| Organisatie | Zwartewaterland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijzenbrief 2021 |
| Citeertitel | Grondprijzenbrief 2021 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
artikel 160 van de Gemeentewet
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 26-01-2021 | Actualisatie grondprijzenbrief | 12-01-2021 |
Deze grondprijzenbrief komt voort uit de Nota Grondbeleid 2017-2020, die in mei 2017 is vastgesteld.
In deze Nota Grondbeleid is bepaald dat het College van Burgemeester en Wethouders bevoegd is tot het vaststellen van een grondprijzenbrief.
Het grondbeleid geeft een beleidskader met richtlijnen voor de wijze waarop grondprijzen worden bepaald. Omdat het ongewenst is om het beleidskader frequent te wijzigen, heeft de Nota Grondbeleid een looptijd van vier jaar. Om transparant te zijn in de grondprijzen die de gemeente hanteert, wordt jaarlijks een grondprijzenbrief opgesteld. In deze grondprijzenbrief 2021 zijn voor de uitgeefbare woningbouwkavels en kavels voor bedrijventerreinen grondprijzen per m² bepaald voor 2021.
Deze grondprijzenbrief is een openbaar beleidsdocument waarmee het college de gemeenteraad en belanghebbenden op transparante wijze informeert over de hoogte van de te hanteren grondprijzen. Doel is om in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling op transparante wijze marktconforme financiële afspraken te kunnen maken met potentiële afnemers van gronden.
In deze grondprijzenbrief is beschreven wat het grondprijsbeleid concreet betekent voor de grondprijzen in verschillende projecten. In de Nota Grondbeleid wordt in het hoofdstuk grondprijzen beschreven welke methoden worden gebruikt om grondprijzen te bepalen. Deze methoden verschillen per functie en zijn gebruikt om tot de in deze brief vermelde grondprijzen te komen. De vermelde grondprijzen gelden voor het jaar 2021.
De uitgangspunten zijn als volgt:
Frequentie vaststelling grondprijzenbrief
De Grondprijzenbrief wordt jaarlijks omstreeks het eind van het kalenderjaar door het college vastgesteld en ter kennisname aan de raad verstrekt. De Grondprijzenbrief is openbaar en zal in verband met de gewenste transparantie jaarlijks worden gepubliceerd op de gemeentelijke website.
Aan de inhoud van deze grondprijzenbrief is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente Zwartewaterland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor typ- en drukfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de grondprijzenbrief en grondprijzen voor bepaalde ontwikkelingen kunt u contact opnemen met het team Vastgoed van de gemeente Zwartewaterland.
Hoofdstuk 1 Methoden van grondprijsbepaling
In de Nota Grondbeleid 2017-2020, die in mei 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt omschreven welke methoden er zijn om grondprijzen te bepalen en welke methode in welk geval gebruikt wordt.
De methode die wordt toegepast, verschilt per functie. De grondprijzen van sociale huurwoningen, maatschappelijke voorzieningen en bedrijfskavels worden doorgaans bepaald met de comparatieve methode1. Voor de grondprijsbepaling voor sociale koopwoningen, projectmatige (vrije sector) woningbouw, particulier opdrachtgeverschap, detailhandel, horeca en kantoren wordt gebruik gemaakt van de comparatieve methode, die kan worden getoetst met behulp van de genormeerd residuele methode².
Evenals de grondprijzenbrief van 2020, geldt voor 2021 dat de nadruk is gelegd op het bepalen van een redelijke indexering van de grondprijzen van 2020. De reden hiervoor is tweeledig:
Omdat uit marktontwikkelingen blijkt dat de grondprijzen voor woningbouw (beschouwd vanuit de residuele benadering) aanzienlijk meer zijn gestegen dan de onder punt 2 genoemde indexatie van 2%, is het van belang bij de eerstkomende actualisatie van de grondprijzenbrief (2022) de grondprijzen voor woningbouw te herzien op basis van een nieuw marktonderzoek. Voor dit moment wordt daarom een tussenstap tot 5% gemaakt.
1 Bij een comparatieve grondprijsbenadering worden de gehanteerde grondprijzen vergeleken met buurgemeenten en gemeenten uit de regio.
² De (genormeerd) residuele benadering legt een relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming. Residueel rekenen legt hiermee een directe relatie tussen de bouwmogelijkheden, de commerciële waarde, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde van een onroerend goedobject. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouwkosten, bijkomende kosten en de overhead en winst & risico van de ontwikkelende partij, resteert de waarde van de grond.
Hoofdstuk 2 Prijsontwikkelingen
2.1 Prijsontwikkeling woningen landelijk
In dit hoofdstuk wordt op basis van marktgegevens van de NVM een beeld geschetst van de ontwikkeling van verkoopprijzen en het aanbod van koopwoningen in Nederland en in de regio. In het tweede kwartaal van 2020 zijn er in Nederland iets minder woningen verkocht dan een jaar eerder. Deze daling is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de coronacrisis. Wel zijn in het tweede kwartaal van 2020 iets meer nieuwbouwwoningen verkocht ten opzichte van een jaar eerder. Landelijk is nog steeds een trend zichtbaar van stijgende verkoopprijzen en toenemende krapte op de woningmarkt.
De regionale verschillen in Nederland zijn groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen.
Bron: NVM prijsontwikkeling per regio
De prijs van verkochte woningen is in het tweede kwartaal van 2020 met 8,8% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Regionaal is echter sprake van grote verschillen. In de vier grote steden is sprake van een relatief minder sterke stijging, variërend van 4% tot 7%. De grootste prijsstijgingen zijn te vinden in het oosten en noordoosten van Nederland, met percentages die oplopen tot 15% en een enkele uitschieter naar 25%. De gemiddelde prijs per m² steeg ten opzichte van afgelopen jaar met 8,5%.
De krapte-indicator (het gemiddeld aantal woningen waaruit een potentiële koper kan kiezen) laat een verdere daling zien. Deze indicator komt uit op 2,7. Een jaar eerder was dit nog 3,3. De huidige stand is de laagste stand van deze eeuw, wat duidt op een uitzonderlijke krapte op de woningmarkt. Ook hier is sprake van regionale verschillen. De krapte is het grootst in de regio's Groningen (stad), Haarlem en Almere. Alleen in de regio noordoost Groningen is sprake van een evenwichtige woningmarkt, met een krapte-indicator net boven de 5.
Logischerwijs zijn er ook flinke verschillen in de krapte-indicator tussen verschillende woningtypen. Voor tussenwoningen is de krapte het grootst. Een potentiële koper kan in deze categorie gemiddeld kiezen uit 1,7 woningen. Voor vrijstaande woningen heeft een koper gemiddeld de grootste keuze, voor dit type woningen komt de krapte-indicator uit op 5,9.
Bron: NVM aantal verkochte bestaande koopwoningen
Bron: NVM actuele kwartaalcijfers
De bouw van nieuwbouwwoningen blijft nog steeds achter bij de woningbehoefte. In 2019 zijn volgens het CBS circa 71.000 woningen opgeleverd, de verwachting is dat dit aantal in 2020 niet wordt gehaald. Uit de marktcijfers van het NVM blijkt echter wel dat in het tweede kwartaal van 2020 8% meer nieuwbouwwoningen zijn verkocht ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Ten opzichte van twee jaar geleden ligt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen echter 10% lager.
In het tweede kwartaal van 2020 zijn 10.400 nieuwbouwwoningen en kavels te koop gezet door NVM-makelaars, een stijging van 6% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Halverwege het kwartaal stonden 14.800 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars, circa 5% meer dan vorig jaar. Terwijl de markt voor bestaande bouw steeds krapper wordt, is de krapte op de markt voor nieuwbouw-woningen stabiel. De krapte-indicator van nieuwbouw komt uit op 6,8. Dit is vergelijkbaar met dezelfde periode een jaar eerder.
De stijging van transactieprijzen voor nieuwbouwwoningen lijkt iets af te vlakken. Ook hier is mogelijk de impact van de coronacrisis zichtbaar. De afgelopen jaren waren prijsstijgingen van meer dan 10% gebruikelijk, nu ligt de gemiddelde transactieprijs 9% hoger dan een jaar eerder. De gemiddelde prijs per m² steeg met 8%. De prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning bedraagt nu € 401.000,-.
2.2 Prijsontwikkeling woningen regionaal
De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs publiceert elk kwartaal voor elke regio de laatste markttrends. In de 2e kwartaalpublicatie van 2020 Regio Zwolle e.o. rapporteert de NVM over het aantal transacties en transactieprijzen. In onderstaande figuren van de NVM zijn cijfers weergegevens over verkochte bestaande woningen, transactieprijs, prijs per m² en verkooptijd in de periode 2014-2 t/m 2020-2.
Bron: NVM ontwikkelingen in de regio Zwolle eo.
Uit de cijfers van de NVM blijkt dat de regio Zwolle op hoofdlijnen hetzelfde beeld laat zien als de ontwikkelingen op nationaal niveau. Opvallend hierbij is wel dat het aantal transacties in de regio is toegenomen ten opzichte van een jaar eerder, waar landelijk juist sprake is van een daling. De gemiddelde transactieprijs laat een stijging zien die vergelijkbaar is met het landelijke beeld. Een woning in de regio Zwolle wordt nu gemiddeld voor € 301.000,- verkocht, met een gemiddelde prijs per m² van € 2.540,-.
Wel is sprake van grote verschillen tussen verschillende woningtypen. De gemiddelde transactieprijs per m² steeg ten opzichte van vorig jaar het meest voor appartementen en tussenwoningen, met ca. 8% tot 9%. Voor 2-onder-1-kap-woningen was ten opzichte van vorig jaar daarentegen sprake van een lichte daling in de transactieprijs per vierkante meter. De verkooptijd in dagen is voor alle woningtypen sterk afgenomen ten opzichte van een jaar eerder. Uitzondering hierop zijn appartementen, hier is de verkooptijd met gemiddeld 4 dagen toegenomen tot 26 dagen.
2.3 Prijsontwikkeling grondprijzen
De grondprijzen voor woningbouw zijn enerzijds afhankelijk van de ontwikkeling van de verkoopprijzen en anderzijds van de ontwikkeling van de stichtingskosten (bouw- en bijkomende kosten) van woningen. Zoals blijkt uit de gegevens van de NVM is nog steeds sprake van een opwaartse ontwikkeling in de woningprijzen (zowel in de regio Zwolle als nationaal), mede als gevolg van de aanhoudende krapte op de woningmarkt. Ook de bouwkosten van woningen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Deze trend lijkt nu echter af te vlakken. Uit gegevens van het bouwkostenkompas en het CBS blijkt dat voor de bouwkosten sprake is van een stijging met ruim 2% ten opzichte van vorig jaar. De aanbestedingsindex laat zelfs een kleine daling zien van 0,7% ten opzichte van vorig jaar.
Op basis van de omschreven prijsontwikkelingen kan worden aangenomen dat de grondprijzen voor woningbouw een relatief sterke stijging laten zien ten opzichte van vorig jaar, aangezien de (residuele) grondprijs doorgaans wordt beschouwd als het verschil tussen de marktwaarde van een woning (exclusief BTW) en de stichtingskosten. Hierbij zijn twee kanttekeningen te maken:
Het is moeilijk in te schatten wat voor effect de coronacrisis heeft op de woningmarkt. ABN Amro voorziet in de woningmarktmonitor van oktober (2020) voor 2021 een stabilisatie van de huizenprijzen. De Rabobank gaat uit van een (tijdelijke) lichte daling vanaf het laatste kwartaal van 2020. Desondanks blijft de druk op de woningmarkt hoog, waardoor een daling van de huizenprijzen vooralsnog is uitgebleven.
Ondanks bovengenoemde kanttekeningen kan - met de nodige voorzichtigheidsmarge - worden aangenomen dat zowel in de regio Zwolle als nationaal over het afgelopen jaar onderliggend sprake is van een gemiddelde stijging van de grondprijzen voor woningbouw in de bandbreedte 5% tot 10%.
Grondprijzen voor bedrijventerreinen worden niet residueel, maar comparatief bepaald. De uitgifteprijs is daarbij sterker locatieafhankelijk dan bij woningbouw, omdat deze wordt beïnvloed door tal van factoren als schaarste, locatie, bereikbaarheid, branchering, toegestane milieucategorie en de maximaal te realiseren vloeroppervlakte. Over de ontwikkeling van grondprijzen voor bedrijfskavels over het afgelopen jaar zijn weinig cijfers beschikbaar, wel is de nodige informatie voorhanden over de opname van bedrijfsruimte. Uit onderzoek van vastgoeddienstverlener Savills blijkt dat de opname van bedrijfsruimte in het eerste kwartaal van 2020 sterk is gedaald als gevolg van de coronacrisis, terwijl in het tweede kwartaal van 2020 juist sprake was van herstel en stabilisatie tot het niveau van 2019.
De impact van de coronacrisis op de verdere ontwikkeling van de opname van bedrijfsruimte en de prijs van grond voor bedrijfskavels is lastig te voorzien en zal per bedrijventerrein verschillen. In dit licht worden de grondprijzen voor bedrijfskavels in deze grondprijzenbrief met 1% geïndexeerd, in lijn met het percentage dat is gehanteerd bij de meest recente jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties. In de gemeente Zwartewaterland is in 2021 alleen uitgifte van bedrijfsgrond op bedrijventerrein Kranerweerd voorzien.
Onder sociale huurwoningen wordt verstaan: huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. De maximale huurgrens wordt elk jaar bij ministeriële regeling per 1 januari van elk jaar vastgesteld.
Zoals in de Nota Grondbeleid is vastgelegd, wordt in de gemeente Zwartewaterland gewerkt met een vaste kavelprijs op basis van de comparatieve methode. Omdat er op dit moment geen zicht is op gronduitgifte ten behoeve van sociale huurwoningen is vooralsnog geen vaste kavelprijs bepaald.
Voor markthuurwoningen (beleggershuurwoningen) wordt eenzelfde grondprijs aangehouden als voor koopwoningen.
Voor koopwoningen is het uitgangspunt dat de grondwaarde met de comparatieve methode wordt bepaald, in combinatie met de genormeerd residuele methode. Dit geldt voor zowel projectbouw als particuliere bouw en voor zowel grondgebonden als niet-grondgebonden woningen. De afgelopen jaren is echter uitgegaan van een bandbreedte per project, met vaste grondprijzen per m² (gebaseerd op marktonderzoek door de Stec groep).
In 2021 verwacht de gemeente kavels voor koopwoningen uit te geven in één project: Om de Weede in Hasselt. Het terrein gelegen aan het Tijlswegje in Hasselt wordt verkocht aan de Stichting Knarrenhof. De grondprijs voor dit terrein is vastgelegd in een anterieure overeenkomst en wijzigt daarom niet.
Voor Hasselt Om de Weede geldt dat alle beschikbare kavels in 2020 zijn verkocht of dat een optie tot verkoop is overeengekomen. Bij het sluiten van deze verkoopovereenkomsten zijn de prijzen uit de grondprijzenbrief 2020 gehanteerd. Daarbij is contractueel doorgaans een indexatie van 2% afgesproken in het geval deze kavels niet in 2020, maar in 2021 worden afgenomen.
Uit het voorgaande hoofdstuk blijkt echter dat - gezien de ontwikkelingen in de markt - de werkelijke stijging van de grondprijzen over afgelopen jaar waarschijnlijk aanzienlijk hoger ligt (in de bandbreedte 5% tot 10%). Een verhoging van 5% kan nu aanvaardbaar zijn. In 2021 kan aan de hand van het geplande marktonderzoek in aanloop naar de uitgifte van gronden voor het vervolg van fase 1B in Hasselt Om de Weede een meer gemotiveerde verhoging worden vastgesteld. Dat kan in de loop van het jaar zijn of aan het eind van het jaar voor 2022.
Afhankelijk van de betreffende ontwikkeling, bij voorkeur gebaseerd op de residuele methode. | |
Kavelprijs grondgebonden levensloopbestendige woningen (inclusief binnenterrein) |
Bij de verkoop van een groter gebied, al dan niet projectmatig, kan het college besluiten een extra korting te geven op de grondprijs. Dat kan met name aan de orde zijn als er sprake is van innovatieve initiatieven waarbij in één keer een grote hoeveelheid grond wordt afgenomen (bijvoorbeeld bij CPO-projecten). Hierbij moet nauwlettend in de gaten worden gehouden dat er geen sprake is van onrechtmatige staatssteun. Als de situatie daarom vraagt, kan de gemeente de grond laten taxeren door een onafhankelijke taxateur om tot een marktconforme grondwaarde te komen.
3.2 Bedrijven (kantoor- en bedrijfsruimte)
3.2.1 Kantoor- en bedrijfsruimte
Bij de uitgifte van grond voor kantoor- en bedrijfsruimte wordt uitgegaan van marktconforme prijzen per locatie en kavel. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat de grondprijzen voor kantoren worden bepaald met de genormeerde residuele grondwaardemethode, aangevuld met de comparatieve methode. Op dit moment zijn er binnen de gemeente geen projecten waarbij grond wordt uitgegeven ten behoeve van de ontwikkeling van kantoren. Op het moment dat een initiatief zich voordoet, wordt hiervoor conform de genoemde methode een grondprijs vastgesteld.
De gemeente kent één bedrijventerrein waar momenteel gronden actief worden uitgegeven. Dit betreft het bedrijventerrein Kranerweerd in Zwartsluis. De grondprijzen van kavels voor bedrijventerreinen worden comparatief bepaald. De uitgifteprijs wordt sterk beïnvloed door schaarste, locatie, bereikbaarheid, branchering, toegestane milieucategorie en de maximaal te realiseren vloeroppervlakte. In navolging van de notitie ‘Planeconomie gemeente Zwartewaterland, financiële actualisatie ruimtelijke projecten 2020’ worden de grondprijzen van bedrijventerreinen in 2021 met 1% geïndexeerd ten opzichte van 2020.
De grond voor POP-stations wordt tegen een marktconforme prijs verkocht. In verband met de grote differentiatie in grootte, locatie en bijkomende werkzaamheden wordt de grondprijs per individuele uitgifte separaat berekend.
3.3 Winkel- en horecavoorzieningen
Onder winkel- en horecavoorzieningen worden naast detailhandel ook baliefuncties en
(commerciële) dienstverlening verstaan. Dit zijn onder andere reisbureaus, banken, sportscholen, wellness centers en zelfstandige commerciële (para)medische praktijken/centra. De marktconforme grondprijzen per uitgifte worden comparatief of - als het een meer complexe uitgifte betreft - residueel bepaald. Dit gebeurt mede op basis van de verwachte (fictieve) huurinkomsten, die weer afhankelijk zijn van de verwachte omzet. In verband met de grote differentiatie tussen functies, grootte en locatie wordt de grondprijs per individuele uitgifte separaat berekend.
3.4 Maatschappelijke voorzieningen
De maatschappelijke voorzieningen zijn ingedeeld in maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk, maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk en maatschappelijk, niet commercieel gebruik van gemeentegronden.
3.4.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Onder maatschappelijke voorzieningen wordt primair verstaan sociale, culturele en maatschappelijke
voorzieningen zonder winstoogmerk (vaak verenigingen en stichtingen):
Voor deze voorzieningen geldt op basis van de Wet Markt en Overheid een minimaal kostendekkende grondprijs. De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt comparatief vastgesteld en per uitgifte bepaald.
3.4.2 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk
Steeds meer maatschappelijke voorzieningen worden (semi-) commercieel geëxploiteerd. Dit is het gevolg van de terugtredende overheid en meer marktwerking in het maatschappelijke veld. Hierdoor moeten sommige voorzieningen worden aangemerkt als een onderneming met (gedeeltelijk) winstoogmerk. Voorbeelden hiervan zijn: kinderdagverblijven, een aantal recreatieve voorzieningen, geprivatiseerde nutsvoorzieningen en (para)medische voorzieningen.
Voor voorzieningen met een commercieel karakter wordt de grondprijs vastgesteld conform de werkwijze onder bedrijven en/of winkel- en horecavoorzieningen. Deze grondprijs wordt per uitgifte bepaald.
3.4.3 Maatschappelijk, niet commercieel gebruik gemeentegronden
Onder deze categorie grondgebruik vallen onder meer kinderboerderijen, scouting en ijsbanen. Deze gronden worden verhuurd aan de gebruikers voor een huurprijs die historisch is bepaald. Als nieuwe gronden voor dit gebruik verhuurd worden, wordt op dat moment de huur vastgesteld.
Hierbij moet worden voldaan aan de Wet Markt en Overheid, waarbij geldt dat minimaal een kostprijsdekkende huur in rekening moet worden gebracht. Wanneer sprake is van een commerciële (markt)partij, moet de huurprijs marktconform zijn om te voorkomen dat sprake is van onrechtmatige staatssteun.
In de gemeente bestaat de mogelijkheid om groen- en reststroken te kopen en toe te voegen aan de aangrenzende kavel. Groen- en reststroken die in aanmerking komen voor uitgifte zijn gronden die geen openbare functie hebben. Hier wordt onder verstaan dat de gronden geen functie hebben als verkeersgroen, gebruiksgroen of beeldbepalend groen. De grond ten behoeve van de kaveluitbreiding wordt verkocht en geleverd in de huidige staat. Eventuele kosten voor het toevoegen van de grond aan de kavel zijn voor rekening van de koper. Voor de uitgifte van groen- en reststroken worden twee categorieën onderscheiden, te weten:
Als de situatie daarom vraagt, kan de gemeente grond laten taxeren door een onafhankelijke deskundige om tot een waarde te komen.
Bij huurwoningen/koopwoningen worden aanliggende groenstroken verhuurd als deze al aan de
openbaarheid zijn onttrokken en eerder waren verhuurd aan de bewoners/eigenaren van de aanliggende woning/perceel. Op basis van de Wet Markt en Overheid wordt er vanaf 2020 bij alle nieuwe contracten 5% van de geldende verkoopprijs als huur gerekend met een minimum van € 100,-. Deze huur wordt jaarlijks geïnd en geïndexeerd. Bebouwing van deze groenstroken/snippergroen is niet toegestaan.
3.6 Overige vormen van uitgifte
De verpachting van agrarische gronden vindt plaats tegen een vaste prijs per hectare die jaarlijks per regio door de Grondkamer wordt bepaald of op basis van de marktwerking in het kader van geliberaliseerde pacht. De gemeente Zwartewaterland valt onder het Noordelijk Weidegebied. De kosten van inschrijving bij de Grondkamer zijn voor rekening van de pachter. De verpachting vindt plaats middels een jaarlijkse pachtovereenkomst.
Het recht van opstal is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander
gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. De opstalhouder is juridisch eigenaar van de opstal.
De kosten voor het vestigen van een recht van opstal zijn voor rekening van de opstalhouder. Het recht wordt met name gebruikt ten dienste van gebouwen van sportverenigingen. Het gebruiksrecht (opstalrecht) bedraagt € 0,80 per m² oppervlakte van de grond die voor de opstal gebruikt wordt.
Het plaatsen van zendmasten op gemeentegrond wordt als een aparte vorm van recht van opstal gezien. Hiervoor wordt jaarlijks bij de opstalhouder een vergoeding van € 4.000,- in rekening gebracht, per gebruiker vermeerderd met een vergoeding van € 1.000,- voor medegebruik.