Organisatie | Ouder-Amstel |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsregels woonruimteverdeling gemeente Ouder-Amstel 2020 |
Citeertitel | Beleidsregels woonruimteverdeling Ouder-Amstel 2020 |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | bestuur en recht |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
03-12-2020 | Nieuwe regeling | 17-11-2020 | 2020-098876 |
1 Inleiding en algemene bepalingen
In deze beleidsregels wordt beschreven hoe het college van burgemeester en wethouders de in de Huisvestingsverordening Ouder-Amstel 2020 opgenomen regels uitvoert. Deze beleidsregels geven een nadere uitwerking van de verordening op het gebied van woonruimteverdeling. De wettelijke grondslag voor het vaststellen van beleidsregels is neergelegd in artikel 4:81, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht.
Vanwege de krapte op de woningmarkt leidt extra inschrijvingsduur voor de ene doelgroep tot directe benadeling tot de andere doelgroep. Bovendien zal extra inschrijfduur leiden tot een extra administratieve last. Om bepaalde doelgroepen te helpen aan een woning wordt nieuw beleid ontwikkeld én bestaat de mogelijkheid van labelen en urgentie.
Artikel 2.4.4 van de verordening bevat een tabel waarin categorieën woonruimte worden gelabeld ten behoeve van bepaalde categorieën woningzoekenden. Vanwege het feit dat de vraag naar sociale huurwoningen groter is dan het aanbod waardoor verdringing van huishoudens met specifieke woonwensen kan optreden, worden bepaalde woningen met voorrang toegewezen aan bepaalde doelgroepen. Niet alle woningen die geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen worden gelabeld. Het labelen van woningen levert namelijk ook in zekere mate een beperking op van de toegankelijkheid van de sociale huurwoningmarkt.
Voor huishoudens met minderjarige kinderen zijn, voor zover het de voorkeursvolgorde betreft, de volgende regels van belang:
Kinderen tellen alleen mee als ze beschreven staan in de BRP op het adres van de ouder(s) of voogd(es), daar ook daadwerkelijk wonen en niet onttrokken zijn aan het ouderlijk gezag. Ook pleegkinderen jonger dan 18 jaar tellen mee, mits de pleegzorg relatie door formele documenten aangetoond kan worden. Kinderen die tijdelijk het ouderlijk huis hebben verlaten als gevolg van bijvoorbeeld verpleging of detentie worden tot het huishouden gerekend.
3.2 Label woning: medische beperkingen
Voor personen met een medische beperkingen worden woningen gelabeld waarvan de fysieke kenmerken goed aansluiten bij de behoeften van deze mensen. Woningen die op deze wijze worden gelabeld kunnen enkel worden verhuurd aan huishoudens die voldoen aan de hiervoor gestelde criteria. Niet alle woningen die geschikt zijn voor mensen die verminderd zelfredzaam zijn, worden gelabeld. De huidige praktijk geeft geen aanleiding om ook andere woningen dan aanleunwoningen en seniorencomplexen te labelen. Woningen die zijn gelabeld voor personen met een medische beperking kunnen enkel worden verhuurd aan huishoudens met een medische indicatie. Bij de beoordeling of potentiele bewoners in aanmerking komen voor deze woningen, worden onderstaande overwegingen in de beoordeling meegenomen:
In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het college van burgemeester en wethouders de aanvraag toetsen aan de in artikel 2.6.5 van de verordening opgenomen algemene weigeringsgronden. Een aanvraag wordt getoetst aan de algemene weigeringsgronden. Doet zich tenminste één weigeringsgrond voor, dan wordt de aangevraagde urgentie geweigerd. Let op: niet alle algemene weigeringsgronden zijn van toepassing op alle urgentiegronden.
Voor de gemeente Ouder-Amstel wordt voor het behandelen van een aanvraag voor het verlenen van urgentieverklaringen de volgende werkwijze aangehouden:
De behandelaar stelt een verslag op van het gesprek. Hierin is ook een uitleg opgenomen over de procedure en een verwachte uitkomst van de aanvraag tot urgentie. In het verslag wordt duidelijk opgenomen dat eender welk advies wordt gegeven, er altijd een aanvraag gedaan kan worden. Dit verslag wordt gedeeld met de aanvrager.
Een aanvraag is onvolledig als er onvoldoende gegevens bij de aanvraag ingediend zijn om haar te kunnen beoordelen. Dat is in ieder geval zo, als de aanvraag niet voldoet aan het in artikel 2.6.2, lid 3, van de verordening bepaalde.
Een onvolledige aanvraag kan buiten behandeling gelaten worden als de aanvrager de gelegenheid heeft gekregen om de aanvraag aan te vullen, maar hiervan geen of onvoldoende gebruik heeft gemaakt, zie artikel 4:5 van de Awb. Die gelegenheid moet de aanvrager schriftelijk geboden worden. Daarbij wordt de aanvrager vermeld binnen welke redelijke termijn hij of zij de aanvraag moet aanvullen. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de tijd die het de aanvrager naar verwachting mag kosten om de aanvraag aan te vullen. In het algemeen zal een termijn van 2 weken redelijk zijn.
Is één van de algemene weigeringsgronden van toepassing, of is geen van de urgentiegronden van toepassing, dan wordt de aangevraagde urgentie geweigerd. Dit moet schriftelijk gebeuren. Een weigering is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Awb. Een weigeringsbesluit moet uitleggen waarom de urgentie geweigerd wordt. In zo'n uitleg, een motivering, wordt aan de hand van het dossier van aanvrager aangegeven waarom - en aan welke - door de verordening gestelde en in beleidsregels uitgewerkte eisen hij of zij niet voldoet. Tegen een weigeringsbesluit kan de aanvrager bezwaar maken.
Het zoekprofiel bevat het qua ligging, grootte, en aard meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem.
Een urgentieverklaring geeft een zéér beperkte keus uit het woningaanbod. Er kan niet worden gekozen voor een bepaald soort woning of een specifieke dorpskern of buurt. Een urgentie wordt in beginsel afgegeven voor een appartement met uitzondering van nieuwbouwappartementen.
5.4 Uitwerking algemene weigeringsgronden
Hieronder wordt eerst cursief de in de verordening opgenomen algemene weigeringsgrond geciteerd. Daarna wordt de uitwerking weergegeven.
a. leeftijd en verblijfsstatus
Het huishouden van aanvrager moet voldoen aan de voorwaarden voor wat betreft leeftijd en verblijfsstatus.
b. geen urgent huisvestingsprobleem
Er is sprake van een urgent huisvestingsprobleem als aanvrager dakloos is of zeer binnenkort dakloos zal worden. Met dakloosheid wordt gelijkgesteld de situatie waarin het huishouden van aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders als gevolg van een probleem met de huisvesting redelijkerwijs geen gebruik meer geacht wordt te kunnen maken van de tot dan toe bewoonde woning.
In de volgende gevallen is in ieder geval op zichzelf staand geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem:
c. het probleem kon redelijkerwijs worden voorkomen of kan op een andere wijze worden opgelost
Hiervan is in ieder geval sprake als:
de aanvrager heeft gelet op zijn inkomen of vermogen de middelen om zelf in een oplossing voor het huisvestingsprobleem te voorzien. Inkomen en vermogen moet worden aangetoond door middel van het meest recent te verkrijgen inkomensverklaring van de Belastingdienst (op dit moment het IBRI- formulier);
aanvrager in de periode dat aannemelijk werd dat hij een huisvestingsprobleem zou gaan krijgen niet zo vaak als mogelijk op via het reguliere aanbod van corporaties aangeboden voor hem passende woonruimte heeft gereageerd. De zinsnede "zo vaak als mogelijk" in de vorige zin moet gelezen worden als "tenminste twee maal per week, voor zover er tenminste twee keer per week voor hem passende woonruimte werd aangeboden";
d. gebruik maken van een voorliggende voorziening
Een voorliggende voorziening is een voorziening die gelet op haar aard en doel, wordt geacht voor het oplossen van het huisvestingsprobleem van belanghebbende toereikend en passend te zijn.
e. verwijtbaar doen of nalaten
Hiervan is in ieder geval sprake:
bij woninguitzetting wegens huurschuld of overlast, veroorzaakt door één of meerdere leden van het huishouden van aanvrager. Eventueel kan in het kader van een "laatste kans" toch besloten worden tot verlening van een urgentie aan het desbetreffende huishouden. Van deze uitzondering kan alleen sprake zijn als de urgentie substantieel bijdraagt aan het op orde krijgen van het leven van de aanvrager;
f. (andere) zelfstandige woonruimte geen oplossing
Voor sommige woningzoekenden zal verhuizing naar (andere) zelfstandige woonruimte geen adequate oplossing bieden voor het huisvestingsprobleem. Het gaat dan onder andere in het bijzonder om mensen met een complexe zorgvraag. In een dergelijk geval zal geen urgentie verleend worden. Zie overigens ook de relatie met de onder d. genoemde weigeringsgrond: vaak zal in dergelijke gevallen een voorliggende voorziening, bijvoorbeeld: de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de Wet langdurige zorg (Wlz) een meer adequate oplossing kunnen bieden.
g. eerder verleende urgentieverklaring is ingetrokken
Het betreft hier intrekking in verband met verwijtbaar handelen van de zijde van de woningzoekende, wegens een onjuiste of onvolledige aanvraag of wegens het weigeren van passende woonruimte. Van deze weigeringsgrond kan op grond van de hardheidsclausule worden afgeweken.
h. niet in staat om te voorzien in de kosten
Een woningzoekende die niet tenminste in zijn bestaan kan voorzien lost zijn huisvestingsprobleem niet op door verhuizing naar een zelfstandige woonruimte. Inkomen en vermogen moet worden aangetoond door middel van het meest recent te verkrijgen inkomensverklaring van de Belastingdienst (op dit moment het IBRI- formulier).
i. niet tenminste twee jaar woonachtig in Ouder-Amstel
De woonplaats zoals vermeld in de Basisregistratie (BRP) is hierbij in beginsel leidend. Aanvrager wordt geacht verantwoordelijk te zijn voor de juistheid van zijn inschrijving in de BRP.
j. de DAEB-norm wordt overschreden
De definitie van de DAEB-norm is opgenomen in artikel 1 van de verordening. Inkomen en vermogen moet worden aangetoond door middel van het meest recent te verkrijgen inkomensverklaring van de Belastingdienst (op dit moment het IBRI- formulier).
2. niet gewoond in een zelfstandige en voor permanente bewoning bestemde woonruimte
Woont een aanvrager van een urgentieverklaring gedurende de periode van twee jaar direct voorafgaand aan de aanvraag niet in een zelfstandige en volgens het bestemmingsplan voor permanente bewoning geschikte woning, dan kan de urgentieverklaring geweigerd worden.
Van deze weigeringsgrond is in ieder geval sprake als:
Deze weigeringsgrond heeft tot doel te voorkomen dat woningzoekenden kiezen voor bewoning van daarvoor niet geschikte objecten, daardoor een huisvestingsprobleem krijgen en vervolgens via een urgentie voorrang op de woningmarkt kunnen krijgen. Daarmee is deze weigeringsgrond verwant aan de onder e. genoemde weigeringsgrond (verwijtbaarheid).
5.5 Wettelijk verplichte urgentiegronden
In artikel 2.6.6 van de verordening zijn de urgentiegronden opgenomen, die in de wet staan voorgeschreven.
a. slachtoffers huiselijk geweld
Dit betreft mensen die als gevolg van aangetoond huiselijk geweld rechtstreeks vanuit de woonsituatie waar het geweld plaatsvond, zijn gevlucht en in één van de erkende instellingen voor mishandelde mannen of vrouwen verblijven (zoals de Blijfgroep). Het college van burgemeester en wethouders zal hierbij een maatwerkbeoordeling maken.
De onderstaande overwegingen worden in de beoordeling meegenomen:
b. ontvangers of verleners van mantelzorg
Het verlenen of ontvangen van mantelzorg kan tot gevolg hebben dat er een urgent huisvestingsprobleem ontstaat. Het college zal hierbij vrijwel altijd een maatwerkbeoordeling maken.
Burgemeester en wethouders kunnen op grond van de volgende overwegingen een urgentieverklaring toekennen:
een door de gemeente aangewezen organisatie inventariseert de problematiek en wensen rondom mantelzorg en wonen. Deze onafhankelijke partij levert een onderbouwd advies aan het college van burgemeester en wethouders. In het gesprek beoordeelt de aangewezen organisatie de situatie aan de hand van:
De oplossing moet in verhouding staan tot het probleem. Bij een tijdelijke situatie (korter dan een jaar) hoort een tijdelijke oplossing. Maatwerk, creatief denken en flexibele oplossingen zijn dan aan de orde. Bij een langdurige of voortschrijdende situatie (langer dan een jaar) moet er naar een meer permanente oplossing voor de woonsituatie worden gezocht.
Artikel 2.6.7 bevat een urgentiegrond voor situaties waarin een woningzoekende als gevolg van zijn aanstaande uitstroom uit een instelling voor maatschappelijke opvang, uit een psychiatrische instelling of uit een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling gehuisvest moet worden in zelfstandige woonruimte.
Burgemeester en wethouders kunnen op grond van de volgende overwegingen een urgentieverklaring toekennen aan personen die woonachtig zijn in een instelling gevestigd in Ouder-Amstel:
Voorafgaand aan het toekennen van een urgentieverklaring wordt in samenspraak met de woningcorporatie, de behandelende instelling en de gemeente onderzocht of een proefperiode wenselijk wordt geacht. Bij een proefperiode zal het huurcontract op naam van de behandelende instelling komen te staan en kan er tevens tijdelijke begeleiding voor de cliënt worden ingezet vanuit de behandelende instelling en/of de gemeente. Na afloop van de proefperiode moet er in samenspraak met de eerder genoemde partijen worden vastgesteld of de proefperiode wordt omgezet in een vast huurcontract voor de cliënt.
5.7 De regionale urgentiegronden
In artikel 2.6.8 van de verordening zijn de overige regionaal geldende urgentiegronden opgenomen.
Burgemeester en wethouders kunnen gelet op artikel 2.6.8, eerste lid, aanhef en onder a van de verordening urgentie toekennen aan huishoudens in Ouder-Amstel die in een acute noodsituatie verkeren. Calamiteiten zijn plotselinge gebeurtenissen waar de aanvrager geen invloed op kon uitoefenen en die tot een acuut woonprobleem leiden zoals brand, ernstige waterschade, explosie of acuut ernstige funderingsgebreken. Hiervan is sprake indien:
De ongeschiktheid voor bewoning wordt vastgesteld door of in opdracht van, een daartoe bevoegde ambtenaar die belast is met het toezicht op de naleving van onder meer de bij de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Woningwet en de bestemmingsplannen vastgestelde wet- en regelgeving (hierna: “toezichthouder”).
De in artikel 2.6.5 van de verordening genoemde algemene weigeringsgronden zijn van toepassing, met uitzondering van de in artikel 2.6.5, eerste lid onder j, van de verordening genoemde inkomensnorm. Voor deze urgentiegrond geldt dientengevolge geen inkomenseis.
woningzoekenden die als gevolg van een medische of sociale reden dringend woonruimte nodig hebben (en niet uitstromen uit een hulpverleningsinstelling).
Burgemeester en wethouders kunnen complexen aanwijzen waarvan de bewoners in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied waarin de complexen zijn gelegen, redelijkerwijs binnen twee jaar niet meer in hun huidige woonruimte kunnen blijven wonen.
Vergunninghouders die voor een periode van vijf jaar zijn gehuisvest en bij afloop van hun huurovereenkomst niet op eigen kracht een andere woonruimte kunnen vinden.
5.8 Sociaal-medische uregentie
Om in aanmerking te kunnen komen voor een urgentieverklaring om medische en/of sociale redenen zoals bedoeld in artikel 2.6.8, lid 1, aanhef en onder b en artikel 2.6.8a van de verordening, moet in ieder geval aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:
Onder medische redenen waarom iemand dringend woonruimte nodig heeft wordt een woonsituatie verstaan die om medische redenen levensontwrichtend is voor één of meer leden van het huishouden. In ieder geval wordt geen urgentieverklaring verleend:
als de belanghebbende deze aanvraagt vanwege een lichamelijke aandoening en/of een psychische stoornis, tenzij kan worden aangetoond dat de betreffende aandoening en/of stoornis chronisch is en overwegend gerelateerd is aan de woonsituatie, dan wel dat de behandeling van de aandoening/stoornis in hoge mate ongunstig wordt beïnvloed door de woonsituatie. Dat laatste moet blijken uit een schrijven van professionele medische, psychiatrische of sociale hulpverleners, waarin de betreffende aandoening of stoornis wordt benoemd, die een relatie heeft met het woonprobleem van betrokkene.
Om op grond van artikel 2.6.8a lid 2 aanhef en onder a van de verordening in aanmerking te kunnen komen voor een urgentieverklaring, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
Als blijkt dat er medische problemen zijn, dan kan aan een arts van de (gemeentelijke) keuringsdienst of een andere door de gemeente aangewezen deskundige advies worden gevraagd. Om urgentie te verlenen moet er sprake zijn van een aan de woonsituatie gerelateerde onverantwoorde medische situatie die niet langer mag blijven voortbestaan.
Indien wordt overwogen vanwege een (chronische) psychische stoornis een urgentie af te geven kan aan de belanghebbende de voorwaarde worden opgelegd dat hij psychiatrische begeleiding aanvaardt en daarmee voorafgaand aan het afgeven van de urgentie schriftelijk akkoord gaat. Indien de belanghebbende weigert vooraf schriftelijk akkoord te gaan met de voorgestelde begeleiding, wordt geen urgentie afgegeven.
Dreigende dakloosheid met kinderen
Er wordt geen urgentieverklaring verleend vanwege het enkele feit dat het huwelijk of de samenwoningsrelatie wordt ontbonden. De gemeente gaat er vanuit dat de woning waar men direct voorafgaand aan de verbroken samenwoning, echtscheiding of ontbinding van het geregistreerd partnerschap woonde, primair beschikbaar blijft voor de minderjarige kinderen. Er is dan geen urgentie nodig. Alleen in uitzonderlijke situaties kan, met inachtneming van het hieronder beschrevene, ten behoeve van de minderjarige kinderen urgentie worden verstrekt.
Geen urgentieverklaring wordt verleend:
aan de aanvrager die als medehuurder het huurrecht van de voormalige echtelijke of gezamenlijk gehuurde woning heeft kunnen opeisen, maar dit heeft nagelaten. De belanghebbende die zich als medehuurder heeft kunnen laten erkennen, maar dit heeft nagelaten, wordt voor de toepassing van dit beleid aangemerkt als medehuurder.
Uitzonderlijke situaties waarin tot verlening van een urgentieverklaring kan worden overgegaan:
Daarbij moet wel voldaan zijn aan de volgende voorwaarden:
Een levensbedreigende situatie door stelselmatig geweld of bedreiging maakt dat sprake kan zijn van een urgent huisvestingsprobleem waarvoor, als voldaan is aan de volgende voorwaarden, op grond van artikel 2.6.8, lid 1 aanhef en onder b een urgentieverklaring verleend kan worden:
Indien sprake is van een levensbedreigende situatie door stelselmatig geweld of bedreiging door een ander dan een huisgenoot, moet daarnaast nog aan de volgende voorwaarde worden voldaan:
Huishoudens kunnen in aanmerking komen voor een urgentie als een gezin met kind(eren) door overmacht niet meer in staat is om aan de hoge woonlasten te voldoen. Achtergrond is meestal daling van het huishoudinkomen door vertrek van de partner of verlies van inkomen uit arbeid. Aan de volgende voorwaarden moet in ieder geval worden voldaan om in aanmerking te kunnen komen voor een urgentieverklaring:
Als de aanvrager schulden heeft, moet in ieder geval aan de volgende voorwaarden zijn voldaan om in aanmerking te kunnen komen voor een urgentieverklaring:
Voorafgaand aan het afgeven van een urgentie kan aan de belanghebbende de voorwaarde worden opgelegd dat hij schriftelijk verklaart akkoord te gaan met financiële begeleiding, indien het opleggen van een dergelijke voorwaarde wenselijk is uit een oogpunt van goed huurderschap. Indien de belanghebbende weigert vooraf schriftelijk akkoord te gaan met de voorgestelde begeleiding, wordt geen urgentie afgegeven.
Als de aanvrager mede hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheek van een gemeenschappelijke woning, ziet de gemeente dit als een problematische schuld, ook als de ex-partner de woning krijgt. Als de ex-partner de hypotheeklasten niet betaalt, claimt de hypotheekverstrekker het bedrag bij de aanvrager. Er moet daarom worden aangetoond dat de hypotheek niet meer op naam staat van de aanvrager.