Organisatie | Noordoostpolder |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Algemene erfpachtvoorwaarden gemeentegronden |
Citeertitel | Algemene erfpachtvoorwaarden gemeentegronden |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp |
Geen
Gemeentewet, art. 160
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-1993 | Nieuwe regeling | 17-12-1992 Gemeenteblad 3 | 1992-17688 |
De raad der gemeente Noordoostpolder,
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 december 1992, no. 17688-1;
met ingang van 1 januari 1993 vast te stellen de navolgende
Algemene erfpachtvoorwaarden gemeentegronden.
onder intrekking, met ingang van 1 januari 1993, van zijn besluiten van 23 december 1964, no. 9311-3 tot en met 10, van 19 december 1974, no. 11023-2 en van 21 december 1978, no. 17035-2.
HOOFDSTUK 1. INLEIDENDE BEPALINGEN
HOOFDSTUK 2. VAN ALGEMENE AARD
Artikel 2.3 Lasten en belastingen
Alle kosten, rechten en belastingen, welke ter zake van de in erfpacht uitgegeven oppervlakte of opstallen zullen worden geheven, komen ten laste van de erfpachter met ingang van 1 januari van het jaar, volgend op de datum van de erfpachtovereenkomst.
Artikel 2.4 Erfpachtgrenzen en kadastrale meting
De grenzen worden door de gemeente Noordoostpolder aangegeven, alvorens de aanwijs aan het kadaster geschiedt. Een vervroegde grensuitzetting is op verzoek mogelijk. De uitgezette grenspunten dienen in het terrein bewaard te blijven. Mocht een hernieuwde grensuitzetting noodzakelijk zijn, dan kunnen er kosten voor de meting in rekening worden gebracht. De aanwijs aan het kadaster geschiedt door eigenaar en erfpachter, tenzij de erfpachter de eigenaar hiertoe nadrukkelijk machtigt.
Artikel 2.5 Over- en ondermaat
Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die door de gemeente is aangegeven kan geen aanleiding geven tot verrekening, tenzij er sprake is van een verschil groter dan 5%.
Artikel 2.6 Milieukundig onderzoek
Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de in erfpacht uitgegeven grond, is een globaal onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport waarin de toestand van de grond wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen, dat zich in de grond in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de op het moment van onderzoek geldende maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of volksgezondheid, of die anderszins onaanvaardbaar zijn. In de erfpachtovereenkomst wordt nader aangegeven welk rapport het betreft. De erfpachter heeft recht op inzage van het rapport. Evenmin heeft de gemeente, gezien het voorafgaande gebruik van de grond voorzover dat aan de gemeente bekend is, reden om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond zouden kunnen bevinden.
Artikel 2.7 Ontbinding in geval van verontreiniging
Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de ingebruikneming van de onroerende zaak, zou blijken van aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanige aard, dat van de erfpachter in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de erfpachter éénzijdig het recht de overeenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voorzover mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de erfpachtovereenkomst.
Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden niet verstaan: funderingsresten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden. Op deze zaken heeft dit artikel derhalve geen betrekking.
Artikel 2.8 Faillissement en beslag
Indien de erfpachter voor de datum van ondertekening van de notariële akte c.q. voor de datum van ingebruikneming in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag op zijn roerende en onroerende zaken wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de overeenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.
HOOFDSTUK 3. VAN FINANCIELE AARD/OVERDRACHT
Artikel 3.1 Aanvang en duur van de overeenkomst
Een overeenkomst tot uitgifte in erfpacht gaat in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin het gemeentelijke besluit tot uitgifte is genomen, tenzij in de erfpachtovereenkomst een andere datum is genoemd.
Het erfpachtrecht wordt gevestigd voor honderd jaar, tenzij in de erfpachtovereenkomst anders wordt overeengekomen.
Artikel 3.3 Herziening van de canon
Vaststelling van de canon geschiedt aan de hand van de door het Centraal Bureau voor de Statistiek te publiceren prijsindexcijfers van de gezinsconsumpties volgens de formule, a/b x c, waarbij:
met dien verstande, dat de canon nimmer op een lager bedrag zal worden vastgesteld, dan op het bedrag dat gold bij de aanvang van de erfpachtovereenkomst. Ontbreken de gegevens van het C.B.S., dan is het college van burgemeester en wethouders gerechtigd de aanpassing van de canon te berekenen aan de hand van vergelijkbare gegevens.
De nieuwe canon wordt uiterlijk drie maanden voor de datum waarop de canon herzienbaar is, bij aangetekende brief aan de erfpachter te kennen gegeven. Indien een hypotheekhouder bekend is, zal de herziene canon tevens aan hem worden medegedeeld. De kosten van de ter zake van de herziening op te maken akte en inschrijving in de openbare registers komen ten laste van de erfpachter.
Artikel 3.6 Vrijwaring door de erfpachter
De erfpachter is aansprakelijk voor alle aanspraken van derden op vergoeding van schade die na de uitgifte in erfpacht ontstaat door het gebruik of door verontreiniging door de erfpachter van de onroerende zaak of door gehele of gedeeltelijke instorting van opstallen die op de in erfpacht uitgegeven grond zijn of worden gebouwd.
Erfpachter heeft het recht om de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak te kopen. Alsdan zijn de algemene voorwaarden voor de verkoop van grond van de gemeente Noordoostpolder van toepassing. Vaststelling van de verkoopprijs vindt door de gemeente plaats:
Erfpachter is tevens verplicht voorzover in redelijkheid van hem kan worden gevergd, al datgene te doen c.q. na te laten waardoor schade, gevaar of ontoelaatbare hinder - in welke vorm dan ook - kan worden voorkomen c.q. ontstaan. Eventuele redelijke aanwijzingen van de gemeente daartoe, voorzover vallend binnen de grenzen, door de wetgeving bepaald, moeten worden opgevolgd.
De erfpachter is verplicht de onroerende zaak en daarop aanwezige opstallen in zodanige technische staat te brengen en te houden dat deze de in lid 1 bedoelde bestemming en het daar bedoelde gebruik op behoorlijke wijze kunnen dienen. Daartoe dient de erfpachter de grond met opstallen in alle opzichten goed te onderhouden en waar nodig tijdig geheel of gedeeltelijk te vernieuwen.
Artikel 3.9 Overdracht, overgang en ondererfpacht
De erfpachter is tot gehele of gedeeltelijke overdracht van het erfpachtrecht, de vestiging van ondererfpacht of een beperkt recht waardoor het gebruik van de onroerende zaak door anderen wordt verkregen, slechts bevoegd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en wethouders.
Het college van burgemeester en wethouders beslist binnen een maand na het schriftelijk verzoek om toestemming voor de rechtshandelingen als bedoeld in lid 1 van dit artikel. Deze termijn kan door het college van burgemeester en wethouders door een schriftelijke mededeling aan de erfpachter ten hoogste éénmaal met een maand worden verlengd. Indien binnen é én (c.q. twee) maand(en) niet op het verzoek is beslist, zonder dat zulks aan de erfpachter is toe te rekenen, wordt de toestemming geacht te zijn verleend.
Artikel 3.10 Splitsing en samenvoeging
De erfpachter is tot splitsing van het erfpachtrecht tot splitsing in appartementsrechten of tot samenvoeging van erfpachtrechten slechts bevoegd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en wethouders. Voor de toepassing van dit artikel wordt met de in de eerste zin bedoelde handelingen gelijkgesteld het door de erfpachter verlenen van deelnemings- en lidmaatschapsrechten die betrekking hebben op het gebruik van de onroerende zaak en daarop staande opstallen.
Het college van burgemeester en wethouders beslist binnen een maand na het schriftelijk verzoek om toestemming voor de rechtshandelingen als bedoeld in lid 1. Deze termijn kan door het college van burgemeester en wethouders door een schriftelijke mededeling aan de erfpachter ten hoogste éé nmaal met een maand worden verlengd. Indien binnen één (c.q. twee) maand(en) niet op het verzoek is beslist, zonder dat zulks aan de erfpachter is toe te rekenen, wordt de toestemming geacht te zijn verleend. Het college van burgemeester en wethouders kan aan de toestemming voorwaarden verbinden waaronder herziening van de canon als bedoeld in artikel 3.4, alsmede ten aanzien van het onderhoud van de opstallen na de splitsing.
Artikel 3.11 Verplichtingen ten opzichte van hypotheekhouder(s)
De erfpachter is verplicht de bezwaring van het erfpachtrecht met één of meerdere hypotheekrechten uiterlijk op de dag van passeren van de akte van hypotheekverlening schriftelijk aan het college van burgemeester en wethouders te melden. Binnen een maand na het passeren van de akte van hypotheekverlening is de erfpachter verplicht om op zijn kosten aan het college van burgemeester en wethouders een authentiek afschrift van de akte te overleggen.
Het college van burgemeester en wethouders zal de hypotheekhouder tijdig in kennis stellen van een voornemen tot opzegging van het erfpachtrecht, of wijziging van de grondwaarde waarop de canon gebaseerd is, met uitzondering van de herziening van de canon. Wijziging of splitsing van het erfpachtrecht kan uitsluitend plaatsvinden met voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder.
Artikel 3.12 Opzegging in het algemeen belang
Het college van burgemeester en wethouders doet een voorstel tot opzegging van het erfpachtrecht aan de gemeenteraad. In dit voorstel wordt gemotiveerd uiteengezet welke de redenen zijn die opzegging van het recht in het algemeen belang rechtvaardigen. Het college van burgemeester en wethouders geeft de erfpachter, de hypotheekhouder en eventuele bij de gemeente bekende derdenbelanghebbenden kennis van het voorstel bij aangetekend schrijven. Tevens maakt het college van burgemeester en wethouders het voornemen op de voor onteigening gebruikelijke wijze algemeen bekend.
Omtrent het voorstel tot opzegging van het erfpachtrecht neemt de gemeenteraad geen besluit zolang niet tenminste twee maanden sedert dagtekening van het in lid 2 bedoelde schrijven zijn verstreken. Gedurende deze termijn kunnen de erfpachter, de hypotheekhouder en andere belanghebbenden bezwaren tegen het voorstel bij de gemeenteraad inbrengen. De gemeenteraad besluit met inachtneming van de eventueel ingebrachte bezwaren. Indien de gemeenteraad niet binnen een jaar na dagtekening van de kennisgeving als bedoeld in lid 2 besluit tot opzegging van het erfpachtrecht, wordt het in lid 2 bedoelde voorstel geacht niet te zijn gedaan.
Het raadsbesluit bepaalt de dag, waarop het erfpachtrecht uiterlijk moet worden opgezegd. Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploit en met inachtneming van een termijn van tenminste een jaar. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen tevens betekent worden aan de hypotheekhouder en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven.
Artikel 3.13 Schadeloosstelling bij opzegging in het algemeen belang
Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging of in een akte houdende wijziging van het erfpachtrecht is gesticht, noch zal worden vergoed de schade ter zake van het beëindigen van een activiteit die in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht op de onroerende zaak wordt uitgeoefend, tenzij het college van burgemeester en wethouders daartoe schriftelijke toestemming heeft verleend.
Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de door de gemeente aangeboden vergoeding, doet hij hiervan binnen twee maanden na ontvangst van de aangetekende kennisgeving van de vergoeding, schriftelijk mededeling aan het college van burgemeester en wethouders. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de vergoeding, wordt deze behoudens beroep op de ter zake bevoegde kantonrechter vastgesteld door drie deskundigen, aan te wijzen door de ter zake bevoegde kantonrechter.
Indien het erfpachtrecht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek was bezwaard, wordt in afwijking van lid 4 de vergoeding, na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het erfpachtrecht, de grond en de opstallen nog verschuldigd is, aan de hypotheekhouder(s) uitgekeerd het bedrag dat aan de hypotheekhouder(s) nog toekomt ingevolge de betrokken hypothecaire lening. Een daarna overblijvend bedrag van de vergoeding wordt uitgekeerd aan de erfpachter. Zolang het perceel grond met de opstallen niet ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld, is de gemeente bevoegd 50% van de uitkering ingevolge dit artikel achter te houden, zulks behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruikersrechten. Uitsluitend voor de toepassing van dit artikel worden met rechtmatig verkregen gebruiksrechten gelijkgesteld anderszins door derden verkregen gebruiksrechten, welke naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders geen bezwaren opleveren.
Artikel 3.14 Herstel door gemeente
Indien de erfpachter enige verplichting, voortvloeiende uit deze algemene of de bijzondere voorwaarden niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt kan het college van burgemeester en wethouders deze verplichting op kosten van de erfpachter doen uitvoeren. Krachtens deze algemene voorwaarden is het college van burgemeester en wethouders na kennisgeving en ingebrekestelling, alsmede na verloop van de in lid 2 van dit artikel genoemde termijn, tot zodanige uitvoering jegens de erfpachter uitdrukkelijk gemachtigd. Tevens is het college van burgemeester en wethouders onder dezelfde voorwaarden gemachtigd op kosten van de erfpachter al datgene ongedaan te maken wat in strijd met enige verplichting door de erfpachter is verricht.
Onverminderd de verschuldigdheid van andere kosten, schade en rente aan de kant van de gemeente ontstaan als gevolg van de nalatigheid van de erfpachter, is de erfpachter verplicht op eerste aanzegging van het college van burgemeester en wethouders de kosten die gemoeid zijn geweest met het herstel te voldoen. Het college van burgemeester en wethouders doet de aanzegging vergezeld gaan van een gespecificeerde opgave van de kosten.
Artikel 3.15 Bijzondere wijze van opzegging van het erfpachtrecht
Uitsluitend indien de erfpachter gedurende twee of meer achtereenvolgende jaren niet heeft voldaan aan zijn verplichting tot betaling van de canon of wanneer hij in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen, is het college van burgemeester en wethouders gerechtigd om, met inachtneming van het bepaalde in dit artikel, het erfpachtrecht op te zeggen. Opzegging vindt plaats bij deurwaardersexploit en met inachtneming van een termijn van tenminste twee maanden. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen tevens betekend worden aan de hypotheekhouder en aan anderen die als beperkt gerechtigden of beslagleggers op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven.
Het op grond van lid 2 aan de erfpachter dan wel aan de gemeente toekomende bedrag zal, behoudens beroep op de ter zake bevoegde rechter, worden vastgesteld door deskundigen overeenkomstig artikel 3.13, lid 3, tenzij voor het einde van het recht de gemeente, de erfpachter, de hypotheekhouder en eventueel andere belanghebbenden anders overeenkomen.
De erfpachter is niet gerechtigd de erfpacht op te zeggen gedurende de eerste vijfentwintig jaar na vestiging van het erfpachtrecht. Bij opzegging door de erfpachter is de gemeente niet verplicht een vergoeding voor eventueel op de onroerende zaak achtergebleven, door de erfpachter gebouwde, opstallen te betalen en kan de gemeente als voorwaarde voor acceptatie van de opzegging stellen, dat in slechte staat verkerende opstallen door en voor rekening van de erfpachter voor het einde van de erfpachtovereenkomst worden gesloopt en verwijderd. Opzegging door de erfpachter geschiedt op dezelfde wijze als opzegging door de gemeente (zie lid 1 van dit artikel).
Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de erfpachtovereenkomst en de daarbij behorende algemene voorwaarden, verbeurt de erfpachter, behoudens herstel overeenkomstig artikel 3.14, na ingebrekestelling en na verloop van de daarin gestelde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete ter grootte van tweemaal de jaarlijkse canon, op welk bedrag door de gemeente ter zake van de toerekenbare tekortkoming te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald.
HOOFDSTUK 4. BEPALINGEN DIE UITDRUKKELIJK VAN KRACHT MOETEN WORDEN VERKLAARD
Artikel 4.1 Geldigheid van de artikelen van dit hoofdstuk
Elk van de artikelen 4.2 tot en met 4.8 is slechts geldig indien en voorzover dit in de erfpachtovereenkomst uitdrukkelijk van toepassing is verklaard.
Artikel 4.3 Afscheiding, bestemming.
De kosten voor het maken van erfafscheidingen komen geheel voor rekening van de erfpachter. Bij het plaatsen of doen plaatsen van gebouwen en van afrasteringen dient de koper binnen de erfpachtgrenzen te blijven. Zonodig kan hieromtrent advies worden ingewonnen bij het bureau landmeten en kartografie van de gemeente.
Het is de erfpachter zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en wethouders niet toegestaan de bestemming van het in erfpacht uitgegevene te wijzigen en de daarop in overeenstemming met de bestemming gestichte opstallen te gebruiken of te doen gebruiken in strijd met die bestemming.
Bij overtreding van het verbod, als bedoeld in lid 2 van dit artikel, is de erfpachter gehouden - zulks onverminderd zijn verplichting tot betaling van de boete als bedoeld in artikel 3.16 - op eerste aanzegging van het college van burgemeester en wethouders de oorspronkelijke toestand van het in erfpacht uitgegevene te herstellen.
Artikel 4.4 Opstalrecht voor kabels en leidingen
Ten laste van een daartoe op de bij de erfpachtovereenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de onroerende zaak en ten behoeve van de in de erfpachtovereenkomst aangegeven begunstigde wordt gevestigd een opstalrecht, inhoudende het recht om nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen.
Bij dit opstalrecht wordt bepaald, dat op respectievelijk in of boven dat gedeelte van het in erfpacht uitgegevene geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen danwel diepwortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. Voor de vestiging van dit zakelijk recht is de begunstigde geen enkele vergoeding verschuldigd.
Artikel 4.5 Erfdienstbaarheden over en weer voor opstallen
Ten behoeve of ten laste van het (de) in de erfpachtovereenkomst vermelde te stichten gebouw(en) en ten behoeve en ten laste van het (de) in de erfpachtovereenkomst vermelde naastgelegen gebouw(en) zullen worden gevestigd en aangenomen, als zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft.
De erfpachter is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de daartoe in de erfpachtovereenkomst aangewezen artikelen bij vestiging van het erfpachtrecht, alsmede bij de verlening daarop van een zakelijk of beperkt recht, aan de nieuwe erfpachter of (beperkt) zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte of bij verlening van het zakelijk recht woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van honderdduizend gulden ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de vergoeding van eventueel meer geleden schade te vorderen.
Op gelijke wijze als hiervoor onder lid 1 bepaald, verbindt de erfpachter zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding ten laste van de nieuwe erfpachter of zakelijk beperkt gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid 1 bedoelde artikelen, als de in lid 1 en in het onderhavige lid 2 opgenomen verplichtingen om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/(beperkt) zakelijke gerechtigden, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van honderdduizend gulden ten behoeve van de gemeente. Elk opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.
Artikel 4.7 Kwalitatieve verplichting
De in de erfpachtovereenkomst aangewezen artikelen blijven rusten op het registergoed en de in die artikelen genoemde rechten en/of plichten zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die het goed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
Aangezien van deze overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt die daarna zal worden ingeschreven in de openbare registers, is voldaan aan de eis van artikel 6:252, lid 2, B.W.