Besluit vaststelling beleidsregels Bedrijvenpark Zuid Groningen

Het bestemmingsplan Bedrijvenpark Zuid Groningen en AVEBE Ter Apelkanaal is op 24 november 2009 vastgesteld. Na verloop van tijd is gebleken dat de ruimtelijke mogelijkheden voor uitbreiding op basis van het vigerende bestemmingsplan werden ingeperkt door de eisen zoals die in de milieuwetgeving (met name ten aanzien van geluidhinder) werden gesteld. Ook de maatvoering, kavelindeling en categorisering uit het vigerend plan blijken verouderd. In de praktijk blijkt dat de eisen van bedrijven zijn veranderd en er behoefte is aan een flexibelere regeling deze aspecten. Gewenste bedrijfstypen konden dan ook niet op basis van het vigerend plan worden gevestigd op het bedrijventerrein.

In 2016 heeft de gemeente Westerwolde een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld voor het terrein en dit plan ter inzage gelegd. In het voorontwerpbestemmingsplan werd een nieuwe geluidszonering voorgesteld en werd de maatvoering in de regels afgestemd op de gewenste bedrijfstypes. Door toepassing van een gemoderniseerde bestemmingsplansystematiek werden met het voorontwerp de bovengenoemde beperkingen zover mogelijk opgeheven. Tegelijkertijd met het opstellen van het voorontwerp werd een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor het hele plangebied (het bedrijventerrein inclusief de bebouwing aan de Jipsingboermussel).

Omdat de actualiseringsplicht van tien jaar van bestemmingsplannen is vervallen is actualiseren van het bestemmingsplan juridisch gezien niet meer verplicht. Verder zal per 1 januari 2022 de Omgevingswet in werking treden waardoor de op 1 januari 2022 geldende bestemmingsplannen worden opgenomen in één tijdelijk gemeentelijke Omgevingsplan. Het starten van de procedure voor een nieuw bestemmingsplan voor dit bedrijventerrein, terwijl dit plan vervolgens weer vertaald moet worden naar het Omgevingsplan, is op dit moment geen logische stap voor de gemeente.

Om toch vestiging van gewenste bedrijfstypen op het terrein mogelijk te maken, is er voor gekozen om de regeling zoals was opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan, vast te leggen in een beleidsregel ten behoeve van het afwijken van het omgevingsplan zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo.

In deze beleidsregel is de nieuwe geluidszonering niet opgenomen. Deze zonering is al uitgewerkt en vastgelegd in een facetbestemmingsplan. Op 18 december 2019 heeft de gemeente Westerwolde het facetbestemmingsplan Bedrijvenpark Zuid Groningen, Geluidszonering vastgesteld. Ook de gemeente Borger-Odoorn en de gemeente Stadskanaal, waarvan de grondgebieden deels vallen binnen de geluidszone, hebben voor de nieuwe geluidszonering een facetbestemmingsplan vastgesteld (vastgesteld in Borger-Odoorn op 28 november 2019 en in Stadskanaal op 3 februari 2020).

Wanneer een bedrijf zich wil vestigen op het Bedrijventerrein Zuid Groningen wordt getoetst aan de geldende bestemmingsplannen voor het terrein. Dit zijn:

• •

  bestemmingsplan Bedrijvenpark Zuid Groningen en AVEBE Ter Apelkanaal (2009);

• •

  facetbestemmingsplan Bedrijvenpark Zuid Groningen, Geluidszonering (2020).

Wanneer niet voldaan kan worden aan de regeling zoals opgesteld in het bestemmingsplan uit 2009 wordt, in de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken (van het bestemmingsplan of toekomstig omgevingsplan), getoetst aan deze beleidsregel. Uiteraard moet in elk geval voldaan worden aan de voorwaarden die gelden voor geluid zoals opgenomen in het facetbestemmingsplan (2020).

De beleidsregel geldt niet voor het hele bedrijventerrein. Op dit moment is op het noordwestelijk deel van het bedrijventerrein een plan in ontwikkeling om een TenneT station te plaatsen. Het deel van het bedrijventerrein waar dit station is gepland, valt buiten de werking van deze beleidsregels. Voor het TenneT station wordt een zelfstandig planologische afweging gemaakt in een nog op te stellen bestemmingsplan. Op afbeelding 1.1 is de begrenzing van het werkingsgebied aangegeven waar deze beleidsregels betrekking op hebben. Op afbeelding 1.2 is ter illustratie de geluidszone weergegeven zoals vastgelegd in het facetbestemmingsplan Bedrijvenpark Zuid Groningen, Geluidszonering (2020).

Afbeelding 1.1 Begrenzing werkingsgebied beleidsregels

Afbeelding 1.2 Geluidscontour gezoneerd industrieterrein (bron: bestemmingsplan Bedrijvenpark Zuid Groningen, Geluidszonering)

Het bedrijventerrein Zuid Groningen is gelegen in het zuidoosten van de provincie Groningen. Het terrein ligt in de gemeente Westerwolde en grenst daarnaast nog aan twee gemeenten. Ten noordwesten van het terrein ligt de gemeente Stadskanaal en ten zuidwesten ligt het grondgebied van de gemeente Borger-Odoorn (provincie Drenthe).

Aan de zuidkant van het terrein ligt de lintbebouwing van het dorp Ter Apelkanaal. Aan de westkant grenst het terrein aan de N366, de A.G. Wildervanckweg, met daarachter gelegen de bebouwde kom van het dorp Musselkanaal. Verder is het gebied omringd door voornamelijk agrarische gronden, met hier en daar een woning of agrarisch bedrijf.

Het terrein wordt ontsloten via de Jipsingboermussel en de Handelsweg. Beide wegen sluiten op korte afstand van het terrein aan op de oprit van de N366, de doorgaande provinciale weg richting Stadskanaal en Groningen of richting het zuiden naar Emmen en de grens met Duitsland.

Op de luchtfoto in paragraaf 1.2 is de ligging van het terrein weergegeven.

Op het Bedrijvenpark Zuid Groningen zijn verschillende bedrijven gevestigd. Het terrein wordt gekenmerkt door meerdere bedrijven in de agro-industrie, waaronder Ten Kate Vetten, Ten Kate Europrodukten, Gelita en DCP Meatproteins. Verder is een aantal (deels aan voornoemde bedrijven) gerelateerde transportbedrijven aanwezig. De overige aanwezige bedrijven zijn aan te merken als lokale bedrijvigheid uit de lichtere milieucategorieën.

Op het zuidoostelijke terrein is aardappelverwerkend concern AVEBE gesitueerd, genoemd AVEBE-locatie Ter Apelkanaal. De hoofdactiviteiten van AVEBE-locatie Ter Apelkanaal zijn het verwerken van aardappelen in eiwit en aardappelzetmeel en het maken van derivaten (halffabricaten) voor de voedingsmiddelenindustrie. Nevenactiviteiten zijn onder andere proceswateraanmaak, compostering, afvalwaterzuivering en diverse logistieke activiteiten.

Ten Kate Vetten, Ten Kate Europrodukten, Gelita en DCP Meatproteins vormen samen met AVEBE een agro-industrieel cluster, die wat betreft productieprocessen (bijvoorbeeld stoom- en stroomuitwisseling) en afvalwaterzuivering nauw met elkaar zijn verbonden. Dit cluster bestaat uit twee zwaartepunten: de productie van aardappelzetmeel en de verwerking van varkenszwoerd.

Het Bedrijvenpark Zuid Groningen heeft een bovenregionale betekenis. Ze vervult namelijk onder meer voor de gemeenten Westerwolde en Stadskanaal een belangrijke functie. Aangezien de bebouwde kom van de kernen Stadskanaal en Musselkanaal in meer of mindere mate is vergroeid met die van Nieuw-Buinen, 2e Exloërmond en Valthermond, heeft de regionale betekenis in feite ook betrekking op grote delen van de gemeente Borger-Odoorn.

Met uitzondering van het Bedrijvenpark Zuid Groningen zijn alle terreinen in de gemeente en in de omgeving van de gemeente (Stadskanaal, Nieuw-Buinen, Onstwedde, 2e Exloërmond en Valthermond/Musselkanaal) van een gemengd karakter en zijn ze voornamelijk van lokale betekenis. Het Bedrijvenpark Zuid Groningen is aangewezen door de provincie als een regionaal bedrijventerrein. Hiervoor wordt ook naar het volgende hoofdstuk verwezen.

Een deel van het bedrijventerrein is nog niet uitgegeven. Zoals in paragraaf 1.1 al is vermeld, wordt de geldende planologisch-juridische regeling in de uitgave van gronden als belemmerend ervaren. De afgelopen jaren is er regelmatig geïnformeerd naar de bedrijfsgronden en de vestigingsmogelijkheden op het bedrijvenpark Zuid Groningen. Meermalen kon het desbetreffende bedrijf niet gevestigd worden als gevolg van het geluidsaspect. Tevens bleek dat de bouwhoogtes uit het vigerend plan niet toereikend waren. Overigens betreft het regelmatig vitale, grootschalige productie- en kennisbedrijven die internationaal georiënteerd zijn. Daarmee zouden deze bedrijven een belangrijke rol in de werkgelegenheid van de gemeente en de omringende regio vervullen.

AVEBE geeft in haar bedrijfsplannen aan dat zij de nog onbebouwde gebieden die in bezit zijn van het bedrijf, wil gebruiken voor eigen initiatieven, maar ook voor initiatieven voor derden waarmee bij voorkeur de infrastructuur in de breedste zin van het woord kan worden gedeeld.

Zoals in paragraaf 1.1 is vermeld, is voor het bedrijventerrein in 2009 het bestemmingsplan Bedrijvenpark Zuid Groningen en AVEBE Ter Apelkanaal vastgesteld. Het terrein heeft hier voor het overgrote deel de bestemmingen Bedrijfsdoeleinden (bedrijfsgronden van de gemeente) en Bedrijfsdoeleinden AVEBE (bedrijfsgronden in bezit van AVEBE). Water, wegen, agrarisch gebied en woongebied zijn afzonderlijk bestemd. Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp zijn een zichtzone bebouwing, groenvoorzieningen, zoekgebied landmark en de bebouwingshoogten aangeduid.

In de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn bedrijven in de categorieën 1 tot en met 4.2 (300 m) van de in de bijlage opgenomen Staat van bedrijven toegestaan. Daarnaast zijn ook kantoren als onderdeel van bedrijven en dienstverlening voor andere bedrijven op het Bedrijvenpark Zuid Groningen toelaatbaar. Uitgesloten zijn risicovolle inrichtingen, intensieve veehouderijen, dienstwoningen en seksinrichtingen. De toegestane bedrijfscategorieën binnen deze bestemming zijn ook op de verbeelding van het geldende plan weergegeven.

In de beschrijving op hoofdlijnen die bij deze bestemming is opgenomen, staat dat de gronden zijn bestemd voor bedrijven die voldoen aan de thematiseringsdoelstelling die voor dit terrein geldt, te weten agro-food en transport. De bij de regels behorende Staat van bedrijven is daarbij leidend.

In de bestemming Bedrijfsdoeleinden AVEBE is een aardappelverwerkend bedrijf en daaraan verwante bedrijven behorende tot de categorieën 1 tot en met 5.3 (1.000 meter) van de in de bijlage opgenomen Staat van bedrijven toegestaan. Ook hier zijn tevens kantoren als onderdeel van bedrijven en dienstverlening voor andere bedrijven op het Bedrijvenpark Zuid Groningen toelaatbaar. Uitgesloten zijn risicovolle inrichtingen, dienstwoningen en seksinrichtingen.

In afbeelding 2.1 zijn de bestaande bouwvlakken en maximale bouwhoogtes weergegeven van het vigerend plan.

Het donkerpaarse vlak zijn de eigendommen van AVEBE met bijbehorende bestemming. Binnen deze bestemming zijn geen bouwvlakken, wegen of water aangegeven. De lichtpaarse vlakken zijn gronden uitgegeven of nog uit te geven door de gemeente. Op deze terreinen zijn de bouwvlakken, de wegen en het water gedetailleerd bestemd.

In het zwart zijn de maximale bouwhoogte bij recht aangegeven en in het wit de maximale bouwhoogtes met een ontheffing van burgemeester en wethouders voor 25% van de gebouwen. De laagste bouwhoogte, 8 meter, wordt gehanteerd voor de zichtlocatie. Vervolgens loopt de maximale toegestane bouwhoogte op tot 12, 18, 24 meter en respectievelijk 30 meter.

Op het AVEBE-terrein staan meerdere bouwwerken die 30 m of hoger zijn. De bouwvlakken en bouwhoogtes op de AVEBE terreinen zijn gerelateerd aan de oude rechten, de feitelijke situatie en de behoefte.

Afbeelding 2.1 Verbeelding vigerend bestemmingsplan met bouwhoogtes

De Omgevingsvisie 2016-2020 van de provincie Groningen bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Doel van de Omgevingsvisie is het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie verder verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. De provincie wil ruimte bieden voor ondernemerschap om in te spelen op de dynamische ontwikkelingen. Activiteiten lopen steeds meer door elkaar heen. Dat heeft gevolgen voor het ruimtegebruik. Functies, als bijvoorbeeld wonen en werken, zijn steeds minder van elkaar gescheiden. Door samenwerking met medeoverheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie haar doelen bereiken.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn in de Omgevingsvisie zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen, zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen, samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het provinciale beleid voor economie, energie en cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. In deze Omgevingsvisie is al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen'.

Eén van de provinciale belangen is een aantrekkelijk vestigingsklimaat. In het provinciaal beleid is het bedrijventerrein Zuid Groningen aangewezen als regionaal bedrijventerrein. Op regionale bedrijventerreinen zijn bedrijven uit een hogere milieucategorie en/of met een aanzienlijk ruimtebeslag toegestaan. De provincie vindt het belangrijk dat er voldoende ruimte aanwezig is voor deze bedrijven maar dat deze bedrijven, vanwege mogelijke milieuhinder, geconcentreerd zijn op een beperkt aantal regionale bedrijventerreinen.

De Omgevingsvisie is een kaderstellend document voor de uitwerking van het beleid op deelterreinen door de provincie zelf en door gemeenten en waterschappen. Ook voor andere partijen (bedrijven) die iets willen dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, biedt de Omgevingsvisie houvast. De provincie wil met de Omgevingsvisie ruimte bieden en uitnodigen. Maar uit deze Omgevingsvisie vloeien ook richtlijnen en voorschriften voort die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening. Hiermee werkt het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) door in plannen van gemeenten en waterschappen.

In de Omgevingsverordening van de provincie Groningen zijn regels opgenomen die specifiek gelden voor bedrijventerreinen. De regels gaan over het mogelijk maken van nieuwe bedrijventerreinen en de uitbreiding van bedrijventerreinen.

Van een bestaand bedrijventerrein is sprake indien en voor zover het terrein reeds in een vigerend bestemmingsplan als bedrijventerrein bestemd is. Ook feitelijk niet in bedrijfsmatig gebruik zijnde gronden kunnen dus deel uitmaken van een bestaand bedrijventerrein. Indien de gemeenteraad ervoor opteert de betreffende gronden na verloop van tijd opnieuw als bedrijventerrein aan te wijzen, behoeft dit niet als 'nieuw bedrijventerrein te worden aangemerkt.

Deze beleidsregel is opgesteld om meer ruimte te bieden aan vestiging van bedrijven met regionale betekenis. In die zin sluit de beleidsregel aan bij het provinciale beleid. Omdat het een beleidsregel betreft die gaat over een bestaand bedrijventerrein, is nadere toetsing aan het provinciaal beleid niet noodzakelijk.

Het doel is om een flexibele beleidsregel op te stellen die de vestiging van nieuwe bedrijven op grote delen van het bedrijvenpark mogelijk maakt. Nieuwe aanvragen, die niet voldoen aan de eisen in het geldende bestemmingsplan, worden getoetst aan deze flexibele beleidsregel.

Hierbij worden twee doelen nagestreefd:

• -

  de bouw- en ontwikkelmogelijkheden worden verruimd door de maximale bouwhoogte aan te passen aan de huidige eisen en de kavelindeling flexibeler te maken;

• -

  de vestigingsmogelijkheden van andere soorten bedrijven worden flexibeler, door een actuele, verruimde bedrijvenlijst bij te voegen.

Naast bovenstaande doelen is ook het doel om een helder toetsingskader te hebben ten aanzien van landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit. Daarom zijn in de beleidsregel ook voorwaarden opgenomen ten aanzien van deze aspecten, voor ontwikkelingen op het terrein en voor de bebouwing aan de Jipsingboermussel.

Zoals in paragraaf 1.1 en hierboven staat beschreven, is een belangrijke aanleiding voor deze beleidsregel om flexibelere regels op te stellen voor vestiging van nieuwe bedrijven. Het vigerende bestemmingsplan is te ingeperkt door de te kleine maatvoering van bouwhoogtes en bouwvlakken.

Voor grote agrifood-bedrijven elders in Noord-Nederland worden maximale bouwhoogtes van 40 meter respectievelijk 50 meter voor het hoofdbouwvlak en 20 meter respectievelijk 25 meter voor het nevenbouwvlak gehanteerd. In paragraaf 2.3.3 staat bij de beschrijving van het vigerend plan een kaartje met de maximale bouwhoogtes. Grofweg mag er nu in het middengebied van de AVEBE-gronden tot 30 meter hoogte worden gebouwd en met een ontheffing van het college van burgemeester en wethouders tot 50 meter hoogte. De bouwhoogtes lopen stapsgewijs af tot 8 meter op de gemeentegronden langs de buitenrand van het bedrijvenpark.

De conclusie is dat de bouwhoogtes die gelden voor AVEBE (30 meter bij recht en 50 meter bij ontheffing) ook goede maximale bouwhoogtes zijn voor andersoortige bedrijven uit onder andere de agribusiness. In deze beleidsregel is de maximale bouwhoogte hierop aangepast. We houden hierbij rekening met de laagvliegroute. Op onderstaande afbeelding is de laagvliegroute in paars weergegeven ter plaatse van het bedrijventerrein. Te zien is dat de laagvliegroute over het noordwestelijk deel van het terrein valt. In het deel van het terrein dat onder een militaire laagvliegroute valt, is een maximale bouwhoogte van 40 meter in plaats van 50 meter toegestaan in verband met veiligheid.

Afbeelding 4.1 Ligging laagvliegroute

Ook is gebleken dat de bouwvlakken en bestemmingsvlakken, zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan, niet altijd aansluiten bij de wens van bedrijven die de mogelijkheden onderzoeken zich op het terrein te vestigen. Daarom wordt de kavelindeling flexibel waardoor in situering van bouwvlakken, wegen en watergangen op het bedrijventerrein kan worden afgeweken, zodat de verkaveling van het terrein flexibel kan blijven.

Op onderstaande afbeelding is de nieuwe, flexibele kavelindeling (één vlak voor de bedrijfsbestemming en een groenstrook om het terrein goed landschappelijk in te passen) met aangepaste bouwhoogten weergegeven.

Afbeelding 4.2 Weergave flexibele kavelindeling en bouwhoogtes

Om de wijziging van de bouwhoogte en de kavelindeling te onderbouwen, zijn de effecten van deze afwijkingen onderzocht en zijn hier, waar nodig, voorwaarden aan verbonden in de beleidsregel.

ONDERBOUWING AANPASSING BOUWHOOGTE

Als eerste is gekeken naar de bestaande landschappelijke inpassing van de AVEBE-bebouwing. Deze bebouwing is van belang, omdat deze bebouwing al de hoogte van 30 tot 50 meter heeft. De conclusie van dit onderzoek is dat de bestaande bedrijfsbebouwing van AVEBE landschappelijk redelijk goed is ingepast en dat de bestaande landschappelijk inpassing een goed uitgangspunt is als de AVEBE-maatvoering (bouwhoogtes 30 meter en 50 meter, en 40 meter waar de laagvliegroute van toepassing is) voor grote delen van het bedrijventerrein wordt toegestaan. Voor de bestaande landschappelijke inpassing blijken kort samengevat de drie volgende aspecten belangrijk:

• 1.

  Het bestaande omringende landschap: het is een jong ontginningslandschap met een onregelmatige blokverkaveling. Erfbeplantingen en de vele bosschages staan niet op regelmaat en verschijnen telkens onder een andere hoek. Hierdoor is er op veel plekken geen direct zicht op het bedrijventerrein.

• 2.

  De zichtlocaties: het bebouwingsbeeld langs de N366 en de Jipsingboermussel (het Musselkanaal en het Ter Apelkanaal).

• 3.

  Afschermende bossingels: langs de oost- en zuidzijde van het bedrijventerrein zijn brede bossingels aanwezig. Hierdoor is het bedrijventerrein vanuit de oost- en zuidzijde nauwelijks waarneembaar; de lagere bebouwing en de terreininrichting worden aan het zicht onttrokken. Hoge gebouwen steken incidenteel boven de bossingel uit.

Ad. 1

Het bestaande omringende landschap ligt buiten de directe invloedsfeer bij ontwikkelingen op het terrein. Dit belangrijke onderdeel van de landschappelijke inpassing lijkt in de bestaande provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening voldoende geborgd. De verwachting is dat de bosschages in de omgeving van het bedrijventerrein in ieder geval in stand zullen blijven en waarschijnlijk zullen toenemen.

Ad. 2

Zichtlocaties zijn de locaties langs de N366 en de Jipsingboermussel/het Musselkanaal. Aangezien de ruimtelijke kwaliteit op deze plekken, waar veel mensen langs komen, ook een sterk algemeen belang heeft, zijn voor de zichtlocaties langs de N366 en de Jipsingboermussel extra voorwaarden opgenomen in deze beleidsregel.

Zichtzone langs de N366

In de zone in het zicht vanaf de N366, ten westen van de hoogspanningsmast, wordt in principe een maximale bouwhoogte van 12 meter gehanteerd. Ten oosten van de hoogspanningsleidingen worden hogere bouwhoogtes gehanteerd (30 meter en 40 of 50 meter met een nadere onderbouwing).

Om bestaande rechten voor het grootste deel te kunnen honoreren én een rustig bebouwingsilhouet te verkrijgen, is parallel aan de hoogspanningsmast een bebouwingszone van 18 meter hoogte geïntroduceerd. Deze sluit aan op het bestaande recht voor de bouwhoogte van 18 meter van AVEBE aan de ‘voorzijde’ van het terrein, gezien vanaf het Musselkanaal. In deze zone waar 18 meter wordt toegestaan, liggen al de hoogspanningsleidingen. De zone vormt een voor de hand liggende scheidslijn en overgangszone tussen de zone waar 12 meter is toegestaan en de rest van het terrein waar in elk geval 30 meter is toegestaan.

Voor de zichtzone langs de N366 wordt gestreefd naar een continu, aaneengesloten bebouwingsbeeld. Daarom geldt voor de bedrijfsterreinen die direct langs de N366 en de op- en afrit naar de N366 liggen, een 10 meter brede voorgevelzone waarin de voorgevel geplaatst moet worden (zie afbeelding 4.3) en zijn in de beleidsregels nadere eisen gesteld aan de voorgevel en bebouwing die zichtbaar zijn vanaf de N366. Verder zijn voorwaarden gesteld aan de oriëntatie en richting van de bebouwing en aan de inrichting en gebruik van het voorerf. Een nadere, concrete uitwerking van deze voorwaarden, is te vinden in hoofdstuk 5 van dit document.

Afbeelding 4.3 Voorgevelzone en bouwrichting (bron: BügelHajema adviseurs)

Er kan worden afgeweken van de beleidsregel dat de gebouwen in de zichtzone in de voorgevelzone worden geplaatst. In dat geval moet de ruimtelijke kwaliteit van de zichtzijde van het terrein voldoende zijn. Daarom zijn de volgende voorwaarden voor deze afwijking opgenomen:

• -

  de geldende minimale en maximale bouwhoogtes in de zone worden gehanteerd;

• -

  de bouwrichting is afgestemd op de overige kavel- en bouwrichtingen;

• -

  er worden nadere eisen gesteld aan het aanzicht en de terreininrichting, voor zover deze zichtbaar is vanaf de N366.

Zichtzone langs het kanaal

Langs het Musselkanaal is het streven het bestaande veenkoloniale ruimtelijke ensemble zoveel mogelijk intact te laten en waar mogelijk te versterken.

Afbeelding 4.4 Zones langs het Musselkanaal

Voor de eerste en tweede bebouwingslijn langs de Jipsingboermussel gelden de welstandscriteria ‘veenkoloniale lint’ en de algemene welstandscriteria uit de Welstandsnota Vlagtwedde.

Een nadere, concrete uitwerking van voorwaarden die gelden voor dit gebied, is te vinden in hoofdstuk 5 van dit document.

Ad. 3

Bijna alle andere locaties op het bedrijventerrein die niet in de zichtzone van de N366 of de wegen langs het Musselkanaal liggen, worden voor het buitengebied aan het zicht onttrokken door een afschermende bossingel.

Hoge bebouwing zal boven de bossingels uitsteken, lage bebouwing en de terreininrichting zijn uit het zicht. In principe is de maximale bouwhoogte ten oosten van de hoogspanningsleidingen 30 meter. Hiervan kan worden afgeweken tot 40 of 50 meter. Een voorwaarde voor deze afwijking is dat het niet meer dan 25% van de bebouwing betreft.

Ten behoeve van een rustig fabriekssilhouet wordt als aanvullende eis opgenomen dat de hoofdrichting van gebouwen of gebouwcomplexen die hoger zijn dan 20 meter evenwijdig is aan de kavelrichting.

In het kader van het voorontwerpbestemmingsplan is onderzoek gedaan naar de verhouding ‘afstand van gebouw tot bossingel’ en de afstand van de waarnemer tot het terrein.

Afbeelding 4.5 Aanzichten (bron: BügelHajema adviseurs)

Hieruit is geconcludeerd dat bij een afstand van 1.000 meter en 500 meter tussen de waarnemer en de bossingel het alleszins acceptabel is als het gebouw op 60 meter achter de bossingel staat (2c en 3c). Op een afstand van 250 meter van de waarnemer tot de bossingel moet het hoge gebouw echter op minimaal 120 meter van de bossingel staan (1c is niet acceptabel).

Ten zuiden en ten oosten van het bedrijventerrein liggen de openbaar toegankelijke wegen op meer dan 350 meter van de afschermende bossingel; hier kan de 50 meter hoge bebouwing op 60 meter afstand van de (buitenrand van) de bossingel worden geplaatst. Maar langs het Mussel A kanaal, waar het bedrijventerrein op korte afstand van de weg langs het kanaal ligt en de afstand tussen de bossingel en de weg varieert, zal een afstand van circa 300 meter tussen de weg en de hoge bebouwing worden aangehouden. Op de overige terreinen die grenzen aan de afschermende bossingel wordt een minimale afstand van 20 meter tussen de bebouwing die hoger is dan 20 meter en de afschermende bossingel opgenomen.

Op de weergave die bij deze beleidsregel is bijgevoegd (bijlage 1), worden de afschermende bossingels als groenstrook weergegeven. Een voorwaarde om te mogen bouwen op kavels die ook grenzen aan de afschermende bossingels, is dat de afschermende bossingel vooraf is ingeplant.

ONDERBOUWING AANPASSEN KAVELINDELING

Ten aanzien van het ‘loslaten’ van de kavelindeling worden in de beleidsregel aanvullende voorwaarden gesteld om zo een negatief effect te voorkomen.

Beeldkwaliteit

Er wordt een uiterste terreingrens aangegeven langs de randen van het terrein. Langs de noord-, oost- en zuidzijde valt deze grens samen met de grens van de groenstrook. In de beleidsregel is opgenomen dat bebouwing tot 20 meter hoogte op minimaal 10 meter afstand van de groenstrook staat en bebouwing vanaf 20 meter hoogte op minimaal 20 meter afstand.

Voor de zichtzones is er een verplichte voorgevelzone waarin de gebouwen moeten worden geplaatst.

Waterberging

Door de flexibilisering van de kavelindeling wordt het mogelijk gemaakt dat bebouwing kan worden gerealiseerd ter plaatse van bestaande watergangen. Wanneer dit aan de orde is en een aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan hier betrekking op heeft, zal hierover altijd overleg worden gevoerd met het waterschap.

Om de minimaal vereiste waterberging te realiseren bij uitgifte van terreinen, is een voorwaarde opgenomen in deze beleidsregel.

Wegen

Aangezien een groot deel van het bedrijventerrein reeds is bebouwd en aangelegd en er slechts een paar plekken zijn waar op kan worden aangesloten, zijn de mogelijkheden voor het toekomstige wegenbeloop beperkt. Het wegenbeloop zal worden afgestemd op de gewenste kavelgrootte. De verwachting is wel dat op termijn de vrachtverkeersafwikkeling van AVEBE direct via de op- en afrit van de N366 zal plaatsvinden. In de beleidsregel zijn minimale maten voor de wegen opgenomen, zie voor een nadere uitwerking hoofdstuk 5.

Zoals in paragraaf 2.3.1 is beschreven, is in het geldende bestemmingsplan voor het bedrijventerrein een thematiseringsdoelstelling opgenomen. Gronden met de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn bestemd voor bedrijven die voldoen aan deze thematiseringsdoelstelling, te weten agro-food en transport. De bij de regels behorende Staat van bedrijven is daarbij leidend.

De gemeente wil vestiging van bedrijven mogelijk maken die ook buiten de agro-food en transport sectoren vallen. Deze mogelijkheid bestaat ook al op basis van het vigerende plan. In de beschrijving op hoofdlijnen bij de bestemming is namelijk het volgende opgenomen:

“Voor zover een bedrijf niet in de lijst voorkomt, dan wel in een naast hogere categorie in de Staat van bedrijven voorkomt, dan wel daarmee vergelijkbaar is, gaan burgemeester en wethouders bij een verzoek om ontheffing na of het betreffende bedrijf naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden, al dan niet onder te stellen voorwaarden, wat betreft geur, stof, geluid en gevaar, kan worden gelijkgesteld met de bedrijven genoemd in de categorieën.”

Bij nieuwvestiging van een bedrijf dat niet op de Staat van bedrijven staat, moet dus een afweging worden gemaakt over de aard en effecten van het bedrijf. Om deze toets eenduidiger en makkelijker te maken, is bij deze beleidsregel een aangepaste lijst van bedrijven opgenomen. In deze lijst wordt niet specifiek aansluiting gezocht bij de thematisering. In de lijst staan bedrijfscategorieën waaraan de gemeente in principe medewerking wil verlenen mocht een bedrijf van deze lijst zich willen vestigen.

Naast de toevoeging van bedrijfscategorieën, wijkt de lijst nog op een tweede punt af van de lijst bij het vigerende plan. Door het vaststellen van het facetbestemmingsplan voor geluid moet het thema geluid bij nieuwvestiging of uitbreiding van bedrijven getoetst worden aan de nieuwe geluidszone. Het is daarom niet meer nodig om bedrijven te toetsen aan de richtafstanden die voor dit thema in de bedrijvenlijst zijn opgenomen. Het thema geluid is daarom ook niet meer opgenomen in de aangepaste lijst bij de beleidsregel. De lijst geeft per bedrijfscategorie enkel de richtafstanden aan voor de thema’s geur, stof en gevaar. Op basis van de grootste afstand van één van deze drie thema’s, is de categorie bepaald.

Voor bedrijven waarvoor geluid in de standaard lijst het maatgevende thema is, wordt een ander thema maatgevend voor het bepalen van de categorie. Deze bedrijven vallen daardoor in een lagere categorie (en zijn daarmee in sommige gevallen op een groter deel van het terrein toegestaan, mits uiteraard voldaan wordt aan de regeling in het facetbestemmingsplan voor geluid).