Organisatie | Leidschendam-Voorburg |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 |
Citeertitel | Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
14-07-2020 | 05-11-2020 | nieuwe regeling | 08-07-2020 | 1549 |
De raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg;
gezien het voorstel van het college d.d. 14 april 2020, nummer 1549
gelet op de artikelen 149 en 156 van de Gemeentewet, het bepaalde in de Woonvisie Leidschendam-Voorburg 2016 t/m 2020 en het bepaalde in de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012);
de met ingang van 1 januari 2018 ingestelde Bestemmingsreserve Vereveningsfonds sociale woningbouw is bedoeld voor de storting van een financiële bijdrage als niet wordt voldaan aan de eis tot realisering van 30% sociale huurwoningen per woningbouwplan en de onttrekking van een financiële bijdrage in het geval dat in een bouwplan meer dan 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd,
Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020
HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE BEPALINGEN
Artikel 1 Begripsomschrijvingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Deze verordening is van toepassing als een initiatiefnemer voornemens is een bouwplan te realiseren met 10 of meer zelfstandige woningen in afwijking van het vigerende bestemmingsplan.
HOOFDSTUK 2 VERPLICHT AANDEEL SOCIALE HUURWONINGEN EN MIDDELDURE HUUR-/ KOOPWONINGEN
Artikel 5 Berekening aantal sociale en middeldure huur-/koopwoningen
Het in artikel 4 lid 1 verplichte aandeel sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen wordt berekend over het maximaal toegestane aantal nieuw te bouwen zelfstandige woningen binnen het plangebied, zoals vastgelegd in een principebesluit of ander planologisch besluit van het bevoegd gezag over het bouwplan. Het aantal toegestane zelfstandige woningen binnen het vigerende bestemmingsplan is daarop in mindering gebracht.
Artikel 7 Realisatie sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen door marktpartij
Het college kan in afwijking van artikel 6 besluiten dat een marktpartij zorgdraagt voor de realisatie dan wel de overname van het op grond van artikel 4 lid 1 verplichte aandeel sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen, mits aan alle volgende voorwaarden is voldaan:
HOOFDSTUK 3 AFKOOP SOCIALE HUURWONINGEN
Artikel 9 Vereveningsfonds sociale woningbouw
De gemeente Leidschendam-Voorburg beschikt over een vereveningsfonds sociale woningbouw. Het doel van het vereveningsfonds is de afdwingbaarheid van het verplichte aandeel 30% sociale woningbouw in ieder woningbouwplan door middel van een eenmalige afkoopsom alsmede het stimuleren van de realisatie van meer dan 30% sociale huurwoningen in het geplande woningbouwprogramma van de initiatiefnemer.
Artikel 10 Afkoop verplicht aandeel sociale huurwoningen
Bij gegronde redenen van de initiatiefnemer tot woningbouw – niet zijnde uitsluitend de financiële haalbaarheid van het bouwplan – om af te zien van het op grond van artikel 4 lid 1 verplichte aandeel sociale huurwoningen, kan het college besluiten om hiervan af te wijken onder voorwaarde dat de initiatiefnemer een afkoopsom stort in het Vereveningsfonds sociale woningbouw.
Artikel 12 Overeenkomst afkoop sociale huurwoningen
Het college en de initiatiefnemer leggen in de in artikel 8 bedoelde overeenkomst de volgende afspraken vast:
In hoge uitzonderingen, waarin de gemeente het kostenverhaal ingevolge de Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro) binnen een gebiedsontwikkeling publiekrechtelijk moet verhalen, stelt het bevoegd gezag een exploitatieplan vast met daarin de in artikel 11 lid 1 bedoelde afkoopsom tenzij er met de ontwikkelende partij een anterieure overeenkomst is gesloten.
HOOFDSTUK 4 SUBSIDIE SOCIALE HUURWONINGEN
Artikel 14 Voorwaarden subsidieaanvraag
Om in aanmerking te komen voor een subsidie uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
Artikel 15 Indieningsvereisten subsidieaanvraag
Een aanvraag voor een subsidie uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw moet aan de volgende voorwaarden voldoen:
Artikel 17 Procedure behandeling subsidieaanvraag
De behandeling van een subsidieaanvraag bestaat uit de volgende stappen:
Artikel 19 Indieningsvereisten subsidievaststelling
Een verzoek tot vaststelling van subsidie uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw moet aan de volgende voorwaarden voldoen:
HOOFDSTUK 5 ALGEMENE BEPALINGEN
Het college kan na raadpleging van de raad besluiten één of meer van de voorgaande artikelen niet toe te passen of daarvan af te wijken, voor zover deze bij een concreet bouwplan leiden tot onredelijkheid of onbillijkheid in de nakoming van de bepalingen in deze verordening.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 8 juli 2020 van de raad van de
gemeente Leidschendam-Voorburg
de griffier, de voorzitter,
mr. G.A. van Egmond,
de burgemeester,
dhr. K. Tigelaar
Toelichting op de Verordening Sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020
Artikel 1 Begripsomschrijvingen
De jaarlijkse indexering van de huurprijzen voor sociale huurwoningen van woningcorporaties wordt jaarlijks bepaald door het ministerie van BZK. Indien de verhuurder geen woningcorporatie is, dan geldt de indexering van de huurprijzen conform het Rijkshuurbeleid.
De huur- en koopprijsgrenzen voor de middeldure huur- en koopwoningen zijn bepaald op grond van de tabel Inkomens- en huurprijsgrenzen Haaglanden 2020, zoals is vastgesteld in de Bestuurlijke Tafel Haaglanden.
Artikel 2 Toepassingsbereik verordening
Als een initiatief tot woningbouw voldoet aan het vigerende bestemmingsplan, zijn de bepalingen in deze verordening niet van toepassing. De verordening geldt alleen voor bouwplannen met een woningbouwprogramma, waarvoor een afwijking van het bestemmingsplan nodig is.
Sub a: Als een initiatief tot woningbouw betrekking heeft op de realisatie van zorgwoningen waarin de bewoner zonder 7x24uurszorg niet zelfstandig kan wonen, dan zijn de bepalingen in deze verordening niet van toepassing. Uitgezonderd zijn de woningen, waarin de bewoner zelfstandig woont en begeleiding of zorg ontvangt op grond van een zorgindicatie van de gemeente.
Sub b: Indien het college vóór 1 juli 2020 een intentieovereenkomst ingevolge artikel 6.12, eerste lid, van de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) met een initiatiefnemer tot woningbouw heeft afgesloten, zijn de bepalingen in deze verordening niet van toepassing.
HOOFDSTUK 2 VERPLICHT AANDEEL SOCIALE HUURWONINGEN
Artikel 4 Aandeel 30% sociale en 20% middeldure huur-/koopwoningen
Het vaststellen van beleidsregels voor woningbouw vloeit voort uit de urgente woningbehoefte aan sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen alsmede de noodzaak tot eenduidige sturing bij nieuwe woningbouwprojecten. De wachtduur 2018 is voor alle woningzoekenden gestegen van 43 naar 48 maanden ten opzichte van 2017. In regionaal (Haaglanden-)verband zijn tussen de gemeenten en woningcorporaties afspraken gemaakt over de omvang van de sociale woningvoorraad voor de langere termijn (Convenant Gaten Dichten). Voor Leidschendam-Voorburg is als ambitie vastgelegd dat er tussen 2017 en 2025 ca. 750 sociale huurwoningen moeten worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. Een groot aantal potentiële woningbouwlocaties is in handen van commerciële partijen. Door toepassing van deze verordening worden deze partijen verplicht om 30% van de woningen in de sociale huursector en 20% in de middeldure huur-/koopsector te realiseren.
Ter waarborging van de redelijkheid van de verhouding huurprijs en kwaliteit van de sociale huurwoningen, dien de initiatiefnemer de huurprijs te bepalen op grond van het woningwaarderingsstelsel en te maximaliseren op de huurtoeslaggrens.
Artikel 5 Berekening aantal sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen
Het verplichte aandeel van 30% sociale en 20% middeldure huur-/koopwoningen wordt berekend op basis van het principe- of planologisch besluit over het maximum aantal woningen dat mag worden gebouwd. Daarop is het aantal woningen dat past binnen bestemmingsplan in mindering gebracht.
Artikel 6 Realisering sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen door woningcorporaties
Bij bouwplannen van 30 woningen of meer moet het verplichte aandeel sociale huurwoningen door een woningcorporatie worden gerealiseerd. Ook is het mogelijk deze woningen na oplevering over te dragen aan een woningcorporatie. Dat betekent dat de initiatiefnemer direct na indiening van het bouwplan de afstemming moet zoeken met een woningcorporatie. De gemeente initieert het overleg met de initiatiefnemer en de betreffende woningcorporatie.
Het toevoegen van sociale huurwoningen aan de bestaande woningvoorraad is in principe voorbehouden aan de woningcorporaties. Daarmee is geborgd dat het aanbod en de toewijzing van sociale huurwoningen toegankelijk is voor de doelgroep en de zekerheid dat deze worden verhuurd aam de doelgroep. Specieke doelgroepen krijgen op deze manier toegang tot de nieuw gerealiseerde sociale huurwoningen. Dit is nodig voor de gemeentelijke opgave tot huisvesting van kwetsbare groepen per 2022. Ook de uitvoering van de taakstelling van het rijk tot huisvesting van statushouders is opgedragen aan de woningcorporaties.
Voor een effectieve ontwikkeling van een haalbaar woningbouwprogramma is het noodzakelijk dat de initiatiefnemer tot woningbouw vanaf het moment van indiening van het bouwplan met een woningcorporatie om tafel gaat. De gemeente initieert dit overleg en ziet erop toe dat een voor beide partijen haalbaar woningbouwplan wordt ontwikkeld. Een logische splitsing van het gebouw of een aparte toegang tot de sociale huurwoningen bij een ontwerp met Verevening van Eigenaars zijn van belang voor de haalbaarheid.
Artikel 7 Realisering sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen door marktpartij
Mochten initiatiefnemer en de betreffende woningcorporatie er gezamenlijk niet uitkomen met het ontwikkelen van een haalbaar woningbouwprogramma met realisering van sociale en/of middeldure huurwoningen, dan bestaat de mogelijkheid dat het college kan afwijken van het bepaalde in artikel 6, mits aan de gestelde voorwaarden in dit artikel is voldaan.
Artikel 8 Overeenkomst woningbouwprogramma
Voor het realiseren van het verplichte aandeel sociale huurwoningen en middeldure huur en/of koopwoningen sluiten de initiatiefnemer en de gemeente een intentie- en/of een anterieure overeenkomst met elkaar af, waarin het woningbouwprogramma, de exploitatieduur en de woningtoewijzing aan specifieke doelgroepen is geregeld.
HOOFDSTUK 3 AFKOOP SOCIALE HUURWONINGEN
Artikel 9 Vereveningsfonds sociale woningbouw
Het doel van de instelling van het Vereveningsfonds sociale woningbouw is het bevorderen dat de voorraad sociale huurwoningen in Leidschendam-Voorburg toeneemt. De raad heeft het Vereveningsfonds sociale woningbouw ingesteld om het verplichte aandeel van 30% sociale huurwoningen in woningbouwplannen financieel te kunnen afdwingen alsmede subsidie te kunnen verlenen aan woningcorporaties om meer dan 30% sociale woningbouw te realiseren.
Artikel 10 Afkoop sociale huurwoningen
Doel van het vereveningsfonds is een financiële prikkel in te bouwen om zoveel mogelijk sociale huurwoningen te realiseren. Dit fonds is bestemd voor het storten dan wel het onttrekken van een financiële bijdrage voor het realiseren van minder resp. meer sociale woningen bij nieuwe initiatieven tot woningbouw. Bij initiatieven tot woningbouw met minder dan 10 woningen vervalt het verplichte aandeel sociale huurwoningen. Bij alle andere bouwplannen bestaat de mogelijkheid om een jaarlijks geïndexeerde financiële bijdrage te storten in het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Daarvoor dient de initiatiefnemer met gegronde redenen – aan te tonen dat het bouwplan niet haalbaar is. Te denken valt aan de (beperkte) omvang van een nieuwbouwproject en/of locatiespecifieke factoren.
Vervolgens kan het college besluiten om af te wijken van de realisatie van het verplichte aandeel sociale aandeel en akkoord te gaan met een storting in het vereveningsfonds. Het college sluit hiertoe met de initiatiefnemer een overeenkomst, waarin de hoogte van de afdracht in het vereveningsfonds is vastgelegd. Ontvangen gelden in het vereveningsfonds vanwege de toepassing van de beleidsregels zijn gelabeld voor het realiseren van de bouw van sociale huurwoningen door een woningcorporatie.
Artikel 11 Hoogte afkoopsom sociale huurwoningen
Om de schijn van willekeur te voorkomen is de hoogte van de afdracht in dan wel subsidie uit het vereveningsfonds bepaald door een extern taxatie- en adviesbureau. Het college is bevoegd tot het afspreken van de afkoopsom door de initiatiefnemer voor de niet-gerealiseerde sociale huurwoningen en onttrekking aan het fonds voor de realisering van meer dan 30% sociale woningen bij woningbouwontwikkelingen. Partijen leggen dit vast door het ondertekenen van een overeenkomst, waaronder een intentie- en anterieure overeenkomst. De afkoopsom bedraagt € 25.053 per appartement en € 67.851 per eengezinswoning (prijspeil 2020) dat jaarlijks door het college wordt geïndexeerd. De berekening van de afkoopsom en de subsidie op basis van het aantal woningen in hele getallen vindt plaats door afronding naar beneden bij een getal lager dan 5 achter komma en naar boven bij een getal van 5 en hoger achter de komma. De hoogte van de afkoopsom wordt berekend in hele getallen. De uitkomst uit de berekening van 30% van het totaal aantal toegestane geplande woningen wordt naar beneden afgerond bij een getal van minder dan 5 achter de komma en naar boven bij een getal van 5 of hoger achter de komma.
Artikel 12 Overeenkomst afkoopsom sociale huurwoningen
Voor de juridische borging van de nakoming van de bepalingen in deze verordening sluit het college een overeenkomst af met de initiatiefnemer tot woningbouw. Daarin is het aantal verplichte sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen vastgelegd. Ook staat in de overeenkomst welke woningcorporatie de sociale huurwoningen en indien mogelijk de middeldure huurwoningen realiseert dan wel de woningen overneemt van de initiatiefnemer.
Aangezien marktpartijen niet zijn gebonden aan de regels voor woningcorporaties, heeft de gemeente zonder overeenkomst geen garantie dat het verplichte aandeel sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd en wordt voldaan aan de voorwaarden de verhuur aan de doelgroep en een minimale exploitatietermijn van 30 jaar. Mocht het college een besluit nemen tot afwijking van dit verplichte aandeel, moet in de overeenkomst de hoogte van de afkoopsom en het moment van storting in het vereveningsfonds worden vastgelegd. Indien nodig moet een bankgarantie voor de betaling van de afkoopsom worden vastgelegd.
In hoge uitzonderingen, waarin de gemeente het kostenverhaal ingevolge de Wet op de Ruimtelijke Ordening binnen een gebiedsontwikkeling publiekrechtelijk moet verhalen, kan het college een exploitatieplan opstellen om de afkoop van het aantal verplichte sociale huurwoningen vast te leggen. Het exploitatieplan is bedoeld om in te zetten als terugvaloptie voor het afdwingen van de in artikel 10 bedoelde afkoopsom.
HOOFDSTUK 4 SUBSIDIE SOCIALE WONINGBOUW
Artikel 14 Voorwaarden subsidieaanvraag
Om in aanmerking te komen voor een subsidie, moet de woningcorporatie een aanvraag voor een subsidie uit het vereveningsfonds bij de gemeente indienen. Deze subsidieaanvraag heeft betrekking op het extra aantal geplande sociale huurwoningen bovenop het verplichte aandeel van 30%.
De subsidie is bedoeld voor de financiering van deze sociale woningen bij aankoop van grond door de woningcorporatie of op grond die deze instelling reeds in bezit heeft. Voorwaarde voor subsidie is dat deze woningen net als de overige geplande sociale huurwoningen gedurende tenminste 30 jaar als sociale huurwoningen worden verhuurd
Artikel 15 Indieningsvereisten subsidieaanvraag
Voorwaarde voor het in behandeling nemen van de subsidieaanvraag is dat nog niet is gestart met de realisering van het bouwplan. Bij de subsidieaanvraag moet een ontwerp van de sociale huurwoningen, de grondexploitatie van het bouwplan en bewijzen van eventuele andere toegekende subsidies worden bijgevoegd.
De hoogte van de subsidie is gelijk aan het bedrag voor de afkoopsom, zoals omschreven in artikel 10. Als de initiatiefnemer samen met een woningcorporatie een haalbaar woningbouwprogramma ontwikkelt met meer dan 30% sociale huurwoningen, kan het college subsidie verlenen voor het aantal woningen dat initiatiefnemer bovenop het verplichte aandeel van 30% realiseert. De subsidie wordt verstrekt met toepassing van de de-minimisverordening als de aanvrager een rechtspersoon is. Dit houdt in dat de subsidie nooit hoger mag zijn dan € 200.000,- over een periode van drie belastingjaren per zelfstandige onderneming en ook anderszins voldoet aan de voorwaarden voor de de-minimisverordening. De subsidie op grond van deze verordening betreft het bruto subsidie-equivalent, zoals omschreven in genoemde verordening.
Artikel 17 Procedure behandeling subsidieaanvraag
Belangrijkste criterium voor het in behandeling nemen van de aanvraag van een subsidie uit het vereveningsfonds sociale woningbouw is dat de aanvraag wordt gedaan door een woningcorporatie.
Bij de aanvraag van subsidie kan de woningcorporatie een verzoek doen aan het college tot uitbetaling van een voorschot op de subsidie.
Artikel 19 Indieningsvereisten subsidieaanvraag
Voor de vaststelling van de subsidie is het van belang dat kan worden aangetoond dat de sociale huurwoningen daadwerkelijk zijn gerealiseerd.
Artikel 20 Procedure vaststelling subsidie
Binnen 12 maanden na oplevering moet de aanvraag tot subsidievatstelling bij het college worden ingediend.
Bij hoge uitzondering kan het college na het raadplegen van de raad via een raadsbesluit een hardheidsclausule toepassen en besluiten dat geen of minder sociale woningbouw mogelijk is èn tevens geen of minder financiële compensatie nodig is. Dit is bijvoorbeeld het geval waarin sprake is van een exceptionele ruimtelijke ontwikkeling met zeer hoge bouw- en saneringskosten en het maatschappelijk belang van deze ontwikkeling erg hoog is.
De datum van inwerkingtreding is gekoppeld aan het moment van bekendmaking in het elektronisch gemeenteblad, onder gelijktijdige intrekking van de Nota Vereveningsfonds sociale woningbouwen de Beleidsregels woningbouw 2018-2020. De dag na publicatie wordt deze verordening van kracht. Voorlichting over de verordening wordt verstrekt via de gemeentelijke website..
Deze verordening wordt aangehaald als de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020.