Ziet u een fout in deze regeling? Meld het ons op regelgeving@overheid.nl!

Venlo

Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost

Wetstechnische informatie

Gegevens van de regeling
Organisatie	Venlo
Organisatietype	Gemeente
Officiële naam regeling	Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost
Citeertitel
Vastgesteld door	gemeenteraad
Onderwerp	ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer
Eigen onderwerp	ruimtelijk kader

Opmerkingen met betrekking tot de regeling

Geen

Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd

N.v.t.

Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen
Datum inwerkingtreding	Terugwerkende kracht tot en met	Datum uitwerkingtreding	Betreft	Datum ondertekening Bron bekendmaking	Kenmerk voorstel
02-07-2020			nieuwe regeling	24-06-2020 gmb-2020-165972	1633280

Tekst van de regeling

Intitulé

Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost

Aanleiding

Op 10 juli 2018 hebben burgemeester en wethouders van Venlo een ruimtelijk en programmatisch kader vastgesteld voor de ontwikkelmogelijkheden in ’t Ven Oost en bepaald dat dit kader langs twee sporen verder moet worden uitgewerkt:

o spoor A: een ruimtelijk en programmatisch beleidskader dat de ontwikkeling van maximaal 12 woningen mogelijk maakt voor particuliere initiatieven aan de bestaande linten daar waar al een vorm van clustering van woningen aanwezig is. De gemeente is regisseur van het uit te werken beleidskader.

o spoor B: is een ruimtelijk en programmatisch ontwikkelkader op hoofdlijnen, dat de ontwikkeling van maximaal 50 woningen in de randzone van de Maasmeander mogelijk maakt, eventueel in combinatie met een landgoed aan de zuidzijde van ’t Ven Oost. De gemeente heeft in dit spoor een faciliterende rol bij de nadere planuitwerking.

Dit beleidskader heeft uitsluitend betrekking op spoor A.

Ruimtelijk kader

In de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo (RB 2014/43 d.d. 25 juni 2014) heeft de raad onder meer gekozen voor kwaliteitsverbetering van de bestaande stad en niet meer voor nieuwbouw in de wei. Deze visie markeert ’t Ven Oost als een cultuurhistorisch waardevol gebied en een kwelzone met hoge ecologische en waterhuishoudkundige waarden. Daarnaast kreeg de locatie ’t Ven Oost een bijzondere positie als ontwikkelzone ‘low profile’ binnen de contour van bestaand stedelijk en dorpsgebied. Hierin is destijds een transformatie voorzien van verouderd glastuinbouwgebied naar een mix van wonen (met een landelijk karakter en in lage dichtheid), kleinschalig werken en recreatie, cultuurhistorie, water, natuur en glastuinbouw. De transformatie heeft het onderliggende landschap en de bijzondere kwaliteiten van het gebied als vertrekpunt.

In vervolg op de Ruimtelijke Structuurvisie beschrijft het op 10 juli 2018 vastgestelde Ruimtelijk en programmatisch kader voor woningbouwontwikkelingen in ’t Ven Oost de kaders voor ontwikkelmogelijkheden in de bestaande linten, die in dit beleidskader zijn uitgewerkt.

Provinciale Ruimte voor Ruimte regeling

In 2012 hebben burgemeester en wethouders een 7-tal potentiële woningbouwlocaties aangewezen in ’t Ven Oost die in aanmerking komen voor deelname aan de éénpittersregeling uit de 2e tranche Ruimte-voor-Ruimte. Dit is een eigenstandige provinciale regeling, welke nog steeds actueel is. De mogelijke woningbouwlocaties vallen buiten het toepassingsbereik van dit beleidskader. Dit betekent dat, naast de mogelijkheden voor het bouwen van woningen conform onderhavig beleidskader, de mogelijkheid van het realiseren van de toegezegde Ruimte voor Ruimte kavels blijft bestaan.

Doel en opgave van dit beleidskader

Met het bieden van de mogelijkheid om een beperkt aantal woningen op strategische locaties te ontwikkelen, worden kansen gecreëerd om de kwaliteiten van het gebied te versterken. Dit beleidskader met ruimtelijke bijlage maakt het op een aantal strategische locaties mogelijk om door middel van bestemmingsplanherzieningen (artikel 3.1 van de Wro) onder voorwaarden maximaal 12 woningen in de bestaande linten te ontwikkelen.

Aangezien dit beleidskader inzet op meer openheid in het landschap met herstel van waardevolle zichtlijnen en de landschappelijke karakteristiek en versterking van natuur- en cultuurhistorische waarden en de ruimtelijke kwaliteit, is het van belang tuinderskassen in zijn geheel te slopen. ’t Ven Oost is geen glastuinbouw concentratiegebied en de glastuinbouw in dit gebied is (op termijn) eindig. Voorkomen moet worden dat kassen (deels) blijven staan en daarnaast woningbouw op kavels mogelijk wordt gemaakt. Dat zou namelijk juist een toenemende dichtheid en ver-rommeling in het gebied impliceren.

Per ontwikkellocatie wordt dan ook het herbestemmen van bestaande glasopstallen onder voorwaarden mogelijk gemaakt via bestemmingsplanherzieningen. De bestemming glastuinbouw wordt omgezet naar nieuwe bestemmingen die passen bij de doelstellingen van de Ruimtelijke Structuurvisie Venlo en de uitgangspunten zoals genoemd in dit beleidskader en in de bijbehorende ruimtelijke beleidsnotitie ’t Ven Oost. Het terreindeel dat niet voor woondoeleinden beschikbaar komt, wordt bestemd en ingericht als agrarische gronden met natuurwaarden of natuur, waarbij herstel van de landschappelijke openheid uitgangspunt is.

Programmatisch kader

De bouw van de woningen moet passen binnen de uitgangspunten van de ruimtelijke beleidsnotitie, die als bijlage bij dit beleidskader is gevoegd. Op enkele strategische locaties in de bestaande linten zijn er mogelijkheden voor woningbouw waardoor er kansen ontstaan om het historische landschap en zichtlijnen te herstellen en de bijzondere kwaliteiten van het gebied zoals natuur en water te versterken. Daarbij gaat het om locaties waar al een vorm van clustering van woningen (deels met kassen) aanwezig is en waar geen andere of nieuwe belemmeringen zijn of ontstaan.

Een voorkeur bestaat voor zelfbouwkavels en particulier opdrachtgeverschap.

De grondgebonden woningen dienen aan te sluiten op een concrete kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en te passen binnen de actuele beleidskaders van de gemeente Venlo. De nieuw te bouwen woningen dienen op basis van de Cradle to Cradle principes duurzaam te zijn ontworpen en ontsluiting dient via bestaande infrastructuur plaats te vinden.

Bij het amoveren van de bestemming glastuinbouw dient het gehele bouwvlak te worden her-bestemd. Dit betekent dat bestaande bedrijfshallen en glasopstanden dienen te worden gesloopt binnen 10 jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Indien mogelijk worden bestaande bedrijfswoningen omgezet naar de bestemming Wonen. In voorkomende gevallen mogen de bedrijfsgebouwen op basis van in een bestemmingsplan op te nemen overgangsrecht voor een periode van maximaal 10 jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan nog worden gebruikt voor de voormalige bestemming. De kavels met woningen mogen pas worden gerealiseerd na sloop van alle bedrijfsgebouwen, uitgezonderd de bedrijfswoningen.

Stedenbouwkundige bepalingen

Begripsbepalingen

•
Aan- en/of uitbouw: een aan een hoofdgebouw vast gebouwd gebouw, dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in directe verbinding staat met het hoofdgebouw.
•
Achtergevelrooilijn: de achterste grens van een bouwvlak, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd. Indien geen sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak in de stedenbouwkundige uitwerking is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen – alsmede het verlengde daarvan.
•
Bijgebouw: een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw, dat zich daarvan door zijn kleinere constructie of geringere afmetingen visueel onderscheidt.
•
Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.
•
Bouwperceel: de aaneengesloten bebouwde en/of onbebouwde grond behorende bij een bestaand of op te richten bouwwerk of complex van bouwwerken.
•
Bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.
•
Bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.
•
Bouwvlak hoofdgebouw: het deel van de kavel waarbinnen het hoofdgebouw dient te worden gepositioneerd.
•
Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
•
Hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.
•
Huishouden: een duurzame leefgemeenschap van personen met een onderlinge verbondenheid, waarbij sprake is van (nagenoeg) zelfstandige bewoning.
•
Kavelbreedte: aan de wegzijde gemeten breedte.
•
Kaveldiepte: loodrecht op de wegzijde gemeten diepte.
•
Nokhoogte: het hoogste punt van een schuin dak.
•
Voorgevel: één of meer gevel(s) van een gebouw die is/zijn gelegen aan de zijde van de openbare weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant(en) van een gebouw vorm(t)(en).
•
Voorgevellijn: de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan.
•
Voorgevelrooilijn: de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.
•
Vrijstaand bijgebouw: een bijgebouw, dat in functionele en bouwkundige zin ondergeschikt is aan en qua constructie en in ruimtelijk visueel opzicht vrij staat van het hoofdgebouw of daarmee slechts verbonden is door een tuinmuur, haag of andere tuinafscherming.
•
Weg: een voor het rij- en ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeergelegenheden.
•
Woning: een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bouwregels

•
Kavel:
- •
  De kavelbreedte bedraagt minimaal 15 meter en maximaal 25 meter.
- •
  De kaveldiepte bedraagt minimaal 40 meter en maximaal 50 meter.
- •
  De kavelgrootte bedraagt minimaal 1000 m2 en maximaal 1500 m2.
•
Bouwvlak:
- •
  De bouwvlakken zijn maximaal 500 m2.
- •
  De afstand tot zijdelingse perceelsgrens voor hoofd- en bijgebouwen en aan- en uitbouwen bedraagt minimaal 3 meter,
- •
  De voorgrens van het bouwvlak bedraagt 5 meter gemeten uit voorzijde van de kant weg.
•
Bouwvlak hoofdgebouw:
- •
  De voorgevelrooilijn ligt minimaal 5 meter en maximaal 10 meter gemeten uit de voorzijde van de perceelsgrens/kant weg.
- •
  Het te bebouwen oppervlak ten behoeve van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 150 m2 in het bouwvlak.
•
Hoofdgebouw:
- •
  Het volume bedraagt maximaal 900 m3.
- •
  De voorgevelbreedte bedraagt maximaal 8 meter;
- •
  De goothoogte bedraagt maximaal 3,5 meter.
- •
  De nokhoogte bedraagt maximaal 9 meter.
- •
  De woningen worden voorzien van een kap met een dakhelling van 30-50 graden.
•
Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
- •
  Aan- en uitbouwen worden minimaal 2 meter uit de voorzijde van het hoofdgebouw gesitueerd.
- •
  Bijgebouwen in het bouwvlak hoofdgebouw worden op een minimale afstand van 3 meter uit het hoofdgebouw en eventuele aan- en uitbouwen geplaatst.
- •
  De gezamenlijk oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedraagt maximaal 100 m2.
- •
  De goothoogte bedraagt maximaal 3.00 meter.
- •
  De nokhoogte bedraagt maximaal 6.00 meter.
•
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
- •
  erfafscheidingen dienen te voldoen aan de uitgangspunten zoals genoemd in de stedenbouwkundige beleidsnotitie ’t Ven Oost. De vormgeving wordt opgenomen in het landschappelijk inpassingsplan.
- •
  erf- en terreinafscheidingen hoger dan 1 meter alsmede overkappingen dienen tenminste 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw – of het verlengde daarvan – te worden gebouwd.
- •
  in hoeksituaties dienen erf- en terreinafscheidingen hoger dan 1 meter alsmede overkappingen, aan de perceelzijde van het hoofdgebouw die direct grenst aan de weg op een afstand van tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofgebouw – of het verlengde daarvan – te worden gebouwd;
- •
  de hoogte van andere bouwwerken dan erfafscheidingen mag maximaal 3 meter bedragen met uitzondering van vlaggenmasten (maximaal 5 meter) speeltoestellen (maximaal 3,5 meter) en erf- en terreinafscheidingen (maximaal 2 meter).

Aanvraag bestemmingsplan wijziging

•
Aanvrager/initiatiefnemer(s) dient/dienen ter verkrijging van medewerking aan de bouw van een of meerdere woningen bij de gemeente een verzoek voor wijziging bestemmingsplan in te dienen, voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeksrapporten, een kavelplan en landschappelijke inpassingsplan.
•
Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de in dit beleidskader opgenomen ruimtelijk en programmatische uitwerking, de bij dit beleidskader gevoegde ruimtelijke beleidsnotitie ’t Ven Oost en de uitgangspunten voor de landschappelijke inpassing.
•
In de ruimtelijke onderbouwing behoren – voor zover op het project van toepassing - de gebruikelijke onderwerpen aan bod te komen.
•
De aanvrager/initiatiefnemer(s) is verplicht voor bovengenoemde onderbouwing zorg te dragen. De daarmee gepaard gaande kosten, inclusief eventuele onderzoekskosten, alsmede kosten in verband met planschade, komen voor rekening van de aanvrager/initiatiefnemer.
•
De vigerende bestemming Agrarisch met de aanduiding glastuinbouw vervalt en krijgt de bestemming Agrarisch met waarden en / of Natuur, waarbij de te herstellen openheid van het gebied geborgd wordt. De woonkavels krijgen de woonbestemming.

Planschade

In opdracht en voor rekening van de aanvrager/initiatiefnemer(s) moet een planschaderisico-

analyse worden uitgevoerd. Met de aanvrager/initiatiefnemer(s) wordt een

planschadeverhaalsovereenkomst gesloten, onafhankelijk van de uitkomst van de

planschaderisico-analyse.

Het beleidskader heeft een geldigheidsduur van 10 jaar. Daarna vervalt het beleidskader van rechtswege.

Dit beleidskader wordt aangeduid als “Beleidskader particulier opdrachtgeverschap woningbouw in ’t Ven Oost”.

BIJLAGE: Ruimtelijke beleidsnotitie ‘t Ven Oost

betreft de ruimtelijke en programmatische ontwikkelmogelijkheden voor particuliere initiatieven eerste fase

Aanleiding en opgave

Doel van het beleidskader is herstel en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke belevingswaarden in ‘t Ven Oost. Door toevoeging van een beperkt aantal bouwkavels op een aantal strategische locaties aan de bestaande linten wordt beoogd om het amoveren van tuinderskassen te stimuleren om openheid in het landschap en waardevolle zichtlijnen terug te krijgen. Deze notitie betreft de uitwerking van een beleidskader voor ruimtelijke en programmatische ontwikkelmogelijkheden voor maximaal 12 woningen op specifieke plekken in de bestaande lintbebouwing. Het gaat om particuliere initiatieven waarbij de gemeente een actieve en regisserende rol heeft. Het College van B&W heeft heeft hier in zijn besluit dd. 10 juli 2018 opdracht voor gegeven.

Landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek

’t Ven Oost is in aan een zijde begrensd door een 20 meter hoge beboste steilrand. Het gebied heeft van nature drassige kwelzones. De natste gebieden liggen aan de voet van de steilrand en in een laagte van een voormalige Maasgeul. In die laagten ontstonden moerasbossen, die grotendeel zijn ontgonnen tot graslanden. Tussen de drassige zones liggen zandruggen, waarop wegen met open lintbebouwing en akkers zijn gesitueerd. De verkaveling kent globaal twee patronen. Dwars op de voet van de steilrand ligt een strokenverkaveling die haaks aansluit op een landweg. De kavels worden gescheiden door kwelsloten. Op hogere gronden ligt een overwegend onregelmatige blokverkaveling van akkers en weilanden.

De wegen op de hogere delen hebben een bochtig verloop en vormen een onregelmatig netwerk. In de laagten van de oude Maasgeul en de kwelzones, zijn de wegen recht en dwars op de lengterichting van de zones aangelegd. Bij enkele landgoederen zijn als onderdeel van de architectuur enkele rechte wegen aangelegd. De huidige ontwatering van ’t Ven oost is geheel door mensenhand gemaakt. Ondanks dat de meeste sloten rechtlijnig zijn, volgen ze de laagten en de glooiingen. Een uitzondering vormt de Rijnbeek die op eigenzinnige wijze in een rechte lijn het gebied doorsnijdt. Het is een deel van het onvoltooid kanaalplan ‘Fossa Eugenia’ uit de Spaanse tijd.

kaartbeeld d.d. rond 1900

Cultuurhistorische waarden: deze kaart toont de historische geografie zoals het verloop van een voormalige Maasmeander, de historische groenstructuur en gebouwde monumenten

Het gebied is zeer divers: een buitengebied met afwisselend weilanden, bossages, bebouwd met kassen, boerderijen, woonhuizen, sportvelden en bedrijfsterreinen. Tussen de kassen en woningen liggen historische landgoederen c.q. buitenplaatsen en hoeves ‘verstopt’ zoals Hoeve Genraai, buitenplaats De Koel, Arenborg (17e eeuwse boerderij) en Huize Lovendael (landgoed). Deze (rijks)monumenten zijn grotendeels nog intact en geven waarde aan het gebied.

Opkomst glastuinbouw

Rond 1940 werd glastuinbouw met bijbehorende woningen geïntroduceerd. Vanaf de Tweede Wereldoorlog vond schaalvergroting in de glastuinbouw plaats. Gevolg was dat percelen samengevoegd werden. De bouwmassa’s van de tuinderskassen veranderde het karakter van ’t Ven Oost aanzienlijk. De open afwisseling van agrarisch landschap met doorzichten op de historische bebouwing en de beboste steilrand zijn schaars geworden. De beleving van de aanwezige landschappelijke waardevolle en cultuurhistorische elementen is minimaal geworden.

Huidige ontwikkeling, kansen en belemmeringen

Omdat verdere schaalvergroting binnen waardevolle landschappen niet wenselijk is, zijn ‘glastuinbouw-concentratiegebieden’ in Venlo aangewezen. ’t Ven Oost is niet aangewezen voor verdere ontwikkeling van de glastuinbouw. Dit schept een kans om op bepaalde plekken de landschappelijke waarden te herstellen. Bij eventuele bedrijfsbeëindiging, zou het namelijk wenselijk zijn om de aanwezige glasopstanden te amoveren. Vanwege de kosten van het amoveren en grondwaardevermindering gaat dit proces niet vanzelf. Om het amoveren van glasopstanden op enkele strategische plekken te stimuleren, zou onder bepaalde voorwaarden het realiseren van enkele woonkavels een kans bieden. De gemeente beoogt voor het gebied een proces van organische gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat de ontwikkeling geleidelijk zal gaan. Het landschap, de wens voor natuurontwikkeling en de aanwezige cultuurhistorie vormen daarbij de basis. Naast de aanwezige waterstructuur van sloten en de oude Maasmeander bestaat het gebied voor een groot deel uit agrarisch landschap en bosrijke percelen. De openheid is richtinggevend. Naast kansen voor het herstellen van landschap zijn er ook belemmeringen. Infrastructuur en verschillende bedrijven hebben een milieu-belastende invloed (zoals verkeerslawaai) en beperken de ontwikkelruimte in het gebied.

Stedenbouwkundige plankaart voor maximaal 12 kavels

Bestaand bebouwingslint

Het (historisch gegroeide) bebouwingslint volgt de geografische ondergrond: deze ligt parallel aan de steilrand. De hoger gelegen gebieden (t.o.v. het dal bij de Maasmeander) waren/zijn aantrekkelijker en logischer om er te bouwen. Vanuit deze kwaliteit is (nieuwe) bebouwing aan het bestaande lint gelegimiteerd. Het lager gelegen gebied (Maasmeander) is aangewezen voor natuurontwikkeling op de lange termijn.

Stedenbouwkundige plankaart

Vanuit cultuurhistorisch perspectief en vanuit het oogpunt om de landschappelijke, ruimtelijke kwaliteiten te versterken, is het bestaande bebouwingslint Oude Rijnstraat - Koelderstraat aangewezen voor de ontwikkeling van nieuwe kavels met (woon) bebouwing. De kassen die in het deel van de Maasmeander liggen, zullen na sloop worden omgezet in (natuurlijke) akkerlanden of (natte) natuur.

Op de twee afbeeldingen aan de linkerzijde op deze pagina is het bebouwingslint herkenbaar (historische situatie versus huidige situatie).

Op de kaart zijn de ruimte-voor-ruimte-kavels indicatief aangegeven. De ruimte-voor-ruimte kavels vallen niet onder dit beleidskader, maar de mogelijkheid blijft om deze kavels te realiseren.

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Verkaveling

De verkaveling van lintbebouwing wordt gekenmerkt door de verhouding tussen massa en ruimte versus doorzichten naar karakteristieke landschapselementen en cultuurhistorische kwaliteiten. Tussen de kavels liggen open, onbebouwde kavels.

Typologie bebouwing

Een landelijk woonhuis (boerderij) is het archetype dat als uitgangspunt wordt genomen. Dit betekent een relatief lage goothoogte en passende nokhoogte. Het landelijke woonhuis kent een eenvoudige geometrische vorm (geen complexe samengestelde volumes) en een duidelijk gemarkeerde entree. De aanbouwen en bijgebouwen zijn in verschijningsvorm ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Wat betreft materiaalgebruik wordt geadviseerd aan te sluiten bij de karakteristiek van de omgeving: traditionele materialen zoals baksteen, stucwerk en hout zijn beeldbepalend.

Kavel

•
De breedte van een kavel ligt tussen 15 en 25 meter
•
De diepte van een kavel varieert van 40 tot maximaal 50 meter
•
Een kavel is gemiddeld 1000 m2 tot een maximum van 1500 m2
•
Het bouwvlak per kavel is maximaal 500 m2.
•
Te bebouwen oppervlak ten behoeve van het hoofdgebouw: maximaal 150 m2 in het bouwvlak
•
De bebouwing aan de linten (doorgaande wegen) ligt tussen 5 en 10 meter van de openbare weg aan de linten.
•
De bebouwing moet een gevarieerd beeld in samenhang opleveren.
•
De inhoud van de woning mag maximaal 900 m³ bedragen
•
De afstand van het bouwvlak tot de perceelsgrenzen moet tenminste 3 meter bedragen
•
Elke kavel heeft één bouwvlak waarop één woning is toegestaan.

Hoofdgebouw

•
De voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw ligt minimaal 5 meter en maximaal 10 meter gemeten uit voorzijde perceelsgrens.
•
Voorgevelbreedte: maximaal 8 meter
•
Bebouwing wordt parallel aan de weg geplaatst, dat wil zeggen niet diagonaal.
•
De goothoogte van de woning mag niet meer bedragen dan 3,5 meter.
•
De maximale nokhoogte bedraagt 9 meter.
•
De woningen hebben een zelfstandig karakter en worden voorzien van een kap.
•
De materialen en kleuren voor bebouwing zijn in overeenstemming met bestaande karakteristieke bebouwing en leveren een harmonieus beeld op.
•
De bebouwing en eventuele bijgebouwen vormen een architectonische eenheid, waarbij de voorgevel van de woning dominant is in vormgeving en detaillering. Bijgebouwen zoals schuren en garages zijn ondergeschikt in massa en vormgeving.
•
Een kap is verplicht (schilddak, zadeldak, mansardekap), de nokrichting is vrij.
•
Dakhelling is 30-50 graden; in geval van een mansardekap is afwijking toegestaan.

Aan- en bijgebouwen

•
Aan- en uitbouwen dienen minimaal 2 meter uit de voorzijde van het hoofdgebouw te worden geplaatst.
•
Bijgebouwen in het bouwvlak hoofdgebouw dienen een minimaal afstand van 3 meter uit het hoofdgebouw en eventuele aan- en uitbouwen te worden geplaatst.
•
De gezamenlijk oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag 100 m2 bedragen.
•
Goothoogte maximaal 3 meter
•
Nokhoogte maximaal 6 meter

Andere bouwwerken

•
Erfafscheidingen worden conform het landschappelijke inpassingsplan vorm gegeven en uitgevoerd: uitgangspunten zijn beschreven in deze notitie.
•
Erf- en terreinafscheidingen hoger dan 1 meter alsmede overkappingen dienen tenminste 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw – of het verlengde daarvan - te worden gebouwd;
•
In hoeksituaties dienen erf- en terreinafscheidingen hoger dan 1 meter alsmede overkappingen, aan de perceelzijde van het hoofdgebouw die direct grenst aan de weg, op een afstand van tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw – of het verlengde daarvan – te worden gebouwd;
•
De hoogte van andere bouwwerken mag maximaal 3 meter bedragen, m.u.v. vlaggenmasten (maximaal 5 meter) ; speeltoestellen (maximaal 3,5 meter) en erf- en terreinafscheidingen (maximaal 2 meter).

Cradle-to-cradle

Aanbevelingen zijn:

•
Het realiseren van voorzieningen voor duurzame energie: t.w. zonnepanelen, een warmtepomp.
•
Een maximaal daglichttoetreding en situering van woon/leefruimten op het zuiden
•
Gebruik van gezonde, niet toxische (bouw)materialen, dus niet toxisch voor mens, dier en milieu.
•
Het sluiten van waterkringloop, hergebruik van grijs water.
•
Geen verharde tuinen, maar tuinen met groen in verband met klimaatadaptatie. Zo weinig - mogelijk verharde oppervlakten.
•
Aanpasbaar en demontabel bouwen, zodat materialen kunnen worden hergebruikt in de toekomst.

Beleidskader

Landschappelijke inpassing

Uitgangspunten voor een landschappelijke inpassing zijn:

•
Per ontwikkellocatie of kavel wordt vooraf een kavelplan met landschappelijk inpassingsplan gemaakt.
•
Het kavelplan dient rekening te houden met het herstel van openheid en doorzichten in het landschap.
•
De kavels binnen een cluster liggen tegen elkaar aan.
•
De kavels nabij landgoed Arenborg liggen met de achterzijde op minimaal 45 m afstand van de cultuurhistorische contour.
•
Landschappelijke inpassingsplan voorziet in de omzoming van het kavel door groene erfafscheiding
•
Aan een (achter)zijde, grenzend aan open landschap wordt een greppel, die dienst kan doen als waterberging, en een lage grondwal met beplanting gerealiseerd.
•
De beplanting op de grondwal bestaat uit inheemse houtgewassen van bomen en struiken.
•
De beplanting mag niet worden omzoomd met een hekwerk of andere opgaande erfafscheiding.
•
Eventuele erfafscheidingen dienen binnen de landschappelijke inpassingszone te liggen.
•
De landschappelijke inpassing dient voorafgaand aan de bouw gerealiseerd te worden.

De gronden die niet verkaveld worden voor woningbouw, dienen een bestemming en inrichting te krijgen waarmee ze open worden en een landelijk karakter terug krijgen. Bijvoorbeeld bestemming natuur of een agrarische bestemming.

Daar waar sprake is van een perceel met

Biodiversiteit en natuurinclusief bouwen

Het is van belang dat de groenvoorziening die wordt aangebracht, aantrekkelijk is voor bijen, insecten en vogels.

Bij ontwerp van de bebouwing wordt voorzien in het aanbrengen van nestgelegenheden voor gebouwbewonende soorten.

Ontwikkelingsperspectief op basis van landschappelijk ingepaste kavels

Cluster van drie kavels

Landschappelijke inpassing voor een cluster van twee kavels

De erfafscheiding op de perceelsgrens aan de achterzijde (achtergrens) wordt voorzien van greppel en grondwal. De grondwal wordt beplant met inheemse bomen en struiken. De erfafscheiding aan de zijkanten (zijgrens) bestaat uit robuuste beukenhagen. Indien de zijgrens aansluit op het open natuurlijke landschap (geen woonbestemming) kan deze ook worden uitgevoerd als een achtergrens.

doorsnede AA’ - dwars over een kavel

doorsnede BB’ - aanzicht grondwal

Referentiebeelden

Het woonhuis is het hoofdgebouw op het perceel en bestaat uit een eenvoudig geometrisch volume met (zadel)kap.