: zoals maatvoering, bijdrage aan structuur, branchering en bestemmingsplan |
2.2 PRAKTISCHE EN JURIDISCHE INSTRUMENTEN
Uitvoering van retailbeleid krijgt vorm middels praktische en juridische instrumenten. Eerst gaan we in op de praktische instrumenten en vervolgens wordt ingegaan op de juridische instrumenten die het mogelijk maken om de visie uit te voeren.
ONGEWENSTE DETAILHANDELSBESTEMMINGEN TERUGDRINGEN
In enkele gevallen is het nodig om (verborgen) plancapaciteit op plekken waar geen detailhandel gewenst is terug te dringen. Dit zal gedaan moeten worden door de detailhandelsbestemming te wijzigen naar niet-detailhandelsfuncties. Als deze plekken nu niet in gebruik zijn als detailhandel, kan de bestemming zonder risico op planschade worden gewijzigd, als hier een redelijke termijn aan wordt gekoppeld (voorzienbaarheid creëren). Mogelijke instrumenten zijn:
Sinds 30 januari 2018 is bekend dat de Europese Dienstenrichtlijn van toepassing is op detailhandel. In de praktijk mag in een bestemmingsplan in beginsel geen geografische beperking worden opgelegd, tenzij aan specifieke eisen wordt voldaan. Geografische beperkingen zijn brancheringsregels of eisen ten aanzien van het aantal en/of de minimale of maximale unitgrootte van winkels.
Concreet gevolg van de Dienstenrichtlijn is het omkeren van de bewijslast. Voorheen konden gemeenten verwijzen naar bestemmingsplanregels om een (ongewenst) initiatief van een initiatiefnemer te weigeren. Als gevolg van de Dienstenrichtlijn moeten (decentrale) overheden hun eigen regelgeving die betrekking heeft op detailhandel en andere retailfuncties die als dienst worden aangemerkt toetsen aan de Dienstenrichtlijn. Het is dus aan de gemeente om te onderbouwen dat de maatregel (bestemmingsregeling) nodig is omwille van een dwingende reden van algemeen belang, dat de maatregel geschikt is om dat doel te bereiken en dat het doel niet met andere minder vergaande maatregelen bereikt kan worden. Zie voor een nadere uitleg hoofdstuk 4 paragraaf 4.1.
2.3 TOETSINGSKADER: WELK INITIATIEF PAST OP WELKE LOCATIE?
Bij de beoordeling van nieuwe initiatieven spelen of het wel of niet binnen de structuur ligt en het type branche (regulier of volumineus) de hoofdrol in het afwegingskader. Daarnaast dient er per initiatief gekeken te worden of die past bij en positief bijdraagt aan het functioneren en de sfeer van het desbetreffende winkelcluster.
Met dit afwegingskader wordt initiatiefnemers inzicht gegeven in de overwegingen die de gemeente Zuidplas hanteert bij het beoordelen van initiatieven voor nieuwvestiging en uitbreiding die niet passen binnen de bestaande planologische kaders en waarvoor een planprocedure moet worden doorlopen. Bij de punten met een vergrootglas geldt een onderzoeksplicht ( ). Hier is het aan de initiatiefnemer om op basis van onafhankelijk onderzoek aan te tonen dat het initiatief aan alle genoemde voorwaarden voldoet.
FIGUUR 5 AFWEGINGSKADER INITIATIEVEN
Naast dit gemeentelijke afwegingskader geldt ook de regionale en provinciale afstemmingen. Voor initiatieven groter dan 2.000 m² bvo binnen de centra en groter dan 1.000 m² bvo buiten de centra, moet worden aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en er geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Bovendien moet advies gevraagd worden aan de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.
Voor de onderzoeksplicht uit bovenstaande afwegingskader geldt dat er bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen groter dan 500 m² bvo volgens rijksbeleid moet worden voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Zowel de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte als effecten op het woon-, leef-, en ondernemersklimaat moeten worden getoetst.
De visie en het beleidskader vormen een belangrijke basis waarop de gemeente Zuidplas en de winkelgebieden hun uitvoeringsprogramma en actieplannen kunnen formuleren. Hierbij geldt dat er samengewerkt dient te worden tussen gemeente gezamenlijke (winkel)ondernemers en vastgoedpartijen, zoals ook is weergegeven in het collegeprogramma. We gaan in dit hoofdstuk zowel in op de generieke acties die gemeentebreed gelden, als op de acties die meer specifiek zijn voor een centrumgebied in de structuur of een type cluster. Dit hoofdstuk vormt de eerste aanzet van de vertaling van de visie en het beleid naar acties en maatregelen. Het hoofddoel hierbij is het behoud en versterking van de gewenste retailstructuur. Om dit hoofddoel te realiseren geldt het volgende:
Daarom maken we voor de specifieke gebieden gebruik van het assenkruis Impact vs. Inspanning. Alleen acties die een hoge impact hebben werken we uit. Deze zijn onder te verdelen in zogenaamde quick-wins en majeure projecten.
FIGUUR 6 ASSENKRUIS IMPACT VS INSPANNING
Binnen de winkelgebieden is samenwerking van ondernemers en eigenaren van essentieel belang voor de kracht en toekomstbestendigheid van het gebied. Een gedegen samenwerking en organisatie met bijbehorende financieringsstructuur vormt de basis. Indien dit op orde is kan er gezamenlijk worden gewerkt naar een passende positionering van het desbetreffende gebied die verder kan worden uitgewerkt naar een passende Functiemix & Branchering, Look & Feel en Communicatie & Marketing. Bij de totstandkoming van de actieplannen en zeker ook bij de uitvoering ervan is een aanjager / verbinder van essentieel belang. Dit kan zowel een direct belanghebbende zijn als een externe kracht.
FIGUUR 7 SCHEMATISCHE WEERGAVE VAN TYPE INGREDIËNTEN TOT EEN SUCCESVOL VERBLIJFSGEBIED
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Per actie wordt aangegeven wie het initiatief tot de actie moet nemen (gemeente, eigenaar, winkeliers(vereniging) of anderen) en wat de bijdrage van de actie is aan het bereiken van de doelstelling. Daarbij wordt er ook aangegeven wat voor een type actie het betreft. Hierbij wordt bovenstaande schema aangehouden. Retailgebieden worden doorgaans aantrekkelijker en succesvoller als voor alle ingrediënten uit dit schema de juiste inzet en aanpak aanwezig zijn.
WIE PAKT DE ACTIE OP EN IS VERANTWOORDELIJK?
De gemeente wenst de gebieden in de structuur samen met de eigenaren en retailers in het gebied aan te pakken. Zo komen de investeringen, tijdsinzet en moeite van alle kanten en ontstaat er een gedragen aanpak. Bij het wegvallen van een gezamenlijke aanpak ontbreekt de ‘Gedegen organisatiestructuur’ en zullen de ontwikkelingen niet of maar moeilijk van de grond komen. De ‘WIE?’ is in de schema’s wel uitgewerkt in stakeholders die in eerste instantie (hoofd)verantwoordelijk zijn of lijken. Uit een gebiedsvisie (zie de generieke en specifieke acties) kan echter blijken dat een andere stakeholder of meerdere stakeholders mee moeten doen om het gewenste resultaat te bereiken.
In onderstaand schema zijn de acties die voor de gehele gemeente Zuidplas gelden opgenomen.
3.2 SPECIFIEKE ACTIES RETAILCLUSTERS
Naast generieke acties die voor de gehele gemeente gelden zijn er ook meer specifieke acties die gelden voor een cluster of voor één type retailgebied. Op de volgende pagina’s zijn de acties voor de vijf belangrijkste clusters weergegeven. Deze uitgewerkte acties zijn voorafgegaan aan het assenkruis Impact vs. Inspanning. De acties met een (relatief) lage impact zijn niet uitgewerkt in de daarop volgende tabellen.
Wat betreft prioritering is het logisch om in alle gebieden eerst te focussen op de quick-wins die relatief weinig inspanning vergen maar wel een grote (positieve) impact hebben op het gebied.
Moerkapelle en Zevenhuizen hebben met het oog op de grote draagvlakgroei die in deze dorpskernen plaats gaan vinden de grootste prioriteit. Daarna heeft de Reigerhof in mindere mate prioriteit, mede doordat deze nu en in de toekomst meer onder druk kan komen te staan door het niet-dagelijkse aanbod en omliggende concurrerende winkelgebieden die niet stilstaan. De dorpskernen Het Oude Dorp, Dorrestein en Moordrecht hebben van de zes winkelgebieden de minste prioriteit.
4 BELEID EN TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
In dit hoofdstuk zijn allereerst de beleidskaders uitgewerkt van Rijk, Provincie, Regio en de gemeente Zuidplas zelf. Het beleid van de gemeente volgt het beleid van de hogere overheden. In paragraaf 1.2 komen de relevante retailtrends en -ontwikkelingen aan de orde.
EUROPEES BELEID: DE DIENSTENRICHTLIJN
Het Europese Hof van Justitie heeft in januari 2018 geoordeeld dat detailhandel als een dienst moeten worden beschouwd, waarop de Dienstenrichtlijn van toepassing is. Volgens het Hof is de Dienstenrichtlijn er niet op gericht om de vestigingslocatie van een dienst – en dus ook een winkel – afhankelijk te stellen van een geografische beperking. Dat de Dienstenrichtlijn van toepassing is op detailhandel is nieuw, maar de regels gelden ook ten aanzien van andere vormen van retail. Simpel gezegd is dat daar waar in een bestemmingsplan gronden zijn bestemd voor detailhandel, er in beginsel geen nadere eisen en beperkingen mogen worden gesteld ten aanzien van branchering, (winkel)omvang en aantal verkooppunten.
De Dienstenrichtlijn sluit bovengenoemde beperkingen niet op voorhand volledig uit. Conform artikel 15 lid 3 zijn deze beperkingen nog steeds mogelijk, mits wordt voldaan aan de eisen inzake:
Concreet gevolg van de Dienstenrichtlijn is het omkeren van de bewijslast. Voorheen konden gemeenten verwijzen naar bestemmingsplanregels om een (ongewenst) initiatief van een initiatiefnemer te weigeren. Als gevolg van de Dienstenrichtlijn moeten (decentrale) overheden hun eigen regelgeving die betrekking heeft op detailhandel en andere retailfuncties die als dienst worden aangemerkt toetsen aan de Dienstenrichtlijn. Het is dus aan de gemeente om te onderbouwen dat de maatregel (bestemmingsregeling) nodig is omwille van een dwingende reden van algemeen belang, dat de maatregel geschikt is om dat doel te bereiken en dat het doel niet met andere, minder vergaande maatregelen bereikt kan worden. Zie ook de Handreiking Dienstenrichtlijn opgesteld door Bureau Stedelijke Planning in samenwerking met Rho adviseurs en Locatus. In deze handreiking is ook een stappenplan opgenomen waarin de risico’s in vigerende bestemmingsplannen kunnen worden geïnventariseerd en kunnen worden weggenomen.
Ladder voor duurzame verstedelijking. Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de drie treden van de Ladder losgelaten en geldt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied is een motivering vereist waarom niet binnen het stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Uit de jurisprudentie weten we dat een nieuwvestiging of uitbreiding van retailmeters groter dan 500 m² bvo aan de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden gemotiveerd.
Retailagenda. De Retail agenda is in 2015 gestart op initiatief van het ministerie van Economische zaken en betrokken organisaties en marktpartijen die streven naar een gezonde en toekomstige retailsector. Aanleiding voor de Retailagenda zijn de grote structurele veranderingen in de retail die de afgelopen jaren sterk zichtbaar werden met vele faillissementen en leegstand als gevolg3 . De belangrijkste thema’s waar nu op gefocust wordt zijn:
PROVINCIAAL BELEID ZUID-HOLLAND
Het beleid vanuit de provincie wordt gevormd door de Visie Ruimte en Mobiliteit, de Verordening Ruimte en het Programma Ruimte enerzijds, en de Adviescommissie Detailhandel anderzijds.
De provincie streeft naar levendige, qua functies gemengde stads- en dorpsgebieden met een aantal krachtige en kwalitatief onderscheidende centra. Het provinciale detailhandelsbeleid is gericht op een gezonde detailhandelsstructuur, waarbij leegstand, afname van de ruimtelijke kwaliteit en aantasting woon- en leefklimaat worden voorkomen. De kern van het provinciaal detailhandelsbeleid ligt in de concentratie en clustering van detailhandel in de centra van steden, dorpen en wijken. Voor alle winkelgebieden, zowel regulier als perifeer, geldt dat kwalitatieve versterking een doorlopende opgave is. Een optimaal functionerende detailhandelsstructuur draagt immers bij aan krachtige, levendige en aantrekkelijke steden en dorpen en aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied.
In de dagelijkse sector is er een tendens naar schaalvergroting van supermarkten. Via lokaal maatwerk wordt daarom de mogelijkheid geboden voor vestiging of uitbreiding van een supermarkt. Er moet dan worden aangetoond dat die hier niet in of aansluitend aan gerealiseerd kan worden en dat de leefbaarheid in het geding kan komen als er geen locatie net buiten het winkelconcentratiegebied beschikbaar komt. De omvang van de supermarkt dient in overeenstemming te zijn met de lokale verzorgingsfunctie en er mogen geen (blijvende) negatieve effecten optreden op de bestaande detailhandelsstructuur.
De gemeente Zuidplas valt binnen de regio Midden-Holland. In 2013 is er voor deze regio een structuurvisie detailhandel geschreven. Op dit moment wordt een nieuwe regionale visie opgesteld (moet nog vastgesteld worden). Het hoofddoel van de regionale structuurvisie detailhandel is kwalitatieve versterking van de bestaande winkelstructuur door dynamiek (schaalvergroting winkels) te bieden in compacte centrumgebieden, waarbinnen lokale kwaliteiten kunnen worden benut. Daarnaast stelt de visie ook als uitgangspunt dat verspreide bewinkeling die niet bijdraagt aan de detailhandelsstructuur organische transitie ondergaat (reductie winkelvloeroppervlak. Om deze structuur te behouden worden volgende punten nagestreefd:
Ontwikkelingen op gemeentelijk niveau binnen de regio die groter zijn dan 1.000 m2 bvo en niet passen binnen een vigerend bestemmingplan moeten voor een toets worden voorgelegd aan de commissie winkelplanning. Het advies dat hieruit voortkomt is niet bindend.
FIGUUR 8 STROOMSCHEMA NIEUWE ONTWIKKELINGEN REGIONALE STRUCTUURVISIE
Bron: Regionale structuurvisie Detailhandel Midden-Holland 2013
GEMEENTELIJK DETAILHANDELSBELEID
De gemeente Zuidplas heeft in 2017 een detailhandelsnota opgesteld4 . Dit detailhandelsbeleid gaat uit van zes zogenoemde centrumgebieden: de centra van de dorpen Zevenhuizen, Moerkapelle en Moordrecht, winkelcentra de Reigerhof en Dorrestein en Het Oude Dorp in Nieuwerkerk aan den IJssel. De gemeente zet expliciet in op deze zes centrumgebieden en toekomstige detailhandelsontwikkelingen voornamelijk hier stimuleren en heeft hiervoor 12 beleidsuitgangspunten opgesteld, om dit voor elkaar te krijgen. De voorliggende detailhandelsnota is een vernieuwing van dit gemeentelijke detailhandelsbeleid.
Naast de detailhandelsnota uit 2017 is in april 2021 de Economische Agenda voor Zuidplas opgesteld. Deze visie geeft verschillende actiepunten voor de gemeente uit, waar detailhandel deel van uitmaakt. Voor detailhandel geldt:
Bovenstaande punten worden samengevat in het volgende actiepunt:
Maak werk van winkelstraatmanagement, samenhangend voor heel Zuidplas gericht op promotie, samenhangende activiteiten, leegstandsbestrijding, kwaliteit van openbare ruimte etc.
4.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN HET RETAILLANDSCHAP
Detailhandel is een branche die altijd aan ontwikkelingen onderhevig is, denk momenteel bijvoorbeeld aan de toename van online en de effecten op de fysieke winkelstructuur. Deze worden tevens door de huidige Coronacrisis beïnvloed. Echter ook voor de horeca- en dienstensector geldt dat trends en ontwikkelingen komen en gaan. In deze paragraaf behandelen we de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het retaillandschap.
STRUCTURELE LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN
Nederland kent veel goed functionerende (winkel)gebieden, maar de voortgaande groei heeft ook geleid tot gebieden en locaties waar het evenwicht tussen vraag en aanbod is verstoord. De afgelopen vijftien jaar overtrof de groei van het winkelmetrage (12%) de bevolkingsgroei (minder dan 5%) en de stijging van de consumentenbestedingen in de niet-dagelijkse detailhandel. De groei vond hoofdzakelijk plaats in de Buitenstad5 , buiten de reguliere winkelgebieden. In algemene zin is thans sprake van:
FIGUUR 9 DISBALANS IN DE (WINKEL)VOORZIENINGENSTRUCTUUR.
Bron: Bureau Stedelijke Planning
De strategie voor een vitale voorzieningenstructuur kan worden samengevat in drie woorden: Minder, Anders en Beter:
Minder. Minder versnippering, door publieksvoorzieningen te concentreren op de kansrijke locaties. Minder (grote) verkooppunten, en minder meters, door transformatie naar andere functies. Dit geldt in het bijzonder voor (Niet-dagelijkse) Detailhandel en Automotive, voor Diensten verwachten we een stabilisatie en voor Horeca en Leisure nog een bescheiden groei.
FIGUUR 10 NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIGE VOORZIENINGENSTRUCTUUR MINDER + ANDERS = BETER
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Door zowel te investeren in vernieuwing op kansrijke locaties als transformatie van overtollige meters op kansarme locaties ontstaat een meer vitale, toekomstbestendige voorzieningenstructuur.
Momenteel zijn er diverse structurele ontwikkelingen die invloed hebben op de retailstructuur. De structurele veranderingen hebben gevolgen voor alle typen retailgebieden, van de buurtcentra tot de grootste binnensteden, en van de grootschalige concentraties (woonboulevards) tot de stadsdeelcentra. Toch is het ene centrum kwetsbaarder voor de veranderingen dan het andere. Criteria die van invloed zijn op de mate van kwetsbaarheid zijn uiteenlopend van aard:
Demografisch. Commerciële concentraties in stedelijke gebieden in de Randstad zijn minder kwetsbaar. Deze gebieden hebben over het algemeen te maken met bevolkingsgroei en (relatieve) verjonging, die resulteert in een groeiend draagvlak voor de voorzieningen. Binnen de gemeente Zuidplas is er voor de komende jaren is er sprake van een groei van de inwoners, hoewel de groei varieert per woonkern binnen de gemeente.
FIGUUR 11 GENERIEKE ONTWIKKELINGEN DIE VAN INVLOED ZIJN OP DE RETAIL
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Omvang en functie. Grote, aantrekkelijke recreatieve retailgebieden (vaak binnensteden) met een groot verzorgingsgebied en met een grote keuze en variatie aan aanbod (ook buiten de detailhandel) en een hoge dichtheid, bieden sfeer en beleving. Deze grote retailgebieden bieden meer sfeer en beleving dan de middelgrote centra en stadsdeelcentra, die zich noch functioneel, noch in termen van beleving kunnen onderscheiden, niet ten opzichte van internet en niet ten opzichte van de grote binnensteden. Dorpscentra en boodschappenclusters doen het relatief goed, omdat deze centra klein zijn gebleven en de focus ligt op frequente boodschappen die men dichtbij huis wil doen.
DE FOODSECTOR GROEIT EN WORDT DIVERSER
Food wint aan belang. Zowel in steden, kleinere woonkernen. Waar de niet-dagelijkse detailhandel door generieke ontwikkelingen onder druk staat, drukt de foodsector juist een steeds grotere stempel op winkelgebieden. Men identificeert zich sterk en in steeds grotere mate met zijn eetgedrag (‘Food is the new fashion’) en met name jongeren leven sterk bij de dag. Ook de drang om buiten de deur te eten past hierbij.
Supermarkten maken inhaalslag. Supermarkten profiteren van de inhaalslag die food in de winkelgebieden maakt. Albert Heijn liep in de jaren negentig voorop door ook een grootstedelijke variant van de supermarkten in steden te creëren: kleiner, goed bereikbaar voor fietser en voetganger, met een assortiment dat aansloot bij de behoeften in de stad (gemak, vers, kwaliteit). Inmiddels maken de andere formules met aangepaste concepten een inhaalslag.
Nieuwkomers van binnen de sector komen op in de foodbranche. Aanbieders als Marqt en Stach richten zich op een specifieke markt en op de consument die zich bewust is van zijn eetgewoonten en identiteit. Daarnaast zijn er nieuwkomers vanuit de horeca. Restaurants bieden hun producten aan om thuis te consumeren (Deliveroo en Thuisbezorgd.nl).
MINDER BEHOEFTE FYSIEKE WINKELS IN DE NON-FOOD
De non-food sector trekt zich terug in de grootste centra (met voldoende kritische massa en mogelijkheden voor exposure). Jarenlang lag de nadruk op expansie en openden ketens de ene winkel na de ander, ook in de kleinere woonplaatsen. Momenteel maken veel ketens een pas op de plaats en investeren zij primair in een beperkt aantal vestigingen in de grotere winkelgebieden.
Toename online aankopen. Er is een groei van internet als verkoopkanaal in de niet-dagelijkse sector, en meer recent ook in de dagelijkse sector. Deze ontwikkeling resulteert voor veel branches in minder bestedingen in de winkelstraat. Er is tussen branches een groot verschil in de onlinemarktaandelen en de impact op de winkelmeters.
Traditionele verdienmodel staat op zijn kop: Tegenwoordig dienen fysieke winkels vaker als een showroom of als centrum van beleving dan als plek van transactie. Grote ketens willen aanwezig zijn in de winkelstraat om hun producten en concepten te tonen. Ze zijn zich ervan bewust dat klanten meer en meer gebruik maken van het internet als aankoopplaats.
BELANG AAN ANDERE FUNCTIES NEEMT TOE
Horeca groeisector in winkelgebieden: In steden is het aanbod en de diversiteit aan horeca sterk groeiend. De consument besteedt zijn of haar tijd graag buiten de deur en heeft daar een andere perceptie van de prijs van eten en drinken. Ook in kleinere centra en ondersteunende winkelgebieden is horeca niet alleen het verlengstuk van een bezoek aan een winkel, maar ook andersom.
De combinatie met andere (maatschappelijke) wijkvoorzieningen wordt steeds belangrijker binnen kleinere winkelgebieden. Zo worden onder andere dokterspraktijken, scholen en ondersteunende dienstverlening als kappers in een steeds grotere mate geconcentreerd binnen of nabij de winkelvoorzieningen. Op deze manier versterken de verschillende voorzieningen elkaar en ontstaat een kloppend hart van de wijk/buurt.
Ontmoetingsplek binnen de wijk/dorp. Doordat de verschillende functies in grotere mate geconcentreerd worden en door onder andere de aanwezigheid van horeca worden de wijkwinkelcentra steeds belangrijker als ontmoetingsplek in de buurt. Daarbij wordt ook de verblijfskwaliteit door de aanwezigheid van de verschillende functies binnen het winkelgebied vergroot.
AMBACHTELIJKE DIENSTEN GROEIEN, REST ONDER DRUK
De commerciële dienstverlening staat onder druk. Met name de sectoren die geen product leveren en/of vervaardigen en goed te vervangen zijn de online diensten hebben het moeilijk. Zo bieden banken, reisbureaus, uitzendbureaus allen in steeds grotere mate hun diensten aan via internet en verdwijnen veel fysieke vestigingen. Alleen de zeer specifieke bedrijven, die zich op een speciale markt richten, blijven overeind.
Wel zijn er ook diensten die steeds belangrijker zijn voor winkelgebieden. Bijvoorbeeld de ambachtelijke commerciële diensten als de kapper en schoenmaker, en maatschappelijke diensten als de tandarts en het kinderdagverblijf zijn in de toekomst idealiter steeds vaker onderdeel van een cluster. Al deze voorzieningen samen trekken allemaal potentiële klanten naar een gebied. Ze zorgen ervoor dat het ontmoetingsplekken blijven en zullen elkaar versterken.
5 CONTEXT: DE HUIDIGE RETAILSTRUCTUUR
In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in het huidige draagvlak en het aanbod van de gemeente Zuidplas, maar ook de ontwikkelingen daarin. Daarnaast komen het bestaande beleidskader en de trends en ontwikkelingen aan de orde.
5.1 DRAAGVLAK EN ONTWIKKELING VRAAG TOT 2030
In de gemeente Zuidplas wonen in totaal een kleine 45.0006 inwoners. Nieuwerkerk aan den IJssel is met bijna 22.000 inwoners de grootste kern binnen de gemeente. Naast Moerkapelle, Zevenhuizen en Moordrecht zijn er ook twee buurtschappen in de gemeente gesitueerd: Oud Verlaat en Ver Hitland.
FIGUUR 13 GEMEENTE ZUIDPLAS MET AANTAL INWONERS EN INKOMENSNIVEAU
Bron: PDOK Achtergrondkaart: CBS Statline 2020 (inkomen 2018); Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
De gemeente is in vergelijking met Nederland iets jonger, oftewel er zijn in verhouding iets meer kinderen (0-15 jaar) en minder ouderen (25-45 jaar en 65+). Tussen de verschillende kernen in Zuidplas zit wel verschil. Zo tellen Moerkapelle en Zevenhuizen over het algemeen meer kinderen van 0-15 jaar en volwassen van 25-45 jaar. Met name Moerkapelle kent relatief veel kinderen van 0-15 jaar (22%) in vergelijking met het landelijke beeld (16%). In Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel zijn juist meer 45-65 jarigen woonachtig dan in de andere twee kernen.
Het gemiddelde welvaartsniveau is daarnaast in de gemeente Zuidplas relatief hoog in vergelijking met het landelijk niveau. Zo is dit voor de gehele gemeente 8% hoger ten opzichte van de gemiddelde Nederlander. Het inkomen is voornamelijk in de kernen Nieuwerkerk (+12%) en Zevenhuizen (+10%) hoger dan het landelijk gemiddelde, waar Moerkapelle juist een lager inkomen (-3%) kent t.o.v. het landelijk beeld.
BEVOLKINGSONTWIKKELING EN WONINGBOUW
TABEL 2 BEVOLKINGSPROGNOS GEMEENTE ZUIDPLAS 2020-2050
De bevolkingstoename in de gemeente Zuidplas komt de komende jaren voornamelijk voort uit de woningbouw binnen de kernen Moerkapelle en Zevenhuizen. Daarnaast wordt de ontwikkeling van een vijfde dorp onderzocht binnen de gemeente, waar naar schatting ca. 4.000 woningen gebouwd zullen worden. Dit vijfde dorp zal waarschijnlijk ten oosten van Zevenhuizen en ten noorden van Nieuwerkerk aan den IJssel gesitueerd worden.
5.2 HUIDIGE RETAILSTRUCTUUR EN ONTWIKKELINGEN
Het retailaanbod bestaat uit detailhandelsvestigingen, horeca en dienstverlening als de kapper en het reisbureau. In de gemeente Zuidplas is in totaal ca. 72.000 m² wvo aan retailmeters aanwezig. Dit is verspreid over 276 verkooppunten.
FIGUUR 14 AANTAL M² WVO EN VERKOOPPUNTEN PER GROEP IN ZUIDPLAS
Detailhandel. Het gros van vooral de meters maar ook de verkooppunten wordt ingevuld door detailhandel, namelijk 56.000 m² wvo. Dit is 78% van het totaal van de ingevulde commerciële meters binnen Zuidplas. Voor de verkooppunten geldt dat detailhandel een aandeel van 56% kent. Dit betekent dat de verkooppunten in de detailhandel gemiddeld groter zijn dan die in de horeca en dienstverlening. Branchegroep In en om Huis neemt mede door een grote vestiging van Hornbach (ca. 11.000 m² wvo) in Nieuwerkerk a/d IJssel en een vestiging van Intratuin (ca. 8.000 m² wvo) binnen detailhandel de meeste winkelvloeroppervlakte in.
Diensten. In de dienstverlening is een ruime 3.300 m² wvo verdeeld over 54 verkooppunten in de gemeente Zuidplas aanwezig. Hiermee is deze groep qua meters de kleinste. Binnen de diensten worden de meeste vestigingen ingevuld met ambachten (33). Binnen deze groep zijn kappers het meeste vertegenwoordigd met 20 vestigingen. Binnen de dienstverlening is er geen enkele vestiging in de branche ‘verhuur’ in de gemeente Zuidplas.
FIGUUR 15 VERHOUDING VERKOOPPUNTEN PER TYPE PER GROEP IN ZUIDPLAS
In de detailhandelsstructuur van Zuidplas zijn verschillende winkelgebieden te onderscheiden. In onderstaande figuur is de winkelstructuur weergegeven. De gemeente Zuidplas telt één groter lokaal-overstijgend winkelgebied (Reigerhof) en vijf lokale winkelgebieden (Kernen Zevenhuizen, Moordrecht en Moerkapelle en Het Oude Dorp en Dorrestein in Nieuwerkerk aan den IJssel). Daarnaast zijn er enkele solitaire grootschalige winkels te vinden in de gemeente.
Reigerhof. Dit betreft het overdekte winkelgebied in Nieuwerkerk a/d IJssel met in totaal ca. 8.600 m² wvo aan retailfuncties. Reigerhof heeft een gemeentebrede en een gemeente-overstijgende functie (toevloeiing van buiten de gemeente is aanwezig). Ook bevat de Reigerhof het grootste aanbod aan Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd in de gemeente van alle winkelgebieden. Naast het reguliere aanbod van twee supermarkten en dagelijkse verswinkels huisvest het enkele grotere nationale winkelketens als Hema, Blokker, Intertoys en Shoeby. Het winkelcentrum ondervindt als middelgroot overdekt winkelcentrum concurrentie van nabijgelegen winkelcentrum De Koperwiek in Capelle aan den IJssel, maar ook van winkelgebied Alexandrium in Rotterdam, waar internationale winkelketens gevestigd zijn.
Zevenhuizen. Zevenhuizen heeft een langgerekt dorpscentrum aan de Dorpsstraat en bevat na de Reigerhof het grootste aanbod detailhandel binnen de gemeente. Er is in totaal ca. 7.800 m² wvo aan retailfuncties aanwezig, waarvan het grootste deel In/Om Huis omvat door onder andere de aanwezigheid van de relatief grote woonwinkel Voorbrood. Daarnaast bestaat een groot deel van de winkels uit dagelijkse voorzieningen en heeft het dorpscentrum het grootste aanbod Horeca binnen de gemeente van ca. 1.000 m² wvo. Het winkelgebied heeft voornamelijk een functie voor de kern Zevenhuizen, maar trekt ook bezoekers van nabijgelegen kern Moerkapelle.
Moordrecht. Het dorpscentrum van Moordrecht bestaat uit twee delen, het oude dorpsdeel rondom de Dorpsstraat (dijk) en het nieuwe deel rondom het plein De Smidse. De twee delen zijn verbonden door de Kerkstraat en het Kerkplein waar ook enkele retailfuncties gesitueerd zijn. In totaal omvat het winkelgebied ca. 4.300 m² wvo aan retailfuncties waarvan het grootste deel Dagelijks aanbod betreft. Dit dagelijkse aanbod is met name geclusterd aan De Smidse in het nieuwe deel, waar twee supermarkten (Albert Heijn en Aldi) de grote trekkers zijn. Het winkelgebied heeft met name een functie voor de eigen woonkern Moordrecht en trekt, met name in de zomer ook nog bezoekers uit Gouderak aan de overkant van de Hollandsche IJssel.
FIGUUR 16 AANBOD PER GEBIED ZUIDPLAS
Het Oude Dorp Nieuwerkerk a/d IJssel. Naast de Reigerhof en Dorrestein heeft Nieuwerkerk aan den IJssel nog een derde winkelgebied, wat gesitueerd is in het oude deel van Nieuwerkerk, ook wel Het Oude Dorp genaamd. Het winkelgebied is rond de Dorpsstraat en Kerklaan gesitueerd en heeft een relatief klein aanbod aan retailfuncties van ca. 3.000 m² wvo. Het heeft een gemengd aanbod aan functies, waaronder Dagelijks, Mode & Luxe en Horeca. Binnen Het Oude Dorp zijn veel lokale ondernemers actief, met een ‘eigen aanbod’ aan producten. Het Oude Dorp heeft hierdoor een functie voor Nieuwerkerk aan den IJssel, maar ook van buiten Zuidplas komen klanten doelgericht naar Het Oude Dorp.
Dorrestein. Naast Reigerhof heeft Nieuwerkerk aan den IJssel ook twee ondersteunende winkelgebieden, waarvan Dorrestein er een is. Dorrestein heeft voornamelijk een wijkfunctie en betreft een overdekt winkelcentrum met ca. 2.000 m² wvo aan retailfuncties. Het bevat voornamelijk Dagelijks aanbod door aanwezigheid van een PLUS supermarkt. Dorrestein heeft een ietwat introvert karakter met een ruime parkeerplaats aan de westkant.
Moerkapelle. Ook de dorpskern Moerkapelle heeft een eigen verzorgend dorpscentrum gelegen aan de Dorpsstraat. Het heeft met ca. 2.000 m² wvo het kleinste aanbod aan retailfuncties binnen de gemeente Zuidplas en bestaat uit voornamelijk Dagelijks aanbod waaronder een PLUS supermarkt, slager en bakker. Het winkelgebied heeft daarmee een functie voor het eigen dorp Moerkapelle.
De gemeente Zuidplas heeft voornamelijk lokaal gerichte winkelgebieden die in beperkte mate met elkaar concurreren. Er is echter ook aanbod buiten de gemeente dat aan de inwoners van de gemeente trekt. In 2018 is er een koopstromenonderzoek verricht voor detailhandel binnen de Randstad. Op basis van dit onderzoek is er inzicht in waar de bewoners van de gemeente hun aankopen doen.
FIGUUR 18 BALANS KOOPORIËNTATIES GEMEENTE ZUIDPLAS
Online afvloeiing. De online afvloeiing7 voor de dagelijkse sector ligt in Nederland gemiddeld op 3,6% en voor vergelijkbare gemeenten op 2,7%. Voor Zuidplas is dit slechts 2%. Voor de niet-dagelijkse sector geldt dat de online afvloeiing hoger ligt dan landelijk en vergelijkbare gemeenten. De gemiddelde afvloeiing van de totale gemeente is 31%, terwijl deze landelijk op ca. 24% ligt en voor vergelijkbare gemeenten op 25%
FIGUUR 19 AFVLOEIING ONLINE GEMEENTE ZUIDPLAS, BENCHMARK GEMEENTEN EN NEDERLAND
ONTWIKKELING VAN HET AANBOD EN VERWACHTE ONTWIKKELINGEN
Ontwikkeling van het aanbod. Sinds 2016 is het totale detailhandelsaanbod in de gemeente Zuidplas met ca. 4.000 m² wvo afgenomen8 . Deze afname is in vrijwel elke dorpskern met uitzondering van Dorrestein en Het Oude Dorp te zien. Zo is in zowel de Reigerhof als Moordrecht de detailhandel met 1.000 m² wvo afgenomen. Uit het KSO 2018 rapport voor de gehele gemeente Zuidplas, blijkt dat de afname zit in de niet-dagelijkse artikelen. Het aantal m² wvo in de dagelijkse artikelen is tussen 2016 en 2018 juist licht gestegen met ca. 300 m² wvo.
Planvoorraad. In totaal zijn er drie plannen die binnen de harde en zachte planvoorraad vallen. De komst van Aldi in Nieuwerkerk aan den IJssel is de enige harde planvoorraad, welke gemiddeld ca. 1.200 m² wvo betreft. De andere twee plannen, een uitbreidingsverzoek van Van der Spek en de komst van detailhandelsvoorzieningen in het vijfde dorp betreffen slechts zachte planvoorraad. Voor het vijfde dorp is nog niet bekend wat de plannen voor de komst van detailhandelsvoorzieningen inhouden.
FIGUUR 20 PLANVOORRAAD BINNEN DE GEMEENTE (HARDE EN ZACHTE PLANNEN)
Een goed beeld van de leefstijlprofielen van de doelgroepen van de winkelgebieden biedt inzicht in de kansen voor de verschillende retailgebieden. Wanneer de retailgebieden immers zo optimaal inspelen op de behoefte, wensen en interesses van hun doelgroepen kan worden gekomen tot het zo optimaal mogelijk functioneren van deze gebieden. In 2019 is in opdracht van de Omgevingsdienst Midden-Holland een leefstijlonderzoek uitgevoegd in de regio. Dat leefstijlonderzoek is gebaseerd op Mentality van Motivaction.
Het Mentality-model deelt Nederlanders op in acht milieus naar hun levensinstelling. Deze milieus zijn gedefinieerd op basis van persoonlijke opvattingen en waarden die aan de leefstijl van elke groep ten grondslag liggen. Mensen uit hetzelfde milieu hebben gedeelde waarden ten aanzien van werk, vrije tijd en politiek, en tonen overeenkomstige ambities, drijfveren en consumentengedrag. Kijkend naar het model staan de leefstijlwaarden op de horizontale as en is onderverdeeld in traditionele, moderne en postmoderne waarden. Op de verticale as is de sociaal-economische status te vinden.
FIGUUR 22 LEEFSTIJLPROFIELEN ZUIDPLAS OBV HET MENTALITY-MODEL
Uit het leefstijlplaatje voor Zuidplas blijkt dat de volgende leefstijl overheerst bij de inwoners van de verschillende kernen:
Zevenhuizen en Nieuwerkerk aan den IJssel: traditionele burgerij / nieuwe conservatieven. Kenmerken van de groep traditionele burgerij zijn: zekerheid, veiligheid, privacy, rust, vertrouwend, geborgen, nostalgie, hechting, duurzaam en degelijk. Het profiel van de nieuwe conservatieven lijkt daarop met die verstande dat zij behoorlijk wat te besteden hebben. Deze twee consumentengroepen gaan vooral doelgericht naar een winkelgebied. Daarbij zijn het binnen deze groep vooral vrouwen die de aankopen doen. Voor de winkelgebieden liggen kansen bij het bieden van service, lokale producten, een goede prijs – kwaliteitverhouding, midden tot midden/hoog marktsegment.
Voor winkelcentrum Reigerhof en Het Oude Dorp geldt dat zij behoorlijk wat toevloeiing van buitenaf kennen. Het profiel van de mensen van buitenaf wijkt op basis van de informatie die wij hebben gekregen van de ondernemers af van de inwoners van de kern. Voor winkelcentrum Reigerhof wordt uitgegaan van een profiel dat wat meer vergelijkbaar is met dat van Moerkapelle. Voor Het Oude Dorp gaan we er van uit dat de Nieuwe Conservatieven de overhand hebben, waarbij kansen liggen bij kwaliteitsproducten, service, beleving en midden tot midden/hoge marktsegment.
Moordrecht: gemaksgeoriënteerden. Kenmerken van deze groep zijn: spontaan, open, makkelijk, gewoon, vriendschap, plezier, prijsbewust, waar voor je geld, gemak, comfort, gezellig en genieten. Deze consumenten houden van winkelen, het liefst met de hele familie, waarbij er voor het hele gezin wat te beleven moet zijn. Zij combineren boodschappen doen en winkelen vaak met een bezoek aan horeca. Kansen liggen bij: aanbod voor de hele familie, bieden van beleving voor hele gezin (horeca, speelelementen), gezelligheid, ontmoeten, middenmarktsegment.
Onder het inwonerspanel van de gemeente Zuidplas en bezoekers van de zes winkelgebieden in de vier woonkernen in Zuidplas zijn enquêtes gehouden over het koopgedrag, mening over het winkelaanbod en de winkelgebieden, zondagsopenstelling en online winkelen. Totaal zijn hebben ca. 1.200 respondenten de enquête ingevuld. Doordat de respondenten hun woonkern binnen Zuidplas hebben ingevuld is voor zowel Zuidplas als geheel als voor de vier kernen resultaten inzichtelijk gemaakt. In Bijlage 2 zijn in de factsheets per winkelgebieden de beoordeling van de winkelgebieden vanuit respondenten van de enquête weergegeven. In Bijlage 4 is een uitgebreidere uitwerking van de inwonersenquête te vinden. Onderstaand zijn kort de belangrijkste uitslagen opgesomd van de enquête.
Het beleid binnen de gemeente Zuidplas laat een zondagsopening voor alle winkeliers toe. Winkeliers hebben binnen dit beleid zelf de keuze om open te gaan op zondag. We hebben winkeliers gevraagd naar hoe zij tegenover de zondagsopenstelling staan. Ondernemers uit de verschillende winkelgebieden blijken hier vrij eenduidig over. Voor wie open wil gaan is dit een prettige situatie. Ondernemers die niet op zondag open willen gaan hebben verschillende argumenten. Vaak zijn het kleine zelfstandigen die zelf in hun winkel staan, waardoor de zondag voor hun de enige echte vrije dag is. Opengaan zou daarnaast ook hogere loonkosten betekenen en men vraagt zich daarnaast af of de opbrengsten op zondag hoog genoeg zijn om die te dekken. Voor verschillende andere winkeliers geldt dat zij op zondag dicht zijn vanuit geloofsovertuiging. In de Reigerhof zijn steeds meer winkeliers die op zondag open gaan. Daar zijn beide supermarkten open wat al het nodige winkelend publiek trekt.
6 HUIDIG EN TOEKOMSTIG FUNCTIONEREN AANBOD
In dit hoofdstuk wordt het huidige en het naar verwachting toekomstige functioneren van het detailhandelsaanbod in de gemeente Zuidplas geanalyseerd. Hierin komt de gemeente als geheel, maar ook de verschillen tussen woonkernen en winkelgebieden, aan de orde.
6.1 HUIDIG FUNCTIONEREN DETAILHANDEL GEMEENTE ZUIDPLAS
In deze paragraaf is het huidig functioneren van het aanbod in de gemeente Zuidplas opgenomen. De focus ligt hierin op de detailhandel (door middel van o.a. dichtheden en een distributieve toets), maar ook de andere retailfuncties komen, meer kwalitatief, aan de orde. Ook de status van leegstand en succesvolle en probleemlocaties komen aan bod.
DICHTHEDEN DETAILHANDEL TEN OPZICHTE VAN NEDERLAND
Een winkeldichtheid9 geeft een indicatie van de hoeveelheid aanbod er is gevestigd in Moerkapelle, Zevenhuizen, Moordrecht en Nieuwerkerk a/d IJssel en in de gemeente Zuidplas als geheel, ten opzichte van het landelijke gemiddelde.
FIGUUR 23 DICHTHEID DETAILHANDELSBRANCHES IN M² WVO PER 1.000 INWONERS
Bron: Locatus september 2020 en CBS 2020
Voor de gemeente Zuidplas als totaal, geldt dat de totale winkeldichtheid lager ligt dan gemiddeld in Nederland. Voornamelijk het dagelijks aanbod (289 m² wvo per 1.000 inwoners) en het aanbod Mode & Luxe (104 m² wvo per 1.000 inwoners) liggen een stuk lager dan landelijk (respectievelijk 375 m² wvo dagelijks en 335 m² wvo Mode & Luxe per 1.000 inwoners).
Voor de kernen binnen de gemeente geldt dat de totale winkeldichtheid vaak relatief veel lager ligt dan gemiddeld in Nederland. Zevenhuizen is hierin een uitzondering, waar de dichtheid In en om het Huis fors hoger is. De vestiging van de eerder genoemde Intratuin (8.300 m² wvo) in combinatie met relatief weinig inwoners zorgt voor een hoge dichtheid. Echter heeft een dergelijke Intratuin een bovenlokale functie, waardoor het geen overaanbod betreft.
FIGUUR 24 EEN (TE) HOGE DICHTHEID KAN BETEKENEN DAT ER TE WEINIG BESTEDINGEN ZIJN OM HET AANBOD TE LATEN FLOREREN
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Een lagere dichtheid dan landelijk kan verschillende dingen betekenen. Enerzijds kan het aangeven dat het aanbod in een gebied een lokale functie heeft, want er is te weinig aanbod voor de bewoners van een kern, waardoor zij ook afvloeien naar andere winkelgebieden. Anderzijds kan het ook betekenen dat er onderaanbod is, ofwel nog enige marktruimte. Met het oog op de toename in online bestedingen, de lokale functie van de vier kernen en een ook op landelijk niveau bestaand overaanbod in diverse branches is het onderaanbod in de verschillende branches geen probleem en zal er juist gekeken moeten worden of het huidige detailhandelsaanbod op dit moment goed functioneert en of er in verschillende branches (voornamelijk dagelijks) wellicht enige uitbreidingsruimte zou kunnen zitten.
FUNCTIONEREN DETAILHANDELSAANBOD
Op indicatieve wijze kan het gemiddeld functioneren van het detailhandelsaanbod berekend worden middels een distributieve toets. Aan de hand van koopstromen en omzetkengetallen (gemiddelde bestedingen en vloerproductiviteit) ontstaat er een indicatie van het functioneren van het aanbod in vergelijking met het landelijk gemiddelde. Als de gemiddelde vloerproductiviteit hoger is dan landelijk, presteert het aanbod gemiddeld goed, en vice versa 10 . Het functioneren van het detailhandelsaanbod is gedaan voor vier branchegroepen: ‘Dagelijks’, ‘Mode & Luxe’, ‘Vrije Tijd’ en ‘In en om Huis’. Deze branchegroepen zijn in bijlage 1 nader toegelicht.
Het detailhandelsaanbod in de gemeente Zuidplas functioneert gemiddeld genomen goed. De vloerproductiviteit van drie van de vier branchegroepen ligt boven het landelijk gemiddelde. Voornamelijk de vloerproductiviteit van de groep Vrije Tijd ligt met +135% fors hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit laatste kan mede verklaard worden door een lichte onderaanbod in de gemeente ten opzichte van een relatief laag inwoneraantal, maar ook door een relatief hoge toevloeiing tot het vrijetijdsaanbod (bovenlokale werking).
FIGUUR 25 HUIDIG FUNCTIONEREN DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE ZUIDPLAS T.O.V. LANDELIJK
Bron: KSO 2018, Locatus september 2020, Omzetkengetallen 2019; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
Voor Mode & Luxe geldt dat het aanbod gemiddeld iets minder functioneert dan landelijk. Hier ligt de vloerproductiviteit 10% lager dan het landelijk gemiddelde. Ondanks dat in deze branchegroep de winkeldichtheid in de gemeente Zuidplas en de individuele kernen lager dan landelijk ligt, heeft het aanbod Mode & Luxe in Zuidplas een lokale functie en is er veel online afvloeiing (38% bestedingen bevolking Zuidplas), maar ook fysieke afvloeiing (47% van bestedingen bevolking Zuidplas) naar grotere winkelgebieden buiten de gemeente.
FUNCTIONEREN HORECA, OVERIG LEISURE EN DIENSTEN AANBOD
Voor horeca, overig leisure en diensten is het functioneren moeilijker na te gaan dan voor detailhandel. Voor detailhandel zijn diverse kwantitatieve toetsen bruikbaar om het functioneren indicatief weer te geven. Voor de andere retailbranches zijn deze er veelal niet. Wel kunnen we aan de hand van horecadichtheden een inzicht krijgen in het functioneren van het horeca aanbod.
Dichtheid horeca. De gemeente Zuidplas kent een zeer lage dichtheid voor horecavestigingen. Zowel ten opzichte van landelijk, de provincie Zuid-Holland als gemeenten met 25.000 – 50.000 inwoners zijn de dichtheden in Zuidplas duidelijk lager. Eruit springt de lage dichtheid voor de fastservicesector. Ten opzichte van alle andere schaalniveau’s ligt de dichtheid hiervoor ca. 60% lager. Dit kan betekenen dat het aanbod dat wel aanwezig is gemiddeld goed functioneert, maar kan ook betekenen dat inwoners van Zuidplas veelal uitwijken naar andere horeca buiten de gemeente. Met het toevoegen van kwalitatieve horeca aansluitend op de behoefte van de doelgroepen kan er zeker een gat worden opgevuld.
FIGUUR 26 DICHTHEID HORECABRANCHES IN GEMEENTE ZUIDPLAS TEN OPZICHTE VAN ANDERE DICHTHEDEN
Bron: Horeca DNA 2020 11 ; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
Voorzichtig zijn met toevoeging diensten. De niet ambachtelijke diensten verdwijnen veelal uit alle retailclusters. Waar zich momenteel nog reisbureaus (zoals TUI in de Reigerhof) en banken (zoals Rabobank Raadhuisplein Nieuwerkerk a/d IJssel) bevinden, moeten we ons beseffen dat de kans klein is dat deze er over tien jaar nog zitten. Voor de ambachtelijke diensten blijft de vraag bestaan. Gezien de afnemende vraag naar een deel van de diensten zijn er naar verwachting voldoende meters beschikbaar indien de vraag naar ambachten door bevolkingsgroei groeit.
ANALYSE LEEGSTAND EN LEEGSTANDSONTWIKKELING
Leegstandspercentage relatief laag in de gemeente Zuidplas. In de gemeente staat in totaal ca. 1.700 m² wvo verspreid over 14 winkels en andere verkooppunten leeg. Dit is 2% van het totaal aantal retailmeters en 5% van het aantal verkooppunten. In vergelijking met het landelijke beeld, waar gemiddeld bijna 8% van de retailmeters leeg staat, is de leegstand in de gemeente Zuidplas met 2% relatief laag.
Leegstandsontwikkeling – afname in aantal leegstaande vkp. In de gemeente Zuidplas is het aantal leegstaande verkooppunten in de afgelopen vier jaar afgenomen van 8% naar 5%. Echter als naar de leegstand in m² wvo wordt gekeken is er een daling van 4% naar 2% in de afgelopen vier jaar te zien, met een tussentijdse uitschieter van 9% in 2018.
FIGUUR 27 WINKELLEEGSTAND ZUIDPLAS
Bron: Locatus september 202012, KSO Randstad 2018 (voor 2016)
Tegelijkertijd kent Winkelcentrum Dorrestein in Nieuwerkerk a/d IJssel op dit moment geen leegstand, waar dat in 2016 nog ruim 800 m² wvo bedroeg. Ook overige vier winkelgebieden kennen een relatief lage winkelleegstand, die in het geval van Het Oude Dorp en Zevenhuizen in de afgelopen vier jaar is afgenomen.
FIGUUR 28 LEEGSTAND WINKELGEBIEDEN 2019 EN 2016
Bron: KSO 2016, Locatus september 2020; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
FIGUUR 29 LEEGSTANDSPERCENTAGE TOTAAL M² WVO VAN DE ZES WINKELGEBIEDEN ZUIDPLAS
Binnen de gemeente presteren over het algemeen alle winkelgebieden relatief goed, mede doordat (op Reigerhof en het Oude Dorp na) alle winkelgebieden gericht zijn op hun lokale functie voor hun eigen dorpskern/wijk. Echter zijn er enkele verschillen tussen de zes winkelgebieden te noemen.
Reigerhof presteert over het algemeen redelijk goed. Er is een relatief groot en divers aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel. De leegstand is relatief hoog, wat mede komt doordat de bovenverdieping van het winkelcentrum leegstaat. Ook aan de randen van het winkelcentrum is enige leegstand te bemerken, maar doordat het winkelcentrum één eigenaar kent kan dit beter en sneller aangepakt worden, door nieuwe huurders te vinden dan wel uitbreidingen te faciliteren.
Zevenhuizen heeft te maken met een langgerekt dorpscentrum aan de Dorpsstraat met voornamelijk lokaal aanbod. Het presteert op dit moment redelijk goed, met voornamelijk een dagelijkse functie waar de Jumbo supermarkt de grote trekker is. Er is slechts weinig leegstand, maar door de combinatie van detailhandel en woonfunctie is sprake van een fragmentarisch winkelgebied.
Moordrecht presteert door zijn lokale karakter met twee supermarkten als drager ook gemiddeld goed. Het dorp biedt met name dagelijks aanbod, aangevuld met niet-dagelijkse lokale ondernemers. Het winkelgebied is op te delen in een nieuw en oud deel, welke van elkaar gescheiden liggen. Er is geen sprake van een aaneengesloten winkelgebied. Het zwaartepunt van het centrum is richting het nieuwe deel geschoven, waar rondom De Smidse een nieuw dagelijks cluster is ontstaan.
Het Oude Dorp functioneert redelijk tot goed. Het Oude Dorp heeft in sterke mate een vaste klantenkring. Een groot deel is afkomstig van buiten de eigen gemeente. Het winkelgebied onderscheid zich door het hoogwaardige winkelaanbod van specialistische, lokale ondernemers. Het winkelgebied kent beperkte leegstand. Wel is het probleem dat steeds meer woonhuizen ontstaan tussen de bewinkeling.
Moerkapelle functioneert gemiddeld, wat vooral komt door het feit dat het huidige (grotendeels) dagelijkse aanbod uit zijn jasje begint te groeien. De dorpskern zit ingebouwd tussen de woningen aan de Dorpsstraat, waardoor de uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande detailhandel klein zijn. Daarnaast is de bereikbaarheid niet optimaal voor het winkelgebied. Met de komst van flink wat woningbouw in de komende jaren, kan het aanbod in moeten spelen op de groeiende vraag naar dagelijks aanbod.
Een indicatieve marktruimte voor 2025 kan eveneens berekend worden middels een distributieve toets. Op basis hiervan kan een indicatie worden verkregen van de toekomstige behoefte aan winkelmeters. Een positieve marktruimte kan veroorzaakt worden door een toenemend inwonertal, positieve ontwikkelingen van de kooporiëntaties (meer binding, minder afvloeiing, meer toevloeiing) of een (zeer) goed functionerend huidig aanbod. Ook kan er een negatieve marktruimte zijn door o.a. krimp, lagere binding, een matig functionerend aanbod of een afname van bestedingen in winkels (bijvoorbeeld door de toename van online).
Voor de berekening van de marktruimte in 2025 en 2030 is gebruik gemaakt van distributieve berekeningen voor vier branchegroepen: ‘Dagelijks’, ‘Mode & Luxe’, ‘Vrije Tijd’ en ‘In/om het Huis’ (zie volledige berekeningen in Bijlage 3) De uitkomsten van deze marktruimteberekeningen zijn in onderstaande figuur weergegeven. Per banchegroep is een bandbreedte te zien in m² wvo, waarvan het eerste getal de marktruimte in 2025 weergeeft en het tweede getal de marktruime in 2030.
FIGUUR 30 INDICATIEVE MARKTRUIMTE GEMEENTE ZUIDPLAS 2025-2030
Bron: I&O Research, Locatus 2020, Bureau Stedelijke Planning
In de huidige situatie functioneert het winkelaanbod voor zowel de branchegroepen ‘Dagelijks’ als ‘Vrije Tijd’ en ‘In en Om Huis’ boven het landelijk gemiddelde. In de toekomst blijft dit door de verwachte sterke inwonersgroei goed presteren. Het aantal inwoners in de gemeente groeit tot 2025 met ca. 10%. Deze groei zal met name plaatsvinden in de kernen, waar grote woningbouw plaatsvindt als Moerkapelle en Zevenhuizen. Met name door deze inwonersgroei is er in de branchegroepen ‘Dagelijks’, ‘Vrije Tijd’ en ‘In en Om Huis’ een positieve marktruimte. De grote marktruimte in de branchegroep In en Om Huis wordt voornamelijk gestuwd door de grote koopkrachttoevloeiing door aanwezigheid van een solitaire Hornbach en Intratuin, die naast inwoners van Zuidplas, veel bezoekers van buiten de gemeente trekken. De branchegroep ‘Mode & Luxe’ presteert op dit moment onder het landelijk gemiddelde en hiervoor zal ook voor 2025-2030 gelden dat er vrijwel geen tot minieme uitbreidingsruimte aanwezig is.
Binnen de branchegroep ‘Dagelijks’ is in de gemeente Zuidplas tot 2025 nog een relatief grote uitbreidingsruimte aanwezig van ca. 1.800 – 3.700 m² wvo. Dit wordt met name gestuwd door de grote inwonersgroei die de gemeente de komende jaren kent. Deze aanwezige marktruimte zorgt voor ontwikkelingsmogelijkheden van het supermarktaanbod.
De supermarktdichtheid, ook wel het aantal m² wvo supermarkt per inwoner, ligt voor de gemeente Zuidplas op 0,20 m² wvo supermarkt per inwoner. In vergelijking met het landelijk gemiddelde van 0,27 m² per inwoner ligt dit substantieel lager. De kernen Moerkapelle, Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel kennen ongeveer eenzelfde supermarktdichtheid als de gemeente Zuidplas als geheel. Zevenhuizen kent echter een fors lagere dichtheid: ca. 0,15 m² wvo per inwoner.
Met oog op de voorziene bevolkingsgroei zal het draagvlak voor supermarkten in de kernen toenemen. Dit betekent dat er mogelijkheden voor supermarkten in de kernen zijn om uit te breiden om zo de voorzieningen op peil te houden. Voor Zevenhuizen geldt dat hier op termijn voldoende distributieve ruimte ontstaat voor een tweede supermarkt.
DE SITUATIE IN DE GEMEENTE ZUIDPLAS
De uitkomsten van de analyses omtrent de marktruimte kunnen geconfronteerd worden met de aanwezige leegstand en planvoorraad.
Er is tot 2025 meer behoefte aan reguliere detailhandel, mede door de verwachte inwonersgroei. In onderstaande tabel is het enige harde planvoorraad in de gemeente meegenomen, namelijk de komst van Aldi in Nieuwerkerk aan den IJssel. Desalniettemin is het raadzaam om voorzichtig om te gaan met het toevoegen van meters in reguliere winkelgebieden en te zorgen dat het aanbod binnen de marktruimte gedoseerd mee kan groeien met het draagvlak.
FIGUUR 31 CONFRONTATIE TOEKOMSTIGE VRAAG REGULIERE DETAILHANDEL EN AANBOD 13
Aldus besloten in de openbare digitale vergadering van 09/06/2021
De raad voornoemd,
De plv. griffier
J.J.A. van Houwelingen
De voorzitter,
J.F. Weber
De bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
Branchering is het vaststellen van regelgeving door gemeente of actief beheer door de eigenaar ten aanzien van waar welke branches zich mogen vestigen. Gemeenten leggen dit vaak vast in een bestemmingsplan. Een branche betreft een goed waarin detailhandelsvestigingen actief in zijn/goederen van verkoopt. Bij branchevervaging wijkt een bepaalde winkel af van zijn originele branche, en gaat een verscheidenheid aan verschillende branches verkopen. Een voorbeeld is een bouwmarkt die speelgoed gaat verkopen.
Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken.
Tot de Diensten behoren den hoofdbranches Verhuur, Ambacht, Financiële instelling en Particuliere dienstverlening. Hiertoe vallen de volgende verkooppunten: Videotheek, Autoverhuur, Rijwielverhuur, Gereedschap verhuur, Verhuur Overig, Edelsmid, Schoenreparatie/Sleutels, Kapper, Tattoo/Piercing, Schoonheidsspecialist, Kledingreparatie, Stoffeerderij, Kleermaker, Pottenbakker, Electro reparatie, Drukwerk, Foto-ontwikkelen, Dierentrimsalon, Lijstenmaker, Ambacht overig, Financiële intermediair, Verzekeringswerk, Bank, Postkantoor, Bellen/Internet, Fotostudio, Makelaardij, Autowasserij, Autopoetsbedrijf, Fietsenstalling, Stomerij/Wassalon, Reisbureau, Uitzendbureau, Uitvaart, Diensten overig.
Van een functiesprong is sprake, wanneer het oppervlak van een winkel dusdanig uitgebreid wordt dat het een veel groter verzorgingsgebied krijgt dan voorheen het geval was (bijvoorbeeld van een kleine buurtsuper naar XL supermarkt). Zo ontstaat er een schaalsprong die van een vergelijkbare orde is als die van een nieuwvestiging.
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied of naar online kanalen.
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen.
Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden.
Leisure is een brede term voor verschillende commerciële functies. Door Locatus is de groep uitgesplitst naar drie branches: Horeca, Cultuur en Vermaak. Onder Cultuur valt o.a. de bibliotheek, bioscoop, museum en theater. Vermaak betreffen functies als een pretpark, bowlingbaan, sauna en zwembad.
Locatus is een onafhankelijke commerciële dienstverlener die informatie verzamelt over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven. Veldwerkers bezoeken en onderzoeken jaarlijks alle winkelgebieden in de Benelux. De verzamelde gegevens, zoals (winkel)naam, winkelverkoopvloeroppervlak en branche worden geregistreerd in de database. Er wordt daarnaast ook een indeling in winkelgebieden aan gekoppeld en winkelgebieden worden geclassificeerd.
Marktruimte (o.b.v. distributieve berekening)
Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve markt voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden is de distributieve berekening. Hierin wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in een afgebakend gebied vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductiviteit berekend van het in het gebied gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod.
Niet-dagelijkse Sector (regulier)
Winkels in de branchegroepen Mode & Luxe, en Vrije Tijd. Deze branchegroepen treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden. Mode & Luxe betreft de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, juwelier & optiek, huishoudelijke- & luxe artikelen en antiek & kunst. Onder Vrije Tijd betreft de branches sport & spel, hobby en media.
PDV (perifere detailhandelsvestigingen)/ Volumineuze detailhandel
Perifere detailhandelsvestigingen zijn winkels die vanwege hun aard en omvang over het algemeen niet in de traditionele winkelcentra (binnenstad, buurt- en wijkcentra) gevestigd kunnen worden. Het gaat hierbij vooral (en niet uitsluitend) over de volumineuze aard van de goederen. Deze benadering van perifere winkels is vanuit het voormalige rijksbeleid ingestoken en dus met name branchegericht. Veelvoorkomende branches zijn: auto’s, boten en caravans (ABC), bouwmarkten, tuincentra en detailhandel in woninginrichting.
Waar we in het verleden spraken over winkelgebieden, worden dit steeds meer verblijfsgebieden. De functie winkelen wordt minder belangrijk en dit biedt ruimte voor horeca en andere leisurefuncties. Een prettig verblijf staat voorop. We gaan van winkelgebieden waar transacties het hoofddoel vormden, naar verblijfsgebieden waar attractie en vermaak de belangrijkste doelen zijn.
De vloerproductiviteit (omzet in € per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken.
De winkelvloeroppervlakte betreft de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
BIJLAGE 3 KOOPORIËNTATIES GEMEENTE ZUIDPLAS EN DISTRIBUTIEVE TOETS
KOOPORIËNTATIES GEMEENTE ZUIDPLAS
DISTRIBUTIEVE TOETS GEMEENTE ZUIDPLAS
Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden van het detailhandelsaanbod. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachten groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie: een hogere, maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een “driver” zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. Anderzijds kan een negatieve marktruimte worden veroorzaakt door een momenteel (al) relatief matig functionerend aanbod. Dit kan veroorzaakt worden door bijvoorbeeld de toename van online bestedingen, een te groot aanbod voor de behoefte of veel afvloeiing naar elders (of een combinatie van).
Voor de distributieve toets maken we gebruik van de volgende kengetallen en cijfers:
TABEL 3 BESTEDINGSCIJFERS EN VLOERPRODUCTIVITEIT DETAILHANDELSBRANCHES
Bron: Omzetkengetallen 2019 (meest recente cijfers), INretail en Panteia
Inkomensniveau. Het inkomensniveau van de gemeente Zuidplas ligt ca. 8% hoger dan het landelijk gemiddelde. De bestedingscijfers zullen worden gecorrigeerd naar het gemiddeld hogere inkomen dat de bewoners hebben. Voor de dagelijkse sector gebeurt dit met een prijselasticiteit van 0,4, voor de niet-dagelijkse sectoren Mode & Luxe, Vrije Tijd en In en om het Huis met een prijselasticiteit van 0,7.
Koopstromen. Voor de koopstroomgegevens wordt gebruik gemaakt van het Koopstromenonderzoek Randstad 2018. Doordat we gebruik maken van bestedingscijfers in fysieke winkels, moeten we de binding corrigeren voor de online afvloeiing (volgens het principe: koopkrachtbinding + koopkrachtafvloeiing naar fysieke winkels buiten het verzorgingsgebied = 100% van de bestedingsstroom). We veronderstellen de koopstromen als constant voor 2025 en 2030:
TABEL 4 KOOPSTROMEN (BINDING GECORRIGEERD VOOR ONLINE AFVLOEIING)
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2018, I&O Research
BIJLAGE 4 UITWERKING INWONERSENQUÊTE
Aantal respondenten inwonerenquête:
Over het algemeen zijn Zuidplassers redelijk loyaal aan hun eigen dorp wat betreft de aankoop van dagelijkse boodschappen. Zo doen inwoners van Moerkappelle, Zevenhuizen en Moordrecht over het algemeen tussen de 87%-90% van hun boodschappen in eigen dorp. Alle Nieuwerkerkers hebben aangegeven in het algemeen hun boodschappen te doen in eigen kern.
Wanneer men buiten eigen kern dagelijkse boodschappen doet, spelen zowel nabijheid als aanbod mee. Moerkapellenaren wijken voornamelijk nog uit naar Zevenhuizen. Zevenhuizenaren naar Nieuwerkerk en Moordrechtenaren ook naar Nieuwerkerk. Vanuit Nieuwerkerk is door het aanbod slechts een beperkte afvloeiing voor boodschappen naar andere woonkernen in Zuidplas. Zo zegt 9% nog naar Zevenhuizen te gaan en 5% naar Moordrecht. Op de vraag waar Nieuwerkerkers binnen Nieuwerkerk hun boodschappen het meeste doen, geeft 86% Reigerhof aan. 52% van de Nieuwerkerkers doet ook boodschappen in Dorrestein en slechts 19% in Het Oude Dorp.
Er worden ook dagelijkse boodschappen buiten de gemeente gedaan. Ook hierbij geldt dat de plek waar men buiten de gemeente dagelijkse boodschappen doet, afhangt van nabijheid bij de woonkern. Zo zijn Moerkapellenaren voornamelijk gericht op Waddinxveen en Zoetermeer, Nieuwerkerkers op Capelle a/d IJssel, Zevenhuizenaren op Waddinxveen en Rotterdam Nesselande en Moordrechtenaren op Gouda. 20% van de respondenten geeft aan alleen binnen Zuidplas dagelijkse boodschappen te doen.
Ook hierbij geldt dat de plek waar men buiten de gemeente dagelijkse boodschappen doet, afhangt van nabijheid bij de woonkern. Zo zijn Moerkapellenaren voornamelijk gericht op Waddinxveen en Zoetermeer, Nieuwerkerkers op Capelle a/d IJssel, Zevenhuizenaren op Waddinxveen en Rotterdam Nesselande en Moordrechtenaren op Gouda. 20% van de respondenten geeft aan alleen binnen Zuidplas dagelijkse boodschappen te doen.
Als het gaat om niet-dagelijks aanbod winkelen de meeste Zuidplassers in Nieuwerkerk, bijna 70% van de respondenten geeft aan voornamelijk hier te winkelen. Opmerkelijk is dat Moerkapellenaren aangeven juist voornamelijk in Zevenhuizen en hun eigen dorp niet-dagelijkse aankopen te doen. Slechts 11% geeft aan voornamelijk naar Nieuwerkerk hiervoor te gaan.
In mindere mate als bij dagelijkse boodschappen is ook hier de afstand enigszins belangrijk tot het winkelcentrum buiten Zuidplas. Zo zijn Moerkapellenaren vaker in Waddinxveen en Zoetermeer te vinden en Moordrechtenaren in Gouda. Nieuwerkerkers zijn voor een groot deel gericht op Rotterdam Alexandrium en Zevenhuizenaren zijn relatief verdeeld over Waddinxveen, Zoetermeer, Rotterdam Nesselande en Rotterdam Alexandrium.
Aan de bewoners is ook gevraagd wat voor een soort of welke winkel zij het meeste missen in hun dorp. De dorpen verschillen hier sterk in. Zo komt voor Zevenhuizen duidelijk een tweede supermarkt naar voren. Voor Moordrecht geldt dat zij het dagelijks aanbod d.m.v. een groenteboer en slager graag versterkt zien worden en Moerkapellenaren noemen vaak een drogist.
Lidl, Action, schoenenwinkel, elektronica/huishoudelijke winkel | |
Tweede supermarkt (AH/Lidl meest genoemd), boekenwinkel, Hema, groenteboer | |
TABEL 5 WAAR HAALT MEN OVER HET ALGEMEEN HET VAAKST NIET-DAGELIJKSE AANKOPEN BINNEN ZUIDPLAS?
De belangrijkste reden voor inwoners van Zuidplas om buiten de gemeente te winkelen is het aanbod. 80% winkelt buiten Zuidplas omdat er meer en gevarieerder aanbod is buiten de gemeente. Daarnaast worden in veel mindere mate ‘gezelliger en meer beleving’, ‘betere kwaliteit van winkels’ en ‘ben toch in de buurt/impulsaankoop’ genoemd.
Over het bezoeken van winkels op zondag heerst binnen Zuidplas enige verdeeldheid. Bijna driekwart van de inwoners van Zuidplas geeft aan wel eens op zondag winkels te bezoeken binnen de gemeente. 27% van de respondenten geeft aan niet op zondag te winkelen en geven daarbij voornamelijk als reden dat zij dit vanuit geloofsovertuigingen/zondagsrust doen of het niet nodig vinden op zondag te winkelen.
Er is ook gevraagd of men weleens op zondag buiten de gemeente Zuidplas winkelt en waar dat is. Ook hiervoor geldt dat inwoners van Moerkapelle het minste op zondag buiten de gemeente Zuidplas winkelen (53%). Per kern verschilt in welke stad buiten Zuidplas men winkelt en dat heeft voornamelijk te maken met nabijheid en aanbod.
Aan de respondenten is de vraag gesteld welke evenementen zij het liefst meer in hun dorp zouden willen zien. Hieruit is naar voren gekomen dat men voornamelijk vaker een braderie wilt zien (40%). Ook (muziek)festivals (24%) en kinderactiviteiten (20%) worden relatief vaak genoemd. Daarnaast wordt door 38% aangegeven dat het huidige aanbod aan evenementen voldoende is.
Wat betreft de marktdagen in Moordrecht, Zevenhuizen en Nieuwerkerk aan den IJssel, geeft ca. 43% van de respondenten aan de markt wel eens te bezoeken. Overige respondenten geeft aan niet naar de markt te gaan, maar wel te winkelen (22%) of helemaal niet naar het winkelgebied te gaan (35%). De meeste respondenten die wel de markt bezoeken, gaan wekelijks heen (41%) of maandelijks (36%).
Voor 60% van de inwoners van Zuidplas heeft het aantal aankopen op internet geen effect op bezoek aan de winkels in Zuidplas. Voor ca. 35% heeft dit wel effect, waarbij het grootste deel (31%) aangeeft dat ze door online aankopen minder winkelbezoek in Zuidplas doen. 5% van de respondenten (overig) weet dit niet, of geeft aan dat het tijdelijk anders is nu de Coronacrisis speelt.
Zie voor mogelijkheden voor de Reigerhof ook het onderzoek van BSP ‘Hart van Suburbia, wonen in wijk- en stadsdeelcentra’, 2019. Hierin worden de mogelijkheden voor winkelcentra als hart van de wijk onderzocht, waarin woningbouwverdichting in combinatie met publieksfuncties als leisure, maatschappelijk en detailhandel centraal staat.
De Buitenstad omvat alle verkooppunten (dus onder andere ook tankstations) die niet in de reguliere winkelgebieden gevestigd zijn (te weten: verspreide bewinkeling binnen en buiten bebouwde kom en op bedrijventerreinen, grootschalige concentraties (als woonboulevard, retailparken en autoboulevards) en bijzondere winkelgebieden (als de Factory Outlet Centra).