Organisatie | Uithoorn |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2021 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2021 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
De andere delen van de Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2017 dan die genoemd in het eerste lid, worden, in afwijking van het bepaalde in artikel 5.5 van de Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2017, ingetrokken op het moment van inwerkingtreding als bedoeld in artikel 5.4, tweede lid
Medewerkers van Uitvoeringsorganisatie Duo+ zijn gemandateerd tot het nemen van besluiten m.b.t. woonurgenties en m.b.t. vergunningen ten behoeve van wijzigingen in de woningvoorraad
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
07-07-2021 | 01-07-2021 | 01-07-2025 | Nieuwe regeling | 01-07-2021 | 2021-034719 |
De raad van de gemeente Uithoorn;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 25 mei 2021 nr. 2021-034719;
in aanmerking genomen dat, gelet op de Schaarsterapportage ten behoeve van de huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2021, er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte, voor de bestrijding waarvan de door het college voorstelde regels noodzakelijk en geschikt zijn,
HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN
In deze verordening wordt verstaan onder:
Indicatie: een beoordeling van de medische beperkingen van een woningzoekende, afgegeven door burgemeester en wethouders of een door hen aan te wijzen adviseur en overeenkomstig eventueel door hen vast te stellen wijze, ter voorbereiding van een door hen te nemen beslissing op een aanvraag om een huisvestingsvergunning;
Onzelfstandige woonruimte: woonruimte welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en toilet;
Woningmarktregio: het gebied waarbinnen de gemeente Uithoorn een evenwichtige regionale verdeling van woonruimten afstemt als bedoeld in artikel 1 van de wet, in 2021 bestaande uit de gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zaanstad;
HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
Paragraaf 2.2 Toelating tot het aangewezen deel van de woningmarkt
Artikel 2.2.1 Toelatingscriteria
Om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning dient de woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden:
Artikel 2.2.2 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden
Indien aanvrager een huisvestingsvergunning aanvraagt voor woonruimte als bedoeld in artikel 2.6.1, tweede lid, eerste kolom, vierde rij, dient de aanvraag tevens vergezeld te gaan van een indicatie op basis waarvan beoordeeld kan worden of de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de geïndiceerde medische beperkingen van één of meerdere leden van het huishouden.
Paragraaf 2.3 Toewijzing en vergunningverlening corporatiewoningen
Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 2.3
Het bepaalde in deze paragraaf is uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.3.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien:
de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren.
Artikel 2.3.6 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument
Door of namens de corporatie die verantwoordelijk is voor een aanbodinstrument kunnen voorwaarden aan de in artikel 2.3.5 eerste lid bedoelde inschrijving worden verbonden. De voorwaarden zijn openbaar en te raadplegen via de website van het aanbodinstrument.
Artikel 2.3.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
Woonpunten worden opgebouwd in de volgende categorieën:
Paragraaf 2.4 Opbouw situatiepunten
Artikel 2.4.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
Paragraaf 2.5 Opbouw situatiepunten voor jongeren
Artikel 2.5.1 Van overeenkomstige toepassingverklaring
Op een aanvraag om een verklaring situatiepunten-opbouw voor jongeren zijn de artikelen 2.4.1, 2.4.3 en 2.4.4 van overeenkomstige toepassing.
Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
Om in aanmerking te komen voor een verklaring situatiepunten-opbouw voor jongeren dient de woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden:
Paragraaf 2.6 Passendheidscriteria, bindingscriteria en volgorde bij toewijzing van woonruimte
Artikel 2.6.1 Passendheidscriteria: voorrang gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte die behoort tot een in kolom 1 genoemde categorie woonruimte wordt voorrang gegeven aan de categorieën woningzoekenden genoemd in kolom 2 achter de desbetreffende categorie woonruimte.
Artikel 2.6.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding
Onder woningzoekenden met lokale binding wordt voor de toepassing van dit artikel verstaan een woningzoekende die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente is geweest, dan wel daar gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente is geweest, en die daarnaast onder een van de volgende categorieën vallen:
Artikel 2.6.4 Bijzondere volgorde voor houders van een SV-urgentieverklaring
Van de woningzoekenden die zijn ingedeeld in één van de in artikel 2.6.1 bedoelde groepen, komen als eerste in aanmerking voor een huisvestingsvergunning de houders van een SV-urgentieverklaring als bedoeld in artikel 2.8.8 tweede lid indien de woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.
Indien op grond van het eerste lid meerdere houders van een SV-urgentieverklaring als eerste in aanmerking zouden komen voor een huisvestingsvergunning, komt als eerste in aanmerking het huishouden waarvan de SV-urgentieverklaring als eerste is verleend of waarvoor voorziening in de behoefte aan woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders het meest dringend noodzakelijk is.
Artikel 2.6.6 Directe bemiddeling
Houders van een urgentieverklaring als bedoeld in paragraaf 2.8, met uitzondering van houders van een SV-urgentieverklaring als bedoeld in artikel 2.8.8 tweede lid, worden direct bemiddeld.
Paragraaf 2.7 Experimenten woonruimteverdeling
Artikel 2.7.2 Experimenten met woonruimten van corporaties
Een experiment heeft een maximale duur van twee jaar en betreft per jaar maximaal tien procent van de in dat jaar toe te wijzen woonruimten van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn.
Een experiment vangt pas aan nadat goedkeuring is verkregen van burgemeester en wethouders van betreffende regiogemeenten. Bij de beslissing tot goed dan wel afkeuring van de experiment worden de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht genomen.
Artikel 2.8.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring
Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslissen burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag ingevolge artikel 2.8.2, eerste lid, wordt ingediend.
Artikel 2.8.2 Aanvraag om een urgentieverklaring
Voorafgaand aan het indienen van een aanvraag vindt er een intakegesprek plaats tussen aanvrager en een daartoe door burgemeester en wethouder gemandateerde over het inschatten van de mate waarin door de aanvrager aan de voorwaarden voor het verkrijgen van urgentie wordt voldaan en het verstrekken van verdere informatie rondom de voorwaarden, het proces en de stukken die aanvragers moeten indienen.
Artikel 2.8.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring
Indien de aanvraag betrekking heeft op indeling in een urgentiecategorie bedoeld in artikel 2.8.8, eerste lid, kunnen burgemeester en wethouders vervolgens het aangevraagde weigeren indien de aanvrager gedurende de in het vorige lid, onder i, bedoelde termijn niet heeft gewoond in een zelfstandige en krachtens een besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening voor permanente bewoning bestemde woonruimte.
Artikel 2.8.6 Wettelijke urgentiecategorieën en vergunninghouders
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.8.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom dringend noodzakelijk is;
Een urgentieverklaring kan worden verleend aan een vergunninghouder die, gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling, gehuisvest moet worden door het college van burgemeester en wethouders waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
Artikel 2.8.7 Urgentiecategorie uitstroom
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.8.1 en artikel 2.8.2, eerste lid, wordt op een aanvraag om een urgentieverklaring waarmee een woningzoekende wordt ingedeeld in een urgentiecategorie als bedoeld in het vorige lid, besloten door burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de locatie van de opvanginstelling waar de woningzoekende verblijft resideert.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.8.4, eerste lid, omvat het in de urgentieverklaring op te nemen zoekgebied de regiogemeente waarin aanvrager tenminste twee van de drie jaren direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling blijkens de inschrijving in de basisadministratie woonachtig was, tenzij burgemeester en wethouders gelet op de problematiek van aanvrager een andere regiogemeente in het zoekgebied opnemen.
Artikel 2.8.8 Overige urgentiecategorieën
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.8.5, eerste en tweede lid, genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
woningzoekenden, met inbegrip van de situatie waarin dit slechts geldt voor één lid van het huishouden van een woningzoekende, die op grond van medische of sociale redenen dringend woonruimte behoeven, omdat zij in een levensontwrichtende woonsituatie verkeren, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders alleen opgelost kan worden door verhuizing naar een andere zelfstandige woonruimte, voor zover zij niet behoren tot de in artikel 2.8.7 bedoelde urgentiecategorie;
Burgemeester en wethouders kunnen complexen aanwijzen waarvan de bewoners in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied waarin de complexen zijn gelegen, redelijkerwijs binnen twee jaar niet meer in hun huidige woonruimte kunnen blijven wonen. Burgemeester en wethouders stellen daarbij een datum vast met ingang waarvan de bewoners van de aangewezen complexen een SV-urgentieverklaring kunnen aanvragen.
Artikel 2.8.11 Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders registreren de gevallen waarin met toepassing van het in het eerste lid bepaalde een urgentieverklaring wordt verleend. De registratie bevat tenminste de datum waarop de urgentieverklaring wordt verleend en de specifieke omstandigheden van het geval die leiden tot de verlening van de urgentieverklaring.
Paragraaf 2.9 Standplaatsen voor woonwagens
In de gemeente Uithoorn worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet.
Artikel 2.9.2 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een aangewezen standplaats in gebruik te nemen of te geven.
Artikel 2.9.3 Standplaatszoekenden en inschrijving register
Burgemeester en wethouders kunnen in nadere regels bepalingen vastleggen omtrent de in het tweede lid genoemde voortoets, het in het eerste lid genoemde register, criteria ten behoeve van de indeling van standplaatszoekenden in dit register in categorieën, en binnen deze categorieën de volgorde om in aanmerking te komen voor een standplaats.
Artikel 2.9.5 Criteria voor vergunningverlening
Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning voor het betrekken van een standplaats, indien:
de woningcorporatie, gelet op haar taak als exploitant van de woonwagenlocatie of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige bewoners en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager niet weigert.
HOOFDSTUK 3 WIJZIGING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
Paragraaf 3.1 Werkingsgebied en reikwijdte
Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op alle woonruimte en gebouwen in alle gebieden behorende tot de gemeente Uithoorn.
Artikel 3.1.3 Vrijstelling van de vergunningplicht
Het in artikel 3.1.2, eerste of tweede lid, opgenomen verbod is niet van toepassing op het:
Omzetten, woningvormen en splitsen en experimentenregeling als bedoeld in het eerst lid is slechts toegestaan voor zover:
dat niet in strijd is met, of zou leiden tot een situatie die in strijd is met, het geldende bestemmingsplan of omgevingsplan of voorschriften van het Bouwbesluit 2012. Voor zover voor het omzetten, woningvormen en splitsen als bedoeld in het eerste lid een omgevingsvergunning vereist is, geldt de vrijstelling op voorwaarde dat deze omgevingsvergunning is verleend; en
Paragraaf 3.2 Aanvraag, verlening en weigering van de vergunning
Artikel 3.2.2 Aanvraag onttrekkingsvergunning sloop sociale woningvoorraad
Onverminderd het bepaalde in artikel 3.2.1 worden bij een aanvraag om een onttrekkingsvergunning door of ten behoeve van sloop van in artikel 2.1.1, tweede lid, bedoelde woonruimte, voorts de volgende gegevens en bescheiden verstrekt:
Artikel 3.2.4 Weigeringsgronden onttrekkingsvergunning sloop sociale woningvoorraad
Onverminderd het bepaalde in artikel 3.2.3, kan een onttrekkingsvergunning door of ten behoeve van sloop van in artikel 2.1.1, tweede lid, bedoelde woonruimte, door burgemeester en wethouders voorts worden geweigerd indien:
Artikel 3.2.5 Aan een vergunning te verbinden voorwaarden en voorschriften
Onverminderd het bepaalde in de vorige leden, kunnen aan een onttrekkingsvergunning door of ten behoeve van sloop van in artikel 2.1.1, tweede lid, bedoelde woonruimte voorwaarden en voorschriften worden verbonden op grond waarvan de vergunninghouder gehouden is om, indien hij van de onttrekkingsvergunning gebruik maakt, binnen een bepaalde termijn bepaalde categorieën en aantallen woonruimte aan de woningvoorraad toe te voegen en toegevoegd te houden.
Paragraaf 3.3 Overige bepalingen
De gemeenteraad kan een experimentenregeling vaststellen, waarmee gedurende een bepaalde periode afgeweken kan worden van het bepaalde in hoofdstuk, voor zover dat nodig is ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting en niet in strijd is met de wet of het Besluit toegelaten instellingen.
HOOFDSTUK 4 VERDERE BEPALINGEN
Artikel 4.1.1 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten, met de in de woningmarktregio werkzame corporaties en met andere daarvoor naar zijn oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de woningmarktregio werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
Paragraaf 4.2 Handhaving en toezicht
Artikel 4.2.1 Bestuurlijke boete
Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden als bedoeld in artikel 8, of 21 eerste lid onderdeel a., of 22 eerste lid, of 24 van de wet, of bij handelen in strijd met de voorwaarden, voorschriften en/of beperkingen voor het verkrijgen van een vrijstelling, als bedoeld in artikel 21 tweede lid, van de wet.
Indien burgemeester en wethouders gebruikmaken van deze bevoegdheid leggen zij een boete op:
De bedragen in bijlage 2 als bedoeld in het tweede lid worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Voor boetebedragen onder een maximum geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima als bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.
Artikel 4.3.1 Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Deze bepaling geldt alleen voor die gevallen waarin niet al een specifieke hardheidsclausules van toepassing is.
HOOFDSTUK 5 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
Artikel 5.1 Overgangsbepalingen beschikkingen
Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften verleend of genomen op grond van de Huisvestingsverordening Uithoorn, zoals deze gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties en besluiten, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in deze verordening.
Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor de inwerkingtreding van onderhavige verordening blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de Huisvestingswet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is.
Artikel 5.3 Intrekking van de Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2017
De gemeenteraad verlengt de werkingsduur van de in het tweede lid bedoelde delen van de Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2017, tot het moment waarop zij gelet op het bepaalde in het tweede lid worden ingetrokken. Op deze delen blijft de citeertitel Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2017 van toepassing.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Uithoorn in zijn openbare vergadering 1 juli 2021, nr.: P7.
de griffier
mr. J.H. vanLeeuwen
de burgemeester
P.J.Heiliegers
Bijlage 3: Experiment Friendscontracten
In de Prestatieafspraken 2021-2022 Uithoorn zijn de gemeente Uithoorn, woningcorporatie Eigen Haard en Huurdersvereniging Uithoorn en de Kwakel in afspraak 3.1 lid 2 en 3 en afspraak 3.2 het volgende overeengekomen:
De gemeente en Eigen Haard gaan zich gezamenlijk inspannen om de slaagkans voor jongeren te vergroten door:
Eigen Haard vraagt ten behoeve van het verhuren van woningen met een Friendscontract in afwijking van het bestemmingsplan een vergunning aan voor de (al dan niet tijdelijk) wijziging van het gebruik.
Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium dient een gemeenteraad aan te tonen dat er sprake is van schaarste aan woningen. Een huisvestingsverordening heeft een geldigheidstermijn van vier jaar.
De huidige Huisvestingsverordening dateert van 2017 en moet daarom worden vervangen. Daarnaast is opnieuw onderzocht of er sprake is van schaarste aan woningen in de gemeente Uithoorn en welke categorieën woonruimten dit betreft. De conclusie van dit onderzoek luidt dat in het gehele grondgebied van de gemeente Uithoorn en wat betreft alle categorieën woonruimten sprake is van schaarste. De analyse is te vinden in de “Schaarsterapportage tbv de huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2021”. Om deze redenen stelt de gemeente Uithoorn in 2021 een nieuwe Huisvestingsverordening vast (hierna: HVV 2021), de opvolger van de Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2017 (hierna: HVV 2017).
In deze HVV 2021 is zijn nieuwe regionale regels voor woonruimteverdeling opgenomen, zie hieronder bij 2. Woonruimteverdeling. Het nieuwe aanbodinstrument, waarop deze nieuwe regels gebaseerd zijn, is echter ten tijde van het vaststellen van deze verordening nog niet gereed. Om die reden kan een deel van de nieuwe HVV 2021 nog niet ingaan. Omdat er echter sprake is van schaarste in het aantal beschikbare sociale huurwoningen in de woningmarktregio Amsterdam en er om die schaarste eerlijk te verdelen ook in de tussentijd regels voor woonruimteverdeling nodig zijn, zoals onder 2. Woonruimteverdeling wordt toegelicht, zal gebruik gemaakt moeten blijven worden van de bepalingen over woonruimteverdeling, zoals die zijn vastgelegd in de HVV 2017. De gemeenteraad verlengt om die reden de werking van hoofdstuk 2 onderdeel I van de HVV 2017 en geeft op die manier regels voor het in gebruik nemen van woonruimte tot het moment waarop het nieuwe aanbodinstrument gereed is, met een maximaal duur van vier jaar. Dit is artikel 5.2 lid 3 vastgelegd.
Er is schaarste in het aantal beschikbare sociale huurwoningen in de woningmarktregio Amsterdam. Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er regels voor woonruimteverdeling die regionaal gelden. Binnen die regels is het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om in de regio te komen wonen of binnen de regio te verhuizen nu erg lastig om woonruimte in de regio te vinden, omdat woningen nu uitsluitend worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Om die reden is een nieuw beleid voor woonruimteverdeling ontwikkeld. Dit heeft opengestaan voor inspraak in de zomer van 2020 en de uitkomsten daarvan worden nu verankerd. Daarvoor moest ook de huisvestingsverordening worden aangepast.
In het nieuwe systeem bouwen woningzoekenden nog steeds inschrijfduur op: de naam verandert in wachtpunten. Daarnaast kunnen zij hun kans op een woning beïnvloeden door actief te zoeken: dan worden zoekpunten opgebouwd.
Voor woningzoekenden met een urgentieverklaring veranderen de regels voor toewijzing niet, maar meer urgenten zullen worden geplaatst door directe bemiddeling. Er zijn groepen woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring maar voor wie de noodzaak om te verhuizen wel groter is dan voor anderen: in geval van echtscheiding of een relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen betrokken zijn; woningzoekenden die in het geheel niet beschikken over eigen woonruimte en inwonen bij anderen; jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door de omstandigheden problematisch is geworden.
Deze woningzoekenden kunnen een aanvraag doen om situatiepunten te kunnen opbouwen. Door de versnelde opbouw van extra punten komen zij sneller in aanmerking voor een woning.
In artikel 2.1.1. van de verordening zijn de categorieën woonruimte aangewezen die niet zonder huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven. Dit zijn “gereguleerde woonruimten”. In de gemeente Uithoorn betreft dit huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens in eigendom van een corporatie. Deze worden aangeduid als “sociale huurwoningen”.
Een huisvestingsvergunning wordt verleend met inachtneming van de regels in de Huisvestingsverordening. Er zijn algemene voorwaarden voor toelating tot een sociale huurwoning (paragraaf 2 van de HVV 2021). Zo geldt voor alle sociale huurwoningen dat er sprake moet zijn van een meerderjarige huurder en dat alle personen behorend tot het huishouden de Nederlandse nationaliteit dienen te bezitten of anderszins rechtmatig in Nederland mogen verblijven (artikel 2.2.1). Daarnaast zijn er voor sociale huurwoningen regels die bepalen wie als eerste in aanmerking komt voor de woning (toewijzingsregels). Paragraaf 3 van de HVV 2021 bevat de toewijzingsregels voor de sociale huurwoningen.
3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Het onttrekken, omzetten in onzelfstandige woonruimten of vormen in twee of meer zelfstandige woonruimten van aangewezen woonruimte, alsmede het splitsen van een gebouw in appartementsrechten kan door de gemeenteraad vergunningsplichtig worden gesteld dan wel onder voorwaarde worden vrijgesteld van deze vergunningsplicht. Een vergunning kan worden geweigerd in het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bescherming van die belangen kan, behalve vanwege bestaande of dreigende schaarste, ook om andere redenen, zoals de leefbaarheid, wenselijk zijn.
Alle woningen in de gemeente Uithoorn vormen samen de woonruimtevoorraad. De Huisvestingswet biedt gemeenten in het geval van schaarse woningen de mogelijkheid om te sturen op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. In de gemeente Uithoorn is schaarste in alle segmenten van de woningmarkt, zie de onder Aanleiding genoemde “Schaarsterapportage tbv de huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2021”, daarom gelden de regels om de voorraad te beschermen voor de gehele woonruimte-voorraad.
In de gemeente Uithoorn geldt een vergunningsplicht voor het onttrekken van woonruimte door slopen van sociale huurwoningen van corporaties en een verbod op overige vormen van onttrekking, omzetting, woningvorming en splitsing zonder vergunning van alle woonruimte, tenzij deze voldoet aan de vrijstellingscriteria die burgemeester en wethouders in nadere regels hebben vastgelegd.
Tot het huishouden worden gerekend: één of twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren (artikel 1, onder m). Met huishouden wordt gelijk gesteld, meer dan twee volwassen personen met of zonder kinderen, mits deze een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Het gaat daarbij om personen die uit idealisme of levensovertuiging een bestendig, voor onbepaalde tijd, met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aangaan. Het gaat hierbij niet om studenten, collega’s of vrienden die voor een korte of langere tijd een woning delen en in dat kader gezamenlijke activiteiten ondernemen. Ook inwoonsituaties vallen hier niet onder.
Bij inwoning als bedoeld in artikel 3.1.2 tweede lid onder b, geeft de hoofdbewoner van een woning een deel van zijn of haar woning in gebruik aan maximaal één inwonend huishouden. De definitie van inwoning sluit aan bij deze feitelijke handeling zonder daarbij juridische definities te noemen als ‘woonruimte’, ‘zelfstandige woonruimte’ of ‘onzelfstandige woonruimte’. Op die manier staat inwoning als fenomeen apart van het ruimtelijke begrip kamerverhuur, waaronder begrepen wonen bij een hospita en het Huisvestingsbegrip omzetten naar onzelfstandige woonruimte oftewel verkameren.
In verband met artikel 3.1.3 - dat betrekking heeft op de vrijstellingen in verband met de voorraadvergunningen - kan zo gericht een vrijstelling verleend worden, niet voor verkameren of omzetten op zich, maar uitsluitend voor het omzetten van een deel van een zelfstandige woonruimte naar een onzelfstandige woonruimte ten behoeve van een inwonend huishouden.
In verband met het bestemmingsplan komt inwoning - op deze manier gedefinieerd - ook niet in botsing met bepalingen omtrent verboden kamerverhuur. Slechts wanneer ‘wonen’ gedefinieerd is als het betrekken van een woning door één huishouden, ontstaat strijd. In het enkele geval dat ‘wonen’ niet gedefinieerd is, zal inwoning op grond van jurisprudentie toegestaan zijn.
Artikel 2.3.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment dat de wijzigingsverordening in werking treedt.
Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1-3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk.
Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.4.3 of 2.5.2 vermelde criteria worden opgebouwd.
Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen.
Artikel 2.4.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag. Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen.
Artikel 2.4.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.
Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren.
Artikel 2.5.3 Opbouw en intrekking van situatiepunten voor jongeren
Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet.
Artikel 2.5.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.
Artikel 2.6.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding
De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten in woningmarktregio’s met schaarste de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio of de gemeente. In artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014, is opgenomen dat het voorrang geven aan deze woningzoekenden is toegestaan voor ten hoogste 50% van de toegewezen woningen die onder de werking van de huisvestingsverordening vallen. Daarvan mag ten hoogste 50% worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern. Dit betekent dat maximaal 25% van het aantal woningen kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk zijn gebonden aan een gemeente.
In deze verordening wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om voorrang te geven aan woningzoekenden die voldoen aan de eisen van artikel 14 derde lid onder b 1 van de Huisvestingswet 2014, derhalve aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest, dan wel daar gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest, en die daarnaast vallen onder de categorie:
Ad a. Woningen die aan lokale doorstromers kunnen worden toegewezen, zijn bijvoorbeeld nieuwbouw sociale huurwoningen of woningen bestemd voor ouderen via de regeling “van groot naar beter”.
Ad b. Woningen die aan lokale jongeren kunnen worden toegewezen zijn gelabeld voor jongeren zoals benoemd in artikel 2.6.1 lid 2.
De gemeenten in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland hebben een aanvraag ingediend bij het ministerie in het kader van een experiment op de crisis en herstelwet. In dit experiment is ruimte gevraagd om het aandeel voor lokale voorrang op basis van de Huisvestingswet 2014 tijdelijk op te hogen van 25% naar 30%. Dit komt overeen met 60% van de helft van het aantal toegewezen woningen in de huisvestingsverordening.
Dit percentage geldt daarnaast niet meer per gemeente, maar voor de gehele woningmarktregio. Dit betekent dat dit percentage niet voor elke afzonderlijke gemeente geldt, maar voor de gehele woningmarktregio in totaal. Hierdoor kan het voorkomen dat in gemeenten een hoger percentage mogelijk is dan 30% onder de voorwaarde dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) gecompenseerd wordt. Toepassing van het experiment om af te wijken van het maximale percentage van 30% is pas mogelijk nadat alle gemeenten in de regio het eens zijn geworden over de verdeling van het percentage over de woningmarktregio.
Er is met regiogemeenten overeenstemming bereikt dat in eerste instantie wordt gestart met 30% lokale ruimte. Het voorkomen van een overschrijding is een verantwoordelijkheid van de gemeenten zelf. Er zijn met regiogemeenten afspraken gemaakt over monitoring en evaluatie van de verdeling.
Bij besluit van datum heeft het Rijk ingestemd met de aanvraag voor dit experiment. Dat betekent dat vanaf deze datum gemeenten kunnen werken met de nieuwe percentages en afspraken.
Achtergrond van het experiment is dat tegen de groeiende schaarste en de toegenomen vraag uit het sociaal domein, gemeenten meer behoefte hebben om lokale en buurtgerichte voorrang toe te passen. Ook kan er met een verhoging van de lokale voorrang meer en beter maatwerk geleverd worden voor woningzoekenden. Met dit maatwerk is het bijvoorbeeld mogelijk dat starters en ouderen hun woon carrière kunnen (blijven) voortzetten in de eigen gemeente en hierdoor makkelijker aan woonruimte geholpen worden.
Met het experiment wordt aan de regio flexibiliteit geboden om schaarste in de markt beter aan te pakken. Het maximum voor toewijzingen waarbij voorrang gegeven wordt aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de regio blijft 50%. Dit percentage wordt in dit experiment niet gewijzigd, omdat er een reële mogelijkheid moet zijn voor woningzoekenden die geen economische of maatschappelijke binding hebben met de regio om zich er te vestigen. Dit vloeit voort uit het recht op vrijheid van vestiging, zoals dit onder meer is vastgelegd in artikel 2 van het Tweede Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
Burgemeester en wethouders kunnen in nadere regels de toepassing van het tweede lid uitwerken, bijvoorbeeld door de hoeveelheid woningen vast te leggen dat voor de voorrang voor de betreffende doelgroep mag worden gebruikt, en voor het bepalen van eventueel nadere criteria.
Artikel 2.8.8 Overige urgentiecategoriën
Ten aanzien van de urgentiecategorieën zoals genoemd in artikel 2.8.8 lid 1 onder a en b is regionaal afgestemd beleid tot stand gekomen.
De onder c genoemde urgentiecategorie betreft de zogenoemde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te renoveren complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders eerst het complex aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.8.8 van de verordening bevat hiervoor een regeling. Zo'n aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na zo'n aanwijzing komen de bewoners in aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef en onder c.
In de gemeente Uithoorn worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet.
Door standplaatsen voor woonwagens aan te wijzen als categorie woonruimte als bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet heeft de gemeenteraad geborgd dat standplaatsen voor woonwagens alleen in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor aan het betreffende huishouden een huisvestingsvergunning is verleend.
Artikel 3.1.3 Vrijstelling van de vergunningplicht
Omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte is alleen vrijgesteld ten behoeve van inwoning wat in artikel 1 sub t zodanig is gedefinieerd dat kamerverhuur en verkameren daarbuiten valt. Bij voorbaat mag niet de intentie aanwezig zijn om het adres te delen, vandaar dat de voorwaarde gesteld wordt dat de hoofdbewoner al een half jaar op hetzelfde adres gewoond moet hebben zonder het inwonende huishouden op het moment dat dit huishouden intrekt. Mantelzorg en inwoning door familieleden zijn in het derde lid weer uitgezonderd van deze tijdsbepaling.
Woningvormen is alleen vrijgesteld vanuit een zelfstandige woonruimte en ten behoeve van het vormen van één extra zelfstandige woonruimte, naast de oorspronkelijke zelfstandige woonruimte. De gebruiksoppervlakte van de oorspronkelijke woonruimte moet minimaal 200m2 zijn en die van de nieuw te vormen zelfstandige woonruimte minimaal 50m2. In de nadere regels worden verdere voorschriften opgenomen
Voor het omzetten, woningvormen en splitsen van woonruimtes gelden behalve de regelingen op basis van de Huisvestingswet ook ruimtelijke regels zoals het Bouwbesluit en het bestemmingsplan. De vrijstellingen gelden op voorwaarde dat aan deze regels wordt voldaan. In voorkomende gevallen kan het omzetten, woningvormen en splitsen in strijd zijn met bestemmingsplan maar kan deze strijd opgeheven worden middels een door het bevoegd gezag te verlenen omgevingsvergunning. In dat geval geldt de vrijstelling op voorwaarde dat de betreffende omgevingsvergunning is verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen bij nadere regels aanvullende voorschriften en beperkingen verbinden aan de vrijstelling van de vergunningsplicht voor het onttrekken, omzetten, woningvormen en splitsen. Deze voorschriften en beperkingen zijn gericht op behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad, of ter voorkoming van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu.
Bij een geordend woon- en leefmilieu speelt met name, maar niet uitsluitend, de omvang van de woning en de leefbaarheid in woning en/of de buurt waarin de woning gelegen is een rol
Artikel 5.2 Intrekking van de Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2017
De Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2017 vervalt per 1 juli 2021 gezien artikel 4 van de Huisvestingswet. In verband met de omstandigheid dat het nieuwe regionale aanbodinstrument voor woonruimteverdeling op dat moment nog niet gereed is, maar hoofdstuk 2, afdeling I van de nieuwe verordening daar wel al op is toegesneden, dient er een overbruggingsregeling te worden vastgesteld. Daartoe is in artikel 5.2 lid 3 bepaald dat de raad de regels omtrent de woonruimteverdeling, zoals deze in de HHV 2017 zijn vastgelegd in hoofdstuk 2, afdeling I, verlengt en daarmee de werking daarvan bekrachtigt voor een duur die door het college nader kan worden bepaald, te weten het moment dat het nieuwe aanbodinstrument werkend is.
Op dat moment besluiten burgemeester en wethouders tot inwerkingtreding van hoofdstuk 2 afdeling I van de HVV 2021 als bedoeld in artikel 5.3, tweede lid en wordt hoofdstuk 2 afdeling I van de HVV 2017 ingetrokken.
t.b.v. de Huisvestingsverordening gemeente Uithoorn 2021
Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in een huisvestingsverordening regels opnemen met betrekking tot de verdeling van huurwoningen en met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad van zowel huur- als koopwoningen. Voor de inzet van een huisvestingsverordening dient de gemeente aan te tonen dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste op de woningmarkt. In het geval van schaarste kan de gemeente een huisvestingsverordening opstellen voor een periode van vier jaar en daarin aangeven welke maatregelen worden doorgevoerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken.
Uithoorn is voor wat betreft de verdeling van de gereguleerde of sociale huurwoningen gelegen in de woningmarktregio bestaande uit de gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zaanstad. Met betrekking tot de koopwoningmarkt is Uithoorn gelegen in de NVM regio Haarlemmermeer (samen met Aalsmeer en Haarlemmermeer).
Dit rapport tracht inzicht te geven in de schaarste op de woningmarktregio. Het begint in paragraaf 2 met een definitie van schaarste en een beschrijving van het woningtekort. In paragraaf 3 beschrijven we de effecten van het actuele woningtekort in de regio en in de gemeente. Paragraaf 4 bevat de conclusies. In de bijlagen is specifieke informatie te vinden over de woonruimteverdeling in Uithoorn.
De woningmarkt is het krachtenveld van vraag naar en aanbod van woonruimte in een bepaald gebied. Het aanbod van woonruimte bestaat uit woonruimte die gekocht en gehuurd kan worden. De vraag bestaat uit de woningbehoefte van bestaande huishoudens en nieuwe huishoudens. De nieuwe huishoudens ontstaan door huishoudensvorming, bijvoorbeeld jongeren, die het ouderlijk huis verlaten en daarnaast binnen- en buitenlandse migratie. Er is sprake van schaarste, wanneer de vraag naar woningruimte onevenredig groot is ten opzichte van het aanbod.
Om de vraag te beantwoorden of er sprake is van schaarste op de woningmarkt kijken we naar het woningtekort. Het woningtekort is geen nieuw verschijnsel in Nederland. Dit tekort is eigenlijk na de Tweede Wereldoorlog nooit verdwenen maar vertoont in de tijd wel fluctuaties die onder meer te maken hebben met de economische conjunctuur.
Bij de berekening van de woningbehoefte, de woningvoorraadontwikkeling en het woningtekort wordt al jaren lang gewerkt met de PRIMOS-prognose van onderzoeksbureau ABF. In het ministeriële rapport ‘Staat van de Woningmarkt’ wordt op grond daarvan beschreven hoe het woningtekort vlak na de Tweede Wereldoorlog 14% bedroeg, in 1960 nog altijd 8%. Daarna werd het woningtekort snel kleiner, totdat in de jaren ’80 van de 20e eeuw het tekort was teruggedrongen tot circa 2% van de woningvoorraad en het niet langer als een maatschappelijk probleem gezien werd.
Onderstaande figuur geeft een overzicht over de ontwikkeling van het woningtekort sinds 1945.
Nieuwe benadering woningtekort
Het grootste deel (93,5%) van de huishoudens in Nederland woont zelfstandig (als enig huishouden) in een woning. Daarnaast is er een groep huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm (“BAR-huishoudens”): zij delen een woning of wonen in een woonvorm, die in de BAG niet als een ‘verblijfsobject met een woonfunctie’ geregistreerd staat, zoals bijvoorbeeld woonwagens en woonarken. BAR staat voor Bewoonde Andere Ruimte.
Huishoudens in een alternatieve woonvorm doen dit voor een deel noodgedwongen, namelijk omdat zij geen (betaalbare) reguliere woning kunnen vinden. Deze huishoudens spelen een belangrijke rol in de nieuwe benadering van het tekort. Begin 2017 woonden 508.000 huishoudens in een van deze alternatieve woonvormen, dat komt neer op 6,5% van alle particuliere huishoudens in Nederland. Het grootste deel van deze groep (82%) deelt een woning. Daarbij gaat het ook om studentenhuizen met meerdere kamers en gedeelde voorzieningen. Gedeelde woningen worden gezien als één zelfstandig verblijfsobject met woonfunctie (= één woning).
Bij de oorspronkelijke benadering waarmee het woningtekort berekend werd, waren de huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm niet goed in beeld. Voor het woningtekort is dit echter een belangrijke groep van huishoudens die – veelal tijdelijk – andere woonoplossingen vinden omdat (betaalbare) reguliere woningen niet voldoende beschikbaar zijn.
Analyse van huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm (BAR-huishoudens)
Het grootste deel van deze BAR-huishoudens is alleenstaand (84%). Bijna de helft heeft een leeftijd tot 30 jaar (47%). Ze hebben vaak een korte woonduur. In elke leeftijdscategorie hebben BAR-huishoudens aanzienlijk vaker een lager inkomen dan andere huishoudens. BAR-huishoudens in de leeftijd tot 30 jaar hebben vaker een hoger opleidingsniveau dan andere huishoudens in dezelfde leeftijdscategorie. Dit komt door het (hoge) aandeel hbo- en wo-studenten onder jonge BAR-huishoudens. Eén op de drie BAR-huishoudens is een ‘migrantenhuishouden’: het hoofd van het huishouden is geboren in het buitenland, veelal in een ander Europese land. Dat aandeel is ho-ger dan bij huishoudens die niet in een BAR wonen. Bij migrantenhuishoudens in een BAR kan het bijvoorbeeld gaan om in de BRP ingeschreven arbeidsmigranten en expats die een woning delen.
De methode om het kwantitatieve woningtekort te ramen, is in 2018 aangepast. De nieuwe methode brengt vraag naar woningen in beeld op basis van registraties en bestaat uit een raming van het aantal starters, woningverlaters en een inschatting van het aantal BAR-huishoudens, die echt op zoek zijn naar betaalbare zelfstandige woningen.
De woningvoorraad bestaat uit de bewoonde en leegstaande voorraad. Voor de berekening van het aanbod wordt gekeken naar de beschikbare leegstand. Hiertoe worden de woningen gerekend, die minstens 1 jaar leegstaan. Deze beschikbare leegstand bedroeg op in januari 2017 107.000 woningen. Om inzicht te bieden in de gevolgen van een andere keuze m.b.t. de leegstandsduur is er een bandbreedte van het tekort bepaald door varianten voor het aanbod te nemen: beschikbare leegstand langer dan 0,5 jaar leeg (144.000) en langer dan 1,5 jaar leeg (94.000).
Bepaling nieuwe tekort: vraag versus aanbod op regionaal niveau
Het nieuwe woningtekort is het verschil tussen de vraag en het aanbod, zoals hiervoor is aangegeven. Deze confrontatie tussen vraag en aanbod vindt plaats op regionaal niveau, te weten in 32 woningmarktgebieden die ABF onderscheidt op basis van verhuisstromen tussen gemeenten. Die gebieden zijn zodanig bepaald dat het grootste deel van de verhuisstromen tussen gemeenten binnen die regio’s plaatsvindt. Het tekort op nationaal niveau wordt bepaald door alle regio’s met een tekort bij elkaar op te tellen.
In bovenstaande kaart is voor elk van de 32 ABF-woningmarktregio’s weergegeven hoe groot het tekort – als percentage van de woningvoorraad – is per begin 2019. De top 5 van de regio’s waar het tekort het grootst is: Delft en Westland (7,4%), Groot Amsterdam (6,6%), Utrecht (5%), Agglomeratie ’s-Gravenhage (4,9%) en agglomeratie Haarlem en Flevoland (4,8%). Heel Nederland kent begin 2019 op dit moment een tekort van 263.000 woningen.
Prognose ontwikkeling van het woningtekort
Hoe gaat het tekort zich ontwikkelen in de toekomst? Op basis van de Primos -huishoudensprognose en de verwachte uitbreiding van de woningvoorraad (nieuwbouw minus sloop) is hiervan een inschatting gemaakt. Voor de berekening van vraag en aanbod is eveneens gebruik gemaakt van de Primos -prognose. In absolute aantallen neemt het tekort de eerste jaren nog toe en daarna neemt het licht af. Het tekort ligt in 2030 naar verwachting een bescheiden 20.000 lager dan in 2017.
De verwachte ontwikkeling van het tekort is een samenspel van vraag (huishoudens in BAR woningen en nieuwe huishoudens) en aanbod. De vraag vanuit BAR-huishoudens neemt naar verwachting de komende jaren nog toe en daarna licht af. De vraag vanuit nieuwe huishoudens neemt langzaam af, mede omdat de bevolkingsgroei ook langzaam afneemt. Het aanbod (beschikbare leegstand vanaf 1 jaar) zal naar verwachting tot 2030 ongeveer gelijk blijven.
In de MRA moeten in de periode 2018-2025 per jaar 15.000 woningen gebouwd worden om de toenemende woningbehoefte bij te houden. In 2018 is dat gelukt en dat is landelijk gezien een uitzondering. Met doorrekening van trends in bevolking en woningvoorraad zal het tekort in de MRA in 2030 iets kleiner zijn, 4,2%, maar nog altijd ver boven het landelijke cijfer van 2,6%.
Het ministerie van BZK onderscheidt in het kader van de woningbouwopgave zeven spanningsregio’s.
Toekomstige woningbehoefte Amstelland-Meerlanden
In het rapport ‘De Woningbehoefte in Amstelland- Meerlanden ’ (RIGO december 2020) wordt getoond dat er tot 2030 binnen deze regio behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad in alle prijsklassen. Het gaat in deze rapportage om de netto uitbreidingsbehoefte, ofwel de woningbehoefte die er tot 2030 bij komt, nog los van de huidige spanningen op de markt. Volgens de prognose van de Provincie Noord-Holland komen er in de periode 2019-2030 in de regio nog 22.130 huishoudens bij, waarvoor 20.970 extra woningen nodig zijn (niet ieder huishoudens woont in een woning).
De toekomstige woningbehoefte hangt behalve van demografische ontwikkelingen ook af van de ontwikkeling van de welvaart. Vanwege de onzekere welvaartontwikkeling tussen 2019 en 2030 is de woningbehoefte afgezet tegen drie scenario’s.
Het voorgaande over de doorgerekende woningbehoefte vertelt dat de heersende schaarste gevoeld wordt in alle segmenten van de woningmarkt, of men die nu opdeelt naar prijssegmenten of naar woningtypen.
De kwestie of de Metropoolregio Amsterdam kampt met schaarste op de woningmarkt, ofwel een fors woningtekort, behoeft na het voorgaande weinig verdere toelichting. De effecten van dit woningtekort manifesteren zich zowel op de huur- als op de koopwoningmarkt.
Lange ‘wachttijd’ in het gereguleerde segment binnen de woningmarktregio
In het gereguleerde deel van de woningmarkt vertaalt schaarste zich naar lang wachten. Vaak wordt gesproken over langer wordende wachtlijsten en wachttijden. Het is de inschrijfduur die bepaalt hoeveel kans men heeft op een woning, gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam. Daarom is de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie van een huurwoning gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam de variabele die voor de gemiddelde zoeker naar een sociale huurwoning neerkomt op ‘wachttijd’. Individueel kan men deze wachttijd korter of langer zijn als men zich richt op woningen waarvoor geringere of juist grotere belangstelling is. De gemiddelde inschrijfduur en woonduur bij acceptatie van een aangeboden huurwoning gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam is in 2019 inmiddels gestegen tot gemiddeld circa 20 jaar bij doorstromers en bijna 11 jaar bij starters.
Effecten woningtekort sociale huur in de gemeente Uithoorn
Indien we inzoomen op het niveau van de gemeente Uithoorn, kan worden geconstateerd dat de gemiddelde inschrijfduur en de inschrijfduur voor starters en doorstromers nog hoger ligt dan binnen de woningmarktregio als geheel. Tevens bevestigen het hoge aantal reactie per woning en het aantal actief woningzoekende versus het aanbod dat in 2019 in onze gemeente beschikbaar was, duidelijk het tekort aan sociale huurwoningen.
Hoge prijzen en woonlasten woningmarktregio
Een belangrijk effect van schaarste is dat de prijzen omhoog gaan in de delen van de woningmarkt die geen regulering kennen. En stijging van de prijzen leidt tot selectievere toegankelijkheid. Deze trend van opleving en latere oververhitting van de woningmarkt was het eerst zichtbaar in Amsterdam, gevolgd door de gemeenten rond Amsterdam: een golf na een steen in de vijver is een bekende metafoor. In Amsterdam zijn de woningprijzen in vijf jaar tijd met 65% gestegen. De omliggende gemeenten volgen met een gemiddelde prijsstijging van 45%. Dit is een groot verschil met de prijsstijging in de rest van Nederland (exclusief de Top 15 Steden) van 25%.
De woningvoorraad in de verschillende gemeenten van de MRA is verschillend van samenstelling naar type. Amsterdam is de stad met de hoogste dichtheid, de hoogste graad van stapeling van appartementen met een bescheiden maatvoering en het geringste aandeel eengezinswoningen. De gemeenten in Amstelland- Meerlanden , waaronder Uithoorn kennen juist een groot aandeel grondgebonden woningen met tuin, gebouwd in een ruimere stedelijke setting. Deze verschillende woonmilieus van de MRA zijn dan ook verschillende deelmarkten en ze bedienen verschillende klantengroepen. Amsterdam is voor de andere gemeenten binnen de MRA altijd een van de grootste leveranciers van doorstromende huishoudens die een stap maken in hun wooncarrière.
Ontwikkelingen koopmarkt in de gemeente Uithoorn
Indien naar de prijsontwikkeling op de koopmarkt in de gemeente Uithoorn wordt gekeken, valt op dat in de afgelopen 5 jaar de druk op de woningmarkt en daarmee de schaarste in het koopsegment sterk is toegenomen. Het aantal goedkope en betaalbare koopwoningen tot € 250.000,- is in de afgelopen jaren drastisch is afgenomen (met ongeveer 90%). In alle categorieën (prijsklasse en woningtype) heeft een prijsstijging plaatsgevonden en de tijd dat een woning te koop staat is afgenomen, met name in het duurdere segment.
Bron: Marktanalyse Uithoorn 2016-2020 ekz Makelaars. Brondata NVM/VBO/V-PRO
Bron: Marktanalyse Uithoorn 2016-2020 ekz Makelaars. Brondata NVM/VBO/V-PRO
In deze paragraaf een overzicht van de belangrijkste conclusies met betrekking tot de schaarste op de oningmarkt in de regio en in de gemeente Uithoorn.
Aantrekkelijke metropoolregio Amsterdam
De Metropoolregio Amsterdam is al jaren een belangrijke economische regio en krijgt door economische ontwikkelingen extra gewicht. Economische activiteiten met een accent op kennisontwikkeling en op consumptie en cultuur gerichte productie en dienstverlening zijn sterk opgekomen. Deze gevarieerde sectoren zijn sterk verweven met het wonen en leven in een stedelijke regio. De wederzijds versterkende mix van wonen en werken die in regio Amsterdam te vinden is, vormt een belangrijke aantrekkingskracht.
Uit doorrekeningen van de woningbehoefte over de MRA en in de regio Amstelland- Meerlanden blijkt dat alle segmenten van de woningmarkt (goedkoop, midden en duur) ondersteuning nodig hebben in de voorraadontwikkeling. In lijn met de opmerkingen over de vele huishoudens die op zoek zijn naar meer vierkante meters, is ook de behoefte aan grondgebonden woningen groot.