CVDR639744_2Grondprijzenbeleid 2017nlregelingWijchen2021-12-17gmb-2021-458264Grondprijzenbeleid 2017N.v.t.gemeenteraadfinanciën en economie2021-09-30De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2021-12-172021-10-012025-01-01BijlageZ/20/045515Grondprijzenbeleid 20171Inleiding1.1Beoogd effectHet vaststellen van het grondprijzenbeleid dient de volgende belangen:
uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;
transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de grondprijzen die de gemeente hanteert;
draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;
Er is uitvoering gegeven aan het vastgestelde Coalitieakkoord 2014-2018 ( om met een voorstel te komen voor gedifferentieerde grondprijzen;
wetgeving: voldoet aan de Wet Markt & Overheid.
1.2Status van de notaDe grondprijzen in deze nota bieden voor het college het kader waarbinnen zij haar bevoegdheid om grond uit te geven, kan uitoefenen. Deze bevoegdheid is overeenkomstig artikel 160, lid e van de gemeentewet. Aan de in deze nota genoemde prijzen kunnen geen rechten worden ontleend voor een concrete uitgifte. Deze nota wordt beschouwd als een in de plaats stelling van de grondprijzen zoals vermeld in de nota Grondbeleid (vastgesteld in 2006 en herijkt op onderdelen in 2008) en in de plaats stelling van de jaarlijks door de raad vastgestelde grondprijzen. De grondprijzen met betrekking tot het project Handhaving/Verjaring van gemeentegrond is buiten beschouwing gelaten. Het prijspeil van deze nota is 1-1-2017.1.3InwerkingtredingDe in deze nota genoemde prijzen worden gehanteerd zodra deze nota is vastgesteld, met uitzondering van de volgende gevallen:
Bij aanvragen met betrekking tot reststroken, geldt de datum van het indienen van het verzoek (mits schriftelijk) als prijspeil reststroken:
Indien met een bepaalde partij over een bepaald perceel grond al prijsafspraken zijn gemaakt, dan gelden deze prijsafspraken, mits deze formeel (schriftelijk door het college) zijn bekrachtigd voor de datum van besluitvorming van deze nota.
1.4HerzieningDe grondprijzen worden jaarlijks bij de begroting herzien. Hierdoor kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.2Uitgifte gronden en uitgifteprijzen2.1GrondprijsbeleidDe prijs van bouwgrond is niet eenvoudig te bepalen omdat die afhankelijk is van diverse factoren, waar de koper van de grond zijn koopbeslissing van laat afhangen. Het meest aansprekend zijn de factoren, die bepalend zijn voor de prijs van grond die wordt aangewend voor woningbouw, zoals:
welke type en in welke prijsdifferentiatie?
welke kwaliteit materialisatie, kleurstelling en woonomgeving?
hoe staat het met de vraag naar en het aanbod van woningen?
hoe ontwikkelen de bouwkosten en bijkomende kosten zich?
Vanwege het bijzondere karakter van de vastgoedmarkt, zijn voor de bepaling van de prijs voor bouwgrond diverse methoden ontwikkeld. De volgende methoden worden het meest gebruikt.Kostprijs methodeDe meest oorspronkelijke methode van berekening van de grondprijs telt alle kosten bij elkaar op die gemaakt moeten worden om de grond als bouwgrond te kunnen aanbieden. Het zal duidelijk zijn dat die kostprijs per locatie en bestemming varieert.Comparatieve methodeDeze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden en kwaliteit van de locatie.Residuele waarde methodeBij de residuele grondwaardemethode wordt de marktwaarde van de bouwgrond afgeleid van de toekomstige marktwaarde van het totaal product (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouw- en bijkomende kosten (definiëren) af te trekken, resteert er een grondwaarde.Grondquote methodeMet deze methode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van een percentage van de v.o.n. (vrij-op-naam) prijs, waarbij aan de vaststelling van de quote veelal een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt. Bij deze methode wordt de grondprijs dus direct gekoppeld aan de marktwaardering van de woning.2.2Gehanteerde grondprijzenmethodiek gemeente WijchenDe gemeente Wijchen gebruikt voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijsmethodiek. De grondprijs is immers mede afhankelijk van de locatie en de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De gemeente Wijchen hanteert de volgende grondprijsmethodiek voor het bepalen van de verkoopprijs van gronden.Tabel 1 Methodieken grondprijzen bij gronduitgifte
FunctieMethodeEenheid1.Sociale woningbouwa.Woningbouw grondgebonden, sociale huur ComparatiefVaste grondprijs per kavelb.Woningbouw grondgebonden,Sociale koopComparatiefVaste grondprijs per kavelc.Appartementen, sociale huur en koop Stapelingsfactor op basis van bouwlagenPercentage van grondprijs sociale huur of koop2.Marktsector a.Woningbouw grondgebonden en appartementen, huur Residueel Prijs/m² en exploitatietermijnb.Woningbouw, particuliere kavelsComparatief Prijs/ m²c.Woningbouw, projectmatigResidueel Prijs / m² 3.BedrijventerreinComparatief en residueelPrijs / m²4.KantorenResidueel Prijs / m²5.Detailhandel en horecaResidueel Prijs / m²6.Maatschappelijke voorzieningena.Niet-commercieelTaxatiePrijs / m²b. Commercieel TaxatiePrijs / m²7.Reststroken Comparatief Prijs / m²
Indien gewenst kan het college van B&W gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten en gehanteerde methodieken. Hierbij gaat het om locatie gebonden specifieke omstandigheden die een andere waarde methode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Daarnaast is er de mogelijkheid om een anti-speculatiebeding op te nemen, dit om te voorkomen dat derden gaan handelen in woningen en winsten gaan maken.Daarnaast kunnen er afspraken voor maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) met derden partijen worden aangegaan, zodat de woning (of appartement) of de overwaarde op termijn terugvloeit naar de sociale sector. De te hanteren instandhoudingstermijn wordt per project bekeken en berekend.Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen.GrondprijzenbriefHet college van B&W van de gemeente Wijchen stelt jaarlijks bij de begroting de grondprijzenbrief vast (Voor het eerst bij begroting 2017) De grondprijzen per functie komen tot stand conform de grondprijsmethodieken uit tabel 1.3Andere methoden dan gronduitgifte in eigendomBehalve voor uitgifte in eigendom kan gekozen worden voor pacht, erfpacht, opstal, huur en gebruik van gronden. De prijzen voor pacht, erfpacht, opstal, huur en gebruik hebben een relatie met grondprijzen, in die zin dat deze een bepaald percentage van de grondprijs bedragen, afhankelijk van het gewenste rendement van de grond.PachtHet ministerie van Economische Zaken stelt jaarlijks de hoogst toelaatbare pachtprijzen vast voor los1Land zonder woningen of andere opstallen akkerbouw- en grasland, los tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen. De basis van de berekening van de pachtprijzen is het pachtnormenbesluit. Deze pachtnormen worden jaarlijks herzien (Uitvoeringsregeling pacht van 2014). Momenteel hebben we 20 lopende pachtcontracten waarvan 4 pachtcontracten met een looptijd van langer dan zes jaar en afgesloten voor 1 september 2007 en 16 pachtcontracten die zijn afgesloten na 1 september 2007 en een looptijd hebben van maximaal zes jaar. Per pachtprijsgebied zijn regionormen en veranderpercentages vastgesteld. Bij nieuwe contracten gesloten op of na 1 september 2007 wordt de hoogst toelaatbare pachtprijs berekend aan de hand van de vastgestelde regionorm. Bij bestaande contracten afgesloten voor 1 september 2007 wordt het veranderpercentage gehanteerd dat geldt in die regio. Gemeente Wijchen valt in de regio ‘Oostelijk Veehouderijgebied’.ErfpachtErfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van iemand anders (in deze nota ‘de gemeente’) te houden en te gebruiken (artikel 85 ev. Boek 5 BW). Momenteel hebben wij 6 erfpachtcontracten (akten) afgesloten waarvan er 5 vallen onder de uitzonderingsregeling2Vallen allen onder het algemeen belang, in het kader van de volksgezondheid en maatschappelijke zorg en welzijn. Deze uitzonderingen zijn door de raad vastgesteld. in het kader van de Wet Markt & Overheid. Deze erfpachtrechten hebben een vaste canon3Geldsom.Daarnaast hebben we nog een aantal gronden waar een eeuwigdurend erfpachtrecht op rust. Aangezien hier geen akten meer van aanwezig zijn (archief Nijmegen is in de oorlog vernietigd) is er alleen nog sprake van de aantekening in het kadaster. We innen geen canon voor deze percelen. Vaak heeft de erfpachter de mogelijkheid om het erfpachtrecht af te kopen en zo volledig eigenaar te worden.Om de afkoopsom van het eeuwigdurend erfpachtrecht te berekenen moeten we eerst de grondwaarde bepalen. Om deze te bepalen schakelen we een (erkend) taxateur in die de grondwaarde berekend. Deze uitkomst vermenigvuldigen we met 2,5% en de uitkomst hiervan is de afkoopsom van het eeuwigdurend erfpachtrecht. Het collegebesluit d.d. 22 juli 2014 nummer 14.4504 komt hierbij de vervallen.OpstalIs een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplantingen (de zogenaamde opstallen) in eigendom te hebben. Het opstalrecht is een uitzondering op het recht van natrekking, waarbij deze opstallen in principe automatisch eigendom zouden zijn van de eigenaar van de grond.Degene die het recht van opstal heeft, heet de opstaller of opstalhouder. De eigenaar van de grond waarop een opstalrecht is gevestigd wordt bloot eigenaar of opstalgever genoemd. Momenteel hebben wij opstalrechten gesloten met sportverenigingen, ondernemers (vb. cafetaria met terras) en woningcorporaties (vb. recht van overpad). Daarnaast hebben we opstalrechten gesloten met providers (vb. KPN, Vodafone e.d.).HuurVan huur is sprake wanneer of waarbij (De overeenkomst waarbij) iemand verplicht is een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven aan een ander die daarvoor een tegenprestatie verschuldigd is. Degene die de zaak in gebruik geeft noemen we de verhuurder. Degene die de zaak in gebruik krijgt noemen we de huurder.Als tegenprestatie betaalt de huurder meestal een geldsom (huurprijs) maar dit is niet vereist. De algemene wettelijke regels inzake huur zijn niet alleen van toepassing op de huur en verhuur van onroerend goed maar ook op roerende zaken zoals b.v. auto’s of dvd’s. Voor de huur van woonruimte, middenstandbedrijfsruimte en kantoorruimte gelden naast de algemene bepalingen van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ook aparte regelingen (Huurrecht, verbintenissenrecht, Burgerlijk Wetboek). De verhuurcontracten die de gemeente heeft afgesloten, zijn jachthuur (5 stuks), huur van groenstroken (ca. 145 stuks), huur van losse gronden (ca. 60 stuks) en huur van gronden ten behoeve van parkeren (20 stuks).Gebruik (om niet)Dit is het gebruik zonder dat daartegenover een gelijkwaardige tegenprestatie staat; zonder baat, gratis. Gerelateerde wet- en regelgeving: art. 6 Boek 5 Burgerlijk Wetboek (BW). Momenteel sluiten we geen gebruikscontracten meer af. In het verleden gaven wij groenstroken in gebruik tegen een onkostenvergoeding van € 11,34 (was fl. 25,00). Dit is in het kader van de Wet Markt & Overheid ook niet meer mogelijk. Momenteel hebben wij nog ruim 1100 lopende gebruiksovereenkomsten. Voor deze lopende contracten wordt een sterfhuisconstructie toegepast. Bij verhuizing van de bewoner met een gebruiksovereenkomst wordt aan de nieuwe bewoner, wanneer mogelijk, een marktconforme huur of koop aangeboden.De bijbehorende grondprijzen zijn vermeld in het overzicht grondprijzen te vinden in hoofdstuk 10.4Woningen4.1Sociale huurwoningenHet is wenselijk om grondprijsbeleid te formuleren voor woningen die tot de sociale sector behoren. Voor sociale huurwoningen die door of ten behoeve van een woningcorporatie worden gerealiseerd hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrije sectorwoningen. De gemeente draagt hiermee bij aan de doelstellingen van woningcorporaties, namelijk het huisvesten van doelgroepen bij wie woonbehoeften door financiële beperkingen in de commerciële woningmarkt onvoldoende vervuld kunnen worden.Een sociale huurwoning heeft een huurprijs van maximaal de huursubsidiegrens. Dit komt overeen met € 710,68 (2016). De standaard kavelprijs voor een grondgebonden eengezinswoning in de sociale huursector bedraagt € 12.977,69 exclusief BTW per woning.Deze kavelprijs is onveranderd gebleven ten opzichte van voorgaande jaren. In afwachting van de woonvisie en de prestatieafspraken tussen de gemeente Wijchen en de woningcorporaties zal de kavelprijs mogelijk worden aangepast.4.2Sociale huur/koopappartementenBij koopappartementen worden over het algemeen lagere grondprijzen per woning gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen, omdat aan een appartement over het algemeen minder vierkante meters per appartement zijn toe te rekenen dan bij een grondgebonden woning. De lagere grondprijs voor appartementen bij de sociale sector wordt toegepast door middel van een stapelingsfactor. Bij gestapelde woningbouw worden er meer woningen op een m2 gebouwd dan bij grondgebonden woningen. Bij gestapelde sociale woningbouw wordt dezelfde grondprijs gehanteerd als bij sociale huurwoningen, met toepassing van een stapelingsfactor:
Aantal woonlagenStapelingsfactorEengezinswoningen12 woonlagen (beneden- en bovenwoning) 0,93 woonlagen 0,84 woonlagen0,755 woonlagen.Max. 0,725
4.3Sociale koopwoningenDe gemeente hanteert een VON prijs van maximaal € 172.000,-- voor een sociale koopwoning. Het is de bedoeling, dat met name starters hierdoor gelegenheid krijgen om in te stappen in de koopwoningenmarkt. De gemeente Wijchen hanteert een grondprijs van € 18.620,-- exclusief BTW per woning. We gaan hierbij uit van een kavel met een maximale oppervlakte4Deze oppervlakte is tot stand gekomen door het gemiddelde te nemen van de grond gelegen bij de sociale koopwoningen in de gemeente Wijchen die de laatste tien jaar zijn gebouwd. Hierbij zijn we uitgekomen op een oppervlakte van 140 m². van 140 m² en een prijs per m² van € 133,-- exclusief BTW (50% van € 266,-- vrije sector kavel uitgifte prijs). Wanneer de te bouwen woning op een perceel groter dan 140 m² en kleiner dan 160 m² wordt gerealiseerd, dan wordt over het meerdere een prijs per m² gehanteerd van € 100,-- p/m² en bij een perceel met een grotere oppervlakte dan 160 m² € 50,-- prijs per m².Om de bouw van sociale koopwoningen te stimuleren, wordt voor deze categorie een lagere grondprijs vastgesteld, met dien verstande dat deze woningen zo goed mogelijk behouden dienen te blijven voor de sociale doelstelling.4.4Huurwoningen/appartementen in de marktsectorHuurwoningen- en appartementen in de marktsector hebben een lagere marktwaarde dan een qua woonoppervlak en locatie vergelijkbare koopwoning. Dat heeft te maken met de exploitatielasten voor de exploitant en het fiscale regime. Daar staat tegenover dat het gebruikelijk is huurwoningen in de marktsector na afloop van een bepaalde exploitatietermijn uit te ponden5Dit betekent het verkopen van huurwoningen die leegstaan. Dus als een huurder vertrekt, kan de verhuurder of woningcorporatie ervoor kiezen de huurwoning te verkopen, hetzij aan de vertrekkende huurder of aan nieuwe bewoners. Het uitponden van huurwoningen kan verschillende redenen hebben. Zo kan een woningcorporatie ervoor kiezen om haar bezit aan huurwoningen te verkleinen. Of wellicht denkt de corporatie meer inkomsten te kunnen genereren door het verkopen van de huurwoningen.. De winst ten gevolge hiervan komt ten gunste van de verkoper. Het betreft woningen/appartementen met een huurprijs die hoger ligt dan de liberalisatiegrens op 1-1-16 namelijk € 710,68 per maand. De grondprijs voor deze categorie wordt residueel bepaald.4.5Uitgifte bouwkavels voor particulieren (vrije sector)
Het betreft hier woningbouwkavels die de gemeente direct aan particulieren uitgeeft. Deze worden normaliter bij openbare inschrijving verkocht.De minimale grondprijzen bedragen;
Bij een oppervlakte < 750 m² ten minste € 266,-- per m2 exclusief BTW (<750 m²),
Bij een oppervlakte > 750 m² tot 1250 m² 75% van € 266,-- p/m² exclusief BTW
Bij een oppervlakte > 1250 m² 50% van € 266,-- p/m² exclusief BTW.
Voor kerkdorpen geldt een verlaging van 10% op de grondprijs. Aangezien de kerkdorpen minder voorzieningen hebben dan in Wijchen centrum, is de verlaging van 10 % op de uitgifteprijs uitlegbaar.
Het betreft hier woon-/werkkavels die de gemeente direct (of indirect) aan particulieren uitgeeft. Deze kavels worden normaliter bij openbare inschrijving verkocht. Voor deze te verkopen bouwkavels wordt geen afwijkende grondprijs gehanteerd, omdat de werk- (bedrijf)functie gemakkelijk veranderd kan worden in een woonfunctie. Het betreft hier bedrijven met een lage milieucategorie. De prijzen zoals hierboven zijn dan ook van toepassing om deze kavels.
Bij deze kaveluitgiften zijn tevens de algemene verkoopvoorwaarden 2010 betreffende de verkoop van (bouw)kavels door de gemeente Wijchen van toepassing.4.6Uitgifte bouwkavels voor projectbouw (vrije sector)Deze te verkopen gronden worden per (nieuwe) ontwikkelingslocatie berekend op basis van de residuele methode. Wordt de locatie in fasen ontwikkeld, dan wordt per fase de grondprijs berekend. De minimale grondprijs bedraagt niet minder dan de grondprijs voor uitgifte bouwkavels aan particulieren (zie § 4.5).5Bedrijven5.1GrondprijzenDe grondprijzen voor bedrijfsterreinen komen normaliter tot stand door de comparatieve benadering. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist. We kiezen dan voor de residuele grondwaarde methodiek.De minimale grondprijs bedraagt € 125,00 m². Deze grondprijs is tot stand gekomen door een recente taxatie (prijspeil 2014). Daarnaast is gekeken naar de grondprijzen van het naastgelegen industrieterrein Bijsterhuizen (locatie gemeente Nijmegen-Wijchen). Hier wordt een m² prijs vanaf € 145,-- tot en met € 160,-- exclusief BTW gevraagd.6Kantoren, detailhandel, horeca, hotel & commerciële bedrijvigheid6.1AlgemeenOnder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureau gebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten ten behoeve van management, administratie en/of zakelijke dienstverlening.Onder winkelruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is.Onder horeca (excl. hotels) wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor directe consumptie ter plekke; er is mede onder begrepen bar, dancing, restaurant en fastfoodformules.6.2GrondprijzenDe grondprijzen worden residueel bepaald.7.Maatschappelijke voorzieningen zonder-en met winstoogmerk7.1Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerkOnder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan:
Recreatieve buiten- en sportvoorzieningen, bijvoorbeeld: kinderboerderij, sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuin en jachthaven.
7.2Grondprijs maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerkVoor recreatieve buitenvoorzieningen, zoals sportvelden, kinderboerderij of speeltuin zal de prijs door maatwerk middels taxatie worden bepaald met een minimum van € 50,-- m².Economische activiteiten in het algemeen belang die door de raad zijn aangemerkt vallen niet onder de regelgeving van de wet Markt & Overheid; daarmee kan een lagere prijs worden gehanteerd.7.3Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerkAls een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform taxatie. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:
huisartsen onder een dak (HOED);
particuliere peuterspeelzalen, kinderdagverblijven en opleidingsinstituten;
medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke.
7.4Grondprijs maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerkDe grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk komt tot stand op basis van het geen het meest toepasselijk is. De prijs voor nutsvoorzieningen bedraagt ten minste € 135,-- m², van een bedrijventerrein minimaal € 135,-- m², wonen € 266,-- m², met een minimum van € 50,-- m² gelijk aan maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk.8Reststroken8.1 AlgemeenReststroken zijn percelen grond, veelal in gebruik als openbaar groen, die in eigendom van de gemeente zijn.8.2GrondprijsVoor het aankopen van reststroken gelden de volgende prijzen in 1-1-2016;
€ 58,00 per m²: wanneer de reststrook voor de rooilijn van de voorgevel van de woning ligt;
€ 160,00 per m²: wanneer de reststrook achter de rooilijn van de voorgevel van de woning ligt en de grond niet bebouwd mag worden conform het vigerende bestemmingsplan, maar wel de mogelijkheid aanwezig is om vergunningsvrij een tuinhuisje met een maximale oppervlakte van 30 m2 te realiseren en dit niet in strijd is met overige wet-en regelgeving;
€ 215,00 per m²: wanneer de reststrook achter de rooilijn van de voorgevel van de woning ligt en de grond conform het vigerende bestemmingsplan bebouwd mag worden.
Deze prijzen zijn getoetst aan de grondprijzen van omliggende gemeenten met een soortgelijke grootte (besluit dateert uit 2009).8.3Huurprijs groenDe huurprijs voor reststroken bedraagt 5% van de grondprijs p/m² met een minimum huurprijs van € 50,-- per jaar.De huurprijs voor reststroken bij huurwoningen in eigendom zijnde van een woningcorporatie (vb. Talis) , bedraagt maximaal € 75,-- per jaar.De huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd conform CBS statistieken.8.4Huurprijs parkerenDe huurprijs ten behoeve van parkeren op alle industrieterreinen in de gemeente Wijchen gelijk te houden en te verlagen naar 5% van € 125,-- m², wordt € 6,25 m² (voorheen € 7,-- m²). Bestaande huurcontracten blijven gehandhaafd tenzij het nieuwe beleid voor de huurder gunstiger uitpakt.Nieuwe contracten worden uiteraard aan de voorwaarden van het nieuwe beleid getoetst.9Overige gronden
Grondenmet een agrarische bestemming bedragen minimaal € 6,00 m²
Grasland (weide), huur € 0,10 m² per jaar in het buitengebied of meer dan 5.000 m² met een minimum grondprijs van € 200,-- of € 0,20 m² per jaar wanneer de oppervlakte minder is dan 5.000 m² of dichtbij het centrum is gelegen.
Bos en overig, minimaal € 3,50 m².
De landen van de Europese Unie maken samen het landbouwbeleid voor Europa: het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB). Dit beleid moet ervoor zorgen dat er genoeg voedsel is in Europa. En dat boeren hun landbouwproducten tegen redelijke prijzen kunnen verkopen. Hierbij moeten boeren rekening houden met andere belangen, zoals voedselveiligheid en milieu.De grondprijsniveaus zijn opgesteld o.b.v. NVM-grondtransacties en gegevens van het kadaster.De cijfers voor 2014 zijn voorlopig en gebaseerd op de bekende transacties vanuit de uitwisseling, kadastertransacties en input van agrarische makelaars.10GrondprijzenbriefDe grondprijzenbrief biedt een overzicht van de gehanteerde prijzen. Voor een toelichting wordt verwezen naar de rest van deze grondbeleidnota.Grondprijzenbrief 2021
Grondprijs waarderingsmethodeGrondprijs excl. btw per m² OpmerkingenSociale woningsbouw grondgebondensociale huurwoning vaste prijs per kavel € 13.626,-- per kavel sociale koop von > € 120.000,- - € 200.000,= v.o.n. (of een door het college nader te bepalen maximale prijs) vaste prijs per kavel tot 140 m²€ 19.551,-- De kopers van een sociale koopwoning worden sterk bevoordeeld wanneer ze hun woning weer gaan verkopen, omdat in aanvang de prijzen gemaximeerd zijn en bij een opvolgende vervreemding niet meer. Dit is op te lossen met anti-speculatiebeding. Indien sprake is van een grotere oppervlak dan 140 m², geldt voor het meerdere € 125,-- p/m². De kavel van een sociale koopwoning mag niet groter worden dan 175 m². Indien nodig kan voor de CPO-projecten of kleine project de bovengrens van € 200.000,-- v.o.n. opgerekt worden. sociale koop von ≤ € 120.000 (b.v. kleine woningen) vaste prijs per kavel tot 140 m²€ 13.626,--Volgt uit de woonvisie "thuis in Wijchen". Huur van de woningen mag de komende 10 jaar enkel op basis van cpi index (alle huishoudens) aangepast worden. Ook hier geldt voor de meerdere oppervlakte > 140 m² € 125,-- p/m² De kavel mag niet groter zijn middeldure huur (maandhuur > € 752,33 tot € 1000,=) vaste prijs per per kavel tot 140m²€ 19.551,- per kavel Volgt uit de woonvisie "thuis in Wijchen". Huur van de woningen mag de komende 10 jaar enkel op basis van cpi index (alle huishoudens) aangepast worden. Ook hier geldt voor de meerdere oppervlakte > 140 m² € 125,-- p/m² De kavel mag niet groter zijn dan 175m². Vrije sector (uitgifte bouwkavel)vrije sector koop (richtprijs) Afhankelijk van locatie kan door middel van een taxatie geopteerd worden voor een hogere grondprijs. minimale grondprijs € 293,25 m² eerste 750 m² voor de meerdere m² > 750 m² tot 1250 m² 75% van uitgifteprijs vrije sector, > 1250 m² 50%. Voor de kerkdorpen wordt een verlaging van 10% gehanteerd.vrije sector projectbouw (richtprijs) residueel, per (nieuwe) ontwikkelingslocatie berekend. Wordt de locatie in fasen ontwikkeld, dan per fase grondprijs berekenen. * Binnen de bandbreedte kan de verscheidenheid aan locaties van de uit te geven kavels en de courantheid van een kavel, in de grondprijs tot uitdrukking komen. M.a.w. een 'top' kavel zal een hogere kavelprijs kennen dan een 'standaard' kavel.minimaal € 293,25 per m²residueel, per (nieuwe) ontwikkelingslocatie berekend. Wordt de locatie in fasen ontwikkeld, dan per fase grondprijs berekenen. Binnen de bandbreedte kan de verscheidenheid aan locaties van de uit te geven kavels en de courantheid van een kavel, in de grondprijs tot uitdrukking komen. M.a.w. een 'top' kavel zal een hogere kavelprijs kennen dan een 'standaard' kavel.Appartementensociale huur appartementen (maandhuur < € 752,33)vaste prijs per wooneenheid € 13.626,-uitzondering wanneer er bijzondere bouwkosten, vb. ondergrond parkeren bij komen dan residueel berekenen.middeldure huur appartementen (maandhuur > € 752,33 tot € 950,=) vaste prijs per wooneenheid € 19.551,- huur van de woningen mag de komende 10 jaar enkel op basis van cpi index (alle huishoudens) aangepast worden. overige huur appartementen (maandhuur > € 950,-)residueel residueel berekenen sociale koop appartementen (von ≤ € 200.000)vaste prijs per wooneenheid € 19.551,- Per kavel uitzondering wanneer er bijzondere bouwkosten, vb. ondergrond parkeren bij komen dan residueel berekenen.vrije sector koop appartementen (von ≥ € 200.000) residueelresidueel berekenen Bijzondere woonvormenonzelfstandige en zelfstandige zorgeenheden (verzorgingstehuis)taxatietussen € 15.500 en € 19.800 uitgaande van € 287,-- m² en een opp. tussen ca. 54 en 69 m²ivm verhuurdersheffing sociaal zal er in de praktijk verschil zijn tussen onzelfstandige en zelfstandig, dus ook in de grondwaardeBedrijventerreinenalgemeencomparatief of vergelijkende methode **min. € 145 per m² en afhankelijk van het gebouwInsteek is bepaling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen op basis van de comparatieve of vergelijkende methode . Op deze manier wordt voorkomen dat je jezelf uit de markt prijst. De prijs van bouwrijpe grond voor bedrijven wordt bepaald door verschillende factoren, waaronder: ligging, bereikbaarheid, parkeergelegenheid en uitstraling. wonen/werken (richtprijs) vaste prijs per m²minimaal € 293,25 m² voor de eerste 750 m²voor de meerdere m² > 750 m² tot 1250 m² 75% van uitgifteprijs vrije sector > 1250 m² 50%. Deze staffel is toegepast aangezien de m² bebouwd een hogere waarde vertegenwoordigen dan de m² die onbebouwd zijn. Voor de kerkdorpen wordt een verlaging van 10% gehanteerd.winkels, kantoren en detailhandelresiduele grondwaarde methodede grondprijs wordt op bouwplanniveau vastgesteld. Van de verkoopwaarde worden de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken, zodat het residuele grondwaarde is.Verkoop maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk (niet commercieel)uitgifte grond die publieke functie dient tbv alle openbare nutsvoorzieningen, scholen en welzijnsvoorzieningenvaste prijs (transformatorruimten tevens andere gebouwen ten behoeve van het openbaar nut)€ 150 p/m²recreatieve buitenvoorzieningen (onbebouwd terrein) vb. voorzieningen voor sportverenigingen (bv. sportveld); speeltuinen; huisvesting dieren (vb. kinderboederij) en overigd.m.v. taxatiemin. € 50,- m² Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerkhuisartsen onder een dak (HOED)residueel berekenende grondprijs wordt op bouwplanniveau vastgesteld. Van de verkoopwaarde worden de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken, zodat het residuele grondwaarde is.min € 50,-- m², taxatieparticuliere peuterspeelzalen, kinderdagverblijven en opleidingsinstitutenresidueel berekenende grondprijs wordt op bouwplanniveau vastgesteld. Van de verkoopwaarde worden de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken, zodat het residuele grondwaarde is.min 50,-- m², taxatiesportscholen, commerciële complexen residueel berekenende grondprijs wordt op bouwplanniveau vastgesteld. Van de verkoopwaarde worden de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken, zodat het residuele grondwaarde is.min € 50,-- m², taxatievoorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijvenvaste prijs € 150,- m²medische- en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, e.d.residueel berekenende grondprijs wordt op bouwplanniveau vastgesteld. Van de verkoopwaarde worden de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken, zodat het residuele grondwaarde is.min 50,-- m², taxatieVerkoop reststroken uitsluitend voor de voorgevel van de woningvaste prijs€ 58,-- m²naast of achter de woning zonder bebouwingsmogelijkheden op basis van vigerend bestemmingsplanvaste prijs € 160,-- m² Staffeling indien kavel nadien groter wordt dan 1000 m². Tussen 1000 - 1500 m², 75%, 1500 - 2500 m 50%.naast of achter de woning met bebouwingsmogelijkheden op basis van vigerend bestemmingsplanvaste prijs€ 225,-- m²Staffeling indien kavel nadien groter wordt dan 1000 m². Tussen 1000 - 1500 m², 75%, 1500 - 2500m 50%.Verhuur reststrokenreststroken (groenstrook)5% van de grondprijs per m² per jaar met een minimale huurprijs per jaar5% van de grondwaarde, met min. huurprijs € 50,-- en maximaal € 500,- reststroken bij sociale huurwoning (huurder) groenstrook5% van de grondprijs per m² per jaar met een minimale huurprijs per jaarmaximaal € 75,--Verkoop overige grondenakkerbouwland (agrarisch) (richtprijs) € 6,60 m²grasland (richtprijs)€ 6,-- m²bos perceel (richtprijs) d.m.v. taxatie min. € 2,- m²Verhuur overige grondenweide huurprijs per jaarhuurprijs € 0,15 m² in het buitengebied of > 5000 m² anders € 0,25 m², met min. Van € 200,--. jachthuurhuurprijs per jaarhuurprijs € 10,-- ha (€ 0,10 m²) met een min. Van € 50,-- + jaarlijkse indexering van 3%.Lopende jachthuurcontracten worden jaarlijkse geïndexeerd met 3%. Deze kunnen ook nog verlengd worden op basis van de oude afspraken.parkeren huurprijs per jaarhuurprijs € 6,25 p/m²Pachtpacht (norm oostelijk veehouderijgebied) op basis van de pachtnorm (2020)minimum € 522,-- ha (ovk voor 1-9-2007) € 601,-- ha (ovk na 1-9-2007) Recht van opstal telecom apparatuurrecht van opstalretributie per jaar € 2200,--jr excl btw en eenmalig € 1100,-- adm. Kosten excl btwsite sharinghuur per jaar€ 1100,-- excl btw Erfpacht/recht van opstaltbv uitoefening sport door sportclubs (uitzondering valt onder economische activiteit kader Wet Markt & Overheid)vaste prijs€ 50,-- m²overigper situatie beoordelenmin. prijs 5% van de grondprijs (bp) m² * oppervlakte.afkoop erfpacht (eeuwig durend)grondwaarde *2,5% = afkoopsom. Voor het bepalen van de grondwaarde gebruiken we de woz waarde. Indien er geen woz waarde aanwezig zijn dan schakelen we een (erkend) taxateur in die de grondwaarde berekend. Deze uitkomst vermenigvuldigen we met 2,5% en de uitkomst hiervan is de afkoopsom van het eeuwigdurend erfpachtrecht. min. € 500,00grondwaarde *2,5% = afkoopsom. Voor het bepalen van de grondwaarde gebruiken we de woz waarde. Indien er geen woz waarde aanwezig zijn dan schakelen we een (erkend) taxateur in die de grondwaarde berekend. Deze uitkomst vermenigvuldigen we met 2,5% en de uitkomst hiervan is de afkoopsom van het eeuwigdurend erfpachtrecht opstal tbv gem. nutsvoorzieningen (o.a. pompputten)eenmalige vergoeding € 500/€ 1500,-- (eenmalig)besluit 1-2-2011 11/486