Organisatie | West Betuwe |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Besluit van de gemeenteraad van de gemeente West Betuwe houdende regels omtrent de grondprijsbepaling bij gronduitgifte door de gemeente |
Citeertitel | Nota grondprijs- en uitgiftebeleid 2021 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
21-05-2021 | nieuwe regeling | 30-03-2021 | 129368-129372 |
Het grondbeleid schetst de strategische kaders op welke wijze de gemeente haar rol ziet en pakt bij ruimtelijke ontwikkelingen. De Nota Grondbeleid vormt de kapstok, waaronder vervolgens een aantal, meer operationele nota’s, hangen. De Nota Grondprijsbeleid is één van deze nota’s en beschrijft welke methoden van grondprijsbepaling worden gehanteerd in West Betuwe.
Aanleiding, afbakening en monitoring
Voorliggende nota is opgesteld naar aanleiding van de fusie van de voormalige gemeenten Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen tot de nieuwe gemeente West Betuwe per 1 januari 2019. Het harmoniseren van beleidskaders is nodig voor zowel onze interne organisatie als richting marktpartijen en particulieren van een gebiedsontwikkeling. Periodiek zal deze Nota Grondprijsbeleid worden geactualiseerd op basis van de meest actuele inzichten. Uitgangspunt hierbij is normaliter een termijn van vier jaar. Gezien de aankomende Omgevingswet, inclusief Aanvullingswet Grondeigendom (zie bijlage 2), en het nieuwe beleid met betrekking tot de (nog op te stellen) Omgevingsvisie, kan er aanleiding zijn om deze nota eerder te actualiseren. Daarnaast wordt de Grondprijsbrief geïntroduceerd. De Grondprijsbrief wordt jaarlijks, aan het einde van het jaar, geactualiseerd. De Nota Grondprijs en -Uitgiftebeleid en de Grondprijs brief zijn openbare stukken.
Met de Nota Grondprijsbeleid stelt de gemeenteraad de uitgangspunten vast voor de grondprijsbepaling bij gronduitgifte door de gemeente. Daarnaast actualiseert de Grondprijsbrief jaarlijks de grondprijzen en borgt daarmee de marktconformiteit van de grondprijzen aan de hand van (verwachte) marktontwikkelingen. Het vormt daarmee het financiële kader waarbinnen de gemeente haar gronden uitgeeft in het komende jaar. Deze brief monitort de marktontwikkelingen in het lopende jaar en anticipeert op eventuele gevolgen voor de grondwaarde per functie en de daarbinnen onderscheiden typologieën.
Het vaststellen van de Nota Grondprijsbeleid dient de volgende belangen:
Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijzen hanteert de gemeente een functioneel en marktconform grondprijsniveau. De grondprijs is hiermee afhankelijk gesteld van de functie waarvoor een bepaald stuk grond door de afnemer wordt aangekocht. Uitgangspunt is verder dat de grondprijs marktconform wordt bepaald, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd (staatssteun). Alle bedragen genoemd in deze Nota Grondprijsbeleid zijn prijspeil 1 januari 2021.
De verdeling van bevoegd- en verantwoordelijkheden van raad en college liggen vast in wet- en regelgeving. De raad vertegenwoordigt de inwoners, stelt de (financiële) kaders vast en houdt daarop toezicht. Het college is het dagelijks bestuur en zorgt voor de sturing, binnen de vastgestelde kaders, om de gestelde doelen te bereiken. Voor West Betuwe geldt dat de raad bevoegd is tot het vaststellen van de Nota Grondprijsbeleid. Binnen de kaders van deze nota kan het college jaarlijks een actualisatie van de Grondprijsbrief vaststellen.
De Nota Grondprijs- en uitgiftebeleid treedt na bekendmaking in het Elektronisch Gemeenteblad in werking met terugwerkende kracht tot 1 januari 2021.
2. Methoden van grondprijsbepaling
Voor het bepalen van de grondprijzen gebruiken gemeenten verschillende methoden. De meest voorkomende zijn:
Hieronder worden de methoden uitgewerkt en voor- en nadelen gegeven in onderstaande tabel.
In de grondquote methode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Deze quote wordt vaak bepaald door een vergelijking met referentieprojecten of het residueel bepalen van de grondquote voor een aantal veel voorkomende woningtypen.
Bij deze methode bepalen alle door de gemeente te maken kosten in het kader van verwerving, planvoorbereiding, bouw- en woonrijp maken, de kostprijs van de uit te geven grond. Deze meest oorspronkelijke methodiek van grondprijsbepaling, zegt niets over de marktconforme waarde van de grond en wordt daarom nog nauwelijks toegepast. Enkel voor functies waarvoor van een markt en marktwaarde feitelijk geen sprake is, en andere bestemmingen ook niet zijn toegestaan, zal de inzet zijn om tenminste de kostprijs te realiseren.
Grondprijzen worden bepaald door te kijken naar de grondprijzen van markttransacties en /of omliggende of vergelijkbare gemeenten, waarbij locaties zoveel mogelijk vergelijkbaar worden gemaakt.
Bij de residuele grondwaardemethode vormt de grondprijs de restwaarde (residu) van de commerciële waarde van het vastgoed, verminderd met de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten). Gericht op de grondexploitatie niet een bouwexploitatie.
De residuele methode als uitgangspunt
Het grondprijsbeleid van gemeente West Betuwe moet functioneel en marktconform zijn. Dat betekent dat de waarde van de grond afhangt van de functie die daarop gerealiseerd kan worden. Concreet houdt dat in dat de grondwaarde afhankelijk is van de plek in het dorp en de functie van het vastgoed. Een tweede basis van het grondprijsbeleid is dat de grondprijs zoveel mogelijk overeenkomt met de grondwaarde en daarmee marktconform is. Ervaring leert dat de residuele grondprijsmethode de meest marktconforme grondwaardemethode is. De residuele methode is ook de methode die marktpartijen het meest gebruiken in de waardebepaling van grond voor hun ontwikkelingsportefeuille.
Veelal gaat het om residuele grondprijzen, op maat en afhankelijk van de uitgiftecategorie aangevuld met andere methoden: de comparatieve methoden of het doorrekenen van grondquotes op basis van de residuele benadering. In onderstaand kader een voorbeeld voor een woning. Bij de residuele waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond.
Vaste grondprijsbepaling en maatwerk
Grondprijsbepaling is vaak ook maatwerk. Voor een aantal functies gelden vaste prijzen (zie grondprijsbrief), of wordt een kader beschreven voor de grondprijsbepaling. Indien een functie zich wil vestigen op een locatie waar andere functies met een hoger grondprijzenregime zijn voorzien, dan is in ieder geval medewerking van de gemeente nodig. In beginsel is de hogere grondprijs dan uitgangspunt voor een dergelijke medewerking. Indien een functie zich wil vestigen op een locatie waar nadere functies met een lager grondprijzen regime zijn voorzien, is eveneens medewerking van de gemeente nodig. De marktconforme grondprijs wordt dan in beginsel op basis van de functie bepaald. Voor een transactie- of uitgiftevorm waarin voor de grondprijsbepaling in deze nota niet is voorzien wordt voor die situatie ten aanzien van de grondprijsbepaling passend maatwerk toegepast.
Grondwaardebepaling en staatssteun
Gemeenten moeten als zij grond verkopen, marktconform handelen om staatssteun te voorkomen. Dit is gebaseerd op Europese wet- en regelgeving. Dit betekent dat zij een prijs moeten hanteren die overeenkomst met de waarde van de grond. Dit geldt overigens ook bij verkoop voor vastgoedobjecten.
3. Grondprijsbepaling per categorie
Bij koopwoningen kan onderscheid gemaakt worden tussen grondgebonden woningen en gestapelde woningen. De grondgebonden woningen zijn in te delen in verschillende categorieën, denk aan rijwoningen, twee onder één kap woningen en vrijstaande woningen. Voor alle woningen wordt een gelijke methodiek van grondprijsbepaling nagestreefd. De grondprijs kan worden bepaald op basis van de residuele waarde-methode, gericht op de grondexploitatie.
Huurwoningen kunnen worden onderscheiden in sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Onder sociale huurwoning wordt verstaan een huurwoning waarbij de aanvangshuurprijs onder de grens ligt als bedoeld in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag. De grondprijs voor sociale huurwoningen kan worden berekend volgens de residuele waarde methode of er wordt gewerkt met een vaste kavelprijs. Voor de gemeente West Betuwe geldt een vaste grondprijs per vierkante meter, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen grondgebonden- en gestapelde woningbouw.
De grondprijs voor vrije sector huurwoningen kan in beginsel worden bepaald op de uitgifteprijs die geldt voor min of meer vergelijkbare vrije sector koopwoningen. Als bij uitgifte van grond voor vrije sector huurwoningen door de gemeente bijzondere voorwaarden worden gesteld kan bij prijsvorming daarmee rekening worden gehouden.
Binnen de gemeente West Betuwe zijn er bedrijventerrein Hondsgemet-Zuid en Hondsgemet-Noord in ontwikkeling. De gemeente voert bij deze projecten de grondexploitatie. Voor Homburg-Noord in Beesd, is een samenwerkingsovereenkomst met een particuliere partij gesloten.
De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden deels residueel berekend en zijn deels vastgestelde prijzen per m2. Verder wordt er gebruik gemaakt van de FSI-methode 1 (Floor-space index). Bij deze methode wordt de grondprijs niet gekoppeld aan de v.o.n.-prijs, maar aan de kavelgrootte of aan de verhouding tussen kavelgrootte en bebouwingsoppervlak. Bij een f.s.i. groter of gelijk dan 1, wordt voor de prijsstelling een prijs per m2 BVO gehanteerd. Bij een f.s.i. kleiner dan 1, wordt voor de prijsstelling en prijs per m2 uitgeefbaar terrein gehanteerd. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist.
Uitgangspunt is een vaste grondprijs per locatie, eventueel met gebieds-/locatiedifferentiatie (bijvoorbeeld zichtlocaties) waardoor de marktwaarde kan verschillen per kavel. Door jaarlijkse vaststelling zijn markt tendensen op de voet te volgen en daarop te anticiperen.
Kantoren, detailhandel en horeca
Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten t.b.v. management, administratie en/of zakelijke dienstverlening. De gemeente West Betuwe heeft geen kantorenlocatie in ontwikkeling. De gemeente heeft behoudens het gemeentehuis (eigen gebruik) nauwelijks kantoorgebouwen in eigendom. Indien nodig zal er gebruik worden gemaakt van een externe deskundige wanneer er wordt over gegaan tot de ontwikkeling van kantoren. Eventuele kantorenlocaties, die nu niet voorradig zijn, wordt verkocht tegen de marktwaarde op basis van taxatie.
Onder detailhandelsruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is. Onder horeca (excl. hotels) wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor directe consumptie ter plekke. Bar, dancing, restaurant en fastfoodformules maken hier onderdeel van uit.
Voor detailhandel en horeca wordt gekozen voor prijzen per m2 verhuurbare vloeroppervlak (VVO) op basis van de residuele grondwaardemethode. In deze categorie wordt slechts incidenteel grond uitgegeven. De grondprijs wordt in voorkomende gevallen op bouwplanniveau en planologische ruimte vastgesteld en voor iedere ontwikkeling op basis van een taxatie door een onafhankelijke, deskundige taxateur vastgesteld. Gezien de grote differentiatie tussen verschillende locaties en ontwikkelingen kunnen er grote verschillen zijn in prijzen.
Hiermee worden voorzieningen bedoeld met winstoogmerk. Er dient sprake te zijn van een bedrijfsvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voorbeelden van commerciële voorzieningen zijn onder andere geprivatiseerde nutsbedrijven, kinderdagverblijven en medische en paramedische functies (artsen, tandartsen, fysiotherapeuten).
Voor het bepalen van de grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk wordt gekozen voor vaste prijzen per m2 op basis van de residuele grondwaardemethode. Vanwege het feit dat in deze categorie weinig grond wordt uitgegeven wordt de grondprijs in voorkomende gevallen op bouwplanniveau vastgesteld. Van de verkoopwaarde of beleggingswaarde worden de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken zodat het residu de grondwaarde is. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie het betreft.
De grondprijs wordt in voorkomende gevallen op bouwplanniveau en planologische ruimte vastgesteld en voor iedere ontwikkeling op basis van een taxatie door een onafhankelijke, deskundige taxateur vastgesteld.
Niet-commerciële voorzieningen
Hieronder vallen publiek maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Voorbeelden van niet-commerciële voorzieningen zijn basisscholen, middelbare scholen, sociaal culturele voorzieningen als welzijnsvoorzieningen en religieuze voorzieningen. Bij deze functies kan detailhandel of horeca nooit de hoofdfunctie zijn, maar kunnen daaraan wel ondergeschikt én ten dienste van aanwezig zijn. Bij uitgifte van grond voor deze functies is voor de grondprijsbepaling de planologische bestemming van de locatie bepalend. Met andere woorden: indien de maatschappelijke instelling zich vestigt op een locatie met bijvoorbeeld de bestemming “kantoren”, dan geldt in beginsel de grondprijs voor kantoren.
Overige functies/voorzieningen
Voor de grondprijsbepalingen van overige voorzieningen wordt verwezen naar de grondprijsbrief. Daarbij gaat het onder andere om restgroen, nutsvoorzieningen, recreatieve- en sportvoorzieningen, zendmasten- en apparatuur, reclamemasten, benzineverkooppunten, garageboxen, zonneparken, agrarische percelen en jachthuur.
Eigendomsoverdracht en spelregels
In de gemeente West Betuwe is (volledige) eigendomsoverdracht de meest gebruikelijke vorm van gronduitgifte. Grond voor woningbouw, bedrijven en kantoren wordt verkocht aan ontwikkelaars, bedrijven, woningbouwcorporaties of verkocht als bouwkavel aan particulieren. Er zijn in de basis een aantal manieren om kavels uit te geven:
In het kader van (voorgenomen) verkoop van gemeentelijke grond worden de navolgende spelregels in acht genomen:
in de koopovereenkomst wordt, afhankelijk van de ontwikkelingspotentie van een locatie, zo mogelijk een bepaling opgenomen dat de gemeente meedeelt in de eventuele meerwaarde bij herontwikkeling. Ook kan er voor worden gekozen bij een gewenste bestemmingswijziging om een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met de koper waarin afspraken worden vastgelegd over het te doorlopen planologische procedure. De marktwaarde van het te ontwikkelen object na bestemmingsplanwijziging is dan bepalend voor het vaststellen van de verkoopprijs.
Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob)
De gemeente heeft beleidsregels vastgesteld voor de bevordering van integriteitsbeoordelingen, ook voor privaatrechtelijke overeenkomsten. De gemeente hanteert bij gronduitgifte de uitgangspunten:
De gronduitgifte van gemeentelijke gronden aan marktpartijen is afhankelijk van de ontwikkelvorm die wordt gekozen. Hierbij worden de volgende factoren in acht genomen:
Bij gronduitgifte aan marktpartijen dient een afweging gemaakt te worden hoe de desbetreffende gronden op de markt worden gebracht. Globaal zijn twee uitgiftemethoden te onderscheiden, te weten:
Bij een ontwikkelingscompetitie kan geprofiteerd worden van de ideeën en visies van verschillende marktpartijen. Van belang hierbij is dat de gemeente uitgaat van de beste aanbieding gerelateerd aan een optimale grondwaarde en andere beleidsdoelen onder meer op het gebied van duurzaamheid, doelgroep, bestemming, ruimtelijke kwaliteit. De grondopbrengst moet minimaal aansluiten bij het grondprijsbeleid of actueel uitgevoerde taxatie van de te verkopen locatie. De enkelvoudige gronduitgifte is niet openbaar en het concurrentie-element is niet aanwezig. Bij de selectie zal de gemeente, gelet op wetgeving en jurisprudentie, transparant en met duidelijke selectiecriteria moeten opereren. Dit is met name het geval indien er sprake is van een aanbestedingsplicht. In elke situatie moet wordt rekening behouden met nationale en Europese regelgeving op gebied van aanbesteding en algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Uitgangspunt: marktselectie vindt bij voorkeur in concurrentie plaats.
Keuze samenwerkingsvorm en selectie van marktpartijen
Indien samenwerking met een derde partij noodzakelijk of gewenst is, worden de verschillende vormen van samenwerking verkend en wordt een ontwikkelings- en selectie c.q. aanbestedingsstrategie opgesteld, waarbij expliciet rekening wordt gehouden met de nationale en Europese regelgeving, alsmede de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een aantal (niet limitatieve) selectiecriteria die de gemeente West Betuwe van belang geacht:
Welk criterium bij welk project het grootste gewicht heeft, kan variëren. Dit hoeft geen probleem te zijn, maar wel moet transparant worden gehandeld zodat marktpartijen van tevoren weten op welke wijze wordt geselecteerd en welke zaken het zwaarst wegen.
Verkoop van grond ten behoeve van een gebiedsontwikkeling is in beginsel niet aanbestedingsplichting. Voorafgaand aan de uitgifte van grond ten behoeve van gebiedsontwikkeling moet getoetst worden of de uitgifte (nationaal of Europees) aanbestedingsplichtig is.
Specifiek ruimtelijke ontwikkelingen
Als de gemeente voornemens is om een actief grondbeleid te voeren bij specifiek ruimtelijke ontwikkelingen, wordt in de grondbeleidsstrategie opgenomen op welke wijze de gemeente de gronduitgifte zal vormgeven.
Verkoop bouwkavel aan particuliere koper
De belangstelling van bouwkavels is nog onverminderd groot. De vraag overstijgt het aanbod. Kavels worden uitgegeven op basis van ‘Wie het eerst komt, wie het eerst maalt’. Als de gemeente bouwkavels op de markt brengt wordt er voor die kavels gedurende een periode informatie en documentatie beschikbaar gesteld. Vanaf een bepaald moment wordt een schrijftermijn opengesteld. Belangstellenden kunnen inschrijven door het tijdig invullen van een digitaal inschrijfformulier. Op volgorde van binnenkomst van een juist en volledig ingevulde inschrijfformulieren en afhankelijk van beschikbaarheid, worden kavels toegewezen. Als er specifieke zaken of er een specifiek beleidsdoel is dat bij de uitgifte van particuliere bouwkavels extra belicht gaat worden, zoals bijvoorbeeld een specifieke doelgroep of beleidsdoel zoals duurzaamheid, beeldkwaliteit, bestemming of locatie, kan een andere uitgifte methodiek worden bepaald. Het college beslist daarover.
Woningcorporaties of vergelijkbare instellingen
Corporaties en gemeente zijn verplicht prestatieafspraken te maken over toekomstige taakstelling van de corporaties in relatie tot het gewenste beleid voor volkshuisvesting van de gemeente waarbij huurders- en bewonersorganisaties een prominente rol innemen. Corporaties zijn de voornaamste partij voor vervanging en toevoeging van de woningcategorie sociale huurwoningen aan de woningmarkt, waarbij rekening wordt gehouden met hiervoor door de gemeente en corporaties te maken prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties.
Uitgifte van industriegrond is regionaal afgestemd via het Regionaal Programma Werklocaties (RPW).
De gemeente voert specifiek voor bedrijventerreinenontwikkeling een actief grondbeleid om zelf gronden hiervoor te kunnen uitgeven. Bij uitgifte van industriegrond speelt het economisch beleid van de gemeente een rol. Uit economisch oogpunt wil de gemeente industriegrond uitgeven aan ondernemers die bijdragen aan het gewenste economisch klimaat binnen de gemeente West Betuwe. Via het bedrijventerreinenbeleid wordt bepaald op welke sectoren/bedrijven we ons als gemeente West Betuwe willen richten en welk bedrijventerrein het meest geschikt is om bepaalde bedrijven/sectoren te vestigen. Dit wordt vertaald in het bestemmingsplan/omgevingsplan. Bij de uitgifte van industriegrond worden kopers geselecteerd die passen binnen dit bestemmingsplan/omgevingsplan en waarvan het bouwplan/initiatief voldoet aan criteria zoals beeldkwaliteit en duurzaamheid. Voldoet het bouwplan van de kandidaat koper aan het bestemmingsplan/omgevingsplan en de criteria dan wordt overgegaan tot het opstellen van een koopovereenkomst
Bij realisatie van een nieuwe ontwikkeling is de gemeente zelf soms ook afnemer van gronden uit een grondexploitatie of het strategische grondbezit ten behoeve van huisvestingsvraagstukken voor maatschappelijke vastgoed. Dergelijke gronden die, eventueel na transformatie, gebruikt gaan worden voor nieuwe functies worden geleverd tegen de grondwaarde voor de desbetreffende functie, tenzij in de grondexploitatie een ander programma met een hogere grondwaarde is voorzien. Voor zover overdracht niet plaatsvindt aan derden mag deze grondwaarde volgens de BBV (Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) niet hoger zijn dan de kostprijs. De kostprijs van de grond wordt bepaald op basis van alle toerekenbare kosten aan de desbetreffende locatie. Per levering zal op grond van de specifieke omstandigheden de kostprijs berekend worden.
Openbaar groen kan als er sprake is van zogenaamd restgroen op verzoek worden verkocht.
Van restgroen is sprake als gemeentegrond:
Bij verkoop wordt er van uitgegaan dat het te verkopen perceelsgedeelte alleen als (sier)tuin wordt gebruikt en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. De gemeente kan openbaar ook actief te koop aanbieden. Uit oogpunt van klimaatadaptatie is de gemeente hier terughoudend in. Groen draagt enerzijds bij in de opvang van wateroverlast en in tijden van droogte en hitte reduceert het enigszins de nadelige gevolgen daarvan.
De gemeente verkoopt bij voorkeur restgroen. Er kunnen voor de gemeente reden zijn dat verkoop niet gewenst of mogelijk is, bijvoorbeeld in verband met toekomstige ontwikkelingen. Verhuur kan dan worden overwogen. In de situatie van actualisatie van gebruik van gemeentegrond en er is geen sprake van verjaring, kunnen en worden mensen niet gedwongen grond die door hen in gebruik is genomen, aan te kopen. Voor een periode van vijf jaar kan grond na constatering van het gebruik en binnen de regels van het vastgestelde beleid voor "Actualisatie gebruik gemeentegrond", gehuurd worden. Na de periode van vijf jaar kan de grond, voor zover de gemeente die grond wil verkopen, worden gekocht of moet alsnog worden ontruimd.
Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander (de blote eigenaar) te houden, te gebruiken en het genot ervan te trekken. Een erfpachtrecht ontstaat door inschrijving van een notariële akte tot uitgifte van een perceel grond in erfpacht in het kadaster. Bij uitgifte in erfpacht wordt als tegenprestatie een jaarlijkse canon in geld berekend, of wordt de canon voor langere periode afgekocht. Gronduitgifte in erfpacht vindt in de gemeente West Betuwe incidenteel plaats. Ondergrond van bebouwde sportcomplexen zijn bijvoorbeeld in erfpacht uit gegeven.
Het recht van opstal is het beperkt zakelijk recht waarbij de opstaller het recht verkrijgt om in, op of boven een onroerende zaak van een ander (de blote eigenaar) gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Zonder het recht van opstal wordt het opstal door natrekking eigendom van de eigenaar van de grond. Bij de vestiging van recht van opstal wordt een jaarlijkse retributie overeengekomen. Locaties voor het plaatsen van zendmasten en zendapparatuur en reclamemasten worden in principe uitgegeven op basis van recht van opstal voor een periode tussen de 15 en 25 jaar, met een aan de duur van het opstalrecht gekoppelde gebruiksovereenkomst voor de ondergrond. De gemeente vraagt een jaarlijkse retributie voor het opstalrecht. Bij zendmasten wordt er naar gestreefd dat zo veel mogelijk providers gebruik maken van dezelfde mast/ mastlocatie.
Slechts in uitzonderlijke situaties van beperkte duur geeft de gemeente gronden in bruikleen. Bruikleen is een overeenkomst om niet, zodat geen tegenprestatie kan worden bedongen. Bruikleen wordt gebruikt ter overbrugging van een periode tot invulling van een definitieve bestemming of ontwikkeling. Het voordeel van deze gebruiksvorm is dat de situatie snel kan worden beëindigd en het perceel wordt beheerd (onderhouden) door de gebruiker. Vanuit het verleden heeft de gemeente nog te maken met het in bruikleen geven van gemeentegronden grenzend aan particulier eigendom. Daar waar het gaat om niet-strategische gronden wordt deze beheervorm afgebouwd. Het in gebruik geven van gronden wordt vastgelegd in een bruikleenovereenkomst.
Grond ten behoeve van veel van dit soort voorzieningen, zoals bijvoorbeeld transformatorstations en POP-stations (Point of Presence) bij glasvezelnetwerken, worden over het algemeen verkocht. Op strategische locaties kan worden overwogen voor deze objecten, die meestal in het openbaar gebied worden ingepast, een recht van opstal voor onbepaalde tijd te vestigen. Voordeel van het recht van opstal is dat deze zodanig kan worden vorm gegeven dat, als het betreffend nutsbedrijf overgaat tot sloop of verplaatsing van het object, het recht van opstal zal vervallen en de gemeente weer kan beschikken over de grond. Voor kleine objecten als straatkastjes wordt geen opstalrecht gevestigd maar is enkel toestemming van de gemeente vereist.
Pacht is een overeenkomst waarbij de eigenaar (verpachter) grond in gebruik geeft voor bedrijfsmatige landbouw en waarbij de pachter zicht verbindt tot een tegenprestatie, betaling van de pachtsom. De voornaamste pachtvormen zijn reguliere pacht, geliberaliseerd pacht en teeltpacht. Ieder pachtregime kent haar eigen regels. De gemeente heeft verspreid over de gemeente verschillende percelen in eigendom voor ruimtelijke ontwikkelingen als woningbouw of bedrijventerrein. Verpachting wordt ingezet als tijdelijke beheervorm, ter overbrugging van een periode dat de percelen feitelijk nodig zijn voor de voorgestane ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente hoeft de percelen dan zelf niet te onderhouden en ontvangt een pachtvergoeding waarmee kosten kunnen worden gedekt en er een opbrengst voor de gemeente overblijft. Het betreft geliberaliseerde pacht van los land (geen boerderijen) artikel 7:397 lid 1 van het BW. Percelen worden openbaar verpacht, gunning is voorbehouden. In principe wordt gegund aan de hoogste inschrijver. De regionale pachtnorm die jaarlijks door de rijksoverheid wordt vastgesteld geldt als ondergrens.
Er zijn her en der in de gemeente ook wat percelen kleiner dan 1 ha. Ook die worden openbaar verpacht ter beperking van onderhoud door de gemeenten. Uitgangspunt voor gunning is hier ook aan de hoogste bieder.
Bestaande jachthuurovereenkomsten worden door de gemeente gerespecteerd. Met de uitgifte van nieuwe jachthuurovereenkomsten is de gemeente terughoudend. Percelen van de gemeente in het buitengebied kunnen dienen als refugium, als rustgebied voor het wild. De huurovereenkomsten worden gesloten voor een periode van 6 aaneengesloten jaren. De jachthuursom voor de gehele jachthuurtermijn dient bij aanvang van de overeenkomst te worden voldaan.
De Nota treedt in werking op de dag na de bekendmaking hiervan en werkt terug tot en met 1 januari 2021.
Vastgesteld tijdens de openbare vergadering van de gemeenteraad van West Betuwe van 30 maart 2021.
Bijlage 1 Grondprijsbrief 2021
Het grondbeleid schetst de strategische kaders op welke wijze de gemeente haar rol ziet en pakt bij ruimtelijke ontwikkelingen. De Nota Grondbeleid vormt de kapstok, waaronder vervolgens een aantal, meer operationele nota’s, hangen. De Nota Grondprijsbeleid is één van deze nota’s en beschrijft welke methoden van grondprijsbepaling worden gehanteerd in West Betuwe. Daarnaast actualiseert de Grondprijsbrief jaarlijks de grondprijzen en borgt daarmee de marktconformiteit van de grondprijzen aan de hand van (verwachte) marktontwikkelingen. Het vormt daarmee het financiële kader waarbinnen de gemeente haar gronden uitgeeft in het komende jaar. Deze brief monitort de marktontwikkelingen in het lopende jaar en anticipeert op eventuele gevolgen voor de grondwaarde per functie en de daarbinnen onderscheiden typologieën.
De genoemde grondprijzen per categorie vormen het uitgangspunt. Indien er bij een bepaalde functie of onder bepaalde omstandigheden wordt afgeweken van deze uitgangspunten, dan wordt dat bij die functie specifiek benoemd of wordt dit in het kader van maatwerk op transactieniveau nader uitgewerkt.
Indien er specifieke zaken zijn, zoals een specifieke doelgroep, project, bestemming of locatie kan dat aanleiding geven van de in deze brief genoemde prijzen af te wijken. Het college beslist daarover. Indien niet anders vermeld, zal wanneer de floor space index (f.s.i.) de verhouding van m2 bruto vloeroppervlakte (BVO) en m2 grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per m2 BVO in plaats van per m2 grond. Het aantal m2 BVO wordt op basis van de NEN 2580 norm bepaald.
Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen, indexaties en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld welk prijspeil de grondprijzen hebben en welke voorwaarden erbij horen.
De vaste grondprijzen hebben als prijspeil 1 januari 2021. Jaarlijks wordt nagegaan of deze prijs nog actueel is. Er zal worden afgewogen of vanwege marktomstandigheden, kostprijsontwikkelingen of anderszins, aanpassing van vaste prijzen of ondergrenzen noodzakelijk is en wijzigingsvoorstellen worden gedaan bij de jaarlijkse grondprijsbrief.
BTW, kosten koper en vrij van bijdragen
Voor alle hierboven genoemde prijzen en bij alle grondtransacties geldt:
De Grondprijsbrief 2021 treedt na bekendmaking in het Elektronisch Gemeenteblad in werking met terugwerkende kracht tot 1 januari 2021
2. Grondprijsbepaling per categorie
De gemeente West Betuwe heeft verschillende grondexploitaties geopend waarbij woningbouw wordt gerealiseerd. In de basis wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele waarde-methode. In onderstaande tabel staan de grondprijzen, per type kavel en per grondexploitatie. Bij een aantal projecten zijn contractafspraken gemaakt met marktpartijen, of moeten nog gemaakt worden. Om de onderhandelingspositie van de gemeente (mogelijk) niet te schaden, wordt in deze gevallen geen uitspraken gedaan over grondprijzen. Dat geldt voor de projecten/locaties; ‘Spijk, Achter het Dorpshuis’, ‘Herwijnen-Oost, fase 2 – deel B’, Herwijnen Oost ‘De Strobbel’ en ’Achterweg/Vervoornlaan’ en in Ophemert de ‘Mackaylaan’.
Onder sociale huurwoning wordt verstaan een huurwoning waarbij de aanvangshuurprijs onder de grens ligt als bedoeld in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag, de zogenaamde liberalisatiegrens. In 2021 vallen woningen met een huurprijs tot € 752,33 in de categorie ‘sociale huursector’.
De grondprijs voor sociale huurwoningen kan worden berekend volgens de residuele waarde methode of er wordt gewerkt met een vaste kavelprijs. In de Plantage is een kavelprijs van € 25.000 overeengekomen met de gecontracteerde woningcorporatie Kleurrijk Wonen. Voor nieuwe plannen hanteert de gemeente West Betuwe een richtprijs van € 250,-- per m2 voor grondgebonden woningbouw. Voor gestapelde woningbouw wordt een staffel gehanteerd zoals opgenomen in onderstaande tabel. Nadere af- en overeenstemming met de (regionale) woningbouwcorporaties over de genoemde grondprijzen vindt medio 2021 plaats. De gemeente West Betuwe is ten tijde van het schrijven van deze nota, in overleg met betrokken corporaties over het maken van de prestatieafspraken voor het toekomstige (sociaal) woningbouwbeleid.
De gemeente West Betuwe heeft drie bedrijventerreinlocaties waar zij penvoerder is van de grondexploitatie. Homburg-Noord in Beesd, hier wordt een grondprijs van € 175,-- per m2 gehanteerd. Homburg-Noord is nagenoeg uitgegeven. Voor Hondsgemet-Zuid in Geldermalsen geldt een bandbreedte van € 130 - € 190 per m2, afhankelijk van de (zicht)locatie van de kavel. Tot slot Hondsgemet-Noord in Geldermalsen, dit project zit nog in de planontwikkelingsfase en de definitieve grondprijzen voor de kavels worden nader bepaald.
Niet-commerciële voorzieningen
De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen, voorzieningen zonder winstoogmerk, bedraagt minimaal € 150,-- per m2 uitgeefbaar terrein. Indien grond voor niet-commerciële voorzieningen wordt verhuurd geldt bij aanvang van de huurperiode, een huurprijs van € 7,50 (5% van de verkoopprijs per m2 per jaar), met een minimum van € 75,-- per jaar. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd, volgends de “CPI reeks huishoudens (jaargemiddelde)” of de meest gerede opvolger voor deze reeks zoals gepubliceerd door het CBS.
Voor de verkoop van restgroen hanteert de gemeente een vaste prijs van € 100,-- per m2.
Bij deze grondprijs wordt er van uitgegaan dat het verkochte perceelsgedeelte alleen als (sier)tuin wordt gebruikt en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid.
Bij nieuwe uitgifte bedraagt de huurprijs van restgroen, bij aanvang van de huurperiode, 5% van de verkoopprijs per m² per jaar, zijnde € 5,-- per m2 per jaar met een minimum van € 75,-- per jaar.
De huurprijs wordt vijf jaarlijks geïndexeerd, volgends de “CPI alle huishoudens (jaargemiddelde)” of de meest gerede opvolger voor deze reeks zoals gepubliceerd door het CBS.
Locaties voor nutsvoorzieningen als traforuimtes en popruimtes voor glasvezelnetwerken worden verkocht voor € 250,-- per m2. Is er sprake van een recht van opstal dan bedraagt de eenmalige retributie € 250,-- per m2.
Recreatieve- en sportvoorzieningen
Voor het bebouwde deel geldt voor 2021 een grondprijs van € 150,-- per m2 . Voor het onbebouwde deel een prijs van € 35,-- per m2 (prijzen ook hier exclusief BTW k.k.).
Gronden voor maatschappelijke (niet-commerciële) sportvoorzieningen waarop wordt gebouwd worden doorgaans in erfpacht uitgegeven. Sportvelden worden verhuurd of in gebruik gegeven
Voor sportvelden geldt bij nieuwe uitgifte een huurprijs van € 5,- per m2.
Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door providers wordt een recht van opstal gevestigd tegen een startretributie bij aanvang van de overeenkomst van € 7.500,-- per mast per jaar, met een maximum van 65 m2 per mast locatie. Voor elke m2 boven de 65 m2 wordt € 100,-- per m2 extra gerekend. Voor elke extra provider/operator op de uitgeven locatie geldt een bijkomende startretributie van € 1.500,-- per jaar. De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd, volgends de “CPI alle huishoudens (jaargemiddelde)” of de meest gerede opvolger voor deze reeks zoals gepubliceerd door het CBS.
Voor reclamemasten wordt in beginsel een recht van opstal gevestigd voor 15 tot 25 jaar. Uitgangspunt voor het bepalen van de grondwaarde en de jaarlijkse retributie is maatwerk, afgeleid van de omvang, locatie en exploitatie van het object.
Gronduitgifte vindt in principe plaats op basis van erfpacht tegen betaling van een jaarlijkse canon. De canon bedraagt 4,6% van de waarde van de uit te geven grond. De waarde van de grond wordt op basis van een taxatie bepaald. Daarnaast wordt een percentage van de verkoopopbrengst gevraagd / in rekening gebracht. Deze vergoeding bedraagt 0.01 promille van de jaarlijkse verkoopopbrengst. Gegevens van de verkoopopbrengst dienen jaarlijks uiterlijk 1 april te worden overlegd met een accountantsverklaring.
Voor 2021 bedraagt de erfpachtcanon bij de uitgifte van grond in erfpacht dan wel bij een tussentijdse canonherziening 4,6% van de waarde van de betreffende grond in onbebouwde staat. De gemeente kan in specifieke gevallen besluiten om hiervan af te wijken en bijvoorbeeld aan de hand van een taxatie, een erfpachtcanon te bepalen. De canon wordt jaarlijks geïndexeerd, volgends de “CPI reeks alle huishoudens (jaargemiddelde)” of de meest gerede opvolger voor deze reeks zoals gepubliceerd door het CBS.
In het verleden zijn in de voormalige gemeente Geldermalsen (particuliere) garageboxen gebouwd op gemeentegrond. Voor de ondergrond van deze garageboxen worden verkocht voor een grondprijs van € 200,-- per m2. Deze prijs is gebaseerd op een taxatie (oktober 2020).
De huurprijs voor de ondergrond van garageboxen bedraagt € 10 per m2 (5% over de grondwaarde). Voor alle lopende huursituaties zal deze huurprijs met ingang van 1 januari 2021 worden gehanteerd. Dit betekent voor een aantal lopende contracten voor ondergrond van garageboxen een huurverlaging.
Binnen het aangenomen beleidskader “Grondgebonden Zon” (29 september 2020, RV registratienummer 43356) is er weinig tot geen ruimte voor nieuwe zonneparken. Het beschikbaar stellen van gronden voor zonneparken lijkt niet aan de aan de orde. Mocht de situatie zich voordoen, dan kunnen de gronden middels een recht van opstal (inclusief grondgebruik) voor bepaalde tijd worden uitgegeven, met eventuele mogelijkheid tot verlenging. De hoogte van de jaarlijkse retributie zal telkens op basis van maatwerk bepaald worden, waarbij de grondwaarde van de oorspronkelijke functie als ondergrens bepalend kan zijn.
Uitgangspunt voor agrarische percelen die via openbare verpachting worden uitgegeven is dat er wordt gegund aan de hoogste inschrijver. De regionale pachtprijs geldt als ondergrens.
Voor reguliere pacht geldt de regionale pachtnorm.
Kleine agrarische percelen tot 1500m2
Kleine agrarische percelen, < 1500m2, zogenaamde agrarische overhoeken in het buitengebied en incidentele agrarische percelen binnen de bebouwde, worden verhuurd voor € 75,-- per perceel per jaar.
Jachthuurovereenkomsten worden gesloten tegen een prijs van € 10,-- per hectare per jaar met een minimum een bedrag van € 75,--. Verhuur per zes jaar en de huursom dient in zijn geheel vooruit te worden betaald.
Grondtransacties voor in deze grondprijsbrief niet benoemde functies, worden situationeel marktconform bepaald.