Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland houdende regels omtrent wonen

Wie in de gemeente Dinkelland woont, mag van geluk spreken. We wonen in een prachtig stukje Twente met karakteristieke kernen en het glooiende landschap van de stuwwal. Wie op zoek is naar een woning in een rustige groene omgeving kan in een van onze vele mooie kernen terecht. Daarnaast beschikken we met Denekamp, Ootmarsum en Weerselo ook over kernen met goede voorzieningen en toeristische aantrekkingskracht. Geen wonder dat veel Nederlanders hier graag op vakantie komen en vaak ook weer terugkomen. De laatste jaren zien we in toenemende mate dat mensen vanuit de nabijgelegen steden Hengelo, Oldenzaal, Enschede (maar ook mensen van buiten de regio) onze gemeente ontdekken als plek om te gaan wonen. Een teken dat we aantrekkelijk woongemeente zijn.

Een typisch kenmerk van Dinkelland is de sterke onderlinge betrokkenheid. Het zelforganiserend vermogen van onze inwoners is groot, of het nu gaat om het zelf (ver)bouwen van je woning, het organiseren van activiteiten of het ondersteunen van mensen met een zorgvraag.

Hoewel we een echte plattelandsgemeente zijn, zijn Hengelo en Enschede met hun stedelijke voorzieningen niet ver weg. Ook dat maakt Dinkelland tot een veelzijdige en fijne plek om te wonen.

Onze woningvoorraad kenmerkt zich door ruime (koop)woningen met vaak grote tuinen. Doordat veel mensen zelf hun woning bouwen of verbouwen, is men vaak in staat om deze wens voor een ruime woning te realiseren. Dit geldt ook voor een deel van de jongeren, zeker als zij ook nog een financieel steuntje in de rug krijgen van hun ouders. Maar door de alsmaar stijgende woningprijzen zien we dat ook in onze gemeente het voor veel jongeren steeds lastiger wordt om een woning te vinden die past bij hun wensen. In onze woonvisie gaan we daarom inzetten op meer betaalbare woningen voor starters op de woningmarkt. Daarnaast zijn er ook meer kleinere woningen nodig voor de groeiende groep oudere huishoudens. Voor hen is het belangrijk dat die woningen ook levensloopbestendig zijn. Dat betekent dat ouderen er kunnen blijven wonen als zij te maken krijgen met lichamelijke beperkingen, maar ook dat de woning zowel op de korte als lange termijn aantrekkelijk genoeg is voor andere (jongere) leeftijdsgroepen.

Naast nieuwbouw is het ook van belang dat we de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad op peil houden. Daarbij gaat het onder andere om het verduurzamen van woningen en het aanpassen van woningen zodat mensen met lichamelijke beperkingen langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

Voor de sociale huursector is daarin onze samenwerking met Mijande Wonen en hun huurdersorganisatie van groot belang. Maar de grootste opgave op het vlak van de bestaande voorraad ligt in de koopsector, waar het overgrote deel van onze woningvoorraad uit bestaat. Hierbij is het zaak dat woningeigenaren voldoende worden gefaciliteerd om de kwaliteit van hun woning op peil te houden.

Tegelijkertijd met de gemeentelijk woonvisie worden in de verschillende Overijsselse regio’s Regionale Woonagenda’s opgesteld. Voor Dinkelland is daarin de Regionale Woonagenda Twente van belang. Hierin worden de belangrijkste regionale ambities op het vlak van het wonen vastgelegd.

Een van de belangrijkste punten daarbij is de grote woningbouwopgave voor de komende tien jaar. Om in de grote vraag naar woningen te voorzien én om het bestaande woningtekort terug te dringen heeft de Regio als doel gesteld om in de periode 2020-2030 20.000 woningen toe te voegen in de Regio Twente. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de toenemende trek vanuit de Randstand naar (onder andere) Overijssel. Deze vraag zal in eerste instantie in de steden terecht komen, maar vanwege de forse woningbouwopgave in de steden zal ook voor de invulling van de woningbouwopgave ook naar de dorpse en landelijke gemeenten gekeken worden.

Om de komende jaren stappen te kunnen zetten bij het invullen van deze opgave zal een flexibele wijze van woningbouwprogrammering noodzakelijk zijn. De Provincie wil daarom de komende jaren vooral sturing geven op de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwprogramma’s in plaats van te sturen op aantallen.

Vanaf 1 juli 2022 wordt de Omgevingswet van kracht. Elke gemeente dient dan om een Omgevingsvisie te beschikken. Hierin verwoordt de gemeente haar integrale visie op de ruimtelijke leefomgeving. Hoe gaan we in de toekomst om met onze ruimte voor natuur, economie, mobiliteit, water, maar ook wonen? In deze Omgevingsvisie worden de hoofdlijnen van onze visie op het wonen en de woonomgeving van Dinkelland weergegeven en de relatie met andere ruimtelijke domeinen. In de Woonvisie werken we die ambities nader uit. Daarmee kan de woonvisie als onderdeel van de Omgevingsvisie gezien worden.

In de herziene Woningwet (2015) is de taakafbakening voor de woningcorporaties beschreven. Tevens is de samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en huurders met deze wet intensiever geworden. Voor het invulling geven van de opgaven op het vlak van de sociale huur maken partijen gezamenlijk prestatieafspraken, bestaande uit een raamovereenkomst voor de komende jaren, welke vervolgens tweejaarlijks worden uitgewerkt voor het komende jaar. Deze woonvisie vormt de basis om vervolgens nadere prestatieafspraken met elkaar te maken. Als gemeente geven we hierin onze visie op de sociale huuropgaven weer. Vervolgens is het aan de corporatie om naar redelijkheid van hun mogelijkheden een bod op deze opgaven te doen. In de daaropvolgende gesprekken worden de exacte prestatieafspraken gemaakt hoe we gemeenschappelijk tot de gewenste resultaten komen.

Om tot een gedragen woonbeleid te komen, hebben we deze visie samen met onze partners op het vlak van de woningmarkt opgesteld:

• •

  Op 1 september 2020 heeft de gemeenteraad een eerste discussie gevoerd over de belangrijke thema’s voor de nieuwe woonvisie. Daarnaast is de raad in december 2020 en juni 2021 bijgepraat over de inhoud van het concept.

• •

  Op 22 september 2020 heeft de Avond van de Sociale huur plaatsgevonden. Met corporaties en huurdersorganisaties zijn de belangrijkste opgaven voor de sociale huursector verkend.

• •

  Op 5 oktober 2020 vond een marktkennerspanel plaats. Daarbij hebben makelaars, ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en woningcorporaties kunnen aangeven wat zij als belangrijke opgaven voor de woningmarkt in Dinkelland zien en hoe de visie daarop in zou moeten spelen.

• •

  Op 8 oktober 2020 is het woonzorgpanel georganiseerd. Hierbij heeft een discussie plaatsgevonden met diverse zorgaanbieders en de woningcorporatie over de opgaven op het vlak van wonen met zorg en langer zelfstandig wonen.

• •

  De Adviesraad Sociaal Domein heeft een reactie gegeven op het onderdeel wonen en zorg uit de woonvisie. Er heeft een gesprek plaatsgevonden en de input uit dat gesprek is meegenomen in de visie.

• •

  De concept-woonvisie is besproken met de Provincie Overijssel met als doel om tot een goede afstemming tussen ons lokale woonbeleid en de regionale Woonagenda te komen.

• •

  De conceptvisie is toegestuurd aan de kernraden. Aangeleverde opmerkingen zijn meegenomen bij de aanpassing van de visie.

Een levend document

De afgelopen jaren hebben aangetoond dat de woningmarkt zeer dynamisch is. Onze woonvisie beschrijft daarom de gemeentelijke koers voor de komende jaren, maar we houden wel voldoende flexibiliteit om tussentijds bij te sturen, mochten de ontwikkelingen op de woningmarkt daarom vragen. Hiervoor zetten we een monitoringssysteem op. Indien nodig zullen ingezette maatregelen tussentijds geëvalueerd en aangepast worden door de Woonvisie te wijzigen of aan te vullen. Op deze manier zorgen we voor een levend document dat aansluit bij de actuele woningbehoefte en vraagstukken op de woningmarkt.

Revival van het platteland; toenemend aantal vestigers

De komende jaren gaan we voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Dinkelland gegroeid met ongeveer +470. Deze groei is rond 2015/2016 veroorzaakt door de naweeën van een groot buitenlands vestigingsoverschot (grote piek van het aantal statushouders), maar in de jaren daarna vooral door een toenemend positief binnenlands migratiesaldo. Er vestigden zich meer mensen in Dinkelland vanuit andere gemeenten, dan er vertrokken.

Het zijn vooral jongeren tussen 15 en 25 jaar die de gemeente verlaten. Dat komt voor een belangrijk deel vanwege werk of studie elders. Maar voor een deel van de jongeren zijn er niet of nauwelijks betaalbare woningen beschikbaar, waardoor zij (al dan niet tijdelijk) opteren voor een woning in een gemeente waar het aanbod goedkoper is. Een deel van de jongeren keert na verloop van tijd terug als men een gezin gaat stichten en meer financiële mogelijkheden heeft om een woning te kopen. Vandaar dat er ook een duidelijk vestigingsoverschot is te zien van gezinnen met kinderen (25 tot 49 jarigen in combinatie met 0 tot 15 jarigen). We staan immers bekend als een zeer kindvriendelijke gemeente met ruime gezinswoningen en in vrijwel alle kernen een school nabij.

Daarnaast zien we zeker de laatste jaren een steeds sterker vestigingsoverschot van 50-plussers. Door de stijgende woningprijzen in de steden zijn we als groene, rustige woongemeente met ruime woningen steeds aantrekkelijker worden voor vestigers. Dat zien we in de eerste plaats bij kernen als Ootmarsum, Weerselo, Deurningen, Rossum en Saasveld die aantrekkelijk zijn voor vestigers uit het nabijgelegen Hengelo en Oldenzaal.

Maar het gaat ook om vestigers van buiten de regio. Dat zijn nu nog met name 50- en 65-plussers, waarvoor de reisafstand tot werk minder (of helemaal geen) een rol speelt. Maar dit is in de komende jaren wellicht ook te zien bij andere leeftijdscategorieën, omdat thuiswerken door de Coronacrisis een hoge vlucht heeft genomen. De fysieke nabijheid van kantoor is daardoor minder belangrijk geworden, terwijl een ruime woning (met ruimte voor een werkplek) juist belangrijker wordt. De verwachting is dat thuiswerken ook na de Corona-crisis ingeburgerd blijft. Dit biedt kansen voor onze gemeente.

De aantrekkingskracht van Dinkelland op vestigers heeft gevolgen voor de druk op de woningmarkt. Het aantal aangeboden koopwoningen is teruggelopen van 1.900 woningen in 2016 naar 800 in 2020; een afname van bijna 60%. Daarnaast is de gemiddelde vraagprijs per m² gestegen met 25%. Binnen onze regio steeg alleen de vierkante meterprijs in Wierden en Oldenzaal nog harder. Ook in de huursector neemt de druk toe. Dat zien we vooral aan een toename van het aantal reacties op vrijkomende woningen.

Woningbouwprogramma: +515 woningen

In 2017 is in het regionaal bestuurlijk overleg overeenstemming bereikt over een actuele versie van het RWP Twente voor tien jaar. Hierin was ook de kwantitatieve woningbouwopgave voor de gemeente Dinkelland geformuleerd. In 2018 is via een intensief traject met kernraden ten behoeve van de uitvoeringsnota woningbouw de kwalitatieve opgave en de potentiële inbreidingslocaties (kwantitatief) in beeld gebracht. Op basis van deze informatie hebben we een gemeentelijk woningbouwprogramma (Uitvoeringsnota Woningbouw) en Kwaliteitskader opgesteld, waar plannen en programmering op gebaseerd worden. De uitvoeringsnota is vertaald naar een programmeringsnotitie met een indicatieve verdeling per kern, waarin ook is ingegaan op prioritering van locaties. Op basis van dit programma zijn plannen in voorbereiding genomen en dat we willen voortzetten.

Figuur 3 laat de bandbreedte voor de toekomstige woningbehoefte zien. Ten aanzien van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt. Daarnaast hebben we op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe scenario’s doorgerekend (voor een nadere toelichting, zie bijlage III). Bevolkings- en huishoudensprognoses gebruiken verschillende demografische cijfers (aantal inwoners,

leeftijden, geboortes en sterftecijfers) en bijvoorbeeld verhuisgegevens en cijfers over nieuwbouw als input. Deze gegevens worden doorgetrokken naar de toekomst. Afhankelijk van de gegevens die in prognoses worden doorgerekend (en zelfs de periode waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende prognoses. Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de huishoudensontwikkeling. Voor de komende jaren gaan we uit van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie gaan we uit van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat we uitgaan van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houden we ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt willen we deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Mochten we na de eerste vijf jaar meer woningen gebouwd hebben dan de geprognosticeerde behoefte, dan zullen we daar met onze woningbouwopgave na 2025 rekening mee houden.

Het kan zijn dat het scenario waar we nu vanuit gaan (de middeling van alle prognoses) alsnog te behoudend is en dus onvoldoende blijkt om de woningvraag te bedienen. Als gemeente blijven we daarom de woningmarkt monitoren. Mocht blijken dat het woningbouwprogramma onvoldoende is gelet op de vraag, dan zullen we bijschakelen en het woningbouwprogramma verhogen. In dat geval zal een van de hogere prognoses het uitgangspunt worden (bijvoorbeeld CBS bovengrens, Companen Trendraming).

Daarnaast is het wenselijk om een ruimere plancapaciteit aan te houden dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een programma van 130% reëel; zo’n 665 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd).

Woningbouwopgave per gebied

Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij de zachte plannen verdeeld zijn over de grote en de kleine kernen:

Tabel 1.1: Gemeente Dinkelland: Beoogde woningbouwprogrammering naar deelgebied 2020-2025 (harde en zachte plannen)

Bron: Gemeente Dinkelland (2021)

Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen woont tweederde van de inwoners van Dinkelland en geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen; iets wat met name voor senioren en de mensen met een zorgvraag een grote rol speelt. In de overige woonkernen is behoefte aan 20 tot 25% van de vraag. In het buitengebied ongeveer 10%. De opgave per gebied is richtinggevend en niet in beton gegoten. Er is een zekere flexibiliteit in de woningbouwprogrammering nodig om aan te kunnen sluiten bij de veranderende vraag.

Realisatie vindt plaats per kern in kleine (evt. gefaseerde) plannen plaats. Dus niet alles in een paar grote plannen. Hierdoor kan goed worden bijgestuurd als dat nodig blijkt te zijn. Mochten de geluiden vanuit de dorpen ten aanzien van krapte op de markt niet juist zijn, dan zal dat blijken bij de uitgifte en/of realisatie van de plannen. In dat geval zal niet ook nog eens aan andere plannen in de betreffende dorpen begonnen worden.

De gemeente monitort doorlopend het woningbouwprogramma aan de hand van de huishoudensontwikkeling, de migratiecijfers, verkoopcijfers, de zachte en harde plancapaciteit. Elke twee jaar herijken we de omvang van het woningbouwprogramma, de kwalitatieve opgaven en de verdeling over de verschillende gebieden. Als dan blijkt dat de vraag is toe- of afgenomen (of de druk verschoven is naar andere kernen) is dat voor ons aanleiding om het woningbouwprogramma zowel kwantitatief als kwalitatief hierop aan te passen.

Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding

In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking gaan we de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Dit hebben we ook zo vastgelegd in onze Nota Inbreidingslocaties (2020). Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. Bij het bouwen op inbreidingsplekken gaat de focus uit naar zogenaamde ‘structuurversterkende plekken’. Dat zijn beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op dergelijke plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen.

In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zetten we ons er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte.

Continuering rood voor rood regeling

Er ligt een grote opgave voor ons buitengebied. De verwachting is dat de komende jaren veel agrarische bedrijven zullen stoppen. Deze bedrijven moeten hierbij geholpen worden. Via de rood voor rood regeling wordt het financieel mogelijk om vrijkomende agrarische bebouwing te slopen door hiervoor in de plaats woningen te bouwen. Voor de ruimtelijke inpasbaarheid ligt de ontwikkeling van ruime grondgebonden woningen het meest voor de hand. Daarmee bieden we ruimte voor de vraag naar ruim wonen in het buitengebied, waarmee we inspelen op een regionale vraag (zowel woningzoekenden uit de gemeente Dinkelland als daarbuiten).

Het is wel belangrijk dat de te realiseren woningen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden.

Betaalbare woningen voor starters

Onze huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen. Voor de meeste inwoners van Dinkelland is dit ook het ideaalbeeld. Ook starters op de woningmarkt hebben een voorkeur om direct te starten in een ruime grondgebonden koopwoning. Voor een deel van de starters is dit ook haalbaar. Veel jongeren zijn handig en zijn bereid om zelf een woning te (ver)bouwen. Daarnaast hebben relatief veel starters in Dinkelland (meer dan gemiddeld in Nederland) de financiële mogelijkheden om een woning in het middeldure koopsegment ¹ (of zelfs meer) te betalen, omdat ze veel gespaard hebben en/of dankzij ondersteuning van de ouders.

Maar dit geldt zeker niet voor alle starters op de woningmarkt. Vooral voor alleenstaande starters en starters met een beperkt inkomen zijn de mogelijkheden voor een koopwoning beperkt. Zij kunnen wellicht in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar veel starters blijven doorzoeken naar een koopwoning. De koopcultuur is diepgeworteld in onze gemeente. Toch is het van belang om starters met beperkte mogelijkheden te wijzen op de mogelijkheden binnen de sociale huur. Dit is voor starters met een beperkt budget immers de snelste weg naar een eigen zelfstandige woning, van waaruit men wellicht op een later moment alsnog kan doorstromen naar een koopwoning.

Daarnaast voegen we de komende jaren meer goedkope koopwoningen toe voor starters met een kleine portemonnee. Dit is ook nodig om meer mogelijkheden te creëren voor starters die een te hoog inkomen hebben voor de sociale huur, maar te weinig om een woning uit de huidige voorraad te kunnen betalen. Om die woningen betaalbaar te kunnen houden, zal de kwaliteit (qua m², aantal kamers, uitrusting) daarop aangepast moeten worden. Maar dan wel op zo’n manier dat deze woningen aantrekkelijk blijven voor starters. Samen met ontwikkelende partijen willen we kijken wat de mogelijkheden hiervoor zijn binnen de gegeven kaders en de stijgende bouwkosten. Een goed voorbeeld van een betaalbaar startersproduct zijn de duplexwoningen die recent in Weerselo zijn gerealiseerd. Daarnaast onderzoeken we of de invoering van een Doelgroepenverordening een bijdrage kan leveren in het vergroten van het woningaanbod voor starters. Met zo’n verordening is het mogelijk om publiekrechtelijk vast te leggen welk aandeel van de nieuwbouw (minimaal) moet bestaan uit goedkope (huur en/of koop)woningen, wie de beoogde doelgroep daarvoor is en hoe lang deze woningen minimaal voor het betaalbare segment behouden moeten blijven.

Bovenal geldt dat er niet één uniforme woonwens van starters is. Daarom zetten we primair in op het bouwen van meer betaalbare woningen voor starters met beperkte mogelijkheden, maar daarnaast zetten we voor een deel ook in op de bouw van middeldure koopwoningen.

Levensloopbestendige woningen voor senioren (…en andere doelgroepen)

Een tweede belangrijke doelgroep zijn de senioren op de woningmarkt. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment vormt de groep 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder 31% van het totaal aantal huishoudens in Dinkelland. In 2030 is dat gestegen naar 37%.

Veel van deze oudere huishoudens wonen op dit moment in een ruime eengezinswoning. Veel ouderen willen het liefst zo lang mogelijk in hun eigen woning in de vertrouwde woonomgeving blijven wonen. Zowel landelijk als lokaal beleid heeft hier de afgelopen jaren ook sterk op ingezet. Maar een deel van de ouderen overweegt wel om te verhuizen.

Vooral omdat zij op zoek zijn naar een levensloopbestendige woning waar zij ook kunnen wonen als de gezondheid achteruit zou gaan. Belangrijk is dat zo’n woning bij voorkeur gelijkvloers is en bij voorkeur in de eigen vertrouwde omgeving (de buurt of kern waar men nu woont) en dichtbij voorzieningen staat. De woning moet ook nog enigszins betaalbaar zijn (meestal betekent dat goedkoper dan de huidige woning). Al deze wensen maakt het lastig om tot een geschikt woonproduct te komen. In de praktijk blijven veel ouderen daardoor in hun huidige woning wonen, ondanks hun verhuiswens. In veel gevallen is dat ook goed mogelijk, zeker als men enkele aanpassingen aan de woning doorvoert (zoals een traplift). Maar als er sprake is van zeer veel onderhoud (bijvoorbeeld een grote tuin) of een locatie ver van voorzieningen of in het buitengebied is deze situatie niet altijd even gewenst.

Het voordeel van nieuwbouw voor senioren is dat er ook meer doorstroming op de woningmarkt komt. Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande ruime woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen. Daarom hebben we als ambitie om een groot deel van de nieuwbouw de komende jaren levensloopbestendig te realiseren. Deze woningen zijn overigens niet alleen gericht op de doelgroep senioren, maar ook andere mensen met een lichamelijke beperking.

Aantrekkelijke nieuwbouw kan senioren verleiden om tot verhuizing naar een meer geschikte woning over te gaan. Een interessant concept hiervoor is het hofjeswonen. Een woonvorm bestaande uit meerdere (vaak grondgebonden) levensloopbestendige woningen. Het wonen in een hofje geeft ouderen enerzijds een gevoel van beschutting, anderzijds creëert het saamhorigheid doordat mensen elkaar vaak treffen in een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte en/of binnentuin. Het is een concept dat kansrijk is voor een combinatie van ouderen met en zonder zorgvraag, maar ook voor een combinatie van jongeren en ouderen. Voor beide gevallen geldt dat men elkaar kan helpen (bij een zorgvraag, maar ook dagelijkse boodschappen, kleine klusjes, etc.), vaak ook op basis van wederkerigheid.

Beperkte woningbouwopgave voor gezinnen

De grootste groep huishoudens wordt in onze gemeente gevormd door gezinnen met kinderen. De verwachting is dat deze groep in omvang iets zal afnemen de komende jaren. Daar staat tegenover dat een groot deel van de huidige woningvoorraad nu al gericht is op deze doelgroep; namelijk ruime grondgebonden koopwoningen. In de basis zien we daarom geen grote opgave om het woningaanbod voor deze doelgroep uit te breiden. Toch zijn er enkele redenen waarom we op beperkte schaal ruimte blijven bieden voor de bouw van (middel)dure grondgebonden koopwoningen.

Ten eerste zullen de bestaande grondgebonden koopwoningen niet van vandaag op morgen allemaal beschikbaar komen. Dit hangt af van de doorstroming van met name senioren. Zij vormen echter geen sterk verhuisgeneigde doelgroep. Willen we de eerstkomende jaren ruimte blijven bieden aan gezinnen die hier willen (blijven) wonen, dan is enige mate van nieuwbouw noodzakelijk.

Ten tweede zijn we voorstander van gevarieerde nieuwbouwlocaties, met een mix van woningtypen en prijsklassen. We willen voorkomen dat we met nieuwbouw eenzijdige wijken creëren met alleen goedkope of dure woningen of buurten met een eenzijdige bevolkingssamenstelling.

Algemeen

• 1.

  We gaan uit van een plancapaciteit van 665 woningen (harde + zachte plannen) tot en met 2025.

• 2.

  We reserveren 60 woningen voor de rood voor rood regeling

• 3.

  We zetten het herstructureringsfonds in om waar nodig complexe inbreidingsprojecten financieel mogelijk te maken.

• 4.

  Als zich kansrijke inbreidingslocaties voordoen waar woningbouw gewenst is, zijn we bereid om actief gronden aan te kopen. Dat geldt vooral voor locaties waar we een specifiek woonmilieu willen realiseren (bijvoorbeeld betaalbare woningen) die anders niet op deze plek gerealiseerd zouden worden vanwege hoge ontwikkelkosten.

• 5.

  De huidige zelfbewoningsplicht bij uitgifte van kavels wordt uitgebreid naar alle nieuwbouwprojecten (gericht op koopwoningen) in de gemeente. Dit leggen wij vast in een anterieure overeenkomst met de projectontwikkelaars. Indien landelijke wetgeving mogelijkheden gaat geven voor een zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen, dan onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid hiervan voor Dinkelland² .

• 6.

  Nieuwe woningbouwinitiatieven toetsen we aan ons lokale Kwaliteitskader. De uitgangspunten van dit kader wordt elke twee jaar geactualiseerd.

• 7.

  We monitoren de woningmarkt periodiek, zodat we kunnen inspelen op veranderingen in de vraagdruk. Waar nodig passen we dan de woningproductie aan.

Woningbouw voor starters

• 8.

  Minimaal 30% van onze woningbouwopgave wordt in het goedkope koopsegment of middeldure huur (< €900) gerealiseerd. Daarmee spelen we met name in op de woningbehoefte van starters, maar ook andere doelgroepen met beperkte financiële mogelijkheden.

• 9.

  We stellen nadere voorwaarden met betrekking tot uitbouwmogelijkheden om betaalbare koopwoningen voor starters ook op de lange termijn betaalbaar te houden (bijvoorbeeld beperkte kavelgrootte, beperkt aantal slaapkamers, kleine beukmaat).

• 10.

  In Denekamp ontwikkelen we een pilot waar ruimte is voor 10 tot 15 Tiny Houses. Na realisatie evalueren we de pilot om te zien of er ruimte is voor meer van dit soort initiatieven.

• 11.

  We continueren de Starterslening, zodat starters daarmee meer financiële ruimte krijgen om een woning aan te kopen. We indexeren de hoogte van de Starterslening en aankoopsom jaarlijks aan hand van de jaarlijkse wijziging van de NHG-grens.

• 12.

  We onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid van de invoering van een Doelgroepenverordening. Daarmee wordt het mogelijk om vast te leggen welk aandeel van de nieuwbouw (minimaal) moet bestaan uit goedkope (huur en/of koop)woningen, wie de beoogde doelgroep daarvoor is en hoe lang deze woningen minimaal voor het betaalbare segment behouden moeten blijven.

Levensloopbestendige woningbouw

• 13.

  Een belangrijk deel van de nieuw te realiseren woningen dient levensloopbestendig te zijn of eenvoudig daartoe aan te passen zijn. De criteria voor een levensloopbestendige woning staan in hoofdlijnen in het groene kader benoemd in deze woonvisie en worden nog nader uitgewerkt.

• 14.

  Als initiatieven voor collectieve woonvormen (bijvoorbeeld wonen in een hofje of Collectief Particulier Opdrachtgeversschap) zich aandienen, willen we deze faciliteren en ondersteunen, mits er sprake is van een aantoonbare lokale behoefte.

Woningbouw voor gezinnen

• 15.

  Een (beperkt) deel van het woningbouwprogramma richten we op de ontwikkeling van (koop)woningen voor gezinnen. Dit is van belang om gevarieerde nieuwbouwlocaties (qua typologie en prijsklasse) te creëren.

Beschikbaarheid sociale huur

• 16.

  In 2025 beschikken we over minimaal 1.340 sociale huurwoningen die in het bezit zijn van een woningcorporatie.

• 17.

  We streven naar een gemiddelde actieve zoektijd voor woningzoekenden van maximaal 1 jaar.

• 18.

  Als er een behoefte is aan sociale huurwoningen (< liberalisatiegrens), dan is de corporatie (in dit geval Mijande Wonen) de eerst aangewezen partij voor de ontwikkeling hiervan.

• 19.

  In elke kern van de gemeente blijft aanbod van sociale huur aanwezig. Mocht het voorkomen dat de vraag in sommige kernen zo beperkt is dat zelfs een klein aantal sociale huurwoningen niet (meer) nodig is, dan gaan gemeente en Mijande Wonen hierover met elkaar in gesprek.

• 20.

  Samen met Mijande Wonen monitoren we de vraagdruk in de sociale huur. Zo nodig passen we daarop de ambities met betrekking tot de beschikbaarheid van sociale huur aan.

• 21.

  De gemeente en Mijande Wonen gaan jongeren (en andere doelgroepen) actief informeren over hun mogelijkheden in de sociale huur.

• 22.

  Met Mijande Wonen willen we een of meerdere pilots opzetten om een doorstroomketen op gang te brengen, uitgaande van een gebiedsgerichte aanpak.

Betaalbaarheid sociale huur

• 23.

  We vinden het belangrijk dat nieuwbouw in de sociale huur met name in het segment tot de 2e aftoppingsgrens wordt gerealiseerd. We maken hierover nadere prestatieafspraken met Mijande Wonen.

Huuraanbod voor middeninkomens

• 24.

  Er is behoefte aan uitbreiding van het middeldure huuraanbod voor middeninkomens (>€40.024). Het gaat daarbij vooral om ontwikkeling van huurwoningen in de categorie €752 tot €900. Particuliere ontwikkelaars zijn de eerst aangewezen partij voor de ontwikkeling van dit segment. Als vanuit deze partijen onvoldoende interesse hiervoor is, voorzien we een rol voor Mijande Wonen om in dit aanbod te voorzien.

• 25.

  Voor geclusterde woonvormen voor mensen met een zorgvraag zien we tevens ruimte om particuliere huur in het segment tot €752 te realiseren (mits de woonkwaliteit dan nog steeds aansluit bij de behoefte van de toekomstige huurder). Het aanbod aan deze woonvorm is namelijk zeer beperkt en een lagere huurprijs kan ouderen stimuleren om de stap tot verhuizing te zetten.

Om de CO₂ uitstoot te beperken, zullen we anders om moeten gaan met de beschikbare energie. In het Klimaatakkoord is als doelstelling opgenomen om in 2050 vrijwel geheel energieneutraal te zijn. Als tussendoel heeft de gemeente Dinkelland de ambitie om in 2023 20% van onze energie duurzaam op te wekken (en in 2030 30%). Daarnaast willen we in 2023 een energiebesparing van 6% ten opzichte van 2018 hebben bereikt (en in 2030 12%).

Hierbij ligt een belangrijke opgave bij de woningvoorraad. Voor de nieuwbouw zijn al duidelijke kaders gesteld. Nieuwbouw dient sinds 1 juli 2018 aardgasloos te zijn en bijna energieneutraal (BENG). Maar nieuwbouw vormt slechts een klein deel van de totale woningvoorraad. Het grootste deel zijn bestaande woningen die nog zijn aangesloten op het aardgasnetwerk. Ook deze woningen moeten uiteindelijk gebruik maken van duurzame energiebronnen.

In de regionale Warmtevisie Noordoost-Twente zijn hiervoor al duidelijke richtinggevende kaders aangegeven. We leggen de eerste jaren de focus op no-regret maatregelen; eerst woningen optimaal isoleren, daarna de aandacht verleggen naar duurzame energieopwekking. Een dergelijk grote opgave vergt goede samenwerking tussen betrokken partijen. We starten daarom met een integrale aanpak in Weerselo en Tilligte. De ervaringen die we daar op doen gebruiken we voor de energietransitie in andere kernen. Daarbij stimuleren we duurzame initiatieven van onderop. Daarvoor gaan we bij de energietransitie nauw samenwerken met werkgroepen en coöperaties op het vlak van duurzaamheid in de kernen.

Verder hebben we als ambitie om in 2024 zoveel mogelijk daken asbestvrij te hebben. Hiervoor volgen we de Versnellingsaanpak asbestsanering door Rijk en Provincie. Via het Duurzaamheidsfonds Dinkelland willen we het plaatsen van panelen stimuleren ter vervanging van asbestdaken.

Verduurzaming bestaande voorraad

De transitie naar aardgasloze wijken vergt een lange aanlooptijd. In de tussentijd gaan we aan de slag met no regretmaatregelen om snel stappen te kunnen zetten. Daarbij constateren we dat het energieverbruik per woning in Dinkelland op dit moment ruim boven het landelijk gemiddelde ligt. Dit komt voor een belangrijk deel doordat onze woningen groter zijn dan gemiddeld; veel ruime, grondgebonden woningen. Binnen Dinkelland is te zien dat het energieverbruik bij koopwoningen hoger is dan bij huurwoningen. Ook hier speelt het woonoppervlak en woningtype een rol; koopwoningen zijn ruimer en zijn vaker (half)vrijstaand, waardoor minder warmte wordt vastgehouden dan bij een rijwoning of appartement (waar veel huurwoningen uit bestaan). Ook heeft Mijande Wonen de afgelopen jaren al de nodige investeringen gedaan om woningen te verduurzamen. De particuliere woningvoorraad blijft daar bij achter.

Daarom gaan we particuliere woningeigenaren beter in staat stellen om hun woning te verduurzamen. De gemeente stelt via het Energieloket informatie beschikbaar, bijvoorbeeld als het gaat om het uitvoeren van een woonscan (inzicht verkrijgen in de technische mogelijkheden om aanpassingen in de woning te maken), de beschikbaarheid van financiële ondersteuning en een check op het energieverbruik. Ook is het mogelijk dat een van de wooncoaches aan huis langskomt om advies te geven over de mogelijkheden om de woning te verduurzamen. Daarnaast verkennen we de mogelijkheden om aanvullende instrumenten in te voeren ter stimulering van verduurzaming van oudere woningen.

Voor de sociale huursector hebben we met Mijande Wonen de ambitie uitgesproken om in 2031 de sociale huurvoorraad op een duurzaamheidsniveau van gemiddeld energie-index 1,4 te hebben (gemiddeld label B). De financiële mogelijkheden van de corporatie maakten het de afgelopen jaren niet mogelijk om voldoende stappen te zetten om deze ambitie te halen. Voor de komende jaren vinden we het belangrijk dat de corporatie een inspanning pleegt in het verduurzamen van haar bezit in de gemeente, voor zover haar financiële mogelijkheden reiken. De voortgang van deze opgave monitoren we samen met Mijande Wonen. Als de financiële situatie het toelaat, voeren we de jaarlijkse ambitie in de toekomst op om het na te streven doel van gemiddeld energie-index 1,4 alsnog te kunnen halen. Als gemeente vinden we het daarbij belangrijk dat de investeringen op het gebied van verduurzaming door Mijande Wonen naar rato van haar woningbezit in Dinkelland geschiedt (ongeveer een derde van het woningbezit van de corporatie, dus ook een derde van de totale duurzaamheidsinvesteringen).

Dit stemmen we af bij het maken van prestatieafspraken. Hierbij is ons uitgangspunt dat verduurzaming van de sociale huursector een belangrijk streven is, maar tegelijkertijd in balans moet zijn met de betaalbaarheid van de huurwoning voor de huurders.

Zoals benoemd in hoofdstuk 2 zal het aantal ouderen de komende jaren toenemen. Om in hun woningvraag te voorzien zetten we in eerste instantie in op het toevoegen van levensloopbestendige woningen. Daarmee creëren we doorstroming; senioren verhuizen naar een levensloopbestendige woning en maken zo weer een gezinswoning vrij voor een jonger, groter huishouden.

De verwachting is echter nog steeds dat een substantieel deel van de oudere huishoudens niet zal verhuizen naar een andere, levensloopbestendige woning. Zij willen het liefst in de huidige woning in hun vertrouwde buurt blijven wonen. Daarom blijft het belangrijk om oudere huishoudens bewust te maken van hun toekomstige woonsituatie.

Woningeigenaren kunnen hiervoor een beroep doen op één van de wooncoaches. Zij geven informatie over het verduurzamen, maar ook het levensloopbestendiger maken van de woning. Die mogelijkheden zijn er ook, want een groot deel van de woningvoorraad (73%) is met enkele aanpassingen levensloopbestendig te maken (zie figuur 6). Daarnaast bieden we de Blijverslening aan waarmee woningeigenaren maatregelen kunnen financieren om hun woning levensloopbestendiger te maken. Tot op heden wordt echter nog niet of nauwelijks van deze lening gebruik gemaakt. We gaan daarom samen met diverse belangenorganisaties en zorgaanbieders in gesprek om te komen tot een aangepaste communicatiestrategie om zo woningeigenaren gerichter van informatie te kunnen voorzien. Het effect en eventuele voortzetting Blijverslening evalueren we vervolgens het komende jaar.

Ook voor de sociale huursector geldt dat veel oudere huurders het liefst zo lang mogelijk in hun huidige woning willen blijven wonen (en dus niet willen verhuizen), zo blijkt uit recent onderzoek van Mijande Wonen en de Gemeente (2020). Met enkele aanpassingen kunnen veel oudere huurders in hun huidige woning blijven wonen (beugels/handgrepen, verwijderen van drempels worden).

Als gemeente vinden we het belangrijk dat -daar waar mogelijk- sociale huurwoningen levensloopbestendiger worden gemaakt, zodat ze bewoonbaar zijn voor zowel huurders met als zonder zorgvraag. Vooral bij renovatie of groot onderhoud zijn er mogelijkheden om dergelijke maatregelen te nemen. Hierbij is het echter niet reëel om de definitie van een levensloopbestendige woning (groen kader uit paragraaf 2.2) als referentie voor de bestaande bouw te nemen. De mogelijkheden om aanpassingen in bestaande huurwoningen aan te brengen verschillen namelijk per complex. Vaak kan het plaatsen van een traplift of andere eenvoudige aanpassingen een bestaande woning al veel levensloopbestendiger maken.

Daarom maken we samen met Mijande Wonen prestatieafspraken om de mogelijkheden voor het levensloopbestendiger maken van bestaande huurwoningen nader te concretiseren. In ieder geval vinden we het belangrijk dat sociale huurwoningen na renovatie niet minder levensloopbestendig zijn dan daarvoor.

Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad

• 26.

  We zetten actiever in op het informeren en bewust maken van bewoners om hun woning te verduurzamen. Hiervoor continueren we onze inzet op het Energieloket, HuisScan, wooncoaches.

• 27.

  We ondersteunen en faciliteren lokale energiecoöperaties zodat zij meer bewoners weten te bereiken met hun acties.

• 28.

  We verkennen de mogelijkheden voor aanvullende maatregelen, zoals de inzet van een Duurzaamheidslening of -fonds.

• 29.

  We zetten in op een verdere verduurzaming van de sociale huurvoorraad. Hierover maken we nadere afspraken met Mijande Wonen. We vinden het hierbij belangrijk dat de duurzaamheidsinvesteringen van Mijande Wonen in verhouding staan tot de omvang van hun woningbezit in Dinkelland.

Levensloopbestendiger maken van bestaande woningen

• 30.

  We gaan nog meer bekendheid geven aan de mogelijkheden van de Blijverslening richting particuliere woningeigenaren. Komend jaar evalueren we het effect van de Blijverslening en kijken we hoe we de inzet van dit instrument continueren.

• 31.

  We vinden het belangrijk dat bestaande sociale huurwoningen waar mogelijk levensloopbestendiger worden gemaakt. De mogelijkheden hiervoor verschillen per complex. In de prestatieafspraken kijken we samen met Mijande Wonen welke aanpassingen gemaakt kunnen worden voor complexen die op de planning staan voor groot onderhoud.

Zelfstandig wonen voor ouderen met middelzware zorgvraag

Voor veel oudere huishoudens in de gemeente Dinkelland volstaat een zelfstandige woning, mogelijk met enkele fysieke aanpassingen. Zij hebben geen of slechts lichte gezondheidsklachten, waardoor aanvullende zorg of ondersteuning (nog) niet aan de orde is. Maar er is ook een groep ouderen met een zwaardere zorgvraag die nog steeds zelfstandig wonen. Het zijn ouderen met somatische en/of beginnende psychogeriatrische klachten (dementie). Uit onderzoek van de Provincie Overijssel kwam naar voren dat deze doelgroep de komende tien jaar toeneemt met ongeveer 120 huishoudens in de gemeente Dinkelland. Een deel van hen zal niet willen verhuizen en blijft (ook met gezondheidsklachten) in de huidige (reguliere) woning wonen. Maar een deel van hen zal overwegen om te verhuizen naar een levensloopbestendige woning met professionele zorg nabij, als dit woningaanbod voorhanden is. Hoe beter nieuwe wooninitiatieven aansluiten op de woonwensen en zorgbehoefte van deze doelgroep, hoe groter de groep ouderen dat een verhuizing zal overwegen. Daarbij kan het gaan om levensloopbestendige woningen in of nabij een zorgsteunpunt (zoals een verpleeghuis), maar het kan ook gaan om het eerder genoemde hofjeswonen (zie hoofdstuk 2). Deze woningen kunnen inspelen op de vraag van ouderen met én zonder zorgvraag. Net als voor de reguliere woningvraag geldt dat ook voor deze doelgroep de nadruk ligt op een grondgebonden woonvorm. Daarnaast is er beperkte vraag naar appartementen. Voorwaarde is wel dat deze over enige buitenruimte beschikken (balkon of tuin).

Als ouderen met een zorgvraag overwegen te verhuizen naar een aangepaste woonvorm, dan gaat de voorkeur uit naar een woonruimte in de eigen vertrouwde omgeving. Vooral voor de kleine kernen geldt dat er gezocht moet worden naar kleinschalige woonzorgconcepten die voldoende draagvlak hebben om te kunnen bestaan (ook in een omgeving met relatief weinig voorzieningen nabij). Dergelijke concepten kunnen ook een waardevolle bijdrage leveren aan de leefbaarheid van deze kernen, bijvoorbeeld als er een ontmoetingsfunctie aan wordt gekoppeld. Ook in de toekomst bieden we ruimte aan nieuwe kleinschalige woonzorginitiatieven in de kleine kernen, als deze tegemoetkomen aan de lokale woonzorgbehoefte.

Daarnaast hebben ouderen een voorkeur om op korte afstand van voorzieningen te zitten. De grote kernen zijn daarom het meest populair. Het ligt voor de hand dat hier de grootste opgave voor uitbreiding van het woonzorgaanbod ligt. Goede spreiding is daarbij van belang. We merken nu dat er door veel zorgvragers en zorgaanbieders vooral gekeken wordt naar de mogelijkheden voor woningaanbod in het centrum van de grote kernen: Denekamp, Ootmarsum en Weerselo. Dit zijn locaties die voor de hand liggen qua nabijheid van voorzieningen, maar ook voor deze gebieden geldt dat we een gevarieerde bevolkingssamenstelling nastreven en dus niet alleen maar woningen willen bouwen voor mensen met een zorgvraag.

We streven naar een woningvoorraad en woonomgeving die ingesteld is op een inclusieve samenleving, waarin mensen met en zonder zorgvraag volledig kunnen participeren. Daarvoor dienen voldoende geschikte woonvormen in onze gemeente te zijn om de lokale zorgvraag (zorgvragers afkomstig uit de gemeente Dinkelland) van een passende woonruimte te voorzien. Tegelijkertijd willen we met betrokken zorgpartijen de wijkverpleging gerichter inzetten, zodat een groot deel van de ouderen met een (middel)zware zorgvraag in hun huidige woning kan blijven wonen. Daardoor is de uitbreidingsopgave voor woonzorginitiatieven naar verwachting aanzienlijk lager dan de verwachte groei van het aantal ouderen met deze zorgzwaarte. Maar om hier een scherp inzicht te krijgen is een beter inzicht in het huidige woonzorgaanbod in onze gemeente noodzakelijk. Hiervoor zullen we eerst een nadere inventarisatie van het huidige aanbod moeten uitvoeren.

Ouderen met een zware zorgvraag

Alleen ouderen met een zware zorgvraag (meestal psychogeriatrisch, soms somatisch) komen nog in aanmerking voor intramurale zorg. Doordat het aantal ouderen de komende jaren in de gemeente zal toenemen (en dan met name de ‘oudere ouderen’), zal ook de groep ouderen met een zware zorgvraag toenemen. Maar de verwachting is wel dat ouderen pas op latere leeftijd instromen en daardoor ook gemiddeld genomen korter in een verpleeghuis zullen wonen. Op basis van Provinciaal onderzoek zou de behoefte aan verpleeghuiscapaciteit in Dinkelland de komende tien jaar met 30 plaatsen moeten uitbreiden, om tegemoet te kunnen komen aan de groei van de lokale vraag. Deze groei komt geheel voor rekening van de groei van het aantal ouderen met dementie (PG), het aantal ouderen met een zware somatische zorgvraag zal naar verwachting iets afnemen.

Op dit moment bevindt de verpleeghuiscapaciteit voor ouderen zich met name in de drie grote kernen: Denekamp (Woonzorgcentra Gerardus Majella en Gravenstate, Eekmanhof), Ootmarsum (Woonzorgcentrum Franciscus, Huize Den Oosterborgh), Weerselo (Woonzorgcentrum Sint Jozef), maar ook een locatie als de Amandhoeve in Agelo.

Zorgaanbieders zoals Sint Maarten constateren dat er momenteel lange wachtlijsten zijn voor hun woonzorgcentra; een teken dat er duidelijk behoefte is aan woonzorgaanbod; zowel als zelfstandige woonruimte als verpleeghuiscapaciteit.

De komende jaren bieden we als gemeente enerzijds ruimte aan ontwikkelende partijen om woonzorgaanbod te creëren, passend bij de lokale behoefte in de gemeente Dinkelland. Anderzijds is het van belang om samen met zorgaanbieders en Mijande Wonen te kijken hoe ouderen met een (middel)zware zorgvraag beter geïnformeerd kunnen worden en vooral bewust worden gemaakt dat ze tijdig nadenken over hun toekomstige woonsituatie. De praktijk is namelijk dat veel ouderen (ook met een zorgvraag) pas op zoek gaan naar een andere woonruimte op het moment dat de zorgvraag dusdanig is dat men niet meer in een reguliere woning kan wonen. Vervolgens kan men niet direct terecht in een aangepaste woning of verpleeghuis, omdat er vaak sprake is van een wachtlijst. Daardoor blijven veel ouderen met een zware zorgvraag lang in hun huidige ruime grondgebonden woning wonen, vaak inclusief grote tuin. Dat gaat ten koste van de leefsituatie van de bewoners zelf en van het onderhoud aan de woning. Als gemeente gaan we samen met onze partners sterker inzetten op het stimuleren van tijdige doorstroming van oudere zorgvragers naar een aangepaste woonomgeving met zo nodig aanvullende zorg.

Mensen met een verstandelijke beperking

Ook mensen met een verstandelijke beperking wonen langer zelfstandig. De verwachting is dat behoefte aan zelfstandige woonruimte voor deze zorgdoelgroep in Dinkelland de komende tien jaar min of meer stabiel zal blijven (ongeveer 120 tot 130 woningen). Maar het huidige woningaanbod ligt aanzienlijk lager dan de huidige (en dus ook toekomstige) vraag. Er is dus behoefte aan uitbreiding van het zelfstandige woningaanbod. Hierbij kan het ook gaan om een hybride woonvorm; een zelfstandig appartement met eigen woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken, met de aanwezigheid van een gemeenschappelijke eet- en ontmoetingsruimte.

Mensen met een verstandelijke beperking hebben met name behoefte aan een betaalbare (huur)woning, liefst in de nabijheid van voorzieningen. Men heeft doorgaans behoefte aan een woonoppervlak van 50 tot 60 m². Voor mensen met een lichamelijke beperking is het van belang dat woonruimte drempelvrij en rolstoeltoegankelijk is.

Maatschappelijke opvang en psychiatrische problematiek

Vanaf 2022 worden alle gemeenten (niet alleen de centrumgemeente) verantwoordelijk voor het aanbod van Beschermd Wonen⁴ . Op dit moment is de gemeente Enschede centrumgemeente. Daardoor worden mensen met psychiatrische problematiek uit Dinkelland nu voornamelijk in Enschede gehuisvest. Het aanbod aan Beschermd Wonen in onze eigen gemeente is zeer beperkt.

De komende tijd worden afspraken gemaakt over de toekomstige opgaven voor de regiogemeenten als het gaat om het bieden van Beschermd Wonen voor mensen met psychiatrische problematiek. Wel is al door de regiogemeenten afgesproken om cliënten meer gespreid over de regio te huisvesten (dus niet enkel in Enschede). De komende tijd worden deze afspraken nader geconcretiseerd en kijken we als gemeente welke rol we hierin kunnen spelen, door het bieden van kleinschalige woonlocaties voor deze doelgroep.

Daarnaast ligt er voor de gemeente Dinkelland samen met Mijande Wonen een opgave om voldoende zelfstandige huisvesting te bieden voor mensen die uitstromen vanuit een Beschermd Wonen locatie. Deze mensen hebben vooral behoefte aan een goedkope sociale huurwoning, in de buurt van hun sociale netwerk, voorzieningen en goede bereikbaarheid ten opzichte van werk of dagbesteding.

Met betrekking tot de Maatschappelijke Opvang is er al jaren een toename te zien van het aantal daklozen in Nederland. We hebben een steeds grotere opgave om mensen die dakloos dreigen te worden zo lang mogelijk in hun huis te houden om dakloosheid te voorkomen. Steeds vaker zoeken betrokken instanties daarbij naar mogelijkheden om kwetsbare mensen (die mogelijk dakloos dreigen te raken) vanuit een zelfstandige woning te helpen, zodat ze werken aan hun herstel. Hiermee willen de in de toekomst de huisvestingsoplossing van deze doelgroep veel meer zoeken in vormen van zelfstandig wonen. Om dit proces te ondersteunen zijn er ook voor de Maatschappelijke Opvang regionale afspraken in de maak waarmee dakloze mensen in alle Twentse gemeenten terecht kunnen (omdat ze daar vandaan kwamen of omdat dat het beste is voor hun herstel).

Voorzieningen bereikbaar, toegankelijke woonomgeving

Om langer zelfstandig te kunnen wonen is voldoende aanbod van de juiste woningen niet voldoende. De woonomgeving moet ook ingericht zijn op de groeiende groep zelfstandig wonende zorgvragers. Op het vlak van de fysieke woonomgeving is bereikbaarheid van voorzieningen een belangrijk aandachtspunt. Daarbij gaat het om winkel- en zorgvoorzieningen, maar ook ontmoetingsplekken. Door het voorzien in ontmoetingsplekken waar activiteiten georganiseerd worden, kan een deel van de zorgvraag uitgesteld worden.

Met betrekking tot bereikbare zorgvoorzieningen is de organisatie van ambulante zorg een belangrijk aspect, zeker in een gemeente als Dinkelland met veel kernen en een groot buitengebied.

Verder is het belangrijk dat de fysieke woonomgeving voldoende toegankelijk is voor ouderen en mensen met een lichamelijke beperking. Daarbij gaat het onder andere om de hoogte van trottoirs, steile hellingen en bruggetjes. In het ontwerp of herinrichting van openbare ruimte kunnen hiervoor belangenorganisaties of adviescommissies betrokken worden.

Spreiding en begeleiding voor kwetsbare huishoudens

Voor mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek is het belangrijk dat er voldoende goede woonbegeleiding is. Het gaat vooral om praktische ondersteuning bij het zelfstandig (leren) wonen en het vroegtijdig signaleren van eventuele problemen als iemand niet (meer) goed voor zichzelf kan zorgen in een zelfstandige woning. Mijande Wonen constateert dat zij in de loop der jaren meer en meer capaciteit kwijt is aan beheer en de aanpak van overlastsituaties veroorzaakt door kwetsbare huishoudens. Daarbij komt dat kwetsbare huishoudens (zoals mensen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen) behoefte hebben aan een goedkope huurwoning. Daardoor komt men soms in wijken te wonen waar al relatief veel mensen met weinig inkomen wonen. Deze buurtbewoners hebben vaak zelf al moeite om het hoofd boven water te houden, laat staan ondersteuning te bieden aan mensen met een zorgvraag. Dit vergroot het risico op overlastsituaties bij mensen met een zorgvraag. Daarbij kan het gaan om geluidsoverlast of een gevoel van onveiligheid, maar ook het onderhoud van bijvoorbeeld tuinen. Het is belangrijk dat Mijande Wonen en gemeente hierin samen optrekken en signalen aan elkaar uitwisselen als er knelpunten spelen.

Een goede spreiding van mensen met een zorgvraag over de gemeente en wijken is wenselijk, inclusief goede ambulante zorg en ondersteuning als dat nodig is. Daarnaast moeten eventuele problemen tijdig gesignaleerd worden. Er is behoefte aan een concreet aanspreekpunt in de wijk of het dorp waar mensen kunnen aangeven dat er een probleem speelt of iemand hulp of ondersteuning nodig heeft. Hiervoor is goede afstemming tussen woningcorporatie, gemeente en zorgaanbieders nodig.

Algemeen

• 32.

  We maken een nadere verdieping op het woonzorgonderzoek van de Provincie (Monitor Gezond Wonen), waardoor we een volledig beeld krijgen van vraag en aanbod (per doelgroep) aan verschillende vormen van wonen met zorg in de gemeente Dinkelland.

• 33.

  Op basis van de uitkomsten van deze verdieping stellen we een toetsingskader voor woonzorginitiatieven op. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe woonzorginitiatieven gericht zijn op het voorzien in de lokale woonzorgbehoefte (lees: Gemeente Dinkelland).

Ouderen

• 34.

  Als er uit het nadere behoeftenonderzoek behoefte blijkt aan uitbreiding van verpleeghuiscapaciteit of woonvoorzieningen gericht op specialistische zorg, willen we deze met name in de drie grotere kernen realiseren, gelet op de benodigde schaalgrootte.

• 35.

  Uitbreiding van zelfstandige woonzorgvormen gericht op mensen met een lichte zorgvraag zijn in elke kern van de gemeente mogelijk, mits er sprake is van een lokale behoefte. We nemen een faciliterende rol aan bij het realiseren van kleinschalige woonzorginitiatieven in de kleine kernen.

• 36.

  We kijken samen met Mijande Wonen en zorgaanbieders naar hoe we ouderen nog beter kunnen informeren en bewustmaken van het belang om tijdig na te denken over hun toekomstige woonsituatie.

Overige zorgdoelgroepen

• 37.

  We zetten in op het vergroten van het zelfstandig woningaanbod voor mensen met een verstandelijke beperking. De exacte huisvestingsopgave bepalen we na uitvoering van het verdiepende onderzoek.

• 38.

  We maken nadere afspraken met centrumgemeente Enschede over het bieden van Beschermd Wonen voorzieningen voor mensen met psychiatrische problematiek. Bij een eventuele lokale opgave richten we ons op kleinschalige woonvoorzieningen.

• 39.

  Een deel van de jaarlijks toe te wijzen sociale huurwoningen wordt met voorrang toegewezen aan mensen met een verstandelijke beperking en mensen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang. Hierbij houden we aandacht voor zorgvuldige spreiding in wijken en kernen. Hierover maken we afspraken met Mijande Wonen.

• 40.

  We maken met Mijande Wonen, zorg- en welzijnspartijen samenwerkingsafspraken over ondersteuning en begeleiding van zelfstandig wonende zorgvragers / kwetsbare huishoudens. We streven naar een zachte landing in de wijk.

Leefbaarheid en woonomgeving

• 41.

  We voeren periodiek overleg met Mijande Wonen, zorg- en welzijnsorganisaties over signalering van eventuele probleemsituaties en begeleiding aan zelfstandig wonende zorgvragers. Zo nodig leggen we rolverdeling nader vast.

• 42.

  We hebben halfjaarlijks overleg MijnDinkelland 2030, Mijande Wonen en welzijnsinstanties over aandachtspunten met betrekking tot leefbaarheid en vitaliteit van de kleine kernen. Hierbij kijken we specifiek naar de mogelijkheden om huurders(organisaties) beter aan te laten haken op leefbaarheidsinitiatieven vanuit de kernen.

Hoewel met de Corona-crisis onzekere economische tijden zijn aangebroken, is in de afgelopen jaren de economie sterk aangetrokken, terwijl de beroepsbevolking is afgenomen als gevolg van de vergrijzing. Een deel van de Twentse bedrijven is daarom structureel aangewezen op werknemers uit het buitenland, vooral uit Zuid-, Midden- en Oost-Europa. Deze arbeidsmigranten verblijven voor korte of langere termijn in Nederland; liefst op niet al te grote afstand van de werklocaties.

Op dit moment wonen er ongeveer 260 arbeidsmigranten in de gemeente Dinkelland⁵ . Het merendeel van hen werkt ook in onze gemeente. Daarnaast werkt een deel van hen bij bedrijven in Oldenzaal. Uitgaande van een gemiddelde economische groei (langjarig gemiddelde) zou het aantal arbeidsmigranten met ongeveer 1,6% per jaar toenemen.

Het is belangrijk dat er voldoende en fatsoenlijke huisvesting komt voor de groeiende groep arbeidsmigranten. De huisvesting van arbeidsmigranten is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van werkgevers en arbeidsmigranten zelf. De verantwoordelijkheid van de gemeente is het bieden van een helder kader waarbinnen de huisvesting mag plaatsvinden, waarbij wij ons vooral richten op arbeidsmigranten die werkzaam zijn in de gemeente Dinkelland.

De Gemeente heeft een beleidsnotitie opgesteld ten behoeve van de huisvesting voor seizoensgebonden en tijdelijke arbeidsmigranten. Kern van het beleid is dat huisvesting van arbeidsmigranten met name kan plaatsvinden in het buitengebied op vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, of kleinschalige huisvesting in daarvoor bestemde (bedrijfs)woningen. Dit beleid zal na verloop van tijd geëvalueerd worden en worden bijgesteld (met dien verstande dat er gekeken wordt naar de mogelijkheden in de kernen), mochten de huidige mogelijkheden onvoldoende zijn om in de huisvestingsvraag te voorzien.

Huisvesting voor arbeidsmigranten dient wel aan verschillende voorwaarden te voldoen, zoals een goede landschappelijke inpassing en verblijfsruimte die voldoet aan het SNF Keurmerk (Stichting Normering Flexwonen).

Een groot deel van de arbeidsmigranten werkt hier voor maximaal enkele jaren (of korter). Ongeveer 30% blijft hier langer wonen. Voor deze laatst genoemde doelgroep is een sociale huurwoning een optie. Maar deze doelgroep is lastig te bereiken om hen op de mogelijkheden in de sociale huursector te wijzen. Daardoor blijven zij vaak langer dan nodig is in een short-stay voorziening wonen. Betere voorlichting onder deze doelgroep is noodzakelijk.

Asielzoekers met een verblijfsvergunning gaan deel uitmaken van de Nederlandse maatschappij. Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) wijst een aantal vergunninghouders per jaar toe aan de gemeente. De gemeente moet asielzoekers met een verblijfsvergunning passende woonruimte aanbieden. De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar het aantal vergunninghouders dat de gemeente moeten huisvesten. Om hieraan te kunnen voldoen spreken gemeente en corporatie in de prestatieafspraken af welke bijdrage de woningcorporatie hieraan levert. In de afgelopen jaren is het telkens gelukt om het aantal statushouders te huisvesten in de reguliere woningvoorraad. Na enkele jaren van een relatief lage taakstelling, zien we de taakstelling voor statushouders de komende tijd weer sterk toenemen, waardoor ook onze opgave om in voldoende huisvesting te voorzien groter wordt.

Om statushouders tijdig van woonruimte te voorzien en daarnaast de zoektijden voor reguliere woningzoekenden niet te laten stijgen is afgesproken dat in beginsel maximaal 15% van de jaarlijkse mutaties in de sociale huur wordt toegewezen via directe bemiddeling (waaronder statushouders). Het is belangrijk om samen met Mijande Wonen te monitoren of deze afspraak voldoende is om te voorzien in de huisvesting voor statushouders. Zo niet, dan zullen we samen met de corporatie zoeken naar mogelijkheden om meer huisvesting voor statushouders te creëren, zonder dat dit ten koste gaat van de toewijzing aan reguliere woningzoekenden.

In 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken haar beleidskader Gemeentelijk Woonwagen- en standplaatsenbeleid uitgebracht. Dit gebeurde naar aanleiding van diverse uitspraken van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens en een onderzoek van de Nationale Ombudsman, waaruit bleek dat de Nederlandse overheid (zowel Rijk als gemeenten) het recht van woonwagenbewoners om te leven volgens hun culturele identiteit onvoldoende erkennen en faciliteren. Dit betekent onder andere dat de afbouw van het aantal standplaatsen niet is toegestaan (behoudens uitzonderlijke omstandigheden) zolang er behoefte is aan standplaatsen. Ook dient een woningzoekende woonwagenbewoner binnen een redelijke termijn kans te maken op een standplaats. Hierbij richten we ons op de lokale behoefte aan standplaatsen. Dat betekent dat geïnteresseerden in een standplaats geboren moet zijn in een woonwagen in Dinkelland, of minimaal vijf jaar aaneengesloten in de gemeente hebben gewoond, of familieleden in de 1e of 2e graad in Dinkelland op een woonwagenlocatie hebben wonen.

De gemeente Dinkelland beschikt over één (ongebruikte) standplaats. Er hebben zich de afgelopen tijd geen mensen gemeld die tot de doelgroep woonwagenbewoners behoren én in de gemeente Dinkelland wonen (of hebben gewoond). Daarom is er op dit moment geen sprake van een lokale behoefte aan standplaatsen in Dinkelland en zullen dus geen extra standplaatsen gecreëerd worden. Wel is er een inschrijflijst geopend voor eventuele lokale belangstellende woonwagenbewoners voor de huidige ongebruikte standplaats.

Arbeidsmigranten

• 43.

  We toetsen nieuwe aanvragen voor huisvesting van arbeidsmigranten op basis van de beleidsnotitie seizoensgebonden en tijdelijke arbeidsmigranten. Tevens treden we handhavend op bij ongewenste vormen van huisvesting voor deze doelgroep. In 2022 zal het beleid worden geëvalueerd en worden aangepast.

• 44.

  Samen met Mijande Wonen geven we voorlichting over de mogelijkheden van de sociale huur aan arbeidsmigranten die zich voor lange tijd willen vestigen in Dinkelland (longstay), maar nu nog in shortstay-voorzieningen wonen.

Statushouders

• 45.

  Met Mijande Wonen maken we afspraken om maximaal 20% van de vrijkomende huurvoorraad via directe bemiddeling toe te wijzen aan doelgroepen die anders niet of moeilijk aan een sociale huurwoning komen (waaronder statushouders).

• 46.

  Samen met de corporatie monitoren we de voortgang van de directe bemiddeling en de uitvoering van de taakstelling. Indien de actieve zoektijd van reguliere woningzoekenden door deze maatregelen onder druk komt te staan, gaan we op zoek naar alternatieve huisvestingsmogelijkheden om aan de taakstelling te kunnen voldoen.

Standplaatsen en woonwagens

• 47.

  Op dit moment beschikt de Gemeente Dinkelland over één ongebruikte standplaats. Afhankelijk van de mogelijke inschrijvingen zal een beslissing worden genomen over toewijzing van de huidige standplaats en mogelijke woonwagen op deze plek.

• 48.

  Bij eventuele behoefte zal de beschikbare standplaats primair worden toegewezen aan iemand die tot de doelgroep woonwagenbewoners behoort (op basis van het afstammingsbeginsel).

De gemeente hanteert een Kwaliteitskader om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Ook demografische trends zoals bevolkings- en huishoudensgroei worden daarin meegenomen. Voor de actualisatie van het Kwaliteitskader hebben we gebruik gemaakt van de volgende informatie:

• •

  De input van makelaars, ontwikkelaars, corporaties tijdens het marktkennerspanel van 5 oktober 2020 dat gehouden is in het kader van de nieuwe woonvisies in zowel gemeente Tubbergen als Dinkelland.

• •

  De input vanuit de kerngesprekken die eind 2018 in de gemeente zijn gehouden.

• •

  De meest actuele woningbehoefteramingen voor de gemeente Dinkelland van Primos, CBS en Companen.

• •

  Deze uitkomsten zijn afgezet tegen de analyses uit het vorige Kwaliteitskader uit de Uitvoeringsnota Woningbouw 2018.

Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters, doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een profiel per kern. Deze woningbehoefteprofielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave, maar zijn niet in beton gegoten. Plannen die hier enigszins van afwijken maar toch een goede onderbouwing kunnen geven van de wijze waarop zij voorzien in de lokale behoefte kunnen eveneens in aanmerking komen voor realisatie.

Elke twee jaar zal het Kwaliteitskader worden geactualiseerd op basis van monitoring van de woningmarkt en gesprekken en informatie vanuit Mijn Dinkelland 2030. Dit is nodig omdat het verleden heeft uitgewezen dat de marktvraag zeer snel verandert (zowel wat betreft woningtypen als prijsklassen) en uitgangspunten met betrekking tot het woningbouwprogramma voldoende flexibel moeten zijn om daarop in te kunnen spelen.

Daar waar de hoofdlijnen uit deze woonvisie in grote lijnen de komende jaren waarschijnlijk actueel zullen blijven, is voor het woningbouwprogramma een frequentere herijking gewenst.

We benoemen hierbij de belangrijkste bevindingen uit de verschillende bronnen die we gebruikt hebben voor de actualisatie:

• •

  De komende tien jaar is er nog een aanzienlijke vraag naar nieuwbouw in de gemeente. Die is zelfs iets groter dan in voorgaande jaren werd voorzien. Dit komt doordat we een toenemende instroom van vestigers (vaak van omliggende steden, maar steeds vaker ook van verder weg) zien.

• •

  De behoefte aan goedkope koopwoningen onder starters is verder toegenomen. Dit komt doordat de prijzen van bestaande woningen de afgelopen jaren verder zijn toegenomen. Tegelijkertijd hebben veel starters een sterke wens voor een ruime (vaak vrijstaande) koopwoning. Gewenste prijs en kwaliteit verhouden zich niet goed tot elkaar. Dit noopt ons om samen met ontwikkelende partijen te zoeken naar een woonconcept dat enerzijds betaalbaar is en anderzijds voldoende tegemoetkomt aan de gewenste landelijke uitstraling van het wonen in Dinkelland. Dit vraagt om creativiteit.

• •

  Een deel van de starters heeft meer financiële mogelijkheden. Er is daardoor ook enige vraag naar grondgebonden koop in het (middel)dure segment

• •

  Er blijft veel behoefte aan levensloopbestendige woningen voor senioren. Dat geldt voor vrijwel alle kernen. In de drie grotere kernen kan het zowel om grondgebonden woningen als appartementen gaan, in de overige kernen is er een sterke nadruk op grondgebonden woningen. Veel woonwensen van senioren (qua oppervlakte, prijs) komen overeen met die van starters. Een flexibel woonproduct dat voor beide doelgroepen aantrekkelijk is, kan van toegevoegde waarde voor onze woningvoorraad zijn.

• •

  De oriëntatie van senioren op de koopsector lijkt iets groter te worden. Mede doordat men wat te besteden heeft vanwege de overwaarde op de huidige woning. Wel zoekt men vooral een koopwoning in het goedkope / middeldure segment.

• •

  Vanuit veel kernen lijkt de behoefte aan hofjeswoningen in opkomst. De vraag komt primair van ouderen, maar mogelijk zijn er ook combinaties mogelijk van meerdere leeftijdsgroepen (jong en oud). De vraag lijkt met name afkomstig van particuliere woningeigenaren. Uit onderzoek van Mijande Wonen (2020) bleek onder oudere huurders weinig tot geen interesse voor een dergelijk woonconcept.

• •

  Het aantal gezinnen blijft de komende jaren stabiel en zal op termijn licht afnemen. Daarnaast bestaat het overgrote deel van de woningvoorraad uit ruime grondgebonden koopwoningen die zeer geschikt zijn voor de doelgroep gezinnen. Maar op beperkte schaal is er ruimte voor uitbreiding in dit segment, mits woningen iets toevoegen ten opzichte van de huidige woningvoorraad (iets goedkoper prijssegment, duurzamer, levensloopbestendiger).

• •

  Zowel onder gezinnen als starters is er een wens voor kavels ten behoeve van zelfbouw. Hiervoor dient enige ruimte te zijn, maar wel met mate, gelet op de grote voorraad gezinswoningen die er nu al is en waarvan een groot deel op termijn beschikbaar komt door verhuizing (of het verlaten van de woningmarkt) van senioren. Wel is de kwalitatieve vraag naar kavels veranderd; de vraag richt zich met name op kavels tot ongeveer 400 / 450 m² (bij starters meestal tussen de 200 à 300 m²), waar voorheen de kavels vaak nog aanzienlijk groter waren.

Inzet per doelgroep

In paragraaf 2.3 hebben we reeds beschreven welke doelgroepen prioriteit hebben als gaat om het bouwen voor nieuwe woningen; dat zijn starters en senioren. Op dit moment is er onvoldoende aanbod in de bestaande woningvoorraad voor deze doelgroepen. Dat is dan ook een belangrijke uitdaging voor de komende jaren; juist in die segmenten bouwen waar we nu nog woningaanbod missen.

Maar bovenal willen we woningen voor verschillende doelgroepen bouwen; jong en oud, rijk en arm, met en zonder zorgvraag. Voor starters met beperkte financiële mogelijkheden zetten we met name in op het realiseren van rijwoningen, aangevuld met appartementen in de grotere kernen. We bieden 2-onder-1 kap woningen voor starters met wat meer financiële mogelijkheden en jonge gezinnen. Vrijstaande woningen bouwen we voor gezinnen en -in een enkel geval- voor starters. Voor senioren zetten we in op levensloopbestendige woningen; in de grotere kernen zijn dat appartementen en kleine grondgebonden woningen, in de overige kernen zijn dat voornamelijk levensloopbestendige grondgebonden woningen met een klein tuintje. Daarmee werken we aan een gevarieerde samenstelling van de woningvoorraad; iets wat we ook op planniveau tot uitdrukking willen laten komen.

Sturing geven aan de nieuwbouwopgave

Nieuwe woningbouwinitiatieven toetsen we aan de kwalitatieve behoefte, zoals beschreven in de Woonvisie en het Kwaliteitskader. De input hiervoor halen we op uit de verschillende kernen. Daarom hebben de meeste kernen in het kader van MijnDinkelland 2030 recent een enquête onder inwoners uitgevoerd naar de woningbehoefte. De uitkomsten van deze enquêtes zijn voor ons richtinggevend bij beoordelen of nieuwe plannen voldoende inspelen op de lokale behoefte. Daarbij zullen we de woningmarkt blijven monitoren en in samenspraak met MijnDinkelland 2030 eens per twee jaar de kwalitatieve woningbehoefte in de kernen actualiseren.

Op basis van de geïnventariseerde behoefte zullen we op gemeentelijke gronden sturing geven aan de woningbouwopgave door middel van verkaveling en maatvoering. Op private gronden maken we nadere afspraken met ontwikkelende partijen over de kwalitatieve invulling van het programma, zodanig dat het aansluit bij de behoefte per kern.