| Organisatie | Lopik |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Lopik houdende regels omtrent de vitaliteit en leefbaarheid bij uitbreiding van de bestaande kern van Lopik |
| Citeertitel | Beleidsnota Uitbreiding Vitale Kernen |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 17-07-2021 | nieuwe regeling | 20-04-2021 | 5 |
Woningbouw in het landelijk gebied is lange tijd vrijwel onbespreekbaar geweest. Er was stringente regelgeving die alleen op vooraf aangewezen locaties uitbreiding van kernen mogelijk maakte. Specifiek voor de gemeente Lopik was alleen de locatie Lopik-Oost (deels) opgenomen in deze lijst met aangewezen locaties. Verdere verstedelijking in het landelijk gebied was conform de Provinciale Ruimtelijke Verordening niet toegestaan. Maar er wordt binnenkort een nieuwe verordening vastgesteld.
Met de aankondiging van de Omgevingswet wordt iedere bestuurslaag gevraagd de ambities voor de fysieke leefomgeving in een omgevingsvisie te vervatten en in een apart document de bijbehorende regels. Voor provincies wordt dit uitgewerkt in een Provinciale Omgevingsvisie (POVI) en ween Provinciale Omgevings-verordening. De Provincie Utrecht is dit traject al enige tijd geleden gestart, zodat deze documenten vastgesteld zijn bij de invoering van de Omgevingswet. Echter het uitstellen van de invoering van de Omgevingswet van 1 januari 2021 naar 1 januari 2022 betekende ook een uitstel van het invoeren van de omgevingsverordening. Om toch eerder uitvoering te kunnen geven aan de ambities uit de omgevingsvisie is een ontwerp interim omgevingsverordening vastgesteld.
Ruimtelijke initiatieven in het ‘landelijk gebied’ van de gemeente Lopik zullen dus niet meer aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) worden getoetst, maar aan de Interim Omgevingsverordening. Veel van de bestaande regels zijn overgenomen in deze nieuwe verordening. Maar er wordt in het kader van ‘vitale kernen’ een belangrijk artikel toegevoegd. Dit artikel maakt een eenmalige uitbreiding van bestaande kernen mogelijk, met maximaal 50 woningen. Dit nieuwe artikel is de aanleiding van deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen.
Naar verwachting zal dit nieuwe artikel leiden tot diverse aanvragen voor uitbreidingen van onze kernen door initiatiefnemers. Deze signalen hebben wij reeds ontvangen vanuit diverse ontwikkelaars die ideeën hebben waarbij ze aanspraak willen doen op dit nieuwe artikel. Temeer omdat de huidige woningmarkt een sterke vraag naar woningen kent. Middels deze Nota worden voorwaarden aan toekomstige plannen gesteld die gebruik willen maken van deze eenmalige woningbouwuitbreiding. Aan de gestelde voorwaarde kan dan getoetst worden.
De doelstelling van deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen is dat het plan dat wordt ingediend en uitgevoerd meer moet omvatten dan een woningbouwontwikkeling, maar dat de ontwikkeling moet bijdragen aan de vitaliteit en leefbaarheid van de bestaande kern. Er wordt niet toegestaan dat het puur om woningbouwontwikkeling gaat, maar dat de voorgestelde woningbouw een vliegwiel is voor meer.
De Nota Uitbreiding Vitale Kernen is, naast deze inleiding, opgebouwd uit nog vier hoofdstukken. Hoofdstuk 2 behandelt hetgeen de Provincie Utrecht heeft opgesteld in haar Provinciale Omgevingsvisie over dit thema en hetgeen exact opgenomen is in de (interim) Omgevingsverordening. Hoofdstuk 3 zal ingaan op de voorwaarden die wij als gemeente Lopik stellen aan plannen die worden ingediend voor woningbouwontwikkeling waarbij gebruik wordt gemaakt van de provinciale regeling. Hierbij wordt ingegaan op voorwaarden t.a.v. de voorgenomen locatie, het woningbouwprogramma, de (nieuwe) bebouwingsranden en de verhoging van omgevingskwaliteit. In het daaropvolgende hoofdstuk wordt stilgestaan bij de (financiële) consequenties en de anterieure overeenkomst. Dit wordt bekeken vanuit zowel het perspectief van de initiatiefnemer als vanuit het perspectief van de gemeente Lopik. Tot slot zal hoofdstuk 5 een procesbeschrijving gegeven voor initiatieven van principeverzoek tot uitvoering. Daarbij wordt tevens ingegaan op de rollen en verantwoordelijkheden van de initiatiefnemer, de gemeente Lopik (ambtelijk, college Burgemeester en Wethouder en Gemeenteraad), andere instanties (Provincie Utrecht, Waterschap, VRU, RUD) en de participatie van (toekomstige) inwoners, bedrijven en derde belanghebbenden.
In de Omgevingsvisie wordt aandacht besteed aan de Vitaliteit van kleinere kernen. Daarin worden trends gezien van vergrijzing en gezinsverdunning. Waardoor het draagvlak voor voorzieningen en verenigingsleven weg dreigt te vallen. Gemeenten met deze problematiek, zo ook de gemeente Lopik, hebben gepleit om door middel van woningbouw de vitaliteit van deze kernen te behouden en te versterken. Dit is daarom ook door de provincie in haar omgevingsvisie overgenomen. Echter wordt in de visie wel aangegeven dat ook voor deze kleine kernen geldt dat primair wordt ingezet op binnenstedelijke (binnendorpse) ontwikkeling waarbij compacter en innovatiever zal moeten worden gebouwd dan tot nu toe gebruikelijk. Maar dat daar waar geen binnendorpse mogelijkheden meer zijn, de provincie ons als gemeente faciliteert door een eenmalige kleinschalige uitbreiding per kern ten behoeve van de lokale vitaliteit tot 50 woningen zonder regionale afweging mogelijk te maken (Provincie Utrecht 2020b, pp. 87-88).
Daarnaast wordt in de omgevingsvisie het begrip omgevingskwaliteit geïntroduceerd. Het begrip komt dan ook in diverse beleidsthema’s van de omgevingsvisie en bij diverse instructieregels in de verordening terug. In de visie wordt aangegeven dat de Provincie Utrecht met het begrip omgevingskwaliteit beoogt om diverse kwaliteiten met elkaar te verknopen en met elkaar in samenhang te beschouwen:
Dit betekent dat de Provincie Utrecht het belangrijk vindt dat niet alleen de ervaren omgevingskwaliteit hoger wordt, maar dat tegelijkertijd ook gewerkt wordt aan aspecten als gezondheid, leefbaarheid en concurrentiekracht. (Provincie Utrecht 2020b, pp. 149-150) De omgevingskwaliteit wordt dan ook meegenomen in deze nota indien initiatieven getoetst moeten worden aan hun wenselijkheid en waardevermeerdering voor de bestaande kern. Bij een afweging op provinciaal niveau zal dan ook gekeken worden naar thema’s als:
Tot slot heeft de zogenaamde ‘kernrandzone’ ook aandacht gekregen in de Omgevingsvisie. Deze zone is dan ook van groot belang voor deze nota, omdat de locatie van de uitbreidingen die worden afgewogen middels deze nota hierin zal liggen. De ‘kernrandzone’ is het gedeelte van het landschap en het landelijk gebied dat direct aansluit aan de rode contour (Provincie Utrecht, 2020b, p.101). De provincie ziet voor de Kernrandzones de volgende thema’s waaraan gedacht kan worden als het gaat om omgevingskwaliteit (Provincie Utrecht, 2020b, p.151):
Kortom vanuit provinciaal belang wordt vanuit diverse oogpunten gekeken naar het landelijk gebied met haar kleine kernen. Vanuit het vertrekpunt vitaliteit van deze kernen wordt ruimte geboden aan gemeenten om uitvoering te geven aan de verbetering en ontwikkeling van deze vitaliteit. Hierbij wordt woningbouw bespreekbaar als impuls. Daarnaast wordt er veel waarde gehecht aan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied en van de kleine kernen. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de zone rondom de kernen, de door de provincie benoemde kernrandzone.
2.2 (Ontwerp) Interim Omgevingsverordening
De interim Omgevingsverordening is de vertaling van de provinciale omgevingsvisie naar instructieregels waaraan ruimtelijke initiatieven moeten worden getoetst die een activiteit of locatie kennen met een provinciaal belang. Deze verordening is van toepassing op uitbreidingen van kernen in het door de provincie aangewezen landelijk gebied. Ondanks het verstedelijkingsverbod dat de provincie op dit gebied heeft gelegd, wordt een uitzonderingsartikel opgenomen op basis waarvan een eenmalige uitbreiding van woningbouw in het landelijk gebied wordt mogelijk gemaakt voor de lokale vitaliteit van kernen.
In deze paragraaf wordt het artikel aangegeven op basis waarvan de Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht een uitbreiding van kleine kernen mogelijk maakt. Het betreft artikel 9.12:
9.1.2 Uitbreiding woningen en bedrijventerreinen in landelijk gebied Artikel 9.12 Instructieregel éénmalige uitbreiding tot 50 woningen voor lokale vitaliteit van kernen
|
Het artikel geeft de voorwaarden voor een eenmalige uitbreiding duidelijk weer. Hoe de eenmaligheid die is opgenomen in artikel 9.12 in de praktijk uitpakt, is nog niet duidelijk. Naar verwachting wordt deze aan de looptijd van de verordening gekoppeld. Voor de toepassing van dit artikel zal hoe dan ook het initiatief moeten voldoen aan hetgeen de provincie Utrecht heeft vastgelegd.
De andere gestelde voorwaarden zijn nog vrij abstract van aard en geven beperkt richting aan eventuele lokale invulling. Er wordt summier stilgestaan bij de mogelijke locatie, terwijl vanuit onze lokale kennis daar meer sturing op is gewenst. Kortom de Provinciale Interim Omgevingsverordening schetst de minimale voorwaarden voor de toepassing, in het vervolg van dit document worden deze aangevuld met de lokale aanvullende voorwaarden en wensen. Oftewel hoe wij in de gemeente Lopik toepassing geven aan dit artikel.
Naast de voorwaarden die gesteld worden door de provincie Utrecht, worden aanvullende voorwaarden en wensen opgesteld die wij als gemeente Lopik aan de toepassing van artikel 9.12 hangen. Er is een afwegingskader nodig waaraan ingediende verzoeken kunnen worden getoetst, zodat bij vaststelling van de interim omgevingsverordening van de Provincie Utrecht niet de initiatiefnemer die als eerste een plan indient zondermeer gebruik mag maken van deze eenmalige uitbreiding. Het is onze taak als gemeente om voor onze (toekomstige) inwoners een project hieraan te koppelen dat nu en op de langere termijn een goede ontwikkeling is voor de betreffende kern. Oftewel in het kader van het algemeen belang, de beste ontwikkeling.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op enkele thema’s waaraan ingediende verzoeken getoetst worden en waar naar aanleiding van wensen en voorwaarden worden meegegeven. Ten eerste de locatie van de ontwikkeling ten opzichte van de bestaande kern. Vervolgens het aangeboden woningbouwprogramma in de ontwikkeling. Ten derde wordt gekeken naar de ontwikkeling van de (nieuwe) bebouwingsranden van de betreffende kern. Tot slot de verhoging van de Omgevingskwaliteit. Een begrip dat verder gaat dan ruimtelijke kwaliteit en dat eisen stelt aan de manier waarop de ‘omgeving’ wordt betrokken in het initiatief.
3.1 Locatie ten opzichte van bestaande kern
De kernen van de gemeente Lopik worden omringd door landelijk gebied, met open weidse weilanden welke gemakkelijk ruimte bieden aan een ontwikkeling van maximaal 50 woningen. Echter is het niet wenselijk om zondermeer ergens een uitbreidingswijk aan een kern te plakken. Maar is het goed om te kijken of de voorgenomen locatie wel een wenselijke locatie is voor een uitbreiding van de bestaande kern. Indien een initiatiefnemer een initiatief indient zal daarom in het kader van het principeverzoek naar de wenselijkheid gekeken worden van de bijbehorende locatie. Hierbij worden de volgende aspecten bekeken:
3.1.1De locatie dient aan te sluiten aan de bestaande bebouwing
De gekozen locatie voor de ontwikkeling van de woningen dient aansluitend te zijn aan de bestaande bebouwing van de kern. Dat houdt in dat er geen (open) percelen liggen tussen de planlocatie en de contour die de provincie Utrecht heeft aangegeven tussen landelijk- en stedelijk gebied in haar ruimtelijke verordening. De locatie dient een logische geheel te vormen met de bestaande bebouwing, zodat de ontwikkeling ook onderdeel wordt van de bestaande kern en geen op zichzelf staande wijk vormt.
3.1.2 De locatie dient aan/nabij een hoofdverkeersas van de kern te liggen ten behoeve van een goed verkeersplan.
De verkeersafwikkeling van een uitbreiding van het aantal woningen van een kern is een belangrijk punt. De meeste kernen in de gemeente Lopik liggen aan een lint, dit is de hoofdverkeersas voor deze dorpen als het gaat om verkeersstromen van en naar deze dorpen. Daarnaast hebben de kernen Lopik, Cabauw en Jaarsveld een aansluiting op de provinciale weg de N210, waar via de verkeersafwikkeling grotendeels plaatsvind. Om een uitbreiding van een van onze kernen toe te kunnen staan is een goed verkeersplan enorm belangrijk. Het qua locatie dan ook wenselijk dat de locatie aan/nabij een van deze hoofdverkeersassen van de kern ligt. Daarnaast is het voor de kernen Uitweg, Lopikerkapel en deels voor Jaarsveld van belang dat sluipverkeer via de Lekdijk zoveel mogelijk beperkt wordt. Een ontsluiting daarop voor gemotoriseerd verkeer is daarom minder of niet wenselijk.
3.1.3.De locatie dient niet in contrast met de bestaande landschappelijke lijnen te zijn.
De kernen in de gemeente Lopik zijn gelegen aan langgerekte linten, ontstaan uit de typische verkaveling van dit gebied als gevolg van de wijze van inpolderen. Een nieuwe uitbreidingen van een kern mag niet in contrast staan met deze bestaande landschappelijke lijnen. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen bebouwing over een wetering, dijk of anderszins 2e lijn parallel aan het lint gebouwd wordt. Voorbeelden hiervan zijn: de Achterwetering (Benschop), Eerste wetering, Achterdijk, Cabauwsewetering etc. Eventuele ontwikkelingen van de (nieuwe) kernrandzone zoals recreatie of recreatieve verbindingen die in het plan worden opgenomen kunnen eventueel wel achter deze lijn worden gerealiseerd. De landschappelijke inpasbaarheid en daarmee ruimtelijke kwaliteit zal hierbij altijd voorop staan.
3.1.4Het initiatief is niet primair een uitbreiding van de kern
Naast een beoordeling van de locatie ten opzichte van de bebouwing, infrastructuur en landschappelijke lijnen wordt ook gekeken naar de toegevoegde waarde van de ontwikkeling in bredere zin. De ontwikkeling mag niet primair een uitbreiding van het aantal woningen betreffen. Maar het initiatief moet gekoppeld zijn aan een afname van belastende activiteiten op de fysieke leefomgeving of aan de instandhouding van kwaliteiten van/in de kern die anderszins verloren dreigen te gaan. Opheffen van een belastende activiteit voor de fysieke leefomgeving kan bijvoorbeeld de sanering/verplaatsing van een (agrarisch) bedrijf in of nabij de kern met grote milieu impact op zijn directe omgeving (geur, geluid, stof, externe veiligheid) en/of belastende verkeersbewegingen zijn. Ook kan het initiatief gekoppeld zijn aan bestaande kwaliteiten die anders dreigen verloren te gaan. Hierbij kan gedacht worden aan de renovatie van een monument of de instandhouding van een maatschappelijke voorziening.
De gemeente Lopik heeft een Woonvisie, daaraan dient het woningbouwprogramma minimaal te voldoen. Op deze plek in de beleidsregels wordt specifieke aandacht besteed aan drie aspecten voor het woningbouwprogramma die hieronder nader worden toegelicht.
3.2.1Het woningbouwprogramma dient te bestaan uit minimaal 30% sociale woningbouw
In de woonvisie gemeente Lopik 2018-2022 ‘Ruimte met Kwaliteit’ is opgenomen dat per woningbouwlocatie minimaal 30% in de sociale sector gerealiseerd dient te worden. De sociale sector kan gerealiseerd worden in sociale huur ofwel in sociale koop. Er geldt een maximale huurgrens voor sociale huurwoningen, welke jaarlijks wordt aangepast. De bovengrens voor een sociale koopwoning ligt nu op €200.000. Maar onder de Omgevingswet wordt de maatregel opgenomen dat deze grens gelijk wordt aan de NHG-kostengrens. In de huisvestingsverordening is hier al op voorgesorteerd. Voor ontwikkelingen in het kader van de uitbreiding Vitale Kernen, worden de voorwaarden voor het woningbouwprogramma overgenomen uit de Woonvisie. Indien er een nieuwe woonvisie wordt opgesteld en vastgesteld, zal het woningbouwprogramma moeten aansluiten bij hetgeen daarin is opgenomen.
3.2.2De beschikbaarheid van woningen in het sociale segment moet voor langere tijd gegarandeerd worden.
In navolging van de eerste voorwaarde wordt gesteld dat de woningen in het sociale segment voor langere tijd gegarandeerd beschikbaar moeten zijn. Bij het realiseren van sociale huurwoningen dienen deze door een toegelaten instelling geëxploiteerd te worden. Waarbij de voorkeur uitgaat naar de lokale toegelaten instelling. Bij het realiseren van sociale koopwoningen dient de initiatiefnemer ook voor langere tijd te garanderen dat voor de sociale sector beschikbaar blijven. Hiervoor zijn verschillende constructies denkbaar: zelfbewoningsplicht voor bepaalde periode, een terugkoopregeling, middels een doelgroepenverordening etc. Wij schrijven hiervoor geen vaste vorm voor, maar eisen wel van de initiatiefnemer dat zij hiervoor zorgdragen en de oplossing met de gemeente afstemmen. Waarna het college van Burgemeester en Wethouders hier al dan niet akkoord op kan geven.
3.2.3Het woningbouwprogramma moet kwalitatief aansluiten bij de behoefte
De uitbreiding aan een kern dient te voorzien in een aanvulling op de bestaande voorraad van de keer en dient te voorzien in de kwalitatieve behoefte. De behoefte aan woningen voor bepaalde doelgroepen kan enerzijds in nieuwbouw gerealiseerd worden. Anderzijds kan nieuwbouw ook doorstroming op gang brengen. Kortom hierbij is maatwerk voorstelbaar, maar ten alle tijden in overleg met de gemeente.
Het derde thema waarnaar gekeken wordt bij ingediende initiatieven die toepassing willen geven aan de eenmalige uitbreiding van een kern met maximaal 50 woningen, zijn de (nieuwe) bebouwingsranden van de kern. Daarmee wordt bedoeld dat er aandacht moet zijn voor de overgang van de bebouwing van de kern naar het (open) landschap.
3.3.1Verzachten bebouwingsranden
Allereerst wordt er gekeken naar de overgang van de bebouwingsranden, deze zijn nu over het algemeen vrij hard tussen bebouwing en open gebied. Veelal is er een scherpe grens tussen de dorpsrand en het openlandschap. Bij nieuwe ontwikkelingen willen we aandacht zien voor verzachting van deze randen. Dit kan meegenomen worden in het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundig ontwerp van het project (zie hiervoor ook paragraaf 3.4.3).
Er is een sterke behoefte naar meer (recreatieve) verbindingen vanuit de kernen naar het landelijk gebied. Een ontwikkeling die de vitaliteit van onze kernen moet verbeteren, moet ook hieraan bijdragen. Gedacht kan worden aan wandelpaden, fietspaden of zelfs vaarverbindingen. Met name het aantal noord-zuid verbindingen is in onze gemeente zeer beperkt. Ook het recreatief potentieel van sommige bestaande recreatieve verbindingen kan worden vergroot. Initiatiefnemers wordt gevraagd deze verbindingen indien mogelijk op te nemen en uit te voeren in zijn/haar plannen.
Een laatste punt waarnaar gekeken wordt onder het thema (nieuwe) bebouwingsranden, is de toepassing van robuust groen en water.
Het is niet alleen een landelijke trend dat er bij nieuwe ontwikkelingen gevraagd wordt om hier speciale aandacht voor te hebben in het kader van de klimaatsverandering. Dit is ook opgenomen in onze Regionale Omgevingsagenda Lopikerwaard 2040 (RUIMTEVOLK & Flux Landscape, 2020), in de ambitie ‘Zorgdragen voor een klimaatadaptieve en bodemdalingsbestendige regio’. Daarbij is als ontwikkelprincipe opgenomen:
“Om klaar te zijn voor de toekomst - en onnodige kosten te vermijden - bouwen we klimaatadaptief. Dat betekent dat wij nieuwe ontwikkelingen en het bestaand bebouwd gebied anders inrichten om de effecten van klimaatverandering zoveel mogelijk beperken. Zo zetten we in op voldoende groen en ruimte voor de opvang van hevige regenval. We letten daarbij op een slimme integratie in het (bestaand) stedelijk gebied.” (RUIMTEVOLK & Flux Landscape, 2020, p.41).
Initiatiefnemers wordt gevraagd groen en water zodanig in de plannen uit te werken dat hierbij wordt aangesloten. Hoewel er in dezelfde ambitie wordt gesproken over een bodemdalingsbestendige regio, worden hier daarvoor geen extra voorwaarden opgesteld. Omdat in de voorwaarden die provincie stelt aan de toepassing van artikel 9.12 in sub d. al is opgenomen dat de woningbouw niet mag leiden tot extra bodemdaling.
3.4 Omgevingskwaliteit verhogen
Het verhogen van omgevingskwaliteit kan worden gezien als de belangrijkste voorwaarde uit deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen. De doelstelling van deze nota is immers dat ingediende plannen niet alleen mogen gaan om woningbouwontwikkeling, maar dat de ontwikkeling moet bijdragen aan de vitaliteit en leefbaarheid van de bestaande kern. Voorgaande voorwaarden zijn daarmee niet onbelangrijk, maar nog sterk gericht op de locatie en de woningbouw zelf. Door de verhoging van omgevingskwaliteit toe te voegen aan de voorwaarden wordt ook het ‘vliegwiel’ dat het initiatief kan zijn voor de vitaliteit van bestaande kern geactiveerd.
Met de Nota LopikMEerwaard kent de gemeente Lopik een lange traditie van gebiedsontwikkeling waarbij het verhogen van ruimtelijke kwaliteit voorop staat. Destijds ontstaan vanuit de gedachte dat een ontwikkeling ook iets kan bijdragen aan zijn omgeving. Zodat niet alleen de initiatiefnemer profiteert maar ook de belevingswaarde wordt vergroot voor anderen. Deze gedachte willen we voortzetten in deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen. Maar we zetten een stapje verder door van initiatiefnemers te vragen de omgevingskwaliteit te verhogen. Hierdoor kan nog meer bereikt worden voor de bestaande inwoners en gebruikers.
Omgevingskwaliteit gaat verder dan alleen ruimtelijke kwaliteit. Het begrip ‘ruimtelijke kwaliteit’ werd voor het eerst genoemd in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (1988) (de Zeeuw, 2018). Waarbij belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde in balans zijn. Nu vraagstukken van voedsel, milieu, energie en water actueel zijn, introduceert de Omgevingswet ‘omgevingskwaliteit’ waarbij ook ‘gezond en veilig’ een rol spelen. Immers in artikel 1.2 lid 2 van de Omgevingswet wordt er onder de fysieke leefomgeving verstaan: “in ieder geval bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur, cultureel erfgoed en werelderfgoed” (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2016). In hoofdstuk 2 zagen we ook de Provincie Utrecht het begrip in haar Omgevingsvisie gebruiken.
Het nieuwe begrip wordt als volgt gedefinieerd (Ten Cate, z.d):
Voor het onderdeel ‘omgeving’ worden drie dimensies onderscheiden. Ten eerste dat er aansluiting moet zijn bij kenmerken van het gebied. Ten tweede dat er sprake moet zijn van verrijking van de omgeving door te koppelen aan aanwezige wensen en belangen. Ten derde dat de omgeving door participatie betrokken wordt. Deze combinatie van de dimensies van ‘omgeving’ laat ook doorschemeren dat het een subjectief begrip is. Immers wat kwaliteit is bepalen we als omstanders en hangt af van de kenmerken van het gebied. Dat leidt automatisch tot maatwerkoplossingen. Er is dus geen blauwdruk te geven van maatregelen die wij vragen van initiatiefnemers om te voldoen aan de voorwaarde: de omgevingskwaliteit verhogen.
Dit hoofdstuk gaat in op de voorwaarden die de gemeente Lopik stelt aan initiatiefnemers om te komen tot een initiatief waarin maatregelen zijn opgenomen die de omgevingskwaliteit verhogen. Een exacte omschrijving of lijst met maatregelen om dit te bereiken is niet te geven, daarom worden voorwaarden gesteld aan het te doorlopen proces om tot uitwerking van de plannen te komen.
In het vervolg van de paragraaf wordt daarom in gegaan op de onderdelen van omgevingskwaliteit: ruimtelijke kwaliteit, analyse kenmerken van het gebied, verrijking van de omgeving en participatie. Tot slot het opstellen van het beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp, de ultieme uitwerking van het plan waarmee de verhoging van de omgevingskwaliteit wordt onderbouwd en vormgegeven.
Met de toepassing van onze Nota LopikMEerwaard en de Nota Visie op de linten heeft de gemeente Lopik reeds ervaring met het begrip ‘ruimtelijke kwaliteit’. Maar ook hoe de zoektocht naar een verbetering van die ruimtelijke kwaliteit leidt tot maatwerkoplossingen bij gebiedsontwikkelingen. Ruimtelijke kwaliteit blijft onderdeel van het begrip omgevingskwaliteit en is daarom hier ook opgenomen.
“Ruimtelijke kwaliteit” is een complex begrip, er is geen dekkende omschrijving voor te geven. Het heeft betrekking op de betekenis die aan de kenmerken van de ruimte kunnen worden gegeven met de drie begrippen Gebruikswaarde, Belevingswaarde, Toekomstwaarde. De drie waarden tezamen, de samenhang en synergie daartussen, vormen de grotere definitie van ruimtelijke kwaliteit.
Hoewel ‘ruimtelijke kwaliteit’ moeilijk te definiëren en af te bakenen is, snapt iedereen wat ruimtelijke kwaliteit betekent als je het toepast op de schaal van de eigen leefruimte (Dauvellier et al, 2008).
Gaat om zaken als functionaliteit, nut en noodzaak, samenhang en beschikbare ruimte voor wonen, werken, recreëren, natuur, water en verkeer
Gaat om zaken als beeldkwaliteit, imago, en het gevoel van (toekomstige) gebruikers, historie en variatie van de inrichting
Gaat om het vermogen om ruimtelijke gevolgen van veranderende omstandigheden op te vangen, aspecten als duurzaam grondgebruik, milieukwaliteit, flexibiliteit, kwetsbaarheid spelen daarbij een rol
De bovenstaande kwaliteiten kunnen vanuit verschillende belangen bekeken worden. Veelal worden de volgende vier belangen daarbij onderscheiden: Economisch belang, Sociaal belang/Sociale rechtvaardigheid, Ecologisch belang, Cultureel belang. De basisbegrippen die daarbij ter inspiratie kunnen dienen komen voort uit de studie ‘Kwaliteit in Meervoud’ (Hooimeijer et al., 2001, p. 38).
Kenmerkend voor de gemeente Lopik bij de toepassing van ‘ruimtelijke kwaliteit’ is dat we naast de drie bovenstaande waarden in ons beleid nog een vierde waarde onderschrijven, de ‘herkomstwaarde’. Hiermee wordt de bestaande kwaliteit bedoelt. Deze geeft richting aan de mogelijkheden en onmogelijkheden van nieuwe ontwikkelingen. Vanuit de herkomstwaarde wordt gezocht naar een balans tussen belevingswaarde en gebruikswaarde om een duidelijke toekomstwaarde te kunnen realiseren (Gemeente Lopik, 2017, p. 28). Deze samenhang is gevisualiseerd in onderstaande afbeelding.
Op het moment dat de initiatiefnemer zijn initiatief indient, verwachten wij een beschrijving van de ruimtelijke kwaliteit die het initiatief in zich heeft. De initiatiefnemer dient in ieder geval in zijn beschrijving in te gaan op de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Maar zoals reeds aangegeven zien wij als gemeente Lopik de herkomstwaarde als belangrijk startpunt daarvan. De analyse van de bestaande kwaliteit wordt vormgegeven in de volgende alinea. De literatuur omtrent het begrip ‘Omgevingskwaliteit’ ziet de kenmerken van het gebied en de bestaande kwaliteit, lees ‘herkomstwaarde’, als eerste dimensie van het aspect ‘omgeving’. Daarom wordt hieraan een losse alinea besteed.
3.4.2. Aansluiten bij kenmerken van het gebied
Om de verhoging van de omgevingskwaliteit te kunnen omschrijven is het voor de initiatiefnemer van belang niet alleen te kijken naar de ruimtelijke kwaliteit maar ook het aspect ‘omgeving’ moet van deze omschrijving onderdeel uitmaken. In de inleiding is aangegeven dat het aspect ‘omgeving’ hier uit drie dimensies bestaat. Aansluiten bij de kenmerken van het gebied is daar de eerste van. Om te kunnen aansluiten is het noodzakelijk een analyse te maken van de kenmerken het gebied.
Het gebied waarover we het hier over hebben is de planlocatie én de bestaande kern waar deze op aansluit. De mogelijkheid die de interim omgevingsverordening van de provincie Utrecht geeft voor de uitbreiding van kernen ten behoeve van diens vitaliteit, zal dan ook zo goed mogelijk moeten aansluiten bij die bestaande kern. Iedere kern kent zijn eigen sterktes en zwaktes (interne herkomst) en kansen en bedreigingen (externe herkomst). Een dergelijke analyse heet een SWOT-analyse, zie onderstaande afbeelding.
Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om deze SWOT-analyse voor het gebied uit te voeren. Daarna kan hij/zij dan aangeven hoe met het voorgenomen plan wordt aangesloten bij hetgeen uit deze analyse is gekomen. De initiatiefnemer wordt vervolgens gevraagd bij het indienen van zijn plan deze analyse en motivering toe te voegen.
3.4.3. Verrijking van de omgeving
De tweede dimensie van het aspect ‘Omgeving’ binnen het hoofdbegrip omgevingskwaliteit is de verrijking van de omgeving door te koppelen aan aanwezige wensen en belangen. Wij dagen de initiatiefnemer uit om te onderzoeken hoe zijn plan de omgeving kan verrijken. Dit vraagt een vervolgstap ten opzichte van de hiervoor beschreven SWOT-analyse. Hier wordt gevraagd wat voor de woonkern waar de voorgenomen planlocatie op aansluit de aanwezige wensen en belangen zijn. Dit zal enerzijds voortkomen uit de te doorlopen participatie met de omgeving, zoals in de volgende deelparagraaf 3.4.3. wordt beschreven. Anderzijds hebben wij als gemeente Lopik een andere (overheids)instanties ook wensen en belangen voor de fysieke leefomgeving. In deze paragraaf wordt daar nader op ingegaan.
Regionale omgevingsagenda Lopikerwaard 2040
In juli 2020 hebben de raden van de Lopikerwaard-gemeenten, Lopik, IJsselstein, Montfoort, Oudewater en Woerden, de regionale Omgevingsagenda vastgesteld (RUIMTEVOLK & Flux Landscape, 2020). Een document waarin de gezamenlijke ambities voor de komende jaren worden uitgesproken als het gaat om de fysieke omgeving. Naast de geformuleerde ambities worden er ook ontwikkelprincipes meegegeven om daartoe te komen. In paragraaf 3.3.3. is reeds naar één ambitie daaruit verwezen. Voor initiatiefnemers kan dit document verder ter inspiratie dienen om hun ontwerp en plan aan te laten sluiten bij deze ambities van de gemeente Lopik.
U16 Ruimtelijke opgave Groen & Landschap 2020-2040
De U16 werkt aan het Ruimtelijk Economisch Programma (REP). Het REP wordt opgebouwd vanuit vijf pijlers: wonen, werken, mobiliteit, energie en groen & landschap. Voor de pijler groen en landschap is hiervoor in 2019 het Ontwikkelbeeld gemaakt. Het Ontwikkelbeeld schetst de Utrechtse trots als basis. De grote natuur- en landschapseenheden en cultuurhistorische structuren willen we koesteren. Om mee te groeien met de verwachte schaalsprong in verstedelijking is volgens het Ontwikkelbeeld ook een schaalsprong in ‘Groen en Landschap’ nodig. Op pagina 10 en 11 van de rapportage worden acht ontwikkelprincipes geschetst (BVR adviseurs ruimtelijke ontwikkeling, 2020):
Indien deze principes (deels) bij het ontwerp van het initiatief gebruikt worden, sluit dat bijvoorbeeld aan bij ons aanwezige belang als het gaat om groen en landschap.
Voorgaande documenten hadden betrekking op het belang van de gemeente bij de planlocatie. Maar initiatiefnemers kunnen ook kijken naar bijvoorbeeld het belang van andere overheidslagen, zoals het waterschap (HDSR) de Provincie Utrecht, Rijkswaterstaat enz. Of naar specifieke belangen zoals een gezonde leefomgeving (GGD), veilige leefomgeving (Veiligheidsregio Utrecht) etc.
De omgevingstafel is een instrument dat ontwikkelt wordt in het kader van de Omgevingswet. Bij deze ontwikkeling staat centraal dat ten minste de initiatiefnemer en alle betrokken instanties aan tafel komen. Waarbij de belangen, wensen en eventuele bezwaren van eenieder worden besproken. Om zo tot een integrale afstemming te komen. Bij grote projecten is het voorstelbaar dat dit over meerdere sessies zal plaatsvinden. Initiatiefnemers worden in het kader van deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen gevraagd deel te nemen aan deze Omgevingstafel(s).
Belangrijk bij het proces dat doorlopen wordt bij een initiatief dat gebruik wil maken van de regeling van de Provincie Utrecht is ‘bewonersparticipatie’. Bij de ontwikkeling van het plan en ter onderbouwing van de verhoging van de omgevingskwaliteit, zullen de bewoners expliciet meegenomen moeten worden in het traject. Participatie is ook de derde dimensie van het onderdeel ‘omgeving’ waaruit de omgevingskwaliteit bestaat. In dit participatietraject kunnen bewoners ideeën en wensen omtrent de ontwikkeling van hun kern delen. Evenals lokale ondernemers of andere belanghebbenden. Zij zullen in het gehele proces betrokken worden, zodat zij weten wat er in hun leefomgeving plaats gaat vinden en hierover mee kunnen denken en eventueel zelfs meebeslissen als de initiatiefnemer hen dat mandaat biedt.
Deze participatie wordt tevens gevraagd van initiatiefnemers in het kader van de participatieplicht die de Omgevingswet stelt aan ruimtelijke initiatieven. Om een ontwikkeling van een dergelijke omvang mogelijk te maken zal een planologische procedure noodzakelijk zijn. Onder de huidige Wro is dat een bestemmingsplanprocedure onder de toekomstige Omgevingswet is dat een Omgevingsplan. Daarbij geldt een kennisgevingsplicht én een motiveringsplicht: het bevoegd gezag geeft bij het besluit aan hoe het de omgeving bij de voorbereiding heeft betrokken. En wat het met de resultaten heeft gedaan.
Door de initiatiefnemer vroegtijdig met de belanghebbenden een participatietraject te laten starten kan worden voldaan aan deze motiveringsplicht in het vervolgtraject. Maar ook voordat de Omgevingswet is ingevoegd, is een goed participatietraject gewenst. Het helpt voor meer betrokkenheid bij de ontwikkeling, verantwoordelijkheid van betrokkenen voor een goed resultaat en kunnen er in een dergelijk traject verwachtingen naar alle eerlijkheid in een vroeg stadium worden gemanaged (Tan, Levelt & Stapper, 2019). Daarbij vragen we dan ook een participatietraject dat verder gaat dan slechts het informeren van bewoners (zie onderstaande figuur).
Participatieladder van Arnstein (Arnstein, 1969) – Nederlandse variant
Wij vragen de initiatiefnemer een traject te starten waarbij de participatieladder écht wordt beklommen, dus waarbij belanghebbenden in ieder geval ‘geraadpleegd’ worden (2e trede). Waarbij dus ideeën worden opgehaald die worden afgewogen door de initiatiefnemer en eventueel een plek vinden in het plan. Echter hoe hoger de gekozen trede op de participatieladder hoe positiever effect een participatietraject op een ontwikkeling heeft (de Koe, 2019). Al begrijpen wij als gemeente dat een participatietraject waarin belanghebbenden meetekenen (coproductie) of zelfs meebeslissen ook op gespannen voet kan staan met de efficiëntie en doorlooptijd van het project (Falleth & Saglie, 2011).
Kortom de minimale trede op de participatieladder die ingezet moet worden is ‘raadplegen’. Maar wij dagen de initiatiefnemer uit tot het kiezen van een hogere trede. Bij de indiening van het planontwerp moet de initiatiefnemer dan ook duidelijk overleggen aan de gemeente hoe hij/zij is omgegaan met participatie, wat er is opgehaald, hoe dit is verwerkt en waarom bepaalde keuzen zijn gemaakt. Tijdens het doorlopen van dit participatietraject moet de gemeente op de hoogte worden gehouden van de gevoerde communicatie. Ambtelijk kunnen wij als toehoorder deelnemen. Maar zullen geen rol aannemen in het trekken en opzetten van het participatietraject. Wij willen de initiatiefnemer zelf met de omgeving in gesprek laten gaan.
3.4.5 beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp
De initiatiefnemer zal alvorens de planologische procedure gestart wordt een beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundig ontwerp moeten opstellen voor het plan dat wordt voorgesteld. Een beeldkwaliteitsplan is een aanvulling op het vast te stellen bestemmingsplan of omgevingsplan. Hierin wordt voor de planlocatie de geschiedenis, de huidige beeldkwaliteit en ontwikkeling van de landschappelijke of stedelijke kernkwaliteiten beschreven. Maar ook worden concrete maatregelen en voorstellen genoemd om kwaliteiten te versterken.
Naast een beeldkwaliteitsplan wordt ook een stedenbouwkundig plan opgesteld. Hierin worden al veel aspecten gedetailleerd uitgewerkt. Om tot een goede ontwikkeling te komen is een dergelijk plan dermate concreet dat voor iedereen in het proces duidelijk is wat er gaat gebeuren. Dat zorgt voor een goed gesprek met belanghebbenden in het participatietraject. Maar zorgt er ook voor dat goede en concrete afspraken met de gemeente en andere instanties (zoals waterschap, provincie, VRU) gemaakt kunnen worden. Immers alle elementen die ruimte vragen worden hierin uitgewerkt (kavels, groen, wegen, parkeerplaatsen, water).
Beide plannen worden als bijlage toegevoegd aan de anterieure overeenkomst die wordt gesloten met de initiatiefnemer. Naast deze documenten kunnen ook bepaalde afspraken die gemaakt zijn worden opgenomen in de anterieure overeenkomst. Hier wordt in hoofdstuk 4 nader op ingegaan.
Wij vragen van de initiatiefnemer een onderbouwing bij het beeldkwaliteitsplan & het stedenbouwkundig ontwerp. Deze onderbouwing zal ingaan op de hiervoor genoemde aspecten waaruit een verhoging van de omgevingskwaliteit blijkt. Oftewel een beschrijving van de ruimtelijke kwaliteit in het plan, een analyse van de kenmerken van het gebied en hoe dit plan daarbij aansluit, hoe het plan de omgeving heeft verrijkt door te koppelen aan de aanwezige wensen en belangen, met daarbij expliciete aandacht voor het doorlopen participatietraject.
4. (Financiële) consequenties en de anterieure overeenkomst
Er zullen (financiële) consequenties verbonden zijn aan projecten in de gemeente Lopik waarop deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen van toepassing is. Een groot deel van de kosten zullen bij de initiatiefnemer komen te liggen, die het initiatief voorstelt. Dit heeft als belangrijkste reden, dat de gemeente Lopik vrijwel geen eigen grondposities heeft. De ontwikkeling zal daarom op particulier grondgebied plaatsvinden. Bij gebiedsontwikkelingen wordt in dergelijke gevallen gewerkt met een anterieure overeenkomst tussen de gemeente Lopik en de initiatiefnemer. Veel van de kosten worden daarin bij de initiatiefnemer neergelegd. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de consequenties vanuit zowel het perspectief van de initiatiefnemer als het perspectief van de gemeente Lopik. En hoe dit vervolgens al dan niet vertaalt wordt naar de te sluiten anterieure overeenkomst.
4.1 Vanuit het perspectief van de initiatiefnemer
Voor het weergeven van de consequenties wordt in deze paragraaf allereerst naar de fase van planvorming gekeken, daarna naar de consequenties die gericht izjn op de uitvoeringsfase van het plan. In deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen vragen wij immers als gemeente Lopik in hoofdstuk 3 een aantal specifieke zaken van de initiatiefnemer. Tot slot wordt in de derde paragraaf de anterieure overeenkomst nader toegelicht.
Hetgeen van de initiatiefnemer specifiek wordt gevraagd ten behoeve van de planvorming wordt in hoofdstuk 3 uitvoerig beschreven. Daaraan ligt ten alle tijde de doelstelling van deze Nota ten grondslag: het plan dat wordt ingediend en uitgevoerd moet meer omvatten dan een woningbouwontwikkeling, maar de ontwikkeling moet bijdragen aan de vitaliteit en leefbaarheid van de bestaande kern.
Zo vragen wij de volgende zaken van de initiatiefnemer:
Het laatste punt van deze opsomming, betreft stukken die wettelijk verplicht zijn in het kader van de te doorlopen procedures. De eerste drie gevraagde stukken en trajecten zijn dat niet. Maar deze vragen wij in het kader van deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen, om zo de doelstelling van deze nota te verwezenlijken. Deze verantwoordelijkheid neerleggen bij de initiatiefnemer past tevens bij de doelstellingen van de (toekomstige) Omgevingswet. Namelijk (1) een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit bereiken en in stand houden en (2) de fysieke leefomgeving doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen om er maatschappelijke behoeften mee te vervullen. (Zie ook https://aandeslagmetdeomgevingswet.nl/)
Voor de uitvoeringsfase vraagt deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen ook het een en ander van de initiatiefnemer. Zo wordt in paragraaf 3.2 gesproken over de voorwaarden die wij stellen aan het woningbouwprogramma. Dit gaat met name om het aandeel sociale sector, de lange termijn borging van de sociale sector en de kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma. Door hier aanvullende eisen te stellen worden er kaders gegeven die implicaties hebben voor de exploitatie van het plan voor de initiatiefnemer. Hij/zij kan immers niet 100% voor de vrije sector ontwikkelen en daarbij winstmaximalisatie nastreven.
Woningbouwontwikkeling vraagt niet alleen de bouw van woningen, maar ook de inrichting van de openbare ruimte. Dit zijn de wegen, de leidingen, de parkeerplaatsen, het openbaar groen, eventuele waterpartijen etc. De initiatiefnemer wordt in deze situatie geacht ook deze onderdelen van de ontwikkeling op zich te nemen. De openbare ruimte zal naar verwachting na oplevering overgedragen worden aan de gemeente, dit ten behoeve van beheer en onderhoud op de langere termijn. Daarom is het belangrijk om vooraf goede afspraken te maken. Zowel over de financiële consequenties voor beide partijen, als over praktische zaken in de uitvoering. Zo zal de openbare ruimte moeten voldoen aan de eisen die de gemeente Lopik daaraan stelt, deze zijn opgenomen in het Programma van Eisen.
Voor projecten als deze hanteren we als gemeente Lopik een (standaard) anterieure overeenkomst, waarbij concrete afspraken worden gemaakt over verantwoordelijkheden en kostenverdeling. Hier volgt een korte opsomming van de kosten die voor rekening en risico van de initiatiefnemer zijn:
Met bovenstaande afspraken is de gemeente Lopik bij gebiedsontwikkelingen reeds gewend te werken. Echter in het kader van deze nota is het wenselijk om hier twee aspecten aan toe te voegen, om ook daadwerkelijk de doelstelling van deze nota te behalen.
Ten eerste wordt het opgestelde beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundig ontwerp onderdeel van de anterieure overeenkomst. Evenals de daarbij gemaakte afspraken (zie paragraaf 3.4.3). Beide documenten worden als bijlage toegevoegd aan de anterieure overeenkomst en krijgen daarmee een formele juridische status waarop teruggevallen kan worden indien de uitvoering van het project niet verloopt zoals vooraf is afgesproken.
Ten tweede kan in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan blijken dat er wensen spelen in/om de bestaande kern die gekoppeld kunnen worden aan het plan. De initiatiefnemer kan hierop inspelen om zo een plan aan te bieden dat voldoet aan de voorwaarde van de verhoging van de omgevingskwaliteit (paragraaf 3.4). Wij moedigen de initiatiefnemer aan dergelijke kansen te grijpen. Als deze opgenomen worden in de plannen en dus uitgevoerd worden door de initiatiefnemer, dan is dat positief. In het kader van de planvorming en uitvoering ook relatief eenvoudig te realiseren. Maar wij kunnen ons ook voorstellen dat er een bijdrage geleverd kan worden aan een project (financieel of middelen) dat (net) buiten de planlocatie ligt. Bijvoorbeeld een infrastructureel project of een bijdrage aan openbare voorzieningen als een dorpshuis. Specifieke afspraken hierover kunnen in dat geval eveneens worden opgenomen in de anterieure overeenkomst.
4.2 Vanuit het perspectief van de gemeente Lopik
Ook vanuit het perspectief van de gemeente Lopik zijn er (financiële) consequenties te formulieren in het kader van de Nota Uitbreiding Vitale Kernen. Ook hier is de tweedeling gemaakt tussen de planvormingsfase en de uitvoeringsfase.
In de planvormingsfase worden veel verantwoordelijkheden voor het opstellen van gevraagde documenten, onderzoeken, tekeningen etc. neergelegd bij de initiatiefnemer. Aan de kant van de gemeente vraagt deze fase vooral een ambtelijke capaciteit. De ingediende stukken moeten beoordeeld worden en getoetst. Daarnaast moet er ambtelijke capaciteit zijn in de vorm van een projectleider die het proces van begin tot eind kan begeleiden. Goed overleg, afstemming en het maken van goede afspraken vragen inzet van beide zijden.
In de uitvoeringsfase wordt er van de gemeente Lopik een rol als toezichthouder gevraagd als het gaat om het naleven van de gemaakte afspraken. Wordt het woningbouwprogramma juist uitgevoerd, wordt de inrichting van de openbare ruimte uitgevoerd conform het Programma van Eisen etc.
Daarnaast zal na de uitvoering van de inrichting van de openbare ruimte, deze openbare ruimte veelal worden overgedragen aan de gemeente. De gemeente Lopik is vervolgens verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het extra areaal openbare ruimte. Hier moet men zich ambtelijk bewust van zijn bij de planvorming. Bij de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp (fase 3) moet ook de gemeenteraad dit in haar overwegingen meenemen. Want wordt er gekozen voor een hoogwaardige inrichting, kan de gemeente dat kwaliteitsniveau dan ook behouden naar de toekomst toe?
Zoals besproken is in paragraaf 4.1 bij de consequenties voor de initiatiefnemer, is het voorstelbaar dat er wensen uit de omgeving in het planvormingstraject worden gekoppeld aan het plan. Dit om de omgevingskwaliteit te verhogen. Echter het is ook voorstelbaar dat daarbij ideeën/projecten naar boven komen die ook voor de gemeente Lopik (financiële) consequenties hebben. Mocht dit tijdens het proces naar boven komen en het college van Burgemeester en Wethouders acht een bepaald project dusdanig van belang voor de betreffende situatie. Dan zal aan de gemeenteraad een separaat projectplan worden voorgelegd. Dit projectplan wordt dan separaat beoordeeld en uitgevoerd. De keuze om hiervoor in te stemmen en hier eventueel ook een financiële bijdrage aan te leveren wordt dan ook separaat behandeld door de gemeenteraad van Lopik.
4.2.3. Anterieure Overeenkomst
Voor projecten als deze hanteren we als gemeente Lopik een (standaard) anterieure overeenkomst, waarbij concrete afspraken worden gemaakt over verantwoordelijkheden en kostenverdeling. Hier volgt een korte opsomming hiervan voor de gemeente Lopik:
Zoals blijkt uit bovenstaande opsomming, wordt hierin de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente gewaarborgd. Maar wordt vooral een inspanningsverplichting neergelegd bij de gemeente Lopik. Dit komt overeen met hetgeen in de vorige deelparagrafen is beschreven. De bijdrage vanuit gemeentelijk perspectief is vooral het ambtelijk apparaat.
In dit laatste hoofdstuk wordt alle voorgaande inhoud in een procesbeschrijving samengevat. Daarin wordt ingegaan op de te onderscheiden fasen in het proces. Welke acties daarbij uitgevoerd worden en welke resultaten dit vervolgens oplevert aan het einde van die fase. In de beschrijving wordt ook ingegaan op welk moment welke mensen een rol spelen. In de tabel op pagina 28 is het proces schematisch uitgewerkt en is te zien dat er zes fasen worden onderscheiden om van initiatief tot uitgevoerd plan te komen.
5.1 Fase 1 | Principeverzoek locatie/schets
5.1.1. Wenselijkheid beoordelen
De initiatiefnemer maakt aan de gemeente kenbaar dat hij/zij het voornemen heeft een mogelijke locatie voor woningbouw te ontwikkelen en wil daarbij gebruik maken van artikel 9.12 uit de provinciale (interim) Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht. Het principeverzoek wordt beoordeeld op wenselijkheid en bij een positieve houding kunnen eventueel aan de vervolgstappen voorwaarden worden meegegeven. Deze voorwaarden zijn in ieder overeenkomstig deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen. Voor de toetsing aan de wenselijkheid van het initiatief dat wordt ingediend zal de locatie en de eerste schets worden getoetst aan het provinciaal beleid. Past het verzoek in de voorwaarden die door hen verbonden zijn aan de toepassing van het betreffende artikel 9.12 uit de Interim Omgevingsverordening, zie ook paragraaf 2.2. Daarnaast zal als het gaat om het gemeentelijk beleid in ieder geval getoetst worden of de locatie voldoet aan de voorwaarden zoals gesteld in paragraaf 3.1 van deze Nota. Na de ambtelijke beoordeling en het ambtelijk vooroverleg met de Provincie Utrecht zal er een collegevoorstel gemaakt worden om de beantwoording van het principeverzoek voor te leggen aan het college van Burgemeester en Wethouders.
Resultaat, collegebesluit principeverzoek
Het resultaat van deze fase zal een collegebesluit zijn op het principeverzoek. Indien de beoordeling van de wenselijkheid negatief is uitgevallen, zal het college besluiten bezwaar te hebben tegen dit initiatief. In dat geval zal het initiatief in deze fase stranden. Maar indien de beoordeling van de wenselijkheid positief is, zal het college besluiten in principe geen bezwaar te hebben tegen dit initiatief. Dit houdt niet in dat het initiatief met zekerheid tot uitvoering gebracht zal worden, zaken als de haalbaarheid en uitvoerbaarheid worden in de volgende fasen bepaald. De initiatiefnemer zal worden gevraagd zijn/haar plannen verder uit te werken met de ‘omgeving’ in de volgende fase. Dat houdt in dat de initiatiefnemer met de voorwaarden uit deze Nota Uitbreiding vitale Kernen aan de slag moet.
Tot slot kan de bijzondere situatie zich voordoen dat er meerdere (onafhankelijke) principeverzoeken worden ingediend aansluitend aan eenzelfde bestaande kern. De provinciale regeling geeft slechts eenmaal per bestaande kern de mogelijkheid tot uitbreiding van maximaal 50 woningen buiten de ‘rode contour’. Als het college besluit dat er meerdere locaties wenselijk zouden zijn op basis van de provinciaal en gemeentelijk beleid, wordt de uitdaging bij de initiatiefnemers gelegd om in hun uitwerking met het beste plan te komen. Vooruitlopend op de volgende fasen, in fase 3 wordt het conceptplan vastgesteld middels een raadsbesluit. Zijn er meerdere initiatieven die hun plannen hebben uitgewerkt, kan de gemeenteraad besluiten welk plan het beste is voor de vitaliteit en leefbaarheid van de kern. Hierbij geldt niet de ‘survival of de fittest’ maar ‘survival of de fitting’. Voor gebiedsontwikkeling houdt dat in dat niet de initiatiefnemer met de grootste zak geld zal mogen ontwikkelen, maar de initiatiefnemer met het plan dat het beste past bij de betreffende kern. Immers is de doelstelling van deze Nota uitbreiding vitale kernen dat de locaties niet zomaar aan woningbouwontwikkeling mogen doen. Maar dat de woningbouwontwikkeling ten dienste staat van, en moet bijdragen aan, de vitaliteit en leefbaarheid van de kern.
Indien de uitkomst na fase 2 nog altijd meerdere wenselijke en haalbare plannen oplevert die voor de gemeente Lopik geschikt zouden zijn om uit te voeren is er in de provinciale (interim) omgevingsverordening nog een tweede mogelijkheid om woningbouw in het aangewezen ‘landelijk gebied’ te realiseren. In dat geval kan het traject van artikel 9.13 uit de interim omgevingsverordening worden doorlopen. Hiervoor moet de woningbouw opgenomen zijn/worden in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde programma woningbouw. Dit heeft enige gelijkenis met de bestaande systematiek, waarbij lobby in de regio en bij de provincie noodzakelijk is.
5.2 Fase 2 | Uitwerking met de ‘omgeving’
Fase 2 kent een aantal verschillende acties die gevraagd worden van de initiatiefnemer. Hij/zij zal in deze fase vooral aan de slag en de samenwerking en het gesprek aangaan met de ‘omgeving’. Omgeving wordt in deze fase in de breedste zin van het woord bedoelt: instanties, bedrijven, bewoners etc. De acties die hier worden benoemd leiden tot concepten die door het college zullen worden vastgesteld. Alleen als alle concepten zijn vastgesteld door het college, kan de initiatiefnemer door naar de volgende fase.
In het vervolg van deze paragraaf wordt nader ingegaan op acties uit fase 2, uitwerking met de ‘omgeving’. Waarbij naar verwachting sommige acties parallel aan elkaar zullen lopen (5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 en deels 5.2.4) omdat deze vooral als input dienen voor uitwerkingen die moeten worden opgesteld (5.2.5 en 5.2.6).
5.2.1 Analyse kenmerken van het gebied
Deze actie is gebaseerd op hetgeen verwoord is in paragraaf 3.4.1 en 3.4.2. van deze nota. Wat hiervan van de initiatiefnemer wordt verwacht staat daarin toegelicht. Het opstellen van de analyse zal worden uitgevoerd door de initiatiefnemer of een partij die hij/zij daarvoor de opdracht geeft.
Resultaat, SWOT analyse gebied
Het resultaat van deze actie zal een SWOT analyse van het gebied zijn. Deze analyse zal vooral als input en onderbouwing dienen voor keuzes die gemaakt worden bij de verdere uitwerking van de plannen. De verwachting is dan ook dat deze analyse als bijlage zal worden toegevoegd aan het concept beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundige ontwerp dat wordt ingediend. Daarbij zal op dat moment getoetst worden of er een analyse is gemaakt en hoe deze is ingezet.
5.2.2 Belangen en wensen (overheids)instanties
Deze actie is gebaseerd op hetgeen verwoord is in paragraaf 3.3 en 3.4.2 uit deze nota. Hierbij moet ook gekeken worden naar belangen en wensen van instanties als provincie Utrecht, waterschap HDSR, VRU, RUD etc. Voor initiatiefnemers zal dit betekenen dat zij hun plan en (deel) uitwerkingen daarvan in de toekomst kunnen voorleggen aan deze partijen op de omgevingstafel. Deze zal door de gemeente Lopik worden georganiseerd.
Resultaat, input uit Omgevingstafel voor uitwerking concepten
De (meerdere) omgevingstafel(s) zal de initiatiefnemer input geven voor het vormgegeven van het concept beeldkwaliteitsplan en het concept stedenbouwkundig ontwerp. Zoals in paragraaf 3.4.2. reeds is toegelicht zal het goed verwerken van die input leiden tot een verhoging van de omgevingskwaliteit.
5.2.3 Participatietraject met inwoners, bedrijven etc.
Het participatietraject met de inwoners en bedrijven uit de kern waar de voorgestelde locatie tegenaan ligt, is een verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. In paragraaf 3.4.4 wordt hier inhoudelijk op ingegaan, waarom we dit vragen en wat we hierin graag willen zien van de initiatiefnemer. Hoewel de verantwoordelijkheid ligt bij de initiatiefnemer, kunnen wij ons voorstellen dat er een plan voor dit traject wordt voorgelegd aan de gemeente. We kunnen de initiatiefnemer hierover adviseren en zijn uiteraard geïnteresseerd in hetgeen wordt gecommuniceerd. Mochten inwoners dan bij ons aankloppen met vragen of zorgen, dan kunnen wij die ook goed te woord staan.
Resultaat, input uit participatie
Uiteindelijk leidt het participatietraject tot input voor de initiatiefnemer, die hij/zij kan inzetten voor het vormgeven van het concept beeldkwaliteitsplan en het concept stedenbouwkundig ontwerp. Zoals in paragraaf 3.4.2. reeds is toegelicht zal het goed verwerken van die input leiden tot een verhoging van de omgevingskwaliteit. Naast dit traject hebben de inwoners, en derde belanghebbenden ten alle tijden tijdens de planologische procedure nog wettelijke inspraak mogelijkheden op het plan.
5.2.4 Woningbouwprogramma opstellen
Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt de initiatiefnemer gevraagd om een woningbouwprogramma op te stellen. Dat woningbouwprogramma moet voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in paragraaf 3.2. Dat vraagt van de initiatiefnemer om het gesprek aan te gaan met de gemeente en met woningbouwvereniging(en) hoe zij zullen omgaan met de vormgeving van dat programma. Hoe wordt de opgave met betrekking tot de sociale sector gerealiseerd?, Hoe wordt deze op lange termijn geborgd? en Joe wordt de kwalitatieve opgave vormgegeven?. Dit is geen op zichzelf staand onderdeel van deze fase, maar zal ook beïnvloed worden door hetgeen tijdens andere acties wordt opgehaald. Uiteindelijk zal het leiden tot een concept woningbouwprogramma dat kan worden ingediend bij de gemeente ter beoordeling en besluitvorming.
Resultaat, collegebesluit concept woningbouwprogramma
Het resultaat van dit onderdeel van fase 2 zal een collegebesluit zijn op het concept woningbouwprogramma dat wordt ingediend. Er zal getoetst worden aan hetgeen is aangegeven in de woonvisie van de gemeente en aan de eventuele specifieke gemaakte afspraken die zijn gemaakt.
5.2.5 Opstellen Beeldkwaliteitsplan & Stedenbouwkundig ontwerp
De voorgaande acties die uitgevoerd zijn zullen gebruikt worden door de initiatiefnemer voor het opstellen en uitwerken van het concept beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundig ontwerp. Het opstellen van deze concepten zijn de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. De beslissing van wat zij overnemen in hun plannen vanuit de input ligt in eerste instantie ook bij hen. Zodra de concepten opgesteld zijn zullen deze worden ingediend bij de gemeente Lopik. Daarbij zal getoetst worden aan de voorwaarden die zijn gesteld.
Resultaat, collegebesluit beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp
Het resultaat van deze actie zal uiteindelijk een collegebesluit zijn op het concept beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp dat door de initiatiefnemer wordt ingediend. In een collegevoorstel zal aan hen worden voorgelegd om het concept vast te stellen. Dit besluit kan eventueel gelijktijdig worden genomen met het besluit om het concept woningbouwprogramma vast te stellen, uit 5.2.1.
5.2.6. Opstellen concept anterieure overeenkomst
In het traject om te komen tot een vastgesteld concept woningbouwprogramma en een vastgesteld concept beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp zullen er specifieke afspraken worden gemaakt tussen de gemeente Lopik en de initiatiefnemer. Inhoudelijk is dit thema besproken in paragraaf 4.1 en 4.2. Nu de eerste concepten zijn vastgesteld zal ook een concept anterieure overeenkomst worden opgesteld en vastgesteld aangaande deze specifieke afspraken. Zo worden deze ook juridisch geborgd voor het vervolgtraject.
Resultaat, collegebesluit concept anterieure overeenkomst
Het is de bevoegdheid van het college van Burgemeester en Wethouders om een anterieure overeenkomst te sluiten met een initiatiefnemer. De concept anterieure overeenkomst zal dan ook aan hen ter besluitvorming worden voorgelegd. Dit besluit kan eventueel gelijktijdig worden genomen met het besluit om het concept woningbouwprogramma (5.2.1) en het concept beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp (5.2.5) vast te stellen. Maar in ieder geval niet voordat voorgaande concepten zijn vastgesteld.
5.3 Fase 3 | Conceptplan vaststellen
Zoals onder 5.2 reeds is aangegeven kan de initiatiefnemer met zijn plan fase 3 starten als het college van Burgemeester en Wethouders hebben besloten vast te stellen: het concept woningbouwprogramma (5.2.1), het concept beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp (5.2.5) én de concept anterieure overeenkomst (5.2.6). Als er dus een conceptplan ligt zal het college deze aanbieden aan de gemeenteraad. Middels een raadsvoorstel zal worden aangegeven wat het plan is en waarom het plan voldoet aan de gestelde voorwaarden zoals die ten minste zijn opgenomen in deze nota Uitbreiding Vitale Kernen.
Resultaat, Raadsbesluit vaststelling Woningbouwprogramma en beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp
Het is de bevoegdheid van de gemeenteraad van Lopik om het definitieve Woningbouwprogramma, beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundig ontwerp vast te stellen. De vastgestelde documenten geven een uitgewerkt plan, waarbij input uit de ‘omgeving’ is opgehaald en waarbij ook concrete afspraken zijn gemaakt over de uitwerking. Daarna zal fase 4 worden gestart en doorlopen.
5.4 Fase 4 | Planologische procedure
In fase 4 zal de planologische procedure worden doorlopen. Op deze plaats wordt niet nader ingegaan op een beschrijving van deze procedure, omdat deze is vastgelegd in de wet. Dit kan een bestemmingsplanwijziging zijn zoals deze geldt onder de Wro, ofwel een omgevingsplanwijziging zoals deze zal gelden onder de naderende Omgevingswet. In de beschreven wettelijke procedure is er ruimte voor derde belanghebbenden om op het bestemmingsplan danwel omgevingsplan inspraak te plegen. Een onderdeel van de planologische procedure is ook de ondertekening van de definitieve versie van de anterieure overeenkomst. Welke in fase 2 (zie 5.2.6) al als concept door het college van Burgemeester en Wethouders was vastgesteld.
Resultaat, Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan / omgevingsplan
Het is de bevoegdheid van het college van Burgemeester en Wethouders om de definitieve versie van de anterieure overeenkomst te ondertekenen. Het college zal hiertoe moeten besluiten alvorens het bestemmignsplan/omgevingsplan ter vaststelling aangeboden kan worden aan de raad. Het is de bevoegdheid van de gemeenteraad van Lopik om een bestemmingsplan danwel omgevingsplan vast te stellen voor gronden binnen de gemeente Lopik.
In deze 5e fase zal de initiatiefnemer de benodigde vergunningen aanvragen bij de bevoegde gezagen. Vergunningen die hij/zij nodig heeft om tot de uitvoering van het plan te komen. Op deze plaats wordt niet nader ingegaan op een beschrijving van deze procedure, omdat deze is vastgelegd in de betreffende wetgeving.
Resultaat, Beschikking op de vergunningaanvraag
Het is de bevoegdheid van het bevoegd gezag waarbij de vergunningaanvraag is ingediend om een beschikking af te geven voor de gevraagde vergunningplichtige activiteit. Conform de wettelijke procedure zal deze dan ook behandeld, beoordeeld en al dan niet afgegeven worden.
De laatste fase van deze procesbeschrijving omvat de daadwerkelijke uitvoering van het plan. De uit te voeren acties in deze fase zijn: de bouw van woningen met de uitvoering van het woningbouwprogramma (5.3) en het inrichten van de (openbare) ruimte middels de uitvoering van het stedenbouwkundig ontwerp (5.3). Alle uitvoeringsacties zullen ook verlopen naar hetgeen concreet is afgesproken in de anterieure overeenkomst (5.4). Het is een taak van de gemeente Lopik om toezicht te houden op het correct naleven van deze afspraken.
Resultaat, Uitbreiding Vitale Kernen
Na de bouw van de woningen, zullen deze deels verkocht worden op de woningmarkt. Eventueel deels overgedragen aan een woningcorporatie in het kader van de woningen ten behoeve van de sociale sector.
De openbare ruimte zal na inrichting conform de anterieure overeenkomst overgedragen worden aan de gemeente Lopik. De gemeente Lopik zal zorgdragen voor het beheer en onderhoud daarvan. Doordat het plan uitgevoerd wordt conform het vastgestelde stedenbouwkundig ontwerp. Zal er een ontwikkeling zijn gerealiseerd die bijdraagt aan de vitaliteit en leefbaarheid van de kern.
Arnstein, S.R. (1969), A ladder of citizen participation. Journal of the American Institute of Planners 35(4), 216-224
BVR adviseurs ruimtelijke ontwikkeling (2020), U16 Ruimtelijke opgave Groen & Landschap 2020-2040. http://www.wijzijnlopik.nl/documenten/201218_ruimtelijke_opgave_vijfde_pijler_groen__landschap_u16_v6_lowres.pdf, Geraadpleegd 15-03-2021
Companen (2017), Woonvisie Lopik 2018-2022, Ruimte met Kwaliteit.
Dauvellier, Peter, Riet Dumont, Roos Galjaard, Jan Kleine, Henk Puylaert, John Weebers en Annoesjka Wintjens (2008), Werkbank ruimtelijke kwaliteit, praktische hulp bij structuurvisies en gebiedsprocessen. ROmagazine juli/augustus 2008 blz. 22 – 30.
Falleth, Eva Irene & Inger-Lise Saglie (2011), Democracy or efficiency: Contradictory national guidelines in urban planning in Norway. Urban Research & Practice 4(1), 58-71
Gemeente Lopik (2010), LopikMEerwaard, Beleid inzake de gebiedsontwikkeling
Gemeente Lopik (2017), Visie op de Linten, Thematische verkenning van de ontwikkeling van het landelijk gebied
Hobma, Fred (2020), Gemeentelijke strategieën voor private bijdragen aan publieke voorzieningen. Gebiedsontwikkeling.nu. https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/gemeentelijke-strategie%C3%ABn-voor-private-bijdragen-aan-publieke-voorzieningen/, geraadpleegd op 09-02-2021
Hooimeijer, P., H. Kroon en J. Luttik (2001), Kwaliteit in meervoud. Gouda, Nederland, Habiforum, Expertisenetwerk Meervoudig Ruimtegebruik. ISBN: 90-5481-060-2.
Koe, Diederik de, ‘Echte’ inspraak is bij burgerparticipatie vaak afwezig. Rooilijn 52(3), 158-159
Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2016), Wet van 23 maart 2016, houdende regels over het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving (Omgevingswet). Staatsblad 2016 (156).
Provincie Utrecht (2020a), Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht, Ontwerp 4 september 2020. https://omgevingswet.provincie-utrecht.nl/naar-een-visie/ontwerp-omgevingsvisie-en-verordening/ontwerp-omgevingsverordening-provincie-utrecht, geraadpleegd op 28-01-2021
Provincie Utrecht (2020b), Omgevingsvisie Provincie Utrecht. https://omgevingswet.provincie-utrecht.nl/naar-een-visie/terinzagelegging/ontwerp-omgevingsvisie-provincie-utrecht, geraadpleegd op 27-01-2021
RUIMTEVOLK & Flux Landscape (2020), Regionale Omgevingsagenda Lopikerwaard 2040
Tan, Wendy, Melika Levelt & Michiel Stapper (2019), Ladder op, ladder af: 50 jaar participatie. Rooilijn 52(3), 160-167
Ten Cate, F. (z.d.), Omgevingskwlaiteit en Omgevingswet. https://www.omgevingsweb.nl/wp-content/uploads/po-assets/302293.pdf, Geraadpleegd op 15-03-2021
Zeeuw, W.C.T.F. de (2018), Toepassing van het begrip omgevingskwaliteit in gebiedsontwikkeling. Service Magazine 25(3).