Organisatie | Eersel |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsregel afwijkingen bestemmingsplan 2021 (inclusief wijziging van 7 maart 2023) Gemeente Eersel |
Citeertitel | Wijziging beleidsregel afwijkingen bestemmingsplan 2021 |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp | Ruimte en infrastructuur |
geen
artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht
geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
11-03-2023 | Wijziging bij artikel 12: regel over woningsplitsen toegevoegd en regel Tiny Houses verwijderd | 07-03-2023 | 21z.000085 en 23.02526 | ||
01-06-2022 | 11-03-2023 | Wijziging artikel 12 onder “uitgangspunten bij toepassing” aanvullen met: ‘Voorzien wordt in de ontwikkeling van pré-mantelzorgwoningen conform de Beleidsregel pré-mantelzorgwoningen gemeente Eersel en Voorzien wordt in de ontwikkeling van Tiny Houses conform de Beleidsregel Tiny Houses in Eersel. | 24-05-2022 | 21z.000085 en 22.10694 en 21.26388 | |
27-05-2021 | 16-03-2021 | 01-06-2022 | Wijziging artikel 2 onderdeel IV en artikel 12 | 18-05-2021 | 21.07450 |
16-03-2021 | 27-05-2021 | Ter vervanging van beleidsregel kleine afwijkingen bestemmingsplan en planschade 2015 van 17 februari 2015 en gewijzigd op 6 november 2018 en 6 november 2019 | 09-03-2021 | 21z.000085 |
HOOFDSTUK 1 BEGRIPSBEPALINGEN EN WIJZE VAN METEN
Aansluitend terrein: terrein dat op grond van het bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt. Dat kan een bouwvlak op de plankaart zijn of een (begrensd) bouwperceel waarop zelfstandige bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten
Ander gebouw: een ander gebouw dan een woongebouw, zoals een schoolgebouw, ziekenhuis, winkel, hotel, kantoor of een ander gebouw, geen woongebouw zijnde;
Bebouwde kom: gebieden van de bebouwde kom, zoals die begrensd worden door de diverse bestemmingsplannen Buitengebied of zoals deze door de raad worden vastgesteld;
Bouwvlak: het in het van toepassing zijnde bestemmingsplan door bouwgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten.
Nevenruimte: een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw dat ten dienste van het hoofdgebouw staat en door zijn ligging, constructie of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.
HOOFDSTUK 2 AFWEGINGSCRITERIA KLEINE AFWIJKINGEN
Uitgangspunten bij toepassing:
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
In de perceelsgrenzen niet meer gaat bedragen dan 3,50 m en van daaraf deze in gelijke mate met de afstand tot die perceelsgrens mag toenemen tot maximaal 5 m.
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
als een vergunning wordt verleend op basis van artikel 12 van deze beleidsregels voor het gebruik van openbaar groen als tuin, voor een erf- en terreinafscheiding van maximaal 2 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel niet meer mag bedragen dan 1 m;
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
Voor deze categorie van bouwwerken zal niet worden afgeweken van het bestemmingsplan.
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
Voor deze categorie van bouwwerken wordt niet standaard afgeweken van het bestemmingsplan. Bij toepassing van deze mogelijkheid om af te wijken zal per geval gekeken worden en worden er dus geen beleidsregels voor opgesteld.
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
Voor deze categorie van bouwwerken zal niet worden afgeweken van het bestemmingsplan.
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
Voor deze categorie van bouwwerken zal niet worden afgeweken van het bestemmingsplan.
Toelichting: De reden om van deze mogelijkheid om af te wijken geen gebruik te maken is dat deze categorie van bouwwerken zich in de praktijk niet of nauwelijks voordoet omdat de regels in de geldende bestemmingsplannen voldoende bebouwingsmogelijkheden bieden.
Uitgangspunt bij toepassing zijn:
Van deze mogelijkheid zal gebruik gemaakt worden voor het realiseren van parkeervoorzieningen in de kernen in de bestemming “Groen” op basis van het Parkeerbeleidsplan, maar niet in groenstroken die voorzien zijn van een aanduiding voor afschermend groen in het bestemmingsplan.
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
Realiseren van kleinschalige detailhandel, mits gelegen binnen de bebouwde kom, niet zijnde het kernwinkelgebied van de Nieuwstraat te Eersel, en met een maximale oppervlakte van 60 m².
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
Voor deze categorie van functiewijziging wordt niet afgeweken van het bestemmingsplan.
Uitgangspunten bij toepassing zijn:
Voorzien wordt in een tijdelijke behoefte tijdens de (ver)bouw van een woning, bedrijf, kantoor, school enzovoort.
Voor evenement wordt vergunning verleend voor verzoeken die voldoen aan de Algemene Plaatselijke Verordening en het evenementenbeleid.
Voor reststroken wordt, vooruitlopend op een algehele herziening, een vergunning verleend om het gebruik als tuin toe te staan.
Voorzien wordt in de ontwikkeling van pré-mantelzorgwoningen conform de Beleidsregel pré-mantelzorgwoningen gemeente Eersel.
Voorzien wordt in woningsplitsen en woningdelen conform de Beleidsregel woningsplitsen en woningdelen gemeente Eersel.
Aanvragen om omgevingsvergunning waarbij een bestemmingsplan in voorbereiding is (vanaf ter inzage legging van het voorontwerpbestemmingsplan) zal passend binnen artikel 4 bijlage II van het Bor en de regels van het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan, inclusief de daarin opgenomen afwijkingsmogelijkheden, worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan.
In de volgende gevallen wordt een planschadeovereenkomst afgesloten, tenzij er sprake is van een (bouw)plan waarbij een (anterieure) overeenkomst wordt afgesloten:
Hoofdstuk 4 algemene bepalingen
Artikel 15: Afwijking in bijzondere gevallen
Het college van burgemeester en wethouders kan gemotiveerd afwijken van het hierover in de artikelen 2 tot en met 14 van deze beleidsnotitie opgenomen beleid.
Artikel 16: geldigheidsduur principemedewerking
De principemedewerking aan een principeverzoek is maximaal een jaar geldig, vanaf verzending bevestigingsbrief.
Aldus vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eersel
op 9 maart 2021
het college van burgemeester en wethouders,
de secretaris, de heer ing. H.M.L. Offermans
de burgemeester, de heer drs. W.A.C.M. Wouters
Bijlage indieningsvereisten omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan.
Voor de beoordeling of een ruimtelijke ontwikkeling, waarvoor een aanvraag om omgevingsvergunning afwijking bestemmingsplan als bedoeld in artikel 2.12, lid 1 onder a., sub 2° van de Wabo juncto artikel 4. onder 9 en 11 van bijlage II van het Bor wordt ingediend, past binnen het beginsel van 'een goede ruimtelijke ordening' zal de aanvraag moeten zijn voorzien van:
een en ander geïllustreerd door middel van een inrichtings- of stedenbouwkundige schets.
Welke onderzoeken exact nodig zijn, is afhankelijk van de omvang en de aard van het project c.q. de impact van de ruimtelijke ontwikkeling op de omgeving.
Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Een onderdeel hiervan is het Besluit omgevingsrecht (Bor). In bijlage II, artikel 4, van het Bor is opgenomen waarvoor of wanneer van een bestemmingsplan op een eenvoudige manier kan worden afgeweken. Per 1 november 2014 is dit gewijzigd; hierdoor is het noodzakelijk om de eerder vastgestelde beleidsregels aan te passen.
Tevens kunnen een aantal bepalingen vervallen omdat de huidige bestemmingsplannen in de mogelijkheden voorzien.
Voor het kunnen afwijken van het bestemmingsplan is het noodzakelijk dat er objectieve beleidsregels worden opgesteld. Dit is mede noodzakelijk vanwege de procedure die voor deze afwijkingen gevolgd moet worden. Een aanvraag om een omgevingsvergunning waarbij afgeweken moet worden van het bestemmingsplan op basis van bijlage II, artikel 4, van het Bor moet binnen 8 weken worden afgehandeld, anders ontstaat een vergunning van rechtswege.
Deze nieuwe beleidsregels krijgen door vaststelling door het college en bekendmaking de status van beleidsregels als bedoeld in artikel 1:3 en titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit betekent dat de gemeente zich in eventuele latere juridische procedures zal kunnen beroepen op het op deze wijze algemeen bekend gemaakte en toegepaste beleid van het college en dat daarmee strijdige verzoeken kunnen worden afgewezen. Het blijft een bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan, dus in elk individueel geval is en blijft een belangenafweging noodzakelijk, dan wel mogelijk.
Het college van burgemeester en wethouders behoudt zich het recht voor in bijzondere gevallen van deze beleidsregels af te wijken.
De Wabo biedt een aantal mogelijkheden om af te wijken van een bestemmingsplan zonder een bestemmingsplanherziening. In artikel 2.12 eerste lid, onder a, onder 2° Wabo is een rechtstreekse mogelijkheid om af te wijken opgenomen. Op grond van deze bevoegdheid is het mogelijk een bepaald bouwwerk of een volgens het bestemmingsplan verboden gebruiksmogelijkheid toe te staan. De mogelijkheden om toepassing te geven aan deze bevoegdheid kunnen niet door een bestemmingsplanregeling worden geblokkeerd. In bijlage II artikel 4 van het Besluit omgevingsrecht zijn deze gevallen opgenomen.
In de huidige bestemmingsplannen is een (grotendeels) gelijkluidende regeling opgenomen ten aanzien van de bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken (aan-, uit- en bijgebouwen) bij woningen en andere gebouwen. Door de actualisering zal een beroep op voorliggend beleid met name nog nodig zijn in uitzonderlijke gevallen waarvoor ruimere mogelijkheden noodzakelijk zijn, die niet zijn voorzien in de nieuwe bestemmingsplannen maar wel in deze beleidsnotitie.
Bij het opstellen van deze beleidsnotitie is van de navolgende uitgangspunten uitgegaan:
2.4 VOORDELEN OPSTELLEN BELEIDSREGELS
Aangezien elke aanvraag voor een omgevingsvergunning tevens moet worden beschouwd als een verzoek om af te wijken van het bestemmingsplan, dient per geval afzonderlijk te worden bezien of gebruik kan worden gemaakt van de bepalingen om af te wijken. In dat verband is het duidelijker, zowel voor de beoordeling intern als naar de aanvrager toe, hiertoe beleid vast te stellen waarop bij de beoordeling van vergunningaanvragen kan worden teruggevallen;
2.5 NADERE UITWERKING ARTIKEL 4 VAN BIJLAGE II VAN HET BESLUIT OMGEVINGSRECHT
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de mogelijkheden om af te wijken en het voorgestelde beleid per geval afzonderlijk. Uitgangspunt is dat de voorgenomen activiteit in planologisch opzicht van beperkte betekenis is. Daarbij betreft het niet alleen de feitelijke omvang van een bouwwerk, maar vooral de vraag hoe de oprichting en het gebruik dat door de afwijking mogelijk wordt, zich verhouden tot de regels van het geldende bestemmingsplan.
In artikel 5 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is bepaald dat bij toepassing van artikel 4 het aantal woningen niet mag toenemen. Hierop is bij de wijziging van het Besluit omgevingsrecht een uitzondering gemaakt als het gaat om huisvesting in verband met mantelzorg en het wijzigen van gebruik van bestaande panden naar woningen.
De mogelijkheden worden hiermee verruimd. Het blijft echter niet mogelijk om woningen te splitsen omdat hier geen sprake is van wijziging van gebruik. Voor het overige beschikt het college in principe over vrijheid om ten aanzien van aan- en bijgebouwen een zeer ruime regeling te treffen. Iedere aanvraag zal zorgvuldig moeten worden afgewogen, met daarbij in aanmerking genomen de uitgangspunten en randvoorwaarden van het gemeentelijk ruimtelijk beleid, het ruimtelijke beleid van provincie en rijk en de belangen van derden.
De bepaling voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van evenementen is vervallen. Dit is opgenomen in de algemene mogelijkheid voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan.
Het besluit op een aanvraag omgevingsvergunning is vatbaar voor bezwaar en beroep en zal dus ook een eventuele rechterlijke toets moeten kunnen doorstaan.
Het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van gebruik is wel beperkt doordat van deze mogelijkheid geen gebruik kan worden gemaakt als het nodig is om een milieu-effect-rapportage op te stellen.
3 OPSTELLEN INDIENINGSVEREISTEN
De wijze waarop een aanvraag om omgevingsvergunning waaronder begrepen een verzoek tot afwijking van een bestemmingsplan dan wel beheersverordening wordt ingediend, staat beschreven in het Bor. Deze bepaalt in artikel 4.4, lid 1, onder meer dat de aanvrager bij de aanvraag de in artikel 3, lid 2 van de Regeling omgevingsrecht (Mor) aangewezen gegevens en bescheiden over de activiteiten binnen het project waarop de aanvraag betrekking heeft verstrekt. Tevens bepaalt artikel 4.4, lid 1 van het Bor dat artikel 4.2, lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) onverminderd van kracht blijft. Hierin is bepaald dat de aanvrager die gegevens overlegt die benodigd zijn voor het beoordelen van een aanvraag en waarover hij redelijkerwijs de beschikking kan krijgen.
Op basis van artikel 3, lid 2 van de Mor dient een aanvrager bij een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan of beheersverordening als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de volgende gegevens te verstrekken:
een situatietekening van de bestaande toestand en een situatietekening van de nieuwe toestand met daarop de afmetingen van het perceel en bebouwd oppervlak, alsmede situering van bouwwerken ten opzichte van de perceelgrenzen en de wegzijde, de wijze waarop het terrein ontsloten wordt, de aangrenzende terreinen en de daarop voorkomende bebouwing en het beoogd gebruik van het terrein behorende bij het voorgenomen bouwwerk;
In het kader van de voorbereiding van bestemmingsplannen worden diverse onderzoeken uitgevoerd ter onderbouwing van de keuze voor aan te wijzen bestemmingen en de daarbij behorende regels, zoals die in de bestemmingsplannen worden vastgelegd. Die onderzoeken worden derhalve in het belang van een goede ruimtelijke ordening uitgevoerd. Voor het opstellen van bestemmingsplannen/ruimtelijke onderbouwingen voor projectbesluiten hebben we in de Kempen een “Handboek Ruimtelijke Plannen”; hierin staat waaraan het bestemmingsplan, dan wel de ruimtelijke onderbouwing moet voldoen.
De hiervoor genoemde gegevens en bescheiden (artikel 3, lid 2 van de Mor) bieden onvoldoende inzicht of een ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.
Omdat op grond van artikel 4.4, lid 1 Bor, artikel 4:2, lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) onverminderd van kracht blijft, geeft bovenstaande regeling uit de Mor geen limitatieve opsomming van indieningsvereisten. Dit biedt het bevoegd gezag de bevoegdheid om ook gegevens en bescheiden, die niet zijn genoemd in de Mor, maar naar haar mening wel noodzakelijk zijn voor de beoordeling van een aanvraag, op te vragen.
Uitgaande van de verplichting dat het bevoegd gezag de algemene beginselen ten aanzien van een goede ruimtelijke ordening in acht neemt, dienen besluiten waarmee afgeweken wordt van een bestemmingsplan of beheersverordening een gedegen motivering te bevatten waaruit blijkt dat aan deze verplichting wordt voldaan.
Het spreekt voor zich dat de aard en omvang van een ruimtelijke ontwikkeling bepalend is voor de impact daarvan op de omgeving. De beoordeling of door een ontwikkeling sprake blijft van een goede ruimtelijke ordening wordt dan ook complexer naarmate de aard en omvang van die ontwikkeling c.q. de impact op de omgeving groter is. Zo is voor het wijzigen van gebruik van een bestaande winkel in één woning van belang dat dit past binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid; er gaat namelijk een winkel weg. Maar ook toevoeging van die woning aan de woningvoorraad moet passen binnen het woningbouwprogramma. Bovendien zal aangetoond moeten worden of de gewijzigde functie past binnen het parkeerbeleid ter plaatse. Een aspect als archeologie is bij een dergelijk initiatief niet relevant.
Een ander verhaal is het als er een initiatief wordt ingediend waarbij een groot leegstaand bedrijfspand en de
omliggende gronden worden gebruikt ten behoeve van wonen of detailhandel. Op dat moment is de impact op de omgeving groter en wordt de motiveringsverplichting ook zwaarder c.q. uitgebreider. Dan komen naast de onderwerpen uit het vorige voorbeeld ook aspecten als luchtkwaliteit, geluidhinder en financiële haalbaarheid aan bod. Kortom, hoe groter c.q. complexer een ontwikkeling is, des te meer aspecten afgewogen moeten worden om aan te tonen dat een initiatief haalbaar is.
Toetsing aan geldend ruimtelijk beleid
Zoals een bestemmingsplan of beheersverordening niet in strijd mag zijn met geldend ruimtelijk rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid, geldt voor een besluit tot afwijking van een bestemmingsplan of beheersverordening dat evenzo. Aanvragen om omgevingsvergunning die afwijken van een bestemmingsplan of beheersverordening zullen dan ook getoetst moeten worden aan dit beleid.
De aard, omvang en complexiteit van een initiatief bepalen hierbij welke beleidsstukken relevant zijn. In aansluiting op wat hiervoor over aanvullende bescheiden is vermeld, is het gemeentebestuur bevoegd om aan de aanvrager om omgevingsvergunning te verzoeken om in zijn aanvraag of de daarbij behorende bijlagen te vermelden in hoeverre de ontwikkeling in overeenstemming is met het geldende ruimtelijke beleid.
Ladder duurzame verstedelijking
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft in het tweede lid van artikel 3.1.6 voor, dat de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan een aantal voorwaarden moet voldoen.
Met de reikwijdte van de bevoegdheid om af te wijken van een geldend bestemmingsplan op basis van artikel 4, onder 9, van bijlage II van het Bor zijn nieuwe stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 1.1.1. onder i van het Bro mogelijk.
In die gevallen zal de onderbouwing van een aanvraag om omgevingsvergunning moeten voldoen aan het
bepaalde in artikel 3.1.6., lid 2 Bro.
In bijlage 1 zijn de indieningsvereisten opgenomen.
Als ten behoeve van de realisatie van een bouwplan of project moet worden afgeweken van het bestemmingsplan, kan als gevolg van de planologische maatregel of afwijking bij de omgevingsvergunning voor derden schade ontstaan.
Het college van burgemeester en wethouders kent in een dergelijk geval op verzoek een tegemoetkoming in de schade toe (op basis van een advies van een onafhankelijke planschadeadviescommissie).
De Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeente de mogelijkheid eventuele planschade af te wentelen op de aanvrager van een planologische maatregel door een planschadeovereenkomst met deze aanvrager af te sluiten.
Schadeoorzaken voor planschade
De volgende planologische maatregelen worden in artikel 6.1 van de Wro genoemd als schadeoorzaak voor planschade:
Onder de oorzaken vermeld onder punt 3 (activiteiten als bedoeld in art. 2.1, lid 1, onder c van de Wabo) worden de volgende afwijkingsbesluiten begrepen:
Relatie schade-oorzaken met het afsluiten van een planschadeverhaalsovereenkomst
Voor de gemeente kunnen de volgende schade-oorzaken aan de orde zijn:
Bestemmingsplan, wijzigingsplan of planuitwerking
Als voor een bepaalde ontwikkeling een bestemmingsplan, wijzigingsplan of planuitwerking in procedure moet worden gebracht (al dan niet op verzoek of vanwege het aanvragen van een omgevingsvergunning), wordt met de verzoeker een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten.
Dit zijn de afwijkingsmogelijkheden (vrijstellingen/ontheffingen) die in het bestemmingsplan zelf zijn opgenomen. Deze afwijkingen zijn in het algemeen van ondergeschikte aard. De kans op een succesvolle planschadeclaim is in dit soort gevallen te verwaarlozen en in deze gevallen weegt de te besteden (extra) tijd niet op tegen het minimale risico dat de gemeente een planschadevergoeding zal moeten uitkeren.
Voor twee specifieke afwijkingen wordt voorgesteld wel een planschadeovereenkomst af te sluiten. Dit betreft de in bestemmingsplannen opgenomen afwijkingsmogelijkheden voor een functiewijziging vanaf 60 m² en voor een overschrijding van de achtergevelrooilijn, voor zover deze overschrijding groter is dan 25% van de in het bestemmingsplan opgenomen diepte van het bouwvlak.
Dit betreft de afwijkingen, waarin in deze beleidsregels wordt voorzien.
De buitenplanse afwijkingen zijn van verschillende aard en uiteenlopende ingrijpendheid.
De kans op een succesvolle planschadeclaim bij bouwen is in dit soort gevallen te verwaarlozen en in deze gevallen weegt de te besteden (extra) tijd niet op tegen het minimale risico dat de gemeente een planschadevergoeding zal moeten uitkeren.
Voorgesteld wordt om ingeval sprake is van een gebruikswijziging boven de 60 m² een planschadeverhaalsovereenkomst af te sluiten.
De tijdelijke afwijkingen zijn van verschillende aard en uiteenlopende ingrijpendheid. Hiervoor wordt voorgesteld om ingeval van een afwijking voor bouwen dan wel een gebruikswijziging groter dan 100 m² een planschadeovereenkomst wordt afgesloten.
Omgevingsvergunning voor de activiteit afwijking bestemmingsplan met een ruimtelijke onderbouwing
Deze omgevingsvergunning betreft al die aanvragen, die niet binnen het bestemmingsplan passen en waarop geen van de overige hierboven genoemde afwijkingsmogelijkheden van toepassing zijn. Als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het besluit is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing, kan de omgevingsvergunning worden verleend. De gemeenteraad moet verklaren dat zij daartegen geen bedenkingen heeft.
Voorgesteld wordt in alle gevallen een planschadeverhaalsovereenkomst af te sluiten, tenzij het plan een exploitatieplichtig bouwplan is in de zin van de Wro en met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst wordt afgesloten. In dat geval maakt de planschadecomponent namelijk deel uit van die overeenkomst.
Procedure planschadeverhaalsovereenkomsten
Een initiatiefnemer van een aanvraag om een omgevingsvergunning die niet past binnen het bestemmingsplan zal (op basis van de mogelijkheid daartoe, neergelegd in artikel 6.4a van de Wro) met de gemeente een planschadeverhaalsovereenkomst (met verrekening achteraf) moeten afsluiten, zodat eventuele planschadeclaims kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer.
5 WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN DE VORIGE BELEIDSREGELS
in artikel 2 is bij uitgangspunt 1 toegevoegd dat het om een bijbehorende bouwwerk bij een woning gaat. Door deze toevoeging kan het niet bij andere soorten hoofdgebouwen, hier zijn ook andere belangen in belang die het niet rechtvaardigen om op een eenvoudige wijze aan dit soort verzoeken medewerking te verlenen. Tevens is in de bestemmingsplannen een afdoende regeling opgenomen voor bijbehorende bouwwerken bij andere soorten hoofdgebouwen;
in artikel 2 is een bepaling opgenomen om de goothoogte voor bijbehorende bouwwerken te bepalen op 3,2 meter, dit is ingegeven door de wijziging van het Bouwbesluit per 1 januari 2015 met betrekking tot de verscherpte EPC. Hierdoor is het niet mogelijk om in een plat bijbehorend bouwwerk met een maximale goothoogte van 3 meter voldoende isolatie te voorzien;
in artikel 4 is een aanvulling opgenomen voor open erfafscheidingen in de aanduiding houtwal. De aanduiding is opgenomen om bebouwing te weren. De regeling is echter ook zo dat het belemmerend werkt voor erfafscheidingen. Het is niet de bedoeling om hier gebouwde erfafscheidingen toe te staan, maar wel de mogelijkheid te scheppen om het perceel af te scheiden;
Algemeen artikel over begrippen en meetvoorschriften.
In het buitengebied wordt geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid omdat het bestemmingsplan Buitengebied hiervoor al voldoende mogelijkheden biedt.
De reden om van deze mogelijkheid om af te wijken geen gebruik te maken is dat deze categorie van uitbreidingsgevallen zich in de praktijk niet of nauwelijks voordoet en omdat de regels in de geldende bestemmingsplannen voldoende bebouwingsmogelijkheden bieden.
De reden om van deze mogelijkheid om af te wijken geen gebruik te maken is dat deze categorie van uitbreidingsgevallen zich in de praktijk niet of nauwelijks voordoet en omdat de regels in de geldende bestemmingsplannen voldoende bebouwingsmogelijkheden bieden.
Bij toepassing van deze mogelijkheid om af te wijken wordt per geval gekeken en worden er dus geen beleidsregels voor opgesteld.
De reden om van deze mogelijkheid om af te wijken geen gebruik te maken is dat deze categorie van bouwwerken zich in de praktijk niet of nauwelijks voordoet en omdat de regels in de geldende bestemmingsplannen voldoende bebouwingsmogelijkheden bieden.
De reden om van deze mogelijkheid om af te wijken geen gebruik te maken is dat deze categorie van bouwwerken zich in de praktijk niet of nauwelijks voordoet omdat de regels in de geldende bestemmingsplannen voldoende bebouwingsmogelijkheden bieden.
Deze regeling is gebaseerd op de mogelijkheden uit het bestemmingsplan Kom Eersel, eerste herziening. Hierdoor bestaat voor alle bestemmingsplannen dezelfde regeling.
Het mogelijk maken van kleinschalige detailhandel biedt kleine en/of startende ondernemers de mogelijkheid om op bescheiden schaal een start te maken met een winkel. Door kleinschalige detailhandelsinitiatieven in de kernen toe te staan, wordt de leefbaarheid in die kernen bevorderd, zonder daarbij afbreuk te doen aan de winkelconcentratiegedachte in de Detailhandelsvisie. Om de kleinschaligheid te benadrukken wordt de toepassing van de beleidsregels beperkt tot een maximale oppervlakte van 60 m², hierbij wordt qua maatvoering aangesloten bij die van de in de bestemmingsplannen opgenomen regeling voor aan huis verbonden beroepen.
Voor de functiewijziging ten behoeve van een logiesfunctie voor werknemers is al een bepaling opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied. Geen medewerking zal verleend worden aan het wijzigen van gebruik voor woningen, omdat dit niet passend is in het woningbouwprogramma en er voldoende capaciteit is in de huidige bestemmingsplannen, inclusief de wijzigingsbevoegdheden.
Daarnaast zal in ieder geval niet meegewerkt worden aan het vestigen van niet-perifere detailhandel op de bedrijventerreinen. Dit past niet in het detailhandelsbeleid dat uitgaat van het versterken van het winkelgebied in het centrum van Eersel.
De mogelijkheden van deze regeling zijn dermate uitgebreid en niet in beeld te brengen dat dit per geval beoordeeld zal worden. Bij alle verzoeken zal bekeken worden of het past binnen de beleidsuitgangspunten van de gemeente. Als op deze simpele wijze medewerking verleend kan worden moet deze procedure gevolgd worden. Om alle gevolgen te bezien zal op basis van de in bijlage 1 opgenomen indieningsvereisten beoordeeld worden of het plan haalbaar is.
Omdat deze mogelijkheid zo breed is, zal hierbij aan initiatiefnemers duidelijk gemaakt worden, dat wij hierbij de mogelijkheid bieden van vooroverleg. Dit heeft als voordeel dat er geen tijdsdruk op de beslissing zit. Hierbij zal aan de initiatiefnemer duidelijk worden gemaakt dat als de gemeente positief is, bij daadwerkelijke vergunning aanvraag de vergunning snel verleend kan worden als alle documenten compleet zijn.
Het is de laatste jaren gebruikelijk om bij (ver)bouw van woningen, bedrijven, kantoren of scholen enzovoort de bouwers tijdelijk een keet te laten plaatsen gedurende de (ver)bouw. Daarom wordt voorgesteld dit beleid te bestendigen.
In de Algemeen Plaatselijke Verordening zijn voldoende handvaten opgenomen om ongewenste ruimtelijke effecten te voorkomen.
Normaal gesproken worden reststroken alleen verkocht als de bestemming dat toestaat. Voor incidentele gevallen het bestemmingsplan herzien is een grote financiële ingreep. Op deze wijze kan op de herziening vooruitgelopen worden. Voor deze mogelijkheid wordt advies gevraagd van team Uitvoering en Beheer.
De overige mogelijkheden zijn dermate uitgebreid en niet in beeld te brengen dat dit per geval beoordeeld zal worden.
Met deze bepaling kunnen bouwplannen vooruitlopend op definitieve vaststelling van het bestemmingsplan verleend worden.
Het artikel bepaalt wanneer een planschadeverhaalsovereenkomst ondertekend moet worden. Dit is niet noodzakelijk als de