Woonvisie gemeente Heerenveen 2015-2020

In deze visie staan na een meer algemeen inleidend hoofdstuk (hoofdstuk 2) vier thema’s centraal:

• •

  Match tussen vraag en aanbod: naar een optimale woningvoorraad (hoofdstuk 3)

  Hier beschrijven we hoe we de woningvoorraad goed willen laten aansluiten bij de behoefte van onze inwoners.

• •

  Goed wonen voor iedereen: betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen (hoofdstuk 4)

  De toegang van mensen met een kleine beurs en kwetsbare groepen inwoners op de woningmarkt staat in dit thema centraal.

  Kwaliteit en Verduurzaming: naar een duurzame woningvoorraad (hoofdstuk 5)

  Samen met onze inwoners en onze partners willen we een duurzame, toekomstbestendige woningvoorraad ontwikkelen.

• •

  Wonen, zorg en welzijn: aandacht voor vergrijzing en kwetsbare groepen (hoofdstuk 6)

  De transities in de zorg hebben als gevolg dat ook mensen met een zorgbehoefte langer in hun huis (/woonomgeving) zullen blijven wonen en daar ondersteuning en zorg ontvangen. Om dit nu en in de toekomst zowel fysiek als sociaal mogelijk te maken is samenwerking tussen alle partijen nodig.

Ten behoeve van het opstellen van deze visie is er veel uitgezocht, geanalyseerd, geconcludeerd en steeds gecommuniceerd in een interactief proces met vele stakeholders. Het resultaat daarvan inclusief analyses en tabellen staat uitgebreid beschreven in het bijbehorende achtergronddocument, ‘Woonvisie gemeente Heerenveen 2015-2020: Analyse en Toelichting’.

Wonen in Heerenveen

Het aanbod van gevarieerde woonmilieus in wijken en dorpen is een van de kernkwaliteiten van het wonen in Heerenveen. In de komende periode willen we blijven investeren in deze kwaliteiten om de gemeente als aantrekkelijke woonplaats te behouden en waar mogelijk te versterken. Hierbij zijn onder andere van belang:

• -

  Een sterke, vitale economie: de ontwikkelingen op het IBF en in het bijzonder de grote nieuwe zuivelfabrieken zijn hier een recent voorbeeld van: een sterke economie en een sterke woningmarkt kunnen niet los van elkaar worden gezien;

• -

  Een aantrekkelijk centrum is en blijft van essentieel belang voor (de gemeente) Heerenveen als woonlocatie. Het accent ligt hier op een compact centrum met investering in kwaliteit, bijvoorbeeld door het stimuleren van ‘wonen boven winkels’. En naast het fysieke, speciale aandacht voor cultuur en levendigheid, bijvoorbeeld in het evenementenbeleid;

• -

  Behouden van de leefbaarheid in de dorpen is van belang opdat ook zij hun rol kunnen blijven vervullen als aantrekkelijke woonlocaties in de gemeente;

• -

  (Blijven) investeren in het leefklimaat, bijvoorbeeld de openbare ruimte en het landschap;

• -

  Heerenveen als Stad van Sport moet worden gekoesterd onder andere vanwege de bijdrage die dit levert aan de aantrekkelijkheid van Heerenveen als woonplaats, voor bewoners in het algemeen en specifiek in relatie tot sporters die hier wonen.

Over het algemeen kan worden geconstateerd dat de sociale woningvoorraad (30% van de woningen) in de gemeente in 2015 goed aansluit op de woonwensen van huurders. De kwaliteit is voor een groot deel goed op orde dankzij de verbeteringen van de afgelopen jaren.

Tevens constateren we dat de particuliere sector ook vrij goed op orde is.

Woningwet en prestatieafspraken

Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet 2015 ingevoerd. Deze wet verplicht de corporaties zich nog meer dan in het verleden vooral te richten op de kerntaak om te voorzien in huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Deze wet regelt ook dat de gemeente het beleid, in de vorm van een woonvisie, vaststelt en dat de corporaties daaraan hun bijdrage moeten leveren. Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties maken hierover vervolgens gezamenlijk prestatieafspraken (zie bijlage 2 van het achtergrond document).

Op basis van de woonvisie zijn belangrijke thema’s bij de prestatieafspraken:

• -

  Betaalbaarheid en beschikbaarheid van de corporatiewoningen;

• -

  Kwaliteit van de corporatiewoningen;

• -

  Verduurzaming van de corporatiewoningen;

• -

  Een woningvoorraad bij de corporaties die goed aansluit bij de woningbehoefte van zorgbehoevenden en bijzondere doelgroepen.

In de prestatieafspraken gaat het om concrete afspraken voor de korte termijn (jaarlijks) in het kader van de visie voor de komende 4-5 jaar.

In de prestatieafspraken zullen de drie partijen de overeengekomen uitgangspunten, (meetbare) doelstellingen, proces/planning en prioriteiten uiteenzetten.

Demografische veranderingen

Volgens de laatste bevolkingsprognose van de provincie Fryslân (2013) zal de bevolking van de gemeente Heerenveen de komende periode blijven toenemen, hoewel de groei langzamerhand afneemt. De samenstelling van de bevolking verandert ook. Het aantal 65+’ers, en vooral 75+’ers, neemt fors toe.

De afnemende bevolkingsgroei en de verandering in de samenstelling van de bevolking leiden tot een andere vraag naar woningen in de gemeente. Het aantal huishoudens blijft stijgen maar minder dan in de afgelopen jaren. Alleenstaande- en tweepersoonshuishoudens vormen nu bijna tweederde van alle huishoudens in de gemeente en hun aantal neemt tot 2030 met bijna 15% toe. Het aantal gezinshuishoudens groeit nauwelijks meer.

Toekomstige opgave

De belangrijkste opgave voor de komende jaren is om in te spelen op de veranderende samenstelling en omvang van de bevolking terwijl nieuwbouw beperkt blijft en de woningvoorraad met slechts 0,5% per jaar toeneemt.

Daarbij moeten we ervoor zorgen dat de omvang en samenstelling van de voorraad gelijke tred houden met de bevolkingsontwikkeling zodat de pijnlijke gevolgen van prijsdaling en ‘onverkoopbare’ woningen worden voorkomen (hoofdstuk 3).

De betaalbaarheid van het wonen staat hoog op de agenda. Stijgende huren enerzijds en het lastig verkrijgen van financiering anderzijds, maken dat in zowel de huur- als koopsector de toegang tot een gewenste huur- of koopwoning soms onder druk staat.

Het is een opgave om voor de huurders de zoekduur niet teveel te laten oplopen, ervoor te zorgen dat niemand buiten de boot of met te hoge woonlasten wordt geconfronteerd, en voor de middeninkomens ook voldoende aanbod te hebben in de vrije huur- of koopsector (hoofdstuk 4).

Rijk, provincie en gemeente willen de gestelde energie- en klimaatdoelstellingen halen door onder andere prioriteit te geven aan het verduurzamen van de woningvoorraad. Ook de woningcorporaties hebben duidelijke doelstellingen ten aanzien van verduurzaming van hun woningvoorraad (hoofdstuk 5).

Tot slot zien we ons gesteld voor de belangrijke demografische opgave van de vergrijzing en de scheiding tussen wonen en zorg met veel maatschappelijke consequenties. Tevens moeten ouderen en andere doelgroepen met een zorgbehoefte langer thuis blijven wonen. Hoe vangen we die op in combinatie met de daarmee samenhangende vraagstukken op het terrein van welzijn en zorg (hoofdstuk 6)?

Doelen van het woonbeleid

Hoofddoel:

Alle inwoners van de gemeente moeten binnen hun eigen financiële mogelijkheden hun woonwensen kunnen vervullen.

Subdoelen:

• -

  Een toekomstbestendige woningvoorraad die goed aansluit bij de behoefte van onze inwoners.

• -

  Gemengde, gevarieerde wijken en dorpen waar leefbaarheid en vitaliteit gewaarborgd zijn.

• -

  Goede begeleiding van demografische ontwikkelingen, waaronder afnemende bevolkingsgroei en vergrijzing, in relatie tot de ontwikkeling van het woningaanbod en de leefbaarheid in wijken en dorpen.

• -

  Een betaalbare huurwoningenvoorraad voor de lage inkomensgroepen.

• -

  Speciale aandacht voor de groepen die vanwege gezondheid, sociaal-psychologische, financiële omstandigheden of als statushouders kwetsbaar zijn op de woningmarkt en die niet op eigen kracht in woonruimte kunnen voorzien.

• -

  Ouderen faciliteren om zo lang mogelijk in hun eigen woonomgeving te kunnen blijven wonen.

• -

  Een duurzame woningvoorraad waarbij bewoners zo weinig mogelijk afhankelijk zijn van fossiele brandstoffen en waarbij maximaal wordt bijgedragen aan de klimaatdoelstellingen van de gemeente.

Optimalisering van de woningvoorraad

Afnemende groei / krimp van de bevolking gaat op de langere termijn gepaard met vraaguitval en dit zal na verloop van tijd in de zwakste delen van de voorraad zichtbaar worden. Hier zullen prijsdalingen sneller doorzetten met uiteindelijk leegstand en onverkoopbare woningen als gevolg. Om dit te voorkomen, moeten we zorgen dat de kwaliteit van de bestaande voorraad op peil blijft en aansluit bij de vraag, ook op de langere termijn, en dat de toevoegingen aan de woningvoorraad bijdragen aan de doorstroming zodat vraag en aanbod beter bij elkaar aansluiten.

Om de kwaliteit van de voorraad op de langere termijn in stand te houden, moet er nu nagedacht worden of, waar en wanneer in de komende jaren geïnvesteerd dient te worden. Let wel: het gaat om een indicatie vanuit een toekomstige situatie. De huidige kwaliteit van de woningen in de gemeente Heerenveen is over het algemeen voldoende behalve op het terrein van duurzaamheid. Wij hebben laten uitzoeken waar de investeringsopgave extra aandacht moet krijgen.

De volgende aanknopingspunten zijn gehanteerd bij het onderzoek naar de investeringsopgave.

Wat betreft de woningen:

• -

  bouwdatum (/veroudering);

• -

  objectieve kwalitatieve tekortkomingen (bijvoorbeeld qua energieprestatie).

• -

  een relatief lage waardering qua marktpositie (een lage WOZ-waarde, zowel absoluut als per m3)

• -

  lage energielabels (corporatiewoningen)

Wat betreft de gebieden:

• -

  woningtypes (zoals bijvoorbeeld doorzonwoningen uit de jaren ’50 en ‘60) waarvan uit landelijk onderzoek blijkt dat de ontevredenheid bij bewoners relatief hoog ligt, in combinatie met relatief lage inkomens.

Onderstaande tabel geeft een indicatie van het aantal woningen in deze gemeente waarvoor op basis van deze criteria een investeringsopgave nader verkend en geconcretiseerd zal worden.

Woningbouwtype en zoekgebieden investeringsopgave, gemeente Heerenveen

Bron: RIGO, ‘Investeren in de woningvoorraad: verkenning van de opgave in Zuidoost Fryslân’, september 2015

Het gaat hier vooral om corporatiewoningen. Deze woningen bevinden zich verspreid in verschillende delen van de plaats Heerenveen en in enkele dorpen (zie Achtergronddocument, paragraaf 3.2).

Uiteindelijk zal bij het ontwikkelen van investeringsstrategieën het belang van (het behouden van) de betaalbaarheid van de woningen altijd een bepalende factor zijn.

Het nieuwbouwprogramma tot 2020 is opgenomen als bijlage 3 van het Achtergronddocument. Voor een korte toelichting op het programma, zie hieronder.

Wat gaan we doen?

• -

  We zullen prestatieafspraken maken met de woningcorporaties en de huurdersorganisaties over investeringen in de bestaande woningvoorraad voor de periode tot 2020 (waarbij rekening moet worden gehouden met zowel de lange als de korte termijn).

• -

  Uitbreiding met nieuwbouw (vooral koopwoningen) vindt alleen op bestaande uitbreidingslocaties plaats (Skoatterwâld en in Tjalleberd (De Eide) en Nieuwehorne (De Fjilden).

• -

  Conform de vraag vindt inbreiding vooral plaats binnen Heerenveen, wel/niet als onderdeel van herstructurering door de woningcorporaties.

• -

  Incidentele, kleinschalige inbreiding in de dorpen zal mogelijk zijn mits het voldoet aan specifieke, onderbouwde lokale behoefte die niet geaccommodeerd kan worden binnen de huidige voorraad.

• -

  Nieuwbouw zal moeten voorzien in de huidige vraag: maar hierbij is het belangrijk dat we rekening houden met de gevolgen voor de lokale woningmarkt en voor de langere termijn wanneer de vraag verder zal afnemen. Nieuwbouw in de hogere prijsklassen wordt gestimuleerd ten gunste van de doorstroming in de woningmarkt.

Wat zien we

In de koopsector is er voldoende aanbod voor starters.

Door nieuwe rijksregelgeving behoort de groep middeninkomens formeel niet meer tot de doelgroep voor de sociale huur. Het aantal huurders van corporatiewoningen met een jaarlijks inkomen van boven € 34.500 (nu ongeveer 10% van de huurders in de gemeente) zal dan ook afnemen en aangewezen zijn op de koop- (of particuliere huur-) markt. Voor de groep middeninkomens (€ 34.911 tot € 43.786, per 1 jan 2015) is er in Heerenveen een redelijk aanbod in de bestaande (koop)woningvoorraad

In de sociale huursector is er in de gemeente voldoende aanbod. Het merendeel van het bezit is betaalbaar, een klein deel heeft een bereikbare huur.

Totaal verdeling sociale huursector in prijsklassen, 1 jan 2015

Bron: woningcorporaties Heerenveen

Definities huurklassen op basis ministerie BZK (prijspeil 1 januari 2015):

De verwachting is dat onder invloed van de passendheidtoets er naar verhouding meer dure en bereikbare huurwoningen te koop zullen worden aangeboden.

De kern van deze opgave is behoud van de betaalbare voorraad van sociale huurwoningen.

Wat gaan we doen?

Sociale huursector

• -

  Om de omvang van het aandeel goedkope woningen in Heerenveen zo veel mogelijk te stabiliseren willen we met de corporaties de volgende afspraken maken:

• -

  In de te maken prestatieafspraken met de woningcorporaties en de huurders ten aanzien van verkoop van sociale huurwoningen zal de blijvende beschikbaarheid van voldoende goedkope en betaalbare woningen centraal staan. Woningcorporaties moeten kunnen onderbouwen dat voorgestelde verkoop niet ten koste gaat van de beschikbaarheid van voldoende goedkope en betaalbare woningen.

• -

  Verkoop mag niet ten koste gaan van de leefbaarheid in wijken en dorpen.

En voor wat betreft de kwaliteit:

• -

  De technische kwaliteit van de woning dient op een redelijk peil te blijven.

• -

  Een werkbare balans tussen enerzijds betaalbaarheid en daarmee het laag houden van de huren/woonlasten en anderzijds kwaliteitsverbetering en verduurzaming van hun woningen.

Betaalbaarheid in relatie tot beschikbaarheid:

• -

  Monitoren op gewenste en ongewenste effecten van de passendheidtoets.

• -

  Er moeten voldoende woningen zijn in de verschillende prijsklassen van sociale huurwoningen zodat wachttijden niet onnodig oplopen. Daar willen we prestatieafspraken over maken met de corporaties en huurdersorganisaties.

Koopsector

• •

  Met het oog op de doorstroming willen we het aanbod voor hogere inkomens verder verruimen door het aanbieden van ruime kavels in Skoatterwâld.

Overigens: verkennen van de mogelijkheden voor ontwikkeling van de particuliere verhuur in samenwerking met marktpartijen.

Wat zien we

Energielabels corporatiewoningen

Bron: de 3 woningcorporaties met bezit in gemeente Heerenveen

Bijna een kwart (1595) van alle corporatiewoningen in de gemeente Heerenveen heeft energielabel E, F of G. De wijken of dorpen met de hoogste concentratie van corporatiewoningen met lage energielabels (≥30%) zijn: Heerenveen-Midden, De Akkers, Jubbega en Akkrum.

Op basis van (hoog) gas- en electraverbruik is in de koopsector te zien dat bijvoorbeeld in de dorpen Oudehorne, Katlijk, Tjalleberd, Luinjeberd en Hoornsterzwaag maar ook in woonwijk De Heide er veel te winnen is op het gebied van energetische verbetering van particuliere woningen.

De opgave is een duurzame huurwoningenvoorraad in 2020 met geen labels E, F of G.

Wat gaan we doen?

Huurwoningenvoorraad

Bij de te maken prestatieafspraken met de corporaties streven we naar:

• -

  een aanpak van 1600 huurwoningen uit de lage labels E, F en G naar minimaal label B in 2020;

• -

  een plan van aanpak voor 100 huurwoningen ‘Nul op de meter’, in 2020.

• -

  bijdragen aan maatregelen van corporaties door ondersteuning op terrein van marketing en communicatie en het verkennen van subsidiemogelijkheden.

Particuliere woningvoorraad

Verduurzaming van de particuliere woningvoorraad is de verantwoordelijkheid van eigenaren. Als gemeente (/overheid) willen we particuliere eigenaren stimuleren om hun woning te verduurzamen door een effectieve samenwerking van de lokale bouwkolom, particuliere en eigenaren. Een en ander in het kader van het project Smûk en Sunich 2.0 (Uitvoeringsprogramma duurzaamheid).

Wat zien we

De transities in de zorg en ondersteuning sinds 1 januari 2015 hebben als gevolg dat inwoners langer in hun eigen leefomgeving zullen (moeten) blijven wonen en langer ondersteuning en zorg thuis moeten kunnen ontvangen.

Door de vergrijzing gaat het aantal senioren in onze gemeente fors toenemen. Dit stelt eisen aan de woning en woonomgeving van senioren maar ook aan de zorg die steeds meer thuis wordt geleverd.

In het licht van de nieuwe wet- en regelgeving maken we onderscheid tussen drie categorieën woonvormen op het gebied van wonen en zorg. Hieronder gaan we kort in op de verwachtte ontwikkelingen van vraag en aanbod bij deze categorieën.

De genoemde cijfers zijn indicatief.

Conform het nieuwe rijksbeleid zullen steeds minder ouderen in verzorgingshuizen wonen. Als gevolg hiervan zijn in Heerenveen enkele verouderde zorgcomplexen waar leegstand is ontstaan of dreigt. In de gemeente is er nu een theoretisch overschot van ruim 100 van dit type wooneenheden.

De opgave

Intramuraal wonen(beschermd wonen):

Hier gaat het om een woon- en verblijfsvorm (verpleeghuis) met 24-uurs aanwezige zorg voor mensen met een intensieve zorgvraag (ZZP 4 en hoger). In verband met de vergrijzing en de hogere levensverwachtingzal deze vraag de komende jaren groeien: van ongeveer 345 in 2015 naar 425 in 2030.

Verzorgd wonen:

Het betreft hier de situatie wanneer een huishouden in een geclusterde ouderenwoning woont en gebruik kan maken van verpleging of verzorging vanuit een nabij gelegen (24- uurs) zorgsteunpunt. Verzorgd wonen is dan ook bedoeld voor mensen met een relatief lichte zorgvraag.. Mensen wonen zelfstandig (bijvoorbeeld met een PGB-budget), de zorg wordt via thuiszorg of ambulante begeleiding gegeven. Er is nu een klein tekort aan dit woningtype en de vraag zal naar verwachting de komende jaren groeien: van ongeveer 625 in 2015 naar 695 in 2030.

Geschikt wonen:

De grote meerderheid van mensen zal in hun eigen woning (/woonomgeving) blijven. Bij geschikt wonen bedoelen we mensen die vanwege zorg en/of mobiliteitsbeperkingen een aangepaste woning nodig hebben. Dit kan in veel gevallen om relatief eenvoudige aanpassingen gaan tot grotere ingrepen waar de zorgbehoefte groter is, bijvoorbeeld een woning zonder drempels, gelijkvloers of met traplift en waar de badkamer geschikt moet zijn voor zorgverlening. Naar verwachting zal de vraag naar geschikte woningen de komende jaren aanzienlijk groeien.

Veel ouderen en toekomstige ouderen wonen in een koopwoning en zijn gewend om in een eigen woning te wonen. Deze woningen zijn vaak onvoldoende ingericht op ouderen met beperkingen. De verwachting is, dat de druk van ouderen op de huurvoorraad licht zal toenemen omdat meer oudere huishoudens die de eigen woning gaan verkopen vaker zullen kiezen voor het huursegment.

De verhuisgeneigdheid onder senioren is echter laag. In de sociale huursector lijkt er een redelijk aanbod van geschikte woningen in de gemeente aanwezig te zijn¹. Een groot deel van de vraag naar geschikte huurwoningen kan in principe worden opgevangen door de bestaande voorraad. De opgave ligt vooral in het verbeteren van de doorstroming zodat voor ouderen en andere zorgbehoevenden geschikte woningen vrijkomen.

Er ligt in dit verband ook een opgave om nieuwe woonvormen te faciliteren die bij kunnen dragen aan de nieuwe situatie op het gebied van wonen en zorg. Zorgpartijen, woningcorporaties en marktpartijen kunnen hierin een rol spelen, ook in relatie tot initiatieven uit de samenleving.

Bijzondere doelgroepen en statushouders

Door deze stelselwijzigingen in de zorg- en ondersteuningswereld is er meer vraag naar reguliere huurwoningen van kwetsbare huishoudens. Deze zogenaamde bijzondere doelgroepen gaan langer zelfstandig wonen dan voorheen. Onder deze bijzondere doelgroepen verstaan we mensen met (licht)verstandelijke, geestelijke en/of lichamelijke beperkingen, ex-gedetineerden, jongeren uit begeleid of beschermd wonen projecten, GGZ-clienten, etc.

We verwachten ook meer vraag van statushouders op de reguliere woningmarkt door de grote toestroom van vluchtelingen uit oorlogsgebieden. Naar verwachting zal deze toestroom voorlopig nog toenemen. Daarom worden nadere afspraken gemaakt tussen de gemeente en de woningcorporaties over de woonruimteverdeling in de wijken. Daarbij kan ook worden teruggevallen op de afspraken zoals die zijn vastgelegd in het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom (27 november 2015).

Wat gaan we doen?

• -

  Stimuleren dat inwoners eerder nagaan welke maatregelen zij kunnen nemen om hun woningen aan te passen aan hun toekomstige situatie dan wel te verhuizen naar een beter passende woning.

• -

  Vanuit het Wmo-beleidsplan 2015 tot en met 2018 ‘Iedereen doet mee’ wordt hier in 2016 op ingezet.

• -

  Afspraken maken met de corporaties hoe de toegang en beschikbaarheid van geschikte woningen voor mensen met een zorgbehoefte verbeterd kunnen worden.

• -

  In zoverre er huurwoningen aangepast moeten worden, kiezen we ervoor om dat bij voorkeur te concentreren in de nabijheid van woonzorgcomplexen.

• -

  Nieuwe collectieve woonvormen van en voor ouderen gaan we faciliteren.

• -

  Samen met de woningcorporaties zullen we kijken of leegstaande gebouwen ook bij kunnen dragen aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders.

• -

  Daar waar woningen en woon-zorgcomplexen worden aangepast of waar veel ouderen wonen, geven we ook aandacht aan de inrichting van de openbare ruimte (uiteraard binnen de financiële mogelijkheden van de gemeente).

• -

  Faciliteren van de aanpassing van bestaand intramurale woon-zorgcomplexen en zorg thuis. Veel van de huidige woon-zorgcomplexen in Heerenveen zijn sterk verouderd. Wij willen de vernieuwing zoveel mogelijk stimuleren. Hiertoe wordt vanaf 2016 in samenwerking met de stakeholders, zoals de zorgverzekeraar en de grotere instellingen op het gebied van intramuraal wonen, gestreefd naar een gezamenlijk beeld over vraag en aanbod en benodigde samenwerking bij het langer thuis blijven wonen. Op basis hiervan willen we afspraken maken over hoe we dit het beste kunnen bereiken, waaronder vastgoedstrategie, rolverdeling en regie etc.