| Organisatie | Heemskerk |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Heemskerk houdende regels omtrent de afbakening van de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen (Verordening doelgroepen woningbouw Heemskerk 2021) |
| Citeertitel | Verordening doelgroepen woningbouw Heemskerk 2021 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 12-06-2021 | nieuwe regeling | 01-06-2021 | BIVO/2020/30589 |
Op 2 juni 2020 is de woonvisie ‘Een thuis voor iedereen’ vastgesteld. Hierin staat onder andere als opgave:
Daarnaast staan in de woonvisie per prijsklasse streefopgaven van huur-en koopwoningen opgenomen.
Tevens staat opgenomen: Heemskerk onderzoekt of een doelgroepenverordening helpt om meer betaalbare woningen aan de voorraad toe te voegen. … (inclusief typologie, eigendomsverhouding, beoogde doelgroep en instandhoudingstermijn). (blz. 27 van de woonvisie).
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen, kan door het opstellen van een doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening heeft uitsluitend betrekking op nieuwbouw. De gemeente kan hierdoor sturen op een goede mix aan aanbod van (huur)woningen. Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de doelgroepenverordening worden toegepast.
In deze verordening zijn de sociale huurwoning, middeldure huurwoning en sociale koopwoning omschreven aan de hand van de huur en koopprijsgrenzen. De doelgroepenverordening geeft tevens aan voor welke doelgroepen de te bouwen sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Ook regelt de verordening dat de sociale en middeldure huurwoning en sociale koopwoning gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen.
De verordening regelt niet de toewijzing van dergelijke nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. Een toewijzing vindt plaats op basis van een huisvestingsverordening. In een huisvestingsverordening kunnen bepalingen opgenomen worden over de woonruimteverdeling. Partijen, buiten de toegelaten instellingen, die in nieuwbouwprojecten middeldure huurwoningen en/of sociale huurwoningen realiseren, worden er vooraf op gewezen dat de toewijzing van al deze huurwoningen plaats zal moeten vinden volgens de regels voor woonruimteverdeling die gelden in de gemeente Heemskerk.
Onder huurprijs wordt verstaan het enkele gebruik van een woonruimte, de huurprijs zonder servicekosten of voorschot voor nutsvoorzieningen.
Omwille van de toepasbaarheid van deze verordening wordt het begrip ‘middeldure huurwoning’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening.
Een middeldure huurwoning heeft een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1053 per maand (prijspeil 1-1-2021). Indexering wordt ieder opeenvolgend kalenderjaar vastgesteld op 140% van het bedrag dat is bepaald door toepassing van artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, de liberalisatiegrens.
Een sociale huurwoning mag alleen worden verhuurd onder de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 752 (prijspeil 1-1-2021).
Een sociale koopwoning heeft een koopprijs vrij op naam van ten hoogste 85% van de NHG-grens. Op dit moment is de grens voor een sociale koopwoning bepaald op € 200.000. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1-1-2022) wordt de grens maximaal de Nationale Hypotheek Garantie (€325.000,- prijspeil 2021). Tot die tijd kan gebruik gemaakt worden van de experimenteerruimte op basis van artikel 7ad van het Bu Chw, (Voorpublicatie tot wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (eenentwintigste tranche). Hierin staat opgenomen:
Bij het bepalen van de minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning is aansluiting gezocht bij de bestaande huurtoeslaggrens, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a. van de Wet op de huurtoeslag. Die grens bedraagt € 752 (prijspeil 2021). De bovengrens voor een middeldure huurwoning is bepaald op € 1053,- (prijspeil 2021). Deze bovengrens is 140 % van de maximale aanvangshuurprijs van een sociale huurwoning.
Beide huurprijsgrenzen zijn per 1 januari 2021 geïndexeerd. De minimale huurgrens voor een middeldure huurwoning wordt geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze indexering ligt vast in landelijke wetgeving en vindt regelmatig, maar niet altijd jaarlijks, plaats door de rijksoverheid. De indexering van de bovengrens is een gemeentelijke beleidskeuze. Deze indexering moet jaarlijks plaatsvinden. Gekozen is voor 140% van de maximale aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning.
De aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag, dat is € 752 (prijspeil 2021). Deze maximale huurprijs voor een sociale huurwoning is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening.
In de verordening is geregeld dat de jaarlijkse verhoging van de huurprijs niet mag leiden tot overschrijding van de bandbreedte die voor de aanvangshuurprijs is aangegeven. De beschikbaarheid voor de doelgroep wordt geborgd door de bepaling in het vierde en vijfde lid. De huurverhogingen die de verhuurder doorvoert, mogen er niet toe leiden dat de huurprijs tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale aanvangshuurprijs die in enig jaar geldt. Er is derhalve een plafond voor de te vragen huurprijs in de instandhoudingstermijn. Deze verordening regelt daarentegen niet de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging die de verhuurder aan de huurders oplegt.
Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en voor middeldure huurwoningen. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Deze afbakening doet niets af aan de bepalingen zoals opgenomen in de Woningwet artikel 48, eerste lid, waarin voor corporaties een (beperkte) afwijkingsmogelijkheid is opgenomen.
Deze regeling blijft gelden en kan door corporaties worden toegepast. Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 4) moet de woning voor deze doelgroepen in stand gehouden worden. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de inkomensgrenzen uit de huisvestingsverordening, die gelden voor toewijzing van sociale huurwoningen en voor nieuwe middeldure huurwoningen.
Tot de doelgroep voor een sociale huurwoningen behoren personen met een inkomen tot maximaal de DAEB-norm (tot € 40.024,- prijspeil 1-1-2021). Toewijzing vindt plaats binnen de kaders van de huisvestingsverordening.
Als doelgroep voor sociale koopwoningen worden aangemerkt huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,50 keer de DAEB norm modaal en bedraagt op prijspeil 2020 € 60.036,- bruto per jaar.
Als doelgroep voor middeldure huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,50 keer de DAEB norm modaal en bedraagt op prijspeil 2020 € 60.036,- bruto per jaar.
Artikel 4 Instandhoudingstermijn
De verhuurder moet de woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is minimaal 25 jaar na de eerste ingebruikname en moet gedurende deze periode beschikbaar blijven voor de doelgroep.
De instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is bepaald op 15 jaar. De huurprijs van middeldure huurwoningen zal in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 2 van deze verordening. De termijn van 15 jaar is opgenomen zodat de verplichting om middeldure huurwoningen als zodanig beschikbaar te houden, te beperken tot de voorraad die noodzakelijk is vanuit het goed functioneren van de woningmarkt.
De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen (beneden het vastgestelde prijsniveau van 85% NHG-grens) is gesteld op minimaal 10 jaar.
Om te voorkomen dat er onvoorzien gevolgen kunnen zijn van de inwerkingtreding van deze verordening die onredelijk nadelig zijn, is aan het college de bevoegdheid gegeven om deze onredelijke gevolgen aan te passen tot het niveau waarin wel gesproken kan worden van redelijke gevolgen. Van te voren is het niet mogelijk om inzichtelijk te maken om welke gevolgen het gaat, dan wel in welke gevallen daarvan sprake is. Wel duidelijk is dat de hardheidsclausule slechts in uitzonderlijke gevallen wordt toegepast. Dat de inwerkingtreding van de verordening op zich zelf genomen nadelige gevolgen kan hebben vormt geen reden voor het toepassen van de hardheidsclausule
Indien woningen binnen de aangegeven termijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening. De gemeente kan dan handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.
De gemeente kan via de WOZ-aanslag achterhalen dat een woning is verkocht binnen de instandhoudingstermijn. Bij verhuur kan een (nieuwe) huurder bij de gemeente aangeven als de nieuwe huur niet voldoet aan de verordening. Dit komt overeen met de situatie bij sociale huur.
Omdat regels worden opgenomen in het bestemmingsplan zijn die regels ook handhaafbaar. Het gaat dan om regels ten aanzien van woningbouwcategorieën die uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied.
Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden geweigerd als die aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan. Ook kan handhavend worden opgetreden vanwege gebruik van gronden of opstallen in strijd met het bestemmingsplan.