| Organisatie | Renswoude |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening Renswoude 2021 |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening Renswoude 2021 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-04-2021 | Nieuwe regeling | 30-04-2021 |
Deze verordening verstaat onder:
Sociale huurwoning: een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in art. 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. De maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 27, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag.
€ 200.000,- (BENG). Indien deze woning een NOM-woning (grondgebonden) betreft geldt een koopprijs van maximaal € 215.000,-, of een NOM-woning (NOM-keur) betreft, dan geldt een koopprijs van maximaal € 225.000,-. Gemeentelijke indexering vindt jaarlijks per 1 januari plaats overeenkomstig de mate van indexering van de sociale huurprijsgrens.
Geliberaliseerde woning voor middenhuur: huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in art. 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste een bedrag van € 950,- per maand. Gemeentelijke indexering van deze maximale aanvangshuurprijs vindt jaarlijks per 1 januari plaats overeenkomstig de mate van indexering van de sociale huurprijsgrens.
Artikel 2 Doelgroep sociale huurwoningen
De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn huishoudens met een huishoudeninkomen zoals bedoeld in de Woningwet 2015. De gemeente Renswoude kent geen vergunningplicht (woonvergunning) voor sociale huurwoningen. De toewijzing van sociale huurwoningen van het gemeentelijk Woningbedrijf in Renswoude vindt plaats via het woonruimteverdeelsysteem Huiswaarts.nu.
Artikel 3 Doelgroep sociale koopwoningen
De doelgroep voor sociale koopwoningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk huishoudeninkomen hebben van maximaal 1,5 keer de DAEB-norm. In 2020 is dit bedrag € 58.582,-. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd conform artikel 48, eerste lid van de Woningwet.
Artikel 4 Doelgroep geliberaliseerde woning voor middenhuur
De doelgroep voor middenhuurwoningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk jaarlijks huishoudeninkomen hebben van maximaal 1,5 keer de DAEB-norm. In 2020 is dit bedrag € 58.582,-. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd conform artikel 48, eerste lid van de Woningwet.
Door of namens de eigenaar dient voor de verhuur van sociale en middenhuurwoningen jaarlijks een overzicht te worden overlegd aan het college van burgemeester en wethouders om aan te tonen dat de huurprijzen nog in lijn zijn met deze verordening. Dit geldt gedurende de in artikel 5 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn voor het betreffende woningsegment.
Het college kan in bijzondere gevallen ten gunste van de belanghebbende van het bepaalde in deze verordening of de deelverordeningen gemotiveerd afwijken, indien toepassing van de betreffende verordening tot onbillijkheden van overwegende aard leidt.
Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de bij besluit van het college aangewezen personen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Renswoude gehouden op 30 maart 2021.
de griffier, de voorzitter,
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat er een bepaald percentage sociale huur en/of sociale koopwoningen gerealiseerd moeten worden. Sinds 1 juli 2017 is het ook mogelijk om dit voor middenhuurwoningen te regelen.
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder sociale huur- en koopwoningen en middenhuurwoningen. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dat betekent dat de gemeente een doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen en exploitatieplannen. In de voorliggende verordening definieert de gemeente Renswoude de doelgroepen voor sociale huur- en koopwoningen en middenhuurwoningen door inkomensgrenzen.
Met de vaststelling van deze doelgroepenverordening ontstaat een wettelijke basis om te borgen dat sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuurwoningen worden gebouwd en blijven behouden voor de doelgroepen en de doorstroming op de woningmarkt van Renswoude op gang komt. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw.
Specifieker: de doelgroepenverordening is van toepassing op alle nieuwbouwplannen in de gemeente Renswoude.
Een uitzondering hierop zijn die plannen waarvoor op het moment van inwerkingtreding van deze verordening al afspraken zijn gemaakt over de in deze doelgroepenverordening Renswoude 2021 opgenomen onderwerpen in:
- Anterieure contracten waarvoor de onderhandelingen over de totstandkoming van deze contracten al in een zodanig vergevorderd stadium zijn, dat het in strijd is met de goede trouw van de precontractuele fase om de doelgroepenverordening nog van toepassing te laten zijn.
- De doelgroepenverordening zal daar waar nodig planologisch-juridisch geborgd worden in het betreffende bestemmingsplan/de omgevingsvergunning.
De inhoud van a. tot en met e. en g. tot en met k. spreekt voor zich. Bij f. betekent het enkele gebruik van een woonruimte de huurprijs zonder servicekosten of voorschot nutsvoorzieningen. Omwille van de toepasbaarheid van deze verordening wordt onder c. het begrip ‘middenhuur huur’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening.
Bij het bepalen van de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning en de minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning is aansluiting gezocht bij de bestaande huurtoeslaggrens, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Daarmee sluit de grens aan bij de bedragen zoals genoemd in artikel 1.1.1, eerste lid onder d en j van het Besluit ruimtelijke ordening. Die grens bedraagt op dit moment € 752,33 (prijspeil 2021). De bovengrens voor een middeldure huurwoning is bepaald op € 950 (prijspeil 2021). De huidige tabel die van toepassing is per 1 januari 2021 is bijgevoegd.
De aanvangshuurprijzen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd. De minimale aanvangshuurprijs voor een middeldure huurwoning wordt jaarlijks geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 27, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag. Hiermee is aansluiting gezocht bij de huurtoeslaggrens zoals de rijksoverheid hanteert voor zelfstandige woonruimten. De indexeringsgrondslag van de bovengrens is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor eenzelfde mate van indexatie zoals die gehanteerd wordt bij de sociale huur. Dus op basis van de verhouding tussen de sociale huurprijs zoals die wordt bepaald in jaar x ten opzichte van het voorgaande jaar x-1. De op basis daarvan berekende bedragen worden naar boven afgerond op hele euro’s.
€ 200.000,-. Dit is exclusief € 15.000,- extra voor een energieneutraal gebouwde woning of € 25.000,- extra voor een NOM-keur woning. Indexering van deze VON-prijs vindt op dezelfde wijze plaats als de indexering van de middenhuur. De indexeringsgrondslag van de bovengrens is een gemeentelijke beleidskeuze. Bij deze sociale koopwoning, waarvan de grootte minimaal 55 m2 GBO bedraagt, is in de prijs van de woning minimaal een stelpost voor een keuken en badkamer opgenomen.
Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 5) moet de woning voor deze doelgroepen in stand gehouden worden.
Voor de inkomensgrens voor de doelgroep voor sociale huur gelden de rijksinkomensgrenzen voor sociale huur. De inkomensgrens voor de doelgroep voor middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen ligt op maximaal 1,5 keer de DAEB-norm. In 2020 is dit bedrag € 58.582. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd conform artikel 48, eerste lid, van de Woningwet.
De eigenaar/verhuurder moet de woning gedurende een minimale instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. De minimale instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is bepaald op 25 jaar na de eerste ingebruikname. De minimale instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is bepaald op 15 jaar. Voor sociale koopwoningen is de instandhoudingstermijn 10 jaar. De huurprijs van middeldure huurwoningen zal in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 1c van deze verordening. De huurprijs van sociale koopwoningen zal in de periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 1b van deze verordening.
Indien woningen binnen de gestelde termijnen worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de doelgroepenverordening. Als bijvoorbeeld een woning wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende die instandhoudingsperiode, kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom. Zie hiervoor artikel 8.
Om toezicht te kunnen houden op de naleving van het bepaalde in deze verordening is een jaarlijkse meldingsplicht opgenomen. Op deze wijze zal de naleving van deze verordening naar verwachting worden vergroot en kan tevens het gebruik en effect van deze verordening inzichtelijk worden gemaakt.
Het college kan van deze verordening afwijken als de toepassing ervan leidt tot bijzondere hardheid in een bepaald geval. Dat wil zeggen dat de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk benadelend gevolg zou leiden voor de betreffende verhuurder waarop de verordening van toepassing is. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de verordening op zich genomen nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule.
Indien woningen binnen de gestelde termijnen worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de doelgroepenverordening. Als bijvoorbeeld een woning wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende die instandhoudingsperiode, kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.