Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oegstgeest houdende regels omtrent de stimulering van de sociale en middeldure woningbouw (Beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest 2021)

Algemene toelichting

Maart 2011 heeft de gemeenteraad beleidsregels voor de stimulering van sociale woningbouw vastgesteld. Deze bevatten een verevening voor plannen waarin een lager- dan wel een hoger % sociale huur dan de gestelde norm (destijds 15%) wordt gerealiseerd. Partijen die achterblijven bij de norm storten een bedrag. Partijen die de norm overtreffen kunnen de gemeente verzoeken om een stimuleringssubsidie. Afkoopsommen uit het verleden van projecten die de norm voor sociale woningbouw niet haalden zijn toegevoegd aan de ‘Reserve Sociale Woningbouw’ van de gemeente Oegstgeest. Deze bevat per 31 december 2020 een reserve van circa € 1.250.000,-. Dit bedrag is beschikbaar is voor stimulering van sociale woningbouw.

In de programmabegroting 2020-2023 is opgenomen dat deze beleidsregels geactualiseerd worden. In de woonvisie 2020 is dit verder uitgewerkt in de acties:

• •

  Actualiseren verevening sociale huur.

• •

  Introductie verevening middeldure huur.

Ten opzichte van de beleidsregels uit 2011 zijn de belangrijkste aanpassingen:

• •

  De doelstellingen uit de woonvisie 2020 voor sociale huur (25%) en voor middeldure huur/ koop (25%).

• •

  Bij woningbouwprojecten van twaalf woningen of meer (meer dan elf woningen) kunnen de doelstellingen niet worden afgekocht.

• •

  De verplichte percentages gelden niet voor kleinere woningbouwprojecten van minder dan 4 woningen (deze ondergrens was 10 woningen).

• •

  De afkoop en de bijdragen zijn marktconform.

• •

  Toegevoegd is een afkoop voor het percentage middeldure huur/sociale koop en een bijdrage voor middeldure huur/sociale koop.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1. Begripsbepalingen

• b.

  Op grond van de reguliere de-minimisverordening kunnen decentrale overheden ondernemingen over een periode van drie belastingjaren tot € 200.000,- steunen zonder dat dit staatssteun oplevert. Deze steun is zo minimaal (de-minimis) dat het weinig tot geen impact heeft op de interne markt.

• c.

  Om overschrijding van het de-minimisplafond te voorkomen, moet de decentrale overheid de onderneming vragen om een verklaring. Hierin moet de onderneming alle steun en de-minimis opgeven die over de twee voorgaande belastingjaren en in het lopende belastingjaar is verleend. De berekening moet bij het moment van toekenning worden gemaakt. De verklaring moet worden getekend voordat de steun wordt verleend.

• i.

  in het Besluit ruimtelijke ordening is de definitie van een sociale koopwoning opgenomen met een maximale koopsom van € 200.000 (V.O.N). Voor ontwikkelaars is het nagenoeg onmogelijk om een kwalitatief goede koopwoning op te leveren voor een lager bedrag dan de huidige wettelijke limiet van €200.000. In de Woonvisie heeft de gemeente Oegstgeest daarom aangegeven niet in te zetten op sociale koopwoningen, maar wel op betaalbare koop. Voor betaalbare koop gaan we uit van de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) kostengrens.

  In de komende Omgevingswet, bestaat het voornemen om de sociale koopgrens op te trekken tot de NHG kostengrens. Daarmee valt sociale koop wel binnen onze definitie van betaalbare koop. Vooruitlopend op deze wet bestaat er een experiment op basis van de Crisis- en Herstelwet. Door deel te nemen aan dit experiment kunnen gemeenten nu al woningen tot de NHG-kostengrens bestempelen als sociale koopwoningen, en deze bestemmen voor mensen met een middeninkomen zoals omschreven in de doelgroepenverordening.

• k.

  In de woonvisie is opgenomen dat de verplichting om 25% sociale huur en 25% middeldure huur/sociale koop te realiseren geldt voor elk bouwplan, met uitzondering van een bouwplan van één woning voor eigen bewoning. In artikel 2 en 3 is geregeld dat de procentuele verplichtingen pas gelden bij een woningbouwproject van minimaal vier woningen. Hiermee is een uitzondering voor een bouwplan van slechts één woning niet meer nodig. Worden in een bouwplan meer dan drie woningen gerealiseerd en is er één woning voor eigen bewoning dan geldt voor deze woning geen uitzonderingspositie.

De overige leden spreken voor zich.

Artikel 2. Verplichting minimaal 25% sociale huurwoningen

In de Woonvisie Oegstgeest 2020-2030 (raadsbesluit 20 mei 2020) is vastgelegd dat in de bouwproductie van Oegstgeest het aandeel sociale huurwoningen gemiddeld op minimaal 25% moet uitkomen. Omwille van de uitvoerbaarheid is in deze beleidsregels bepaald dat dit geldt voor woningbouwplannen vanaf vier woningen.

Artikel 3. Verplichting minimaal 25% middeldure huurwoningen/sociale koopwoningen

In de Woonvisie Oegstgeest 2020-2030 (raadsbesluit 20 mei 2020) is vastgelegd dat in de bouwproductie van Oegstgeest het aandeel middeldure huurwoningen/goedkope koopwoningen op gemiddeld minimaal 25% moet uitkomen. Omwille van de uitvoerbaarheid is in deze beleidsregels bepaald dat dit geldt voor woningbouwplannen vanaf vier woningen.

Artikel 4. Reserve sociale woningbouw en reserve middeldure huur/koop tot NHG

De huidige Reserve sociale woningbouw wordt ingezet voor sociale huurwoningen en is ook beschikbaar voor ‘goedkope’ sociale koopwoningen tot de kostengrens zoals vastgesteld in artikel 1.1.1 eerste lid onder e van Besluit ruimtelijke ordening (€ 200.000,-)..

Naast de Reserve sociale woningbouw wordt een tweede reserve ingesteld: de reserve middeldure huur/koop tot NHG (de NHG kostengrens). Deze reserve wordt ingezet voor middeldure huur en ‘middeldure’ sociale koopwoningen vanaf € 200.000,- tot de NHG grens.

Op beide reserves zijn andere regimes van toepassing (DAEB en niet-DAEB). Om de geldstromen gescheiden te houden kan het zijn dat een ontwikkelaar subsidie uit de ene reserve ontvangt, maar een afkoopbedrag in de andere reserve moet storten. Bijvoorbeeld als er 50% sociale huur wordt gebouwd maar er geen middeldure huur/sociale koop wordt gerealiseerd.

Er kunnen zich bijzondere situaties voordoen waarbij de grondexploitatie, ondanks de al lagere sociale grondprijs, en de eventuele subsidie voor de realisatie van extra sociale woningbouw (zie artikel 5), niet sluitend is. In dat geval kan het college besluiten (een deel van) het tekort te compenseren. Bijvoorbeeld extra voorzieningen die verband houden met de huisvesting van bijzondere doelgroepen, of extra voorzieningen vanwege de specifieke locatiekenmerken van het project ( bijvoorbeeld extra geluidwering).

Artikel 5. Stimuleringssubsidie sociale huurwoningen

Sub a

De subsidie is niet alleen bedoeld voor zelfstandige wooneenheden, maar bijvoorbeeld ook voor semi-zelfstandige woonvormen in de zorgsector.

Sub b

De hoogte van de stimuleringssubsidie is gekoppeld aan de grondprijs voor sociale huurwoningen in Oegstgeest, in relatie tot de grondprijs indien een vergelijkbare (marktconforme) koopwoning zou worden gerealiseerd. De stimuleringssubsidie overbrugt het verschil tussen beide opbrengsten. De hoogte van de grondprijs voor een sociale woning is in de grondprijzenbrief 2019-2020 vastgesteld op € 16.500,-. Ook voor de grondprijzen van vergelijkbare koopwoningen is de grondprijzenbrief 2019-2020 uitgangspunt.

Hierin is onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en appartementen. Met behulp van NVM data en informatie uit recente nieuwbouwprojecten in Oegstgeest is een verder onderscheid in grondwaarde van grondgebonden woningen naar woningtype gemaakt. Voor appartementen is met deze gegevens onderscheid gemaakt naar gebruiksoppervlak. De verschillen in grondprijs tussen koop en sociale huur per woningtype zijn de grondslag voor de stimuleringssubsidie.

Hierbij is ervan uitgegaan plandelen waar ruimtelijk gezien rij- en hoekwoningen of appartementen, mogelijk zijn, in principe geschikt zijn om sociale huurwoningen te realiseren. Het is niet realistisch dat duurdere woningen zoals twee onder een kap woningen of vrijstaande woningen als sociale huurwoning. Dit levert onvoldoende volkshuisvestelijk rendement op.

Sub c. en d.

Indien de Gemeente overgaat tot het verstrekken van een stimuleringssubsidie voor de realisatie van sociale koop tot € 200.000,- brengt dit staatssteunrisico’s met zich mee. Op grond van de de-minimisverordening van de Europese Unie is steun van minder dan € 200.000,- per onderneming (over een periode van drie belastingjaren) vrijgesteld van de aanmeldingsplicht bij de Europese Commissie. Hierbij dient rekening te worden gehouden met eventuele steun (bijvoorbeeld subsidie) die de betreffende initiatiefnemer van andere overheden ontvangt. De initiatiefnemer dient hiertoe een zogeheten ‘de-‘de- minimisverklaring’ in te vullen. Door middel van een dergelijke verklaring moet een onderneming aangeven dat met de subsidieverlening de de-minimisdrempel niet wordt overschreden. De onderneming moet hiervoor nagaan of gedurende het lopende én de twee voorafgaande belastingjaren enige vorm van de-minimissteun door een overheidsorganisatie aan zijn onderneming is verstrekt. Alle de-minimissteun van de afgelopen drie jaar telt mee en bij overschrijding van de drempel kan géén beroep meer worden gedaan op de de-minimisverordening. Indien de aanvrager over de genoemde periode al een subsidie heeft ontvangen en deze is lager dan de grens van €200.000,-. Dan bedraagt de stimuleringssubsidie maximaal het verschil.

Artikel 6. Randvoorwaarden stimuleringssubsidie sociale huurwoningen

Het voornemen is om het percentage sociale huurwoningen vast te leggen in een zogeheten paraplu bestemmingsplan. Hierin is voor het gehele grondgebied van de gemeente Oegstgeest een minimum van 25% sociale huur vastgelegd. Dit percentage geldt voor alle woningbouwprojecten van meer dan 3 woningen in Oegstgeest. Dit geldt zowel voor projecten waarvoor planologische medewerking van de gemeente nodig is als voor projecten die in een bestaand bestemmingsplan passen.

In de doelgroepenverordening is vastgelegd voor welke doelgroepen de sociale huurwoningen (25% plus het eventuele het extra aandeel waarvoor stimuleringssubsidie kan worden verstrekt) zijn bestemd en welke voorwaarden daarbij van toepassing zijn. Deze voorwaarden betreffen bijvoorbeeld de maximale huur, de maximale huurstijging, de instandhoudingstermijn en de woningtoewijzing.

Artikel 7. Stimuleringssubsidie middeldure huurwoningen/sociale koop

Sub b. en c.

Indien de Gemeente overgaat tot het verstrekken van een stimuleringssubsidie voor de realisatie van middeldure huur/sociale koop, brengt dit staatssteunrisico’s met zich mee. Op grond van de de-minimisverordening van de Europese Unie is steun van minder dan € 200.000,- per onderneming (over een periode van drie belastingjaren) vrijgesteld van de aanmeldingsplicht bij de Europese Commissie. Hierbij dient rekening te worden gehouden met eventuele steun (bijvoorbeeld subsidie) die de betreffende initiatiefnemer van andere overheden ontvangt. De initiatiefnemer dient hiertoe een zogeheten ‘de-‘de- minimisverklaring’ in te vullen. Door middel van een dergelijke verklaring moet een onderneming aangeven dat met de subsidieverlening de de-minimisdrempel niet wordt overschreden. De onderneming moet hiervoor nagaan of gedurende het lopende én de twee voorafgaande belastingjaren enige vorm van de-minimissteun door een overheidsorganisatie aan zijn onderneming is verstrekt. Alle de-minimissteun van de afgelopen drie jaar telt mee en bij overschrijding van de drempel kan géén beroep meer worden gedaan op de de-minimisverordening. Indien de aanvrager over de genoemde periode al een subsidie heeft ontvangen en deze is lager dan de grens van €200.000,-. Dan bedraagt de stimuleringssubsidie maximaal het verschil.

Sub d

De hoogte van de stimuleringssubsidie is gekoppeld aan de grondprijs voor middeldure huur in Oegstgeest, in relatie tot de grondprijs indien een vergelijkbare (marktconforme) koopwoning zou worden gerealiseerd. De stimuleringssubsidie overbrugt het verschil tussen beide opbrengsten.

Voor de middeldure huur is geen grondprijs opgenomen in de grondprijzenbrief 2019-2020. Deze is berekend door de huuropbrengst op basis van een maximaal redelijke huur ((conform de het Woningwaarderingsstelsel) om te rekenen naar een woningwaarde en een grondwaarde. De op deze wijze berekende grondwaarde bij 185 punten in dit stelsel (huurprijs circa € 975,-) is de maximale grondwaarde voor een middeldure huurwoning. Voor de berekening is gebruik gemaakt van vuistregels van het CBS over huurrendement.

Voor de grondprijzen van vergelijkbare koopwoningen is de grondprijzenbrief 2019-2020 uitgangspunt.

Hierin is onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en appartementen. Met behulp van NVM data en informatie uit recente nieuwbouwprojecten in Oegstgeest is een verder onderscheid in grondwaarde van grondgebonden woningen naar woningtype gemaakt. Voor appartementen is met deze gegevens onderscheid gemaakt naar gebruiksoppervlak. De verschillen in grondprijs tussen koop en middeldure huur per woningtype zijn de grondslag voor de stimuleringssubsidie.

Hierbij is ervan uitgegaan dat plandelen waar, vanuit de ruimtelijke randvoorwaarden bekeken, rij- en hoekwoningen, dan wel appartementen, mogelijk zijn, in principe geschikt zijn om als middeldure huurwoningen te worden gerealiseerd. Indien de initiatiefnemer twee onder een kap woningen of vrijstaande woningen als extra middeldure huurwoning wil realiseren zal er doorgaans geen sprake zijn van voldoende volkshuisvestelijk rendement, ten opzichte van de mogelijke bijdrage.

Artikel 8. Randvoorwaarden stimuleringssubsidie middeldure huurwoningen/sociale koop

Het voornemen is om het percentage middeldure huurwoningen/sociale koop vast te leggen in een zogeheten paraplu bestemmingsplan. Hierin is voor het gehele grondgebied van de gemeente Oegstgeest een minimum van 25% middeldure huur/sociale koop vastgelegd. Dit percentage geldt voor alle woningbouwprojecten van meer dan 3 woningen in Oegstgeest, voor projecten waarvoor planologische medewerking van de gemeente nodig is, maar ook voor projecten die in een bestaand bestemmingsplan passen.

In de doelgroepenverordening is vastgelegd voor welke doelgroepen deze woningen (25% plus het eventuele het extra aandeel middeldure huur waarvoor stimuleringssubsidie kan worden verstrekt) zijn bestemd en welke voorwaarden daarbij van toepassing zijn. Deze voorwaarden betreffen bijvoorbeeld voor middeldure huur de maximale huur, de maximale huurstijging en de instandhoudingstermijn. Voor de sociale koop hebben de voorwaarden bijvoorbeeld betrekking op de maximale koopprijs en de instandhoudingstermijn.

Artikel 9. Stimuleringssubsidie sociale huur en middeldure huur/sociale koop

Spreekt voor zich.

Artikel 10. Afkoopsom sociale huur

sub a

Uitzonderlijke situaties: er moet hierbij gedacht worden aan situaties, waarin de gevolgen van deze regels onevenredig bezwarend zijn voor de betrokken ontwikkelaar en corporaties. Het gaat dan bijvoorbeeld om situaties, waarin sprake is van sterke beperking in de ruimtelijke mogelijkheden van de locatie van het woningbouwproject en/of van een uiterst moeilijk te realiseren programma van eisen, of om kleinschalige projecten met slechts enkele woningen of appartementen. Een mix met sociale huur is dan niet altijd realistisch.

sub c

De hoogte van de grondprijs voor een sociale huurwoning is in de grondprijzenbrief 2019-2020 vastgesteld op € 16.500,-. Ook voor de grondprijzen van vergelijkbare koopwoningen is de grondprijzenbrief 2019-2020 uitgangspunt. Hierin is onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en appartementen. Met behulp van NVM data en informatie uit recente nieuwbouwprojecten in Oegstgeest is een verder onderscheid in grondwaarde van grondgebonden woningen naar woningtype gemaakt. Voor appartementen is met deze gegevens onderscheid gemaakt naar gebruiksoppervlak. De verschillen in grondprijs tussen koop en sociale huur per woningtype zijn de grondslag voor de afkoopsom..

sub e

Indien geen sociale huur wordt gerealiseerd, wordt van 25% van het programma berekend wat het verschil is tussen de actuele grondwaarde en de grondwaarde indien er sociale huur zou worden gerealiseerd (indien er wel sociale huur wordt gerealiseerd maar minder dan de norm wordt het verschil naar rato berekend).

Artikel 11. Afkoopsom middeldure huur/sociale koop

Sub a

Uitzonderlijke situaties: er moet hierbij gedacht worden aan situaties, waarin de gevolgen van deze regels onevenredig bezwarend zijn voor de betrokken ontwikkelaar of corporaties. Het gaat dan bijvoorbeeld om situaties, waarin sprake is van sterke beperking in de ruimtelijke mogelijkheden van de locatie en/of van een uiterst moeilijk te realiseren programma van eisen.

Sub c

Indien geen middeldure huur/sociale koop wordt gerealiseerd wordt voor 25% van het programma berekend wat het verschil is tussen de actuele grondwaarde en de grondwaarde indien er middeldure huur/sociale koop zou worden gerealiseerd. Indien er wel middeldure huur/sociale koop wordt gerealiseerd maar minder dan de norm, wordt het verschil naar rato berekend. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar gerealiseerd type woning en gebruiksoppervlak.

De hoogte van de afkoopsom is gekoppeld aan de grondprijs voor middeldure huur in Oegstgeest, in relatie tot de grondprijs indien een vergelijkbare (marktconforme) koopwoning zou worden gerealiseerd. De stimuleringssubsidie overbrugt het verschil tussen beide opbrengsten.

Voor de middeldure huur is geen grondprijs opgenomen in de grondprijzenbrief 2019-2020. Deze is berekend door de huuropbrengst op basis van een maximaal redelijke huur ((conform de het Woningwaarderingsstelsel) om te rekenen naar een woningwaarde en een grondwaarde. De op deze wijze berekende grondwaarde bij 185 punten in dit stelsel (huurprijs circa € 975,-) is de maximale grondwaarde voor een middeldure huurwoning. Voor de berekening is gebruik gemaakt van vuistregels van het CBS over huurrendement.

Voor de grondprijzen van vergelijkbare koopwoningen is de grondprijzenbrief 2019-2020 uitgangspunt.

Hierin is onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en appartementen. Met behulp van NVM data en informatie uit recente nieuwbouwprojecten in Oegstgeest is een verder onderscheid in grondwaarde van grondgebonden woningen naar woningtype gemaakt. Voor appartementen is met deze gegevens onderscheid gemaakt naar gebruiksoppervlak. De verschillen in grondprijs tussen koop en middeldure huur per woningtype zijn de grondslag voor de afkoopsom.

Artikel 12. Hoogte afkoopsom per woningbouwproject

Spreekt voor zich.

Artikel 13. Hoogte vereveningsbijdrage en stimuleringssubsidie per woningbouwproject

De hoogte van de afkoopsom wordt berekend over het gehele woningbouwproject. Per type woning wordt berekend wat het verschil is tussen de actuele grondprijs van dat type woning en de grondprijs indien sociale huurwoningen, dan wel middeldure huurwoningen zouden gerealiseerd. Per woningtype worden de verschillen in grondprijs opgeteld voor 25% van de woningen van dit type (subtotaal). De subtotalen samen komen uit op de afkoopsom per woningbouwproject.

Vervolgens wordt deze afkoop (bij geen realisatie van sociale- dan wel middeldure huur) bijgesteld aan de hand van het daadwerkelijk aantal gerealiseerde sociale- dan wel middeldure huurwoningen. Indien dit conform de norm is wordt de afkoop nul. Indien dit hoger dan de norm uitkomt is sprake van een stimuleringssubsidie. In de berekening worden sociale koopwoningen op dezelfde wijze meegerekend als middeldure huurwoningen.

De volgende voorbeelden laten zien waarop het saldo per woningbouwproject uit komt (afkoop of stimuleringssubsidie of neutraal) bij toepassing van de rekenmethode.

Voorbeelden

Voorbeeld 1 Afkoop sociale huur en middeldure huur/sociale koop

Een projectontwikkelaar realiseert een woningbouwproject van vier vrijstaande villa’s (type d woning) in het koopsegment, zonder sociale huur en middeldure huur/sociale koop. In dit voorbeeld is voor beide segmenten (sociaal en middelduur) sprake van afkoop. Het totale afkoopbedrag bedraagt € 210.000,- waarvan € 150.000,- wordt toegevoegd aan de Reserve sociale woningbouw en € 60.000,- wordt toegevoegd aan de Reserve middeldure huur/koop tot NHG.

Voorbeeld 2Afkoop sociale huur en realisatie extra middeldure huur/sociale koop

Een projectontwikkelaar realiseert een woningbouwproject van acht rijwoningen (tussen- en hoekwoningen, type b) waarvan 2 koopwoningen, en 6 middeldure huurwoningen. Er worden geen sociale huurwoningen gebouwd In dit geval bedraagt de afkoop voor het niet realiseren van sociaal € 100.000,-. Dit bedrag wordt gestort in de Reserve sociale woningbouw. De subsidie voor het realiseren van extra middeldure huur bedraagt € 80.000,- . Deze wordt onttrokken aan de Reserve middeldure huur/koop tot NHG. Per saldo dient de ontwikkelaar een bedrag van € 20.00,- aan de gemeente af te dragen.

*) Indien de extra woningen uit één woningtype bestaan zijn stappen 4 en 5 (artikel 13) gecombineerd

Voorbeeld 3 bouw van extra sociale huur en extra middeldure huur/sociale koop

Een ontwikkelaar realiseert een woningbouwproject van acht rijwoningen (tussen- en hoekwoningen) waarvan 0 koopwoningen, 4 sociale huurwoningen en 4 middeldure huurwoningen. In beide segmenten is sprake van extra woningen boven de norm. Deze programmering komt in aanmerking voor een stimuleringssubsidie.

*) Indien de extra woningen uit één woningtype bestaan zijn stappen 4 en 5 (artikel 13) gecombineerd

Voorbeeld 4Stimuleringssubsidie bouw extra sociale huur

Een woningcorporatie realiseert een woningbouwproject van 10 appartementen van 70 m2, met uitsluitend sociale huur. Het aandeel sociale huur boven de norm van 25% komt in aanmerking voor een een stimuleringssubsidie. Deze wordt verrekend met de niet gerealiseerde verplichting van 25% middeldure huur/sociale koop. Per saldo komt dit bouwproject in aanmerking voor een bijdrage van € 140.000.

*) Indien de extra woningen uit één woningtype bestaan zijn stappen 4 en 5 (artikel 13) gecombineerd

Voorbeeld 5aBouw extra middeldure huur/sociale koop en afkoop sociale huur

Woningbouwplan met 4 vrijstaande villa’s en 6 ‘middeldure’ sociale koop appartementen van 70 m2 GO (koopprijs hoger dan € 200.000,- en lager dan de NHG grens). Er wordt geen sociale huur gerealiseerd.

Van de in totaal 10 woningen worden er 6 middeldure huur/sociale koop gerealiseerd. In dit geval hoeft middelduur niet te worden afgekocht, omdat er eerst wordt nagegaan of op het totaal aantal woningen het verplichte percentage wordt gerealiseerd. In dit geval wordt ook in de berekening van de stimuleringssubsidie enkel gekeken naar het extra aantal gerealiseerde woningen middeldure huur/sociale koop boven op het verplichte aantal. In dit geval bedraagt het verplichte aantal woningen 2,5 op een totaal van 10 woningen. Met de realisatie van 6 ‘middeldure’ sociale koopwoningen worden er dus 3,5 extra gerealiseerd.

De afkoop minus de subsidie wordt in dit geval = € 181.500 minus € 24.500,-

De ontwikkelaar dient per saldo € 157.000 af te dagen aan gemeente.

*) Indien de extra woningen uit één woningtype bestaan zijn stappen 4 en 5 (artikel 13) gecombineerd

Voorbeeld 5bBouw extra middeldure huur/sociale koop en afkoop sociale huur

Dit voorbeeld is vergelijkbaar met het vorige met dit verschil dat er twee verschillende typen sociale koop worden gerealiseerd. Het gaat nu om een woningbouwplan met wederom 4 vrijstaande villa’s. Maar nu (in plaats van 6 dezelfde ‘middeldure’ sociale koopappartementen) 4 appartementen van 60 m2 GO en 2 appartementen van 80 m2 GO. In beide gevallen is de koopprijs van de appartementen hoger dan € 200.000,- en lager dan de NHG grens. Er wordt geen sociale huur gerealiseerd.

Middelduur hoeft wederom niet te worden afgekocht. Voor de berekening van de stimuleringssubsidie wordt gekeken naar het extra aantal gerealiseerde woningen middeldure huur/sociale koop boven op het verplichte aantal. In dit geval bedraagt het verplichte aantal woningen 2,5 op een totaal van 10 woningen. Met de realisatie van 6 ‘middeldure’ sociale koopwoningen worden er dus 3,5 extra gerealiseerd. Alleen is de verdeling hier relevant. Voor de hoogte van de subsidie op de 3,5 extra sociale koopwoningen wordt gekeken naar de verdeling van de types b1(60 m2) en b2 (80m2). De verdeling is 4 : 2. Het gaat om 6 appartementen in de volgende verhouding 4/6 type b1 en 2/6 type b2. Deze verhouding wordt doorgevoerd in de berekening van de subsidie voor de verschillende type appartementen.

De afkoop minus de subsidie wordt in dit geval = € 180.000 minus € 23.333,-

De ontwikkelaar dient per saldo € 156.667 af te dagen aan gemeente.

voorbeeld 6 Bouw van enkel middeldure woningen en afkoop sociaal

Een projectontwikkelaar realiseert een woningbouwproject van acht woningen. Allen behoren tot het middeldure segment. Waarvan tweemaal een 2-onder-1 kap en vier rijwoningen (tussen- en hoekwoningen). Per saldo ontvangt de ontwikkelaar € 30.000,-

Artikel 14. Werkingsgebied

Spreekt voor zich

Artikel 15. Hardheidsclausule

In bijvoorbeeld de volgende situaties kan het college van de beleidsregels afwijken:

• •

  Als er sprake is van uitzonderlijk hoge projectkosten en/of een bijzonder maatschappelijk belang kan besloten worden tot geen- of een lagere afkoop.

• •

  Als er sprake is van uitzonderlijke hoge projectkosten en/of een bijzonder maatschappelijk belang kan besloten worden tot een stimuleringssubsidie, terwijl niet aan alle voorwaarden is gedaan.

• •

  Indien de stimuleringssubsidie naar mening van het college te weinig volkshuisvestelijk rendement oplevert kan besloten worden tot geen- of een lagere bijdrage aan het woningbouwproject.